Стоит ли сейчас продать квартиру и положить деньги в банк
Обновлено: 18.04.2024
Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, стоит ли вкладывать накопленные деньги в недвижимость. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.
👍 За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе
Анна Бессонова хочет купить квартиру за границей:
«Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 ₽, первоначальный взнос — 650 000 ₽. Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 ₽, а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.
Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.
В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.
Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время».
👎 Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования
Никита Попков разложил все по полочкам:
«Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.
Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.
Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.
На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.
Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям».
👍 За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом
Maksim Tcepelev следит за трендами:
«Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.
На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.
Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом».
👎 Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете
Evgeny Dorozhkin советует научиться инвестировать:
«Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 ₽ за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.
Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.
Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать».
👍 За: цены на недвижимость продолжают расти
Markuc Norman выбирает «реальный актив»:
«Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 ₽. Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.
Как-то сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. На пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?
Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо».
👎 Против: стоимость квартиры может и упасть
Michael Krutikov не поддерживает движение «зато своя»:
«У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.
При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции».
👍 За: никто не заберет вашу недвижимость
Maksim Shanaev убежден, что квартира — это навсегда:
«Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли».
👎 Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент
Viacheslav Ivanenkov знает, как отбирают недвижимость:
«Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.
Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.
Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры».
👍 За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги
Алексей Вдовин верит в светлое будущее:
«Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.
А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.
Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет».
👎 Против: квартира может перестать приносить доход
Tatyana Zakharova предлагает смотреть правде в глаза:
«Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.
Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции».
На заметку: как выбрать квартиру для инвестиций
Мы в Т—Ж сами не раз покупали квартиры и жалели о своем выборе. Хотим, чтобы с вами этого не случилось.
Наш курс поможет выбрать квартиру, чтобы выгодно вложить деньги или, если передумаете, жить там с семьей.
С помощью курса вы определитесь между новостройкой и вторичкой, найдете хороший район и дом, проверите продавца и разберетесь в документах.
Сейчас везде идет реклама о выгодных вкладах разных известных банков от 20 до 23% годовых.
В связи с этим у меня возникла мысль о возможном решении ряда своих жизненных проблем. Я одинокая мама особенного ребенка. Имею неплохую однокомнатную квартиру 48 м², в спальном районе. Не премиум класса, но близко. Продать можно за 3-3,5 млн Р . У нас в центре можно купить за эту стоимость убитую трешку.
У меня есть кредит и долги в размере 700 000 Р . Практически вся зарплата уходит на кредит 23 000 Р в месяц и кредитки (весь остальной доход ). Получается, что практически не на что жить.
Уже была мысль увольнения и банкротства. Но вот я подумала, а что если продать свою квартиру за 3,2 млн Р (среднее), выплатить кредиты и долги 700 000 Р , а 2 млн Р вложить в банк года на 2-3 под 21%.
Оставшуюся сумму потратить на реабилитацию ребенка. На сумму до 23 000 Р , которую я тратила на кредиты, можно в центре снять неплохую двушку. Не нужно будет тратить деньги на проезд на работу, а также на такси до реабилитационного центра — тоже существенная экономия.
Помогите, пожалуйста, разобраться. Может не все так радужно, как я представляю. Но не могу спать ночами все время пытаюсь найти выход из ситуации.
Свою почти премиум сдавайте, а что-нибудь подешевле снимайте. Разницу по ситуации или на погашение кредитов, или на еду. Плюс старайтесь договориться с банком о каникулах или каких-нибудь послаблениях - при текущей ситуации вполне может получиться. И никогда не продавайте единственное жилье! Деньги могут в один день просто обнулиться, хоть под 20% они лежат, хоть под 120%. Квартира останется и будет Вас кормить.
Вы не положите на 2-3 года под 21%, такие ставки только на краткосрок (1-3 мес).
Не стоит продавать единственное жилье. Ситуация сейчас нестабильная, и процент по вкладам могут снизить..
Мне кажется, инфляция будет намного больше этих 21%.
Продать единственное жилье и отнести деньги в банк в нынешней ситуации кажется какой-то авантюрой. Я бы искала менее рискованные варианты: например, свою квартиру сдать и снять что-то попроще, обратиться к кредитным каникулам. понятно, что это не решит проблему, но может дать небольшую передышку, чтобы собраться с мыслями
Вам никто не позволит продать квартиру в которой прописан ребёнок, больше скажу, её никто с таким обременением не купит в принципе, есле только не с дисконтом 50 %живите дальше, всё наладится, сейчас долги и кредиты вам на годик заморозят, пособие индексируют, а дальше видно будет.
Татьяна, здорово, что вы ищете пути решения непростой финансовой ситуации.
На текущий момент основная часть банков предлагает вклады под 22%- 24% до 3х месяцев. До 6 мес. под 22-23% я нашла только у двух банков. До 12 мес. вклады примерно под 9%-16% из-за текущей сложно прогнозируемой экономической ситуации. Если ставка ЦБ будет расти, то % по вкладам возможно увеличится, если ЦБ снизит ставку, то ставка по вкладам снизится.
На текущий момент я бы не советовала продавать недвижимость, цены очень динамично растут, на рынке высокий спрос и неразбериха. Может возникнуть ситуация, что вы получите задаток, будете готовиться к сделке, а выбранная вами квартира вырастит в цене, когда стоимость вашей уже будет зафиксирована.
Или арендодатель со временем значительно повысит стоимость аренды для двушки в центре, которую вы планируете снять.
Что можно сделать, например:
- если есть возможность можно пожить у близких родственников и сдать квартиру, чтобы иметь доп доход?
- можно узнать есть ли сейчас льготные программы по ипотеке и подходите ли вы под них. Тогда, вы сможете продать свою квартиру, погасить текущие долги под высокую % ставку и взять ипотеку на более длительный срок с меньшим платежом и большим первоначальным взносом (про программы я не узнавала).
- ждать снижения ставки ЦБ и ставок банков по кредитам, чтобы рефинансировать долги под меньший %, чем есть сейчас. Сейчас очень большие ставки по кредитам.
- узнать информацию о фондах, которые работают с семьями с особенными ребятами, возможно они смогут вам помочь с доп занятиями.
Когда стоимость недвижимости росла как на дрожжах, ни у кого не было вопросов, куда вкладывать свои деньги. Но что делать, если рынок топчется на месте уже который год? Как сохранить свои инвестиции в квадратные метры, чтобы их не съела инфляция?
Еще пока резиновая
Предположим, что у вас есть 12 миллионов рублей, на которые вполне реально купить серийную двухкомнатную квартиру в Москве. Ее можно будет сдать в аренду за 40 тысяч рублей в месяц плюс плата по счетчикам.
За обычную двушку в панельке придется отдать 12 млн руб. Фото: Мир Квартир
Вычитаем из этой суммы 5 тысяч рублей в среднем за месяц на квартплату. Получается итоговая сумма в размере 35 тысяч рублей ежемесячного дохода. После вычета подоходного налога это будет 365 тысяч рублей за год. Что составит 3,05% годовых от вложенной суммы.
Кроме того, не будем забывать, что недвижимость все-таки растет в цене. Пусть и не так быстро, как это было до двух последних кризисов. По итогам последних пяти лет рост стоимости квадратного метра на «вторичке» в Москве составил в среднем 4,8% в год.
Путем сложения выясняем, что средняя доходность инвестирования в столичную недвижимость получается в размере 7,85% годовых.
Разумеется, это «средняя температура по больнице», которая зависит от множества факторов. Таких, как тип выбранного жилья и его местоположение, периодичность различных кризисов и эпидемий, сумма инвестиций и так далее.
Но при правильном подборе квартиры и некоторой доли удачи эта доходность вполне достижима. И даже может быть выше.
Храните деньги в сберегательной кассе!
Рублевые депозиты таким размером ставки похвастаться уже не могут. Даже в сомнительных по надежности банках они опустились ближе к 6% годовых. А в рейтинговых и того меньше – на уровне 4% в год. Очевидно, что это ниже доходности инвестиций в квадратные метры.
Кадр из фильма «Иван Васильевич меняет профессию»
Поэтому в настоящий момент происходит отток средств из банковских депозитов на рынок недвижимости.
Также он идет из-за изменения порядка налогообложения банковских вкладов. С 2021 года проценты по депозитам свыше одного миллиона рублей будут облагаться подоходным налогом. Это делает их еще менее привлекательными.
В несколько более выгодном положении находятся вклады в валюте. И конкретно в американской. Несмотря на то, что проценты по ним исчезающе малы, сам курс доллара показывает стабильный рост. За последние 20 лет он вырос более чем в 2,5 раза. Это снова 7,85% годовых, что начинает наводить на определенные мысли.
Получается, что доходность московской недвижимости и доллара удивительным образом совпадают. Но не стоит искать здесь следы мирового заговора. Просто цены на столичное жилье быстрее всего реагируют на конъюнктуру рынка в целом.
После последовательного дефолта десятков банков в последние годы многие люди опасаются хранить деньги на депозитах. Валюту же родное государство может запретить в одночасье – смутные слухи об этом постоянно ходят. Но и получать по 40 тысяч в месяц с 12 миллионов в надежде на постепенный рост стоимости квартиры тоже не вариант.
Так что же можно сделать, оставаясь верным только проверенной временем и кризисами недвижимости?
Можно пытаться заработать на новостройках Москвы, приобретая квартиры на стадии котлована. Доходность будет выше. Но выше будут и риски все потерять. А также потребуются другие, более высокие суммы, с которыми можно начинать такие инвестиции.
Возможно, стоит обратить внимание на провинциальные областные центры, по данным портала «МИР КВАРТИР», показавшие быстрый рост цен на недвижимость после появления ипотечной программы «Господдержка 2020».
Не на те, где стоимость выросла на треть, т. к. высока вероятность отката назад. А на стабильные середнячки – Иваново, Томск, Брянск, Чебоксары, Тольятти, Магнитогорск и Челябинск, где цены на новые «однушки» выросли на 10-20%.
Например, в Челябинске на 12 миллионов рублей можно купить 8 однокомнатных квартир в новостройках, которые тут же можно сдать по 10 тыс. в месяц. Коммунальные платежи в таких квартирах не превышают 2 тысяч в месяц в среднем за год.
Чистый доход с 8 квартир после вычета подоходного налога составит около 670 тысяч в год, что прибыльнее Москвы почти в 2 раза.
Некоторые инвесторы выкупают целые стояки квартир в новых домах со 2 по 9 этаж, используя ипотечные деньги. Первоначальный взнос по такой квартире равен 230 тыс. рублей. И если позволяет официальный доход, на 12 миллионов рублей можно купить 50 квартир. При этом арендаторы будут оплачивать ипотеку за вас.
Немудрено, что на данный момент ни одной однокомнатной квартиры по программе «Господдержка 2020» на продаже в этом городе нет!
Это моя позиция, мой личный опыт работы с людьми разного калибра.
Но даже я не мог предположить, что найдутся люди, которые собираются сделать то, что написано в заголовке.
Да, люди собираются продать свои квартиры (не единственные, конечно же) и вложить быстро под 20-25 % годовых.
И это очень неглупые люди. По крайней мере у них есть вторая, третья недвижимость.
Почему это надо делать
Высокая цена продажи
Не могу знать аналитику всем регионам. Но в Москве нет еще падения цен. Есть падение предложения и спроса.
Но цены пока плюс-минус «дооперационные».
Так что при желании можно продать по относительно высокой цене
Ставка по вкладам
Да, это на 1-3 месяца, но мешает перезаключать договора или перекладывать деньги их одного банка в другой?
Отмена НДФЛ по вкладам на 2022 года принята Совфедом 23 марта ( ссылка на новость )
Это тоже весомый аргумент.
На 1 января 2022 года ставка была 8,5%. Это значит что необлагаемая сумам по доходу на вклады была всего 85 000 рублей. (спасибо за внимательность читателя Р. Б. )
При ставке в 20% годовых продлевая один раз 3 месячный депозит надо было положить всего 8 500 000 рублей, чтобы не попасть на налоги.
А с 7 месяца уже начинал капать налог.
Если говорить о Москве, то сумма 8 500 000 рублей, за которую можно продать сегодня квартиры. Она намного больше
Теперь красота! Хоть 20 миллионов закидывай на вклад и ничего не плати!
Почему не надо этого делать
Инфляция
Причем речь как про официальную, так и по реальную.
Вторая куда более важна, но она индивидуальна для каждого гражданина
На 100 рублей сегодня, скорее всего можно купить куда больше, чем через месяц. Вопрос – насколько больше.
Неизвестность в этом вопросе подрывает основы этой и подобных схем.
При этом недвижимость, при условии что у вас нет потребности в деньгах прямо сейчас, способна «поглощать инфляцию», вырастая в цене после кризисов.
Деньги в банке = не ваши деньги
Второй важный момент. Примеры Тинькоф который стал блочит счета людей, которые воспользовались ошибкой банка, наглядно показывает – деньги на счету в банке в любой момент могут быть вам недоступны.
А там еще и 115 ФЗ не сдает своих позиций.
То есть отдавая свои деньги банку под 20% вы принимаете на себя риск, что можете не получить эти деньги в оговоренный срок. Или никогда. Не только проценты, но и тело депозита.
Можно дискутировать на эту тему долго, но такой риск – хотите вы этого или нет –увы, существует.
Мелочи, что нельзя снять валюту или снять всего 10 000 долларов (если она у вас была до 9 марта) я не упоминаю.
Там ставки по валютным вкладам не такие большие. Да и курс обмена в банке может быть чудовищным.
Что в итоге?
Каждый решает сам.
Если вам не нужна крупная сумма денег прямо сейчас (а ситуации, к сожалению, бывают разные), то вы правда хотите продать квартиру (которую можно продать в любой момент, например во время роста цен) и играть с государством в игры за 20% годовых?!
Доходность арендных квартир с каждым годом снижается: стоимость жилья растет намного быстрее, чем ставки аренды. Но пока недвижимость под сдачу остается выгоднее банковского вклада. В каких российских городах сдача жилья внаем наиболее прибыльна и сколько лет понадобится, чтобы окупить вложения?
Аналитики Циан ранжировали города-миллионники России по доходности жилья от сдачи в аренду, подсчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. В рейтинге доходности учитывались города с численностью населения от 1 млн человек. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, одно- и двухкомнатных) на вторичном рынке и арендную ставку для них за последние четыре года.
- Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2018 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2019-м — 6,7%, в 2020-м — 6,3%, в 2021 году — 5,6%.
- Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Челябинске, где средняя доходность аренды составляет 7,2%. Минимальную доходность получают инвесторы в Санкт-Петербурге — 4,2% годовых.
- Больше всего платят за жилье арендаторы в Москве (540 тыс. рублей в год) и Санкт-Петербурге (310 тыс. рублей в год), наименее затратно снимать жилье в Челябинске (150 тыс. рублей в год). В среднем по городам-миллионникам России годовая аренда обходится приблизительно в 220 тыс. рублей.
- Жилье дорожает быстрее аренды: за год средняя стоимость квартиры на вторичном рынке городов-миллионников увеличилась на 16,1%, ставка аренды — на 2,2%.
- Средняя окупаемость квартиры — 18,2 года. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в Санкт-Петербурге (24 года). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составлял порядка 13,8 года, в 2019-м — 15 лет, в 2020-м — 15,9 года.
- Сдача квартиры в аренду остается выгоднее банковского вклада. Доходность рантье по городам-миллионникам — в среднем 5,6% годовых, а у держателя рублевого депозита — 4,4%.
Доходность от сдачи в аренду снижается с каждым годом
Динамика стоимости квартир, ставок аренды, доходности от сдачи квартиры и сроков окупаемости в среднем по городам-миллионникам
2018
2019
2020
2021
Стоимость квартиры, млн рублей
Ставка аренды, тыс. рублей в месяц
Доходность от сдачи квартиры в аренду, %
Срок окупаемости квартиры, количество лет
По данным Аналитического центра Циан
Самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду — в Челябинске
Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в два раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в Екатеринбурге — с достаточно высокими ставками аренды (третье место после Москвы и Санкт-Петербурга).
Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) — в этих городах арендодатели имеют пассивный доход, сопоставимый с процентами по банковским вкладам. Тут самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников.
Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей.
Столичные рантье зарабатывают в абсолютных значениях больше всех
Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но в абсолютных величинах именно в столицах рантье зарабатывают больше всех.
Сдача квартиры в аренду приносит в Москве в среднем 544 тыс. рублей в год, в Санкт-Петербурге — 308 тыс. рублей в год. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс. в год), Новосибирск (232 тыс. в год). Замыкает пятерку лидеров Казань (214 тыс. в год).
Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь — самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что тоже повышает средний ценник.
Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.).
В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка равна 223 тыс. рублей — это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.
Стоимость жилья растет быстрее ставок аренды
Средняя ставка аренды студий, одно- и двухкомнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляла 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился на 2,2%.
В целом в миллионниках за последние четыре года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн рублей, прибавив за год 16,1%. До этого рост составлял 5–8% в год.
Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования.
Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне.
Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на удаленный формат работы покидали региональные центры — спрос на съем жилья сокращался. Снижались и ставки, которые после частичного возобновления работы в офисах начали восстанавливаться очень плавно. Кроме того, при минимальных процентах по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке многие бывшие арендаторы переходили в категорию покупателей недвижимости, что также привело к сокращению спроса и ценника.
В некоторых городах ставка даже сократилась по сравнению с прошлым годом. Так, на 9% снизилась ставка в Воронеже, на 7,7% — в Краснодаре, на 6% — в Перми, на 3,4% — в Санкт-Петербурге, на 1,3% — в Самаре. При этом стоимость квартир выросла во всех городах — от 7,4% в Ростове-на-Дону до 29,9% в Омске.
Средний срок окупаемости квартиры — 18 лет
Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости прежде чем он будет приносить доход.
Аналитики Циан подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге — 24 года. Более 20 лет понадобится в Москве и Казани (22,4 и 22,5 года соответственно) и в Нижнем Новгороде (20,2 года).
Быстрее всего вернуть сумму, потраченную на приобретение жилья, за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 года), Волгограде (15,3 года) и Екатеринбурге (15,6 года).
Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составляет порядка 13,8 года, в 2019-м — 15 лет, в 2020-м — 16 лет.
Разрыв между доходностью от сдачи квартиры и банковских депозитов будет сокращаться
Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2015 года, вело к падению доходности по банковским депозитам. Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду. Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ РФ повысил ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется.
По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 п. п. выше, чем прибыль банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность — 4,5%).
Последний месяц, по которому ЦБ РФ приводит данные по банковским вкладам, — апрель. К этому времени статистика еще не полностью учитывала решение по повышению ключевой ставки. В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и банковских депозитов.
Фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, так как в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы: затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения.
Автор статьи
Читайте также: