Где сбербанк продает залоговые квартиры

Обновлено: 21.07.2024

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

  1. Почему продают квартиры в ипотеке?
  2. Как банки к этому относятся?
  3. Снятие обременения
  4. Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?
  5. Нужно ли разрешение банка?
  6. Как получить разрешение?
  7. Продажа без участия банка
  8. Продажа с участием Сбербанка
  9. Продажа через риэлтора
  10. Продажа квартиры по “военной” ипотеке
  11. Продажа квартиры, купленной на материнский капитал
  12. Продажа квартиры при разводе
  13. Как оплачивается налог при продаже?
  14. Риски для покупателя квартиры:
  15. Риски для продавца ипотечной квартиры:

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.


Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Нужно ли разрешение банка?

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Как получить разрешение?

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Публичные торги, на которых арестованные квартиры реализуют по сниженной цене, проходят после судебных заседаний. Рассмотрим сегодня, где можно найти и посмотреть жилье, которое было выставлено на продажу СберБанком.

Как происходит покупка арестованной квартиры на торгах?

Как правило, квартиры попадают на аукцион так:

  • Должник не справляется с кредитом.
  • Банк обращается в суд и добивается выселения заемщика.
  • К делу подключаются приставы, которые опечатывают квартиру и направляют дело в Росимущество.

Недвижимость оказывается на торгах через несколько месяцев после выселения банковского неплательщика. В наиболее скорой ее реализации больше всего заинтересован банк, которому не нужны непрофильные активы. Обычно исходная стоимость составляет 70-75% от рыночной.

Росимущество раз в год объявляет тендер на продажу залогового жилья. Победитель получает право провести аукцион.

На специальных интернет-площадках размещают квартиры. Владельцем той или иной недвижимости становится человек, который предлагает самую высокую цену. Обычно удается сделать покупку намного дешевле кадастровой стоимости жилья.

После продажи квартиры организатор торгов получает свой определенный процент. Судебные приставы перечисляют в Росреестр полученную сумму, а эта организация отправляет деньги в банк на погашение кредита.

Где найти информацию о продаже арестованных квартир СберБанка?

Информация о предстоящих аукционах публикуется в интернете и СМИ. Сбер начинает продажу залогового имущества после судебного решения о его конфискации. Также сам заемщик может выразить согласие на реализацию недвижимости в счет долгов.

Арестованные квартиры Сбера можно найти на следующих площадках:

  • На платформе по продаже непрофильных активов Portal DA (прямые продажи).
  • Сбербанк АСТ.
  • Российский аукционный дом.

Помимо квартир, на этих площадках реализуют залоговые дома, автомобили и т.д.

Также арестованные квартиры Сбера можно найти на страницах Авито - здесь .

На онлайн-витрины банков попадают те квартиры, которые не получилось продать во время торгов. Стоимость такого жилья ниже рынка. Банк не устанавливает высокую цену, так как ему нужно скорее избавиться от недвижимости и закрыть долг по кредиту.

Нахождение в собственности квартиры предполагает определенные расходы для банка, поэтому купить такое имущество людям удается по весьма выгодной цене. Скидка может достигнуть 50% и даже более.

Арестованные квартиры СберБанка можно приобрести не только за наличные деньги, но также и с помощью ипотеки.

Какие есть риски при покупке квартиры на торгах?

Любому участнику аукциона следует подготовиться к следующим рискам при покупке арестованной недвижимости:

В остальном есть множество плюсов. Главный из которых - возможность купить квартиру по цене, ниже среднерыночной. Иногда скидки получаются очень большими.

Если на вопрос «Купите ли вы квартиру у Сбербанка напрямую?», кто-то ответит «да», то с вероятностью 90% причиной этому будет что-то вроде «Это же безопасно!».

Итак, Василий – обычный человек, который хочет купить квартиру в своем городе.

Цены кусаются и поэтому Василий рассматривает альтернативные варианты покупки. Новостройки его не устраивают, жить надо здесь и сейчас.

И вот на Авито Василий видит квартиру, которую продает …сам Сбер!

В объявлении написано, что квартира стала собственностью банка, потому что заемщики не смогли платить по кредиту и не смогли продать квартиру в оговорённые банком сроки.
Василий также был приятно удивлен ценой. Нет, она не была существенно ниже рыночной, но все же более доступной на фоне своих конкурентов.

Итак, наш герой звонит по рекламному объявлению и там ему действительно отвечает сотрудник Сбера. Это выглядело как еще +100 к надежности будущей покупки.

Договорившись о времени просмотра, Василий берет с собой на просмотр и супругу.

Квартира ребятам понравилась, а сотрудник банка, который приехал и открыл дверь покупателям рассказал детали будущей сделки:
✓ Цена такая, потому что такая сумма долга бывших владельцев квартиры и изменяться ни в большую, ни в меньшую сторону не может.

✓ Сделку проводят в офисе Сбера с электронной регистрацией.

✓ На эту квартиру могут дать льготную ипотеку, если покупателям она нужна

✓ В квартире никто не прописан и никто не живет.

✓ Так что сделка может пройти «хоть завтра». Никаких авансов/задатков не нужно. Только сообщить сотруднику банка о своем намерении купить и приехать в отделение Сбера.

Василий и его жена уходят под впечатлением от квартиры. Они хотят здесь жить!

Чтобы быть уверенным до конца и не упустить неизвестных ему деталей, Василий образуется к знакомому риэлтору.

Агент задал будущему покупателю стандартные вопросы:

Какова ситуация с оплатой коммунальных платежей? Если все в порядке, то будет ли Сбером предоставлена справка об отсутствии задолженностей по коммунальным, налоговым и иным платежам по квартире?

Василий на следующий день позвонил сотруднику банка, который двумя днями показывал квартиру.
И тот дал исчерпывающие ответы:

✓ Выписку из домовой книги собственник не предоставит, потому что, по словам сотрудника Сбера, такого права владелец - юридическое лицо лишилось с 2020 года.

✓ Чтобы обойти эту проблему, в договоре купли-продажи квартиры прописывается «специальный пункт», который должен «успокоить» покупателя.

✓ По коммунальным платежам Василию не стоит волноваться. Никто их не оплачивал, но на покупателя долги продавца не повесят.

Василий все выслушал, но мало что понял. Лишь смог все пересказать агенту.

Который, в свою очередь, изрядно удивился ответам продавца.
Но попросил посмотреть этот волшебный договор купли-продажи квартиры, о котором так восторженно отзывался сотрудник Сбера.

Договор и выписку из ЕГРН по квартире аж от 2019 года (новей у банка не было) Василий получил на следующий день и тут же переправил риэлтору.

И через пару часов все еще радостный будущий покупатель квартиры от Сбера услышал шокирующий ответ от агента:

- Квартиру по такому договору купли-продажи покупать нельзя.

Отойдя от шока, Василий потребовал объяснений. И он их получил, когда, спустя 30 минут, сидел с риэлтором за чашкой кофе в ближайшем кафе.

– Еще как может. Вот вам пункты:

«ПРОДАВЦОМ предприняты разумные меры по выявлению лиц, имеющих право пользования Объектом.

ПРОДАВЕЦ не несет ответственность в случае, если после заключения Договора будет заявлено право пользования Объектом со стороны иных лиц.

Наличие в момент подписания Договора или возникновение в будущем рассматриваемых обременений, ограничений и/или обстоятельств в отношении Объекта, изменение состояния Объекта, предъявление третьими лицами прав на Объект по основаниям, возникшим до исполнения Договора или после, не могут быть признаны существенным нарушением требований к качеству Объекта, существенным нарушением Договора ПРОДАВЦОМ или существенным изменением обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора.

Указанные обстоятельства не могут являться основаниями для отказа ПОКУПАТЕЛЯ от принятия и/или оплаты Объекта, для одностороннего изменения условий Договора и/или отказа ПОКУПАТЕЛЯ от исполнения Договора, для изменения или расторжения Договора, для предъявления любых иных требований ПОКУПАТЕЛЯ к ПРОДАВЦУ, связанных с обременениями и/или ограничениями, притязаниями третьих лиц на Объект, в том числе о применении последствий передачи Объекта ненадлежащего качества/не соответствующего условиям Договора».

– А вот еще и про взносы на кап. ремонт:

«Обязательство ПРОДАВЦА по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также не исполненная ПРОДАВЦОМ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, переходит к ПОКУПАТЕЛЮ при переходе права собственности на Объект»

– Не может быть! Сбербанк хочет, чтобы я купил квартиру вслепую и еще за них оплатил взносы на кап. ремонт?

– Да, и не скрывает этого. Конечно, можно заказать архивную выписку из домой книги по квартиру, но это будетстоит денег и она будет получена неофициальным путем. В суд с ней не получиться пойти.

– Искать другую квартиру!

Василий и его супруга еще два дня пытались найти выход из этой странной ситуации.

Но юрист и еще два риэлтора независимо друг от друга подтвердили вывод первого агента:

покупать квартиру с таким договором купли-продажи слишком рискованно.
Даже если продавцом выступает сам ПАО «Сбербанк».

В итоге Василий продолжил искать варианты, забыв о квартире с «надежным» собственником.

Для тех, кто сомневается в реальность этой истории, – вот вам «рыба» договора купли-продажи , которую получают все покупатели квартир от Сбера, которые перешли к нему после невыплаченных его клиентами ипотечных кредитов.

  • Квартиры 687
  • Дома, дачи, коттеджи 562
  • Коммерческая недвижимость 207
  • Земельные участки 189
  • Комнаты 105
  • Гаражи и машиноместа 2
  • Москва 5
  • Московская обл. 64
  • Санкт-Петербург 5
  • Ленинградская обл. 10
  • Красноярский край 125
  • Свердловская обл. 105
  • Башкортостан 73
  • Краснодарский край 67
  • Татарстан 60
  • Ростовская обл. 57
  • Пермский край 51
  • Костромская обл. 50
  • Иркутская обл. 49
  • Хабаровский край 44
  • Ставропольский край 39
  • Саха (Якутия) 39
  • Алтайский край 34
  • Ханты-Мансийский АО 33
  • Тюменская обл. 32
  • Владимирская обл. 31
  • Челябинская обл. 30
  • Ярославская обл. 29
  • Нижегородская обл. 29
  • Новосибирская обл. 29

Комната 12,3 м² в 1-к., 3/4 эт.

Коттедж 618 м² на участке 10 сот.

Дома, дачи, коттеджи

2-к. квартира, 52,8 м², 6/9 эт.

1-к. квартира, 33,1 м², 1/5 эт.

1-к. квартира, 33,1 м², 1/5 эт.

3-к. квартира, 90,1 м², 6/7 эт.

2-к. квартира, 40,2 м², 1/5 эт.

2-к. квартира, 40,9 м², 5/5 эт.

3-к. квартира, 68,7 м², 3/3 эт.

3-к. квартира, 61,2 м², 6/9 эт.

2-к. квартира, 38 м², 4/5 эт.

Дом 80,1 м² на участке 17,6 сот.

Дома, дачи, коттеджи

2-к. квартира, 41,1 м², 4/5 эт.

3-к. квартира, 58,9 м², 2/10 эт.

1-к. квартира, 28,2 м², 3/5 эт.

Комната 9 м² в 1-к., 4/5 эт.

Дом 105,9 м² на участке 16,7 сот.

Дома, дачи, коттеджи

3-к. квартира, 106,5 м², 4/4 эт.

3-к. квартира, 44,6 м², 2/9 эт.

Дом 62,4 м² на участке 10,9 сот.

Дома, дачи, коттеджи

Дом 48,2 м² на участке 16,8 сот.

Дома, дачи, коттеджи

Дом 50 м² на участке 36 сот.

Дома, дачи, коттеджи

Дом 55,8 м² на участке 7,5 сот.

Дома, дачи, коттеджи

1-к. квартира, 12,9 м², 3/3 эт.

Дом 123,9 м² на участке 7,2 сот.

Дома, дачи, коттеджи

Краснодарский край, Отрадненский р-н, Отрадненское сельское поселение, станица Отрадная, ул. 8 Марта, 4

Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке.

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости.

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

При ипотеке в силу закона

  • Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
  • Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
  • Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю.

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя - последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение - по кредитам продавца и покупателя.

Банк выдает кредит на счет покупателя.

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца.

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя.

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке.

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается.


Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: