Кто является настоящим хозяином ипотечной квартиры?

Когда я только-только переехала в свою ипотечную квартиру и праздновала новоселье, друзья поздравляли меня «с первым собственным жильем». На что я неизменно отшучивалась:

«Квартира пока не моя – она принадлежит банку. Вот выплачу кредит, и через 20 лет уже можете поздравлять с чистой совестью».

Со временем я осознала, что в этом вопросе я была неправа. А когда то же самое ошибочное мнение неоднократно озвучили многие мои клиенты, я поняла, что в вопросах собственности ипотеки царит полный сумбур.

Итак, давайте разбираться (ранее мы писали уже о плюсах и минусах квартиры, купленной в ипотеку).

Кто является собственников ипотечной квартиры: банк или заемщик?

ипотека, квартира, дом, новостройкаС юридической точки зрения ответ однозначен – собственником квартиры, приобретаемой в ипотеку, в любом случае является только ПОКУПАТЕЛЬ-ЗАЕМЩИК.

Ведь договор купли-продажи и в случае покупки за собственные средства и в случае рассрочки или ипотеки один и тот же. Заметьте, что банк в этом договоре даже не упоминается!

Его «присутствие» в сделке обозначено лишь в ипотечном договоре, по условиям которого жилье передается в залог, и этот неприятный факт фиксируется Федеральной регистрационной службой.

Такое обременение ни в коем случае не делает собственником квартиры кредитующий орган! Оно просто определенным образом ограничивает настоящего владельца-заемщика в его действиях. Например, без согласия банка заемщик не может продать ипотечную квартиру или прописать в ней двоюродную сестру.

А вот конкретные ограничения четко указываются в ипотечном договоре – и у каждого банка они свои.

Кого можно прописать в ипотечной квартире?

Непосредственно российское законодательство никаких четких запретов или разрешений на регистрацию в залоговой квартире родственников не дает.

Такой неопределенностью пользуются банки и выставляют ограничения подобного рода самостоятельно. Как правило, регистрация ЛЮБОГО (кроме созаемщиков) лица в ипотечной квартире требует обязательного согласования с банком.

Но помните, что напрямую банк не имеет права заставить заемщика неукоснительно выполнять данное требование! В случае разногласий по этому поводу суд в любом случае встанет на сторону заемщика. Однако в любом случае прописать в ипотечной квартире без разрешения кредитора можно только ближайших родственников (родителей, детей, жену или мужа).

Что происходит в случае болезни заемщика или потери им трудоспособности?

Если данный печальный факт подтвержден официальной справкой – убытки банку обязана компенсировать страховая компания. Тем более что практически вся ипотека на сегодняшний день подразумевает обязательное страхование заемщика именно от таких событий.

Можно ли заемщику продать ипотечную квартиру?

Некоторые банки относятся к такой инициативе заемщика крайне негативно – ведь в случае продажи ипотечной квартиры и досрочного погашения кредита банк потеряет весь свой запланированный доход от долгосрочных выплат.

Однако большая часть кредитно-финансовых учреждений вполне адекватно реагируют на желание заемщика продать залоговое жилье. Как правило, такие сделки используют те заемщики, которые хотят избавиться от старой квартиры, чтобы поменять ее на более комфортную.

В этом случае средствами, вырученными от продажи, гасится остаток долга по старому кредиту и тут же оформляется новая ипотека. И для банка, и для заемщика такая схема однозначно выгодна.

Можно ли сдавать в аренду ипотечное жилье?

Наверняка Вы знаете о том, что сдавать в аренду ипотечную квартиру можно только с согласия банка-кредитора. А Вы никогда не задумывались, почему?

Ведь если рассуждать логически, банк должен только порадоваться тому, что у заемщика теперь есть постоянный источник дохода, который, по сути, не зависит ни от его трудоспособности, ни от уровня заработной платы.

Однако любой банк с самого начала просто обязан предусмотреть все риски. И он прекрасно понимает, что ситуация с арендой залогового жилья вполне может сложиться следующим образом.

Заемщик вдруг резко перестает платить по ипотеке. Банк, естественно, пройдет все этапы уговоров и угроз и, в конечном итоге, доберется до конечного шага – принудительной продажи залоговой квартиры.

Так вот, в случае, если в это время там проживают квартиросъемщики, с которыми подписан вполне официальный договор аренды на длительный срок – с этой продажей вполне могут возникнуть проблемы и немалые.

Российское законодательство, как ни странно, охраняет права арендаторов и в некоторых случаях банку придется подождать пару лет, чтобы получить возможность продать злополучную недвижимость.

С другой стороны, если аренда планируется краткосрочная (полтора – два года), банк, скорее всего, заемщику в такой просьбе не откажет. А уж если Вы вообще планируете сдавать квартиру «подпольно» (то есть, не оформляя сделку никакими договорами) – доказать этот факт будет очень и очень непросто.

Короче говоря, многие заемщики пользуются именно последним вариантом – сдают свою недвижимость без юридического оформления и не ставят свой банк в известность.

Когда банк имеет право продать ипотечную квартиру?

Банк может продать залоговую квартиру, если ипотечный договор по какой-то причине будет расторгнут. Условия наступления такого события четко прописаны в ипотечном договоре (например, допущение заемщиком трех просрочек по кредиту в течение одного года).

Причем, реализовать «просроченную» недвижимость  банк имеет право даже без согласия самого заемщика. Еще совсем недавно такой «беспредел» со стороны банков на законодательном уровне не поощрялся – и многие судебные дела такого рода заканчивались в пользу заемщика.

Однако в последнее время все чаще квартиры должников реализуются быстро и без особых сложностей, так как права банков в России уже закреплены соответствующими законами.

Но в любом случае ипотечная квартира никогда не продается на другой же день после возникновения просрочки! У любого заемщика всегда есть шанс «по-хорошему» договориться с банком – так как последнему выгоднее получить назад свой долг с процентами, штрафами и пеней, а не реализовать квартиру должника на торгах за полцены.

Кстати, совсем недавно в новостях промелькнула интересная история как раз на эту тему. Жительница России выкупила свою квартиру обратно в последний день проведения аукциона по ее реализации!

Вместо вывода.

восклицательный знак, !Собственником ипотечной квартиры в любом случае является сам заемщик. Однако до момента полного погашения кредита, он находится как бы в подвешенном состоянии. Например, не может совершать с недвижимостью многих действий без согласия банка, зато вполне может лишиться ее в любой момент.

Чем-то такое положение заемщика напоминает классическую ситуацию из английских детективов, когда на одного из героев оформлен приличный банковский вклад до момента достижения им совершеннолетия.

Получается, что деньги у героя вроде бы и есть, но вот неограниченный доступ к ним он получит лишь через несколько лет…

Наталья Фортмайер,

специально для NeBankir.Ru