Рефинансирование ипотечного кредита в другом банке: «плюсы» и «минусы»

Относительно недавно отечественные банки освоили новую кредитную услугу – рефинансирование. Суть ее заключается в том, что заемщик вместе со своим кредитом (как правило, ипотечным) переходит из «родного» банка в банк-конкурент. (Мы писали уже о реструктуризации ипотечного кредита в Сбербанке).

При этом долг перед первым банком погашается досрочно и в полном объеме, а заемщик становится «должником» уже другого банка. Естественно, на более выгодных для себя условиях…

Сложности рефинансирования ипотечного кредита в другом банке:

недвижимость, домОсновная проблема при перекредитовании ипотеки заключается, конечно же, в залоге.

Вам нужны деньги, чтобы полностью закрыть кредит в первом банке. Деньги эти в случае рефинансирования предоставляет другой банк. Но!

Обязательным условием ипотечного кредитования является оформление залога на недвижимость, которая в нашем случае уже и так заложена.

А чтобы «родной» банк согласился снять с квартиры или дома обременение, нужно сначала рассчитаться с ним по ипотеке в полном объеме.

Получается замкнутый круг, прямо как у кота Матроскина: «Чтобы продать что-нибудь ненужное, надо сначала купить что-нибудь ненужное, а у нас денег нет!»

Поэтому схема смены кредитора — это достаточно хлопотное дело, на которое соглашается далеко не каждый банк.

Как происходит рефинансирование ипотечного кредита в другом банке?

Не будем подробно рассматривать идеальный вариант, когда кто-то из Ваших знакомых соглашается одолжить Вам на пару месяцев достаточно крупную сумму денег.

Этими средствами Вы закрываете кредит в «старом» банке, после чего снимаете обременение с квартиры и оформляете кредит в «новом» банке, передавая ему в залог все то же многострадальное жилье.

По сути, получается не рефинансирование ипотеки, а стандартный кредит под залог уже имеющейся недвижимости.

Такая схема имеет один «жирный плюс» — позволяет обойти тот самый «замкнутый круг», о котором говорилось выше.

Но как обычно, самый простой вариант очень редко можно осуществить на практике. Вряд ли у каждого из нас найдется куча знакомых, охотно дающих в долг — тем более, такие крупные суммы и без обеспечения.

Поэтому давайте лучше рассмотрим классическую схему ипотечного кредитования поэтапно.

многоэтажный домПервым делом нужно идти в «новый» банк с документами, которые подтверждают Вашу платежеспособность.

Ведь не факт, что Вас вообще перекредитуют. По сути, процедура рефинансирования даже сложнее оформления ипотеки «с нуля».

Так что проверка Вашей платежеспособности, которую проводил несколько лет назад «родной» банк, как и отсутствие просрочек по существующему кредиту, для «нового» банка ничего не значат.

1. Проверять Вас будут заново и не менее тщательно, чем в первый раз.

Кроме того, одновременно с Вами, новый банк будет проверять и кредитуемую квартиру. Естественно, ее нужно будет заново оценить – предыдущая оценка «не считается».

Только после тщательной проверки информации о заемщике и объекте кредитования, банк выносит свое решение: согласие на выдачу кредита или отказ. В первом случае, кредитный комитет сразу же утверждает и размер кредита, который он готов Вам предоставить.

2. Если перекредитовываться Вы все еще не передумали, то в «родном» банке Вы пишете заявление типа: «Хочу полностью погасить ипотеку одним платежом. Могу ли я это сделать в самое ближайшее время?»

3. Нормальный банк без проблем должен дать Вам согласие на такое погашение в письменном виде.

4. С этим согласием на руках Вы идите в «новый» банк, подписываете с ним кредитный договор и получаете утвержденную кредитным комитетом сумму (либо наличкой в кассе банка, либо прямым перечислением на счет «родного» банка).

Кстати, второй вариант с точки зрения безопасности намного надежнее: ехать из одного банка в другой через весь город с крупной суммой денег на руках я бы, например, не рискнула.

К слову, новый кредит может быть и больше размера остатка задолженности по ипотеке в «старом» банке. Эту разницу Вы спокойно можете использовать по своему усмотрению.

5. Как только полностью закрывается ипотека в «старом» банке, с квартиры можно снимать обременение. Причем, заниматься этим, естественно, придется именно Вам.

Кстати, пока квартира не оформлена в залог в «новом» банке, заемщик платит по «свежему» кредиту повышенный процент. Таким образом, банк компенсирует высокую рискованность этой сделки.

6. Как можно скорее квартира по новой закладывается банку, который осуществил рефинансирование. Процентная ставка по кредиту становится «нормальной» — банк получил свое обеспечение и успокоился.

окно, домКак видите, процедура рефинансирования достаточно трудоемка. Времени и сил она съедает прилично. Кроме того, перекредитование подразумевает и дополнительные денежные расходы…

За что придется платить в случае рефинансирования ипотечного кредита в другом банке?

1. Некоторые банки взимают плату за рассмотрение кредитной заявки.

2. Плата за повторную оценку, которую проводит только компания, аттестованная «новым» банком. Имейте в виду, что даже в случае отрицательного результата, деньги за оценку и рассмотрение заявки Вам не вернут.

3. Комиссия за выдачу кредита (если такая предусмотрена в «новом» банке);

4. Затраты на снятие залога;

5. Расходы на оформление нового залога;

6. Оплата некоторых справок и документов (гос.регистрация, выписки из Домовой книги, справки из БТИ и т.д.).

По собственному опыту скажу, что когда клиенты просчитывают реальные временные и денежные потери от процедуры рефинансирования, далеко не каждый из них решается на перекредитование ипотеки в другом банке…

Эксперты считают, что рефинансирование оправдано, если невыплаченной осталась большая часть кредита, и если разница в процентных ставках составляет не менее двух процентов.

Елизавета Авдеева,

специально для NeBankir.Ru