Индивидуальный предприниматель викторов заключил с банком договор купли продажи права требования

Обновлено: 27.03.2024

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», февраль 2020 г.

Уступка права требования к контрагенту в его пользу либо уступка права требования к третьему лицу несмотря на свое широкое распространение и кажущуюся простоту правовой конструкции часто вызывает затруднения при заключении и исполнении договора, особенно если сделку исполняют сами предприниматели либо их бухгалтерский отдел. Поскольку на практике более распространена уступка требования по денежному обязательству, мы будем говорить именно о такой разновидности цессии, отметив, что закон допускает и уступку права неденежного исполнения.

Уступка прав требований должна быть законна

Заключение договоров уступки права требования (договоров цессии) является одним из самых распространенных механизмов коммерческого взаимодействия между субъектами предпринимательства. Цессию стороны используют зачастую не только как сделку по уступке права требования за деньги, но и как механизм осуществления взаиморасчетов и взаимозачетов между собой.

Законодательному регулированию уступки права требования посвящена глава 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) «Перемена лиц в обязательстве». Кроме того, к ознакомлению рекомендуется Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», посвященное сформированному судебной практикой пониманию основных аспектов уступки прав.

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону. Важно исследовать специальное законодательство той сферы правоотношений, которая затрагивает уступку прав.

Не допускается, например, уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной: такая сделка ничтожна (ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При заключении договора путем проведения торгов уступка прав также обладает особенностями: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (ст. 448 ГК РФ). Также не допускается, в частности, уступка преимущественных прав покупки доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Кроме того, ГК РФ общим положением о переходе прав к другому лицу запрещает переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

Также закон не разрешает осуществлять уступку права требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, без согласия последнего.

Вместе с тем отдельно стоит сказать о запрете или ограничении уступки права (требования), которые стороны нередко прописывают в заключаемом ими договоре (купли-продажи, займа, комиссии и проч.), стараясь защитить свои права и не допустить перехода права требования к третьим лицам и изменения личности своих кредиторов.

Законодатель указывает, что соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения основного договора. То есть даже если договор, на основании которого возникло переуступаемое требование по денежному обязательству, запрещает уступать права требования по нему, уступка все равно будет законной.

Что касается уступки права на получение неденежного исполнения, отметим, что она может быть запрещена или ограничена соглашением между сторонами основного договора. Если такой запрет был согласован сторонами (цедентом и должником), а затем право было уступлено по договору цессии, такой договор может быть признан недействительным по иску должника только в случае, если цессионарий знал или должен был знать о наличии указанного запрета на уступку.

Важна форма сделки

Уведомление имеет значение

Важно внимательно отнестись к оформлению и направлению уведомления о состоявшейся уступке в адрес должника. ГК РФ устанавливает, что уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным (цедентом) или новым кредитором (цессионарием) оно направлено. Однако должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

На практике это означает, что, если уведомление направляет новый кредитор, ему следует приложить к уведомлению копию договора уступки права, на основании которого право (требование) перешло к отправителю уведомления. Для исключения злоупотреблений со стороны должника в части непредставления ему доказательств перехода права, рекомендуем при наличии возможности направлять уведомление о состоявшейся уступке от лица первоначального кредитора.

Эффективным на практике также является подписание обеими сторонами договора цессии уведомления о состоявшемся переходе права, которое стороны оформляют одновременно с подписанием договора цессии. Физическое направление уведомления более заинтересованным в этом новым кредитором в данном случае не имеет принципиального значения, т.к. документ исходит, в том числе, от первоначального кредитора.

Очень важным является незамедлительное направление грамотно оформленного уведомления о состоявшейся уступке с доказательствами перехода права (в случае необходимости) на верный юридический и фактический адрес должника, поскольку он будет считаться исполнившим обязательство надлежащим образом, если исполнит его перед цедентом до получения уведомления.

Возмездный характер цессии

Важно соблюсти требования закона о возмездном характере цессии, чтобы не допустить признание сделки недействительной, а равно осуществить замену стороны в процессе, если переуступаемое право (требование) по обязательству было установлено в судебном порядке.

По общему правилу договор цессии может быть безвозмездным, так как стороны сделки вправе самостоятельно определять, будет ли их договор возмездным или нет (п. 4 ст. 421, ст. 423 ГК РФ). Вместе с тем, безвозмездная цессия (а равно цессия по заниженной цене относительно размера уступаемого права (требования)) может быть квалифицирована как дарение, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 г. Москвы «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Законом строго ограничен круг лиц, которые вправе заключать безвозмездные договоры (в частности, договор дарения): такой договор не могут заключить между собой коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, а равно индивидуальный предприниматель и коммерческая организация (пп. 4 п. 1 ст. 575, п. 3 ст. 23 ГК РФ). Договор, заключенный с нарушением этого правила, будет признан недействительным. Поэтому уступка права между субъектами предпринимательской деятельности в обязательном порядке должна быть возмездной, ее возмездность должна быть обоснована и доказана: уступка может быть оплачена не только деньгами, но и иным встречным предоставлением.

ВАС РФ в своих постановлениях придерживается стабильной позиции о том, что отсутствие в договоре цессии условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений. Иными словами, важно, чтобы из смысла договора уступки и иных его положений было очевидно, что стороны предполагали договор возмездным (из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

Особенностью обладает безвозмездная уступка, имеющая место быть в отношениях между основным и дочерним обществами, где под дочерним понимается такое общество, в котором основное общество в силу преобладающего участия в уставном капитале, либо в силу договора, либо иным образом определяет решения дочернего общества. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 № 8989/12, не потерявшему актуальности и по сей день, положения ГК РФ, запрещающие дарение между коммерческими организациями, направлены на защиту участников юридического лица – дарителя и защиту имущества этого юридического лица (чтобы оно отчуждалось только за эквивалентное встречное предоставление). При передаче имущества от дочернего общества основному (и наоборот) интересы миноритарных участников обществ, которые могут быть ущемлены такими сделками, защищаются специальными положениями законодательства о хозяйственных обществах (например, о праве требовать выкупа акций или приобретения обществом доли в уставном капитале, об одобрении сделок, в совершении которых имеется заинтересованность участников хозяйственного общества). В связи с этим к указанным сделкам положение о запрете дарения между коммерческими организациями не применяется.

Кроме того, НК РФ предусмотрена возможность не учитывать при определении налоговой базы дохода в виде имущества, безвозмездно полученного Обществом от своего участника (акционера), размер вклада (доли) которого в уставном капитале этого Общества составляет более 50% (абз. 2, 4 п.п.11 п.1 ст. 251 НК РФ), а равно и в случае передачи имущества от организации, уставный капитал которой более чем на 50 % состоит из вклада (доли) получающей организации (абз. 3 пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ), то есть от дочерней компании основной.

Напомним здесь также, что согласно Указанию ЦБ РФ от 07.10.2013 № 3073-У юридические лица и индивидуальные предприниматели ограничены лимитом равным 100 000 руб. при производстве между собой расчетов наличными средствами в рамках одной сделки (в том числе, и сделки уступки права (требования). Это следует помнить при производстве расчетов по обсуждаемой сделке.

Верховный суд (ВС) РФ вступился за права заемщиков, берущих в долг под залог недвижимости: он указал, что когда такие отношения оформляются под видом купли-продажи дома или квартиры, то суды должны тщательно разбираться, являются ли сделки настоящими, мнимыми, притворными или прикрытыми.

Такую позицию высшая инстанция обосновала в постановлениях сразу по трём делам о попытках расторгнуть подобные сделки. Эксперты отмечают, что такая принципиальная позиция Верховного суда может положить конец бизнесу «ростовщиков», которые специализируются на таком недобросовестном отъеме жилья граждан, попавших в сложную материальную ситуацию.

Мнимая сделка

Жительница Липецка заключила договор займа на 2 миллиона рублей на 1 год с условием уплаты 5% от взятой в долг суммы ежемесячно. Гарантией возврата займа должен был служить залог квартиры, принадлежащей ей на праве собственности. При этом договор залога квартиры стороны не зарегистрировали и кредитор предложил истице оформить договор купли-продажи квартиры, пояснив, что спорный договор будет являться договором залога по расписке.

В подтверждение он дал заявительнице письменное обязательство не отчуждать квартиру до 1 января 2016 года при условии своевременного исполнения обязательств по долговой расписке. А при неисполнении обязательств квартиру в течение 3 месяцев можно было продать для погашения задолженности.

В итоге женщина какое-то время оплачивала долг и проценты, а потом перестала из-за нехватки денег, и ее квартиру купили третьи лица.

Суды Липецка встали на сторону покупателей и в удовлетворении иска о признании сделки мнимой отказали. Суд первой инстанции исходил из того, что доказательств заключения сторонами договора займа в материалах дела не имеется, апелляционная инстанция согласилась с таким решением.

Но Верховный суд РФ указал, что «реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости».

Он напомнил положения статьи 170 Гражданского кодекса о том, что мнимая сделка — совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия — ничтожна (пункт 1).

Ничтожной считается и притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другое соглашение. А к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).

Истица со ссылкой на мнимый характер договора купли-продажи квартиры указывала на то, что при его заключении стороны подразумевали договор займа с залогом спорной квартиры.

«При таких обстоятельствах судам первой и апелляционной инстанций для правильного разрешения спора надлежало самостоятельно дать правовую квалификацию заявленным требованиям и разрешить вопрос о наличии либо отсутствии предусмотренных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ оснований для признания названного договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, прикрывающей договоры займа и залога», — отмечает ВС.

Другими словами, суды обязаны были установить действительные правоотношения сторон, в рамках которых покупатель квартиры дала обязательство не отчуждать ее до определённого срока, а в случае неисполнения долговых обязательств продать недвижимость в счёт задолженности. Также судам было необходимо дать оценку действиям истицы по неоднократному перечислению на счёт покупательницы крупных денежных сумм, указывается в постановлении.

Однако суды никакой оценки этим обстоятельствам не дали, тогда как они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В результате дело направлено на новое рассмотрение в апелляционной инстанции.

Суть правосудия

Ещё одна спорная сделка, в которой пришлось разбираться Верховному суду РФ, была заключена в Ставрополе, где стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на нем.

Истица указала, что попала в сложную жизненную ситуацию, поэтому одолжила 300 тысяч рублей на 1 год с условием уплаты 5% от суммы займа ежемесячно. В этот же день стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и дома.

Из материалов дела следует, что заявительница ежемесячно платила заемщику 15 тысяч рублей, при этом она являлась фактической хозяйкой дома: оплачивала коммунальные услуги, несла бремя содержания жилья, обрабатывала земельный участок. Тем не менее заёмщик продал недвижимость и участок третьему лицу, который потребовал выселения заявительницы и членов ее семьи.

Женщина подчеркнула, что договор купли-продажи, в том числе жилого дома, являющегося единственным жилищем заявительницы и членов ее семьи, заключен как необходимое условие для получения займа в целях обеспечения возврата заемных денежных средств. При этом она продолжала осуществлять права и обязанности собственника спорного имущества, пользуясь им и неся бремя его содержания.

Жительница Ставрополя полагала, что при заключении договора стороны не преследовали цели фактического отчуждения продавцом недвижимого имущества. Между тем покупатель просил суд выселить семью истицы и обязать ее передать ему ключи.

Предгорный суд Ставропольского края удовлетворил требования истицы, посчитав сделку мнимой, претензии же покупателя он оставил без удовлетворения. Однако Ставропольский краевой суд это решение отменил и вынес новое, которым, наоборот, отказал истице и частично удовлетворил требования продавца. Апелляционная инстанция уже не увидела в сделке мнимого характера. Но ВС это мнение не разделил.

«Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах)», — отмечается в постановлении.

ВС напоминает, что суды в ходе процесса должны установить правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести обстоятельства на обсуждение. Эта обязанность не снимается с судей даже если стороны не ссылались на такие обстоятельства, подчеркивает высшая инстанция.

При этом суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Этим требованиям гражданского процессуального законодательства апелляционное определение не соответствует: судьи не дали оценку расписке заемщика об обязанности вернуть имущество как только будет погашен долг. Также в определении не содержится выводов, по которым суд апелляционной инстанции не принял эту расписку в качестве относимого и допустимого доказательства, указывает ВС.

Между тем, по мнению высшей инстанции, этот довод являлся юридически значимым для выяснения характера возникших отношений сторон и их надлежащей квалификации в целях правильного выбора норм, подлежащих применению как при рассмотрении спора.

Дополнительная ссылка истицы на то, что договор купли-продажи недвижимости носил мнимый характер, сама по себе не исключала, что между сторонами в действительности был заключен договор залога жилого дома в целях обеспечения возврата займа. Однако этот вопрос на обсуждение сторон поставлен не был, говорится в постановлении.

Эти нарушения ВС посчитал существенными, в связи с чем отменил определение Ставропольского краевого суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Притворная или прикрытая сделка

В несправедливую ситуацию попали и жители Саратова, заключившие и договор купли-продажи квартиры и договор займа, по которому покупатель должен был передать им 3 миллиона рублей под 5% в месяц сроком на два года. При этом «продавцы» квартиры получили всего 2,7 миллиона рублей, а в договоре о продаже их квартиры фигурировала сумма 4 миллиона рублей, но больше денег от покупателя они не видели.

На самом же деле, по утверждениям заявителей, квартира передавалась в залог для обеспечения возврата долга и после исполнения обязательств предполагалось ее возвращение заемщикам обратно. Однако покупатель успел перепродать их недвижимость для того, как считают истцы, чтобы создать видимость добросовестности приобретения квартиры.

При этом он не предпринимал никаких действий по вселению в квартиру, не имел ключей и не нёс бремя её содержания, а продавец продолжала являться членом ЖСК, она и её дочь продолжали проживать в квартире и оплачивали все коммунальные расходы.

В связи с этим заявители посчитали сделку по купле-продаже квартиры притворной и просили отменить оба договора. Решением Волжского суда Саратова в удовлетворении их требований было отказано.

Апелляционная инстанция Саратовского областного суда это решение отменила и приняла новое, которым исковые требования были удовлетворены.

Однако ВС РФ счёл, что в ходе процесса были допущены ошибки.

Он сослался на пункт 87 постановления пленума от 23 июня 2015 года No 25, в котором разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

«Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)», — указывается в решении.

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 постановления пленума).

ВС указывает, что из содержания нормы ГК и разъяснений пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.

При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечёт таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении них предусмотрены иные последствия — применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, напоминает ВС РФ.

Он указывает, что апелляция установила обстоятельства, свидетельствующие о притворности сделки по продаже имущества, и сделала вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества.

«Следовательно, суду апелляционной инстанции надлежало применить к притворной сделке правила прикрываемой сделки, с учётом её существа и содержания, чего в нарушение закона и разъяснений Пленума сделано не было», — поясняет ВС.

Он также считает, что суд неправомерно уклонился от выяснения вопроса, реально ли покупатель передал продавцу денежные средства, а именно это обстоятельство и должно было повлиять на принятие решения о наличии или отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.

Данное дело также направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Комментарий эксперта

Управляющий партнёр коллегии адвокатов «Тарло и партнеры» Алексей Попов отмечает, что позиция Верховного суда сразу по трём делам свидетельствует о борьбе высшей инстанции с порочной практикой, когда недобросовестные ростовщики пользуются неблагополучной ситуацией с деньгами у граждан и отнимают у них жильё.

«Объединение позиций этих постановлений в одну историю совершенно оправданно. Все они касаются тематики предоставления займа фактически под залог недвижимости, который с целью обхода довольно сложных процедур обращения взыскания на залог завуалирован под куплю-продажу этой недвижимости. Такая недвижимость, переоформленная на заимодавца по договору купли-продажи, реализуется (продаётся) им третьим лицам по заниженной относительно рыночной стоимости цене в ускоренном порядке в случае нарушения сроков возврата займов, выданных под грабительские ломбардные проценты в условиях использования, как правило, сложного положения нуждающегося в деньгах заёмщика. Такую порочную практику, указывая на это как на противоправное поведение недобросовестной стороны, использующей неграмотность и сложившиеся тяжелые обстоятельства, вызвавшие нужду в деньгах собственников недвижимости, Верховный суд обоснованно предотвратил», — отметил Попов.

Он считает, что на примере рассмотрения конкретных дел ВС РФ «продемонстрировал недопустимость при их разрешении нижестоящими судами формального правового подхода в оценке заключённых договоров без учета фактических обстоятельств, свидетельствующих о явном притворном характере таких сделок — договоров купли-продажи квартир, имеющих своей целью в действительности прикрытие заемных отношений с залогом этих квартир».

«Несмотря на то, что граждане, вступающие в такие рискованные взаимоотношения, в принципе должны были осознавать возможные последствия, Верховный суд признал их слабой стороной, пострадавшей от действий предприимчивых ростовщиков, которые были признаны недопустимым злоупотреблением. Такая позиция в целом справедлива, поскольку обе стороны понимали, что целью совершения купли-продажи квартиры является не сделка купли-продажи в собственном смысле, а временное (заключенное на определенный срок) обеспечение возвратности займа, что было установлено на основе имеющихся доказательств и фактических обстоятельств. Следовательно, к правоотношениям сторон требуется применять положения закона о тех сделках и правоотношениях, которые стороны на самом деле имели ввиду. В этих отношениях именно граждане-заемщики оказались пострадавшими, так как именно заимодавцы получили незаконные и необоснованные выгоды и преимущества из своего положения, недобросовестно используя права «собственников» по существу заложенной недвижимости в обход положений законодательства об ипотеке, а именно, порядка обращения взыскания и реализации заложенной недвижимости в счёт погашения обеспеченного таким залогом долга», — поясняет управляющий партнёр «Тарло и партнёры».

Тем самым, подчеркивает он, Верховный суд положил конец довольно распространённому бизнесу различных некредитных учреждений и предприимчивых физических лиц — своего рода ломбардам недвижимости, — использующих подобные схемы.

«Теперь такие ростовщики-заимодавцы рискуют подвергнуться всем негативным последствиям расторжения или признания недействительными заключённых сделок с такой «залоговой» недвижимостью, которая может быть изъята у них и у последующих приобретателей, в том числе вполне добросовестных в зависимости от конкретных обстоятельств, в пользу заемщиков (бывших собственников), тогда как заимодавцам придётся довольствоваться только правом получить выданные в займы деньги, причём эти обязательства будут уже ничем не обеспечены», — полагает Попов.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

ВС разбирался в подсудности спора с индивидуальным предпринимателем

ИП оплатила покупку нежилого помещения в строящемся доме, но потом решила расторгнуть договор долевого участия. Предприниматель обратилась в суд общей юрисдикции. Но спор передали по подсудности в АС, потому что она бизнесмен, а речь про коммерческую недвижимость. Влияет ли возможность использования объекта на статус сделки, решал Верховный суд 26 октября.

ИП Арина Бондаренко в августе 2017 года приобрела нежилое помещение в строящемся многоквартирном доме в Краснодаре. За почти 135 кв. м на первом этаже многоэтажки она отдала 13,6 млн руб.

В январе 2019 года Бондаренко осмотрела помещение и поняла, что оно не соответствует проекту (какие именно недостатки она обнаружила, в акте не уточняется). Она направила претензию застройщику — ООО «Кубанская строительная компания», но ответа так и не получила. Поэтому Бондаренко заказала строительно-техническую экспертизу, которая подтвердила недостатки, и с ее результатами обратилась в Советский районный суд Краснодара.

АС или СОЮ: где нужно рассматривать спор

Заявительница потребовала признать договор участия в долевом строительстве недействительным, обязать «Кубанскую строительную компанию» вернуть ей деньги, выплаченные за объект, а еще компенсировать материальный ущерб, упущенную выгоду, проценты за пользование чужими деньгами, моральный вред, экспертизу и госпошлину. Всего порядка 23 млн руб.

Первая инстанция согласилась, что застройщик отошел от первоначального проекта, и признала соглашение недействительным. В пользу истицы суд взыскал в общей сложности 16,7 млн руб.: 13,6 млн руб., выплаченных за нежилое помещение, 3,1 млн руб. разницы в стоимости на момент покупки и расторжения договора, 100 000 руб. компенсации морального вреда, а еще 110 000 руб. судебных расходов.

Но это решение не устояло в апелляции. Как на момент заключения договора, так и во время рассмотрения спора у Бондаренко был статус ИП. Объектом договора выступало нежилое помещение, заметил Краснодарский краевой суд. Следовательно, заявительница хотела использовать недвижимость в коммерческих целях. Это же подтверждает требование Бондаренко о взыскании с застройщика упущенной выгоды. Суд подчеркнул, что упущенная выгода в данном случае — это неполученный доход, который предприниматель могла получить при использовании спорного помещения. Таким образом, настоящий спор подсуден арбитражному суду, посчитала апелляция и направила дело в АС Краснодарского края. Это решение подтвердила кассация.

Важно ли, как использовать объект

Представитель «Кубанской строительной компании» Лионора Галустян, напротив, утверждала, что истица была ограничена в возможностях использования объекта коммерческого назначения: дольщик сдавала бы его в аренду или использовала для бизнеса сама. Третьего варианта нет.

— Правильно ли я вас понимаю, вы говорите о возможностях использования помещения в дальнейшем? — поинтересовался судья ВС Михаил Кротов.

— Либо это помещение будет использоваться в коммерческих целях, либо никак. Как жилое его нельзя использовать в силу технических характеристик, — подтвердила Галустян.

— Когда приобретается имущество, как возможность его целевого использования влияет на статус сделки? Она становится от этого экономической? — уточнил Кротов.

— Вот простой вопрос. Если жилое помещение купит юрлицо у другого юрлица, то кому будет подсуден спор? — задал еще один вопрос Асташов.

Галустян предположила, что суду общей юрисдикции, потому что будет личное использование квартиры.

— То есть вы полагаете, что если сторонами сделки будут два юридических лица, но предметом сделки будет квартира, то это будет не арбитражный спор?

— Тут по субъективному составу — в арбитражный суд, но по цели назначения — в СОЮ, — стояла на своем Галустян.

После этого тройка судей ненадолго удалилась в совещательную комнату. Выйдя из нее, Асташов озвучил решение коллегии. Акты апелляции и кассации ВС отменил, а спор вернул в Краснодарский краевой суд.

Два покупателя: ВС решал, кому достанется квартира

Одну квартиру продали двум покупателям. Суды разбирались, кто из них получит недвижимость, а кто – право требовать убытки. В итоге дело дошло до Верховного суда, который напомнил: нужно устанавливать факт владения. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности его.

В 2011 году Тамара Чернова* оплатила квартиру в строящемся доме за 1,2 млн руб. Застройщик, индивидуальный предприниматель Александр Меньшиков, должен был передать ей ключи во втором квартале 2015 года. Но своих обязательств он не выполнил.

В 2015-м Меньшиков заключил договор о совместной деятельности с ООО «Траст-Т». Согласно условиям, общество стало правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика. В октябре 2017 года Армавирский горсуд Краснодарского края признал за «Траст-Т» право собственности на квартиру, которая изначально должна была достаться Черновой (дело № 2-2877/2017).

Кто собственник?

Армавирский горсуд Краснодарского края удовлетворил требования Платонова, посчитав, что договор и действия сторон были направлены на создание спорной недвижимости и ее передачу истцу. Чернова узнала об этом иске только после того, как его рассмотрел горсуд. Женщина подала апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к «Трасту-Т» и Платонову. Она потребовала признать право собственности на спорную квартиру за ней.

Краснодарский краевой суд рассмотрел дело по правилам первой инстанции. Он встал на сторону Черновой, признав ее собственницей недвижимости и отклонив иск Платонова. Когда Меньшиков и «Траст-Т» заключили договор о совместной деятельности, компания стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. Среди них была и обязанность завершить строительство, ввести спорный объект в эксплуатацию и передать его Черновой, – так мотивировал свое решение краевой суд. Четвертый кассационный СОЮ с ним согласился, после чего Платонов пожаловался в Верховный суд.

Кто владелец?

Согласно ст. 398 ГК, если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать отобрать ее и передать ему, напомнила тройка судей под председательством Сергея Асташова. Если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то тот, кто первый предъявил иск. Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность.

Применительно к недвижимости это разъясняется в п. 61 постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года. Там говорится: если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о госрегистрации права собственности того лица, кому недвижимость уже передана во владение. Другим покупателям остается только требовать от должника убытков, добавила гражданская коллегия.


Один из экспертов отметил, что определение ВС РФ вносит ясность по вопросу о праве лица, выигравшего торги, требовать от организатора торгов заключения договора. По мнению другого, в рассматриваемом деле присутствуют очевидно выраженные оферта и акцепт – для гражданского права это достаточное основание констатировать наличие договора между равноправными субъектами.

В августе 2019 г. на официальном сайте ПАО «Россети Юг» было размещено извещение о проведении аукциона по продаже трех земельных участков. В извещении в том числе было указано, что договор купли-продажи имущества между продавцом и победителем аукциона, неотъемлемой частью которого является протокол об итогах аукциона, оформляется в срок не позднее 20 дней после подписания протокола.

ИП Андрей Аксаментов подал заявку на участие в аукционе. 1 октября 2019 г. между обществом и предпринимателем был заключен договор о задатке для участия в аукционе по продаже указанных земельных участков, через два дня Андрей Аксаментов по платежному поручению перечислил 230 тыс. руб. В п. 3.5 договора стороны предусмотрели, что, если победитель не заключит договор купли-продажи в течение 20 дней после подписания протокола об итогах аукциона, задаток возврату не подлежит.

11 октября того же года Андрей Аксаментов был признан победителем торгов как заявивший наибольшую цену (около 1,3 млн руб.), между обществом и предпринимателем был подписан протокол об итогах аукциона. 31 октября предприниматель обратился к обществу с требованием о направлении ему договора купли-продажи для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, указав, что срок для его заключения истекает. Однако письмом от 14 ноября 2019 г. общество уведомило покупателя об отказе от заключения договора ввиду принятия решения об отмене процедуры реализации имущества.

Как указал ВС, отсутствие непосредственно у участника торгов денежных средств, необходимых для уплаты задатка, на момент проведения торгов не может служить основанием для вывода о его недобросовестности

Андрей Аксаментов, ссылаясь на положения ст. 448 ГК, обратился в суд с иском, в котором просил признать договор купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 г. между ним и обществом заключенным с этой даты в соответствии с аукционной документацией, он просил обязать общество произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки.

17 июня 2020 г. Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил исковые требования. Суд исходил из того, что из положений ст. 445, 448 ГК РФ следует, что заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным. «В силу п. 4 ст. 445 ГК, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения», – указал суд.

Первая инстанция отметила, что ГК не предусматривает оснований отказа организатора торгов от заключения ДКП с лицом, выигравшим торги. В данном случае суд не установил оснований для отказа от заключения договора и квалифицировал отказ общества как злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК). Таким образом, суд обязал ПАО «Россети Юг» заключить с истцом договор в силу добровольно принятого на себя обязательства, указав, что ДКП считается заключенным с момента изготовления решения суда в полном объеме.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, которым отказал в иске. Сославшись на п. 13 Методических рекомендаций по выявлению и реализации непрофильных активов, утвержденных Распоряжением Правительства РФ от 10 мая 2017 г. № 894-р, п. 2.6 Порядка организации продажи непрофильных активов данного общества, суд установил, что ПАО «Россети Юг» осуществляет продажу имущества не только путем проведения торгов, но и путем публичного предложения.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция пришла к выводу, что, поскольку ни гражданским законодательством, ни иным нормативным правовым актом не предусмотрена обязательная продажа спорного имущества посредством проведения торгов, предприниматель ссылок на специальный закон, как того требует п. 6 ст. 448 ГК, не привел, соответственно, он не вправе требовать понуждения к заключению ДКП в судебном порядке, заключил суд. Окружной суд оставил данное постановление без изменения.

Предприниматель, ссылаясь на существенные нарушения судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, обратился в Верховный Суд РФ и просил отменить в кассационном порядке их судебные акты и оставить в силе решение первой инстанции.

Представители ПАО «Россети Юг» в судебном заседании указали, что считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. Они пояснили, что договор, заключенный на торгах, является предварительным и что они квалифицируют его в качестве ничтожной сделки, в том числе по причине расположения на одном из спорных участков многоквартирного жилого дома, что не было оценено судами.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ посчитала, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела допустили ошибки в применении норм материального права и не учли некоторые моменты. Экономколлегия указала, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Верховный Суд подчеркнул, что в рассматриваемом случае стороны подписали протокол о результатах торгов, в котором было указано, что предметом аукциона являлось право на заключение ДКП трех земельных участков, он был подписан в соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 448 ГК. В силу данной нормы протокол о результатах торгов имеет силу договора, добавил ВС. Он обратил внимание, что абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК применяется к случаям, когда организатор торгов уклоняется от подписания протокола, поэтому необоснованно применен судами апелляционной и кассационной инстанций к спорным правоотношениям.

Верховный Суд указал, что в зависимости от формы торгов (как способа заключения договора или как способа определения контрагента) по результатам торгов стороны заключают либо основной договор, либо предварительный договор (с учетом требований ст. 429 ГК). «В целях правильного рассмотрения спора суду необходимо оценить представленные в материалы дела доказательства в соответствии с процессуальными правилами доказывания, протолковать условия аукционной документации и заключенного договора и определить, какой договор был заключен сторонами настоящего спора путем подписания протокола о результатах торгов – основной или предварительный», – отмечено в определении.

Данное обстоятельство имеет значение, поскольку в зависимости от этого суду надлежит рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права, пояснил ВС. Суд отметил, что, если между сторонами заключен предварительный договор, отказ организатора торгов от заключения основного договора может быть признан правомерным, если он заявлен по истечении срока, установленного на заключение основного договора, и при этом другая сторона также не предпринимала действий, направленных на заключение основного договора, до истечения этого срока.

Если стороны по результатам торгов заключили основной договор, то надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, – обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК, разъяснил Верховный Суд.

Обращаясь к п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г., Суд напомнил, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Также Суд указал, что одного только факта наличия родственных отношений между продавцом и покупателем недостаточно для признания сделки между ними мнимой

ВС указал, что, согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд также добавил, что, в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом Верховный Суд подчеркнул, что требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если же договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, то сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Таким образом, Судебная коллегия, посчитав, что суды не полностью исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, пришла к выводу об отмене решений всех трех инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Юрист BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (Russia) Сергей Блинов указал, что определение ВС вносит ясность по вопросу о праве лица, выигравшего торги, требовать от организатора торгов заключения договора. По мнению эксперта, поставленная правовая проблема актуальна для формирования единообразной судебной практики, поскольку суды допускают ошибки. Верховный Суд целесообразно сформулировал позицию, что положения абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК неприменимы к случаям, когда протокол об итогах торгов уже был подписан, считает Сергей Блинов.

«Сформулированная правовая позиция ВС РФ является совершенно правильной и отвечает буквальному толкованию абз. 1 п. 6 ст. 448 ГК, в соответствии с которым протокол об итогах торгов имеет силу договора. Иная трактовка указанной нормы противоречила бы ее буквальному содержанию», – заключил эксперт.

Руководитель практики разрешения споров юридической фирмы SAVINA LEGAL Артем Баринов указал, что в силу п. 6 ст. 448 ГК протокол о результатах торгов имеет силу договора. Однако в рассматриваемом деле суды отказали покупателю в защите права по причине того, что само проведение торгов для продажи имущества не являлось для продавца обязательным, а значит, по логике судов, не применяются и нормы ГК, регулирующие заключение договора по результатам торгов, полагает эксперт. «Допустим, это так, хотя с этим и сложно согласиться. Но дело в том, что наличие или отсутствие обязанности соблюдения продавцом каких-либо процедур для распоряжения имуществом в данном случае вообще не играет никакой роли», – выразил свое мнение Артем Баринов.

По мнению эксперта, присутствуют очевидно выраженные оферта и акцепт – для гражданского права это достаточное основание констатировать наличие договора между равноправными субъектами. Вопрос только – какого: предварительного или основного. «Суды почему-то договора не увидели. А поскольку они его не увидели, то и не попытались его истолковать», – считает Артем Баринов. Он также заметил, что суды не увидели и очевидной недобросовестности в поведении продавца, выразившейся в непоследовательном поведении (нарушен принцип эстоппеля).

Между тем эксперт подчеркнул, что ВС ясно дал понять, что договор есть, а судам надлежало лишь должным образом его истолковать в части того, основной ли это договор или предварительный, от этого будут зависеть последствия для продавца от уклонения от его исполнения. «Данное определение, безусловно, правильное, однако нельзя сказать, что Верховный Суд сформировал какой-то принципиально новаторский подход. К сожалению, это очередная ситуация, когда ВС вынужден исправлять достаточно очевидные ошибки нижестоящих судов», – резюмировал Артем Баринов.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: