В 2011 году в России наблюдалось огромное количество предложений о покупке недвижимости в новостройках. Причем, для привлечения покупателей использовались самые разнообразные программы: от классической банковской ипотеки до выгодной рассрочки непосредственно от застройщиков.
Как показывает практика только треть «первички» эконом-класса приобретается за собственные средства. А вот большая часть новеньких 
квартир покупается все-таки за счет заемных средств.
И в случае банковской ипотеки, и в случае рассрочки от заемщика потребуется внесение первоначального взноса и оплата заемных средств в виде годовой процентной ставки.
Однако разница между этими двумя продуктами все-таки существует – и весьма существенная! Итак, давайте рассмотрим основные отличия между банковской ипотекой и рассрочкой от застройщика поподробнее.
Срок кредитования
Максимальный срок погашения кредитов от застройщиков короток до смешного – 1-2 года (в исключительных случаях – до пяти лет, да и то лишь по условиям специальных региональных программ).
А вот банки в этом отношении демонстрируют гораздо большую лояльность. Стандартный срок кредитования «первички» составляет 20-30 лет, а иногда – и полвека!
Если размер регулярных финансовых поступлений заемщика позволяет полностью погасить кредит буквально за несколько лет – конечно же, стоит остановить свой выбор на рассрочке от застройщика. Однако, как показывает практика, средняя ипотека гасится не за год-два, а за 7-10 лет.
Размер первоначального взноса
Даже самые лояльные застройщики требуют от своих покупателей немалого размера первоначального взноса – около половины (или даже больше) стоимости квартиры. Понятно, что при таком подходе рассрочку можно рассматривать, скорее как дополнительный сервис к покупке квартиры, чем как полноценный заемный инструмент.
Банковская ипотека же (благодаря приличным срокам кредитования) в этом плане не требует от заемщика «невозможного». Размер первоначального взноса по ипотеке обычно ограничивается 10-30% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Потенциальные покупатели
Рассрочка от застройщиков, в первую очередь, ориентирована либо на достаточно обеспеченных покупателей, либо на тех, у кого по каким-то причинам образовалась временная нехватка денежных средств на покупку недвижимости. Например, часть денег уже накоплена на банковском депозите, а оставшуюся человек планирует получить от продажи еще одной своей квартиры.
Такой покупатель хочет сначала оформить договор купли-продажи, потом не спеша сделать ремонт в новом жилище и только потом переехать в него и продать старое жилье. Как раз для такого случая идеальным решением и станет оформление рассрочки на символический срок в пару лет.
Очень часто рассрочку от застройщиков оформляют бизнесмены, у которых, в принципе, есть в наличии необходимая для покупки сумма, но в данный момент они просто не хотят вынимать деньги из оборота.
А вот банковские ипотечные программы направлены совсем на другую целевую аудиторию – людей, у которых нет свободных денежных средств на такую дорогостоящую покупку. И в ближайшее время они наверняка не появятся.
Несмотря на высокие процентные ставки по такой ипотеке (14-16% годовых), заемщики идут на этот шаг, привлеченные длительным сроком кредитования и низким «порогом входа» — 20-30% первоначального взноса.
Тем более что некоторые банки уверенно снижают ипотечные ставки по жилищным кредитам. В результате доля ипотечных сделок от общего объема продаж в 2011 году составила 20-30%.
Плата за кредит
Бесспорно, банковская ипотека обойдется покупателю значительно дороже, чем покупка квартиры в рассрочку от застройщика. Кстати говоря, последний вариант может вообще быть беспроцентным – некоторые застройщики используют рассрочку в качестве своеобразной скидки, не зарабатывая на этом дополнительных средств.
Очень часто наличие рассрочки в программе застройщика – это чрезвычайно эффективный маркетинговый ход, позволяющий быстрее найти покупателей.
Но даже «платные» программы от застройщиков обойдутся покупателям дешевле самой лояльной банковской ипотеки. В 2011 году застройщики все чаще стали предлагать своим клиентам «рассрочку под процент». Причем, среднее значение процента к концу года уже достигло отметки в 10-11%.
В любом случае, банковская ипотека на «первичку» будет всегда «опережать» по дороговизне рассрочку от строительных компаний. В минувшем году, средняя годовая процентная ставка по этому виду ипотеки составила 14-16% в национальной валюте.
Наталья Фортмайер,
специально для NeBankir.Ru