Покупка земельных участков без строений — это примерно 25% сделок на рынке загородной недвижимости.

Если приобретать землю с привлечением заемных банковских средств, то это можно сделать тремя способами:

— оформить кредит под залог другой недвижимости (городской квартиры, офисного помещения);

— взять целевой кредит под строительство;

— попытаться получить ипотеку под залог земельного участка.

Казалось бы, что последний из представленных вариантов – самый очевидный и логичный: покупаем земельный участок в кредит – отдаем его же в залог.

Однако на практике ипотеку под залог земли получить не так-то просто…

Давайте попытаемся взглянуть на этот вид ипотеки «глазами» банков. Почему отечественные кредитно-финансовые учреждения в большинстве своем не горят желанием принимать в качестве залога землю?

Неопределенность ликвидности земельного участка

Спрос на городские квартиры (особенно в крупных городах) всегда предсказуемо стабилен и высок. ЛЮБАЯ квартира, выставленная на продажу по цене на несколько тысяч ниже среднерыночной, гарантированно продастся за пару дней.

Когда заемщик по какой-либо причине перестает выполнять свои обязательства по кредиту, банк быстро реализует заложенную квартиру и возвращает себе одолженные клиенту средства плюс все набежавшие проценты, штрафы и пени.

Кстати, именно по этой причине, банк оценивает кредитуемый объект в 60-70% от его реальной стоимости. Ведь только так он наверняка сможет продать квартиру в любой момент БЫСТРО и ЛЕГКО (по заниженной цене, разумеется).

Теперь вернемся к нашим земельным участкам. Продать землю намного сложнее, чем городскую квартиру. Спрос на земельные участки традиционно меньше, стоимость на них через пару лет может резко измениться, а сам процесс вынужденной продажи – затянуться на неопределенный срок. Естественно, такой «ненадежный» объект залога отечественные банки стараются не рассматривать вообще.

Кроме того, и оценить такой залог намного сложнее, чем квартиру или офисное помещение – ведь, как правило, земельный участок и сравнивать особенно не с чем…

Постоянно меняющееся законодательство

То банкам запрещают кредитовать землю сельскохозяйственного назначения, то разрешают это делать.

То ежегодно меняют минимальные размеры кредитуемого участка.

То спорят о том, можно или нельзя банкам принудительно продавать землю заемщиков – должников, если других вариантов жилья у них на данный момент нет.

В общем, законодательная база по земле (в том числе, и ипотека под залог земельных участков) все еще находится в стадии доработки и тестирования. И пока все это дело не «устаканится» на государственном уровне, банки будут все так же настороженно относиться к «земельным» кредитам.

Повышенные требования к предмету залога

— права на участок должны быть зарегистрированы на заемщика;

— участок поставлен на кадастровый учет (есть четкий план с определением границ, присвоен кадастровый номер);

— земля должна находиться в том регионе, где работает банк (в крайнем случае, где есть хотя бы филиал кредитующей организации);

Иногда банки предъявляют к земельному участку практически невыполнимые требования. Например, обязательное наличие на участке ВСЕХ коммуникаций: канализация, водоснабжение, электричество.

Опять-таки все эти критерии банк придумывает не для собственного развлечения. Просто участок, расположенный в престижном районе со всеми коммуникациями и наличием подъездных путей в случае чего продать намного легче.

Банк не примет в залог земельный участок, если:

— он уже находится под обременением (ренты или залога);

— он расположен в специальной зоне (резервной, водоохранной, на территории национального парка или закрытого административного образования);

— документы на земельный участок оформлены неправильно;

— земля не принадлежит к разрешенной категории (список этих категорий меняется и корректируется практически ежегодно).

Эти и другие причины привели к тому, что земельные участки в ипотеку оформляет далеко не каждый банк и на более жестких для заемщика условиях:

— землю обычно оценивают в 50-60% ее рыночной стоимости;

— первоначальный взнос по ипотеке под залог земли будет составлять порядка 30-40%;

— годовые процентные ставки будут на несколько процентов выше, чем по обычной ипотеке;

— срок рассмотрения кредитной заявки составит от одной до нескольких недель;

Ну, а если говорить совсем откровенно, то реальные  шансы получить ипотеку именно под залог земельного участка есть лишь у владельцев элитных земель и собственников больших территорий.

Валентина Матвийчук,

менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,

специально для NeBankir.Ru