Стоит ли оформлять ипотеку сейчас или подождать еще немного?

Если до кризиса вопрос «брать или не брать» ипотеку у многих вообще не возникал (по-моему, кредит на жилье в тот момент не оформил только ленивый), то сейчас ситуация на рынке ипотечного кредитования сложилась далеко не однозначная.

С одной стороны, процентные ставки по ипотеке в течение последних лет уверенно «ползли» вниз – с 18% годовых до 10-12%. С другой — нынешней зимой некоторые банки стали по чуть-чуть повышать плату за пользование заемными средствами.

Что делать? Подождать, пока ставки снова начнут снижаться, или брать ипотеку сейчас, пока проценты на стали расти повсеместно?

Мое личное мнение

Давайте для начала решим задачку для пятого класса. «За три года процентные ставки по ипотеке снизились на 7%. За это же время стоимость жилья увеличилась в два раза. Вопрос: в какой момент времени было выгоднее оформить ипотеку на жилье?»

Намек понятен? Вроде бы простенькое уравнение (стоимость кредитного жилья = цена квартиры на момент оформления ипотеки Х годовой процент), но почему-то огромное количество людей обращает внимание только на одну его часть – величину процентной ставки. Напрочь забывая при этом, что пресловутые 18% или 12% будут применяться к $50 000 или уже к $100 000…

Предсказывать, как «поведет» себя рынок жилья в ближайшем будущем уже не берется ни один эксперт. В прессе звучат прямо противоположные мнения: от полного обвала цен на недвижимость до увеличения ее стоимости в два раза.

Не буду претендовать на роль Нострадамуса – просто хочу высказать свое личное мнение. Я четко помню положение дел в конце 2008 года – например, вмиг опустевшие кафе, разорившиеся турагентства, стандартный набор из круп, хлеба и молочных продуктов каждого второго покупателя в супермаркетах.

В начале кризиса у многих людей совершенно по разным причинам резко снизилась покупательская способность – денег хватало лишь на самое необходимое. Соответственно, все, что раньше продавалось «с накруткой» (в том числе, разумеется, и недвижимость), в кризис стало предлагаться дешевле…

За последний год (опять-таки я сужу исключительно по своим знакомым), общая ситуация все-таки улучшилась. Конечно, до докризисного уровня еще далеко – но у большинства людей денег все-таки появилось больше. Больше денег – выше покупательская способность – рост цен…

Скорее всего, банки оставят ставки на ипотеку на том же уровне или даже немного их снизят – слишком уже велика на данный момент конкуренция между ними. К тому же, проценты по ипотеке докризисного периода были явно завышены по сравнению с той же Европой или Америкой.

Отсюда я делаю смелый вывод. Недвижимость будет по чуть-чуть расти в цене (если, конечно, не грянет вторая волна кризиса), а ипотечные ставки останутся на том же уровне плюс-минус два-три процента.

Другими словами, если Вы уже решились на ипотеку, и другого способа решить жилищный вопрос нет – оформляйте кредит прямо сейчас! Потому что ни через год, ни через два ситуация для Вас кардинально не изменится. Ведь в любом случае, ипотеку придется погашать:

а) долго;

б) с серьезной конечной переплатой;

в) полностью пересмотрев теперешний образ жизни.

Я оформляла свою ипотеку перед самым кризисом, в долларах и по завышенной банковской ставке. Не говоря уже о том, что моя квартира на сегодняшний момент стоит раза в 1,5 дешевле, чем тогда. Другими словами, я проиграла по всем показателям…

Но:

1)    Крохотная квартирка стала моим первым собственным жильем, а до этого я отдавала половину своей зарплаты за аренду чужого жилья;

2)    Даже по сниженной в 1,5 раза стоимости купить ее без кредита я себе позволить не смогла бы;

3)    В кризис я лишилась официальной работы, и ни один банк сейчас не принял бы положительного решения по моей ипотеке;

4)    Я бы наверняка побоялась отдавать в кризис ВСЕ свои сбережения за жилье, оставшись при этом ни с чем. То есть до сих пор жила бы в съемной квартире (или вообще вернулась бы в свой родной городишко к родителям).

Короче говоря, нет худа без добра!

Тенденции по ипотечным ставкам

Если будущие изменения стоимости недвижимости – вопрос скользкий и неоднозначный, то насчет динамики банковской ипотеки многие эксперты единодушны – на рынке ожидается небольшой рост без резких колебаний. На сегодняшний день лучшие ставки по долларовым кредитам на вторичку сроком на 10-15 лет равны среднему значению аналогичного показателя 2007 года.

Часть крупных банков (Абсолют Банк, Росбанк) вообще не меняли размер своих ипотечных ставок с прошлого года. А некоторые банки (Сбербанк, МБРР, МИА и другие) пошли на небольшие уступки заемщикам.

Так что на сегодняшний момент ситуация с процентами по ипотеке действительно выглядит обнадеживающе. Существует высокая вероятность того, что плата за кредит на жилье будет снижаться и дальше.

Но:

Во-первых, прогнозы по ипотеке всегда носят краткосрочный характер. Например, в случае второй волны кризиса первым опять-таки «смоет» именно ипотеку. Другими словами, если не оформить ее сейчас под более-менее «человеческие» проценты, в будущем может сложиться ситуация, когда ипотека на какое-то время станет вообще недоступной.

Во-вторых, опять-таки нужно обращать внимание не только на динамику ипотечных ставок, но и на тенденции самого рынка жилья. Резкий скачок стоимости недвижимости превратит экономию на процентных ставках в прямой убыток для покупателя.

Кто-то из экспертов высказывается и более категорично. «Сейчас лучшее время для того, чтобы приобрести жилье в ипотеку для личного пользования».

Динамика цен на недвижимость

Даже самые оптимистично настроенные товарищи обещают лишь небольшое снижение цен на жилье в ближайшей перспективе, но никак не их «обвал».

Купить квартиру «за копейки» не удастся даже при самой неблагоприятной экономической ситуации в стране (особенно это касается крупных городов).

Появляются новые семьи, рождаются дети, молодые люди пополняют ряды «покорителей столицы»… Во всех этих случаях людям нужно где-то жить. А нового жилья в России не хватает, причем, не хватает катастрофически… В прошлом году было построено около 60 млн. квадратных метров жилья, когда как потребность в нем составляла 120 млн. кв.м.

Складывается классическая ситуация из курса макроэкономики, когда спрос намного превышает имеющееся на рынке предложение. Что, соответственно, приводит к искусственному завышению цены на «дефицит».

Грубо говоря, нуждающаяся в собственном жилье семья сейчас выбирает между «баснословно дорого» и «дорого, но можно взять в ипотеку», так как других вариантов на рынке просто нет! И пока сохраняется такой «несправедливый» баланс между спросом и предложением, цены на жилье падать не будут.

Ведь продавцам проще подождать пару лет до окончания кризиса, и все это время сдавать жилье в аренду, чем поддаться массовой панике и продавать недвижимость за бесценок.

Но давайте предположим, что стоимость жилья все-таки резко упадет, скажем, через пять-десять лет. За это время Вы, кстати, наверняка выплатите половину своей ипотеки.

А что бы произошло, если бы Вы дождались-таки удешевления, не оформив на тот момент ипотеку?

1)             Все это время Вы платили бы арендную плату хозяину или жили вместе с родителями.

Кстати, насчет сравнения аренды и ипотеки мне очень нравится одно емкое выражение.

«Отдавая банку часть своей зарплаты ежемесячно – ты выкупаешь у него еще несколько квадратных сантиметров своей квартиры. Отдавая хозяину съемной квартиры арендную плату за месяц – ты просто получаешь право еще какое-то время пожить на чужой жилплощади»

Здорово, правда?

2)             За 5-10 инфляция существенно бы уменьшилась ценность Ваших накоплений, тогда как размер ипотечного кредита остался бы на том же уровне.

3)             Все эти годы Вы бы вечно метались между желанием купить жилье или подождать еще немного, купить новое пальто или отложить часть денег на покупку квартиры и т.д.

А психологи доказали, что жизнь человека в «подвешенном состоянии» неизбежно приводит к неврозам и депрессии…

И, кстати, мой личный опыт свидетельствует о том, что накопить 500$ на ипотечный платеж намного проще, чем отложить те же 500$ «просто так» — в том числе, и на квартиру, которую планируется покупать через несколько лет.

Срабатывает принцип «здесь и сейчас». Обязательно найдутся какие-то срочные траты или непредвиденные расходы: безумно дешевые сапоги на распродаже, покупка нового компьютера или внеплановая вечерника.

Ипотека в этом смысле все-таки здорово дисциплинирует – ты начинаешь автоматически отказываться от вещей, без которых ты, по сути, можешь в данный момент времени прекрасно обойтись…

Еще раз о выборе между арендой и ипотекой

Оставим в стороне психологические аспекты о том, что «лучше платить за свое, чем за чужое».

Давайте проанализируем еще пару доводов в пользу ипотеки.

1)             Как ни крути, но собственное жилье (даже оформленное в ипотеку) – это актив хозяина квартиры, в который он ежемесячно вкладывает энную сумму денег.

Через 15 лет он сможет делать со своей квартирой, что угодно – жить в ней сам, отдать детям, продать или сдавать в аренду. А вот после 15 лет платежей по аренде, квартиросъемщик попросту остается ни с чем!

Многих останавливает тот факт, что большую часть ипотечного платежа составляют банковские проценты. Дескать, каждый месяц огромная сумма денег просто выбрасывается «на ветер». Но ведь в случае с арендой квартиры не часть, а уж ВСЯ сумма платежа «вылетает в трубу»…

2)             Стоимость ежемесячного платежа по ипотеке в бюджетном сегменте на сегодняшний день один в один равна размеру арендной платы.

При этом арендные ставки на жилье растут постоянно, тогда как Ваш ежемесячный платеж по ипотеке фиксируется кредитным договором.

С постоянным ростом арендной платы я когда-то столкнулась лично. Одна из моих квартирных хозяек повышала мне цену три раза (!) за один год.

Вывод. Лично для меня ответ на вопрос, стоит ли оформлять сейчас ипотеку — это категоричное «Да».

Ведь темп роста цен на жилье в любом случае обгоняет и рост зарплат, и размер банковских процентов по депозитам…

Виктория Разумковская,

специально для NeBankir.Ru