Многие мои клиенты не устают жаловаться, что реальная стоимость ипотеки оказывается значительно выше той, на которую они изначально рассчитывали.
К сожалению, это правда. Вот лишь несколько факторов, которые оборачиваются неприятными сюрпризами для ипотечных заемщиков.
Заявленные в рекламе процентные ставки не соответствуют их реальному значению
В рекламных буклетах банка указывается: «От 12% годовых». При ближайшем рассмотрении выясняется, что на 12% могут претендовать лишь участники зарплатных проектов банка с безупречной кредитной историей. И только при оформлении небольших кредитов на короткие сроки и обязательном внесении первоначального взноса в размере 50%.
Для всех остальных заемщиков (а это, как Вы понимаете, 99% желающих взять кредит на выгодных для себя условиях), процентная ставка составит 14-18% годовых.
Скрытые платежи за обслуживание счета
К счастью, отечественные банки все чаще отказываются от практики взимания скрытых платежей и комиссий. Однако очень часто сниженная годовая процентная ставка компенсируется комиссией за обслуживание ссудного счета (0,5 – 1% от остатка задолженности).
Оплата нотариальных услуг увеличивает первоначальные затраты по кредиту на 2%
При заключении договора ипотеки нотариально заверяются сразу два документа: договор — купли-продажи и договор залога недвижимости.
За удостоверение этих документов заемщику придется заплатить около 2% рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. Причем, подобрать нотариуса «подешевле» не получится – заверять банковские документы имеет право только «карманный» нотариус. И стоимость его услуг явно будет завышенной по сравнению с коллегами «с улицы».
Оплата чужих налогов
Продавцы недвижимости традиционно «не любят» покупателей, приобретающих недвижимость через ипотеку. Затянутые сроки рассмотрения заявки, необходимость экспертной оценки и т.д. дают право продавцу диктовать покупателю свои условия.
Чаще всего при продаже недвижимости за «живые» деньги, продавцы указывают в договоре купли-продажи символическую стоимость объекта недвижимости, чтобы сэкономить на налогах.
При оформлении ипотеки в договоре приходится прописывать реальную рыночную стоимость дома или квартиры. Причиненные «неудобства» продавец компенсирует за счет покупателя – ведь последнему практически всего приходится брать уплату «грабительского» налога на себя.
Усложнение досрочного погашения
Мало кто из банков сейчас идет на то, чтобы вводить конкретные штрафные санкции за досрочное погашение. Но максимально затруднить заемщику этот процесс вполне под силу любому кредитно-финансовому учреждению.
Например, можно ввести временной мораторий на досрочное погашение в течение шести месяцев, когда в ежемесячном платеже львиную долю составляют начисленные проценты. Или обязать заемщика вносить сумму, не меньшую трехкратного размера платежа.
Или просто откладывать все досрочные платежи на отдельном счету, списывая всю сумму в конце срока кредитования, когда накопленная сума будет равняться остатку задолженности. В этом случае заемщик абсолютно ничего не выигрывает от того, что погашает кредит досрочно – ведь процент все время начисляется на всю сумму задолженности.
Вот далеко не исчерпывающий список поводов для разочарования заемщика при оформлении ипотеки.
Чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов в будущем, внимательно читайте каждый пункт кредитного договора и требуйте от кредитного менеджера подробной расшифровки всех непонятных моментов.
Светлана Загоруй,
специально для NeBankir.Ru