Если банк оценил квартиру дешевле чем продает собственник что делать
Обновлено: 22.04.2024
Продавая квартиру, которая была в собственности менее пяти лет, необходимо заплатить подоходный налог. Чтобы не тратить деньги, многие собственники квадратных метров идут на уловку, указывая в договорах купли-продажи цену ниже реальной. Однако у любого решения могут быть свои последствия – и потеря денег, и штраф, и даже тюремный срок. Чем рискуют, занижая стоимость жилья в документах, обе стороны сделки, рассказал Руслан Сухий, девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
Как работает и кому выгодна такая схема?
На российском рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости объекта в договоре являются очень распространенным явлением. Можно сказать, что это скорее правило, чем исключение.
Причина такого явления – на поверхности. С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.
Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.
Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости. К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их прибыль, поэтому является крайне нежелательным. Также занижать цену продажи могут продавцы – юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.
Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.
Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.
Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.
Математика не в пользу покупателя
При заключении сделок купли-продажи квартиры с занижением рискуют обе стороны, однако более незащищенным является покупатель. Он рискует реальными деньгами, хотя даже не всегда знает об этом.
Причин, по которым сделка может быть оспорена, достаточно. Например, если продавца признают банкротом или правомерность договора оспорят родственники. В реальности, конечно, процент сделок, которые расторгаются, весьма небольшой.
Однако покупателя ожидают более реальные финансовые потери. «Практически никто не смотрит в будущее, а зря. Ведь если новый собственник сам задумает продать квартиру, которая досталась по договору с заниженной стоимостью, до истечения пяти лет владения, то ему придется платить налог с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки. И за счет манипуляций в прошлом можно попасть на серьезную сумму, не получив никаких выгод взамен», ‒ обращает внимание руководитель фонда «Рентавед».
Кроме того, при покупке квартиры каждый, кто работает официально и платит налоги, имеет право на налоговый вычет, величина которого зависит от стоимости квартиры. Сейчас можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный лимит планируют увеличить. Если же квартира приобретается в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще на уплаченные проценты. Поэтому при указании меньшей суммы покупки человек теряет в деньгах автоматически.
Продавцу не стоит расслабляться
Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.
Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела, не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риэлтора, нотариуса и даже покупателя.
Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть денег за квартиру, которая передаются неофициально, можно при сделке не получить вовсе. От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства.
«Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным. Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность. Более того, если квартира станет фигурантом судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий.
Кроме того…
Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности. Из-за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно получить штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года.
Оценка квартиры – неотъемлемый этап при получении ипотеки. Такую процедуру проводит банк при первичном осмотре квартиры. При этом финансовое учреждение не учитывает многие факторы, которые интересуют как покупателя, так и продавца. Что делать, если вы хотите купить квартиру по указанной продавцом стоимости в ипотеку, но банк оценивает ее ниже? Давайте разбираться.
При оформлении ипотеки банк проводит оценку недвижимости. Это нормальная процедура, позволяющая кредитной организации обезопасить себя от финансовых потерь. Эксперты рынка недвижимости считают, что разница между реальной стоимостью квартиры и оценочной может доходить до 40%. В этом нет ничего удивительного. Ведь оценщик проводит анализ соответствия недвижимости своим параметрам, в которые не всегда входит инфраструктура района и другие важные нюансы. Что делать, если оценщик оценил квартиру меньше, чем просит продавец? Существует несколько вариантов о которых будет рассказано ниже.
Банк проводит оценку недвижимости по ипотеке, чтобы:
- Узнать реальную стоимость квартиры, необходимой при расчете кредита.
- Получить данные о технических параметрах жилплощади.
- Проверить юридическую чистоту объекта, отправляющегося в залог.
Часто оценка квартиры или дома бывает ниже цены жилплощади, которую заявляет продавец. Например, продавец хочет получить за свою квартиру 4 500 000 рублей, а оценка банка составляет 4 000 000. Сложность в том, что банк не предоставит ипотеку больше 4 000 000. В этом случае покупателю придется или отказаться от покупки или воспользоваться вариантами решения этой проблемы, описанными ниже.
Обратите внимание: Занижение стоимости жилья – это своеобразная страховка банка. Поэтому многие кредитные учреждения стараются сделать так, чтобы экспертная оценка была ниже реальной. Такой подход не только позволяет банкам больше заработать со сделки, но и создает возможность безущербной продажи недвижимости в случае невыплаты ипотеки. Поэтому разницу между реальной и оценочной стоимостью квартиры или загородного дома нужно иметь в виду при обращении в банк.
Что делать, если оценщик оценил квартиру меньше ее стоимости в ипотеку? Воспользуйтесь одним из перечисленных ниже вариантов:
- Разговор с оценщиком. Эксперты считают, что нужно заранее дать знать оценщику, что вы согласны на более высокую стоимость недвижимости, чем она будет оценена. Это не сможет ввести в заблуждение банк, но даст шанс на приобретение понравившейся вам квартиры с ипотечным залогом.
- Экспертиза независимой фирмы. Заранее получите в банке список компаний, с которыми работает кредитная организация. Закажите оценку и поставьте условия найти способы увеличения стоимости жилья. Это не является нарушением закона. Тем более что при целенаправленном поиске вариантов увеличения оценки их можно найти.
- Обратиться в агентство недвижимости. Не знаете, что делать, если оценщик оценил квартиру ниже кадастровой стоимости? Воспользуйтесь помощью профильных компаний. Их сотрудники знают, как работать в таких ситуациях и приложат все усилия, чтобы все участники сделки (продавец, покупатель и банк) остались в выигрыше.
Обратите внимание: Еще одним «рецептом» решения данной проблемы, будет разговор с продавцом. Можно его попросить снизить запрашиваемую цену. Конечно, шансы на этой крайне малы. Но если продавцу срочно требуются деньги, то он пойдет на такой шаг, а продавец получит благоприятный исход одобрения ипотеки.
Если все указанные выше способы не работают, то у покупателя два варианта решения проблемы: покрыть разницу из собственных средств или отказаться от приобретения недвижимости. Чтобы не терять свои деньги, желательно еще раз взвесить все за и против покупки конкретного жилья. Быть может, на рынке появилась квартира, которая ничем не уступает выбранному варианту, но стоит дешевле. Тогда шансы на одобрение ипотеки банков увеличатся.
Что делать, если оценщик оценил квартиру на меньшую сумму? Советуем не терять время и сразу обратиться в нашу компанию. Предоставляем услуги независимой экспертизы и оценки имущества. Сотрудники «Эксперт Оценки» работают на законных основаниях. Предоставим все необходимые документы и поможем решить проблемы с оценкой недвижимости в пользу своих клиентов.
Использовать мультипликаторы для оценки стоимости компании — это популярный тип оценивания. Такой способ стал широко использоваться из-за того, что он является простым и логичным .
Если вы решили приобрести недвижимость в ипотеку, то наверняка уже знаете: покупка возможна только при наличии определенного пакета документов. И в этом списке одна .
Компания «Эксперт-оценка» предоставляет разнообразные услуги в сфере оценки. Если у Вас появился вопрос, как оценить стоимость квартиры, то обращайтесь к нам! Мы поможем Вам .
Стоимость объекта недвижимости имеет большое значение, в том числе при необходимости оформления документов на дом и участок или квартиру, в случае продажи. При этом .
Подскажите кто сталкивался с такой проблемой.
Мы покупаем квартиру в ипотеку, стоимость 2550000. Квартира с хорошим ремонтом, остаётся новый кухонный гарнитур, шкаф купе, вся техника в кухне. Оценщик оценил её в 2250000. На сайте банка прочитала, что банк от оценочной стоимости ещё снижает на 20%. Как это все происходит, помогите советом как правельно все сделать. Условия банка 10% первоначальный взнос, тоесть 255 т. р(у нас они есть)
выкладывали левые объявления на упн с завышенной стоимостью. и у нашего меняли.
оценщик тупо смотрит выборку по опред квадрату между аналогичными домами. пришлось поднимать среднюю стоимость
, специалист в банке сказала, что выдадут ипотеку на основании заключения оценщик - 20% от суммы, тоесть получается 1800000. А нам надо 2300000. Первоначальный взнос есть 250 т. Р.
вы оценку банку уже отправили? если да, то только ждать и наличкой добивать, если что. или объект менять
у нас было условие, чтоб стоимость по оценке была не меньше суммы ипотеки
Аноним 486,
Вам денег должны дать столько сколько вы попросите, оценка есть оценка.
Мы просили 1.5 нам вообще 3600 предожили
Другой оценщик, (но в рсх они все принципиальные) идите по всем да узнавайте, да платите за предварительную оценку, бесплатно вам никто считать не будет, или банк меняйте. Вы же без риэлтора работаете, справитесь, зачем нужны эти нахлебники :gy:
Это стены, например. Любая кухня, техника, шкаф-купе прекрасно отделяется и не входит в это понятие.
Стоимость квартиры - это кв.метры и не более. Как бы кому не хотелось. Остальное только договоренность продавец-покупатель, а не банк.
не, это условие банка было. подгоняли под стоимость оценку. просто с оценщиком заранее обговаривали, что сумма должна быть такой-то. если она считала, что не хватает - звонила и мы мухлевали. в итоге, получилось
Все разделы
,
честно не знаю, может стоимость в отчете вообще не повлияет на решение и сумму от банка, может какие то спец условия.
Его работа оформить Вам ипотеку. и банку выгодно оформить ипотеку.
так то все что можно легально сделать Вам скажут)
,
Объектом оценки и залога является недвижимое имущество. Хоть из красного дерева у вас там кухня. Если будет взыскание, вы же можете всю мебель вывезти, она банку не перейдет. Поищите других оценщиков, может кто-то и подпишется на завышение.
,
Вам именно этот банк нужно? Просто, например, в сбере и оценщиков больше. И договориться можно, кто пойдёт на завышение. В рсхб трудно пройти аккредитацию, и легко её лишиться. Ради одной квартиры мало кто согласится рисковать.
мне в сбере предложили взять 5,6 млн, хотя просили 3, при этом зп была впритык и мы вообще не поняли исходя из чего такую сумму одобрили, при стоимости объекта 3,3. и оценка была на 3,5.
А можно в теме спрошу, автор! А что вообще значит оценка и от чего она зависит? У меня завтра оценщик приедет. И если он оценит дешевле, чем мы покупаем, чем это нам грозит при ипотеке?
У нас тоже оценщик занижал, на 300 тыс., я продавец, покупатель сразу попытался сбить цену на эту сумму, мы с моим риэлтором однозначно отказались, все прошло отлично по моей цене, банк втб
,
Я так поимаю, если он оценит дешевле, то вам только первоначальный взнос больше придётся платить. Сумму кредита банк выдаст на основании оценки или меньше даже.
,
Я бы задумался, зачем такая квартира, если даже левый ни при делах оценщик её так оценивает.
Может другой объект поискать если продавец адекватно не оценивает?
Так я ж не спорю)))
Помните как про зарплату - у Вас хорошая зарплата? - Очень хорошая! Но маленькая)))
Я к тому что квартира хорошая конечно, но может переоценена продавцами?))
++++ много раз!
Оценщик не с поолка цифрф берет.
Автор берите мой хрущ. 2100. На 450 тыс сделаете себе ремонт и мебель в Лорене оформите :gy:
Оценка квартиры при получении ипотеки происходит во время первичного осмотра. При оформлении договора количество факторов, влияющих на оценочную стоимость, возрастает. Если квартиру оценили ниже продажной стоимости, у заемщика возникает ряд трудностей. Их решают до начала осуществления сделки.
Причины низкой
При покупке/продаже жилплощади экспертиза происходит дважды — первичная и вторичная. Первичная проводится для установления стоимости жилплощади, а вторичную запрашивает банк для установления суммы долга (полезно почитать о том, как банк оценивает квартиру).
Незначительные отклонения не считаются проблематичными. Нормальной является разница в показателях до 20%. Если показатель превышен, возникают сложности при оформлении документов. Ссуда не выдается при недостоверных результатах экспертиз.
Важно! Рынок недвижимости показывает, что при оценке жилья разница в суммах достигает до 40%!
Вторичный осмотр запрашивает банк. Его результат влияет на размер получения кредита. Не учитываются договоренности сторон — покупатель с продавцом заранее договорились о сумме, не совпадающей с экспертизой. Покупателю требуется реальная сумма денег, способная покрыть разницу. Заем покроется, документы оформят, а разницу выплатят продавцу при заполнении декларации.
Пути решения возникшей ситуации
Если квартиру в ипотеке оценили ниже продажной стоимости, рекомендуется запросить повторную оценку. Большинство частных оценщиков и компаний дорожат своей репутацией. Изменить показатели во время повторного анализа невозможно (свидетельствует об ошибке в первый раз).
Методы решения данной задачи:
- Разговор с оценщиком для достижения общего мнения. Покупатель узнает о причинах низкой оценочной стоимости (сумма завышена продавцом по предварительной договоренности, от покупателя скрывались факты относительно состояния приобретаемой недвижимости). Информатор обязан предоставить задокументированные факты и положения исследований.
- Запросить экспертизу независимой фирмы. Вариант зачастую является приемлемым. Если банк отказывается сотрудничать с оценщиком, узнайте список рекомендованных фирм для сотрудничества с банком. Выберите резидента и сотрудничайте, придерживаясь указаний.
- При изначальном завышении цены продавцом, рекомендовано пойти на разговор. Нет гарантий, что результат разговора будет положительным. Следуя руководству агента, вы повысите шансы на благоприятный исход.
Вышеизложенными методами рекомендуется пользоваться, если оценка квартиры не идентична ипотеке.
Важно! Если вы покупаете через агентство, вам окажут помощь в поиске подходящих вариантов разрешения дела.
Что предпринять заранее?
Избежать ненужной ситуации при оформлении договора можно просто: первичный и вторичный осмотр проводит один оценщик. При совершении сделки через фирму оценщик не поменяется, – он контролирует весь процесс. Если банк дополнительно пошлет человека, агент решит возникшую проблему.
Автор статьи
Читайте также: