Есть ли смысл погашать кредит досрочно в 2012 году?

Я всегда была уверена на сто процентов, что погашать любой кредит (тем более, ипотечный) можно и нужно досрочно (подробно о досрочном погашении ипотечного кредита)! Но как оказалось, по этому поводу существует и другое мнение, которое я постараюсь раскрыть в данном посте.

Мой довод в пользу досрочного погашения выглядит следующим образом. Отдавая кредит раньше срока, скажем, на дом, домик, недвижимость10 лет, заемщик тем самым экономит все проценты, которые должен был заплатить банку в течение этих самых десяти лет.

Учитывая, что за 20-30 лет стандартной ипотеки, проценты в 2-3 раза превышают размер самого кредита, вывод о выгодности досрочного погашения выглядит бесспорным и в доказательствах вроде бы не нуждается…

Первый момент

Но противники такого подхода утверждают, что в своих расчетах я совсем не делаю поправку на темп инфляции, которая в России на сегодняшний день составляет уже 10-15% (мы говорим сейчас не об официальных, а о реальных показателях).

Соответственно, в долгосрочной перспективе доходы заемщиков будут неуклонно расти (в этом случае речь уже идет не о реальных доходах из соотношения «цены-заработок», а о номинальном значении заработной платы, скорректированной на коэффициент инфляции).

Предполагается, что примерно каждые пять лет заработная плата будет все выше и выше, а доля в ней размера ежемесячного кредита, напротив, все меньше и меньше.

Если, допустим, пять лет назад ежемесячный платеж по кредиту составлял 50% получаемого заемщиком дохода, то через несколько лет это значение, скорее всего, снизится до 40%, 30% или 20%.

Грубо говоря, сторонники данного подхода утверждают, что через 10 или 15 лет тот же самый кредит выплачивать уже будет намного проще (ведь размер платежа не корректируется на темп инфляции).

Считается, что растягивая свои выплаты на длительный срок, Вы в конечном итоге начинаете платить по кредиту «более дешевые» деньги (с учетом инфляции), тогда как в самом начале выплат каждый кредитный доллар, погашенный досрочно, будет иметь максимальную для Вас ценность.

Второй момент

Кроме инфляции, в своих расчетах я не учитываю и стоимость недвижимости, которая имеет тенденцию к постоянному росту в долгосрочной перспективе.

Считается, что вкладывать средства в недвижимость крайне выгодно (как минимум, приобретая акции в компаниях через всевозможные ПИФы и тому подобное). Ведь кризис рано или поздно все равно закончится, и обесценивание недвижимости – это на сто процентов временное явление, которое просто нужно переждать.

дом, строительство, недвижимостьОтсюда вывод: погашая ипотеку досрочно, Вы лишаете себя возможности инвестировать средства и получать с этого неплохой дополнительный доход. Если погашать ипотеку по графику, а оставшиеся финансовые средства выгодно инвестировать куда-нибудь – можно не только тратить деньги в период погашения ипотеки, но и зарабатывать в это же время.

Но!

Погашать ипотеку досрочно однозначно стоит в следующих случаях:

1) У Вас периодически появляются «лишние» деньги, инвестировать которые Вы не собираетесь в принципе. Если Вы не умеете или не хотите вкладывать деньги в какие-либо инвестиционные проекты (банковские депозиты мы не рассматриваем в принципе, так как проценты по ним не перекрывают даже инфляцию), то для Вас выгоднее будет, конечно, погасить кредит досрочно.

Ведь как показывает практика – если деньги никуда не вложить сразу после их получения, они растрачиваются на всякую ерунду. Лучше уж тогда немного облегчить себе жизнь, снизив остаток задолженности перед банком за счет досрочного погашения;

2) Ипотечный кредит серьезно давит на Вас психологически

Как раз к этой категории я отношу себя на 100%. Я даже в чем-то согласна с противниками досрочного погашения с точки зрения экономической выгоды, но морально выдержать такую финансовую зависимость от банка мне, например, безумно тяжело.

Каждый месяц откладывать деньги на ежемесячный платеж, независимо ни от новогодних праздников, ни от летнего отдыха на море, ни от форс-мажорных обстоятельств…

А как-то раз в самый последний день, когда можно было внести деньги в кассу, мне задержали зарплату (первый раз за несколько лет). Знаю, что нельзя было откладывать платеж на последний момент – но в этот раз все получилось именно так.

Я рассчитывала получить ЗП – и тут же отнести ее через дорогу в банковское отделение, чтобы погасить еще один кусочек своей ипотеки.

Пришлось изощряться (учитывая, что касса работает до 4 часов) – занимать эти деньги по частям у сотрудников (которые и сами, естественно, рассчитывали на зарплату) и в последний момент бежать в отделение…

жилой дом, недвижимостьА в начале своей ипотеки меня вообще мучали кошмары практически каждую ночь. Наверное, это чисто мое отношение к кредитам – я очень не люблю одалживать кому-то деньги и ужасно не люблю брать их в долг у кого-то.

Ипотека – это мой первый (и надеюсь последний) кредитный опыт общения с банками. Просто в тот момент у меня не было другого способа купить жилье в чужом городе с учетом, что цены на недвижимость росли буквально каждый час.

3) Если выплаты по кредиту превышают 40% Вашего ежемесячного дохода. Как ни странно, но чем тяжелее Вам выплачивать свой кредит, тем выгоднее для Вас пытаться погашать его досрочно.

И в том, и в другом случае Вы все равно не живете так, как хочется. Поэтому, пожалуй, есть смысл затянуть пояса еще туже – и рассчитаться с ипотекой поскорее.

Лучше жить совсем «бедно» пять лет, а потом вздохнуть свободно,  чем жить, ограничивая себя во многом, лет двадцать.

4) Ваши доходы стремятся к уменьшению. Например, Вы видите, что на горизонте уже маячит пенсия, и найти работу в таком возрасте Вам будет уже гораздо сложнее (тем более, на такие же деньги).

Или бизнес у Вас какой-то совсем уже временный (вспомните тех же тамагоччи). Сейчас Вы зарабатываете очень и очень неплохо, но как пойдут дела дальше – неизвестно.

5) Ваши доходы отличаются крайней неравномерностью.

Примеров неравномерных денежных поступлений – вагон и маленькая тележка. Например, заработная плата продавцов в отделе бытовой техники в предпраздничный период увеличивается в 5-10 раз благодаря процентам от продаж.

Зато в сезон отпусков многие из них просто «курят бамбук» и получают минимальную фиксированную ставку.

Вот как раз для таких товарищей период затишья может стать серьезным испытанием, учитывая еще и приличный по размерам ежемесячный платеж по ипотеке. Мало кто из банков предоставляет гибкий график внесения платежей – как правило, для погашения используется стандартная аннуитетная схема.

А вот погашать кредит досрочно невыгодно тем, что серьезно занимается инвестированием в бизнес, недвижимость или ценные бумаги. Ведь в таком случае, деньги, изъятые из оборота, будут заморожены и перестанут приносить дополнительный доход.

В случае, когда доход по инвестициям больше процентов по кредиту  досрочное погашение в долгосрочной перспективе – явная потеря возможной прибыли. Тем более, с учетом сумасшедших темпов инфляции…

восклицательный знакКстати, если Вы все-таки решили погасить свою ипотеку в максимально сжатые сроки (то есть пошли тем же путем, что и я), обязательно храните дома на всякий случай сумму хотя бы в размере ОДНОГО обязательного платежа. А эксперты в области кредитования вообще советуют создать постоянный резерв в размере 3-4 платежей.

Дескать, это очень успокаивает нервы. Ведь от форс-мажорных ситуаций никто из нас не застрахован в принципе!

Анна Светлицкая,

специально для NeBankir.Ru