Номинальный счет в втб при покупке квартиры

Обновлено: 24.04.2024

Продаем квартиру. У покупателя ипотека от ВТБ, используется аккредитив для оплаты второй части суммы (кредитной).

Не часто совершаю такие сделки , поэтом настораживают некоторые части ДКП которые предлагает банк, а точнее больше даже комментарии сотрудников банка:

Условием исполнения аккредитива, является предоставление с в исполняющий банк документов перечисленных в данном пункте и отвечающих требованиям настоящего догвоора:

1.1 оригинала или нотариально заверенной копии ДПК с отметкой регистрирующего органа о госдуарственной регистрации перехода прав собственности на обьект недвижимости к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу кредитора, оригинала или нотариально заверенной копии передаточного акта

1.2 оригинала выписки из ЕГРН подтверждающей регистрацию прав залога (ипотеки)

1.3 копии расписки регистрирующего органа , подтверждающей предоставление в указанный орган закладной

По п. 1.1 требование логично ,будет лишний экземпляр , если покупатель "забудет" его передать в банк я смогу предоставить копию со своего, заверив его нотариально .

По п.1.3 уже сложнее, так как закладная будет присутствовать скорее всего только в описи-расписке покупателя, а не в моей. Т.е. нужно будет сразу просить сделать копию, на поаде документов на регистрации.

А вот с п.1.2. (со слов сотрудников ВТБ вообще странная ситуация), нужная форма выписки ЕГРН якобы будет доступна только ПОКУПАТЕЛЮ(новому собственнику), т.к. там содержатся персональные данные. И я этот документ могу получить только у покупателя.

Не могу заказать в МФЦ , и т.д.

Т.е. если покупатель , "забудет" отнести документы в банк , я не смогу получить деньги, и мне придется расторгать договор через суд?

Это нормальные условия раскрытия аккредитива или так только ВТБ выделяется?

Какой смысл в аккредитиве, если для его раскрытия продавец все равно зависит от доброй воли покупателя, а не от факта исполнения обязательств продавцом ?

ВТБ и экосистема недвижимости «Метр квадратный» (входит в группу ВТБ) предлагают новый онлайн-сервис для покупки квартир. Клиенты смогут оплатить приобретение жилого объекта без посещения банка и офиса застройщика, полностью в цифровом формате. Росреестр зарегистрирует сделку в электронном виде. Услуга доступна для всех регионов России.

Сервис безопасных расчетов — бесконтактная альтернатива банковскому аккредитиву для сделок с ДДУ. После подписания договора покупатель квартиры переводит застройщику средства онлайн, не посещая при этом офис банка или продавца жилого помещения. Перевод возможен как через онлайн-сервис любого банка, так и по пластиковой карте. Новая услуга позволяет проводить сделки с недвижимостью, в том числе с использованием ипотечных средств. Застройщик получает деньги на расчетный счет сразу после регистрации ДДУ, в случае проектного финансирования — на счет эскроу покупателя недвижимости.

«Метр квадратный» обеспечивает подключение застройщиков к новому сервису в максимально короткие сроки — за один день. Партнеру системы останется только внести в ДДУ клиента новый способ расчета за недвижимость. Для подключения к сервису безопасных расчетов застройщику достаточно оформить заявку по телефону 8 (495) 103-93-09, после чего доступ к услуге будет открыт.

«В условиях, когда из-за коронавируса необходимо сократить личные контакты и посещение офисов, мы предлагаем удобный и безопасный сервис для моментальной оплаты покупки квартиры. Клиенту необходимо только подписать договор с застройщиком, что у многих уже давно можно сделать удаленно, после чего деньги поступят на счет, — комментирует генеральный директор экосистемы „Метр квадратный“ Вячеслав Дусалеев. — Мы понимаем, как сейчас важно поддерживать продажи недвижимости с помощью онлайн-сервисов и предлагаем услуги, которые помогут не только розничным клиентам, но и профессионалам рынка — застройщикам, риелторам и другим игрокам».

Экосистема недвижимости «Метр квадратный» — проект инновационного развития ВТБ в сфере недвижимости. Клиентам уже доступен поиск жилых объектов, раздел покупки и аренды недвижимости, ипотечное кредитование, конструктор документов, сервис безопасных расчетов с застройщиками, электронная регистрация в Росреестре и услуги по ремонту.

В дальнейшем платформа объединит в себе все сервисы для покупки жилья: от поиска вариантов и регистрации сделки до организации ремонта и переезда в новую квартиру. Проект позволяет всем игрокам рынка быть представленными на одной площадке, а клиентам — решать все жилищные задачи в режиме одного окна. В планах компании привлечь к новой экосистеме около 10 млн пользователей.

Эксперты ВТБ предупреждают клиентов, что на фоне текущей рыночной конъюнктуры возможно увеличение мошеннической активности, и рынок недвижимости не станет исключением. С целью защиты интересов клиентов специалисты банка рассказали о том, как обеспечить финансовую безопасность при проведении сделок.

Клиентам, которые в ближайшее время хотят приобрести объект у застройщика, эксперты ВТБ рекомендуют проверить, как давно он работает на рынке и насколько крупным является его бизнес. Представители банка советуют изучить, насколько устойчивой является компания — например, как она прошла предыдущие сложности на финансовых рынках, в том числе — во время пандемии.

Стоит также убедиться, что застройщик предлагает покупку именно через эскроу-счет. Если совершение сделки предполагается по другой схеме, обязательно попросите предъявить заключение о соответствии критериям.

Также нужно проверить, размещена ли информация о застройщике и объекте в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Следует оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее. Если будут отодвинуты сроки сдачи проекта, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки, напоминают эксперты ВТБ.

При покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется выяснить, не была ли проведена ее неузаконенная перепланировка — это можно сделать, сравнив технический паспорт с текущим состоянием. Стоит убедиться в том, что продавец рассчитался с долгами по коммунальным услугам и капитальному ремонту, или, при их наличии, учесть данные расходы в цене сделки. Следует обговорить с продавцом, что останется в квартире на момент ее передачи покупателю, и составить опись имущества.

Кроме того, в ряде случаев при покупке квартиры на вторичном рынке существует риск предъявления требований со стороны третьих лиц — родственников продавца или предыдущих собственников. Чтобы избежать вероятных сложностей, эксперты ВТБ рекомендуют воспользоваться инструментами, позволяющими защитить сделку. Такие продукты предлагают страховые и некоторые специализированные компании.

При выборе недвижимости стоит руководствоваться принципом "доверяй, но проверяй". Поэтому эксперты банка призывают потенциальных покупателей квартир внимательно проверять информацию в объявлениях и не доверять подозрительным звонкам, во время которых могут пообещать приобретение квартиры на излишне выгодных условиях. Подобные схемы могут быть мошенническими — к примеру, от имени риелторского агентства клиенту могут предложить вариант покупки квартиры, выслать информацию о ней на почту и попросить перечислить деньги якобы на первый взнос. ВТБ рекомендует не совершать никаких финансовых действий до момента, пока клиент самостоятельно не увидит объект недвижимости, не изучит все необходимые документы и не проверит их.

Максимально обезопасить финансы помогут профессионалы. Поэтому банк советует проводить операции, особенно на вторичном рынке, только с помощью проверенных площадок и не пренебрегать услугами профессиональных риелторов. Например, при совершении сделок с помощью группы ВТБ клиентам доступна полная проверка недвижимости и ее истории, в том числе надежность застройщика, размещение информации о компании и приобретаемом объекте в единой информационной системе жилищного строительства, оценка сроков и динамики производимых работ, возможная перепланировка квартиры. Кроме того, группа ВТБ проведет юридическую проверку недвижимости. Специалисты изучат информацию по предыдущим сделкам с объектом, проверят все документы, подготовят отчет о рисках и дадут рекомендации по их устранению. Проверка проводится по любым типам недвижимости с кадастровым номером. Для обеспечения финансовой безопасности сделки клиентам группы ВТБ доступен сервис безопасных расчетов.

Клиентам, планирующим продать недвижимость в ближайшее время, представители банка советуют аккуратно управлять ценой объекта и не завышать ее. Завышенная стоимость может привести к увеличению времени экспозиции вашего объявления, на что могут обратить внимание при оценке квартиры.

При проведении альтернативной сделки (как и любой другой) эксперты советуют обращать внимание на гражданство ее участников, в некоторых случаях могут потребоваться дополнительные юридические действия. При этом важно, чтобы были проверены все сделки в "альтернативе", так как при срыве даже одной транзакции "разваливается" вся цепочка, а это может обернуться потерей и времени, и денег.

А что Вас смущает в этой схеме расчетов? Сбер сам проверяет информацию о регистрации сделки и переводит Вам деньги.
И почему Вы считаете, что "Сам договор купли-продажи в основном заточен в защиту покупателя"? Это зависит только от того, насколько грамотно и продуманно прописаны его условия.

Спасибо! Дали стандартный договор от Сбербанка. А какие могут быть нюансы, что ЦНС не перечислит деньги или покупатель получит Выписку о регистрации и на этом все? В договоре об этом ничего не сказано.

Доброе утро. Это относительно новый способ взаиморасчётов. ООО "ЦНС" - это посредник и в тоже время дочка Сбербанка. Его суть заключается в том, что покупатель зачисляет деньги на счёт этого посредника, а он после регистрации перехода права собственности, перечисляет деньги на счёт продавца. При этом ЦНС делает сам запросы в Росреестр ежедневно, и если регистрация прошла, то не дожидаясь документов с отметкой о регистрации, перечисляет деньги продавцу. Смысл почти тот же, что и при расчётах через аккредитив или ячейку.

Спасибо! А какие гарантии у продавца, что если покупатель получит выписку о собственности, он может на этом и успокоиться)

Я ответил ниже. Но в ДКП нужно включать пункт о том, что он считается исполненным при соблюдении сторонами следующих условий:
- передачи денег, что подтверждается выпиской по счёту/распиской продавца;
- подписанный акт приёма-передачи.
Пункт гораздо ёмкий, я лишь описал его суть. Не буду Вас пугать, проблем пока с ЦНС не возникало, но чисто теоретически, если не перечислит, значит будете судиться. Точно такие же гарантии и при аккредитиве или при взаиморасчётах через ячейку - если банк не раскроет аккредитив или не откроет доступ к ячейке.

Ничего страшного в этом нет. Провел несколько сделок с использованием номинального счёта, выступая как со стороны покупателя, так и продавца. Все было нормально. Продавцам деньги переводили даже раньше, чем они получали документы о продаже,

Отвечать за гарантии третьего лица не в нашей компетенции, но по условиям договора с ЦНС, ЦНС обязан перечислить деньги. В договоре купли-продажи указывается, что взаиморасчёты производятся через ЦНС с указанием номера счёта продавца. Расписку пишут на сделке, чтобы потом не тратить на это время, а после регистрации и при встрече сторон, ставится дата и подпись. Но опять же расписка не нужна, т.к. взаиморасчёты производятся по безналу. Но, если они её так уж хотят, то напишите, но отдать её следует только после зачисления средств на Ваш счёт.

Содержание примерно следующее, только договор долевого участия и участника ДДУ нужно заменить:
"Расчеты по договору участия в долевом строительстве Объекта недвижимости производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка», открытого в Московском банке ПАО Сбербанк, бенефициаром по которому является участник долевого строительства;
перечисление денежных средств в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению участника долевого строительства после государственной регистрации в установленном действующим законодательстве порядке договора участия в долевом строительстве, а также государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в силу закона в пользу Банка, по следующим реквизитам: . "

Приобретение недвижимости случается не так уж и часто. По статистике, большинство россиян участвуют в таких сделках в среднем один-два раза в жизни. Способов для расчетов несколько, с помощью экспертов мы перечислили основные и выяснили, в каких случаях уместен каждый из них.

Вид платежа

Достоинства

Недостатки

Возможность рефинансирования, безопасность за счет использования эскроу-счетов, шанс не откладывать покупку

Переплата из-за начисления процентов

Быстрое решение финансовой стороны сделки

Низкий уровень безопасности, сложность получения разом столь большой суммы

Отсутствие необходимости выплачивать проценты

Непросто договориться о таком способе; схема может быть невыгодна продавцу: он получает деньги не сразу

Возможность оформления услуги ответственного сейфового хранения

Низкий уровень безопасности, проблемы при получении денег в непредвиденных ситуациях

Простота и надежность

Зависимость от положения банка: в случае отзыва лицензии деньги вернуть сложно

Удобство: в одном месте можно сделать сразу два дела

Риск отзыва лицензии у нотариуса или риск столкнуться с мошенничеством

Комфортный безналичный способ расчетов

Ряд ограничений, не исключены проволочки

Проблему продажи старой квартиры берет на себя компания

Риск продать квартиру по невыгодной цене

На первичном рынке недвижимости существует три основных формы расчетов, причем все они безналичные (то есть деньги поступают на счет девелопера): ипотека, единовременная оплата и рассрочка.

Ипотека

Доля ипотечных займов в структуре сделок в зависимости от класса жилья варьируется от 30 до 80%. Здесь применяется аккредитивная форма оплаты (подробнее об этом ниже), когда деньги поступают на безотзывный безакцептный аккредитив в банке и переводятся на счет застройщика только после того, как право собственности на недвижимость перейдет клиенту.

Основной минус ипотеки — выплата процентов, размер которых зависит от выбранного банка, но в результате выливается в существенную сумму сверх стоимости купленной недвижимости. Ипотечный кредит можно рефинансировать в другом банке, снизив процент по кредиту.

Во всех проектах, получивших разрешение на строительство после июля 2019 года, используются эскроу-счета, на которые и поступают деньги покупателей, а застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию.

Более подробно об этой схеме читайте здесь .

Сервис ВТБ «Метр квадратный» тоже дает возможность проводить расчеты по ипотечным сделкам Банка ВТБ и любым не ипотечным сделкам с недвижимостью.

Сейчас сервис доступен при покупке квартир у застройщиков, где продавец объекта недвижимости или его представитель формируют договор на оказание услуг для покупателя – физического лица гражданина РФ.

Как пояснили в «Метр квадратный», после подтверждения регистрации сделки в Росреестре, происходит автоматическое перечисление денежные средства продавцу или на эскроу-счет, в зависимости от типа сделки. Дополнительных действий или посещения офисов для этого не требуется. Если по каким-либо причинам на регистрацию сделки в Росреестре потребуется больше времени, то это никак не повлияет на процесс расчетов по сделке, так как договор действует бессрочно. Для удобства участников сделки, предусмотрена возможность изменять условия и расторгать сделки в онлайн-режиме.

Сервис совместим с «бумажной» и электронной регистрацией (в том числе других платформ).

Единовременная оплата

Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму сразу. Основная сложность — единовременное наличие у покупателя полной суммы, которая требуется для оформления сделки.

Аналогичным образом рискует и продавец, которого попытается обмануть покупатель. В целом способ будет актуален лишь тогда, когда стороны имеют все основания друг другу доверять.

Рассрочка

Квартира находится в залоге до полной оплаты, а покупатель в течение определенного срока (как правило, одного года) вносит регулярные платежи. При этом клиент предварительно делает первоначальный взнос, размер которого составляет до 30% стоимости жилья.

Безусловным плюсом такой разновидности оплаты является отсутствие процентов (как в случае с ипотекой), причем платить покупатель будет не банку, а продавцу-застройщику.

Банковская ячейка

Анна Жукова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, напоминает о таком способе передачи денег, как банковская ячейка. Правда, по словам эксперта, этот способ теряет популярность — он стал менее безопасным. Раньше банки были более лояльны к условиям получения средств из ячейки: можно было прописать перечень справок и документов, который придется предъявить продавцу для получения денег из ячейки.

Деньги закладываются в присутствии обеих сторон сделки, поскольку обычная аренда банковской ячейки не подразумевает проверку подлинности отправленных в сейф купюр и их количества.

Но у банков есть отдельная платная услуга по проверке подлинности — за нее придется заплатить в среднем около 0,1% суммы (иначе банк будет отвечать только за хранение — предъявить претензии, если купюры окажутся поддельными, не получится). Чтобы гарантия безопасности сделки была выше, имеет смысл арендовать ячейку в тех банках, которые получают информацию о регистрации сделки онлайн.

«Есть еще один вариант — услуга ответственного сейфового хранения. Она стоит дороже, но представитель банка присутствует на закладке денег и составляет опись содержимого ячейки. И тут уже банк заинтересован проверить и количество заложенных денежных средств, и их подлинность», — уточняет собеседница Циан.Журнала.

В заключение Анна Жукова рекомендует заранее узнать, как удастся получить доступ к деньгам при возникновении непредвиденных ситуаций. Да, риск их возникновения невелик, но при таких крупных сделках полагаться на авось неразумно.

Аккредитивы По мнению опрошенных нами экспертов, это один из наиболее популярных (за счет простоты и надежности) способов расчета. Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы. Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи.

«Деньги покупателя списываются с его счета на счет аккредитива, где они будут заморожены в течение 30 дней или бо́льшего срока, в течение которого покупатель не вправе отозвать заявление на открытие аккредитива (если аккредитив безотзывной). Условием раскрытия аккредитива в пользу продавца, как правило, является предъявление в банк договора купли-продажи квартиры, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя. После этого банк перечисляет деньги продавцу».

Данила Савченко, генеральный директор Apple Real Estate

Главное, чтобы продавец явился в банк в течение срока действия аккредитива, иначе после его окончания деньги вернутся обратно на счет покупателя. Аккредитив считается достаточно безопасным способом расчетов. Основные риски связаны с отзывом лицензии у банка — это приведет к зависанию денег.

Депозит нотариуса Другой способ оплатить приобретение квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счет в банке, чтобы переводить на него деньги для расчетов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.

Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передает покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счет продавца.

Если нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, то он сам отслеживает регистрацию и совершает платеж без дополнительного обращения, отмечает генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.

Недостатки этого способа — риск отзыва лицензии у нотариуса или мошеннические действия с его стороны. Если покупатель не переведет деньги на депозитный счет, нотариальный договор придется расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.

Сервис безопасных расчетов Сбербанка

После того как появилась возможность подавать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде (электронная регистрация), Сбербанк запустил и начал активно использовать услугу «Сервис безопасных расчетов». Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платеж в пользу продавца, говорит Данила Савченко.

«Эта услуга доступна как ипотечным клиентам, так и клиентам, которым не нужен ипотечный кредит. Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Впрочем, есть ряд условий, при которых воспользоваться ею не получится: например, при покупке квартиры по доверенности, или если недвижимость оформлена в собственность до 1998 года, или если получателей денежных средств по договору больше двух», — подчеркивает эксперт.

С одной стороны, это достаточно комфортный безналичный способ расчетов. С другой, настораживает, что владельцем номинального счета является некое ООО (хотя оно и входит в группу компаний Сбербанка). Перевод и поступление денег на счет продавца иногда проходят с существенной задержкой.

Трейд-ин

Руководитель направления трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина напомнила, что существует и схема трейд-ин. Это относительно новая система управления продажами новостроек, которая набирает обороты у российских застройщиков.

«Большая доля жилья приходится именно на старый фонд. Проведя аналогию с автомобильным бизнесом, многие застройщики внедрили эту схему и у себя. Покупатель решает продать квартиру и обращается в специальный офис, где ему предлагают либо одновременный выкуп его квартиры и покупку новой, либо помощь в одновременной реализации старой квартиры и покупки новой. Некоторые компании предоставляют эту услугу бесплатно, некоторые дают скидку при покупке новой квартиры. Получается довольно выгодно», — резюмирует эксперт.

У каждого из упомянутых способов расчетов масса нюансов, о которых покупателям недвижимости лучше узнать на берегу — еще до совершения сделки. Поэтому вне зависимости от выбора схемы расчетов, внимательность и въедливость никогда не будут лишними.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: