Как банк проверяет что имущество находится в собственности залогодателя

Обновлено: 02.10.2022

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе :

Председательствующего судьи Персидской И.Г.

При секретаре Бойко М.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бойко А.Б. к Никифоровой Е.В., ПАО «Центр-Инвест» об исключении из акта описи и ареста, признании добросовестным покупателем, третье лицо отдел судебных приставов по г.Волгодонску и Волгодонскому району УФССП России по Ростовской области, по исковому заявлению ПАО « Центр-Инвест» к Бойко А.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество,

Истец Бойко А.Б. обратился в суд с иском к Никифоровой Е.В., ПАО «Центр-Инвест» об исключении из акта описи и ареста, признании добросовестным покупателем, третье лицо отдел судебных приставов по г.Волгодонску и Волгодонскому району УФССП России по Ростовской области

27.06.2015 года истцом по договору купли - продажи автотранспортного средства был приобретен автомобиль у ответчика Никифоровой Е.В., марки Фольксваген пассат (VIN №) легковой 2001 года выпуска, стоимостью 300 000 рублей. Стороны подписали договор, истцом были переданы денежные средства в размере 350 000 рублей за проданный автомобиль Фольксваген пассат. Вместе с автомобилем были переданы паспорт транспортного средства и свидетельство о регистрации автотранспортного средства.

Автомобиль истец продолжал эксплуатировать с 27.06.2015 года по 29.07.2020 года, 29 июля 2020 года судебный пристав-исполнитель ОСП по г.Волгодонску и Волгодонскому району УФССП России, по Ростовской области Шелудько Е.С. был составлен акт о наложении ареста (описи имущества), в связи с чем истцу стало известно, что на автомобиль Фольксваген пассат государственный регистрационный знак А158КО 161, наложен арест по исполнительному производству от 08.08.2018 года № 98175/186104-ИП, возбужденного на основании исполнительного документа исполнительный лист ФС № 018172402 от 12.05.2017 года выданного Волгодонским районным судом по делу № 2- 799/2017 и вступившим в законную силу 11.05.2017 года в связи с задолженностью Никифоровой Еленой Владимировной по кредитным платежам в размере 304 058,13 рублей.

Истец считает арест незаконным, поскольку автомобиль марки Фольксваген пассат (YIN №) легковой 2001 года выпуска, гос.номер №, принадлежит ему на праве собственности, и на момент совершения сделки по купли продажи автотранспортного средства, о том, что у Никифоровой Е.В. имеются какие-либо задолженности перед третьими лицами истцу не было известно, также не было известно, что автомобиль находиться в залоге.

Истец проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок, был произведен осмотр покупаемого автотранспортного средства, сторонами добровольно был подписан договор купли-продажи автомобиля, при постановке на учет органы ГИБДД не выявили сведений об обременении автомобиля у третьих лиц. Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о его добросовестности как покупателя.

Просит освободить от ареста автотранспортное средство Фольксваген пассат VIN № легковой 2001 года выпуска г/н №, исключив его из описи, признать Бойко А.Б. - добросовестным приобретателем автотранспортного средства Фольксваген пассат VIN № легковой 2001 года выпуска г/н №.

Истец ПАО « Центр-Инвест» обратился в суд с иском к Бойко А.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество, указав следующее.

05.04.2017 г. Волгодонским районным судом Ростовской области было вынесено решение, которым иск ПАО КБ «Центр-инвест» к Никифоровой Е.В. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности в пользу ПАО КБ "Центр-инвест" и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворен.

Исполнительный лист был направлен в Отдел судебных приставов по г.Волгодонску и Волгодонскому району УФССП России по Ростовской области на исполнение.

В ходе исполнительного производства было установлено, что имущество, находящееся в залоге у ПАО КБ «Центр-инвест»:

- модель, марка - VOLKSWAGEN PASSAT, год выпуска 2001, идентификационный номер №, цвет серый принадлежит на праве собственности Бойко А.Б., что подтверждается свидетельством о регистрации транспортного средства.

Согласно выписке из реестра уведомлений о залоге движимого имущества ФНП, сведения об имеющемся залоге на вышеуказанный автомобиль были внесены в указанный реестр 11.02.2015 г., то есть на момент приобретения Бойко А.Б. спорного автомобиля, в сети «Интернет» была уже размещена для общего доступа информация о том, что спорный автомобиль находится в залоге у банка.

В силу статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя.

Из этого следует, что правопреемником Никифоровой Е.В. является Бойко А.Б. и на него распространяются нормы договора залога автомобиля №37130184-1з от 07.06.2013 г. как на залогодателя.

Просит обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Бойко А.Б.: транспортное средство - модель, марка - VOLKSWAGEN PASSAT, год выпуска 2001, идентификационный номер №, цвет серый, взыскать с ответчика в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

На основании определения Волгодонского районного суда гражданские дела по иску Бойко А.Б. к ПАО «Центр-Инвест» об исключении из акта описи и ареста, признании добросовестным покупателем, третье лицо отдел судебных приставов по г.Волгодонску и Волгодонскому району УФССП России по Ростовской области, и по исковому заявлению ПАО « Центр-Инвест» к Бойко Алексею Борисовичу об обращении взыскания на заложенное имущество, соединены в одно производство.

В судебное заседание Бойко А.Б. и представитель ПАО «Центр-Инвест» в судебное заседание не явились, обратились с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик Никифорова Е.В. в судебное заседание не явилась, судебное извещение, направленное по месту регистрации ответчика, возвратилось с отметкой об истечении срока хранения.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, 165.1 ГК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности требований ПАО «Центр-Инвест» и отсутствии оснований для удовлетворения иска Бойко А.Б. по следующим основаниям.

Рассматривая исковые требования Бойко А.Б. об исключении из акта описи и ареста, признании добросовестным покупателем суд не находит оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Решением Волгодонского районного суда от 05.04.2017 по иску ПАО «Центр-Инвест» к Никифоровой Е.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество установлено, что 04.06.2013 года между ОАО КБ «Центр-Инвест» и Никифоровой Е.В. был заключён кредитный договор №, в соответствии с которым банк выдал заемщику Никифоровой Е.В. стандартный кредит в сумме 300 ООО рублей на потребительские цели сроком возврата не позднее 31.05.2018 года. За пользование кредитом заемщик уплачивает проценты по ставке 18,5% годовых.

В обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору был заключен договор залога автотранспорта №з от 07.06.2013г., залогодатель - Никифорова Е.В.. Предметом залога является автомобиль, VOLKSWAGEN PASSAT, ПТС серия , 2001 года выпуска, идентификационный номер №, цвет: белый (серый).

Согласно п. 1.2 договора залога автотранспорта залогодержатель вправе при нарушении залогодателем обязательств, предусмотренных настоящим договором получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Согласно п. 2.3.4 договора залога автотранспорта залогодержатель вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет залога в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно положениям п. 2 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 1 июля 2014 года и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого Федерального закона.

Поскольку правоотношения, регулируемые пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 года.

К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Как следует из материалов дела, 27.06.2015 на основании договора купли-продажи, заключенного между Бойко А.Б. и Никифоровой Е.В. транспортное средство, являющееся предметом залога было продано Бойко А.Б., в связи с чем с 27.062015 он является собственником спорного автомобиля.

С целью защиты прав и законных интересов залогодержателя как кредитора по обеспеченному залогом обязательству в абзаце первом пункта 4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации введено правовое регулирование, предусматривающее учет залога движимого имущества путем регистрации уведомлений о его залоге в реестре уведомлений о залоге движимого имущества единой информационной системы нотариата и определяющее порядок ведения указанного реестра.

Согласно абзацу третьему указанной статьи залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого.

Исходя из буквального толкования вышеуказанных норм, залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога в случае совершения записи об учете залога, а также и в том случае, если третье лицо при заключении договора купли-продажи знало или должно было знать о существовании залога.

Оснований считать, что Бойко А.Б. предпринял все зависящие от него меры по установлению наличия или отсутствия обременений на приобретаемом имуществе, не имеется. В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств иного не представлено.

Рассматривая требования истца ПАО КБ «Центр-Инвест» к Бойко А.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество суд приходит к выводу об обоснованности иска по следующим основаниям.

Принимая во внимание, что обеспеченное залогом обязательство не исполнено, заемщиком Никифоровой Е.В. допущены нарушения кредитного обязательства, сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от стоимости заложенного имущества, признаков незначительности нарушения обязательства и несоразмерности стоимости заложенного имущества не имеется, решение Волгодонского районного суда от 05.04.2017 года о взыскании задолженности по кредитному договору не исполнено, при этом, учитывая, что договор купли-продажи заложенного автомобиля между Никифоровой Е.В. и Бойко А.Б. 27.06.2015 т.е. после 11.02.2015, основания для прекращения залога транспортного средства отсутствуют.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований ПАО КБ «Центр-Инвест» об обращении взыскания на заложенное имущество - транспортное средство марки: VOLKSWAGEN PASSAT, ПТС серия , 2001 года выпуска, идентификационный номер №, цвет: белый (серый), принадлежащее Бойко А.Б., поскольку ответчик не является добросовестным приобретателем, а залог при переходе к нему права собственности на автомобиль не прекратил своей существование.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

В удовлетворении иска Бойко А.Б. к Никифоровой Е.В., ПАО «Центр-Инвест» об исключении из акта описи и ареста транспортного средства марки: VOLKSWAGEN PASSAT, ПТС серия , 2001 года выпуска, идентификационный номер №, цвет: белый (серый), признании добросовестным покупателем, третье лицо отдел судебных приставов по г.Волгодонску и Волгодонскому району УФССП России по Ростовской области, отказать.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Бойко А.Б.: транспортное средство - - VOLKSWAGEN PASSAT, год выпуска 2001, идентификационный номер №, цвет серый, во исполнение решения Волгодонского районного суда от 05.04.2017 по гражданскому делу № 2-799/2017 по иску ПАО КБ « Центр-Инвест» к Никифоровой Е.В. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Взыскать с Бойко А.Б. в пользу ПАО КБ «Центр-Инвест» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме через Волгодонской районный суд.

Подборка наиболее важных документов по запросу Раздел имущества находящегося в залоге у банка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Раздел имущества находящегося в залоге у банка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 "Совместная собственность супругов" СК РФ
(Р.Б. Касенов) Суд удовлетворил требования банка в рамках дела о банкротстве гражданина о включении в реестр требований кредиторов должника основного долга по кредиту, процентов за пользование кредитом, неустойки как обеспеченных залогом имущества должника. При этом суд признал неверным отклонение нижестоящим судом требований банка как обеспеченных залогом имущества должника. Как указал суд, кредитные договоры, обеспеченные залогом объектов недвижимости, заключены между банком, должником и его супругой, когда созаемщики находились в браке. В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью. Нижестоящему суду не были представлены доказательства того, что право залогодержателя в установленном порядке не возникло либо недействительно в настоящий момент, что заложенное имущество в натуре не представлено либо выбыло из владения залогодателя, в том числе путем раздела имущества, определения судьбы спорного имущества иным образом, включая заключение брачного договора. Как следствие, требования банка подлежат учету в реестре требований кредиторов должника как обеспеченные залогом.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39 "Определение долей при разделе общего имущества супругов" СК РФ
(Р.Б. Касенов) Как указал суд, истец, заявляя требование о разделе общего имущества супругов (ст. 39 СК РФ), фактически просила изменить условия кредитного договора, оставив кредитные обязательства только за ответчиком. Обязательства по кредитному договору заемщиками не исполнены, спорная квартира является предметом залога по указанному кредитному договору, банк-кредитор и залогодержатель возражают против изменения условий кредитного договора. Таким образом, суд отказал в удовлетворении требований истца о разделе совместно нажитого имущества.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Раздел имущества находящегося в залоге у банка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Раздел жилья с бывшими супругами: разбор сложных случаев с участием жилья, приобретенного за счет накопительно-ипотечной системы
(Гайдин Д.)
("Жилищное право", 2021, N 3) Несмотря на раздел имущества при расторжении брака, жилье целиком остается в залоге у государства и у банка. Определение долей бывших супругов не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения. В соответствии с п. 2 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями. Однако никакого раздела накопительных взносов, которые идут в счет погашения ипотечного кредита военнослужащего, в пользу его бывшего супруга законом не предусмотрено. Таким образом, бывший супруг должен отвечать по своим залоговым обязательствам лично.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Актуальные правовые вопросы раздела жилого помещения бывшими супругами, один из которых является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (по материалам судебной практики)
(Мананников Д.Ю.)
("Право в Вооруженных Силах", 2019, N 12) Несмотря на раздел имущества при расторжении брака, квартира целиком остается в залоге у государства и у банка (если оформлялся ипотечный кредит). В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подп. 3 п. 2 ст. 351, подп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормативные акты: Раздел имущества находящегося в залоге у банка

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) По запросу суда первой инстанции в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объекты недвижимости, являющиеся предметом указанного спора, из которых следует, например, что первым правообладателем одного из объектов недвижимости являлся индивидуальный предприниматель Т., спустя три дня его собственником становится единственный участник должника Г., затем право собственности переходит к должнику, а спустя три года правообладателем вновь оказывается индивидуальный предприниматель Т. на основании оспариваемого договора купли-продажи. Иные объекты недвижимости также меняли своих правообладателей из указанного круга лиц (индивидуальный предприниматель Т., единственный участник должника Г., должник), пока в результате раздела совместного имущества супругов не перешли в собственность супруги индивидуального предпринимателя Т. и не были внесены ею в уставный капитал общества.

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 6

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона.

(см. текст в предыдущей редакции)

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Неосторожных покупателей недвижимости поджидают подводные камни. Например, если предыдущий хозяин отдал квартиру в залог в банке. Перерегистрировать такую недвижимость на себя будет очень сложно — банк попросту не позволит этого сделать. Как проверить недвижимость на обременение и залог в силу закона, узнать по кадастровому номеру ограничения, расскажем далее.

узнать по кадастровому номеру ограничения

Что такое залог

Залог — это способ обеспечения обязательств по кредиту. Банк или другие кредиторы, выдавая ссуду, стремятся обезопасить себя от невозврата денег. Для этого должник закладывает имущество, и, в случае невозврата кредита, банк забирает его (недвижимое/движимое имущество) для дальнейшей продажи. Проверка недвижимости на залог — важное условие безопасной сделки купли-продажи. Наличие залога на имуществе говорит о том, что на объект недвижимости есть права у третьих лиц, которые, не являясь собственниками, могут доставить будущему владельцу немало хлопот. Закладывать имущество можно не только банкам. Залогодержателем могут быть физические или юридические лица и даже налоговая.

Чем грозит покупка заложенного имущества

Покупка имущества с залоговым обременением — это головная боль.

  • Во-первых, вы не сможете перерегистрировать имущество на себя. Следовательно, не будучи его официальным собственником, вы не сможете его продать другому лицу.
  • Во-вторых, вы не сможете распоряжаться залоговым имуществом, пока не будет погашен долг предыдущего владельца. Обычно такие владельцы исчезают сразу после сделки и по долгам явно платить не будут — бремя возврата денег ляжет на вас. Далее вас будут ждать только судебные разбирательства.

Покупка заложенного имущество — риск. В таких сделках привлекайте залогодержателя, так как необходимо получить от него разрешение перед сделкой купли-продажи. Разрешение не должно быть устным, все фиксируйте документально и заверяйте. Лучший вариант — привлечение специалистов, которые имеют юридические знания и навыки для закрытия вопросов о переходе права на заложенное имущество.

Как проверить недвижимость на залог в банке

Вопрос, как проверить квартиру на залог в банке, волнует многих. Узнать ограничения по кадастровому номеру можно через выписку из Росреестра. Залог недвижимости в обязательном порядке проходит регистрацию в ЕГРН (без этого все соглашения или договоры о передаче в залог юридической силы не имеют). Заказать выписку из ЕГРН может любое заинтересованное лицо, в том числе потенциальный покупатель. Из документа можно узнать:

  • кадастровый номер объекта;
  • дату постановки на учет;
  • данные о прошлых и настоящих владельцах с периодами владения и долями;
  • адрес объекта;
  • дату постройки;
  • общую площадь, этажность, количество комнат;
  • цель использования недвижимости;
  • наличие обременений — от залога до ареста и сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком).

kak-proverit-nedvizhimost-na-zalog

Из выписки из ЕГРН вы получите ответ на вопрос — как проверить квартиру на залог и арест. Для этого достаточно взглянуть в строку «наличие обременений». Пустая строка означает, что недвижимость «чистая». Если же в строке есть записи, обратите внимание на даты обременений, возможно, они уже исчерпаны. В противном случае, покупка заложенной недвижимости радости не принесет.

В части квартир распространенный вариант — продажа ипотечной квартиры. Знайте, что ипотечная квартира находится в залоге у банка. Купить ее можно, но только с разрешения банка-залогодержателя.

Когда потребуется выписка об отсутствии залога

Выписка из ЕГРН будет интересна будущим владельцам недвижимости. Она необходима при:

  • заключении договора купли-продажи;
  • получении наследства;
  • получении недвижимости по договору дарения;
  • переуступке прав требования на квартиру или землю;
  • разделе имущества;
  • установлении законных собственников и юридические или нотариальные проверки.

Не думайте, что наличие залога важно только при заключении договора купли-продажи. Даже получение заложенной квартиры в дар вызывает ряд трудностей в дальнейшем.

Как узнать есть ли обременение на квартиру бесплатно

Есть два способа:

  • Способ №1 — бесплатно проверяем на сайте Росреестра.
  • Способ №2 — с помощью выписки или отчета из ЕГРН.

Как получить выписку из ЕГРН об отсутствии залога

Сегодня справку из ЕГРН можно получить в бумажном или электронном виде. И первая, и вторая имеют равную юридическую силу. Бумажная заверяется печатью и подписью, а электронная — ЭЦП Росреестра. Суды, банки и госорганы примут от вас любой вид выписки. Есть 4 способа получить выписку из ЕГРН:

  1. Личное обращение в Росреестр или МФЦ. С собой возьмите паспорт, заявление и квитанцию об уплате госпошлины, для представителя — доверенность. Справку приготовят в срок от 5 дней. Это не самый удобный способ. Придется отпрашиваться с работы и стоять в очередях. Цена вопроса для физлиц от 400 рублей, для юрлиц — от 1100 рублей.
  2. Обращение в Росреестр почтовым отправлением. Порядок действий такой же, как и при личном обращении. Увеличатся сроки получения выписки, так как все зависит от скорости работы почты. Ценник аналогичен первому способу.
  3. Онлайн-запрос на сайте Росреестра. Необходимо знать адрес недвижимости или кадастровый номер, оплатить пошлину и оставить свои паспортные данные. Срок получения выписки от 6 часов до 3 дней. Стоимость услуги от 350 рублей.
  4. Онлайн-запрос в сервисе ЕГРН.Реестр. Этот способ проще и быстрее остальных. Укажите адрес или кадастровый номер объекта и заплатите за выписку о характеристиках и правах 200 рублей. Можно заказать выписку с полной информацией за 350 рублей. Срок получения справки — до 6 часов. В течение этого времени вы получите на электронную почту pdf-файл, заверенный ЭЦП Росреестра.

Для получения бумажной выписки форма онлайн-запроса не подойдет. Придется обратиться к специалисту лично или по почте.

Преимущества онлайн-запроса в сервисе ЕГРН.Реестр

Помимо низкой стоимости услуг ключевое преимущество — скорость получения выписки. Четкого срока действия у справки нет, однако, обременения могут появиться в любой день — даже на следующий после получения выписки, что говорить о 5-дневных сроках МФЦ и Росреестра. А если сюда подключить время на почтовую доставку, то полученная выписка может быть уже не актуальна.

Рекомендуем проверять недвижимость на залог через ЕГРН.Реестр. Сервис работает круглосуточно, цены низкие, а срок предоставления выписки минимален. Выписка официальная и заверена ЭЦП Росреестра — ее примут банки, суды и госорганы.

Проверке потенциальных заемщиков банки уделяют большое внимание. Покупателя проверяют со всех сторон: от кредитного рейтинга до места работы. А как обстоят дела с проверкой юридической чистоты квартиры и продавца? Чтобы разобраться, каким образом банк проводит проверку квартиры при покупке ее в ипотеку, мы обратились к эксперту.

Николай Кандиранда

Перед тем, как выдать человеку ипотеку, сотрудникам банка важно знать, на какое жилье пойдут деньги. Банк должен обезопасить свои интересы, чтобы его деньги вернулись в срок. А также, чтобы покупатель нашел достаточно ликвидный объект недвижимости. Поскольку до момента погашения ипотеки квартира будет в залоге у банка, и если заемщик не справится с выплатой, то кредитор будет продавать квартиру. Поэтому финансовые организации проверяют жилье с разных сторон: экономической, технической и юридической.

proverka-bankom-kvartiry-pri-pokupke-ee-v-ipoteku

Экономическая проверка

Первая сторона – экономическая. Важно, чтобы продавец указал реальную стоимость жилья. В противном случае банк откажется. Кроме того, цена не должна быть сильно завышена и наоборот, очень низкой.

proverka-bankom-kvartiry-pri-pokupke-ee-v-ipoteku

Техническая проверка

Прежде всего, это касается вторичного рынка. Необходимо, чтобы помещение было жилое и пригодно для проживания. Возраст дома, материалы перекрытий, безопасность конструкций и работа инженерных сетей, – все это должно соответствовать техническому плану и быть в хорошем состоянии. Кредитору невыгодно брать в залог недвижимость, которую потом сложно будет продать. Кроме того, если жилье не потребует больших дополнительных затрат на серьезный ремонт, у банка будет уверенность, что покупатель справится с ипотекой без задержек.

Кроме того, финансовые организации не любят несанкционированные перепланировки. Если попадается такая квартира, то кредиторы могут попросить собственников вернуть все на законные места либо согласовать изменения. Если узаконить невозможно, то банк может отказать в выдаче кредита на такое жилье.

proverka-bankom-kvartiry-pri-pokupke-ee-v-ipoteku

Юридическая проверка

И последняя сторона, но не по значению, это юридическая. Ей сотрудники банка уделяют больше всего внимания, чтобы обезопасить себя от денежных потерь. Кредитная организация должна проверить на юридическую чистоту, как саму квартиру, так и ее собственника, то есть продавца.

  • Проверка собственника (человек имеет право собственности на квартиру)

Прежде всего, банк должен убедиться в том, что продавец действительно собственник и не продает чужую квартиру. Если владельцев несколько (квартира находится в долевой собственности), они все должны участвовать в сделке. Это можно проверить по выписке из базы ЕГРН. Документ может подтвердить право собственности на жилье.

proverka-bankom-kvartiry-pri-pokupke-ee-v-ipoteku

Эту информацию также можно найти в выписке из ЕГРН. Квартира не должна иметь обременений: быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.

Когда квартиру продает не собственник, а его интересы представляет другой человек с доверенностью. Документ владелец выписывает на определенный срок. Но продавец может отозвать документ раньше времени, например, передумает продавать квартиру. Если представитель окажется мошенником, он может выстроить все в своих интересах и, получив деньги, исчезнуть. Поэтому банки должны проверять, была ли отозвана доверенность.

proverka-bankom-kvartiry-pri-pokupke-ee-v-ipoteku

Если квартирой владеет семья, а продавец – один, в этом случае банк может попросить согласие второй стороны. Поскольку по закону, если имущество было приобретено в браке, распоряжаться им один из супругов может только с обоюдного согласия.

Для сотрудников банка, как и для покупателей, это зона риска. Поскольку в любой момент могут появиться не выявленные наследники. Особенно, если еще не прошел срок оспаривания наследства – три года.

«Наиболее рискованными считаются сделки с квартирами, полученными в порядке наследования. С целью исключения в последующем претензий от непризванных наследников банк может потребовать справку о составе семьи на момент открытия наследства либо настаивать на страховании титула (риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него)», – подчеркивает юрист Николай Кандиранда.

proverka-bankom-kvartiry-pri-pokupke-ee-v-ipoteku

Важно! Кредитная организация будет проводить проверку, прежде всего, для своей выгоды. И не обязательно сотрудники банка уделят равное внимание всем пунктам, перечисленным выше. Поэтому важно провести самостоятельную проверку без участия банка.

«Проверяя квартиру и ее собственников, банк, в первую очередь, заботится о своей безопасности. Стоит понимать, что банк по отношению к заемщику является контрагентом, и если что-то пойдет не так, то его вряд ли будет интересовать, по чьей вине это случилось. Поэтому считаю, что содействие риэлтора в проверке безопасности, определенно, лишним не будет», – комментирует Николай Кандиранда.

proverka-bankom-kvartiry-pri-pokupke-ee-v-ipoteku

Проверка квартиры самостоятельно

Можно воспользоваться услугами специалистов или небольшую часть проверки взять на себя. Пообщаться с соседями. Узнать про продавца, в каком состоянии находится дом и, например, проверить реальную стоимость коммунальных услуг. Некоторые продавцы могут специально ее занижать и скрывать от покупателей квитанции.

Нелишним будет и удостовериться в том, что по тем же коммунальных услугам нет задолженностей. Поскольку все невыплаты вместе с квартирой достанутся новому владельцу. Для этого можно попросить справку у продавца или обратиться в управляющую компанию. Кроме того, можно заглянуть в базу судебных приставов. Если собственник – злостный должник, возможно, стоит задуматься о его намерениях.

proverka-bankom-kvartiry-pri-pokupke-ee-v-ipoteku

И самое главное, вы можете заранее заказать документ, который расскажет о недвижимости все и даже больше. Это выписка из ЕГРН. Она доступна всем физическим лицам на платной основе. Кроме информации о количестве собственников и наличии обременений, по этому документу можно узнать всех предыдущих владельцев и как часто с квартирой совершались сделки. Если жилье продавалась несколько раз за год, это повод задуматься. Кроме того, в выписке будет указана кадастровая стоимость квартиры, от нее зависит величина имущественного налога.

Выписка из ЕГРН есть в двух вариантах: в бумажном и электронном. По словам экспертов, первый формат документа выдают все реже, только при регистрации квартиры на руки ее новому владельцу. В основном в ходу электронный вариант. Его можно получить, воспользовавшись онлайн-сервисом ЕГРН.Реестр. Чтобы получить документ, достаточно указать адрес нахождения квартиры или ее кадастровый номер.

Не дожидайтесь проверки банков, обезопасьте свои деньги и время самостоятельно. Воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр и проверьте будущую квартиру от и до!

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: