Мы в рубрике «Ипотека» часто рассматриваем вопросы приобретения недвижимости в кредит. Но сегодняшний материал хотим посвятить дольщиками — тем, кто является инвестором застройщика. Они несут немалые риски, прежде всего, психологические. И задержка сроков сдачи — не самое страшное, что может случиться. Застройщик может объявить себя банкротом. Вот с тем, что в таком случае будет происходить, мы сейчас и разберемся.
15.08.2011 в силу вступила новая редакция ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В частности, именно там прописывалась процедура решения споров между банкротами-застройщиками и их незадачливыми дольщиками.
Вот несколько возможных вариаций развития событий в суде, исходя из реального опыта практикующих юристов.
Для удобства рассмотрим самые популярные варианты, по поводу которых дольщики чаще всего и обращаются в арбитражный суд.
Дом уже сдан в эксплуатацию, а спор идет о конкретном жилом помещении
В арбитражный суд подается заявление в рамках рассмотрения дела о банкротстве конкретного застройщика. Суд чаще всего принимает решение в пользу дольщика – то есть, признает за ним право собственности на квартиру.
Однако это возможно лишь при соблюдении двух условий:
— у застройщика должно быть разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию;
— документ о передаче дольщику жилого помещения (акт приема-передачи) должен быть подписан РАНЬШЕ даты подачи заявления от застройщика о признании его банкротом.
Дом сдан в эксплуатацию, но речь идет о нежилом помещении
Плохо то, что в наших законах напрямую не предусмотрен момент, когда именно арбитражный суд признает право собственности на нежилое помещение в новостройках.
В одном суде могут пойти навстречу дольщикам и принять решение так, как и в случае разбирательства по поводу жилых помещений. Другие будут отталкиваться от буквального трактования закона.
В последнем случае может получиться так, что те участники строительства, которые уже фактически пользуются купленными нежилыми помещениями, но, к сожалению, чуть-чуть не успели официально оформить право собственности на них, могут формально лишиться такой возможности по решению суда. После чего нежилые помещения включаются в конкурсную массу.
Дом не сдан в эксплуатацию (по жилым помещениям)
Однозначного мнения по поводу решения подобных споров российские суды пока еще не выработали.
На данный момент существует две точки зрения на эту щекотливую ситуацию.
- Если разрешение на ввод дома в эксплуатацию застройщиком не был получено в законном порядке, арбитражный суд не признает за дольщиками права собственности на объект незавершенного строительства.
В таком случае нужно обратиться с заявлением:
— о включении в реестр требований на получение денежной суммы, которая была внесена дольщиком за жилое (или нежилое) помещение;
— о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения. В этом случае дольщики терпеливо ожидают, пока дом все-таки будет достроен за свой счет.
2. Во втором случае арбитражный суд все-таки выносит решение о признании права собственности на помещения в недостроенном доме (как объектов незавершенного строительства).
Стоит заметить, что споры по поводу жилых помещений решаются гораздо проще и оперативнее, чем по нежилым. 
Четкого указания в законах по коммерческой недвижимости в случае банкротства застройщика пока еще нет.
Поэтому каждый конкретный суд трактует расплывчатые нормы и положение совершенно по-разному. И, к сожалению, вряд ли ситуация кардинально изменится в ближайшем будущем…
Валентина Новикова,
специально для NeBankir.Ru