Что нужно обязательно учесть при досрочном погашении ипотеки? (Из личного опыта)

Лишний раз напомню, что изначально нужно выбирать банк, который не станет ограничивать своих заемщиков в досрочном погашении ни штрафными санкциями, ни минимальными суммами, ни сроками.

Справедливости ради нужно заметить, что на сегодняшний момент очень немногие банки практикуют штрафы за досрочное погашение. А вот косвенные «палки в колеса» чересчур «добросовестному» заемщику вставляют практически все.

Например, лично мой банк без всяких ограничений принимал досрочное погашение по ипотеке каждый месяц — в любом размере и с автоматическим пересчетом графика платежей.

Меня такая ситуация устраивала полностью, потому что существовал вполне реальный и наглядный стимул вносить в кассу банка хоть на 50 долларов, но все равно больше «положенного» платежа.

Уже в следующем месяце наблюдалось уменьшение обязательного платежа на пару центов, остаток задолженности «таял» быстрее запланированного – и я каждый раз радовалась этому как дитя.

Однако с наступлением кризиса банк решил пересмотреть свою политику в отношении таких как я, и условия досрочного погашения в корне изменились.

Теперь чтобы внести досрочный платеж, нужно проделать следующее:

— написать заявление на досрочное погашение и еще одно на пересчет графика платежей;

— внести в кассу не меньше тройного платежа по графику (за меньшую сумму предусмотрен штраф)

— прийти в банк еще раз и переподписать новый график.

Казалось бы, кардинально ничего не изменилось, но:

1) Накопить за один месяц тройной платеж у меня никак не получается, а уже в следующем месяце часть отложенных на это дело денег непонятным образом исчезает;

2) График стал пересчитываться с уменьшением тела кредита. То есть каждый месяц все меньше и меньше денег из моего платежа идет на погашение основной задолженности по ипотеке, так как уменьшенная сумма долга «размазывается» на все оставшиеся месяцы;

3) Каждый раз нужно проходить процедуру написания заявления, переподписания графика и так далее. А это, между прочим, время, которое я стараюсь просто так не разбазаривать.

Вот и получилось, что в этой ситуации сделать досрочное погашение стало намного сложнее, а результат от него – уже не выглядит таким впечатляющим.

О том, что условия досрочного погашения поменяются, банк меня, естественно, не предупредил. После очередных новогодних праздников меня просто пригласили подъехать в отделение и «попросили» переподписать кредитный договор.

На мои возмущенные вопросы последовал вполне логичный ответ: «Что-то не устраивает? Закрывайте ипотеку полностью – и мы расстаемся друзьями. У наших клиентов всегда есть выбор!»

Вот такая вот история…

Исходя из всего вышесказанного:

Совет №1. Обговаривайте все нюансы досрочного погашения еще на стадии подписания кредитного договора!

В моем случае, правда, это не сработало, но такая ситуация – скорее исключение, чем правило. Обычно такие «мелочи» как условия досрочного погашения в период погашения ипотеки банками не меняются.

Совет №2.Проанализируйте для себя, как именно изменится график платежей при внесении очередной суммы досрочного погашения.

Давайте разберем возможные варианты на конкретных цифрах.

Берем простой пример, который я приводила в одной из своих статей:

10 000 долларов сроком на 5 лет под 12% годовых по классической схеме погашения.

После первого месяца пользования ипотекой Вам нужно внести в кассу банка $266,67, где

— тело платежа: 166,67 = 10 000/(5*12)

— начисленные проценты по кредиту: 100 = (10 000*0,12)/12).

Если Вы продолжаете платить по графику, то уже второй платеж по ипотеке будет немного меньше:

— тело платежа остается неизменным – $166,76;

— проценты начисляются на остаток задолженности, то есть на сумму: $10 000 – $166,67  = $9 833,33.

Для простоты расчетов давайте предположим, что в каждом отчетном месяце у нас одинаковое количество дней.

Естественно, это неправильно, так как банк начисляет проценты по дням, а не по месяцам. Именно поэтому платеж за февраль (28 дней) будет меньше платежа за август (31 день).

Но я не хочу излишне усложнять расчеты, поэтому условно примем, что в месяц наши проценты составят ровно 1% от остатка задолженности (12% годовых/12 месяцев в году).

Получается, что начисленные за второй месяц проценты составят уже:

$9 833,33* 1% = $98,33 (то есть на $1,67 меньше, чем в прошлом месяце).

Именно за счет уменьшения остатка задолженности и, соответственно, уменьшения суммы начисленных процентов, снизится и наш общий обязательный платеж на те же самые $1,76:

$166,67 + $98,33 = $265.

Продолжая погашать ипотеку по графику, каждый месяц Вы будете платить все меньше и меньше, в конечном итоге отдав банку всю запланированную им переплату.

А теперь давайте посмотрим, что происходит при разных вариантах досрочного погашения нашей условной ипотеки в первый же месяц.

Предположим, что сразу после оформления кредита Вам неожиданно вернули одолженную сто лет назад крупную сумму денег (выплатили премию или Вы выиграли в лотерею).

Естественно, Вы захотите сделать досрочный платеж, допустим, в размере $1000 (для простоты расчетов).

Смотрим, что получается в этом случае.

Ваш первый платеж будет выглядеть следующим образом:

Начисленные проценты по ипотеке – $100 (так как они все равно начислялись на начальную сумму в $10 000).

А вот на уменьшение основной задолженности пошло уже не $166,67 (по графику), а целых $900 ($10 000 — $100 процентов).

Логика проста: банк с общей суммы погашения в первую очередь забирает начисленные проценты (а также пеню и штрафы за просрочку, чего в нашем примере нет), а все остальное пускает на погашение самого кредита.

А теперь начинается самое интересное. Уже следующий (второй) платеж по ипотеке будет зависеть от условий досрочного погашения, принятый в конкретном банке!

Вариант №1 «Проценты уменьшаются, тело кредита нет, срок кредитования сокращается»

Именно эта схема учета досрочного платежа была принята в моем банке, когда я подписывала кредитный договор.

Схема эта проста, понятна, логична и удобна для заемщика, но не очень выгодна для банка. Именно на таком алгоритме банк теряет большую часть запланированного дохода из-за досрочных погашений.

Так что, если у Вас есть выбор, советую остановиться именно на этом варианте.

Смотрим, как у нас будет выглядеть второй плановый (то есть минимальный и обязательный платеж с учетом пересчета графика).

Остаток кредита равен $9 000, значит, начисленные на него проценты составят уже $9 000*0,01 = $90, а общий платеж составит

$166,67 + $90 = $256,67.

Это на $9 долларов меньше самого первого платежа и на $8,33 меньше запланированного второго платежа.

Имейте в виду, что на таких маленьких суммах цифры получаются тоже крохотными. А Вы попробуйте умножить эту разницу на пять или десять…

Что дает заемщику такое досрочное погашение?

1)    Снижение платежа на $8,33 (уменьшение финансовой нагрузки). Причем заметьте, КАЖДЫЙ следующий платеж на протяжении долгих пяти лет у Вас тоже будет меньше на $8,33;

2)    Сокращение срока кредитования.

Чтобы сохранить тело кредита ($166,67) в таком же размере, срок кредитования придется подкорректировать в меньшую сторону.

На сколько месяцев нам нужно сократить срок кредитования, чтобы выйти на $166,67 ежемесячно? Правильно, на пять месяцев!

3)    Экономия на переплате процентов за те месяцы, которые мы «перепрыгнули» своим досрочным погашением.

Точную сумму я Вам не назову, но на остаток кредита в сумме $9 000 мы вышли бы по графику примерно через 5 месяцев. Причем, все эти 5 месяцев мы бы платили банку проценты! Цифру можете посчитать сами.

Так разве одно досрочное погашение не стоит того, чтобы его сделать? Вопрос, как я понимаю, риторический…

Вариант №2 «Проценты уменьшаются, тело кредита уменьшается, срок кредитования остается прежним»

Эту схему мой банк «предложил» мне в качестве сюрприза после очередного Нового года.

В чем будет состоять разница между этим и предыдущим вариантом?

1)    Как и в первом случае, проценты по ипотеке начисляются на уменьшившийся остаток. Напомню:

Остаток кредита равен $9 000, значит, начисленные на него проценты составят уже $9 000*0,01 = $90.

2)    А вот тело кредита изменится, так как уменьшившийся остаток задолженности нужно будет «размазать» до конца срока кредитования более «тонким слоем».

Досрочное погашение мы сделали по окончании первого месяца, значит, до конца срока выплаты ипотеки осталось 59 месяцев (60 — 1).

Получается, что ежемесячное тело уменьшится и составит $9 000/59 = $152,54. Это на $14,13 меньше, чем в начальном графике платежей.

Таким образом, общий платеж во втором месяце по этой схеме составит:

$152,54+ $90 = $242,54.

Разница с плановым платежом по графику без учета досрочного погашения: $265 — $242,54 = $22,46.

Разница с платежом при досрочном погашении по первой схеме:

$256,67 — $242,54 = $14,13.

Плюсы такой схемы досрочного погашения по сравнению с предыдущей:

1) Ежемесячный платеж в таком случае «тает» быстрее, а финансовая нагрузка на заемщика снижается намного ощутимее;

2) Экономия от «перепрыгивания» нескольких месяцев сохраняется.

Минусы:

1) При такой схеме досрочное погашение нужно осуществлять регулярно, так как остаток задолженности по ипотеке теперь будет уменьшаться гораздо медленнее, чем по графику;

2) Срок кредитования останется неизменным.

Вариант №3 «Досрочный платеж учитывается только в конце срока кредитования»

Самая невыгодная и совершенно нелогичная для заемщика схема, которую, тем не менее, мой банк предлагал лично мне в качестве альтернативы.

В этом случае, сумма досрочного погашения принимается в кассу и «зависает» на отдельном счете.

Тело кредита остается прежним, проценты продолжают начисляться по графику, ежемесячные платежи ничем не отличаются от плановых.

Выигрываете Вы только в конце срока погашения и только на сокращении срока кредитования, когда накопившаяся на отдельном счету сумма будет равна остатку задолженности и закроет его автоматически.

Ну, и еще сэкономите пару долларов на процентах, не начисленных за период «сэкономленных» месяцев. Понятно, что в последние годы выплат это будут сущие копейки по сравнению с первыми месяцами погашения.

Вариант №4 «Аннуитетный»

Вот за что лично я не люблю аннуитетные платежи, так это за невозможность проконтролировать правильность их расчета.

То же самое досрочное погашение при аннуитетной системе выплат «остается за кадром».

По идее, проценты на уменьшившийся остаток должны пересчитываться в любом случае. Но, как правило, ежемесячный платеж все равно останется на прежнем уровне.

То есть, как платили Вы приблизительно $100 по ипотеке каждый месяц, так и будете платить те же $100 и дальше (неважно, осуществляли ли Вы досрочное погашение в предыдущем месяце или нет).

Естественно, ипотеку в таком случае Вы закроете быстрее, чем за 5 лет, но в течение всего периода погашения финансового облегчения Вы не заметите и не почувствуете.

Наверное, есть и еще какие-то варианты учета досрочного погашения, но я их, к сожалению, не знаю…

А Вы на каких условиях досрочно погашаете свою ипотеку?

Ирина Ценькуш,

специально для NeBankir.Ru