Можно ли вместо доли в квартире положить деньги на счет ребенка в банк

Обновлено: 03.10.2022

Если вы купили квартиру и вложили в нее маткапитал, нужно правильно выделить доли детям.

Если не выделить доли, а потом квартиру продать и купить другую, это могут посчитать нарушением прав детей и отменить сделку: либо детям вернут их доли, либо Пенсионному фонду РФ — средства материнского капитала.

Я расскажу, какая есть судебная практика по сделкам с детскими долями и как все сделать правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

Есть и другие программы господдержки для покупки жилья

Помимо маткапитала существуют другие программы господдержки, где тоже нужно выделять доли детям. В статье я буду рассматривать ситуацию, когда, кроме маткапитала, семья получила господдержку по программе «Молодая семья». Мы уже рассказывали, что это за программа и как для нее оформить документы.

Кратко напомню. Участвовать в этой программе может семья, где каждый из родителей не старше 35 лет на момент, когда они получают деньги на улучшение жилищных условий. Государство компенсирует такой семье 30% стоимости жилья экономкласса нормативной площади, если семья состоит из двух человек. Если есть хотя бы один ребенок — компенсируют 35% стоимости. Остальную сумму нужно оплатить самостоятельно или с помощью ипотеки.

По этой программе жилье оформляется в общую собственность всех членов семьи. То есть выделять доли детям нужно обязательно, как и при использовании маткапитала.

Какого размера доли нужно выделять детям

Минимальная стоимость детской доли считается так: деньги, которые выделяли по государственным и муниципальным программам поддержки семей с детьми, делят на количество членов семьи и пропорционально сумме определяют количество квадратных метров за каждым ребенком. Родители могут выделить детям и больше, но не обязаны.

Верховный суд РФ тоже так считает. Вот, например, определение о разделе купленной в браке квартиры: доля недвижимости, которую оплатили материнским капиталом, делится поровну на всех членов семьи.

Допустим, квартира стоит 4 млн рублей, в ее покупку вложили маткапитал в размере 453 000 Р .

453 000 Р / 4 000 000 Р = 0,11. Это значит, что 11% квартиры куплено на маткапитал.

Если площадь квартиры 70 м², получается, что средствами маткапитала оплатили почти 8 м². Их нужно разделить поровну на родителей и всех детей. Если детей в семье двое, то каждому достанется по 2 м². В собственности родителей останется 66 м², то есть по 33 м² на каждого.

Воспользуйтесь нашим калькулятором, чтобы не считать вручную.

Бывает, что родители не высчитывают доли соразмерно средствам господдержки, а сразу делят квартиру поровну между членами семьи еще при покупке, а потом планируют продать эту квартиру и покупать следующую тоже с господдержкой. Тогда в новой квартире дополнительно выделять квадратные метры или подписывать соответствующее обязательство у нотариуса не нужно.

Дело в том, что меры господдержки распространяются на всех членов семьи равномерно. Так что если квартира уже оформлена в общую собственность, то есть в равных долях на всех, то обязательства по выделению долей считаются исполненными.

Чтобы оформить выделение долей детям, нотариус нужен не всегда. В некоторых ситуациях достаточно составить соглашение в простой письменной форме.

Препятствия от органов опеки при продаже квартиры с детскими долями

Если решите продавать квартиру, где выделены детские доли, понадобится согласие органов опеки. Без такого согласия сделку просто не зарегистрируют. Опека даст согласие, если вы подтвердите, что в новой квартире дети получат доли, равноценные или больше тех, которые были оплачены за счет семейной господдержки. При этом жилье будет не хуже, чем было.

Причем опека необязательно станет требовать сохранить все параметры жилья. Главное условие — не должны пострадать интересы детей.

Но опека может быть и против продажи. Например, если родители планируют продать квартиру с детскими долями и вложить их стоимость в строящийся дом. В этом случае получается, что приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует. Но если имущественное положение ребенка в результате улучшается, такой отказ можно оспорить в суде. Так произошло в Ижевске, где опека отказалась дать согласие на продажу квартиры с детской долей и одновременной покупкой на эти деньги квартиры в новостройке. Мать оспорила отказ, и суд ее поддержал.

Опека может потребовать увеличить стоимость детских долей в следующих случаях.

Если у детей уменьшится доля в натуральном выражении. Например, семья с двумя детьми в Орске жила в двушке 48 м². Квартира стоила 1 млн рублей, часть ее оплатили из денег по двум программам господдержки: маткапиталом и по программе поддержки молодых семей. 35% стоимости квартиры, которые оплатили с помощью программы «Молодая семья», — это 350 тысяч рублей. Дополнительно семья использовала материнский капитал — до 2020 года это 466 617 Р на второго ребенка.

Получается, что 39,1 м² квартиры было оплачено программами господдержки:

((350 000 Р + 466 617 Р ) / 1 000 000 Р ) × 100% = 81,6%

Из этой части квартиры нужно выделить доли детям. Не забудьте, что доля, оплаченная программами господдержки, делится на всех членов семьи. Значит, каждый в семье получит по ⅕ квартиры:

81,6% / 4 человек = 20,4%

В метрах считаем так:

39,1 м² / 4 человек = 9,7 м², то есть примерно около 10 м² на каждого ребенка

Если семья захочет переехать в Оренбург, где квартиры дороже, с продажей первой квартиры могут возникнуть проблемы. Допустим, семья собралась покупать в Оренбурге маленькую трешку старой планировки или двушку, но в новом доме и площадью 56 м². Условия для детей фактически улучшаются: больше места. Но если новая квартира будет стоить 3 млн рублей, то в натуральном выражении доля детей уменьшится в три раза.

((350 000 Р + 467 000 Р ) / 3 000 000 Р ) × 100% = 27,2% — доля квартиры, которую оплатили с помощью программ господдержки.

27,2% × 56 м² = 15,3 м² — количество оплаченных государством метров.

27,2% / 4 человек = 6,8%, или, если в долях, 1/14 , а в метрах 15,3 / 4 = 3,8 м² — количество метров, которые купили на средства господдержки, у каждого члена семьи.

Получается, что у детей вместо ⅕ станет по 1/14 доли в квартире. Да и метров, оплаченных господдержкой, окажется всего 4 м² на каждого вместо 10 м².

Опека может не дать на это согласия и потребовать, чтобы у детей и метров осталось столько же, и размер доли не уменьшился.

Если у ребенка в квартире есть реальная доля. Допустим, семье с двумя детьми принадлежит квартира площадью 80 м² в равных долях. Это означает, что у каждого из двоих детей есть не только денежная стоимость доли, но и 20 м²: даже если вычесть из этой площади метры, которые относятся к местам общего пользования, — это все равно размер отдельной комнаты. Опека может потребовать, чтобы в новом жилье у каждого ребенка тоже была отдельная комната.

Большая детская доля усложняет будущие сделки с квартирой. Детская доля в этом случае — не только деньги, но и определенные условия комфорта для детей.

В каком случае органы опеки могут оспорить сделку

Когда детям не выделили доли. Предположим, семья решила не выделять доли детям и продать квартиру, в которую вложила средства господдержки. Поскольку регистрационные органы не видят детских долей, разрешение опеки они могут не спросить. Позже по иску органов опеки суд может отменить сделку и обязать вернуть материнский капитал в ПФР, а остальные деньги по договору — несостоявшемуся покупателю.

На оспаривание сделки с нарушением прав детей у органов опеки и других заинтересованных лиц есть год с даты, когда они узнают о нарушении. Если этот срок пропустить, то оспорить сделку будет сложно.

В новой квартире нет условий для проживания. Сделку можно оспорить, если квартиру покупают с помощью маткапитала и она непригодна для проживания: нет централизованного водоснабжения или стекла в окне.

Так случилось в Рыбинске: там семья без осмотра купила комнату в коммунальной квартире, просто чтобы вложить куда-то материнский капитал. А потом передумала платить за нее и оспорила в суде договор купли-продажи по причине непригодности комнаты для проживания несовершеннолетнего. Суд решил, что семья права и продавец не может требовать с нее деньги.

Если родители нарушили обязательство. Например, родители вместо долей в квартире предложили опеке разместить на счетах детей деньги за эти доли и даже подписали обязательство об этом. Если в итоге деньги на счетах не разместили — родителей могут обвинить в мошенничестве на стоимость этих долей и взыскать деньги. Но сделку, скорее всего, не отменят, ведь в этом случае обязательство семьи по отношению к детям — денежное.

Во всех этих случаях не достигается главная цель мер государственной поддержки семей с детьми — дети не получают в собственность жилье. Такие сделки невыгодны детям, поэтому органы опеки и попечительства, которые защищают интересы детей, «забирают» из сделок деньги, чтобы их можно было использовать с пользой для детей в будущем.

Какие будут последствия, если сделку отменят

Есть несколько вариантов развития событий.

Сделку могут отменить полностью. Так произошло в республике Бурятия, где многодетная мать отдала мужу материнский капитал на строительство дома. А тот подарил дом старшей дочери от другого брака и остальным своим детям доли в нем не выделил. Получилось, что он не выполнил нотариально заверенное обязательство выделить доли детям от последнего брака. Суд полностью отменил договор дарения, потому что детская доля была существенной.

Сделку могут отменить только в части детских долей, если детские доли незначительные. Например, в Челябинске родители продали квартиру, где не выделили детские доли. Сделку оспорили. Детям вернули 18/100 долей квартиры, в остальной части сделку признали состоявшейся.

Буквально это означает, что дети могут быть прописаны в «своей» квартире, пока не достигнут совершеннолетия или родители не купят им долю в другой квартире, и только после одного из этих событий покупатели смогут выкупить детскую долю повторно.

Маткапитал могут обязать вернуть в ПФР. Пример: в Пермском крае суд обязал мать двоих детей вернуть в ПФР материнский капитал. Она вложила его в покупку квартиры, а затем ее продала до выделения детских долей. При этом суд разъяснил, что женщина сможет получить эти деньги еще раз, если решит использовать их в рамках закона.

Отмена сделки неудобна всем сторонам. Покупатели не получают квартиру или получают ее не полностью и становятся собственниками одновременно с чужими детьми — посторонними для них людьми. Родители, которые продавали квартиру, должны вернуть покупателям полученные деньги. А значит, они не могут вложить эти деньги в покупку новой. Почти наверняка после отмены сделки по требованию ПФР таких родителей ждут долгие суды с покупателями. В общем, лучше соблюдать права детей.

Как дети могут остаться и без доли, и без денег

Интересное решение вынес суд в подмосковном Королеве. Мать с двумя детьми от первого брака вступила во второй брак, где у нее тоже родился ребенок. С новым мужем они купили квартиру и материнским капиталом оплатили 18,5% стоимости этой квартиры. Причем материнский капитал был выдан на третьего ребенка. Выходило, что на размер полученного материнского капитала — 312 162 Р в 2009 году — нужно было выделить доли пяти членам семьи: маме, нынешнему супругу и всем детям, в том числе и дочерям от первого брака.

Вот с долями старших дочерей и начались проблемы. Значительную часть квартиры при покупке оплатил нынешний муж женщины — отец ее младшего сына. Он же стал собственником квартиры и по документам. Чтобы погасить ипотеку маткапиталом, мужчина дал нотариальное обязательство выделить доли детям, но так этого и не сделал. А потом женщина и свою долю ему подарила, так вся квартира досталась ему.

Предыдущий муж — папа старших детей — потребовал все же выделить доли детям, причем по 20% квартиры для каждой из дочерей. Суд обоснованно решил, что у них есть право только на 1/60 квартиры у каждой: пропорционально размеру вложенного материнского капитала.

312 162 Р / 3 800 000 Р = 1/12 на пятерых, то есть на каждого по 1/60

Поскольку это двушка площадью 48 м², каждой дочке доставалось меньше метра. Суд решил, что доли слишком незначительные, ими нельзя пользоваться без ущерба собственнику-отчиму, и поэтому отказался признавать доли за дочерьми.

Правда, в решении также был намек: дочери не просили компенсацию за свои полтора метра, поэтому ее с отчима не взыскали. Но так или иначе, а решение не было обжаловано. В последующие годы, судя по информации с сайта суда, дочери компенсацию не просили. То есть фактически мать и отчим нарушили права детей и не выделили им доли в квартире после использования маткапитала, а суд на защиту детей не встал.

Сложности и риски есть не только в отмене сделок

Опека не разрешит продавать квартиру с детской долей, если не убедится, что в новой квартире дети получат равноценные доли. Если вторую квартиру планируется покупать в ипотеку, а на первой квартире залогового обеспечения уже нет, опека может посчитать это ухудшением прав детей. Ведь если родители перестанут платить по кредиту, без жилья и денег могут остаться и дети.

Еще опека может не дать согласие на продажу первой квартиры, пока не куплена вторая, даже если права детей таким «обменом» не нарушатся. Возможный вариант — одновременные сделки, когда в один день дети теряют доли в одной квартире и получают в другой. Но здесь есть трудность: придется собирать в один день покупателя старой квартиры и продавца новой. А если еще требуется и ипотека — то и сотрудника банка.

Банк может не дать ипотеку или дать ее на менее выгодных условиях, если в залоге будут только доли родителей, а детские доли опека не разрешит закладывать. Как вариант, можно с согласия опеки положить денежное воплощение детских долей в первой квартире на банковский счет детей. Тогда не будет ухудшения имущественного положения детей, против которого выступит опека, и не будет детей-собственников , неудобных для банка.

Разрешают не везде и не всегда

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение начальства и комиссии отдельной опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Объясню почему.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в сделке по своим установленным правилам. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем.

Чаще всего опека разрешает положить деньги на счет, если доля у ребенка маленькая. Соответственно, и стоимость этой доли низкая. Обычно детям выделяют маленькие доли, когда квартира куплена с помощью мат.капитала. Доля детей должна быть как минимум равна их части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Например, супруги купили квартиру за 5 млн.руб. После рождения второго ребенка, они использовали мат.капитал на оплату части ипотеки. Сумма мат.капитала тогда составляла 409 тыс. руб. Семья состоит из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,37% от 5 млн. руб (суммы покупки). Родители округлили до 3% и выделили доли каждому ребенку по 3/100. Затем квартиру решили продать за 6 млн.руб. Большинство органов опеки разрешат положить деньги на банковский счет ребенка, потому что его доля при продаже квартиры оценивается всего в 6 млн. * 3/100 = 180 тыс.руб. Это совсем маленькая сумма — на нее взамен недвижимость очень сложно купить.

А есть какая-либо минимальная стоимость доли ребенка, при продаже которой можно положить деньги ему на счет? Нет, такой цифры в каких-либо законах или официальных документах вы не найдете. Некоторые опеки не дают разрешение на это, даже когда у ребенка маленькая доля. Считают, что недвижимость для ребенка всегда лучше и безопаснее, чем деньги. А что у родителей может быть своя причина продажи, их не волнует.

Вывод: родителям нужно сначала сходить в районную опеку (РОНО) по месту прописки ребенка и проконсультироваться насчет своей ситуации, спросить какие есть варианты.

При продаже квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники, потребуется участие нотариус — подробности Полный список документов для продажи квартиры + инструкции как их получить

Небольшая хитрость

В каждом городе есть районные опеки как со строгими требованиями к сделке, так и с более мягкими — они чаще других идут на уступки родителям. Поэтому нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки более «лояльный». С ребенком должен прописаться хотя бы один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.

А где узнать какие отделы опеки более «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Прочитал статью о том, как выделять доли детям в квартире, которую оплатили маткапиталом.

  1. Есть ли альтернативы выделению долей? Слышал про некий счет для детей.
  2. Хорошо, допустим, мы выделили доли, квартиру хотим продать и купить новую. Не факт, что она будет больше по размеру. Опека пропустит такую сделку?

Сергей, вы правы, что альтернатива в виде счета есть, но выделять доли придется в любом случае. А еще потребуется сходить в органы опеки. Расскажу подробнее.

Если вы вложили маткапитал в квартиру

В этом случае следует обязательно выделить доли детям. Мы уже писали о том, как это сделать. Причем выделять доли нужно именно в той квартире, в которую вложили маткапитал. Если выделите в другой — даже равноценной, — это будет нарушением закона. При проверке прокуратура может счесть, что маткапитал таким образом обналичили, а это уже мошенничество.

В теории есть вариант, когда можно не выделять доли и вернуть маткапитал обратно в пенсионный фонд. Я знаю ситуацию, когда женщина купила строящуюся квартиру в ипотеку и вложила маткапитал туда. Ипотеку она выплатила, но стройку заморозили.

По закону она должна выделить доли после того, как выплатила ипотеку. Но выделять ей негде: дом не построили, и права собственности на квартиру нет. Она купила другую квартиру, но по закону там выделять доли нельзя: нужно сделать это в том жилье, в которое вложил маткапитал. Женщина предложила вернуть маткапитал обратно в пенсионный фонд. Но порядка, как это сделать, в законе нет, и сотрудники пенсионного фонда тоже не знают, как это сделать. Во внутреннем регламенте ПФР есть упоминание, что маткапитал можно вернуть. Об этом же сказал и Верховный суд в одном из своих решений. Но детально процедура пока что нигде не описана.

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Как продать квартиру с детскими долями

Бояться детских долей в квартире не стоит, хотя продавать такую квартиру вы будете дольше, потому что придется согласовывать продажу с органами опеки. Сразу оговорюсь, что у работников этих органов может быть свой взгляд на сделку. И то, что разрешат в опеке одного муниципального образования, необязательно разрешат в опеке другого: могут счесть это нарушением прав ребенка. Расскажу о вариантах, которые предлагает опека в моем районе.

Положить деньги на счет. Вы нашли покупателя на свою квартиру и идете в опеку. Она дает согласие на продажу квартиры. Вы продаете квартиру, а сумму, которая равна проданной детской доле, перечисляете на специальный счет. Снять деньги с этого счета без согласия органов опеки нельзя.

Если подберете другую квартиру, можете привезти в опеку комплект документов по ней. И после того как опека рассмотрит их и одобрит сделку, вам разрешат снять эти деньги и использовать для покупки новой квартиры. Но тогда в ней придется выделить доли детям. Либо можно вообще эти деньги не снимать, а, например, потратить на образование детей или оплату детского лагеря.

В этой схеме есть два нюанса. Желательно, чтобы дети были прописаны в другом месте, а не в той квартире, которую продают. Потому что выписать детей в никуда нельзя. И опека не разрешит положить деньги на счет, если доля ребенка в квартире не номинальная, а вполне реальная. Поясню на примере.

Допустим, у вас двое детей, квартира 80 квадратных метров, которая стоит 6 млн рублей, и вы выделили всем членам семьи равнозначные доли — по 20 квадратных метров. То есть в денежном эквиваленте доля каждого ребенка — 1,5 млн рублей. Скорее всего, эту сумму опека не разрешит положить на счет, а предложит сразу вложить в покупку новой квартиры и выделить доли детям в ней. Потому что найти квартиру за 3 млн рублей можно. А если бы детские доли были маленькими, например всего по 2 квадратных метра, в денежном эквиваленте получилось бы 150 тысяч рублей на каждого, или 300 тысяч на двоих. Купить квартиру на такие деньги вы вряд ли сможете.

Суммы здесь условные и зависят от того, в каком регионе вы живете и сколько у вас стоит недвижимость. Но общий принцип, думаю, понятен.

Выделить доли в новой квартире. Здесь все просто: продаете старую квартиру, покупаете другую и выделяете в ней детям доли. Всё проводите одной сделкой. Деньги замораживать на счету не нужно.

Возможно, существуют еще варианты, но в опеке мне других не предложили. Если знаете о них, расскажите в комментариях.

Если покупаете квартиру не больше предыдущей

Органы опеки следят за тем, чтобы вы не нарушили жилищные права детей. Им важно, чтобы доли в старой и новой квартире были прежде всего равными в денежном эквиваленте. То есть если ребенок владел раньше 2 квадратными метрами стоимостью 150 тысяч рублей, в новом жилье у него должна быть доля стоимостью также не меньше 150 тысяч рублей. Стоимость долей считают от суммы сделки.

Но все усложняется, если доли у детей большие. Например, вы жили с двумя детьми на окраине в квартире площадью 80 квадратных метров. У каждого члена семьи по 20 квадратных метров. Решили переехать поближе к центру в квартиру 65 квадратных метров за 8 млн рублей. Выставили старую квартиру на продажу за 6 млн и сразу же нашли покупателя. Стоимость каждой детской доли 20 квадратных метров в старой квартире — 1,5 млн рублей. Чтобы в новой стоимость была идентичной, вам нужно выделить не меньше 12,8 квадратного метра. Квадратный метр в новой квартире стоит дороже, а значит, доля ребенка будет меньше.

Формально интересы ребенка вы не ущемили. Но есть вероятность, что опека попросит вас выделить не 12,8 метра, а все-таки 20 , чтобы точно не нарушить права детей. Тогда у каждого ребенка будет по 20 квадратных метров, а у вас с женой — 25 на двоих.

Все намного проще, если изначально вы выделили детям доли, которые соразмерны сумме материнского капитала. Скорее всего, это небольшие доли, порядка 2–5 квадратных метров. Поэтому, если будете покупать даже меньшую квартиру, уложиться в денежный эквивалент доли и выделить нужное количество метров или чуть больше будет намного проще.

Я рекомендую сделать вот что:

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

У нас две квартиры. Первая полностью в моей единоличной собственности. Квартира приватизирована и перешла мне по наследству более 10 лет назад. Вторую мы купили в браке с участием маткапитала, поэтому выделили там доли всем членам семьи: мне, супруге и обоим детям. Доли не равные, а в соответствии с размером маткапитала. Живем мы в первой квартире, а вторая простаивает.

Сейчас мы решили переехать в другой город и купить квартиру там, поэтому надо продать какую-то недвижимость в родном городе. Логичнее было бы продать первую квартиру, но там прописана и живет теща плюс мы. Дети ходят в школу и садик рядом. К тому же эта квартира стоит дешевле, чем вторая.

А во второй квартире есть доли несовершеннолетних. Опека выставляет вполне понятные, но не очень реализуемые требования к продаже квартиры. Также хочется избежать трудностей, связанных с долями несовершеннолетних, при покупке недвижимости в новом городе.

Внезапно пришла идея обменять доли детей во второй квартире на доли в первой с учетом фактической площади и стоимости. От опеки мы получили предварительное устное согласие на сделку: дети продолжат владеть имуществом, доля в натуральном выражении увеличится. Дополнительно опека хочет, чтобы мы положили деньги от продажи долей детей в квартире на их счета.

В итоге во второй квартире не будет несовершеннолетних собственников, а значит, ее можно спокойно продать. То, что в первой квартире появятся доли детей, фактически означает перенос сложностей на будущее. Но мне кажется, это самое разумное решение.

  1. Насколько схема с обменом долями рабочая?
  2. Каким договором лучше оформлять обмен?
  3. Какие есть еще варианты в нашей ситуации?

Схема обмена долями в вашем случае самая удобная и безопасная. Но даже если у вас есть предварительное устное согласие опеки, не факт, что, когда вы принесете документы, они все согласуют. Возможно, придется идти в суд.

В опеке вам нужно будет получить согласие именно на договор мены долей, а не на договор дарения, купли-продажи или какой-то еще. Расскажу, какая сложилась судебная практика, какие претензии к схеме обмена долями могут быть у опеки и почему другие схемы хуже.

Какие могут быть препятствия для обмена долями

Маткапитал дается в том числе для того, чтобы семья улучшила свои жилищные условия. Причем полагается он всей семье, а не только детям, рождение которых дало право на маткапитал. Поэтому если у семьи уже было другое жилье, то органы опеки и суды не разрешат продавать доли детей в одной квартире с условием, что родители подарят детям доли в другой. Считается, что из-за этого в семье станет меньше недвижимости, что противоречит идее улучшения государством жилищных условий семей с детьми. То есть, по сути, все будет выглядеть, как будто родители обналичили маткапитал. А это уже мошенничество.

Схема обмена долями рабочая как раз потому, что в результате сделки интересы детей и семьи в целом не пострадают: пока вы ничего не продаете, а только меняете, причем в пользу детей. Но проблема в том, что любые действия с детскими долями в недвижимости нужно согласовывать с опекой — и обмен в том числе.

Органы опеки в течение 15 дней рассматривают заявление родителей о выдаче разрешения на сделку с детскими долями. И если они решат запретить такую сделку, то должны будут письменно мотивировать запрет.

Например, органы опеки могут запретить обмен долями, сославшись на то, что возмездные сделки между детьми и близкими родственниками запрещены. Такими родственниками, по мнению органов опеки, являются не только родители детей, но и бабушки, дедушки, тети и дяди. То есть если бы вы выделяли доли детей не в своей второй квартире, а в квартире дедушки или бабушки, то ситуация была бы такая же.

Но запрет можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Судьи по этому поводу высказываются единодушно: главное, чтобы защищались жилищные права детей и семьи, а не соблюдался формальный запрет на сделки между родственниками. Органы опеки не могут произвольно запрещать людям распоряжаться их имуществом.

Так, в Московской области отец владел большой квартирой единолично, а второй, поменьше, — пополам с несовершеннолетним сыном. Обе квартиры были двухкомнатными. В какой-то момент семья решила продать вторую квартиру. Чтобы продать было легче, сына решили исключить из числа ее собственников через договор мены.

Но опека запретила отцу и сыну меняться, и спор попал в суд. Суд решил, что опека не может произвольно запрещать сделки с недвижимостью детей. Важно, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились и чтобы у него не стало меньше метров. А эти условия выполнялись: кадастровая стоимость первой квартиры была выше. Суд обязал опеку выдать согласие на договор мены.

Другая история — из Сыктывкара. Родители хотели поменять долю несовершеннолетней дочери в трехкомнатной квартире на целую однокомнатную квартиру маминой сестры. Опека согласия на сделку не дала из-за родственных связей. Суд первой инстанции поддержал городскую администрацию: мол, хотя сделка и улучшила бы жилищные условия ребенка, но сделки несовершеннолетних с близкими родственниками родителей запрещены.

Родители не отчаялись и подали апелляционную жалобу. Верховный суд Республики Коми обязал администрацию повторно рассмотреть заявление родителей и просил учесть конкретные обстоятельства сделки. Думаю, что со второй попытки семье повезло.

Иногда бывает, что опека не против, но Росреестр отказывается регистрировать сделку. И тогда родители тоже идут в суд.

Например, в Ленинградской области у матери и двоих детей было по 1 /3 в маленькой двушке. Они поменялись с родителями отца детей: бабушка с дедушкой отдали им четырехкомнатную квартиру на троих, а взамен получили двушку и сертификат на материнский капитал. Органы опеки согласовали и использование маткапитала, и обмен 2 /3 детские доли в одной квартире на 2 /3 в другой.

Однако Росреестр отказался регистрировать сделку, поскольку она была между детьми и близкими родственниками. Суд решил, что по этому основанию приостанавливать регистрацию перехода права нельзя, и велел Росреестру перепроверить документы еще раз. Новых дел с участием семьи суд не рассматривал, так что со второго раза наверняка удалось поменяться квартирами.

Почему лучше не дарить доли

Если у семьи несколько квартир, родители могут просить органы опеки разрешить продать квартиру с детскими долями в обмен на обязательство подарить детям доли в другой квартире. Формально это делается, чтобы соблюсти правило о безвозмездности сделок несовершеннолетних с родственниками.

В каких-то случаях все проходит хорошо: родители продают одну квартиру, дарят детям доли в другой и живут дальше. Но иногда все проходит не так гладко.

Родители дарят детям доли во второй квартире и идут в опеку за разрешением продать первую. Опека отказывает: дарение — безвозмездная сделка и не может совершаться под условием, а значит, родители не могут требовать от детей что-то взамен. Раз подарили — значит, теперь у детей будет больше метров.

Суды в большинстве случаев поддерживают органы опеки и считают отказы в продаже законными. Так в семье оказывается две квартиры, которые невозможно продать.

– Слышала, что после погашения ипотеки материнским капиталом выделить долю детям можно в денежном эквиваленте. Действительно ли это так?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Ирина Малышева:

Нет, это не так. Закон устанавливает обязательное оформление приобретенного с использованием средств материнского капитала жилого помещения в общую собственность родителей и детей, в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих. Замена доли в жилом помещении денежной компенсацией законом не предусмотрена.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы имеете в виду, что вместо выделения долей детям можно выдать им сумму материнского капитала, например, на блокированный счет, то, скорее всего, нет. Материнский капитал выделяется на улучшение жилищных условий, и результатом этого улучшения может быть только приобретение детьми долей в недвижимости. Вы можете попробовать договориться с Пенсионным фондом и органами опеки, но вряд ли.

Если Вы имеете в виду, что можно ли выделить доли соответственно сумме материнского капитала – то да, можно. Размеры долей, которые Вы обязаны выделить после погашения ипотеки или просто при применении маткапитала, не регламентированы законом. Мой совет – выделяйте по маленькой доле, например, 1/10, или 1/20, чтобы впоследствии проще было совершать какие-нибудь обменные операции с квартирой.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Погашая ипотеку средствами материнского капитала, Вы даете обязательство Пенсионному фонду выделить доли детям в жилье уже после выплаты ипотеки. При этом, например, если квартира стоила 2 млн рублей, а средства маткапитала составили 450 тысяч рублей, то Вы можете выделить долю детям не по 1/4 в праве собственности, а по 1/10 (допустим). Это платная услуга, необходимо будет обращение к нотариусу за заверением документов, а также оплата государственной пошлины в размере 2 тысячи рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: