Какое решение по дольщикам вынесет арбитражный суд, если застройщик объявит себя банкротом?

Мы в рубрике «Ипотека» часто рассматриваем вопросы приобретения недвижимости в кредит. Но сегодняшний материал хотим посвятить дольщиками — тем, кто является инвестором застройщика. Они несут немалые риски, прежде всего, психологические. И задержка сроков сдачи — не самое страшное, что может случиться. Застройщик может объявить себя банкротом. Вот с тем, что в таком случае будет происходить, мы сейчас и разберемся.

многоэтажный дом15.08.2011 в силу вступила новая редакция ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В частности, именно там прописывалась процедура решения споров между банкротами-застройщиками и их незадачливыми дольщиками.

Вот несколько возможных вариаций развития событий в суде, исходя из реального опыта практикующих юристов.

Для удобства рассмотрим самые популярные варианты, по поводу которых дольщики чаще всего и обращаются в арбитражный суд.

Дом уже сдан в эксплуатацию, а спор идет о конкретном жилом помещении

В арбитражный суд подается заявление в рамках рассмотрения дела о банкротстве конкретного застройщика. Суд чаще всего принимает решение в пользу дольщика – то есть, признает за ним право собственности на квартиру.

Однако это возможно лишь при соблюдении двух условий:

— у застройщика должно быть разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию;

— документ о передаче дольщику жилого помещения (акт приема-передачи) должен быть подписан РАНЬШЕ даты подачи заявления от застройщика о признании его банкротом.

Дом сдан в эксплуатацию, но речь идет о нежилом помещении

многоэтажный домПлохо то, что в наших законах напрямую не предусмотрен момент, когда именно арбитражный суд признает право собственности на нежилое помещение в новостройках.

В одном суде могут пойти навстречу дольщикам и принять решение так, как и в случае разбирательства по поводу жилых помещений. Другие будут отталкиваться от буквального трактования закона.

В последнем случае может получиться так, что те участники строительства, которые уже фактически пользуются купленными нежилыми помещениями, но, к сожалению, чуть-чуть не успели официально оформить право собственности на них, могут формально лишиться такой возможности по решению суда. После чего нежилые помещения включаются в конкурсную массу.

Дом не сдан в эксплуатацию (по жилым помещениям)

Однозначного мнения по поводу решения подобных споров российские суды пока еще не выработали.

На данный момент существует две точки зрения на эту щекотливую ситуацию.

  1. Если разрешение на ввод дома в эксплуатацию застройщиком не был получено в законном порядке, арбитражный суд не признает за дольщиками права собственности на объект незавершенного строительства.

В таком случае нужно обратиться с заявлением:

— о включении в реестр требований на получение денежной суммы, которая была внесена дольщиком за жилое (или нежилое) помещение;

— о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения. В этом случае дольщики терпеливо ожидают, пока дом все-таки будет достроен за свой счет.

2. Во втором случае арбитражный суд все-таки выносит решение о признании права собственности на помещения в недостроенном доме (как объектов незавершенного строительства).

Стоит заметить, что споры по поводу жилых помещений решаются гораздо проще и оперативнее, чем по нежилым. окна, квартира, домЧеткого указания в законах по коммерческой недвижимости в случае банкротства застройщика пока еще нет.

Поэтому каждый конкретный суд трактует расплывчатые нормы и положение совершенно по-разному. И, к сожалению, вряд ли ситуация кардинально изменится в ближайшем будущем…

Валентина Новикова,

специально для NeBankir.Ru