Как банки кредитуют застройщика

Обновлено: 01.05.2024

Еще год назад на рынке новостроек популярными были совместные ипотечные программы банков и застройщиков с субсидированной ставкой. Пик интереса к ним пришелся на 2016–2017 гг. Потребителям предлагалось оформить кредит под 6, 7, 8%, в то время как средняя рыночная ставка по ипотеке была 10–11,5% годовых. По каждому договору застройщик компенсировал банку недополученные проценты.

Клиенту подарков, разумеется, никто не делал. Льготный график устанавливался либо на 1–3 года и потом заемщик переходил на обычную ставку, либо программы были рассчитаны на небольшой срок кредитования – 5–7 лет. Кроме того, в большинстве случаев в цену 1 кв. м закладывались «потери» застройщика, т. е. те самые деньги, которые он компенсировал банку. «Как правило, это 3–7% от стоимости квартиры», – уточняет Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград». Застройщик платит по факту совершения сделки, т. е. после получения денег по основному договору и после его регистрации, дополняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Сами участники рынка не скрывали, что субсидированная ставка – это прежде всего эффектный маркетинговый ход, завлекающий клиентов красивой цифрой. «Основной задачей было привлечь потенциального покупателя, а возьмет он в итоге ипотеку по этой программе или нет – дело второе. Для покупателя ставки 6–8% при стандартных 12–14%, конечно, были невероятно интересны», – замечает Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки АН «Бон тон».

Многоквартирных домов сдается все меньше

Еще год назад «ставка от застройщика» фигурировала в списке программ почти что у любой строительной компании и была хитом рекламной кампании. Сейчас она значительно реже упоминается в рекламе. Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ – супермаркета недвижимости», говорит, что у крупных девелоперов и агентств, продающих квартиры от застройщика, по-прежнему имеются программы субсидирования ипотеки, особенно на старте продаж, но не на каждом объекте. Подобные программы еще довольно внушительно представлены на ресурсе Сбербанка «Домклик»: ипотеку от 7,5% предлагают в жилых комплексах «UP-квартал Сколковский», «Москвичка», «Кварталы 2119», от 7,6% – в «Царской площади», «Инновации», «Настроении». Всего программа насчитывает 76 жилых комплексов в Москве. На рынке премиальных новостроек Москвы, по данным Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, субсидированная ставка представлена лишь в единичных проектах, где финансовыми партнерами и соучредителями застройщиков являются крупные системообразующие банки. «Таких проектов всего восемь из 61, – говорит эксперт. – Это 311 квартир и апартаментов в продаже».

С калькулятором в руках

Но рынок явно охладел к субсидированной ставке, это отмечает большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов. Главная причина потухшего энтузиазма – рекордное снижение рыночной ипотечной ставки с 12–13% до 9–9,5% годовых, наблюдавшееся вплоть до лета 2018 г. Это «само по себе повышает спрос на ипотеку (рост на 72% за три квартала 2018 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) даже без субсидирования», замечает Халин. Ипотека занимает, по оценкам экспертов, 60–75% в объеме сделок, в некоторых особо выдающихся проектах эта цифра еще выше.

Сбербанк повышает ставки по ипотеке

Следующая причина – потребители довольно быстро сообразили, что субсидированная ставка выгодна далеко не всем. Нередко застройщики завышали цену квартир, покупавшихся по совместной с банком программе. «Покупатели научились разбираться, за чей счет происходит снижение ставок: конечно же, за счет повышения стоимости квадратного метра», – комментирует Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования Kaskad Family. Если клиент брал квартиру по субсидированной ставке, то другие акции и скидки ему уже не полагались. Покупателям, которые вносили сумму полностью сами или с помощью ипотеки, скидку давали. И люди часто делали выбор в пользу скидок. Предположим, квартира стоит 5 млн руб., застройщик при 100%-ной оплате и ипотеке дает скидку 5%, т. е. клиент может получить 250 000 руб. скидки, приводит пример Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development. Взяв калькулятор в руки, клиент определялся, к какому лагерю ему примкнуть.

Покупатели переключались на другие конкурентные программы. Например, в премиум-классе застройщики активно использовали беспроцентные рассрочки – от одного года до более длительного периода – до конца строительства. «Спрос на сделки с длительной рассрочкой в отдельных проектах бизнес- и премиум-класса превышает 50%», – свидетельствует Халин.

Новые ограничения

Финансовое положение застройщиков сказывается на выборе маркетинговых программ. «Позволить субсидировать ипотеку может все меньше игроков», – замечает Халин. Это обстоятельство, конечно, не может не влиять на политику банков-партнеров. Ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина считает, что сегодня сами банки ужесточили критерии отбора партнеров-застройщиков, «особенно после нашумевшего банкротства Urban Group, среди дольщиков которого оказалось много ипотечников».

Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.

Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний.

Зачем нужен бридж

История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.

Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.

Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.

Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.

Как это работает

Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров. За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.

Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.

Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно.
LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов.

В какой банк пойти

Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка. Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков. По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем.

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь. Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях. Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.

С 12 мая 2020 г. в Москве возобновлены строительные работы на 460 объектах общей площадью 27 млн кв. м, на этих стройках занято около 85 000 человек, сообщил Москомстройинвест. / Михаил Джапаридзе / ТАСС

Переход на эскроу-счета отчасти обезопасил покупателей квартир в новостройках на случай заморозки строек, но банкротства строителей в этот кризис реформа не отменила.

Пандемия COVID-19 уже отрицательно сказалась на работе столичных застройщиков: они останавливали работы и теряли покупателей. Большинство компаний пытаются наладить онлайн-продажи, но клиентов все равно меньше: вмешались и проблемы в экономике, неуверенность людей в завтрашнем дне. Если для застройщиков, которые продолжают строить дома за деньги дольщиков, негативным последствием затянувшейся пандемии может стать заморозка строек и невыполнение обязательств, то те, кто возводит жилье за деньги банков, рискуют остаться без прибыли и даже обанкротиться, но уже после завершения стройки.

За чей счет

В Москве, по данным «Метриума», проектное финансирование плюс эскроу-счета используются при строительстве и продаже 5,3 млн кв. м жилья, это 35% от общей площади объектов. Преимущественно в портфеле девелопера часть проектов финансируется дольщиками, часть – банками, говорит Юлия Сапор, руководитель аналитического центра «Главстроя».

До реформы 2019 г. проектное финансирование нельзя было отнести к числу популярных банковских продуктов для застройщиков, считает Геннадий Щербина, президент группы «Эталон»: ставки по таким кредитам, как правило, были выше, получить их было сложнее, средства на строительство перечислялись траншами и банк мог в любой момент приостановить финансирование проекта при возникновении любых сложностей. Девелоперы предпочитали другие схемы финансирования строительства.

Сейчас теоретически все-таки проще компаниям, которые заработали «по-новому», говорит Юлия Сапор: они менее зависят от оперативного поступления денег на стройку, так как строят на кредитные средства. И в ситуации форс-мажора плюсы от проектного финансирования безусловны – реализация проекта не зависит от провалов в продажах, добавил Игорь Козельцев, гендиректор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). К тому же, по словам Евгении Мухановой, финансового директора ГК «РКС девелопмент», проектное финансирование позволяет своевременно, без привязки к продажам, соблюдать денежные договоренности с партнерами и подрядчиками.

Темпы продаж влияют только на эффективную ставку по кредиту – чем лучше объект продается, тем дешевле для застройщика деньги, объясняет Литинецкая. Тело кредита девелопер получит, даже если продаст всего одну квартиру, хотя подобные случаи неизвестны и маловероятны, признает она. Но принцип именно таков: застройщик рискует не получить прибыль, если он не сможет продать квартиры, но дом все равно будет построен.

Независимо от текущей ситуации контроль за ходом строительства банк осуществлял и продолжает осуществлять ежемесячно, в том числе с использованием web-камер, рассказывает Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка (68% сделок проектного финансирования с эскроу в России приходится на долю этого банка). Постоянно отслеживается информация о выполненных и оплаченных работах. При каждой выдаче кредита банк проверяет документы, подтверждающие целевое использование, и подводит итог по основным статьям затрат. У Сбербанка собственная служба строительных экспертов и накопленный опыт в этом процессе, добавил Бессонов.

Но если застройщик в силу ряда причин долго не сможет привлечь достаточно средств покупателей на счета эскроу, говорит Щербина, ставка по кредиту не будет снижаться, финансовая модель проекта выполняться не будет. Как следствие, возникает риск банкротства. Все обязательства и издержки по обслуживанию кредита сохраняются независимо от внешних факторов. Это особенно актуально на фоне приостановки работ в Москве и Подмосковье, когда строить было нельзя даже при наличии средств и стабильном уровне продаж, отметил Щербина.

Риски недостроя

Застройщики пока не обсуждают риски недостроя, чтобы не накликать беду. Ни один из опрошенных «Ведомостями» не говорит, что могут возникнуть серьезные отставания с вводом, независимо от модели финансирования. По словам Козельцева, задержку в один – два месяца сократить более чем реально, но это обернется увеличением себестоимости – больше рабочей силы, большее количество смен, больше выборка финансирования (при медленно стабилизирующемся спросе), затраты на простой и проч. Отставание в три и более месяцев сократить крайне проблематично (строительные работы в Москве приостановлены с 13 апреля. С 6 мая возобновлены работы на объектах, возводимых по государственной программе «Жилище», а также по городской программе реновации, а с 12 мая на остальных объектах, таким образом, пока речь идет о месячной приостановке строительства коммерческого жилья. – «Ведомости»).

В проектах с ДДУ ситуацию сглаживает то, что на момент обязательного перехода на проектное финансирование и счета эскроу (с 1 июля 2019 г.) большая часть из них достигла минимум 30% строительной готовности. То есть за прошлый год строители на них должны были бы значительно продвинуться или вовсе завершить работы, говорит Литинецкая, а на поздних этапах вероятность срыва графика и возникновения финансовых проблем меньше, чем на ранних. Достраивать эти дома застройщики будут до конца 2020 г., а продажи могут идти до конца 2021 г., подсчитала Юлия Сапор. По данным ГК «Атлант», в основном стройки «по старым правилам» могут быть завершены в 2021 г. Но какие-то проекты из-за сложной экономической ситуации будут заморожены и сроки их завершения перенесены еще дальше, допускает гендиректор «Атланта» Роман Лябихов.

Банковский контроль

Евгения Муханова говорит, что банки не остановили выдачу кредитов на строительство. Хотя и существуют временные перебои и переносы оплаты реестров выполненных работ в связи с отправкой сотрудников банков на удаленную работу, но пока критических ситуаций не возникало. По кредитам, полученным до пандемии, ставки остались прежние, подтвердили Игорь Козельцев и Владимир Воронин. А по словам Юлии Сапор, в настоящий момент по некоторым проектам «Главстроя» ставка снизилась вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ.

Стабильность ситуации с финансированием застройщиков, перешедших на эскроу-счета, подтвердили и в банках. По словам Романа Антощенкова, заместителя руководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» департамента по работе с клиентами рыночных отраслей ВТБ, банк продолжает предоставлять проектное финансирование строительной отрасли. Пересмотра ранее установленных или согласованных с клиентами ставок не было. Сергей Бессонов также заверил, что ставки по проектному финансированию Сбербанк не повышал, и объяснил, что при определении условий кредитования и суммы кредита банк предусматривает запас, который позволяет покрыть в том числе и последствия возможных негативных тенденций рынка. В течение последнего месяца в Сбербанке проводили стресс-тестирование одобренных проектов с учетом возможного падения цен и темпов продаж. Там, где сделка была одобрена до возникновения текущих обстоятельств, а «запас» с учетом новых факторов оказался недостаточен, банк провел переговоры с клиентом и совместно скорректировал условия сделки по кредиту, адаптировав к новой реальности, говорит Бессонов. Сейчас более 90% заявок, поступающих в Сбербанк от застройщиков, – это заявки на проектное финансирование с эскроу. В апреле Сбербанк одобрил 96 кредитных заявок от девелоперов на 166 млрд руб. (с начала года – 231 заявку на 328 млрд руб.). Также в апреле было открыто 7000 счетов эскроу на 41 млрд руб. (с начала года – 26 000 счетов на 88 млрд руб.).

По словам Антощенкова,стоимость финансирования для наиболее востребованных жилых проектов с хорошим уровнем продаж может достигать 0,1% годовых при условии, что на счетах эскроу есть более 170% от суммы кредита. И принимая во внимание тот факт, что ставка кредитования строительства жилья в основном является плавающей и привязана к ключевой ставке ЦБ РФ, которая совсем недавно была снижена до 5,5%, это дает дополнительные возможности экономии для застройщиков, которые столкнулись с вызовами, вызванными пандемией COVID-19, считает Антощенков.

«Но если говорить про влияние текущей ситуации и возможное падение продаж или цен вследствие кризиса, то финальная ставка для застройщика может стать выше, чем изначально планировалось, так как средств покупателей в период строительства поступит меньше», – отметил Бессонов. Это может привести к тому, что процентов за время инвестиционной фазы проекта накопится больше и на погашение кредита пойдет меньше средств. Все это сильно снижает рентабельность проектов, некоторые могут стать убыточными. Вместе с тем Бессонов считает, что меры господдержки, в частности стимулирование спроса (льготная ипотека), субсидирование процентной ставки и затрат на инфраструктуру по новым проектам с эскроу, помогут девелоперам.

Для новых проектов банки проводят более жесткую оценку, рассказывает Литинецкая. Потенциальные кредиторы хотят минимизировать риск вложений, ведь при худшем развитии событий неликвидный и непрофильный актив может оказаться на балансе у банка-кредитора. В процессе переговоров между застройщиком и банком возникают противоречия относительно политики ценообразования. Девелоперы стремятся заложить в проекте более высокий темп прироста цены квадратного метра по мере строительства, чем хочет банк. Застройщик заинтересован в более активном повышении цен, которое обеспечит прибыль и возможность погасить выданный кредит. Банк, в свою очередь, заинтересован в максимизации поступлений на эскроу-счета, чтобы снизить свои риски. Для этого кредиторы обычно выступают за более умеренный прирост цен, который будет стимулировать спрос. Соответственно, в связи с кризисом риски растут и банки настойчивее выступают за демпинговый подход в ценообразовании, тогда как застройщики к этому не готовы, резюмирует Литинецкая.

До ужесточения закона о долевом строительстве стандартным был такой подход: застройщик должен был вложить 15% собственных средств и 15% средств дольщиков. Порой кредитные организации могли потребовать у застройщика и 40% от всех инвестиций в строительство, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.

Чиновники придумали, как снизить ставку ипотеки

Но правила на рынке теперь изменились: застройщик не может привлекать деньги дольщиков напрямую, а только через счета эскроу, но в таком случае он не получает этих денег вовсе до завершения строительства. Счета эскроу должны быть открыты в уполномоченном банке.

И банки начали смягчать условия кредитования.

Раньше банк финансировал 60–70% проекта, а сейчас будет финансировать до 85%, указывает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Каждый банк самостоятельно определяет требуемую долю участия застройщиков при проектном финансировании, в том числе и жилой недвижимости, продолжает он. Эта доля, по его словам, примерно одинакова у крупных банков – как раз 15%.

Требования к собственному участию застройщика определяются не только подходом банка к оценке рисков, но и регуляторными нормами Центробанка при определении норм резервирования, говорит представитель ВТБ. Одним из критериев кредитоспособности он также называет участие застройщика в размере более 15% от инвестиционной стоимости проекта.

Стоимость земли в бюджете проекта действительно 10–15%, говорит Бессонов. Однако он называет эту оценку «очень усредненной»: есть случаи, когда земля в бюджете проекта оценивается в 25–35% проекта – но это, как правило, элитное жилье.

Московский кредитный банк уже перестраивается, стандартное требование– 10% собственных средств в общем инвестиционном бюджете проекта, говорит директор департамента по работе с клиентами недвижимости, инфраструктуры и торговли Кирилл Филиппенков.

Сбербанк готов последовать примеру конкурентов: в октябре он планирует запустить такую опцию и кредитовать застройщиков, принимая в качестве их собственного участия только землю с оформленной исходно-разрешительной документацией. Сейчас вырабатываются критерии для проектов и застройщиков, которые смогут воспользоваться данными условиями, сообщил Бессонов.

Отвлекает реклама? С подпиской вы не увидите её на сайте

Наши проекты

Контакты

Ведомости в Twitter

Ведомости в Telegram

Ведомости в Flipboard

Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546

Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»

И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна

Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных

Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»

И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна

С 1 июля 2019 года в России строительство жилья будет вестись за счет банковского проектного финансирования. Деньги дольщиков станут поступать на специальные эскроу-счета в аккредитованных банках, а не напрямую девелоперам.

Редакция «РБК-Недвижимости» опросила крупнейшие российские банки об их готовности к переходу на новую модель, активности девелоперов по открытию спецсчетов и получению проектного финансирования. Также спикеры банковских организаций рассказали, какие ставки будут по кредитам для застройщиков по проектному финансированию.

«Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых»

Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка:

— Количество заявок от девелоперов на проектное финансирование выросло в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом. С апреля 2018 года Сбербанком одобрено более 200 сделок кредитования с эскроу на сумму более 200 млрд руб.; открыто около 3 тыс. счетов эскроу, на которые привлечено около 6 млрд руб. Примерно по 250 заявкам приостановлена работа. В 2/3 случаев это связано с непредоставлением застройщиком необходимого пакета документов, то есть впоследствии при устранении недочетов в документах рассмотрение может быть возобновлено. Около 300 заявок рассматриваются банком в настоящее время, в том числе 87% с эскроу. Также отказы связаны с низкой устойчивостью проектов — когда средств от реализации квартир недостаточно, чтобы погасить кредит и проценты по нему, или с систематическим нарушением застройщиком обязательств перед дольщиками и контрагентами.

Ставка по кредитам на проектное финансирование по старой схеме, как правило, была фиксированная на весь срок. По проектному финансированию ставки в большинстве случаев на 1–-2 п. п. выше, чем, например, по обычному оборотному кредиту на один-два года. На стадии строительства ставка средневзвешенная, зависит от объема накопленных средств на счетах эскроу и пересчитывается ежемесячно. В некоторые периоды ставка может быть равна 0,01% годовых — если продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком строительства и выборкой кредита. В целом средняя ставка за период кредитования существенно зависит от рисков проекта, сроков строительства и сроков кредитования. Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых. При этом на стадии строительства она будет ниже из-за нахождения средств покупателей на счетах эскроу.

«Проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства»

Роман Антощенков, замруководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ВТБ:

— На данный момент банк предоставил порядка 150 млрд руб. финансирования компаниям строительной отрасли. Девелоперы проявляют достаточно высокий интерес к проектному финансированию. Сейчас в ВТБ открыто более 1750 специальных счетов застройщиков, одобрено 25 проектов в Москве и регионах на общую сумму более 80 млрд руб., подписано шесть кредитных соглашений на общую сумму финансирования более чем 20 млрд руб. На рассмотрение в банк поступило более 60 проектов с общим объемом финансирования около 500 млрд руб.

Ставки кредитования зависят от рисков конкретного проекта, собственного участия девелопера в нем и обеспечения. Диапазон очень широкий, это может быть и ключевая ставка +2,5–4% годовых. При этом новый механизм позволяет существенно снижать ставки — чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка, вплоть до 0,1% годовых при покрытии кредита остатками средства на счетах эскроу 170% и выше. Таким образом, проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства, а также обеспечит сохранность средств покупателей.

«Конкуренция между банками станет одним из факторов для снижения ставок»

— В банке детально прорабатывается более 370 заявок на проектное финансирование на сумму свыше 430 млрд руб., и уже одобрено 19 заявок на сумму порядка 52 млрд руб. Объем строительства по одобренным проектам составляет более 1,2 млн кв. м. Все заявки рассматриваются индивидуально: анализируется проект, его финансовая модель, пакет документов и возможные риски. Процент отказов невысок, он составляет не более 5% от общего числа обращений и обычно связан с проблемами с земельным участком, документацией или с репутационными рисками.

На данный момент в реализацию жилищных проектов вовлечено около 5,8 трлн руб., при этом только 800 млрд руб. было профинансировано за счет банков. После перехода на проектное финансирование средства дольщиков предстоит заместить банковским кредитованием, объем которого на горизонте пяти лет составит порядка 6,4 трлн руб. Процентная ставка будет динамической — ее размер напрямую зависит от наполнения эскроу и стратегии застройщиков по продаже жилья. При активном наполнении счетов она может доходить до 0,01% годовых. Конкуренция между банками, которая наблюдается уже сейчас, также станет одним из факторов для снижения ставок.

«Активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля»

Алексей Попович, первый вице-президент Газпромбанка:

— Газпромбанк приступил к реализации комплексного продукта для участников долевого строительства недвижимости в марте 2019 года. За это время было подписано около 20 соглашений о работе с банком как с эскроу-агентом (как с привлечением проектного финансирования, так и без него). Уже успешно проведены первые сделки по расчетам с помощью эскроу-счетов. При этом активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля.

Банк готов к росту запросов по проектному финансированию и массовой работе с эскроу-счетами. На наш взгляд, востребованность этих продуктов будет увеличиваться, поскольку финансирование строительных проектов с использованием эскроу повысит доступность кредитных средств для застройщиков, сделав сделки по приобретению недвижимости более прозрачными и безопасными на этапе строительства, что, в свою очередь, будет содействовать поддержанию устойчивого спроса на жилье, росту объемов ипотечного кредитования и, как следствие, развитию строительной отрасли.

«Переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни ставок»

Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие»:

— Девелоперы активно направляют на рассмотрение заявки на кредитование проектов с использованием механизма эскроу. На текущий момент в работе у банка находятся около 50 проектов. В большинстве случаев банк не отказывает в финансировании, а дает требования и рекомендации по проекту, при выполнении которых финансирование будет предоставлено. Чаще всего такие требования связаны с необходимостью дополнительного вложения собственных средств в проект, который показывает низкую устойчивость к снижению цен и темпов продаж.

Процентные ставки колеблются в диапазоне 10–12% как для проектного финансирования по старым правилам, так и для финансирования с использованием механизма эскроу (для остатка задолженности, не покрытого денежными средствами на счетах эскроу). Таким образом, переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни номинальных ставок. Особенность финансирования с использованием эскроу заключается в возможности минимизировать ставку по кредиту при значительном размере поступлений денежных средств покупателей. В таком случае применяется специальная ставка. При условии полной отсрочки по выплате процентов до ввода объекта в эксплуатацию и оформления первого свидетельства о собственности на объем задолженности, обеспеченный остатками на эскроу, применяется ставка около 4,5%. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01%.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: