Арендодатель передал коммерческому банку свое право требования к арендатору об уплате задолженности

Обновлено: 12.07.2024

Собственники помещений порой злоупотребляют своими правами, пользуясь тем, что являются сильной стороной в отношениях с арендаторами. Однако практика показывает, что с этим можно бороться.

Мы отобрали 10 свежих судебных споров, в которых арендаторы одержали верх над арендодателями и сэкономили на аренде немалые деньги. Это истории об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, о создании препятствий в пользовании помещением, о невозвращении арендного депозита и о многих других незаконных действиях собственников недвижимости. Данная информация поможет и другим компаниям выйти из подобных ситуаций без потери средств.

Если помещения неточно описаны в договоре, требуйте возврата денег

Компания-арендатор предъявила собственнику иск о расторжении договора аренды офисных помещений в бизнес-центре и взыскании уже уплаченных 4,2 млн рублей.

По условиям договора в аренду должны быть сданы помещения площадью 407 кв. м, границы которых указаны на поэтажном плане.

Стороны подписали акта приема-передачи. При этом в договоре упоминалось, что точная дата начала аренды будет определена в допсоглашении – графике проведения отделочных работ, которое будет подписано сторонами после разработки необходимой для проведения работ документации.

Арендатор перечислил авансовые платежи на сумму 3,2 млн рублей и страховой депозит 1 млн рублей.

Через неделю арендатор направил своих представителей на объект для осмотра и приемки помещений. Оказалось, что они не соответствуют условиям договора. Тогда компания направила ответчику претензию с предложением расторгнуть договор и вернуть аванс с депозитом. Однако получила отказ.

Собственник сослался в суде на то, что компания виновата сама. Она должна была представить для проведения отделочных работ архитектурный проект и рабочую документацию, но не сделала этого.

Дело в том, что стороны не согласовали должным образом в договоре ни сам объект аренды, ни регламент отделочных работ:

  • границы помещений были отмечены лишь примерно: согласно приложению к договору помещения не имеют технического описания и отображены схематично. Они отражены на плане этажа в составе площади, которая также не имеет технического инвентаризационного описания. Физически помещения не ограничены строительными конструкциями, то есть не созданы в натуре. Это подтверждается актом осмотра и заключением специалиста о проведении строительно-технического исследования;
  • отсутствие договоренности сторон о сроках проведения строительных работ препятствует индивидуальному определению объекта аренды;
  • ответчик не доказал, что принимал меры для конкретизации сроков выполнения работ и получения от истца необходимой документации.

До регистрации договора никакие платежи вносить не нужно

Двадцать четвертого декабря 2013 года фирма заключила с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды земельного участка.

По условиям договора арендная плата начисляется с даты постановки земельного участка на кадастровый учет и вносится арендатором ежеквартально. При этом договор вступает в силу с даты его госрегистрации.

Она же состоялась только 29 декабря 2015 года.

Дело в том, что договор удалось зарегистрировать лишь со второй попытки спустя 2 года с даты его подписания. Первое обращение сторон с заявлением о госрегистрации договора было в январе 2014 года. Росреестр отказал на том основании, что пустой земельный участок может быть предоставлен в аренду только по результатам аукциона, который департаментом не проводился. Ни одна из сторон не оспорила этот отказ.

До регистрации договора компания не вносила арендную плату, в связи с чем департамент потребовал ее через суд.

Арбитры отклонили его иск, мотивировав это тем, что фактически компания приступила к пользованию спорным участком лишь 29.12.2015. Доказательства того, что фирма пользовалась участком в период с декабря 2013 года по декабрь 2015-го в материалах дела отсутствуют. В частности, акт передачи земельного участка компании истцом не представлен.

Кроме того, судьи учли обстоятельства отказа в госрегистрации договора: на участке в момент его заключения здания и сооружения отсутствовали, что не соответствовало условиям договора и исключало возможность использования компанией участка по назначению.

В связи с этим оснований полагать, что арендатор пользовался имуществом с данной даты, как заявляет истец, не имеется.

Соответственно, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, – резюмировал суд.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2018 № Ф05-13179/2018.

Условие о повышении арендной платы исполнять необязательно

По условиям договора арендная плата составляла 654 тыс. рублей. Компания-арендатор уплачивала ее на протяжении нескольких лет.

В апреле 2017 года она получила от арендодателя проект допсоглашения об установлении арендной платы с 01.09.2017 в размере 1 млн рублей. Собственник ссылался на пункт договора, который гласил: «Стороны договорились в апреле 2017 года пересмотреть размер арендной платы арендуемого помещения».

Однако компания отказалась подписать данное допсоглашение, в связи с чем спор дошел до суда.

Арбитры поддержали арендатора, поскольку указанный пункт не содержит ни конкретного размера новой арендной платы, ни условия о договоренности сторон ее повысить.

Следовательно, это условие не может быть рассмотрено как подлежащее исполнению в порядке ст. 309, 310 ГК РФ обязательство компании согласиться на повышение размера арендной платы.

При таких обстоятельствах изменение условий договора возможно только на основаниях, предусмотренных законом или договором. Истцом же такие основания не названы и не доказаны.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2018 № Ф05-14369/2018.

Собственник продал эвакуационный выход – прекращайте ему платить

Компания с 1997 года арендовала под магазин муниципальное помещение, имеющее два выхода: основной и эвакуационный.

В 2011 году собственник продал другой компании часть подвального помещения, выход из которого одновременно являлся эвакуационным выходом из помещения, которое арендовала компания. В связи с этим она решила, что лишена возможности использовать свое помещение, и перестала платить.

Спустя время собственник подал в суд: потребовал взыскать с фирмы задолженность по аренде в размере 3,5 млн рублей плюс неустойку 500 тыс. рублей, расторгнуть договор аренды и выселить компанию.

Компания подала встречный иск: взыскать с арендодателя переплату по аренде в размере 1 млн рублей, которую она внесла уже после продажи подвала с эвакуационным выходом.

Суд удовлетворил именно встречный иск, а все требования собственника отклонил.

Арбитры согласились с доводами компании, что в соответствии со «Сводом правил СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» арендуемое фирмой помещение должно иметь не менее двух выходов, один из которых должен соответствовать требованиям эвакуационного выхода.

Из технической документации БТИ следует, что для эксплуатации арендуемого фирмой помещения в соответствии с требованиями пожарной безопасности предусмотрены два выхода, которыми арендатор беспрепятственно пользовался до момента продажи истцом одного из них третьему лицу.

В результате этой продажи фирма была лишена возможности использовать помещение. Соответственно, на основании ст. 328 (встречное исполнение обязательства) обязательство по внесению арендной платы у нее не возникло.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.10.2018 № Ф05-3228/2017.

Не проводится капитальный ремонт – не вносите арендную плату

Компания в 2010 году взяла в аренду здания. Согласно договорам аренды целевым назначением зданий является их использование под дата-центр, то есть специализированное здание для размещения серверного и коммуникационного оборудования и подключения к каналам Интернета.

До 2016 года арендатор исправно вносил арендную плату.

Затем прекратил платежи, сославшись на то, что арендодатель не выполняет свое обязательство по проведению капитального ремонта в зданиях, что повлекло невозможность использования арендатором зданий по назначению.

Внесение арендных платежей производилось вплоть до момента, когда состояние зданий ухудшилось настолько, что стала ясна невозможность их дальнейшего использования для размещения дата-центра. Невозможность использования зданий стала очевидной для арендатора в силу наступления следующих событий:

  • существенное ухудшение состояния зданий за период аренды: при осадках крыша начала протекать водопадом внутрь помещений);
  • недобросовестные действия арендодателя, свидетельствующие о многолетнем и полном отказе от исполнения обязательств по проведению капитального ремонта частей и коммуникаций зданий: наружных стен, кровли, окон, лифтового оборудования, водопровода, канализации, ливнестока, отопления.

Собственник недвижимости обратился в суд с требованием взыскать с арендатора долг по арендным платежам. Он сослался на то, что часть помещений используется под офис и арендатор занимается иной вспомогательной деятельностью, которой отсутствие капремонта не является помехой.

Однако суд отклонил этот довод, указав, что он не имеет никакого отношения к обстоятельству полного отсутствия многолетнего капремонта зданий.

Возможность приспособления помещений в зданиях к размещению спецоборудования напрямую зависит от общего технического состояния помещений.

То обстоятельство, что арендатор принял здания и знал о плохом состоянии, в котором они находятся, не освобождает собственника зданий от обязанности по проведению капремонта.

Таким образом, учитывая, что в силу ст. 616 ГК РФ и условий договора обязанность по производству капремонта лежит на арендодателе, требование о взыскании арендных платежей безосновательно, поскольку арендатор был лишен возможности пользоваться арендованными зданиями в соответствии с их назначением.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2018 № Ф05-13929/2017.

Субарендатор может не платить, если арендатору не разрешали сдавать помещения

Один ИП обратился с иском к другому о взыскании долга по арендным платежам и штрафа. Истец указывал, что субарендатор не внес своевременно арендную плату по договору субаренды.

Возражая, ответчик обратил внимание на то, что 2 месяца назад договор аренды между собственником недвижимости и арендатором-истцом был расторгнут арендодателем. Причиной послужило грубое нарушение последним условий договора аренды, который запрещал ИП сдавать помещения в субаренду без соответствующего согласия арендатора. В представленных письменных возражениях на иск собственник это подтвердил.

Суды решили, что данные обстоятельства с учетом положений ст. 209, 309, 310, 330, 608, 615 ГК РФ, разъяснений в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 исключают возможность удовлетворения иска.

Ведь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Более того, из указанных норм и разъяснений следует, что собственник теперь вправе предъявить иск к ИП, который заключил договор аренды, не обладая правом собственности на помещения и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать их в аренду, и получал платежи. Причем он действовал заведомо недобросовестно, поскольку знал или должен было знать об отсутствии у него таких правомочий в силу закона и договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2018 № Ф05-5451/18.

Собственник не может в одностороннем порядке лишить арендатора права на субаренду

Арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору о расторжении договора аренды, поскольку арендатор после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжает сдавать их третьим лицам.

Арендатор не согласился, сославшись на то, что по договору он вправе переуступать право аренды другому лицу и сдавать арендованные помещения в субаренду.

Однако арендодатель настаивал на расторжении, поскольку после заключения договора направил арендатору уведомление, в котором с указанием на ст. 157.1 ГК РФ сообщил об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу и сдачу арендованного помещения в субаренду.

Первая и апелляционная инстанции отвергли этот аргумент, но кассация с ним согласилась. Судьи округа решили, что положения пункта договора аренды о возможности сдавать помещения в субаренду следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке его отозвать.

ВС РФ отверг эту позицию и защитил арендатора.

Он указал, что согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Ввиду того, что договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, собственник был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт договора о существенном условии, позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды на основаниях, приведенных им в исковом заявлении.

Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540.

Требование провести ремонт не позволяет задерживать приемку помещения

Собственник обратился в суд с требованием взыскать с арендатора 7 млн рублей долга по арендной плате и обязать его устранить недостатки помещения.

Арбитры не удовлетворили ни то ни другое требование.

Судьи установили, что письмом от 20.02.2017 арендатор известил собственника о своем намерении с 01.05.2017 расторгнуть договор.

По условиям соглашения договор считается расторгнутым после производства на объекте текущего ремонта, уборки и подписания сторонами акта приема-передачи. Арендатор обязан поддерживать объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и вернуть объект в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

При совместной встрече 04.05.2017 арендодатель отказался от приемки помещений, сославшись на необходимость проведения текущего ремонта. Однако конкретный перечень необходимых работ составлен не был. Договор его также не содержит. При этом истец не предоставил суду доказательства того, что передаваемое имущество имело недостатки, превышающие нормальный износ и препятствующие его принятию.

Арендатор 05.05.2017 направил арендодателю письмо о том, что помещение убрано, имущество вывезено, к письму был приобщен акт приема передачи помещения.

Судьи пришли к выводу, что арендодатель необоснованно уклонялся от приема помещений, а действия арендатора, предпринятые им в целях составления акта приема-передачи помещения, освобожденного к окончанию срока действия договора, следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям закона.

Фактическое освобождение помещения избавит от арендной платы

Собственник сослался на то, что ответчик прекратил выплачивать арендную плату. Между тем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением (досудебной претензией) от 10.04.2017 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 10.05.2017. С этой даты он потребовал вернуть здание в исправном состоянии без каких-либо недостатков по акту приема-передачи с погашением задолженности. Однако арендатор этого не сделал.

Ответчик возразил, что фактически вернул здание, а также ключи от него и от ворот по акту приема-передачи еще 01.03.2017. Собственник принял имущество, акт подписал, но второй экземпляр отдать отказался. После этого заявил, что отказывается принять здание по причине того, что арендатор не восстановил первоначальное состояние фасадной части здания.

Возврат здания собственнику подтверждался:

  • фактом подписания с его стороны актов обратного приема-передачи;
  • письмом охранной организации о подтверждении передачи помещения;
  • рекламными объявлениями о сдаче данного здания в аренду после 01.03.2017;
  • видеозаписью, которая содержит дату ее создания, очевидную привязку к помещению через изображение основного выхода и табличку на внешней стене здания с указанием адреса помещения, на которой запечатлен процесс вывоза имущества ответчика из помещения.

Необоснованное уклонение собственника от приемки здания исключает просрочку арендатором его передачи и не дает истцу права требовать с ответчика арендную плату.

Наличие претензий касательно состояния помещения не освобождает арендодателя от обязанности принять помещение в установленный срок и не дает ему право требовать арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.10.2018 № Ф05-17905/2018.

Обеспечительный платеж при расторжении договора возвращается

Компания потребовала взыскать с организации удержанную сумму обеспечительного платежа в размере 2,5 млн рублей как неосновательное обогащение.

Суд удовлетворил иск, поскольку основания для возврата данного платежа были прописаны в договоре и имели место в действительности.

Фирмы подписали три документа:

  • предварительный договор, предусматривающий обязательства сторон по заключению договора субаренды нежилого помещения;
  • соглашение, предусматривающее порядок пользования помещением до подписания договора субаренды;
  • соглашение об обеспечении обязательств по предварительному договору. В нем имелся пункт о том, что арендатор вправе по предоставлении письменного уведомления арендодателю за 3 месяца до расторжения договора и освобождения помещения отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора, расторгнуть его в одностороннем и внесудебном порядке, после чего действие договора прекращается. В случае такого расторжения арендодатель возвращает арендатору обеспечительную сумму в течение 15 дней.

Спустя три года она уведомила организацию об одностороннем отказе от принятых обязательств по предварительному договору, а также соглашению об обеспечении обязательств.

Судьи решили, что данное заявление полностью соответствовало условиям для возврата обеспечительного платежа, поэтому его удержание арендодателем действительно незаконно.

Эмоджи

Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам, а также промокод на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.

Условие

Арендодатель передал коммерческому банку свое право требования к арендатору об уплате задолженности по арендной плате. О состоявшейся уступке должник был надлежаще уведомлен. Когда банк предъявил уступленное требование к оплате, арендатор заявил, что он засчитывает против требования банка свое требование к арендодателю о возмещении расходов на устранение недостатков арендованного имущества, возникшее до уступки требования банку. Вопросы: 1.Правомерны ли действия арендатора? 2.Можно ли привлечь к ответственности первоначального кредитора (в данном случае арендодателя) за уступку требования, против которого у должника есть обоснованные возражения?

Решение

1. Согласно ст. 386 ГК РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Соответственно, в данном случае требования арендатора неправомерны, поскольку требование о возмещении расходов на устранение недостатков арендованного имущества возникли до уступки требования банку.
2 . Согласно п. 1 ст. 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием

Зарегистрируйся, чтобы продолжить изучение работы

Эмоджи

и получи доступ ко всей экосистеме Автор24

. Согласно п. 1 ст. 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием

  • § 1. Общие положения об аренде (ст. 606 - 625)
    • Статья 606. Договор аренды
    • Статья 607. Объекты аренды
    • Статья 608. Арендодатель
    • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
    • Статья 610. Срок договора аренды
    • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
    • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
    • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
    • Статья 614. Арендная плата
    • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
    • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
    • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
    • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
    • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
    • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
    • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
    • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
    • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
    • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
    • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
    • Статья 626. Договор проката
    • Статья 627. Срок договора проката
    • Статья 628. Предоставление имущества арендатору
    • Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
    • Статья 630. Арендная плата по договору проката
    • Статья 631. Пользование арендованным имуществом
    • Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
    • Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
    • Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
    • Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
    • Статья 654. Размер арендной платы
    • Статья 655. Передача здания или сооружения
    • Статья 656. Договор аренды предприятия
    • Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
    • Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
    • Статья 659. Передача арендованного предприятия
    • Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
    • Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
    • Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
    • Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
    • Статья 664. Возврат арендованного предприятия
    • Статья 665. Договор финансовой аренды
    • Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
    • Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
    • Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
    • Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
    • Статья 670. Ответственность продавца

    12. Третьи лица в обязательстве, их виды и правовое положение.

    1.Архипов устраивал свадьбу своей дочери. На праздничный ужин в одном из московских ресторанов он пригласил 70 человек. Однако фактически на ужине присутствовало 60 человек, 10 человек не явилось, у каждого на это была своя причина. Несмотря на это,Архипову пришлось оплатить ужин семидесяти человек согласно предварительному заказу.Архипов предъявил в суд иск к десяти неявившимся гостям о взыскании с них убытков в сумме 50 тысяч рублей.

    1. Каково соотношение понятий «обязательство» и «правоотношение»?

    2. Возникли ли в описанной ситуации обязательственные или иные правоотношения?

    3. Возникла ли имущественная ответственность гостей, не явившихся на свадебный вечер, перед организатором этого вечера?

    В квартире Козлова производился ремонт. Козлов договорился с соседом Лысковым, что на время ремонта он оставит в квартире Лыскова ковер, кресло, журнальный столик и дорожную сумку со

    сложенной в ней обувью. Из-за короткого замыкания в квартире Лыскова произошел пожар, в результате поврежденными оказались вещи хозяина квартиры и вещи Козлова.

    Козлов обратился к Лыскову с требованием возместить ему убытки, вызванные повреждением вещей. Лысков ответил отказом, мотивировав свой отказ тем, что между ним и Козловым не возникло никакого обязательства. Он, Лысков, хотел лишь оказать соседу безвозмездную дружескую услугу.

    1. При каких условиях дружеская услуга становится гражданско-правовым обязательством?

    2. Какое значение для возникновения гражданско-правового обязательства имеет форма соглашения, например, устная или письменная?

    3. Возникло ли гражданско-правовое обязательство в описанной ситуации?

    Федоров, переезжая на постоянное место жительства за границу,сделал следующие распоряжения:

    - выдал доверенность своей теще на получение дивидендов по имеющимся у него акциям и на голосование на общем собрании акционеров;

    - подарил племяннику автомобиль;

    - заявил о выходе из общества с ограниченной ответственностью, учредителем которого он являлся наряду с двумя другими физическими лицами;

    - поселил в принадлежащую ему на праве собственности

    квартиру сестру, приехавшую из Ставрополя, обязав ее вносить все необходимые ежемесячные платежи, которые обязан был бы вносить он сам;

    - дал указание о перечислении сумм в возмещение вреда, причиненного здоровью в результате ДТП, на свой счет в коммерческом банке;

    - передал картины известных художников на хранение в музей с правом выставлять их в зале.

    1. Участником каких обязательств стал Федоров, давая распоряжения? Участником каких обязательств он являлся ранее? Какого вида эти обязательства?

    2. Каковы основания возникновения данных обязательств?

    3. Раскройте содержание обязательств, названных в задаче.

    4. Какое соотношение вещного и обязательственного права можно проследить на примере возникших правоотношений?

    Горшков договорился с бригадой рабочих о строительстве гаража. Гараж был выстроен в срок, однако Горшков, принимая работу, обнаружил несколько существенных недостатков и

    потребовал безвозмездно выполнить работу заново, разобрать выстроенный гараж и построить новый, поскольку он считал, что устранение недостатков не приведет к тому результату, к которому он стремился.

    Бригадир, посоветовавшись с юристом, ответил Горшкову, что статья 723 ГК РФ такого права требования ему не предоставляет.




    1. Определите вид обязательств, возникших между Горшковым и бригадой рабочих в задаче.

    2. Какие права и обязанности предоставляет подобное обязательство кредитору и должнику?

    3. Кто прав в возникшем споре?

    Хлебников передал Ломакину аппаратуру для студии звукозаписи. Согласно договору, заключенному между ними в течение трех месяцев Ломакин уплачивает Хлебникову ежемесячно

    по 30 тысяч рублей. А через три месяца Ломакин должен заявить Хлебникову, являются ли эти платежи выкупными платежами в целях приобретения аппаратуры на праве собственности по договору купли-продажи или они являются арендными платежами. В первом случае Ломакин передает Хлебникову оставшуюся стоимость аппаратуры и становится ее собственником. Во втором случае Ломакину предоставляется право аренды аппаратуры еще на три месяца.

    Через три месяца Ломакин никак не обозначил своих намерений, но продолжал пользоваться аппаратурой. Через две недели Хлебников заявил Ломакину о необходимости передать ему оставшуюся стоимость аппаратуры, таким образом, Ломакин станет ее собственником. Ломакин ответил на это требование тем, что он все-таки решил арендовать аппаратуру,

    поскольку задуманное им дело не имело такого успеха, на которыйон рассчитывал.

    1. Обязательство какого вида возникло между сторонами в описанной ситуации?

    2. Какие права и обязанности имеют стороны в данном обязательстве?

    3. Какое толкование норм ГК, применимое к разрешению даннойситуации дал Верховный суд РФ?

    4. Имеет ли право Хлебников требовать от Ломакина внесения оставшейся стоимости аппаратуры?

    Кредитор обратился в арбитражный суд с иском к должнику в связи с просрочкой возврата суммы займа. Арбитражный суд иск удовлетворил и взыскал сумму займа и проценты, исчисленные в

    размере, определенном в договоре. Исполнительный лист был предъявлен кредитором к исполнению, но оплата произведена не была в связи с отсутствием средств на счете должника.

    Исполнение обязательств должником было обеспечено договором поручительства. Не получив удовлетворения по исполнительному документу, кредитор обратился с иском к поручителю, несущему солидарную ответственность с должником. Поручитель просил суд освободить его от ответственности, поскольку при наличии решения суда о взыскании долга с должника повторное взыскание повлечет неосновательное обогащение кредитора.

    1. До какого момента солидарные должники остаются обязанными перед кредитором?

    2. Обоснованны ли возражения ответчика-поручителя?

    Арендодатель передал коммерческому банку свое право требования к арендатору об уплате задолженности по арендной плате. О состоявшейся уступке должник был надлежаще уведомлен.

    Когда банк предъявил уступленное требование к оплате, арендатор заявил, что он засчитывает против требования банка свое требование к арендодателю о возмещении расходов на устранение

    недостатков арендованного имущества, возникшее до уступки требования банку.

    1. Правомерны ли действия арендатора?

    2. Можно ли привлечь к ответственности первоначального кредитора (в данном случае арендодателя) за уступку требования, против которого у должника есть обоснованные возражения?

    Задания для выполнения на занятии и при подготовке к нему

    1. Назовите отличительные черты долевых, солидарных и субсидиарных обязательств. Приведите примеры каждого из них (для долевых и солидарных — с активной и пассивной множественностью).

    Очень хороший и полный материал, подготовленный моим коллегой, первым заместителем руководителя группы компаний «Налоги и финансовое право» Евгением Александровичем Гринемаером.

    I. Возможность уменьшения размера арендной платы

    Таким образом, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор в принципе утратил возможность использовать арендованную недвижимость в своей деятельности, он может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы.

    Причем, как нам представляется, здесь важна именно юридическая невозможность использования арендованной недвижимости. Например, если установлен запрет на осуществление определенных видов деятельности (рестораны, фитнесс-клубы, кинотеатры, салоны красоты, парикмахерские и т.п.) или запрет на использование определенных объектов (к примеру, если установлен запрет на функционирование торгово-офисных объектов, вследствие чего арендаторы не имеют доступа к арендованным ими помещениям).

    Если же запрет на осуществление деятельности, для осуществления которой была арендована недвижимость, не установлен (иные ограничения также не введены), то право требовать уменьшения размера арендной платы у арендатора не возникает. Так, если арендатор не использует арендованное помещение не потому, что ему это запрещено, а потому,

    что в этом нет необходимости или смысла (все сотрудники находятся дома по причине введения нерабочих дней, существенно уменьшилось количество посетителей, клиентов и т.д.), то это не дает право арендатору требовать уменьшения размера арендной платы.

    В то или иной степени это подтверждается и постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», в п. 2 которого сказано:

    юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией

    Кроме того, в подп. «д» п. 3 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства РФ№ 439, сказано, что размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть сниженпо соглашению сторон.

    Иными словами, если невозможность использования помещений является не юридической, а фактической, то даже арендаторы, подпадающие по действие вышеуказанного постановления Правительства РФ (то есть арендаторы, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики), не вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Этот вопрос даже для данной категории арендаторов может быть решен исключительно по договоренности с арендодателями.

    Также отметим, что поскольку в вышеуказанном случае у арендатора есть право требовать уменьшения арендной платы, то у арендодателя возникает корреспондирующая этому праву обязанность уменьшить размер арендной платы.

    Соответственно, если арендодатель от этого отказывается, или же стороны не могут договориться о новом (уменьшенном) размере арендной платы, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

    II. Предоставление отсрочки внесения арендной платы

    2.1. Кто может требовать предоставления отсрочки?

    а) договор аренды недвижимости должен быть заключен до принятия компетентным органом решения о введении на территории субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (например, на территории Свердловской области режим повышенной готовности введен 18.03.2020 г.);

    б) арендатором недвижимости является организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

    Кроме того, для предоставления отсрочки арендатор должен обратиться к арендодателю с соответствующим требованием (о заключении дополнительного соглашения к договору аренды) в течение 30 (тридцати) дней с момента принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

    Что касается отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то, по нашему мнению, здесь можно ориентироваться на перечень, содержащийся в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:

    • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД 2 — 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21., 52.23.1)
    • культура, организация досуга и развлечений (код — 90)
    • физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (коды — 93, 96.04, 86.90.4)
    • гостиничный бизнес (код — 55)
    • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (коды — 95, 96.01, 96.02)
    • деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код — 79)
    • общественное питание (код — 56)
    • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (коды — 85.41, 88.91)
    • деятельность по организации конференций и выставок (код — 82.3)

    Эти же сферы российской экономики были упомянуты в качестве наиболее пострадавших в Информации Минэкономразвития России от 27.03.2020 г.

    Таким образом, если вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать предоставления ему отсрочки, а значит, арендодатель обязан ему эту отсрочку предоставить. В противном случае, если арендодатель отказывается предоставить отсрочку, или стороны не могут договориться о конкретных условиях отсрочки, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

    2.2. Условия отсрочки

    Как мы отметили выше, данные Требования были утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и сводятся к следующему:

    Во-первых, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г.

    Соответственно, если арендатор имеет задолженность перед арендодателем, образовавшуюся за период до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то в отношении такой задолженности отсрочка не предоставляется.

    Во-вторых, отсрочка предоставляется в следующих размерах:

    а) за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (то есть за период с момента введения режима и до момента его прекращения) — отсрочка предоставляется в отношении 100 % арендной платы, начисленной за этот период. Иными словами, арендатор в этот период времени не платит арендную плату вообще;

    б) за период с момента прекращения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г. — отсрочка предоставляется в отношении 50 % арендной платы, начисленной за этот период. То есть в течение этого периода времени арендатор уплачивает арендодателю половину от начисленной арендной платы, в отношении остальной половины предоставляется отсрочка.

    В-третьих, задолженность по арендной плате, образовавшаяся за время отсрочки, подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

    Что это означает? В частности, означает ли это, что арендатор может потребовать, чтобы погашение задолженности независимо от ее размера было «растянуто» на два года или арендодатель может требовать ее погашения в более короткий срок?

    На наш взгляд, если бы законодатель имел в виду, что погашение образовавшейся в связи с отсрочкой задолженности по арендной плате должно производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г., то в Требованиях так и было бы написано.

    Вместе с тем, в Требованиях сказано, что задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г. Это не то же самое, что «в течение двух лет».

    По нашему мнению, подход должен быть следующим (рассмотрим на примере).

    Допустим, сумма задолженности арендатора перед арендодателем в связи с предоставлением отсрочки составила 500 000 руб. При этом размер ежемесячной арендной платы по договору аренды, начиная с 01.01.2021 г., составляет 100 000 руб.

    Как мы уже отметили выше, погашение задолженности должно производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

    В нашем примере 50 % от ежемесячной арендной платы составляет 50 000 руб.

    Соответственно, учитывая, что погашение может производиться не чаще одного раза в месяц, а общая сумма долга составляет 500 000 руб., арендодатель может настаивать, чтобы арендатор в течение 10 (десяти) месяцев ежемесячно перечислял ему по 50 000 руб.

    В то же время, если арендодатель согласен, то, безусловно, стороны могут договориться о том, что погашение задолженности будет производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г. (то есть, в нашем примере арендатор будет платить по 20 333 руб. в месяц).

    В-четвертых, Требованиями предусмотрены и другие условия отсрочки:

    а) не подлежат применению штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой;

    б) не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;

    в) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен, но по соглашению сторон;

    г) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

    То есть, в этом случае из арендной платы нужно «вычленять» ту часть, которая направляется на погашение коммунальных расходов и расходов на содержание имущества. Эту часть денежных средств арендатор должен продолжать уплачивать в установленные сроки. Остальная же часть арендной платы вносится с отсрочкой.

    Исключением составляет случай, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель освобождается от оплаты коммунальных услуг и (или) несения расходов на содержание и имущества. В этом случае отсрочка распространяется на всю предусмотренную договором арендную плату.

    В-пятых, если предметом аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, то Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении аренды такого имущества.

    Если предметом аренды является недвижимость, находящаяся в частной собственности, стороны договора аренды также могут установить иные условия предоставления отсрочки.

    Главное, чтобы во всех этих случаях установление иных условий отсрочки не приводило к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Требованиями.

    Мнение «Налоги и финансовое право» может не совпадать с мнением редакции «Клерка». Хотите высказаться сами?

    Автор статьи

    Куприянов Денис Юрьевич

    Куприянов Денис Юрьевич

    Юрист частного права

    Страница автора

    Читайте также: