Особенности заключения договора ипотеки

Обязательным условием предоставления заемщику ипотечных средств является заключение договора ипотеки.

Нужно помнить о том, что кредитный и ипотечный договор – два совершенно разных, но логически связанных между собой документа.

В кредитном договоре подробно описываются все моменты, связанные с кредитом: его размер, условия погашения, штрафные санкции, права и ответственность сторон.

А вот заключение договора ипотеки ставит перед собой совсем иную задачу: Вы собственноручно передаете свою недвижимость в залог и подтверждаете этот факт документально.

ипотекаКстати, читать перед подписанием договор ипотеки рекомендуется не менее тщательно, чем кредитный!

Вот основные моменты, присутствующие в каждом ипотечном договоре.

Стороны договора ипотеки

В договоре ипотеке сторон всегда две: залогодержатель и залогодатель.

Залогодержателем (то есть, тем, кто временно «придерживает» квартиру или дом заемщика) всегда выступает банк — до момента полного погашения ипотечного кредита.

Залогодателем (то есть, тем, кто согласился отдать в залог свое имущество) является заемщик (или созаемщики).

Обе стороны договора должны быть дее- и правоспособными (физлица – старше 18 лет, а юрлица – не иметь в учредительных документах никаких ограничений по передаче имущества в ипотеку).

Если стороны не договорились между собой по основным пунктам договора, то он не может считаться заключенным. Понятно, что если заемщика категорически не устраивает какой-то момент в документе, но он его все-таки подписал, размахивать руками по этому поводу уже поздно…

Поэтому не поленюсь и повторю еще раз: внимательно читайте и обсуждайте договор ипотеки ДО его подписания!

Какие сведения обязательно указываются в договоре ипотеки?

Вот как раз-таки эта информация и может впоследствии создавать «головную» боль невнимательному залогодателю.

На достоверность каких данных нужно обратить внимание?

1. Предмет ипотеки:

доллары, баксы, знак доллара— оценочная стоимость. Учтите, что именно стоимость, указанная в договоре ипотеки, будет впоследствии учитываться судом при возникновении спорных ситуаций;

— данные о кредите: срок, размер, реквизиты кредитного договора;

— право залогодателя на предмет ипотеки (аренда, собственность и т.д.). Причем, это право должно быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах;

— описание предмета ипотеки: название (например, «однокомнатная квартира»), адрес, метраж и т.д. В общем, та информация, которая не даст спутать данное залоговое имущество с каким-либо другим;

2. Права и обязанности сторон

— при заключении ипотечного договора залогодатель должен обязательно предупредить банк о правах каких-либо третьих лиц на предмет ипотеки (пожизненное пользование, долгосрочная аренда и т.д.).

Если какие-то претензии третьих лиц «всплывут» после момента подписания договора ипотеки, банк в качестве залогодержателя имеет полное право потребовать досрочного погашения всех кредитных обязательств.

Главная особенность ипотеки заключается в том, что заложенная недвижимость остается у залогодателя (заемщика). Он владеет и пользуется своим имуществом как обычно и даже может его завещать, но…

Совершать какие-то «глобальные» действия с заложенным имуществом (продать его, сдавать в аренду, дарить, передавать в хозяйственное владение и т.д.) заемщик может ТОЛЬКО с согласия банка-залогодержателя.

Нарушение этого пункта опять-таки может привести к досрочному расторжению кредитного договора по инициативе банка.

И, кстати, в любом случае, срок, на который имущество передается в пользование третьему лицу, не может превышать срока ипотеки.

договорВ принципе, договор ипотеки составляется в каждом банке по стандартному шаблону – и неприятных сюрпризов для заемщика, как правило, не предполагает.

Однако примите в расчет человеческий фактор – ведь ипотечные договора готовят к подписанию такие же люди как мы с Вами. И убедиться в отсутствии ошибок лучше все-таки лично, внимательно перечитав договор ипотеки от начала до конца.

Валентина Матвийчук,

менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,

специально для NeBankir.Ru