Кризис вроде бы заканчивается, «вернуться» в строй банкам хочется как можно скорее, поэтому они из всех сил стараются привлечь клиентов интересными кредитными продуктами. К которым, безусловно, можно отнести и квартиры от застройщика в ипотеку.

Но проблема заключается в том, что для банка такой вид кредитования создает определенные сложности.

Согласитесь, прокредитовать реальную квартиру в готовом доме намного проще и безопаснее, чем вырытый котлован на месте будущей многоэтажки. Когда закончится строительство? Будет ли дом принят в эксплуатацию? Как оценить реальную стоимость залогового имущества?

В общем, кредитовать что-то, когда этого «чего-то» еще и на карте не существует, и появится «оно» в лучшем случае через несколько лет, рискнет далеко не каждый банк.

Но некоторые «храбрецы» все-таки на этот риск идут. Так что получить ипотеку на квартиру от застройщика на сегодняшний день сложно, но можно.

Итак, чем процедура кредитования строящегося жилья будет отличаться от стандартной ипотечной схемы?

Покупая жилья в новостройке, которой еще нет, заемщик не может предоставить банку залог в виде физической квартиры. Вместо этого Вы можете передать в банк свое право требования на квартиру (этот документ Вы получаете на руки после подписания договора со строительной компанией).

Когда дом сдается в эксплуатацию, заемщик регистрирует свое право собственности на жилье. После чего переоформляет его на банк и отдает новенькую квартиру в залог.

Грубо говоря, пока квартиры нет, а кредит на нее уже есть, банк сильно рискует. Поэтому его основная задача – получить от застройщика гарантию того, что дом будет достроен в срок и стопроцентно будет принят комиссией.

Именно по этой причине, банки стараются кредитовать всего три типа строящихся объектов:

1. Если банк сам финансирует конкретное строительство;

2. Если объект строит компания-партнер данного банка. Например, партнерами Сбербанка являются «ДОН-Строй», «Масштаб», «МИЭЛЬ-Недвижимость».

3. Если застройщик работает с банком на договорной основе (то есть, аккредитован именно этим банком в рамках отдельных ипотечных программ).

В каждом банке Вам покажут список этих самых партнеров-застройщиков и аккредитованных девелоперов. Понятно, что кроме списка (который Вам все равно ни о чем не скажет) Вам разрешат посмотреть «прейскурант» всех строящихся объектов.

Прямо в банке можно будет выбрать подходящий район, дом, этаж, квартиру, уточнить сроки окончания строительства, гарантии и условия заключения договора.

При таком «раскладе» Вы можете:

а) рассчитывать на сниженные процентные ставки по ипотеке;

б) не переживать по поводу замораживания строительства или мошенничества со стороны застройщика. Банк не меньше Вашего заинтересован в том, чтобы стройка окончилась как можно скорее и без неприятных сюрпризов.

Ведь в случае чего заемщик может просто отказаться от выплаты кредита, и у банка останется «на память» от сделки лишь право требования на жилье.

Минус такой ипотечной схемы очевиден – у Вас не будет абсолютной свободы выбора Вашей будущей квартиры. Элементарно может не подойти район, планировка, этажность, цена за квадратный метр. А ведь новую квартиру-то хочется купить самую-самую!

А что будет, если явиться в банк «от чужого» застройщика?

Можно, конечно, попробовать. Только учтите, что «неродного» застройщика банки будут проверять вдоль и поперек: его финансовое состояние, количество уже сданных в эксплуатацию объектов, репутация на рынке и т.д.

В общем, Вас попросят предоставить такой же пакет документов, который требуется для принятия решения об аккредитации строительной компании.

Во-первых, это, как Вы понимаете, далеко не быстро – процедура рассмотрения может занять даже несколько месяцев! А во-вторых, далеко не каждый застройщик согласится на такое «обследование» со стороны банка.

Да, и еще обязательно учтите финансовый момент при оформлении ипотеки на покупку строящегося жилья. Проценты по ипотеке будут на 2-3% выше стандартных до тех пор, пока квартира не перейдет в Вашу собственность. Другими словами, еще даже не переступив порог своей новенькой квартиры, банку Вы будете ежемесячно выплачивать повышенный процент. До тех пор, пока длится процесс строительства…

Виктория Бехтерова,

специально для NeBankir.Ru

У каждого из них есть семьи и собственное жилье в другом городе. И только Вы проживаете на соседней с бабушкой улице в общежитии блочного типа. То есть Вас эта квартира устраивает целиком и полностью, Вы согласны переехать в нее хоть на следующий же день, но принадлежит она Вам всего на одну треть.

И рассчитывать на то, что два двоюродных брата махнут рукой на свою долю и благородно скажут: «Живи Серега, нам она без надобности», в наше по меньшей мере, наивно.

Остается единственный выход: выкуп доли. Предоставляют ли отечественные банки такую специфическую услугу как ипотека на долю в квартире?

Теоретически, да, предоставляют. Однако далеко не все банки и на худших условиях, чем стандартную ипотеку.

Ипотека на долю в квартире бывает двух видов.

Выкуп «последней» комнаты

По сути, это как та самая ситуация, которая рассматривалась нами в начале статьи. Заемщику принадлежит одна из долей в квартире, он хочет выкупить доли остальных, чтобы стать в результате единственным собственником.

В этом случае получить кредит вполне реально, ведь в качестве залога будет выступать не комната, а вся квартира целиком.

Но нужно принять во внимание некоторые ограничения:

- между близкими родственниками выкуп доли банками не кредитуется (между супругами, детьми, родителями, братом и сестрой с одинаковыми фамилиями);

- к сожалению, большинство банков не дадут кредит на выкуп доли у бывшего мужа или жены. Хотя именно этот вариант – и является наиболее распространенным.

Супруги покупали квартиру во время совместного проживания, при разводе один из них решил уйти, а второй остаться в старой квартире.

Вот в этом-то случае и понадобится выкуп доли одного из супругов.

На что обращают внимание банки в таком случае:

Появились ли новые семьи у разведенных супругов (кстати, о разделе квартиры и другого имущества при ипотеке);

Как давно произошел развод. Бежать банк на второй день после посещения ЗАГСа бессмысленно. А вот если после развода прошло хотя бы полгода, шансы получить такой кредит достаточно велики.

Ипотека на долю в квартире, в которой заемщику не принадлежит ничего

Типичный случай – покупка комнаты в коммунальной квартире.

Такой вариант банки рассматривают совсем неохотно. Ведь в этом случае в залоге будет находиться не вся квартира, а отдельная комната, которая традиционно к ликвидным залогам не относится.

Поэтому банки будут всячески придираться и к заемщику, и к кредитуемому объекту. Рассматриваются исключительно официальные доходы, процентная ставка повышается на 2-3%, комната должна быть изначально пригодна для проживания (отопление, электричество) и т.д.

Кроме того, свой отказ от покупки доли в этой квартире должны обязательно нотариально заверить будущие соседи – у них есть преимущественное право на покупку.

Зная наших соотечественников, можете представить, в какую проблему для Вас это может вылиться. В лучшем случае, «добрые люди» потребуют от Вас денежную компенсацию за подписание этого важного документа.

А вообще-то специалисты советуют для выкупа доли не прибегать исключительно к ипотеке.

Удобнее и проще будет просто оформить кредит наличными под залог уже имеющегося жилья.

Причем, совсем необязательно – Вашего собственного. В залог можно оформить любую квартиру (например, матери или сестры). В таком случае, для банка Вы будете выступать в роли заемщика (проверка доходов и т.д.), а мама или сестра – залогодержателем.

Вероника Петрова,

специально для NeBankir.Ru

Итак, с чего начать оформление ипотеки в банке?

1. Четко определитесь с суммой первоначального взноса

Чем больший процент от стоимости квартиры Вы сможете погасить собственными денежными средствами, тем больше вероятность принятия положительного решения по поводу Вашей ипотеки. Кроме того, на сегодняшний день величина годовой процентной ставки по кредиту тоже зависит от размера первоначального взноса.

Многие заемщики делают серьезную ошибку, неверно оценивая размер первоначальных расходов по ипотеке. Оформление ипотеки – весьма затратное мероприятие, которое оплачивать Вам придется опять-таки из своего кармана.

Услуги экспертной оценки и нотариуса, страхование предмета залога, оплата госрегистрации и госпошлины, единовременные комиссии банка составляют от одной до нескольких тысяч долларов.

Обязательно закладывайте эти затраты в свой «ипотечный» бюджет!

2. Посмотрите на себя глазами кредитного эксперта

С чего начать оформление ипотеки в банке? Честно ответьте себе на следующие вопросы:

- каков размер Вашего ОФИЦИАЛЬНОГО ежемесячного дохода? Если в справке по форме 2-НДФЛ указывается лишь «минималка», согласится ли Ваш работодатель подтвердить Вашу реальную зарплату в свободной форме?

- какой процент от дохода будет составлять будущий ежемесячный платеж по ипотеке? Сможете ли Вы выплачивать кредит регулярно и постоянно на протяжении десяти и более лет?

- кто сможет выступить Вашим поручителем по кредиту?

- какое дополнительное подтверждение своей финансовой состоятельности Вы сможете предоставить банку: наличие недвижимости, авто, земельного участка, депозитов, ценных бумаг?

- в каких банках и когда Вы когда-либо брали кредит (потребительские кредиты и активные кредитные карточки тоже считаются)? Насколько «положительна» Ваша кредитная история?

- в порядке ли Ваши документы на момент получения ипотеки (паспорт с регистрацией и фотографией, свидетельство о браке/разводе и т.д.)

Исправление этих мелочей в авральном режиме впоследствии может попортить немало крови и Вам, и Вашему кредитному инспектору.

3. Определитесь с объектом ипотеки

Учтите, что лишние 1000 долларов кредита обернутся приблизительно 3000 переплаты при условии погашения ипотеки строго по графику. Поэтому лично я советую оформлять ипотеку на максимально недорогое жилье.

Лучше выплатить кредит за маленькую квартиру, потом ее продать и взять большую с доплатой, чем ежемесячно «дарить» банку сотни честно заработанных долларов.

Не верьте низким процентным ставкам по ипотеке! Например, 12% годовых при кредите всего в 100 000 рублей оборачиваются для заемщика в переплату в 1000 рублей ЕЖЕМЕСЯЧНО!

Причем, заметьте, эти 1000 рублей не идут на погашение основного долга. Это – чистый доход банка, а для Вас – просто выброшенные деньги. Я уже не говорю о всяких приятных «мелочах» вроде ежегодного продления страховки, платы на просрочку платежа (даже на один день!), потерях на перепадах курса валют (если ипотеку Вы оформили в долларах или евро).

В общем, чем большую сумму Вы возьмете в банке, тем тяжелее финансово и психологически Вам придется в будущем. Вроде бы очевидные вещи, но многие заемщики не задумываются об этом вообще!

4. Выберите 3-4 банка, условия кредитования в которых Вам более-менее подходят

Кстати говоря, не делайте низкие процентные ставки главным критерием отбора. Обращайте внимание и на условия погашения (аннуитет или классика, можно ли погашать досрочно, есть ли дополнительные комиссии), и на требования к заемщику, и на размер единовременных затрат.

5. Уточните заранее, имеете ли Вы возможность принять участие в специальных льготных программах (например, «Молодая семья» или «Военная ипотека»).

Кроме того, узнайте, каким еще образом можно уменьшить свои затраты по ипотеке с помощью государственных дотаций и субсидий (использование материнского капитала, имущественный налоговый вычет и т.д.)

Если государство может хоть немного облегчить Вашу «ипотечную долю», то почему бы этим не воспользоваться?

Пока оно, государство, не передумало…

Елизавета Авдеева,

специально для NeBankir.Ru

При этом долг перед первым банком погашается досрочно и в полном объеме, а заемщик становится «должником» уже другого банка. Естественно, на более выгодных для себя условиях…

Сложности рефинансирования ипотечного кредита в другом банке:

Основная проблема при перекредитовании ипотеки заключается, конечно же, в залоге.

Вам нужны деньги, чтобы полностью закрыть кредит в первом банке. Деньги эти в случае рефинансирования предоставляет другой банк. Но!

Обязательным условием ипотечного кредитования является оформление залога на недвижимость, которая в нашем случае уже и так заложена.

А чтобы «родной» банк согласился снять с квартиры или дома обременение, нужно сначала рассчитаться с ним по ипотеке в полном объеме.

Получается замкнутый круг, прямо как у кота Матроскина: «Чтобы продать что-нибудь ненужное, надо сначала купить что-нибудь ненужное, а у нас денег нет!»

Поэтому схема смены кредитора – это достаточно хлопотное дело, на которое соглашается далеко не каждый банк.

Как происходит рефинансирование ипотечного кредита в другом банке?

Не будем подробно рассматривать идеальный вариант, когда кто-то из Ваших знакомых соглашается одолжить Вам на пару месяцев достаточно крупную сумму денег.

Этими средствами Вы закрываете кредит в «старом» банке, после чего снимаете обременение с квартиры и оформляете кредит в «новом» банке, передавая ему в залог все то же многострадальное жилье.

По сути, получается не рефинансирование ипотеки, а стандартный кредит под залог уже имеющейся недвижимости.

Такая схема имеет один «жирный плюс» – позволяет обойти тот самый «замкнутый круг», о котором говорилось выше.

Но как обычно, самый простой вариант очень редко можно осуществить на практике. Вряд ли у каждого из нас найдется куча знакомых, охотно дающих в долг – тем более, такие крупные суммы и без обеспечения.

Поэтому давайте лучше рассмотрим классическую схему ипотечного кредитования поэтапно.

Первым делом нужно идти в «новый» банк с документами, которые подтверждают Вашу платежеспособность.

Ведь не факт, что Вас вообще перекредитуют. По сути, процедура рефинансирования даже сложнее оформления ипотеки «с нуля».

Так что проверка Вашей платежеспособности, которую проводил несколько лет назад «родной» банк, как и отсутствие просрочек по существующему кредиту, для «нового» банка ничего не значат.

1. Проверять Вас будут заново и не менее тщательно, чем в первый раз.

Кроме того, одновременно с Вами, новый банк будет проверять и кредитуемую квартиру. Естественно, ее нужно будет заново оценить – предыдущая оценка «не считается».

Только после тщательной проверки информации о заемщике и объекте кредитования, банк выносит свое решение: согласие на выдачу кредита или отказ. В первом случае, кредитный комитет сразу же утверждает и размер кредита, который он готов Вам предоставить.

2. Если перекредитовываться Вы все еще не передумали, то в «родном» банке Вы пишете заявление типа: «Хочу полностью погасить ипотеку одним платежом. Могу ли я это сделать в самое ближайшее время?»

3. Нормальный банк без проблем должен дать Вам согласие на такое погашение в письменном виде.

4. С этим согласием на руках Вы идите в «новый» банк, подписываете с ним кредитный договор и получаете утвержденную кредитным комитетом сумму (либо наличкой в кассе банка, либо прямым перечислением на счет «родного» банка).

Кстати, второй вариант с точки зрения безопасности намного надежнее: ехать из одного банка в другой через весь город с крупной суммой денег на руках я бы, например, не рискнула.

К слову, новый кредит может быть и больше размера остатка задолженности по ипотеке в «старом» банке. Эту разницу Вы спокойно можете использовать по своему усмотрению.

5. Как только полностью закрывается ипотека в «старом» банке, с квартиры можно снимать обременение. Причем, заниматься этим, естественно, придется именно Вам.

Кстати, пока квартира не оформлена в залог в «новом» банке, заемщик платит по «свежему» кредиту повышенный процент. Таким образом, банк компенсирует высокую рискованность этой сделки.

6. Как можно скорее квартира по новой закладывается банку, который осуществил рефинансирование. Процентная ставка по кредиту становится «нормальной» – банк получил свое обеспечение и успокоился.

Как видите, процедура рефинансирования достаточно трудоемка. Времени и сил она съедает прилично. Кроме того, перекредитование подразумевает и дополнительные денежные расходы…

За что придется платить в случае рефинансирования ипотечного кредита в другом банке?

1. Некоторые банки взимают плату за рассмотрение кредитной заявки.

2. Плата за повторную оценку, которую проводит только компания, аттестованная «новым» банком. Имейте в виду, что даже в случае отрицательного результата, деньги за оценку и рассмотрение заявки Вам не вернут.

3. Комиссия за выдачу кредита (если такая предусмотрена в «новом» банке);

4. Затраты на снятие залога;

5. Расходы на оформление нового залога;

6. Оплата некоторых справок и документов (гос.регистрация, выписки из Домовой книги, справки из БТИ и т.д.).

По собственному опыту скажу, что когда клиенты просчитывают реальные временные и денежные потери от процедуры рефинансирования, далеко не каждый из них решается на перекредитование ипотеки в другом банке…

Эксперты считают, что рефинансирование оправдано, если невыплаченной осталась большая часть кредита, и если разница в процентных ставках составляет не менее двух процентов.

Елизавета Авдеева,

специально для NeBankir.Ru

Выступая поручителем по кредиту, каждый из нас в глубине души надеется, что это – простая формальность и на деле нести ответственность за чужие долги перед банком не придется вовсе.

Предположим, Вам повезло – и заемщик оставался платежеспособным и добросовестным плательщиком на протяжении всего срока кредитования.

Однако не стоит забывать о том, что в жизни иногда случаются ситуации, от которых не застрахован никто. Например, неожиданная смерть… Ведь кредиты нередко оформляются на достаточно длительные сроки. А за это время действительно может произойти все, что угодно.

Итак, какие же обязательства по кредиту несет в этом случае поручитель?

В данной статье я не буду ссылаться на статьи, пункты и подпункты Гражданского Кодекса РФ – я экономист, а не юрист. Хотелось бы просто поделиться с Вами своим практическим опытом.

На протяжении моей работы в качестве кредитного менеджера в банке трижды случалась ситуация, когда заемщик скоропостижно умирал, не успев выплатить свой кредит до конца. И все три раза дело пришлось решать в суде…

Не вдаваясь в подробности судебного процесса, просто расскажу о результатах в виде ответов на самые важные для поручителя вопросы.

Должен ли вообще поручитель отвечать по обязательствам по кредиту умершего заемщика?

Самое главное, что нужно помнить в этом случае, можно выразить одним предложением. Все права и обязанности должника (в том числе, и кредитные) переходят к его наследникам. Заметьте, не к поручителю, а к наследникам!

Другими словами, после смерти заемщика, поручитель уже не обязан отвечать по долгам умершего.

Исключений из этого правила существует всего два:

1) Поручитель добровольно согласился отвечать перед банком уже за нового должника-наследника;

2) В договоре поручительства, подписанным еще несколько лет назад, было четко указано: поручитель автоматически отвечает по данному кредиту за любого заемщика.

Что будет с обязательствами поручителя, если наследников у заемщика нет?

Такие случаи крайне редко, но встречаются. В этом случае имущество заемщика переходит к государству (естественно, вместе со всеми обязанностями и долгами перед кредиторами).

Опять-таки поручитель обязан отвечать по кредиту только тогда, когда повторно и добровольно примет на себя такие обязательства. Кстати, государственные органы, как правило, совсем не спешат оформлять «на себя» неожиданное наследство.

А пока никто не вступил в право наследования, банк не может предъявлять поручителю никаких претензий. Зачастую, процедура оформления наследства государством занимает настолько продолжительное время, что поручительство вообще прекращается автоматически по истечении срока давности.

В какой сумме поручитель отвечает по долгам умершего заемщика?

После смерти заемщика, наследники отвечают перед кредиторами в сумме, не превышающей стоимости наследуемого имущества. Заметьте: не всего личного имущества, а только наследуемого!

Предположим, после смерти заемщика наследники получили квартиру стоимостью $100 000, а остаток задолженности заемщика перед банком составляет $150 000. Так вот, наследники обязаны выплатить банку ровно $100 000 и ни центом больше.

Поэтому если поручитель все-таки отвечает перед банком за нового заемщика, его ответственность также ограничивается этими же ста тысячами.

В любом случае, если Вы являлись поручителем по кредиту умершего заемщика и договориться с банком по-хорошему не получается, придется обращаться за помощью к грамотным юристам. Таким образом, можно значительно уменьшить сумму ответственности или вообще избавиться от нее.

Причем сделать это иногда можно даже без привлечения к делу суда – еще на стадии переговоров с банком.

Кстати, все три ситуации с моими клиентами решились в пользу поручителей – выплату остатка задолженности полностью взяли на себя наследники имущества с привлечением собственных поручителей и дополнительного обеспечения. Во всех трех случаях была унаследована квартира, оформленная в ипотеку.

Елизавета Авдеева,

специально для NeBankir.Ru

Конкуренция среди отечественных банков растет не по дням, а по часам. Вот и вынуждены они время от времени «подбрасывать» своим клиентам новые кредитные программы. Одна из самых свежих и интересных – это как раз и есть кредит с обратным выкупом авто или так называемый Buy-back.

Если в двух словах, то суть этого банковского продукта заключается в следующем. Покупатель погашает сразу не всю стоимость автомобиля, а только ее часть (как правило, это 50%, но встречаются и 15% варианты).

После этого заемщик пользуется купленным авто и потихоньку выплачивает банку остаток стоимости машины. А вот когда наступает время последнего платежа, у владельца авто есть на выбор четыре варианта закрыть кредит полностью:

- погасить остаток задолженности и оставить машину себе;

- продать авто самому и с полученных средств рассчитаться с банком;

- вернуть машину обратно в автосалон и взять себе что-нибудь поновее;

- взять рассрочку на остаток задолженности еще на пару лет (но не более пяти лет с момента оформления кредита).

Если возвращаешь автомобиль дилеру и берешь взамен новый, понятно, что сумма кредита уменьшается. Да и сами ежемесячные выплаты по такой схеме значительно меньше, чем в привычном графике погашения банковского кредита.

Получается, что за меньшие деньги теперь можно приобрести более дорогой и качественный автомобиль. Остается лишь внести первоначальный взнос – минимум, 15% от стоимости авто. В этом плане кредит с обратным выкупом ничем не отличается от традиционного банковского.

Экономия на ежемесячных платежах

Проанализируем конкретные цифры. Сотрудники банка «Сосьете Женераль Восток» утверждают, что ежемесячные платежи по такому кредиту будут на 20-30% ниже, чем по программе банковского кредитования.

Сравним, к примеру, расходы по кредитам двух типов. Стоимость приобретаемого автомобиля – $35 000, первоначальный взнос – 20%, годовая процентная ставка – 11%, срок – три года.

При таких условиях ежемесячный платеж по схеме банковского кредита составит около 635 долларов, а по программе вuy-back – всего 360 долларов.

А вот заявление от «Ауди Центр Москва». Приобретая в кредит Ауди А3 ($32 000), в месяц заемщику придется отдавать за нее всего 309 долларов (при этом его зарплата должна быть около $1000). Плюс к этому через 3-5 лет заемщик имеет право продать автомобиль обратно автосалону по утвержденной в первоначальном договоре цене и оформить кредит на новый автомобиль.

Сотрудники банков и автосалонов настойчиво подчеркивают, что схема обратного выкупа делает эксплуатацию автомобиля выгодной и удобной для покупателя, если тот планирует каждые два-три года менять своего «железного коня» на новую модель. В этом случае проблема с перепродажей решается сама собой.

Кредит с обратным выкупом можно получить в тех автосалонах, которые заключили соответствующий договор с банками, где предусмотрена такая кредитная программа. МДМ, Московский банк реконструкции и развития, Райффайзенбанк, «Сосьете Женераль Восток», Абсолют-Банк – вот лишь несколько кредитно-финансовых учреждений, практикующих кредит с обратным выкупом.

Недостатки вuy-back

Существенный недостаток этой системы заключается в том, что автомобиль к моменту его выкупа должен оставаться в хорошем техническом состоянии (а так получается далеко не всегда). Если за этот период машина «отличится» в аварии, цена ее выкупа существенно снижается.

Некоторые кредиторы умудряются выставлять и другие ограничения (например, максимальное значение ежегодного пробега). А многие дилеры требуют, чтобы оформленный в кредит автомобиль ремонтировался и обслуживался только там, где он приобретался.

Не стоит забывать и о том, что итоговая переплата по такому кредиту гораздо выше станлартной. Часть задолженности по кредиту откладывается до последнего платежа, зато проценты начисляются на всю сумму долга и в течение всего периода погашения кредита.

Существуют и другие «накладные расходы»: обязательное страхование, комиссии и прочие проценты, техническое обслуживание и т.д. В итоге за год набегает от 3 до 5 тысяч долларов таких вот «дополнительных затрат».

Но хотя кредит с обратным выкупом и обходится заемщику дороже классического банковского кредита, его удобно оформлять тем товарищам, кто планирует часто менять свое авто на новое, не заморачиваясь при этом с перепродажей и выплатами по кредиту.

Кто может получить кредит с обратным выкупом?

Условия для получения такого кредита стандартны. Заемщик должен быть старше 18 лет, иметь подтвержденный источник дохода и располагать суммой для внесения первоначального взноса.

Стандартные годовые процентные ставки составляют от 9 до 11% в зависимости от валюты кредита. Максимальный срок кредитования (с учетом рассрочки по последнему платежу) – пять лет.

В банках, как правило, требуют копию трудовой книжки и справку о доходах, а иногда – и документы об образовании или выписку из кредитной истории.

На сегодняшний момент самые привлекательные условия для заемщика предлагает Райффайзенбанк. Оформить кредит с обратным выкупом может заемщик в возрасте от 21 до 60 лет на сумму от 3,5 до 120 тысяч долларов сроком на пять лет. Требуется внесение минимального первоначального взноса в размере 15%.

Досрочное погашение кредита разрешено после шести месяцев, а единовременная комиссия за оформление кредита составляет $250. (Статья в тему – Почему досрочное погашение кредита выгодно заемщику, а не банку). Перепродажу авто осуществляет дилер. При этом часть вырученных средств направляется на погашение остатка задолженности, а остаток возвращается заемщику.

Банк «Сосьете Женераль Восток» предлагает заемщику самостоятельно определиться с суммой последнего (основного) платежа. При этом погашать кредит досрочно также можно лишь спустя полгода после его оформления. Минимальный размер кредита с обратным выкупом составляет 5 тысяч долларов, а максимальный срок кредитования – всего три года.

В «Абсолют-банке» остаток задолженности зависит от марки и модели автомобиля, а также от срока кредитования и может колебаться от 20% до 50% суммы кредита. Максимальный размер кредита в этом банке – $200 000.

Какие авто можно оформить в кредит с обратным выкупом?

Чаще всего кредит с обратным выкупом можно получить только на новые иномарки. Но существуют и исключения из правил. Например, оформить кредит с обратным выкупом на отечественную «Ладу-Калину» можно в «Автомобильном банкирском доме» на следующих условиях.

Срок – 4 года, размер первоначального взноса – 15%, годовая процентная ставка – 15%. Автомобиль можно вернуть салону досрочно – через два года.

А вообще, список самых популярных марок автомобилей, оформляемых в кредит с обратным выкупом, выглядит следующим образом: Infiniti, Mercedes, Audi, Skoda, BMW, Mini, Citroen, VW, Toyota, Peugeot, Volvo, Nissan.

Эксперты утверждают, что кредитование с обратным выкупом пока еще не стало в России таким популярным, как на Западе. Они объясняют это низкой финансовой грамотностью населения и существующими юридическими сложностями при продаже подержанных автомобилей.

Однако многие считают, что уже очень скоро услуга кредита с обратным выкупом будет по достоинству оценена нашими соотечественниками.

Елизавета Авдеева,

специально для NeBankir.Ru

Как же они все это время обходятся без банковских кредитов (об ипотеке мы сейчас не говорим)? Оформляются ли потребительские кредиты в Москве не гражданам РФ, другими словами – иностранцам? По какой причине банки обычно отказывают нерезидентам? Попробуем разобраться.

Честно говоря, российские банки даже своим соотечественникам не совсем охотно выдают потребительские беззалоговые кредиты, что уж говорить о людях с иностранным гражданством.

Особенно банковские учреждения «не жалуют» приезжих из ближнего зарубежья: украинцев, белорусов, казахов и так далее. В принципе, понять российские банки тоже можно.

Приехал человек на заработки в Россию на пару месяцев или лет, оформил несколько кредитов – и уехал за пределы страны. Привязки к работе или квартире у него нет, друзей-родственников, чтобы выступили поручителями – тоже, да и залога никакого предоставить такой заемщик, как правило, не может.

А под честное слово никто в наше время (а уж, тем более, банк) денег уже давно не одалживает. Ведь по статистике уже около трети россиян (заметьте, с постоянной регистрацией и гражданством РФ) не удосуживается вовремя и в полном объеме расплачиваться по своим долгам перед банками.

Но иностранцы тоже разные бывают. Если получить потребительский кредит в Москве хочет не гражданин РФ, а иностранец, приехавший работать по контракту в солидную компанию, в небольшой сумме на кредитной карте многие банки ему не откажут.

В самом крупном банке России – Сбербанке иностранец также может получить кредит в рамках специальной программы «Корпоративный кредит». Правда, при условии, что заемщик соответствует определенным условиям.

К примеру, иностранец должен работать в компании, которая является постоянным клиентом банком, а руководство компании должно быть готово выступить поручителем своего «проблемного» сотрудника.

Однако большинство банков по-прежнему категорически отказывается работать с иностранцами в области кредитования. Кредитные услуги нерезидентам в принципе не предусмотрены следующими банками: Бинбанк, НБ «Траст», «Сосьете Женераль Восток», «Ренессанс-Кредит», ПРБ, Промсвязьбанк, «Абсолют», МБРР, «Уралсиб», Связь-Банк, Юниаструм Банк. Причем, этот список далеко не исчерпывается перечисленными кредитно-финансовыми учреждениями.

Уж очень уж велик риск выдачи таких кредитов – иностранца абсолютно ничего не держит в нашей стране, а механизм решения конфликтов в банковской сфере в международном масштабе отечественными банками пока еще не отработан.

Да и нет смысла, в случае чего, разыскивать должника где-нибудь в Марокко из каких-то там $3000. Ипотека хотя бы дает возможность банку реализовать имущество должника, если он вдруг резко и без предупреждения решил покинуть нашу страну.

Кстати, на возможность получения иностранцами кредитов в наших отделениях абсолютно никак не влияет ответ на вопрос: отечественный ли это банк, или иностранный.

К слову, особой паники среди иностранных граждан по этому поводу пока не наблюдается. В основном физические лица-нерезиденты пользуются банковскими услугами, чтобы отправить родным и близким денежные переводы (с помощью того же ВестернЮнион, например) или открыть срочный вклад.

Кстати, по закону российский банк имеет полное право отказать в кредитовании иностранцу без объяснения причин. А вот проделать то же самое с банальным вкладом – нет. Обиженный иностранец даже может подать по этому поводу жалобу в регулирующие органы.

Елизавета Авдеева,

специально для NeBankir.Ru

Очень многие заемщики, внося в кассу отделения очередной платеж по ипотеке или потребительскому кредиту спрашивают, можно ли проверить правильность расчетов самостоятельно? Слишком уж неожиданно большой получается конечная переплата. Да и годовая процентная ставка в итоге никогда не соответствует указанной в кредитном договоре.

Я прекрасно понимаю таких заемщиков, потому что тоже отношу себя к категории недоверчивых потребителей, пытающихся постоянно «держать руку на пульсе».

Оформив квартиру в ипотеку, я с первого же дня завела дома табличку расчета годовой процентной ставки прямо на рабочем столе компьютера. Каждый месяц я вношу туда новые данные с учетом досрочных погашений и время от времени сверяю полученные результаты с банковскими выписками.

Не знаю, что думает обо мне мой кредитный менеджер, но мне, если честно, все равно. Тем более, что за три с лишним года я дважды находила ошибку в банковских расчетах. Так что вопрос о формулах и расчетах по кредиту в домашних условиях я наивным и глупым совсем не считаю.

Давайте на конкретном примере попробуем сделать все необходимые вычисления с занесением полученных результатов в таблицу расчета годовой процентной ставки по кредиту.

Рассмотрим две самые популярные схемы погашения кредита: классическую и аннуитетную. Цифры я подобрала легкие, чтобы обойтись без ненужного усложнения – главное, понять суть расчетов.
Исходные данные.

1. Сумма кредита – $1200;
2. Срок кредита – 12 месяцев (будем считать, что в каждом месяце равное количество дней, хотя вообще-то банки начисляют проценты за каждый день пользования кредитом. Соответственно, за февраль платеж всегда будет меньше, чем за июль).
3. Процентная ставка – 12% годовых, то есть 1% в месяц;
4. Схема погашения – дифференцированные платежи.

Наш платеж состоит из двух частей:
- равная в каждом месяце часть («тело» кредита):

Тело кредита = Сумма кредита/Количество месяцев. В нашем случае это будет ровно $100.

- процент, начисляемый на остаток задолженности

Процент за месяц = остаток по кредиту * месячную процентную ставку

Все расчеты я привожу без математических формул, чтобы было понятна суть расчетов.

Для наглядности давайте сведем все расчеты в таблицу. Кстати, такую таблицу можно завести в Excel, и каждый раз результаты будут пересчитываться с учетом корректировки данных.

Расчеты полученных значений в первые месяцы я распишу прямо в таблице, чтобы не выносить их отдельно. Все остальные цифры рассчитываются точно по такому же принципу.

Таблица расчета конечной переплаты по схеме дифференцированных платежей

Из таблицы видим, что максимальная финансовая нагрузка ложится на заемщика в первый месяц погашения кредита с постепенным уменьшением к окончанию срока кредитования.

Пример условный, потому он не совсем точно отражает реальное положение вещей. Если в кредит оформляется 100 тысяч рублей на 20 лет, что ежемесячные проценты будут в несколько раз превышать значение «тела» кредита!

А теперь рассчитаем реальную годовую процентную ставку по нашему условному кредиту.

Для этого достаточно поделить нашу переплату ($78) на первоначальную сумму кредита ($1200). 781200 = 6,5%.

Как видите, 6,5% – это почти в два раза меньше заявленных банком изначально 12%. И это без учета досрочного погашения, которое еще больше снизит реальную процентную ставку.

Однако плохая новость заключается в том, что в нашем условном примере рассматривается всего один год. Умножьте даже уменьшенную в три раза ставку на тридцать лет – и получите конечную переплату более 100%.

Теперь разберем аннуитетную схему погашения кредита. Несмотря не ее простоту для заемщика (ежемесячно в кассу банка вносится одна и та же сумма), формула расчета в данном случае будет сложнее, чем в предыдущем случае.

«На пальцах» объяснить ее не получится, поэтому придется приводить саму формулу. Вот как рассчитывается тот самый одинаковый ежемесячный платеж, от которого и отталкиваются все остальные расчеты.

Ежемесячный платеж = Начальный кредит * % мес / [1 - (1 / (1 + % мес))^{кол-во месяцев}]

Заметьте, что в этих расчетах процентная ставка используется месячная, а не годовая. В нашем примере – 12% годовых / 12 = 1%.

Теперь подставляем в формулу конкретные цифры и получаем следующее:
Ежемесячный платеж = 1200 * 0,01 / [1 - (1 / (1 + 0,01))] = $106,62

А теперь посмотрим, как будет выглядеть таблица платежей и конечная переплата по кредиту.

Таблица расчета конечной переплаты по схеме аннуитетных платежей

В отличие от предыдущей схемы в этой таблице сначала рассчитывается ежемесячный общий платеж (одинаковый на все время выплаты), потом – положенные к уплате проценты, а то, что осталось? идет на погашение основной задолженности перед банком.

Обратите внимание на особенности аннуитетного платежа:

- первые ежемесячные платежи по нему будут меньше, чем в классической схеме. Ближе к середине срока (седьмой месяц) платежи более-менее сравняются. А вот в конце срока погашения аннуитетный платеж будет уже намного больше дифференцированного.

Другими словами, платить по аннуитетной схеме легче в первые годы кредитования, но зато спустя несколько лет выплат меньше их размер не становится – каждый месяц та же сумма, что и в начале.

Поверьте, после пяти лет выплаты ипотеки это здорово напрягает. В классической схеме небольшое, но зато постоянное облегчение ощущается уже после второго года выплат.

Теперь обратите внимание на переплату. В аннуитетной схеме она составляет уже $79,2, что на $1,2 больше, чем в предыдущем варианте. В нашем условном примере разница эта совершенно не бросается в глаза из-за крохотных суммы, ставок и сроков. А вот на серьезных ипотечных кредитах – это, на самом деле, сотни долларов.

Напоминаю еще раз. Аннуитетная схема ВСЕГДА обходится заемщику дороже классической!

Но вернемся к нашему примеру. Реальная процентная ставка по нашей аннуитетной схеме составит: 79,2%/1200 = 6,6% вместо заявленных 12% в кредитном договоре.

В Сети, кстати, на сегодняшний день представлено огромное множество удобных и совершенно бесплатных кредитных калькуляторов.

Вводите свои исходные данные: годовую процентную ставку, срок кредитования и сумму кредита, выбираете схему погашения, а также при желании проставляете все дополнительные комиссии и сборы. И через пару секунд получаете на мониторе наглядные таблицы и графики.

Но я все-таки предпочитаю знать, по какому алгоритму эти удобные и наглядные калькуляторы делают свои расчеты. Так, на всякий случай…

Елизавета Авдеева,

специально для NeBankir.Ru

А ведь именно этот пункт – основное условие для получения практически любого банковского кредита. Так как получить кредит в Сбербанке можно только при наличии справки 2-НДФЛ, банк предусмотрел для ИП целый список дополнительных документов для подтверждения платежеспособности такого заемщика.

Итак, если заемщик-физлицо занимается предпринимательской деятельностью без регистрации юридического лица или ведет частную практику (нотариус, юрист), то вместо справки о доходах он может предоставить следующие документы:

1. Свидетельство о внесении в ЕГРИП (оригинал и копия, заверенная нотариально);

2. Свидетельство о постановке индивидуального предпринимателя на учет в Налоговой инспекции (оригинал и копия, заверенная нотариально);

3. Если деятельность ИП подлежит лицензированию – то лицензия (оригинал и копия, заверенная нотариально);

4. Налоговая декларация о полученных доходах и расходах (оригинал и копия, заверенная нотариально). Причем, на оригинале должна стоять отметка регионального подразделения Министерства РФ по налогам и сборам, а на каждой странице копии – отметка налоговой инспекции;

5. Если ИП находится на упрощенной системе налогообложения, то нужно предоставить уведомление о возможности применения им такой системы;

6. Квитанции об уплате единого налога за два последних отчетных периода;

7. Книга учета доходов и расходов (за последние полгода);

8. Кассовая книга за последние полгода (если ведется);

9. Справка об отсутствии задолженности по всем сборам и налогам;

10. Справки из коммерческих банков об остатках на расчетных счетах;

11. Дополнительная документация.

Проще говоря, получить кредит в Сбербанке индивидуальному предпринимателю на сегодняшний день даже сложнее, чем обычному физлицу, который работает наемным сотрудником. Хотя уровень доходов того и другого может отличаться в несколько раз.

По сути, банки прекрасно понимают, что ни один отечественный предприниматель не будет показывать все свои доходы и расходы официально – иначе, он бы закрылся через пару месяцев после регистрации ИП.

Во всех отчетах и декларациях фигурируют заниженные цифры, недостаточные для получения кредита на крупную сумму. Соответственно, вопрос о том, как получить кредит в Сбербанке предпринимателю, остается открытым.

Как правило, проблемы решается просто и надежно. Банк просто требует от ИП дополнительного обеспечения по кредиту:

- надежного поручителя (может выступать юрлицо или физлицо с приличной официальной заработной платой). Фактически такой поручитель – это косвенное и формальное подтверждение платежеспособности заемщика.

Проще говоря, если ИП не может похвастаться справкой 2-НДФЛ, за него это должен сделать поручитель.

- оформление в залог имущества индивидуального предпринимателя.

А вот этот пункт выступает в качестве дополнительной страховки от невыплат по кредиту. Отечественная банковская система все еще очень настороженно относится к субъектам малого бизнеса.

Слишком уж все это ненадежно и хлипко выглядит. Аренда крошечной комнатушки на окраине города, а то и вовсе – работа в собственной квартире. Отсутствие промышленного оборудования на балансе, больших оборотных запасов, наемных работников, договоров с постоянными заказчиками, расчетных счетов в банках…

Подобные «бизнесы» закрываются сотнями каждый день. И где после этого искать такого заемщика-предпринимателя?

В общем, получить банковский кредит в большом размере ИП на данный момент достаточно проблематично, а без залога – практически невозможно.

Елизавета Авдеева,

специально для NeBankir.Ru

При расчете на кассе, выясняется, что на ней недостаточно средств для покупки, а ведь зарплата была перечислена на карту только вчера.

Пошли к банкомату снять пару тысяч на внеплановую вечернику, а на счету ничего нет…

В общем, мошенничества с пластиковыми картами – уже давно не экзотика даже в нашей, отстающей от Запада по «банкинизации» стране. Но для тех людей, с чьего счета были сняты деньги без их ведома – этот факт вряд ли может послужить серьезным утешением.

Что же делать, если с Вашей банковской карты все-таки пропали деньги?

Первое

Перед блокировкой карты, постарайтесь все-таки выяснить, куда же пропали деньги. Очень часто «мошенником и вором» оказывается…Ваш собственный ребенок.

Современные дети намного умнее, наблюдательнее и циничнее, чем было поколение их мам и пап. А ведь кредитку мы все традиционно прячем в транспорте в «час пик», но никак не в своем собственном доме.

Найти ее, а также выяснить ПИН-код к карте – дело получаса для смышленого и остро нуждающегося в деньгах подростка.

Психологи доказали, что современным детям среднего и старшего школьного возраста присуща психология «страуса», когда человек надеется, что созданная им проблема рассосется сама собой. К сожалению, дети 21 века практически все отличаются крайним инфантилизмом и неумением отвечать за свои поступки…

И не стоит сбрасывать со счетов своих более взрослых домочадцев – папу, маму, мужа или жену. Очень часто чья-то кредитка является как бы общей собственностью, доступ к которой имеют все члены семьи.

Я лично как-то столкнулась с ситуацией, когда моя клиентка, придя в отделение для внесения очередного платежа по ипотеке, получила СМС о списании большой суммы денег с ее кредитки.

Женщина буквально впала в истерику, начала тут же звонить на «горячую линию» для блокировки карты и спрашивала у меня, какое заявление и кому именно нужно написать о факте мошенничества. В этот момент позвонил ее муж и так, между прочим сообщил, что по ошибке захватил ее кредитку вместо своей, и только что рассчитался по ней в супермаркете.

Причем, ни ему, ни ей почему-то в голову не пришло, что о таких вещах все-таки стоит друг друга предупреждать заранее.

Второе

Если деньги с карты пропали вместе с ней, то нужно как можно скорее обратиться в отделение того банка, который Вам ее выдавал. А еще лучше – просто позвонить по телефону «горячей линии» (такая услуга предусмотрена уже практически всеми банками).

Главное, что Вам нужно сделать – это заблокировать карту, чтобы злоумышленник уже не смог снять с нее больше, чем он уже снял.

После этого сотрудники банка в отделении должны проверить где, когда и на какую сумму была совершена транзакция, к которой Вы не имеете ни малейшего отношения.

Скорее всего, с Вас потребуют какое-то подтверждение того, что деньги со своей карты Вы не снимали. Например, отметки в загранпаспорте, свидетельствующие о том, что Вы по вполне объективным причинам не могли снять деньги в банкомате города Сочи.

Далее комплект документов отправляется представителям соответствующих международных платежных систем (Visa, MasterCard и т.д.). Если операция признается ими ошибочной или мошеннической, украденные с карты деньги вернутся Вам на счет в полном объеме.

В случае отрицательного ответа, такое решение можно опротестовать. А в случае повторного отказа в возмещении – уже обращаться в суд.

Третье

Пишем заявления в органы правопорядка (суд, прокуратуру, отделения полиции). Обязательно оставьте у себя копию с пометкой о принятии заявления к рассмотрению.

К сожалению, деньги с карты Вам вряд ли уже вернут, зато для страховой компании этот документ будет серьезным аргументом.

Четвертое

После этого обращаемся в страховую, где Вам устроят самый настоящий допрос с пристрастием, Поэтому все события постарайтесь пересказывать максимально приближенно к реально случившейся ситуации.

Получить страховые выплаты будет возможно только по результатам проведенного полицией расследования и только в случае, если Ваша кредитная карта была застрахована. Кстати, многие банки уже делают это автоматически.

Все вышеописанное можно отнести к категории «как должно быть по инструкции». Но на деле все происходит несколько по-другому…

Очень часто банк-эмитент сам инициирует расследование, не привлекая к этому процессу посторонних лиц.

Рассмотрим несколько вариантов такой проверки факта: было или не было мошенничество?

Деньги были потрачены на покупку в торговой сети

От банка следует запрос в магазин, в котором попросят предоставить чек с ПОС-терминала, на котором владелец карты всегда ставит свою подпись.

После этого подпись на чеке будет сверяться с той, что стоит в Вашем кредитном договоре.

Если подписи не совпадают – деньги без вопросов должны вернуть на текущий счет. Если совпадают, и у Вас нет неопровержимых доказательств того, что в магазине Вас в это время не было и быть не могло – Вам вполне могут выписать штраф за неправомерный спор.

Но на деле это обычно оборачивается просто «устным порицанием», невозвратом денег на карту и внесением в базу неблагонадежных клиентов банка.

Кстати, в случае, если Вы уверены, что карточкой расплачивались не Вы – требуйте продемонстрировать записи с видеокамер, установленных в магазине.

Деньги были сняты в банкомате с введением ПИН-кода.

Самый плачевный для владельца карты вариант, так как доказать мошенничество в данном случае практически невозможно.

Где гарантия, что Вы не передали свой ПИН-код совершенно добровольно посторонним лицам?

Или не попросили знакомого снять деньги с Вашей карты, чтобы потом попытаться вернуть себе эту сумму и, таким образом, немного подзаработать?

Или не записали ПИН-код на самой карточке (что, кстати, до сих пор умудряются проделывать тысячи заемщиков)? Сразу после ее кражи мошенники подошли к ближайшему банкомату и просто сняли с нее деньги.

Обратите внимание! Получая на руки конверт с ПИН-кодом, Вы ставите подпись под документом, в котором сказано, что заветные цифры должны быть известны только Вам и ответственность за их сохранность тоже несете только Вы.

Другими словами, если кому-то стал известен ПИН-код от Вашей кредитки – виноватым в этом считаетесь Вы и никто другой.

Снятие денег в Интернете

Вернуть похищенные таким образом средства практически нереально. Разбирательства и выяснения по такому виду хищения могут длиться годами, а доказать что-то крайне сложно.

Шансы на возврат средств существенно увеличиваются, если при своих расчетах в Сети Вы пользовались крупными и надежными платежными системами типа PayPal. Как правило, эта и подобная им системы, предоставляют своим клиентам страховку от мошенничества.

Старайтесь не показывать свой номер карты в Сети на подозрительных ресурсах и всегда регистрируйтесь только в серьезных платежных системах!

Короче, будьте бдительны!

Елизавета Авдеева,

специально для NeBankir.Ru