Вопросы ипотеки, ответы на которые не так очевидны, как кажется

Сталкиваясь с ипотекой и в качестве сотрудника банка, и в качестве заемщика, я заметила, что есть несколько «ипотечных» вопросов, которые интересуют многих, но задаются достаточно редко. Ведь абсолютно всем кажется, что ответы на них очевидны каждому…

Но так ли это на самом деле? Давайте проанализируем некоторые из них.

Правда ли, что продавцы квартир не хотят иметь дело с ипотечными покупателями?

До наступления кризиса дела действительно обстояли именно таким образом.

Во-первых, спрос на недвижимость в то время был настолько высок, что на каждую более-менее достойную квартиру буквально выстраивалась очередь из потенциальных покупателей. Причем, цены на жилье росли буквально каждый день.

В такой ситуации продавцам было крайне невыгодно привязываться к банковским заемщикам как к покупателям, которые в течение трех недель ожидают принятия решения по ипотеке.

Получилось, что как раз в тот период я искала себе жилье с покупкой в ипотеку. И могу сказать, что у меня сорвалось три сделки только потому, что за время проверки моих документов продавцы решили поднять цену на 3-5 тысяч долларов и даже умудрились найти покупателя за «живые деньги».

Естественно, сделка со мной разрывалась, я получала на руки двойной задаток, и приходилось искать новую квартиру для покупки и заново проходить процедуру ее оценки, проверки в банке и т.д.

Во-вторых, банки просто до невозможности растягивали процедуру одобрения кредитной заявки и требовали от хозяев квартир и риэлторов приличного комплекта документов. Причем, гораздо большего, чем требовалось для оформления традиционной сделки купли-продажи квартиры.

Понятно, что хозяева недвижимости были абсолютно не заинтересованы тратить свое время и деньги на лишние телодвижения.

А вот с приходом кризиса ситуация кардинальным образом изменилась.

Желающих купить квартиру или дома стало намного меньше (даже с учетом снижения цен на недвижимость). Большую часть сделок купли-продажи начали составлять как раз-таки ипотечные сделки. Поэтому в этой ситуации продавцы перестали недовольно морщиться и диктовать покупателям свои условия.

Кроме того, банки наконец-то сообразили, что они чересчур затягивают процедуру покупки жилья по сравнению с классическими сделками и сократили пакет требуемых от продавца документов вместе со сроками рассмотрения кредитной заявки.

На данный момент варианты приобретения квартиры за собственные накопления или за ипотечные средства для продавца практически ничем не отличаются между собой.

Что делать сначала: подать в банк документы на квартиру и только потом подыскивать подходящее жилье или поступить наоборот?

Знающие люди советуют все-таки воспользоваться первым вариантом – то есть сначала подать документы в банк и только потом плотненько заняться поиском подходящей квартиры.

Поступить таким образом стоит уже хотя бы потому, что заранее Вы не знаете, какую именно сумму кредита одобрит банк. Разрешенный кредит может быть как меньше запланированного Вами, так и большим по своему значению.

И зная заранее точный размер одобренных банком заемных средств, можно уже смело приступать к поиску квартиры, отсеивая заведомо неподходящие варианты.

Еще одна причина, по которой стоит сначала посетить именно банк – это вносимый покупателем аванс, который «сгорает», если сделка в конечном итоге не состоялась по вине покупателя.

Понятно, что отказ банка в выдаче кредита или затянутые сроки принятия решения по ипотеке (когда Вы не вписываетесь по времени в указанные в предварительном договоре с продавцом сроки) будут относиться именно к таким причинам.

Аванс продавцы, как правило, требуют отнюдь не символический – и просто «подарить» его кому-то будет по-настоящему обидно.

Правда, все вышесказанное относится больше к покупке жилья на вторичном рынке. Если приобретать недвижимость планируется в новострое, последовательность шагов будет уже несколько иной.

Сначала лучше подыскать микрорайон или конкретный объект для покупки, а потом уточнить, какие банки и на каких условиях осуществляют их кредитование. В этом случае сам застройщик, аккредитованный банком, уже кровно заинтересован в том, чтобы сделка наверняка состоялась – поэтому он будет готов и подождать, и предоставить отсрочку.

В этом случае у покупателя есть шанс самому выбрать себе жилье по душе, не привязываясь при этом к списку застройщиков конкретного банка.

Реально ли получить ипотеку, если стаж на последнем месте работы составляет меньше шести месяцев?

Хотя к трудовому стажу заемщика и предъявляются достаточно жесткие требования, получить ипотеку без обязательной «отработки» на последнем месте работы все-таки можно.

Какие факторы станут «смягчающими» обстоятельствами для заемщика в этом случае?

— Общий трудовой стаж превышает два года (в той же отрасли);

— Заемщик уже успешно прошел испытательный срок;

— Заемщик перешел на новое место работы из той же отрасли, причем, с явным повышением по зарплате либо по должности.

Получить ипотеку невозможно без подтверждения ежемесячного дохода по справке 2-НДФЛ

На сегодняшний момент получить кредит без официального подтверждения суммы получаемого дохода действительно невозможно.

Однако речь вовсе не идет исключительно о пресловутой справке 2-НДФЛ. Некоторые банки предлагают заемщикам следующие варианты:

— справка по форме банка, подписанная руководителем предприятия и главным бухгалтером с мокрой печатью;

— справка в свободной форме (но тоже с подписями и печатями);

— письменное заявление заемщика о получаемых им доходах с его подписью. Нужно отметить, что последний вариант в условиях кризиса используется не для заемщиков, а для поручителей. И в любом случае такие данные будут проверяться банком с помощью звонка работодателю.

В качестве косвенного подтверждения доходов заемщика банк рассматривает:

— наличие депозитных вкладов в банках (причем, для кредитного комитета не имеет никакого значения тот факт, что средства с вклада перед сделкой будут сняты и потрачены на внесение первоначального взноса по ипотеке);

— подтвержденные документально дорогостоящие покупки, сделанные за последний год (поездки за границу, приобретение автомобиля, гаража и т.д.);

— наличие в собственности заемщика ликвидного имущества (квартира, дом, авто).

Для предпринимателей доказательством платежеспособности обычно выступает выписка с банковского счета со статистикой поступлений денежных средств за последний год.

Ангелина Громова,

специально для NeBankir.Ru