Сбербанк не выдает закладную

Обновлено: 24.04.2024

Срок ипотечного кредита в России обычно составляет от 10 до 30 лет. За это время заемщик должен погасить задолженность, и выплатить проценты. На первый взгляд, все выглядит очень просто. Однако гражданам нужно учитывать некоторые нюансы при погашении ипотеки. Например, факт подтверждения полного закрытия займа и снятие обременений в отношении объекта недвижимости. Это поможет избежать проблем с кредитором. Попробуем разобраться, как вывести квартиру из залога, и какие документы следует брать в банке.

Окончательный платеж по ипотечному кредиту
Процедура возврата закладной
Погашение регистрационной записи об ипотечном кредитовании
1. Пакет документов
2. Сроки погашения
Окончательный платеж по ипотечному кредиту

Процедура закрытия ипотечного кредита осуществляется согласно графику платежей, который выдается заемщику при заключении договора. Должник вправе вносить деньги ежемесячно или производить досрочное погашение займа, в т. ч. единовременно. Единственное требование – нужно предварительно известить заимодавца. Это поможет избежать штрафных санкций банка. Способ уведомления обычно оговаривается в договоре. Заемщик может позвонить в Call-центр или подать письменное заявление в отделении банка.

При досрочном закрытии кредита заимодавец осуществляет перерасчет суммы долга. Обновленный график платежей отображается в личном кабинете клиента. При внесении последнего взноса по ипотеке заемщику нужно выполнить следующие действия:

Уточнить в банке остаток задолженности по кредиту. Данные нужно уточнять на дату совершения операции. Для этого есть несколько причин. Например, заемщик допустил просрочку по предыдущему платежу и ему начислили пеню или, наоборот, на счет внесена большая сумма. В результате остаток по кредиту изменился. Уточнить сумму долга можно в отделении банка или по телефону горячей линии.

Произвести выплату займа. Внести последний платеж можно любым доступным способом. Например, путем перечисления денег с карты или через терминал.

Повторно обратиться в банк для получения справки о закрытии кредита. Документ может быть бесплатным или платным. Заказать справку о полном погашении ипотечного займа и отсутствии претензий по кредиту можно сразу после внесения последнего платежа.

Наличие справки служит доказательством того, что заемщик выполнил свои обязательства перед заимодавцем. На документе должна быть подпись сотрудника банка и печать финансовой организации. Пример справки, выданной после выплаты ипотеки в Сбербанке.

Справка должна содержать дату последнего зачисления средств, реквизиты договора ипотеки и личные данные заемщика. Дополнительно должна быть указана дата оформления и ФИО лица, выдавшего документ.

На заметку! Важно, чтобы справка содержала фразу о полном погашении задолженности по ипотеке и отсутствии претензий к заемщику со стороны банка.

Данные о качестве исполнения кредитных обязательств отображаются в БКИ. Наличие просрочек по кредиту может испортить кредитную историю заемщика. Если же данные в базу Бюро были внесены ошибочно, то их можно оспорить с помощью справки об отсутствии задолженности.

Процедура возврата закладной

Ипотека обычно выдается на покупку частного дома или квартиры в многоквартирном доме. Это имущество выступает в качестве обеспечения по кредиту. На объект недвижимости оформляется закладная. Она регулирует отношения между залогодателем и залогодержателем. Закладная содержит основные условия выдачи ипотечного займа.

Этот документ преимущественно нужен банку. Ценная бумага позволяет перезаложить имущество третьим лицам или продать объект недвижимости. Например, если должник будет не в состоянии обслуживать кредит.

На заметку! Передача объекта недвижимости новому кредитору не меняет первичные условия договора ипотеки.

После полного погашения кредита банк обязан вернуть оригинал закладной владельцу дома или квартиры. На ценной бумаге делается отметка о полном выполнении обязательств по договору ипотеки и отсутствии претензий со стороны заимодавца. А также указывается сумма платежа и дата его внесения.

Погашение регистрационной записи об ипотечном кредитовании

После выплаты кредита заемщику предстоит снять обременение с недвижимости. Для этого нужно будет обратиться в Росреестр по месту нахождения жилья. В отдельных городах документы можно подать через МФЦ.

Пакет документов

Заявителю нужно подготовить следующие документы:

Справка об отсутствии задолженности по кредиту. Документ изготавливается на фирменном бланке банка, должен иметь подпись уполномоченного лица и печать организации.

Закладная с отметкой о полном выполнении обязательств перед заимодавцем.

Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Форма документа закреплена в Приложении №3 к приказу Росреестра от 23.06.2020 № П/0210.

Доказательства уплаты госпошлины в размере 200 р. (ст.333 НК РФ). Пошлина уплачивается в том случае, если владельцу недвижимости требуется свидетельство без отметок об аресте.

Если ипотечный кредит выдавался без закладной, то стороны договора ипотеки должны подать в Росреестр совместное заявление о снятии ареста с квартиры. При обращении в МФЦ требуется явка сотрудника банка. При себе он должен иметь доверенность на представление интересов организации.

В отдельных случаях требуется решение районного или арбитражного суда о погашении регистрационной записи.

Сроки погашения

Погашение регистрационной записи производится в 3-дневный срок с момента обращения в Росреестр (ст.25 ФЗ «Об ипотеке»).

Получение выписки об отсутствии задолженности

Заказать выписку о полном закрытии кредита можно сразу после внесения последнего платежа. Например, на следующий день после зачисления денег на счет. Получить выдержку можно в личном кабинете заемщика или в отделении финансовой организации.

Получение закладной после погашения ипотеки

Выдача закладной производится по заявлению заемщика. Подать прошение можно сразу после единовременного погашения долга, закрытия кредитного счета и получения справки об отсутствии претензий финансового характера.

Снятие обременения с квартиры

После снятия ареста заемщик становится полноправным владельцем имущества и может совершать любые действия с недвижимостью. Например, продать дом или квартиру, оформить договор дарения или составить завещание.

Данные об отсутствии обременений по квартире появятся в Росреестре в течение пяти дней со дня обращения в орган регистрации прав.

Возврат страховой выплаты

Договорные отношения с банком заканчиваются сразу после внесения остатка долга по кредиту и снятия обременения с недвижимости. Квартира переходит в полное распоряжение своего владельца.

При этом бывший заемщик может получить частичный возврат страховки. Например, если он заплатил стоимость полиса, но так и не воспользовался деньгами из страхового фонда страховщика. Основанием для предъявления требований к компании является досрочное погашение ипотеки. Страховые компании обычно удовлетворяют просьбы о возврате неиспользованных денег. Однако иногда бывают исключения. Поэтому заемщику нужно внимательно изучить положения договора со страховщиком. В документе не должно быть запрещающих оговорок.

Если договор со страховщиком не содержит запретов, но компания отказывается выплатить деньги, тогда страхователю придется обращаться в суд за защитой своих прав.

Специфика использования материнского капитала

При наличии двух и трех детей родители вправе получить материнский капитал. Государственную помощь можно использовать на образование или улучшение жилищных условий. Например, в качестве первоначального взноса по ипотеке, для погашения тела кредита или процентов по займу (ст.10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ).

Выделение доли детям

Если при покупке квартиры в ипотеку используется материнский капитал, то оформление жилья осуществляется на всех членов семьи. При заключении договора ипотеки также учитываются интересы не рожденных детей. Например, если в будущем на свет появится еще один малыш, то владельцы должны будут произвести перераспределение долей в квартире.

По поводу размера долей закон не содержит каких-либо оговорок. Обычно имущество делится в равных частях между всеми членами семьи. При желании можно исходить из учетной нормы площади жилья на 1 человека. Метраж зависит от количества участников. На семью из 3 и более человек выделяется по 18 кв. м. общей площади помещения. Показатели могут отличаться в зависимости от субъекта РФ.

На заметку! Если площади помещения не хватает для выделения такого метража каждому члену семьи, то в качестве стандарта используют санитарную норму – 6 кв. м на человека.

Оформить доли нужно в 6-месячный срок с момента полного погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры. Способы выделения доли:

Договор о выделении долей по маткапиталу.

Решение суда. Например, если возник спор о величине долей.

Договор подлежит последующей регистрации в Росреестре. Орган регистрации выдает каждому владельцу свидетельство о праве собственности с указанием величины доли.

Когда невозможно использовать маткапитал

Нельзя использовать материнский капитал на покупку жилого помещения, признанного непригодным для проживания в нем людей, аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. Погашение кредита за такое жилье также не допускается.

Особенности долевой ипотеки

При оформлении доли в ипотеку существует несколько разных ситуаций:

Заемщик является собственником большей части квартиры. Ему нужно выкупить остаток помещения (1/4 или 1/12), чтобы стать владельцем цельного объекта недвижимости.

Гражданин является собственником части квартиры. Он хочет расширить территорию для проживания. Например, выкупить еще одну часть, чтобы стать владельцем двух комнат. Это также позволит ему выделить свою долю в натуре.

Заемщик не является собственником покупаемой части квартиры. Человек просто желает выгодно купить часть помещения.

В каждой ситуации действуют свои правила оформления ипотеки. При покупке остатка жилплощади объектом залога будет вся квартира. Если заемщик расширяет жилплощадь за счет покупки части помещения, то может потребоваться другое жилье для обеспечения кредита. В последнем случае ипотека выдается только на часть квартиры, выделенную в натуре.

Когда можно взять второй ипотечный кредит

Доступность ипотечного кредита зависит от платежеспособности заемщика. Если первый займ был полностью погашен, то подать заявку на повторный кредит можно практически сразу после снятия обременения с квартиры. Так как она может выступать в качестве обеспечения по кредиту.

Если первый займ еще не погашен, тогда кредитор будет исходить из величины долговой нагрузки на заемщика. Совокупные платежи по кредиту не должны превышать 40% от общего дохода претендента.

Банки также учитывают кредитную историю и возраст заемщика, наличие или отсутствие просрочек по займам, размер первоначального взноса по ипотеке и качественные характеристики приобретаемой в ипотеку квартиры.

А вот условия выдачи нового кредита могут отличаться в банке. Например, если первая ипотека была оформлена по государственной программе, то новый кредит будет выдан на общих условиях. То есть без господдержки.

Возможные проблемы

Проблемы могут возникнуть на любом этапе взаимодействия с банком. Поэтому нужно быть внимательным при оформлении документов и соблюдать сроки внесения платежей на любом этапе погашения кредита. Например, если заемщик планирует досрочно погасить займ, то нужно об этом уведомить кредитора. Сроки и способы подачи извещения оговариваются в договоре ипотеки. Это может быть устная или письменная форма. Несоблюдение процедуры может привести к тому, что поступившие на счет деньги будут списываться ежемесячно. Следовательно, досрочное погашение кредита не произойдет.

Внесение всей суммы долга по кредиту без уведомления кредитора также может стать поводом для начисления пени.

Не менее важный пункт – снятие обременений. Заемщику не стоит затягивать с решением этого вопроса. Иначе он не сможет распоряжаться жильем по своему усмотрению.

Дополнительная информация

После внесения последнего платежа нужно закрыть расчетный счет. Иначе банк будет начислять плату за его обслуживание. Лучше сразу предотвратить возможные расходы.

Для оформления долей на детей в 2022 году родителям дается шесть месяцев с момента полного погашения долга и снятия обременения в Росреестре. В случае пропуска этого срока выделение долей происходит в судебном порядке. Отказ от выделения долей детям или затягивание этого вопроса может стать поводом для возврата денег в ПФР или привлечения родителей к уголовной ответственности.

Вместо вывода

Договор ипотеки отличается продолжительным сроком кредитования и сложностью оформления имущественных прав на недвижимость. Заемщик становится полноправным владельцем квартиры после полного погашения долга по кредиту и снятия арестов. Процедура подразумевает оформление разных документов и поочередное обращение в несколько организаций. Заемщик должен выплатить кредит, получить справку об отсутствии претензий со стороны банка и подать документы в Росреестр. В отдельных случаях родители обязаны выделить доли и зарегистрировать право собственности на каждого ребенка. Забыть о бумажной волоките и рисках потери имущества можно только после внесения изменений в ЕГРН о новом владельце или отсутствии обременений.

Ипотечный кредит позволяет заемщику улучшить свои жилищные условия, погашая долг перед банком в течение длительного времени. Кредитная организация, выдавая крупный кредит на большой срок платежеспособному клиенту, даже под высокий процент, рискует вероятными убытками. Единственная реальная возможность сократить опасность - получение залога в виде приобретаемого или уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Закладная и является документом, который обеспечивает залог.

Как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке?

Факт того, что имущество становится предметом залога, должен подтверждаться официальными документами. Закладная по ипотеке, оформленная специалистами "Сбербанка", заверенная подписью заемщика и получившая регистрационный номер в службе государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, является одним из таких документов. В течение срока действия ипотечного договора закладная будет стоять на страже интересов кредитора и мотивировать заемщика на выполнение взятых обязанностей в срок в полном объеме.

Следует иметь в виду, что ответственность за оформление лежит на залогодателе, хотя составляется и хранится залогодержателем. Поэтому кредитуемый должен знать порядок ее оформления.

Какие документы нужны для оформления закладной по ипотеке в Сбербанке?

Закладная содержит данные кредитного договора и параметры залоговой недвижимости, поэтому для ее оформления необходимо подготовить оригинальные документы и их копии:
1. гражданский паспорт претендента на ипотечный заем, и всех лиц, которые будут являться собственниками долей в залоговом жилье;
2. технический паспорт, выданный бюро технической инвентаризации, который отражает основные характеристики жилья и его состояние;
3. выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающую факт юридической чистоты недвижимости;
4. экспертное заключение о рыночной цене помещения, составленное независимым учреждением, имеющим лицензию;
5. согласие супруга на залог, заверенное нотариусом или брачный договор, свидетельствующий о том, что супруг или супруга не имеют права собственности на данную недвижимость;
6. договор ипотечного кредитования, заключенный между залогодателем и подразделением "Сбербанка".
В зависимости от суммы кредита, вида недвижимости и статуса собственников данный перечень может дополняться другими официальными бумагами, которые потребует кредитный менеджер.

Закладная на дом или квартиру, подписанная заемщиком и представителем "Сбербанка", заверенная печатями передается в Росреестр с заявлением, составленным от имени залогодателя о необходимости регистрации сделки. Предварительно заинтересованное в получении кредита лицо, оплачивает государственную пошлину в размере 1000 рублей.

Оформить регистрацию можно через многофункциональный центр "Мои документы". При подаче документов должны присутствовать все собственники залоговой недвижимости, или это может быть нотариус с официальной доверенностью.

Оригинал закладной, которая составляется в одном экземпляре, с отметкой о регистрации отправляется в кредитный отдел "Сбербанка", где хранится весь срок действия ипотечного договора.

Сотрудники кадастровой палаты для архива делают дубликат закладной. В интересах залогодателя позаботиться об изготовлении копии документа, возможно, заверенного нотариусом.

Особенности оформления

В России при получении ипотеки закладная не является обязательным документом, но банк может предложить ее оформить в качестве дополнительной гарантии. Процедура оформления происходит одновременно с подготовкой кредитного договора. И пункты этих двух документов не должны противоречить друг другу.

Залогодателю следует внимательно отнестись к ознакомлению с документом, так как любая неточность или опечатка в залоговой может стать причиной проблемы при возникновении спорной ситуации. Потому что закладная по отношению к соглашению находится в приоритетной позиции.

Предметом залога может стать как ипотечная квартира, так и другая собственность, по стоимости равноценная сумме кредита.

Единой формы документа не существует, каждый банк разрабатывает собственную, но с образцом документа лучше ознакомиться заранее.

Исполнение некоторых требований является необходимостью:
1. подробное описание предмета залога;
2. внесение сведений о залогодателе и залогодержателе;
3. уточнение способа погашения долга с указанием точной даты;
4. наличие данных по условиям ипотечного займа: сумма, процентная ставка, сроки, платежные реквизиты;
5. в подписании участвуют все собственники недвижимости с одной стороны и официальный представитель "Сбербанка" с другой стороны.
Заемщик оформивший закладной договор не имеет права производить строительные работы в квартире, являющейся обеспечением ипотеки, без официального получения разрешения от кредитора.

Где хранится закладная?

Ответственность за хранение закладной несет залогодержатель, который может меняться при передаче ценной бумаги третьему лицу или продаже.

Утрата закладной по ипотеке

Потеря такого важного документа является редкостью. Но если это произошло, "Сбербанк" должен позаботиться о подготовке дубликата документа, в полном соответствии с оригиналом. Заемщику, который должен будет проверить и подписать этот документ, поможет убедиться в достоверности сведений, копия, сделанная с первоисточника.

Если после исполнения долговых обязательств и возврате заемщику дубликата с отметкой о погашении долга, появится ранее утерянный оригинал, он не будет иметь юридической силы.

Возврат и продажа закладной по ипотеке

Договорные условия для заемщика остаются прежними, так как изменить условия в одностороннем порядке невозможно. Единственное, могут поменяться платежные реквизиты получателя платежа.

В том случае, если залогодатель полностью погасил долг по ипотеке, держатель закладной, по закону "Об ипотеке", немедленно должен вернуть ему закладную с отметкой о погашении. Процедура возврата носит заявительный характер и может затянуться на неделю (месячный срок является максимально допустимым).

Погашенную закладную следует предъявить в учреждение Росреестра для снятия обременения и хранить вместе с другими документами по ипотеке.

Заемщики, погасившие или рефинансирующие ипотеку, столкнулись с задержками при получении из банков документов о снятии залога с недвижимости. Банки винят в проблемах Росреестр, не справляющийся с потоком после отмены самоизоляции

В Росреестре не ответили на вопросы РБК о сложностях со снятием обременения с ипотечных квартир. В пресс-службе ведомства лишь пояснили, что каждый случай выдачи электронных закладных нужно рассматривать отдельно, поскольку в процессе участвуют информационные системы Росреестра, банков и депозитариев. О бумажных закладных в своем ответе служба не упомянула.

23 марта МФЦ и отделения Росреестра во многих регионах изменили режим работы из-за пандемии коронавируса. Ведомство перестало вести личный прием граждан, а МФЦ можно было посетить по предварительной записи. В 59 регионах центры и вовсе приостанавливали работу и вернулись к обычному графику лишь в начале июня.

Как ситуацию описывают банкиры

Как не ошибиться, создавая собственную торговую марку

Сократить, заморозить: новая реальность PR-отделов российских компаний

От этих 40 акций избавились Баффет, Гейтс и другие гуру инвестиций: обзор

На Мосбиржу вернулись БПИФы на иностранные бумаги. Что делать инвестору

40% в год — уже норма: как живет Аргентина в условиях рекордной инфляции

Как участнику госзакупок отстоять свои права в период перемен: 5 советов

Поставки газа в ЕС падают. Что будет с акциями «Газпрома»

Будьте как мы: зачем Сoca-Cola сменила название в Китае на Ke Kou Ke Le

Собеседник РБК в крупном банке заметил, что в некоторых регионах существуют квоты на количество талонов для записи в Росреестр или МФЦ: «Не более двух талонов в неделю на одного сотрудника». По его оценкам, ситуация с закладными нормализуется только к концу года.

Проблемы ипотечных заемщиков связаны не только с очередями в органах регистрации, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «В ряде банков часть сотрудников сократили или отправили в вынужденный отпуск, и сегодня нехватка кадров может затруднять работу организаций», — пояснила она.

Для чего нужна закладная

Закладная — ценная бумага, позволяющая банку зафиксировать залог по ипотечному кредиту. Она удостоверяет и право кредитора на получение выплат по ипотеке от заемщика. Закладная может быть документарной и электронной.

Как правило, закладная составляется банком и подписывается заемщиком при выдаче кредита. Документ регистрируется в Росреестре. После погашения ссуды залог с недвижимости снимается в органах регистрации. Закладные также используются при оформлении сделок рефинансирования. Если клиент берет кредит в одном банке для погашения ипотечного долга в другом, закладная передается новому кредитору.

Чем грозят задержки с выдачей закладных

У первоначального кредитора нет финансовых мотивов задерживать выдачу закладной, ведь кредит уже погашен, считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Больше всего увеличение срока снятия обременения невыгодно клиентам, которые хотят рефинансировать ипотечный кредит. «В период, когда ссуда в первом банке уже погашена, но закладная еще не передана новому кредитору, ставка по кредиту, как правило, значительно повышается (в среднем на 2–3 п.п.). В этот период кредит рассматривается новым кредитором как беззалоговый и, соответственно, более рисковый», — поясняет аналитик.

Задержка при снятии обременения также не позволяет заемщику распоряжаться имуществом после погашения ссуды. Пока недвижимость находится в залоге у банка, владелец не может совершать сделки с ней без разрешения кредитора.

Закон «Об ипотеке» (102-ФЗ) не регламентирует сроки возврата закладной, а также сроки, в которые обременение снимается с заложенного имущества. «У крупных банков вроде Сбербанка и ВТБ действительно довольно долгий срок выдачи закладных, около 30 дней, однако это обычный порядок работы для таких банков. У других финансовых организаций, не таких крупных, объемы ипотечных сделок меньше, соответственно, закладные выдаются быстрее», — рассказала руководитель службы ипотечного кредитования агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Векшина.

«Клиенты либо сами забирают закладные после погашения кредита и идут в МФЦ, либо банк это делает за них», — объяснил Макаров и напомнил, что по бумажной закладной снять обременение дистанционно нельзя.

Какие изменения возможны после пандемии

«Пандемия COVID-19 показала, что основным трендом при оказании услуг является переход в электронный вид», — считает представитель Росреестра.

Сейчас лишь несколько банков в России регистрируют электронные закладные на ипотечную недвижимость, большинство — оформляют бумажные, поясняет Макаров: «Электронные закладные, несмотря на принятие закона в 2018 году, начали работать где-то полгода-год назад на сколько-нибудь значимых объемах».

Банк «Открытие», который столкнулся со сложностями при проведении операций с закладными, «в настоящий момент пилотирует сервис по электронной регистрации сделок». «В рамках сервиса предоставляется услуга по подаче обращения в Росреестр о погашении ипотеки», — сообщил представитель организации.

ВТБ также прорабатывает технологию дистанционного снятия обременения с залогов по ипотеке, сказал представитель банка. «В случае ее успешного пилотирования она будет масштабирована на всю сеть. Также ВТБ готовится уже в третьем квартале внедрить электронный сервис по снятию обременений с квартир для договоров без закладных», — обещал он.

Электронную закладную внедряет и банк «Ак Барс», хотя он не фиксировал проблем при проведении операций с такими документами.

Запуск такого сервиса в банке в среднем занимает шесть-семь месяцев, оценивает Макаров. Сейчас некоторые игроки рассматривают возможность перевода накопленного пула бумажных закладных в электронный вид, но пока этого никто не сделал.

Расхождения в информации в ипотечном договоре и закладной на квартиру могут стоить заемщику жилья. О чем нужно знать?

Закладная — гарантия для банка на случай неплатежеспособности заемщика: в случае, если тот перестанет вносить платежи, банк заберет квартиру себе. Разбираемся, как оформляется этот документ, какие права на недвижимость заемщика он дает кредитной организации, всегда ли он нужен, и как убедиться после выплаты кредита, что залог аннулирован.

Закладная на квартиру — что это

Закладная на квартиру — документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика. В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги. Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой — продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.

«Закладная — это разновидность ценных бумаг и упрощенная форма подтверждения наличия обязательств и факт ипотеки (залог недвижимости), — рассказывает старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков. — При наличии закладной, для взыскания задолженности с заемщика в случае просрочки займодавцу не требуется собирать пакет документов, подтверждающих все свои требования — его полностью заменяет закладная. Для добросовестного заемщика нет разницы, удостоверяется ли ипотека закладной или нет».

Кстати, если закладная оформлялась, а заемщик не справился с долговой нагрузкой и дело дошло до суда, решение будут принимать именно на основе закладной, а не ипотечного договора (согласно федеральному закону « Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому особенно важно проследить, чтобы все пункты обоих документов совпадали — в закладной не должно быть никаких дополнительных обязательств сверх ипотечного договора.

«Закон не требует обязательного оформления закладной при заключении договора ипотеки, однако банки активно используют эту возможность, поскольку этот инструмент выгоден прежде всего им. Как и многие другие ценные бумаги, закладные легко обращаются на рынке, они помогают банку привлекать клиентов для ипотеки, — говорит юрист Илья Бахилин. — Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой».

«При ипотеке без закладной обязательства заемщика также обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой). Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека (как в силу закона, так и из договора) также регистрируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН. Соответственно, получающий выписку из реестра видит, что объект недвижимости является предметом залога», — говорит Артем Комсюков.

Илья Бахилин подчеркивает, что выдавать ипотечные кредиты без закладной могут себе позволить лишь крупные банки. «В Сбербанке, например, не так давно была упразднена необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку за исключением некоторых случаев. В большинстве же случаев в других банках выдача закладной обязательна и получить ипотеку без нее не получится», — заключает Бахилин.

Если же закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи — документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.

Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
- паспортные данные;
- информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
- подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
- данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
- условия, на которых выдается ипотека.
Как оформить закладную на квартиру

Закладную оформляет банк вместе с остальным пакетом документов по ипотеке. Заемщику остается лишь прийти и подписать документ. Сейчас это можно сделать и дистанционно, в электронном виде. Единственный минус такого варианта — заемщику придется дополнительно получить электронную подпись. Она выдается в специальных центрах, аккредитованных Минкомсвязи, на ограниченный срок (обычно не более года) и стоит порядка тысячи рублей.

Документы для оформления закладной
- Паспорта всех, кто берет ипотеку.
- Справка 2-НДФЛ или иной документ, который подтверждает платежеспособность заемщика.
- Подтверждение права собственности на квартиру.
- Акт независимой оценки недвижимости.
- Техпаспорт и поэтажный план дома.
Список может быть шире в силу требований конкретного банка. Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.

Как проходит регистрация закладной на квартиру

Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.

Как банк использует закладную

Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.

Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.

Без согласования банк может:
1. Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
2. Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
3. Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.

«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».

Илья Бахилин, юрист:

— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.

Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.

Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.

В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.

Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.

Что делать с закладной после погашения ипотеки

Есть два пути развития событий.

Как проверить, что залог аннулирован

На сайте Росреестра по кадастровому, условному номеру или адресу. Или на сайте Госуслуг. Выбирайте в разделе «Мои объекты» заложенную квартиру и ищите заветный прочерк в строке «Сведения об ограничениях/обременениях прав». Электронную закладную Росреестр погасит сам.

Полный цикл получения ипотечного кредита – длительный и трудоемкий процесс. На каждом этапе потребуется подготовка объемного комплекта документов, посещение отделения банка, визиты в органы регистрации. После получения займа и оформления права собственности потребуется составить и зарегистрировать еще один важный документ – закладную. Принимая во внимание, сколько времени, сил и средств отнимает у заемщиков процесс подготовки справок и обращения в регистрирующие органы, Сбербанк старается упростить процессы на всех этапах сделки. Сегодняшний пост посвящён вопросу, как оформляется закладная по ипотеке Сбербанка, когда можно обойтись без нее.

Что это такое и зачем она нужна

Закладная по ипотеке Сбербанка нужна для закрепления прав кредитора на купленную квартиру. Выступает дополнительной гарантией исполнения обязательств.

Важно! Этот документ является ценной бумагой, составленной в пользу кредитора. Обязанность оформления закладной по ипотеке возлагается на заемщика.

Оформлять закладную можно только после получения права собственности на покупаемый с использованием кредитных денег объект. Таким образом, если приобретаемая квартира находится в новостройке, оформление будет отложено до момента введения дома в эксплуатацию. При покупке объекта по ДДУ в кредитную документацию будет внесен пункт об обязательном составлении бумаги в определенный период времени. Как правило, дается 12 месяцев с момента получения права собственности.

Для понимания сущности, необходимости составления и допустимых манипуляций с бумагой, в Федеральный закон внесена соответствующая глава. Далее для понимания важности составления бумаги обратимся к нормативному акту.

Законодательство

Законодательно значение закладной на квартиру по ипотеке в Сбербанке и у любого другого кредитора закреплено в 13 статье Федерального закона о залоге недвижимости. Нормативным актом определены следующие положения:
- Подтверждает права кредитора на своевременное получение выплат по займам. Если эта бумага есть, других подтверждений наличия кредита не требуется.
- Удостоверяет залог имущества, купленного с использованием ипотеки.
- Условия можно изменить по договоренности сторон.
Важно! Права кредитора можно дополнительно закрепить закладной, однако согласно законодательству оформление не обязательно. Решение о необходимости составления принимает банк.

Помимо ключевых параметров, статья определяет порядок оформления, возврата, иных манипуляций с закладной.

Содержание закладной

Сведения, которые обязательно должны содержаться в закладной по ипотеке Сбербанка, закреплены законодательно. Необходимой информацией является:
- Название обязательно должно включать слово «Закладная»
- Личные данные заемщика – паспортные, ФИО, номер СНИЛС.
- Основные сведения о договоре ипотеки. Обязательными являются номер, дата, город подписания.
- Если заемщик и собственник залога не одно лицо, информация о владельце закладываемого имущества также вносится в текст. Это актуально для нецелевых займов под залог недвижимости.
- Параметры предоставленного займа – сумма, период кредитования, график внесения платежей, общая сумма подлежащих уплате процентов, ставка кредитования.
- Основание права владения объектом залога.
- Цена, характеристики объекта – площадь, адрес расположения.
- Информация о государственной регистрации сделки купли-продажи и обременения в пользу Сбербанка.
- Подписи сторон.
- Отметки об иных обременениях при наличии.
Важно! Если в бумаге отсутствуют сведения, предусмотренные законодательством, но при этом есть название «Закладная», юридической силы она иметь не будет.

Как именно должен выглядеть бланк, законом не установлено. Основное требование – форма должна содержать все без исключения указанные выше пункты. По сути, сведения копируют условия кредитного договора. Составлением бумаги по всем правилам занимается банк.

Образец закладной Сбербанка по ипотеке

Как выглядит закладная по ипотеке, можно посмотреть здесь.

Образец позволит сверить составленный документ, найти недочеты и своевременно устранить их. После оформления закладной по ипотеке в Сбербанке, документ передается на государственную регистрацию.

Где посмотреть номер, дату и место регистрации закладной

Регистрационные данные – номер, дата, город – вносятся в бланк закладной. Номер содержит 13 цифр. Сведения о регистрации можно получить в отделении банка, предварительно написав заявление о необходимости предоставления этой информации. Чтобы точно не потерять номер, можно сделать фото ответа банка и сохранить его в электронном виде.

Порядок оформления закладной в Сбербанке в 2022 году

Далее детально разберем, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, рассмотрим ситуации, когда этот документ становится нужным, а когда без него можно обойтись.

Сбербанк отличается от конкурентов высокой технологичностью процессов на всех этапах сделки. Учитывая огромный клиентопоток, многие процессы переведены в дистанционный формат, от некоторых банк вовсе отказался для взаимного удобства.

Важные изменения и отмена закладных в Сбербанке

Сбербанк с конца прошлого года отменил для некоторых сделок необходимость оформления этой бумажной формы. Нововведение касается ипотеки на покупку жилья вторичного и первичного рынка. Решение, нужно ли оформлять бумагу по уже полученному займу, клиент может принять самостоятельно. Отмена составления документа не касается кредитов, выданных по военной ипотеке. Также в некоторых нестандартных ситуациях банк имеет право настаивать на оформлении.

Вместо бумаги составляется дополнительное соглашение к действующему кредитному договору. В банк для этого необходимо будет передать договор ипотеки. Подписать допсоглашение можно по уже полученным займам, если закладная еще не была оформлена в силу обстоятельств.

Отмена бумажного варианта позволит:
- Сэкономить время на государственную регистрацию.
- Ускорить снятие обременения после погашения займа. После внесения полной оплаты Сбербанк передаст информацию об этом в орган регистрации самостоятельно. Заемщику останется только ожидать СМС о том, что обременение снято. Займет процесс 14 дней.
Важно! С октября 2019 года Сбербанк перешел на оформление электронных закладных по ипотеке и вторичное жилье в рамках федеральной программы “Ипотека”. Исключение составила “Военная ипотека”. Теперь Сбербанк будет оформлять электронную закладную и передавать её в Россреестр удаленно без похода клиента туда и без необходимости готовить печатный документ.

Документы для оформления закладной

Далее подробно остановимся на процедуре оформления бумаги, если без этого не получается обойтись.

Необходимые документы для составления:
- Паспорта всех принимающих участие в кредитном договоре.
- Отчет об оценке квартиры. Оформлять его заново не требуется. Можно воспользоваться отчетом, предоставленным в банк для одобрения залога.
- Договор ипотеки.
- Документы по недвижимости – техпаспорт, экспликация, поэтажный план, выписка из Росреестра.
- Нотариально заверенное согласие супруги на сделку (если заемщик в официальном браке), брачный контракт при наличии.
Документы для закладной по ипотеке передаются в Сбербанк. Специалисты подготавливают форму, заемщик ставит свою подпись, со стороны кредитора подпись ставит лицо, наделенное полномочиями. После этого документ передается на регистрацию.

Стоимость и оплата госпошлины

Госпошлина за регистрацию составляет 2000 рублей для физического лица. Оплату можно внести несколькими способами:
- В кассе Сбербанка.
- Через платежные терминалы в МФЦ.
- На почте России.
- Через Сбербанк Онлайн.
После оплаты пошлины можно передавать комплект документов в Росреестр.

Для регистрации бумаги заемщик должен пойти в МФЦ совместно с представителем банка. Передать необходимо подписанную форму, комплект документов, подтверждение оплаты пошлины. Бумага составляется в одном экземпляре. После завершения процедуры забрать закладную могут только представители банка. Отметка о регистрации будет содержать уникальный номер, дату, название города, где проведена манипуляция.

Сроки изготовления и действия закладной

Законодательно срок подготовки бумаги не зафиксирован. Банк имеет право указать на необходимость подготовить документы к определенному моменту. Дальнейшие действия зависят от загруженности специалистов банка, занимающихся составлением формы. Заемщику по ипотеке не следует волноваться, если эти сроки затягиваются. В составлении документа заинтересован в первую очередь банк. Должник обязан своевременно вносить платежи по ипотеке, предоставлять необходимые для оформления документы.

Действовать бумага будет весь период выплат по ипотеке.

Где будет храниться закладная после оформления

Закон об ипотеке разделяет ответственность, связанную с закладными. Заемщик должен собрать документы, передать их в банк и орган регистрации. Сбербанк отвечает за то, где хранится закладная.

Регистрирующий орган делает копию для передачи в архив. Оригинал передается кредитору, где хранится весь срок действия кредитного договора.

Электронная документация находится в специальных защищенных электронных депозитариях.

Имеет ли право Сбербанк продать закладную и чем это грозит заемщику

Закладная определяется как ценная бумага. Из определения следует, что с ней можно проводить те же манипуляции – продавать, покупать, передавать другим кредиторам. Законом такие действия не запрещены.

Важно! На решение о продаже той или иной бумаги не влияет качество выплат по ипотеке, наличие просроченной задолженности. Сбербанк не обязан получать разрешение от заемщика на эти действия. Более того, даже уведомление о проведении манипуляции остается на усмотрение банка.

Уведомить заемщика о передаче его долга другому кредитору Сбербанк должен уже после совершения факта передачи банковской ценности. Для должника эти действия никаких негативных последствий не несут. Выплаты необходимо вносить на тот же счет, по тем же условиям. В любое время, вне зависимости от остатка долга, заемщик имеет право написать в Сбербанке заявление с просьбой указать, кому на текущий момент принадлежит его бумага. В редких случаях долг полностью переходит в другой банк, условия выплат останутся прежними.

Порядок действий с закладной после гашения ипотеки

Разберемся теперь, как получить закладную после погашения ипотеки.
1. Написать заявление с просьбой о выдаче.
2. Дождаться передачи документа.
3. Обратиться в орган регистрации для снятия обременения с квартиры.
Сбербанк самостоятельно передает сведения о полном погашении долга в орган регистрации. Выплатившему ипотеку нет необходимости подготавливать документы, обращаться в Росреестр. Снятие обременения занимает в среднем 30 дней по договорам, где закладная оформлялась, 14 дней – без.

Утрата закладной и восстановление

Несмотря на автоматизацию и упрощение множества процессов, не следует забывать про человеческий фактор. Банк или заемщик может потерять ценную бумагу. На этот случай законодательством предусмотрен определенный порядок действий. Подробнее остановимся на каждой ситуации.

Утрата банком

Сбербанк несет ответственность за документ, хранящийся у него. Если он по любым причинам оказывается утерянным после передачи в Росреестр, кредитор должен самостоятельно получить дубликат. Повторный документ должен содержать все сведения из утерянного. Дубликат выдает Росреестр.

Что делать если закладную потерял заемщик

Потерять ее заемщик может после того, как выплатил долг и получил на руки бумагу. Все остальное время ответственность за сохранность несет кредитор.

У заемщика есть три варианта развития событий.
1. Обратиться в орган регистрации для получения повторного документа. Учитывая специфику бумаги, это возможно сделать только совместно с представителями банка, если они пойдут навстречу заемщику.
2. Более простой вариант – одновременное обращение в Росреестр заемщика и представителей банка с заявлением о снятии обременения с объекта залога.
3. Если регистратор не посчитает возможным выдать дубликат, заемщику потребуется подавать иск с требованием о снятии обременения.
Действия при затягивании выдачи закладной Сбербанком

Случается, что кредитор после окончания оплаты долга по займу сразу не выдает на руки нужный документ. Согласно законодательству, это должно происходить незамедлительно. Сознательное увеличение срока выдачи является нарушением закона. За подобные действия Сбербанк можно привлечь к ответственности.

Если все же сложилась ситуация, когда кредитор длительный срок не выдает документ, помогут следующие действия:
- Написать в Сбербанке письменную претензию, получить регистрационный номер.
- Оставить обращение в Центробанк.
- Обратиться в суд.
Действенным способом заставить банк выполнить свои обязательства является оставление отзыва на специальных ресурсах, посвященных банкам в сети Интернет. Сбербанк тщательно следит за своей репутаций, на отзыв в открытом источнике можно получить ответ более оперативно, чем по обычной претензии. После оставления отзыва сотрудники связываются с заемщиком в течение дня для уточнения данных.

Выводы

Изложенную в посте информацию отражают следующие тезисы:
- Закладная – дополнительная гарантия выплаты ипотеки. Оформление этой бумаги выгодно банку.
- Для заемщика же процесс составления, регистрации, дальнейшего получения закладной создает дополнительные трудности.
- Сбербанк, отменив закладные по ипотеке, значительно упрощает процедуру. Это действие позволит банку привлечь новых клиентов.
- Учитывая то, что кредитор имеет право перепродавать ценности без согласования с должником, замена бумаги дополнительным соглашением избавляет заемщика от дополнительных трудностей.
Остались вопросы после прочтения? Запишитесь на бесплатную консультацию с юристами портала.Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: