Наиболее предусмотрительные клиенты еще на стадии оформления ипотечного кредита осторожно интересуются: «Как можно продать квартиру в ипотеке?»

И вопрос этот, кстати говоря, совсем не так ниавен, как кажется на первый взгляд. Ипотека оформляется на достаточно длительный по человеческим меркам срок — 10-30 лет. За это время может случиться что угодно: распалась семья, нужно переезжать в другой город или срочно расширять жилплощадь с доплатой.

И для того, чтобы это сделать, совсем необязательно погашать кредит полностью.

Хорошая новость: квартиру, находящуюся в ипотеке, можно продать практически в любой момент! Ну, а плохая новость состоит в том, что ответить двумя словами на вопрос, как можно продать квартиру в ипотеке,  очень сложно.

Поэтому начну с самого главного.

Процесс продажи ипотечной квартиры однозначно на порядок сложнее, чем «обычной». Времени, денег, сил и нервов при этом тратится прилично — и к этому нужно быть готовым…

Итак, Вы по каким-то причинам решили продать свою квартиру, за которую еще не выплатили ипотеку.

С чего нужно начинать? Естественно, уведомить о своем желании банк-кредитор. Без его согласия, провернуть сделку купли-продажи не получится – можете даже не пытаться.

Как правило, банки не препятствуют своим заемщикам в их стремлении «избавиться» от ипотечного «ярма». Нужно лишь согласовать с ними условия продажи залоговой квартиры и полного погашения кредитных обязательств.

Понятно, что данная ситуация осложняется тем, что в сделке купли-продажи принимают участие не два, а целых три лица (вместе с банком). Кроме того, квартира находится в залоге, а на заемщике «висит» часть невыплаченного кредита.

Именно поэтому банк будет пытаться построить процедуру продажи квартиры таким образом, что максимально обезопасить себя от неприятных сюрпризов со стороны заемщика и нового владельца недвижимости.

Продать ипотечную квартиру можно тремя способами:

1. Самый распространенный (банк выступает в качестве наблюдателя)

— заемщик получает в банке разрешение на продажу квартиры и уточняет остаток задолженности по ипотеке на конкретную дату;

— после этого заемщик подписывает с покупателем предварительный договор и заверяет его нотариально;

— покупатель перечисляет средства, достаточные для полного погашения кредита, на счет банка-кредитора. Одновременно с этим, в банке (неважно в каком) открывается депозитарная ячейка, в которой хранится положительный остаток сделки (реальная стоимость проданной квартиры минус сумма погашенного кредита);

— после погашения кредита банк выдает заемщику закладную и справку об отсутствии задолженности перед банком;

— бывший заемщик снимает обременение на квартиру в службе регистрации;

— между продавцом и покупателем оформляется стандартный договор купли-продажи;

— продавец забирает свой положительный остаток из ячейки после предъявления договора купли-продажи, свидетельства о собственности на нового владельца и выписки из ЕГРП.

2. Банк принимает участие в сделке купли-продажи

— по согласию банка квартира выставляется на продажу;

— когда находится реальный покупатель, он размещает в двух депозитарных ячейках банка-кредитора всю сумму, которую он должен заплатить продавцу за квартиру или дом:

1) в первой ячейке – сумму полного погашения кредита;

2) во второй – «прибыль» продавца.

— дальше банк сам сообщает в службу регистрации о том, что кредит погашен полностью, и передает туда закладную;

— оформляется договор купли-продажи, право собственности на недвижимость переходит к покупателю;

— продавец получает свою «прибыль» после окончательной регистрации документов на нового владельца.

3. Банк получает нового заемщика

Согласно третьему варианту, продается не сама недвижимость, а кредит на нее.

Естественно, этот вариант возможен только в том случае, если банк проверил нового заемщика вдоль и поперек, и кредитный комитет вынес по нему положительное решение.

В этом случае, долг «старого» заемщика просто переоформляется на «нового», а квартира по-прежнему остается в залоге у банка.

А вот кто кому доплачивает наличными (продавец покупателю или наоборот), стороны договариваются между собой уже в частном порядке…

Валентина Матвийчук,

менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,

специально для NeBankir.Ru