Что делать если не нравится квартира которую купили в ипотеку
Обновлено: 17.04.2024
Вкладывая деньги в квартиру на этапе котлована, вы никогда не знаете, как изменятся обстоятельства к моменту сдачи объекта, захотите ли вы жить в этом районе и в этом доме. Возможно, пять лет назад вы приобретали жилье в Подмосковье, а потом привыкли снимать квартиру в центре города и в ближайшее время не хотите из нее выезжать. Или ваша семья разрослась настолько, что достроенная квартира не сможет всех вместить. Но если недвижимость взята в кредит, то так просто от нее не избавишься. Расскажем, что делать в подобной ситуации.
Сдавать
Раньше банки запрещали сдавать в аренду заложенную недвижимость. Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась и появилось три возможных варианта того, как собственник может распоряжаться квартирой, взятой в кредит:
- сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком, или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае стороны могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся в ипотеке;
- аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Кроме того, в договоре часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления;
- сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.
Даже при формальном запрете со стороны банка есть несколько вариантов сдачи ипотечной квартиры в аренду. Например, можно попробовать договориться с банком о пересмотре условий договора ипотеки.
При сдаче квартиры в аренду лучше всех защищен квартиросъемщик. В случае если собственник перестал платить по ипотеке, арендатору дается 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания. Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае проблем ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором.
Самые популярные предложения по рефинансированию кредита
Подарить
Согласно закону «Об ипотеке», ипотечную квартиру можно подарить лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Как правило, стандартный ипотечный договор этого не предусматривает.
Таким образом, для того чтобы к субъекту дарения перешло право собственности на квартиру, потребуется государственная регистрация перехода права, а для этого необходимо снять обременение либо представить согласие банка. Условия дарения квартиры полностью определяет банк.
По словам руководителя практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс» Галины Гамбург, возможны следующие варианты:
- банк может одобрить дарение по обращению, однако такой вариант маловероятен, если не сказать невозможен. В пользу этого варианта говорит то, что в пункте 1 статьи 38 ФЗ «Об ипотеке» указано, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения (например, при дарении), становится на место залогодателя (пока кредит не возвращен) и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежащим образом выполнены первоначальным залогодателем. Тем самым у банка сохраняется возможность обратить взыскание на квартиру в случае возникновения задолженности по кредиту;
- если будет проверено финансовое положение субъекта дарения и подтвержден его доход, соответствующий требованиям банка, кредитная организация может согласиться на смену заемщика в договоре (то есть к субъекту дарения перейдет обязанность выплачивать ипотечный кредит). Тогда, соответственно, будет заключено дополнительное соглашение к кредитному договору и договору залога квартиры. Но надо помнить, что это право, а не обязанность банка, то есть этот вариант не всегда возможен;
- наиболее вероятный вариант: банк может предложить заемщику полностью выплатить кредит, а потом распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Учитывая, что далеко не у каждого заемщика есть такие средства, можно предположить, что на деле возможность подарить ипотечную квартиру очень ограниченна.
Продать
Самый простой способ, первым делом приходящий на ум, — это продажа квартиры. Но продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Продажа так или иначе будет начинаться с похода в банк.
Всего существует четыре варианта продажи ипотечной собственности:
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
Купила в прошлом году, радовалась, угрохала миллион в ремонт. А заехать не могу - не нравится. Не нравится квартира сама, да и дом. Какие-то чужие мне по духу. И район, и расположение дома..
Поставила на продажу. За ту же стоимость, что и покупала, и только тогда нашелся покупатель. То есть мой миллион, который я вложила, пропал. Цены упали сильно. На миллион дороже не было вообще звонков.
Хочу посоветоваться, как быть. Денег жалко, но жить там не могу.
Вложите 50 тыс в психолога ,потом ещё 50 в психиатра и живите в этой квартире с радостью на антидепрессантах.
Моя ситуация..
только я ремонт не стала делать, а просто выставила на продажу..
сейчас рассматриваю покупку опять, жаль-рассмотрела бы ваш вариант
двушка 57м вторичка, дом П-44, место не нравится, расположение дома - не уютно как-то. Риэлтор торопила, сейчас понимаю, что не надо было ее слушать..
Если нет буйных соседей, дом нормально расположен, то начинайте там жить. Мы переехали в новую квартиру в конце 2012, ремонт не делали-все вложили в покупку. Я до сих пор не могу до конца к квартире привыкнуть, но понимаю, что мы еще удачно ее купили. У вас просто пока есть где жить, поэтому вы в таком состоянии, а если бы снимали, то с радостью бы переехали.
Я купила на этапе стройки плюс очень удачное расположение, цены мониторю, пока я в плюсе)) если надумаю продавать
Хочу вас поддержать и прекрасно понимаю.
Если есть возможность продать эту и купить другую, по душе - не раздумывайте, продавайте и покупайте квартиру, которая будет по-настоящему вашим домом, это того стоит.
Один раз живём, так что не сомневайтесь, действуйте
присоединяюсь к мнению, что попробуйте там жить. Мы когда покупали квартиру, мне не очень нравилось ее расположение, дом. просто вариантов особенно не было.
А потом я как привыкла, как полюбила все ))
Мы живем чуть больше года, так и не смогла привыкнуть. Я готова продать, а вот муж ни как((( жалко денег потраченных на ремонт.
Я думаю, одной такой ситуации автору будет более чем достаточно и она более тщательно подойдёт к выбору.
Квартира не вещь, к ней привыкать надо. Нравится/не нравится не подходит. И выбирать тщательно это как?
К той квартире, в которую приятно возвращаться, привыкать легче, не находите?
А выбирать тщательно - это учесть свои прошлые ошибки и больше их не повторять. Взвесить все плюсы и минусы расположения, планировки, инфраструктуры и прочих моментов, важных для жизни. Странно, что приходится отвечать на такие вопросы, вообще-то
Нельзя учесть свои прошлые ошибки, взвесить плюсы и минусы, не пожив в ней. Странно, что приходится комментировать такие ответы.
Вот люди живут, миллион туда- миллион сюда. Завидую Вам от всей души! Всё у вас хорошо, если можно миллион в унитаз спустить.
Человеку изначально в ней некомфортно, разве этого недостаточно? Если возможности обмена нет, то да, нужно сидеть, страдать и привыкать, а если возможность есть, почему ею не воспользоваться?
И вы мне что хотите доказать? Что не нужно продавать, нужно пожить и привыкнуть? Ну так это ваше мнение, я ничего против не имею.
Автор спросила совета - я его дала со своей точки зрения. Вы можете дать со своей. В чём проблема?
Походу дело не в квартире, а в вас. Вы возлагали на переезд надежды, которые не оправдались. Не удивительно, перевозили вы саму себя, с чего бы появиться счастью в другом месте?
Цели, большие задачи, осмысленная, полезная жизнь - вот куда надо вам надо переехать, а не в новую квартиру.
А какие варианты у автора?
Стоит себе квартира с вбуханным ремонтом пустая. Коммуналку кушает.
кхе-кхе..это я продала,ремонт не стала делать..
У меня новострой был, тааакой отврат от этих новостроек сейчас..
никому не посоветую новострой, уж лучше 70-х годов, -ну это мои личные фобии, у всех по разному))
жить есть где пока
Не нравится квартира сама, да и дом. Какие-то чужие мне по духу. И район, и расположение дома..
Чтотне нравится в доме? Старая панель? Или что именно? Неудачный ремонт? Чужие по духу- это ерунда, обживетесь, найдутся близкие потдуху, на новом месте тоже подуху м. не быть. Район не щнакомый? , не жили в жтом районе? , выбирали другой район , а купили этот? Расположение дома что конкренто не нравится и есть ли плюсы?
Есть ли сейчас в продаже квартира вашей мечты? Вы сейчас точно знание что хотите взамен и знаете где такое купить возможно?
даже к понравившемуся жилью привыкают долго, вы либо поспешили с покупкой, не прислушиваясь к своим ощущениям, либо продать поторопились, даже не пожалев сил потраченных на ремонт.
Ну что делать, не нравится то продавайте, считайте что лопухнулись, зачем мучить себя проживая в не комфортном для вас месте
не нравится, что гулять негде, рядом магистраль, шумно. Район знаю хорошо, у меня там родители живут недалеко. Это тоже повлияло на выбор.
Да и соседи очень наглые, договориться с ними не могу, орут сразу, как ненормальные. А попросила только убрать коляску от моей двери подальше, чтобы открывать можно было. Все заставили своим хламом до потолка. Простой люд, короче, с которым трудно найти общий язык. У них только один ответ - "Пошла на х.."
Все это на меня давит.
Риэлтор торопила, не было особо времени на выбор. Сейчас уже понимаю, что надо было ждать свой вариант и поменять риэлотора. Обойти соседей, посмотреть на них хотя бы.
Но хорошая мысля приходит опосля.
я нашла, но купить не могу, а на мою нет желающих, хотя и так недорого продаю - с ремонтом за ту цену, за которую покупала без ремонта.
Купить не можете , т к не продали или по другой причине купить не можете? Если только в этом причина, то ждите покупателя, все получится.
у меня похожее было, тоже "пошла на х. " (неоднократно, я очень терпеливый человек), ответ был аналогичным "сам сходил, иди ещё раз сходи..иду на х..й".
коляски и все остальное барахло внаглую напротив моей двери оставляли, НО! всему приходит конец и терпению тоже..(( коляски с барахлом улетели в окно, велосипед пристроенный к моей двери (. ) был разбит о дверь хозяина, а сам хозяин остался с разбитой мордой, и с пожеланием - Сколько раз это повториться, столько раз будет набита морда. На этом и успокоились. привет из 90-х называется ПО ДРУГОМУ НУ НИКАК не получалось. Зато сейчас без гонора, но я б ещё разок с ноги морду разбила
Заявление пишите в управляющую компанию на соседей, не поможет - в пожарную инспекцию и пригрозите убрать входную дверь в общий корридор. Заткнутся сразу -как штраф заплятят.
Поэтому сижу в своем "старье" и не пырхаюсь. Понимаю, что такого изумительного места не будет, соблюдены все нормы строительства, нет проблем с парковкой, транспортная доступность.В подъезде 3 человека живут и высокие потолки. То, что меня устраивает их нового-очень дорого, чудовищно дорого. Жить в какашке не хочу.
Автор, а в каком районе квартиру купили?
из-за соседей вообще не парилась бы))) послала бы и все) хотя с простым людом сложно
Мы купили год назад квартиру. Район не нравится, дальность от метро, но, к сожалению, за наш бюджет это был лучший вариант. Знали, что хотели, но денег не хватило ((( Первое время у меня была депрессия, хотела уехать опять на съем, но муж остановил. Сейчас живём, немного привыкла, но все равно планируем переезжать в ближайшие годы
Выше уже написала вопрос автору-а в каком районе купили?
почему-то никто не озвучивает районы покупки..
это чтобы не сглазили при продаже?? или какие другие фобии?
Поразила недавняя история, брат мужа купил хорошую 3 комнатную квартиру в прекрасном доме в Одинцово-парке, место так себе не выберешься, столько вбухали в ремонт, так все прекрасно, в итоге продали и переехали в маленькую двушку в Матвеевском.
в целом-вес спальники в Москве схожи(( а какие ещё районы рассматривали?
опять же человек ко всему привыкает, одно но- дальность от метро все жё напрягает, и к этому сложно привыкнуть
Хотели на Преображенке (жили там 4 года, 7 мин. пешком от метро). Теперь на Щелковской, 17 мин. пешком. А так да, конечно, ко всему человек привыкает.
для меня Преображенка-это старый, темный колодец, если честно (никого не хочу обидеть).
17 мин. пешком-это не трагедия совсем, я думала езды 20-30 мин.
А хотели что именно?
Каждому свое наверное-приезжаю к подруге на Коломенскую, она купила пару месяцев назад, говорит-Мне тут энергетика подходит, просто кайфует, а по мне-ужас-ужас, все старое и серое, тоже Отрадное или Бибирево куда приятнее, или например Свиблово (цена плюс -минус одинаковая)
Преображенка разная. Мы жили на той стороне, где нет рынка, в тихом дворике, не пятиэтажке, в квартире с хорошим ремонтом. Мне очень нравилось. Красная ветка здесь незагруженная, близко к центру. До этого жили в разных районах: и в центре, и на окраинах, но здесь мне было комфортнее всего
может надо было подкопить и купить в итоге в этом районе?
просто многие и не рассматривают такие районы из-за дороговизны
сейчас вот посмотрела 1 комн., выбор не большой, очень старая панель-а цены не самые дешевые
самая приличная-1 комн., в кирпичном доме 69года постройки
В Свиблово бывший шеф живёт и офис теперь там - мне не нравится, в Бибирево и не была никогда. Вся жизнь прошла на востоке (красная и синяя ветки), поэтому и выбирала здесь. Нет, конечно, мне больше нравятся Сокольники и Семеновская, но это совсем не наш бюджет. Вообще всегда жили в пределах 7-10 минут пешком, здесь атмосфера района, а то, что дальше - уже не то
И вы из-за соседей теряете лям?
По поводу вещей в тамбуре в ук обратитесь.
По поводу мата к участковому.
Так и прибить могут, быдло это алкоголическое. Вон передавали вчера по телеку, что 90 процентов убийств - убийства между соседями, друзьями и родственниками
может все же через какое-то время все таки продать и купить желаемое??
у меня есть знакомая семейная пара-купили 2 комн. на Щелковской, жить не стали, сдали,
через год продали, купили большей площади где хотели
А тут ещё кто-то писал, что изначально не нравилось, -а потом влюбились..
цена не с неба берется. значит чтото есть что монетизирует маленькие старые квартирки.
а люди продолжают вестись на увещание риэлторов (которым только сделку провернуть и получить свой гонорар) берут квартиры аэродромы в далеко не самых лучших местах.
может если не так уж и жмет , не поддаваться эмоциям и отложить все до лучших времен ? чем потом вот так мучатся ?
Боже упаси, никто никого не бил,
просто был предупредительный удар на хамское поведение
как говорят- с умными по умному, с дураками по дураковски(((
наглеть никому не позволено, и посылать тоже..
ну да, я не автор, не робкого десятка
зато тишина и порядок теперь
Покупайте тогда на Преображенке, я сама здесь живу с рождения и очень люблю этот район. Да, дорого, но никаких других районов не хочу. Отдыхаю здесь душой. Вторую квартиру купили здесь, хотя и по площади меньше по сравнению с тем что могли бы купить в другом месте.
Смотря какой дом вы хотите? У нас тут выбор небольшой. Вторичка? Новостройка(хотя тут вообще не разбежишься)? Кирпич, панель, монолит? Скромную девятиэтажку кирпичную? Хрущевку? Если хочется зелени побольше, то можно рассмотреть даже что-то рядом с Черкизовской. Я там жила, очень приятный район с детьми гулять. На самой Преображенке зелени меньше. Но зато вся инфраструктура рядом - детская, взрослая поликлиники, стоматология, платные пара клиник, МФЦ - это все нечетная сторона Преображенки. По четной стороне рынок - это и плюс, и минус, для кого как. Нужно выбрать что в приоритете. Я последнее время заморачиваюсь на тему газовая плита или электро. кому-то кухни 8 метров хватит, а кому-то от 12 надо. Если хотите моего мнения, то мне нравится брежневский кирпич с большими кухнями и индвидуальными планировками, буквально несколько домов на Преображенке. Улицы Хромова, Знаменская, Зельев переулок. Иногда что-то появляется в продаже. Есть монолиты с подземным паркингом, там разные квартиры. Но все равно все упирается в цены прежде всего.
а я бы пошла, к телефону в пожарную охрану позвонить, после этого бы дверь гарантировано открываться стала. С соседями не общайтесь иначе как через официальные организации и все. Продавать не стала бы тоже. Дом там где я. Соседи или живут по закону или сами идут далеко.
Если вы работаете официально и получаете «белую» зарплату, то платите подоходный налог — 13%. Перечисляет его бухгалтерия, а вы получаете зарплату уже без НДФЛ — налога на доходы физических лиц. Каждый год вы отдаете государству внушительную сумму.
Например, получая официальную зарплату 60 000 рублей, каждый месяц вы выплачиваете налоги на сумму 7 800 рублей. В год это 93 600 рублей. После покупки квартиры эту сумму можно и нужно вернуть!
В каких случаях можно получить налоговый вычет за недвижимость
- Строительство или покупка жилья: квартиры, частного дома, комнаты или доли
- Покупка земельного участка с жилым домом или под строительство дома
- Расходы по выплате процентов по ипотечному кредиту
- Расходы на отделку и ремонт жилья — только в случае с новостройкой (если приобреталась у застройщика без отделки)
Вычет НЕ предоставляется
При покупке недвижимости у взаимосвязанных лиц
Налоговый вычет не получится оформить, если вы купили квартиру или дом у родственников: супруга, детей, родителей, братьев или сестер, а также у работодателя. Потому что все эти люди считаются «взаимосвязанными лицами», то есть заинтересованными.
Если человек уже исчерпал свое право имущественного вычета
Да, имущественный вычет можно получить только один раз, если приобретали жилье до 2014 года.
А вот с 1 января 2014 года в Налоговый кодекс внесли изменения: если налоговый вычет при покупке недвижимости получен не в максимальном размере (с суммы меньше 2 млн рублей), то его остаток можно дополучить при покупке другого объекта недвижимости.
Ограничение для одного человека составляет 260 000 рублей за недвижимость и 390 000 рублей по процентам за ипотечный кредит.
В отличие от вычета по расходам на покупку жилья, вычет по процентам за ипотеку может быть получен только один раз в жизни по одному объекту жилья.
Какую сумму можно получить
Сумма налога, которую вы можете вернуть, определяется двумя основными параметрами: вашими расходами при покупке жилья и уплаченным вами подоходным налогом.
Максимально возможная сумма для расчета налогового вычета – 2 млн рублей, а для процентов по ипотеке – 3 млн рублей
В общей сложности вы можете вернуть до 13% от стоимости недвижимости, но максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн рублей.
Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке квартиры, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке. То есть купить жилье можно и за 5, и за 10 млн, но государство выплатит 13% только с 2 млн рублей.
Для жилья, приобретенного ранее 2008 года, максимальная сумма на вычет составляет 1 млн рублей.
Ежегодно вы можете получить не больше, чем перечислили в бюджет подоходного налога (13% от официальной зарплаты). При этом возвращать налог вы можете в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернете всю сумму целиком.
Если недвижимость была приобретена в ипотеку
В случае приобретения жилья в ипотеку до 1 января 2014 года, подоходный налог с расходов по уплате ипотечных процентов возвращается в полной мере, без ограничений.
Если же жилье было приобретено с помощью ипотечных средств после 1 января 2014 года, то вычет по процентам ограничен суммой 3 млн рублей.
Вернуть с ипотечных процентов вы можете максимум 3 млн рублей x 13% = 390 тысяч рублей.
Если в 2018 году за проценты по кредиту выплачено 10 000 рублей, возместить можно 1 300 рублей. И так не более 390 тысяч рублей за весь срок кредитования.
Обращаться за вычетом можно неограниченное количество раз. Если ипотечный договор подписан на 30 лет, то можно ежегодно оформлять вычет по мере уплаты процентов.
В общей сложности за квартиру и проценты по ипотеке можно вернуть до 650 000 рублей в течение нескольких лет. Вы можете сами рассчитать на калькуляторе, какую сумму можете получить.
А если квартира была приобретена в браке
Ограничение налогового вычета для одного человека составляет 260 000 рублей, вычета по кредитным процентам— 390 000 руб.
При этом, если квартира приобретена после 1 января 2014 года супругами в браке, каждый супруг может получить имущественный вычет в размере данных лимитов.
Супруги имеют равные права на возврат, даже если имя супруга не указано в договоре купли-продажи.
За какое время можно получить вычет
Получить вычет можно только за календарный год, в котором возникло право на него, и за последующие годы. Вернуть налог за годы, предшествующие году возникновения права на вычет – нельзя.
Единственным исключением из этого правила является перенос вычета пенсионером. Пенсионеры имеют право перенести вычет на три года, предшествующих году возникновения права на него.
Если вы купили квартиру в прошлом и не оформили вычет сразу, то вы можете сделать это сейчас (никаких ограничений по срокам получения вычета нет). Заявить вычет можно и через 10 лет, и через 20 лет после покупки жилья.
Единственное, вернуть подоходный налог вы можете не более чем за три последних года. Например, если вы купили квартиру в 2016 году, а оформить вычет решили в 2019 году, то вы сможете вернуть себе налог за 2018, 2017 и 2016 годы.
Когда можно подать документы на вычет
Вы можете вернуть деньги по имущественному вычету, начиная с того года, когда у вас имеются на руках:
- платежные документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение квартиры, дома или участка
- документы, подтверждающие право собственности на жилье: выписка из ЕГРН (свидетельство о регистрации права собственности) при покупке квартиры по договору купли-продажи или акт приема-передачи при покупке жилья по договору долевого участия
Есть мнение, что подать декларацию для получения вычета можно только до 30 апреля. Это не так. Подать декларацию вы можете в любое время года.
Единственное ваше ограничение заключается в том, что подать декларацию и вернуть налог можно только за 3 предыдущих года. Например, в 2022 году уже нельзя подать декларацию и получить вычет за 2018 год.
За какой срок можно получить налоговый вычет
Декларация на возврат налога всегда подается за целый календарный год (вне зависимости от того, в каком месяце куплено жилье и в какие месяцы были уплачены налоги).
При этом подать декларацию за календарный год можно только по его окончании. Подать декларацию на возврат налога за календарный год до его окончания нельзя.
При этом стоит отметить, что вы можете воспользоваться возможностью получить вычет через работодателя, не дожидаясь окончания календарного года.
Как получить вычет
Процесс получения вычета состоит из: сбора и подачи документов в налоговую инспекцию, проверки документов налоговой инспекцией и перевода денег. В каждой конкретной ситуации есть свою нюансы, поэтому рекомендуем уточнить подробные требования для оформления вычета в налоговой.
Какие документы нужны
- Паспорт
- Декларация 3-НДФЛ
- Заявление на возврат налога
- Документы, подтверждающие ваши расходы
- Документы, подтверждающие уплаченный подоходный налог (справка 2-НДФЛ)
Процесс получения вычета можно упростить, воспользовавшись сервисом возврата налогов.
Сервис удобен, если вы не хотите разбираться во всех тонкостях самостоятельно и заполнять документы. Такая услуга — заполнение декларации и подготовка пакета документов — обойдется вам в 1 899 рублей.
Подайте онлайн-заявку, и вам позвонит налоговый консультант: он подробно расскажет, какие требуются документы.
При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.
Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.
Содержание
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Пример альтернативной сделки
Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.
При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.
При проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку (Фото: Lisa-S/shutterstock)
Виды альтернативных сделок
- Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.
- Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.
- Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.
Риски альтернативных сделок
Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.
1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.
2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.
«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».
4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.
Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.
При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.
Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, все же является более сложной и многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше (Фото: CrizzyStudio/shutterstock)
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
Налоги при альтернативной сделке
Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.
Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы (Фото: kan_chana/shutterstock)
Особенности альтернативных сделок
При ипотеке
Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.
«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.
По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.
Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.
При нахождении сторон в разных городах
Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.
«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.
С материнским капиталом
Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.
«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».
Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.
Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.
Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
По законодательству, под перепланировкой понимается существенное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение таких изменений в технический паспорт. «Чтобы провести перепланировку, нужно собрать документы, подготовить проект перепланировки и согласовать с администрацией города или жилищной инспекцией. Действующее законодательство не содержит прямого запрета на перепланировку квартиры, приобретенной в ипотеку», — рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.
Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.
Совет № 2. Внимательно изучите договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.
«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».
Совет № 3. Получите разрешение банка
После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Автор статьи
Читайте также: