Аккредитив альфа банк при покупке недвижимости

Обновлено: 23.04.2024

В последние 2 — 3 года аккредитив получил широкое распространение в договорах купли-продажи недвижимости. О некоторых особенностях этой формы расчетов при совершении альтернативных сделок расскажет адвокат Олег Сухов.

Понятие альтернативной сделки

Суть альтернативной сделки с жильем состоит в том, что собственник продает свою квартиру и одновременно покупает другую, то есть — альтернативу. По другому подобные договоры называют встречными. Таким образом, человек заключает два договора купли-продажи одновременно. В одном он выступает в качестве продавца, а в другом - покупателя.

Альтернативная сделка бывает подобранной (продавец нашел жилье для покупки) или отложенной (продавец ищет нужный вариант). Субъектами альтернативной сделки являются: нижний (или главный) покупатель, верхний (или главный) продавец и обычные участники сделки - альтернативщики , которые «располагаются» между ними.

Нижний покупатель — это тот, кто покупает квартиру и ничего не продает. Верхний продавец — это собственник, который продаёт квартиру и ничего не покупает. Между ними - третий субъект сделки. Это обычный участник (или участники), одновременно продающий и покупающий квартиры. Подобные сделки и получили название альтернативных.

Альтернатива может состоять из цепочки сделок, когда между нижним покупателем и верхним продавцом находятся два, три и более участников, одновременно покупающих и продающих квартиры. Продавая помещения, люди не остаются с деньгами, а тут же въезжают в новые жилища.

Эксперты утверждают, что в Москве зафиксированы случаи, когда число участников встречной сделки доходило до 50 человек (нижний продавец, верхний покупатель, а между ними 48 граждан, продающих и покупающих квартиры). Мне такие случаи не встречались. Как правило, цепочки, состоящие из более чем 3 — 4 участников, практикуются редко.

Порядок расчетов при альтернативной сделке

Как правило, расчеты по классической альтернативе проводятся с помощью банковской ячейки с использованием наличных средств. Покупатель закладывает деньги в ячейку в пользу продавца. Если в сделке участвует один «альтернативщик», то, дело, обычно, обходится арендой одной ячейки. В случае же когда создаётся цепочка из двух, трех и более «альтернативщиков», не обладающих нужной суммой, то количество ячеек возрастает. Покупатели арендуют ячейки по количеству конечных продавцов и ячейки для возможной доплаты. Продавцы получают деньги, когда все субъекты оформят квартиры в собственность. В свою очередь, кредитная организация (банк) предоставит доступ к ячейкам только после предъявления продавцом документов, указанных в договоре. Это выписки из ЕГРН, договоры купли — продажи квартир с отметкой о регистрации перехода права собственности, акты приема передачи и так далее.

Как уже сказано выше, банковская ячейка предполагает использование наличных средств. Для этого люди снимают деньги через кассу или в банкоматах. Однако за один раз в банкомате нельзя снять 2 — 3 миллиона рублей (существуют ограничения), а при выдаче крупных средств через кассу многие банки берут комиссию. К тому же, зачастую, покупатель не обслуживается в банке, где открывает ячейку. Ему приходится самостоятельно привозить и закладывать деньги в другой кредитной организации. Согласитесь, что ездить по городу с «мешком денег» за спиной — это прошлый век. Поэтому все большую популярность набирает расчет с помощью аккредитива.

Аккредитив — это своеобразный аналог банковской ячейки только в безналичной форме. Покупатель открывает счет в банке продавца и зачисляет туда денежные средства. Аккредитив оформляется на определенный срок — как правило, на 1,5 - 2 месяца. Этого времени достаточно для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. После внесения изменений в ЕГРН продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие переход права собственности (договор купли — продажи, выписку из ЕГРН) и получает доступ к деньгам. На первый взгляд все удобно и практично. Но есть и сложности.

Нюансы расчетов по аккредитиву при альтернативной сделке

Главный нюанс альтернативных сделок заключается в том, что получателем денежных средств является не тот, кто непосредственно продает покупателю квартиру, а верхний продавец, то есть тот, кто только продает квартиру и не приобретает нового жилья. При этом нижний покупатель оформляет аккредитив на верхнего продавца, с которым его не связывают какие — либо правоотношения. По словам моих клиентов: «Психологически сложно переводить деньги незнакомому человеку, которого не знаешь и никогда не видел». Но это, пожалуй, не самая большая проблема альтернативных сделок.

Следующий негативный момент заключается в том, что аккредитив, открытый нижним покупателем может не покрывать стоимости квартиры, реализуемой верхним (главным) продавцом. Например, нижний покупатель приобретает жильё за 7 миллионов рублей, а главный продавец продает помещение за 9 миллионов. Получается, что последний покупатель (предпоследний продавец или кто — то из других участников цепочки) покрывает эту разницу. И тогда в цепочке появляются другие формы расчетов с помощью дополнительного аккредитива, банковской ячейки или обычной доплаты наличными деньгами по расписке. То есть формы расчетов ветвятся. Поэтому договоры участников альтернативных сделок часто содержат указание на то, что «расчеты производятся с помощью аккредитива (или ячейки), а также с помощью иных способов, не противоречащих законодательству РФ». Кстати, ветвиться могут не только расчеты в цепочке, но сделки покупателей и продавцов. Например, человек продает квартиру и вместо нее покупает «однушку» и «трешку». При этом «однушка» покупается в рамках одной цепочки, а «трешка» - другой.

Вызывает вопросы и неурегулированность формальной безденежности сделок участников, находящихся в середине цепочки. Альтернативный аккредитив предусматривает безналичные расчеты. Нижний покупатель открывает аккредитив на верхнего продавца, указав, что условием раскрытия аккредитива является регистрация перехода права собственности на квартиры участников цепочки. При этом иные субъекты цепочки формально не участвуют в расчетах. Они не ставят подписи в платежных поручениях, не акцептуют переводы со своего счета на счет следующего продавца (если, конечно, нет частичной доплаты) и не используют счета в качестве транзитных.

Отсюда возникает опасность оспаривания сделок. Например, человек продавший квартиру нижнему покупателю, может обратиться в суд и заявить, что не получал денег от нижнего покупателя. Поэтому пусть последний возвращает жилище. В ходе процесса судья вызовет нижнего покупателя и потребует представить доказательства оплаты непосредственному продавцу. Что сможет предъявить нижний покупатель? Ничего. Только доказательства платежа в пользу третьего лица, с которым у него вообще нет никаких договорных отношений. А непосредственный продавец согласия на платеж не давал. И это очень похоже на неосновательное обогащение, когда нижний покупатель без установленных сделкой оснований приобрел имущество у потерпевшего (ст.1102 ГК РФ). К слову, точно так же в неосновательном обогащении можно обвинить и верхнего продавца, который непонятно почему и за что получил деньги от третьего лица.

Другой вопрос, что погуглив ГАС Правосудие и Судебные акты РФ, вы не найдете подобных дел. Однако, это не означает, что проблемы не существует. Главное — реальная возможность и опасность подобного развития событий. В связи с этим рекомендую участникам цепочки предусматривать среди условий раскрытия аккредитива предъявление актов приема — передачи квартир, на которых фигурируют расписки продавцов о получении денег за помещения. Это не отменяет формальной безденежности сделок. Но хоть что — то.

Дополнительные проблемы вызывает получение вычета по НДФЛ при покупке жилья с помощью альтернативного аккредитива. Подпункт 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ для получения вычета требует предоставления договора купли-продажи недвижимости, а также бумаг, подтверждающих расходы налогоплательщика: платежные поручения, квитанции, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Пикантность ситуации состоит в том, что при аккредитивной форме расчета многие участники цепочки просто не в силах предоставить такие документы. Их нет в природе.

Учитывая данный факт, один из участников альтернативной сделки с использованием аккредитива обратился в Минфин РФ за разъяснениями. Минфин РФ, рассмотрев обращение, в письме № 03-04-05/108749 от 11.12.2020 г. пояснил, что при аккредитивной форме расчета для получения вычета покупатель должен предоставить «заявление об открытии аккредитива, а также документы, подтверждающие факт списания суммы аккредитива при депонировании денежных средств». Занавес. Как можно легко догадаться, подобные бумаги в силах предоставить только субъект, открывающий аккредитив. Получается, что остальные покупатели — участники цепочки могут «спать спокойно». Вычеты им не грозят. И здесь даже ничего не могу посоветовать. НК РФ и письмо Минфина не обойдешь. Остается только ждать, в каком направлении будет развиваться административная и судебная практика по данному вопросу.

Альтернативный аккредитив завоевывает популярность, как форма безналичного расчета при сделках с недвижимостью. Причинами тому служат инфляция, постоянное увеличение денежной массы при расчетах по договорам купли - продажи, комиссии за снятие и переводы денежных средств, ограничения на снятие наличности в банкоматах и так далее.

С другой стороны, использование аккредитива при альтернативных сделках несет риски для участников цепочки. Повышается опасность оспаривания сделок в результате формальной безденежности расчетов и отсутствия у граждан платежных документов. Дополнительно возникает проблема получения вычета по НДФЛ. Поэтому данные вопросы требуют комплексного решения. Так, например, использование положений статьи 157 ГК РФ (сделки, совершенные под условием) могло бы нивелировать некоторые риски. Для этого надо уметь работать с этими условиями, закрепляя соответствующие положения в договорах купли-продажи. Однако каждый второй риелтор, как раз и отказывается от применения данной статьи для того, чтобы не усложнять себе жизнь.

Следующий вопрос, требующий решения — это формальная безденежность альтернативных договоров. И раз альтернативные сделки присутствуют на рынке недвижимости, то во второй части ГК РФ надо обязательно включить нормы о них.

Ну и наконец, следует внести изменения в НК РФ, так как применение аккредитива при «альтернативе» лишает граждан права на получение вычета.

Многие в наше время проводят крупные сделки с недвижимостью, например, при покупке квартиры или другой недвижимости и для снижения риска сделки необходимо иметь надежного гаранта, в котором можно быть на 100 процентов уверенным. Таким гарантом может выступать банк, а сама услуга называется аккредитив.

Аккредитив — это простыми словами услуга банка, которая помогает не беспокоиться о честном завершении сделки. Банк возлагает на себе ответственность за все расчеты, таким образом продавец и покупатель застрахованы от всевозможных рисков. Покупатель получит деньги только в том случае, если продавец выполнит перед ним все обговоренные обязательства. Аккредитив — это самая безопасная форма расчета между клиентами.

Когда может быть использован аккредитив

Аккредитив — очень популярная банковская услуга и ей можно воспользоваться в разных случаях:

если продаете или покупаете недвижимость (в том числе через ипотеку)
покупаете или продаете какую-то дорогую вещь (авто, ценные бумаги, оборудование)
оплачиваете услуги на крупную сумму
производите обмен квартир через договор купли-продажи

Стоит отметить, что не допускается использование аккредитива в предпринимательских целях. Также договор на аккредитив может быть заключен только между физическим лицом и физическим лицом (в качестве продавца) или между физическим и юридическим лицом (в качестве продавца). Заключить договор от юридического лица в качестве покупателя нельзя.

Виды аккредитивов

Даже такая часто используемая услуга, как аккредитив может быть разных видов:

покрытый (депонированный) — самый распространенный тип аккредитива
непокрытый (гарантированный)
безотзывной
отзывной

В случае с покрытым аккредитивом банк-эмитент переводит средства в банк получателя за его счет (покупатель оплачивает комиссию за перевод из банка в банк). Если аккредитив непокрытый, то обязанность за списание денег ложится на банке продавца, банк покупателя только дает доступ к сумме, отведенной на аккредитив согласно условиям сделки.

Отзывной аккредитив предполагает возможность отменить сделку по распоряжению покупателя в любой момент без согласования данного действия с продавцом. В случае с безотзывным аккредитивом отменить сделку можно только при обоюдном согласии покупателя и продавца.

Купля-продажа через аккредитив: схема действий

Аккредитив работает по достаточно простой и надежной схеме:

Стороны заключают между собой договор (купли-продажи, цессии, оказания услуг)
Покупатель открывает сберегательный счет в банке и вносит необходимую сумму (она состоит из суммы заключенного договора и комиссии банка за предоставляемую услугу)
Продавец выполняет условия сделки и предоставляет документы, подтверждающие это, в банк
Банк проводит проверку документов и в случае выполнения всех условий переводит деньги продавцу

В каждом конкретном случае стороны заключают договор, согласовав условия подтверждения сделки между собой: например, для подтверждения сделки с недвижимостью в банк нужно будет предоставить выписку из Росреестра с отметкой о регистрации, в других типах сделок это могут быть другие документы.

Покупка квартиры через аккредитив

На вторичном рынке жилья крайне популярна услуга покупки квартиры через аккредитив в банке. Данная схема купли-продажи через банк страхует продавца и покупателя от возможных форс-мажоров. Порядок действий при покупке квартиры таким способом простой:

Вы договариваетесь с продавцом квартиры о сумме продажи его недвижимости
Следующим шагом вам нужно внести деньги на специальный счет, открытый для этой сделки в банке
Далее составляете договор между собой с условиями сделки: вам нужно прописать условие, что продавец получит деньги только после предоставления им выписки из Росреестра с отметкой о регистрации — этот документ подтверждает факт смены собственника жилья.
Банк проверяет подлинность документы и в случае выполнения условия переводит деньги на счет продавца. Таким образом все стороны довольны — покупатель получил в собственность квартиры, а продавец свои деньги.

Крайне удобно, что не нужно ходить и обналичивать деньги, достаточно просто внести на открытый вам сберегательный счет сумму договора и оплатить комиссию банка за предоставление аккредитива.

Условия аккредитива: плюсы и минусы

У данной услуги есть как свои плюсы, так и свои минусы. Давайте, рассмотрим их подробнее.

Плюсы аккредитива

Минимальное количество документов
Можно произвести расчет в рублях или в валюте
Время на открытие аккредитива составляет около 10 минут
Сделку можно провести за 1 день, даже если покупатель и продавец находятся в разных городах
Гарантия безопасности проведения расчетов
Относительно низкая стоимость услуги — от 1500 рублей
Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива

Минусы аккредитива

С помощью аккредитива можно провести не все типы сделок
Аккредитив можно открыть не в каждом отделении банка
Операция не может быть осуществлена в рамках предпринимательской деятельности
Если открывать безотзывной аккредитив, то снять деньги со счета можно только при согласии двух сторон (нужно будет расторгнуть сделку)

Отличие аккредитива от банковской ячейки: что выбрать?

По сути, аккредитив и банковская ячейка похожи — банк в обоих случаях выступает гарантом сделки, взимая за это комиссию, но есть и отличия:

вид расчета: в случае с аккредитивом деньги покупателя находятся на специальном сберегательном счете в банке, а при использовании банковской ячейки сумма хранится в виде наличных в специальном хранилище
скорость проведения сделки: при использовании аккредитива времени понадобится меньше — открыть сделку в банке можно за 10 минут, в то время, как при использовании ячейки процесс займет больше времени — деньги нужно еще пересчитать перед тем, как положить их в ячейку. За пересчет денег и проверку купюр на подлинность банком также может взиматься комиссия, что повысит затраты на проведение сделки между сторонами.
отделения банка, где можно воспользоваться услугой: банковские ячейки есть лишь в небольшом количестве банков, в то время, как офисов, где можно открыть аккредитив, на порядок больше

Какие документы нужны для открытия аккредитива в банке

Для открытия аккредитива в банке потребуется предоставить сотруднику паспорт и договор-основание.

Если вы не знаете, как правильно составить договор именно для вашего типа сделки, то вы можете обратиться к банковскому специалисту и вам помогут грамотно. Пример заявления на аккредитив вы можете скачать по ссылке внизу этой страницы.

В каком банке лучше открыть аккредитив

Лучше всего открывать аккредитив крупном и надежном банке, к которым можно отнести: Сбербанк, ВТБ, Альфа банк, Райффайзен банк и МКБ. Ниже мы рассмотрим условия открытия аккредитива в перечисленных выше финансовых организациях.

Аккредитив в Сбербанке

Многие клиенты пользуются услугами Сбербанка при проведении расчета через аккредитив. Для открытия аккредитива необходимо зайти на официальный сайт и на карте отделений выделить ближайшее к вам, где предоставляется данная услуга.

Список отделений Сбербанка, где можно открыть аккредитив доступен по ссылке.

Далее необходимо совершить визит с паспортом и составить договор сделки, если вы покупаете или продаете квартиру, то это будет договор купли-продажи. Также необходимо будет заполнить заявление на открытие аккредитива, где заполнить все обязательные поля.

Тариф

Стоимость аккредитива начинается от 1500 рублей (зависит от типа сделки):

Сделка с недвижимостью — 2000 рублей
Сделка по купле продаже движимого имущества — 0,2% от суммы сделки, минимум 1500 рублей, максимум 5000 рублей за одну операцию
Сделки по купле-продаже движимого имущества между физ.лицом и юр.лицом — 0,5% от суммы сделки, минимум 2500 рублей, максимум 15 000 рублей за одну операцию

Документы

Для предоставления услуги потребуются следующие документы:

паспорта каждой из сторон договора
договор-основание для аккредитива
заполненное заявление на аккредитив по форме банка

Аккредитив в банке ВТБ

Для осуществления открытия аккредитива в банке ВТБ необходимо также выбрать ближайшее к вам отделение из списка , предварительно согласовав условия расчетов с продавцом.

Далее нужно будет открыть специальный расчетный счет для проведения взаиморасчетов и положить полную сумму договора и выбрать способ оплаты услуг банка (за аккредитив). Теперь осталось оформить заявление на открытие аккредитива и дождаться выполнения условий сделки продавцом. После предоставления подтверждающих документов сделка будет успешно завершена и продавец получит свои деньги.

Тариф

Открытие ипотечного аккредитива в Москве или Санкт-Петербурге — 2000 рублей
Открытие ипотечного аккредитива в других регионах — 1000 рублей
При других типах сделок открытие аккредитива — 9000 рублей

Ознакомиться с полными тарифными условиями ВТБ банка по аккредитиву вы можете по ссылке.

Документы

Для предоставления услуги потребуются следующие документы:

паспорта каждой из сторон договора
договор-основание для аккредитива
заполненное заявление на аккредитив по форме банка

Аккредитив в Альфа банке

Процесс проведения операций и их очередность — точно такая же как и в других банках.

Тариф

Открытие ипотечного аккредитива — от 1650 рублей до 16500 рублей

Помимо открытия аккредитива банком взимается комиссия за проверку документов, за продление аккредитива и прочие опции. Ознакомиться с полными условиями вы можете по ссылке.

Документы

Для предоставления услуги потребуются следующие документы:

паспорта каждой из сторон договора
договор-основание для аккредитива
заполненное заявление на аккредитив по форме банка

Аккредитив в Райффайзен банке

Еще один банк, который предоставляет аккредитивы для своих клиентов — это Райффайзен банк.

Обратите внимание! Аккредитив в Райффайзен банке рассчитан только для расчетов через ипотеку. Другие способы внесения денег на специальный расчетный счет не подходят. Аккредитив в данном банке безотзывной депонированный (покрытый).

Процесс подачи заявки на открытие аккредитива следующий:

По месту выдачи ипотечного кредита сообщить банку о желании провести сделки через аккредитив
обговорить и согласовать условия аккредитива с продавцом недвижимости
оформить заявление на открытие аккредитива
далее продавец сообщает данные своего банка для перевода средств в случае успешного завершения сделки
сделка проходит и после смены собственника продавец получает деньги на свой счет

Более подробно ознакомиться с условиями открытие аккредитива в Райффайзен банке вы можете по ссылке.

Тариф

Открытие ипотечного аккредитива — до 2000 рублей
Максимальный срок открытия — до 365 дней

Документы

Для предоставления услуги потребуются следующие документы:

паспорта каждой из сторон договора
договор-основание для аккредитива
заполненное заявление на аккредитив по форме банка

Аккредитив в МКБ банке

Последний банк, в котором мы рассмотрим открытие аккредитива — МКБ Банк. Начнем с порядка открытия аккредитива:

Стороны сделки составляют договор и указывают в нем аккредитив как систему расчетов.
Покупатель обращается в свой банк и подаёт заявление на открытие аккредитива (специального счёта для проведения сделки).
Как только покупатель вносит деньги на счёт, банк регистрирует аккредитив и уведомляет об этом банк продавца.
После проведения сделки продавец предоставляет в свой банк подтверждающие документы.
После сверки документов и условий договора, банк производит перевод средств на счёт продавца.

Тариф

Открытие аккредитива — бесплатно (взимается только комиссия за перевод средств на специальный счет)

Документы

Для предоставления услуги потребуются следующие документы:

паспорта каждой из сторон договора
договор-основание для аккредитива
заполненное заявление на аккредитив по форме банка

Пример договора аккредитива при продаже квартиры

Что обязательно должно быть указано в заявлении покупателя на открытие аккредитива:

Номер и дата заявления
Сумма аккредитива прописью
Данные банка плательщика и получателя
Данные банка-исполнителя
Вид аккредитива (покрытый (депонированный), непокрытый (гарантированный), безотзывной или отзывной)
Срок действия аккредитива
Назначение платежа
Способ исполнения аккредитива
Список документов для подтверждения сделки продавцом
Срок предоставления документов
Способ оплаты сделки покупателем
Контактные данные плательщика
Дополнительные условия

Стоимость аккредитива в банке

Выше мы разобрали условия и процесс открытие аккредитива в популярных банках России. На наш взгляд, выгоднее всего открывать аккредитив в Сбербанке, ВТБ и Райффайзен банке. У этих банков примерно одинаковая стоимость аккредитива ( в среднем 2000 рублей ) и большое количество офисов, где вы можете совершить сделку.

В каком из банков можно исполнить аккредитив по договору купли-продажи ( без ипотеки ) земельного участка и жилого дома в МО между физлицами без физического предоставления подтверждающих документов о переходе права и регистрации права в Росреестре?
То есть чтобы банк по поручению покупателя самостоятельно запросил выписку из ЕГРН и если переход права и регистрация права произошли, то банк бы самостоятельно исполнил аккредитив, переведя сумму продавцу.
У Сбера такое есть при электронной регистрации, но объектом могут быть только квартиры, комнаты и земельные участки, а в данном случае участок и жилой дом, поэтому воспользоваться электронной регистрацией не получится (

Здравствуйте. Да, в Сбербанке есть электронная регистрация купли-продажи недвижимости через портал ДомКлик, но распространяется она только на квартиры. Вам нужна электронная сделка в любом другом банке.

Скажите пожалуйста, за перевод денег на счёт после завершения сделки снимается ли комиссия или проценты? Аккредитив собираемся открывать в МКБ, а получение хотим сделать в Сбербанке.

Здравствуйте. Комиссия за использование аккредитива снимается единожды при его открытии.

Я продавец квартиры, покупатель - заемщик в Альфа Банке. В январе 2019 проводили сделку в ипотечном центре м. Пролетарская. На первый взгляд все вроде и ничего, но потом начался цирк с клоунами:

1) Не дают возможность выбрать расчеты через банковскую ячейку - обоснование следующие: "У нас ячейки только для альтернативных сделок". В итоге у меня прямая сделка и навязали аккредитив, пускай он и дешевле ячейки.

2) Когда регистрация сделки уже началась, обрадовали тем, что предварительно заказать деньги нельзя, пока средства не будут на моем расчетном счету, а то что есть аккредитив с датой регистрации сделки никого не интересует. Об этом разумеется никто не сказал в день сделки.

3) Раскрытие аккредитива происходит только при повторном визите в банк, а далее само его раскрытие осуществляется от 40 минут и до следующего рабочего дня, точных сроков нет. Ну да ладно, мне повезло раскрыли день в день, потратил только свое время на визит в банк.

5) 08.02.2019 звоню в колл центр прошу сказать, где центральный офис c хранилищем, где можно снять сумму без заказа - ответ нигде, в нашем банке так нельзя, можем предложить заказать на 14.02.2019.

6) 11.02.2019 пришел в офис м.Новослободская снять свои деньги, в итоге 40 минут стресса: "У вас будет комиссия", говорит мне менеджер Анна Е. На мои доводы, что при ипотеке и аккредитиве нет комиссии пригласила зам руководителя, которая сказала, что при заказе вы были ознакомлены, что будет комиссия 5%. Потом проверили и подтвердили, что комиссии не будет. Долго пытались обнулить ее в системе, тк за время споров что-то там уже натворили.

7) После 10 минутного ожидания принесли деньги из хранилища и в общем зале на глазах клиентов и сотрудников мне их выдавали. Представьте мое состояние, когда толпа смотрит, как считаются миллионы в счетной машинке. А потом видят как тебе выдают мешок. Про вакуумирование купюр даже не буду упоминать.

Итого: Если вы продавец и не хотите делать лишний поход в банк, замораживать свои деньги без прибыли на неопределенный срок и испытывать стресс и неудобства при снятии средств, то не ходите в Альфа Банк.

К моему счастью есть в Москве банки, где реально удобно с ипотекой и покупать и продавать недвижимость.

Кстати на мое обращение по компенсации недополученной прибыли, ответа я так и не получил, хотя обещали рассмотреть за 4 дня.

Аккредитив с латыни переводится как «доверительный» — это документ, на основании которого покупатель открывает в банке аккредитивный счет, где хранятся его деньги до передачи ему продавцом прав на квартиру.

Потом банк проверяет выполнение условий сделки и переводит деньги на счет продавца. Продавец гарантированно получит свою цену, покупатель — жилье. Если сделка сорвалась — стороны остаются с тем, с чего начинали. А банк, конечно, получает плату за открытие и обслуживание аккредитивного счета в любом случае.

Аккредитив — не самый дешевый способ продать или купить жилье, но точно самый безопасный. Если, конечно, вы выберете надежный банк и правильно оформите документы. Банковские работники настоятельно советуют консультироваться с ними еще до составления купчей, потому что условие об аккредитиве должно быть в ней записано.

Но если вы никогда раньше не сталкивались с таким счетом, то еще до визита в банк стоит пообщаться с юристами, а потом показать им и готовый договор.

Схема продажи квартиры через аккредитив

Схема, по которой работает аккредитив при продаже квартиры, простая:

Продавец и покупатель составляют договор — предварительный или сразу основной — о купле-продаже (ДКП) недвижимости.
Покупатель открывает в банке счет и перечисляет на него условленную сумму и комиссию банку. В договоре надо решить, кто из сторон оплатит процент банку.
Продавец после выполнения условий купчей передает банку подтверждающий это документ. Обычно это ДКП со штампом о регистрации в Росреестре или выписка из ЕГРН с новым хозяином.
Банк проверяет все документы и переводит деньги с аккредитивного счета продавцу — на его счет в этом же банке или в любом другом (он в такой сделке называется исполнительным, а первый — эмитентом).

Расчеты по этой схеме описаны в 3-м параграфе 2-й части Гражданского кодекса (ГК) и правилах Центробанка. Ссылки на оба документа есть под текстом.

Банк в схеме с аккредитивом не посредник, как это бывает в других сделках, а участник. Он гарантирует соблюдение ее условий обеим сторонам, его ответственность прямо указана в ГК. Если продавец и покупатель выполняют то, о чем договорились — они гарантированно получат желаемое. Если что-то пошло не так — останутся при своем.

Виды аккредитивов

В ГК перечислены разные виды аккредитивов:

Безотзывный/отзывный. Первый невозможно закрыть кому-то одному — такое решение продавец с покупателем могут принять только вместе, оформив отказ использовать аккредитив общим заявлением банку. Второй покупатель может закрыть сам в любое время, не спрашивая продавца и не ставя его в известность. Отзывный практически не используется из-за своей невыгодности продавцам.
Покрытый/непокрытый. Эти понятия связаны с участием в схеме двух банков. При покрытом (его еще называют депонированным) эмитент (то есть тот банк, где открыл счет покупатель) перечисляет эти деньги исполняющему банку (тому, который переведет их покупателю). Это, кстати, может быть и один и тот же банк, если он решит сам рассчитываться по аккредитиву. В любом случае, средства обособлены заранее и готовы для передачи. При непокрытом (он же гарантированный) заранее ничего не выделяется, но у исполнительного банка есть право при необходимости списать деньги со счета эмитента.

В сделках с недвижимостью обычно используется самый надежный вариант — безотзывный покрытый. Многие банки с прочими типами вообще не работают.

Есть и другие виды аккредитивов, но они используются в коммерческих сделках, продавать и покупать жилье через них невыгодно. Упоминания в этой связи заслуживают разве что безакцептный — не требующий присутствия покупателя при выплате денег — и аккредитив с красной оговоркой, который дает право продавцу получить часть суммы раньше, чем будут выполнены условия купчей. Сколько, когда и в каких случаях — прописывается в договоре отдельно.

Что надо учесть при оформлении купчей через аккредитив

Порядок и способ расчета формулируются в отдельном пункте или даже разделе купчей. Там обязательно надо указывать:

название банка;
вид аккредитива;
срок действия этого счета
кто будет оплачивать открытие и обслуживание счета;
ответственность сторон (пени и штрафы).

Продлить действие счета, как-то изменить его условия стороны могут только при обоюдном согласии. Обычно он открывается на пару недель, максимум на несколько месяцев. От срока комиссия не зависит, но в банке тариф считается на квартал, поэтому стоит уложиться в эти рамки.

Комиссия зависит от банка и цены квартиры (чаще всего это около 0,2 % стоимости). Плюс фиксированная сумма за открытие счета, она редко превышает 3000 рублей.

Обычно все это оплачивает покупатель, но по договоренности расходы можно поделить в любых пропорциях. Если решите так поступить — в договоре должно быть подробно расписано, кто, сколько и за что платит.

В остальном ДКП жилья таким способом ничем не отличается от любой другой купчей на недвижимость. Только потребуется сделать не три, как обычно, а четыре его оригинала — дополнительный останется в банке.

Нюансы аккредитива

У этого надежного способа купить и продать квартиру при всех достоинствах есть некоторые недостатки. Про небесплатность его вы уже поняли, но это еще и дольше, чем просто передать деньги из рук в руки или через ту же банковскую ячейку.

Часто банки ставят условие, что деньги за квартиру могут быть сняты со счета лишь по окончании действия аккредитива. То есть забрать их сразу без комиссии продавец не может.

Или при возникновении конфликта деньги блокируются на счете, и покупатель может вернуть их лишь после устранения разногласий, иногда и по суду.

И наконец, ни у кого не получится «немножко приуменьшить» цену сделки: налоговики будут в курсе, сколько удалось выручить за недвижимость. Если вам предстоит платить государству процент от выручки, почитайте о размере налога с продажи квартиры.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Оплата стоимости недвижимости через безотзывной аккредитив, наиболее часто используемый инструмент в расчётах. Многие банки снизили комиссии по аккредитивам, и это стал не только надёжный способ оплатить квартиру, но и наиболее выгодный.

Но следует помнить о нюансах подобного способа оплаты. Если не учесть ряд существенных моментов, продавец может остаться без денег за проданную квартиру.

Какие следует прояснить вопросы при организации сделки.

1) Подготовят ли в банке заявление на открытие аккредитива до сделки. Для предварительного согласования со сторонами.

2) Какие условия исполнения аккредитива можно указать.

3) На какой срок банк позволяет открыть аккредитив.

4) Какие берутся банком расходы за открытие аккредитива и проверку документов.

5) Как быстро с момента подачи в банк заявления открывается аккредитив. В какой момент деньги списываются со счета покупателя на спец счет аккредитива.

6) Уведомление об открытии аккредитива банк когда направляет получателю денег.

7) Счет получателя в другом банке, можно указать.

8) Документы приносить на проверку для раскрытия аккредитива в какое отделение.

9) Забирает ли банк принесённый получателем документ. Документ остаётся в банке, отдаётся получателю или плательщику?

10) Как быстро банк проверяет документ.

11) В какой срок после проверки документов банк переводит деньги.

12) Какие условия пользования деньгами для продавца после раскрытия аккредитива. Может ли он их сразу снять со счета. будет ли комиссия.

Что следует учесть.

Аккредитив должен быть безотзывным. Сроком действия не меньше тридцати дней. Условия по аккредитиву должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Предусмотрите в договоре пункт, что в случае не исполнения аккредитива, но регистрации перехода права собственности, покупатель обязан в течении пяти дней прямым платежом оплатить стоимость квартиры.

Напомню вам, что указывать в условиях исполнения аккредитива выписку из Единого государственного реестра недвижимости не нужно. Так как ЕГРН после регистрации получает только покупатель, продавцу ЕГРН нужно отдельно заказывать. На это уходит время, официальным путём получение ЕГРН может занять около 10 дней.

Соответственно, если покупатель не дал своё ЕГРН продавцу, то продавцу нужно заказать в МФЦ и ждать время. Негативные факторы следующие. Собственник квартиры может смениться за это время.

Через нотариуса регистрация проходит за два дня, и, теоретически, если покупатель хочет злоупотребить своим правом, пока продавец получает своё ЕГРН, покупатель переоформит квартиру, а значит правообладателем в ЕГРН будет уже третье лицо.

Это приведёт к том, что аккредитив исполнить не получится - продавец остался без денег.

Если вы хотите знать больше о недвижимости, подписывайтесь на мой telegram канал ➡ " Недвижимость и закон ".

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: