Что лучше ипотека или жилищный кооператив

Обновлено: 27.03.2024

Потребность в собственном жилье для каждой семьи становится особенно актуальна когда она только сформировалась или ожидается пополнение. Сложно найти пару, которая не хотела бы уединиться в собственном гнездышке и строить свой быт самостоятельно. Но как быть если финансовая обеспеченность не позволяет сделать покупку жилья из собственных сбережений? Специально для таких целей банками предлагается огромнейший выбор кредитных программ, помогающих реализовать самые важные планы, в том числе и приобретение жилья. Однако, многие сталкиваются с вопросом, а что же лучше взять: простой потребительский кредит или лучше отдать предпочтение целевому ипотечному кредитованию? Ответ на эти вопросы мы попытались дать в этой статье.

  1. Отличия кредита от ипотеки
  2. Плюсы и минусы ипотеки
  3. Преимущества и недостатки кредитов
  4. Что лучше для покупки жилья?
  5. В чем отличия требований банка?
  6. Дополнительные расходы при ипотеке и кредите

Отличия кредита от ипотеки

Практически для каждой семьи наступает момент, когда просто необходимо задуматься о покупке жилья. Конечно, большинство отдает предпочтению целевому кредитованию — ипотеке. Однако, не всегда такой вариант максимально выгодный. Итак, давайте разбираться.

Ипотека — это вид целевого кредитования, предметом которого становится покупка жилой недвижимости как в новостройках, так и на вторичном рынке. Важная отличительная черта — деньги выдаются строго под конкретную квартиру или дом.

Потребительский кредит — это вид займа, имеющий нецелевой характер, выдающийся без обоснования и в денежном эквиваленте. Оформляя такой кредит клиент не обязан предоставлять подтверждений на что были потрачены полученные деньги.

Сразу отслеживаются явные отличия:

средний размер ипотеки до 20 млн руб.

средний размер кредита до 700 тыс. без обеспечения, и до 3 млн с обеспечением или поручителем

от 1 часа до 2 дней

Плюсы и минусы ипотеки

У каждого вида кредита, существуют свои достоинства и недостатки. Для начала определимся с ипотекой: какие преимущества она дает и с какими проблемами можно столкнуться?

· более низкая процентная ставка (10-14%), позволяющая уменьшить нагрузку на семейный бюджет, обусловлена она ликвидным залогом — покупаемой жилой площадью, которую в случае чего банк оставит себе;

· государственная поддержка, выражающаяся в виде субсидий и компенсаций, которые могут оформить многие семьи, и тем самым уменьшить ставку процента до 7-9% в год;

· возможность оформления займа на срок до 30 лет, что гарантирует возможность покупки жилья даже семье с не слишком высоким заработком;

· банк проводит самостоятельную проверку жилья на предмет афер и уменьшает риски клиента остаться ни с чем.

· до момента полного погашения кредита, приобретаемое жилье — собственность банка, на которое у его прямых хозяев не так уж и много прав, в том числе и на серьезные перестройки;

· необходимость оформления множества дополнительных страховых услуг, уменьшающих риски банка, а для клиента это дополнительные траты;

· банк вправе отказать в покупке жилья, которое выбирают клиенты, и серьезно ограничить круг возможных вариантов;

· для получения займа необходимо иметь 10-15% от общей стоимости квартиры, не у всех есть этот первоначальный капитал;

· хоть проценты и небольшие, но в длительном периоде они могут составить сумму равную еще одной квартире, следовательно, растягивать удовольствие по выплате кредита не стоит;

· не все банки предусматривают возможность досрочной выплаты займа, к вам могут быть применены штрафы (банк не хочет терять свою запланированную прибыль);

· длительная проверка документов, платежеспособности клиента, возможных рисков.

Конечно, это далеко не все плюсы и минусы, но самые весомые.

Преимущества и недостатки кредитов

У потребительского кредитования тоже есть свои положительные и отрицательные стороны. А если учитывать, что цель кредитования, вложение в недвижимость, то стоит хорошо подумать о таком займе.

· Решение касательно выдачи займа принимается на более лояльных условиях (меньше придирок и проверок);

· Требования к заемщику значительно меньше, в том числе и по документам;

· Если часть денег на квартиру есть, и не хватаем суммы в размере 1-2 млн, то их можно получить практически в любом банке;

· Если денег в принципе нет на первоначальный взнос, то и это не помеха взять займ, он просто не нужен;

· Если нет имущества для залога, всегда можно пригласить платежеспособного поручителя;

· Выбрав банк с максимально лояльными процентами, возможность переплаты снижается кардинально;

· Купленное жилье остается ни чем не обременено, следовательно, его можно как сдать, так и перепродать в случае необходимости;

· Отсутствие необходимости страхования покупаемого жилья, а это 1-2% к переплате по кредиту ежегодно.

· Процентная ставка все-таки выше чем у ипотеки, и надеяться на субсидирование от государства нет смысла;

· Более сжатые сроки для погашения долгов;

· Если нет ни имущества для залога ни поручителя, надеяться на кредит больше 700 тысяч нет смысла;

· Значительная нагрузка на бюджет семьи из-за серьезного размера ежемесячного платежа;

· Получения большого займа ограничивается платежеспособностью клиента и размером его семьи.

Что лучше для покупки жилья?

После рассмотрения плюсов и минусов каждого из кредитных продуктов, конечно возникает вопрос, а что же лучше выбрать для покупки жилья? И здесь нет однозначного ответа, все зависит только от финансовой состоятельности заемщика. Есть возможность быстро погасить кредит, нужна сравнительно небольшая сумма займа, тогда стоит задуматься о нецелевом кредитовании.

А вот если семейный бюджет и так ограничен, а необходимость оставить квартиру в залог банку не пугает, есть возможность претендовать на помощь государства, то лучше отдать предпочтение кредиту, специально предназначенного для покупки жилья. Ведь срок на погашения кредита вы можете выбрать меньше чем 30 лет, главное, чтобы вам это позволяли ваши доходы. Альтернатива — найти банк, разрешающий досрочное погашение займа.

В чем отличия требований банка?

При выборе того или иного вида кредитования стоит внимательно отнестись к требованиям банка. В случае простого потребительского кредитования банк внимательно изучает самого клиента и его платежеспособность, а также обращает особое внимание на кредитную историю и размер доходов. В целом это и все. Требования непосредственно к клиенту более лояльные, в некоторых банках кредитоваться можно даже пенсионерам.

А вот с ипотекой все сложнее. Мало того, что банк проверяет самого клиента, при большом займе партнером выступает второй супруг, и здесь уже рассматривается общий доход семьи. Помимо досье клиента, банк внимательно изучает жилье, которое планируется покупать. Следовательно, заемщику нужно предоставить еще больший пакет документов для банка, что более затратно по времени да и деньгам.

Еще один серьезный нюанс — возраст заемщика: банк ограничивает выдачу ипотеки людям, находящимся в предпенсионном возрасте, а если еще и претендовать на государственное субсидирование, тогда у банка будет еще больше требований, и более придирчивая проверка.

Дополнительные расходы при ипотеке и кредите

В отличие от ипотеки, потребительский кредит чаще всего не требует дополнительных затрат, за исключением добровольного страхования жизни, но и от него всегда можно отказаться. А вот с ипотекой такое не пройдет. Перед выбором в пользу ипотеки, ссылаясь на более низкие проценты, просчитайте все дополнительные расходы, может оказаться так, что переплата в размере 2-3% при потребительском кредитовании будет несравнима по отношению затрат с оформленной ипотекой.

Сразу готовьтесь потратить деньги на такие услуги, как:

  • обязательность страхования залогового имущества, своего здоровья и жизни;
  • при покупке жилья на вторичном рынке требуется титульное страхование (от возможной утери права собственности на квартиру);
  • обязательной становится независимая оценка приобретаемого имущества;
  • подготовить пакет документов на квартиру, а также провести регистрацию его во всех реестрах дело тоже довольно затратное;
  • если самостоятельно собрать документы не удается, потратиться придется на нотариуса и ипотечного брокера;
  • помимо процентов, некоторые банки берут комиссионное вознаграждение за рассмотрение вашей заявки и выдачу займа, что тоже будет составлять не так уж и мало.

В итоге настоятельно рекомендуем просчитывать все возможные варианты при покупке жилья. Не стоит бросаться в омут с головой если банк обещает низкие проценты и никаких переплат. Покупка жилья это очень ответственное решение и весьма затратное мероприятие. Для того чтобы она не стала пожизненной проблемой, тщательно обдумывайте каждое свое решение.

Ипотека с господдержкой — это когда государство помогает россиянам приобрести собственное жилье, если гражданин делает что-то полезное с точки зрения государства.

Но с господдержкой квартиру или дом можно купить только на территории России. Взять у государства ипотеку, например, на дом в Европе не получится. Я расскажу о главных программах ипотеки с господдержкой со ссылками на подробный разбор каждой программы.

В 2022 году можно воспользоваться следующими видами государственной поддержки:

Материнский капитал

Общие условия. Материнский капитал можно использовать на первый взнос по ипотечному кредиту или погашение ипотеки такого кредита сразу после рождения или усыновления ребенка — гражданина РФ. Улучшить жилищные условия другими способами можно только тогда, когда ребенку исполнится три года. Это может быть:

  1. взнос в жилищный кооператив;
  2. покупка жилья у организации или гражданина;
  3. участие в долевом строительстве;
  4. строительство или ремонт жилого дома самостоятельно или с привлечением подрядчика на принадлежащем семье земельном участке, в том числе садовом.

Срок действия. Срок выдачи материнского капитала продлили до 31 декабря 2026 года, и сейчас его можно получить, если второй или последующий ребенок родился после 1 января 2007 года или первый ребенок родился после 1 января 2020 года.

Требования к заемщику. Это право принадлежит матери — гражданке Российской Федерации, если она не лишена родительских прав и усыновление не отменено. Если мать умрет или будет лишена родительских прав, право на материнский капитал перейдет к отцу детей, независимо от его гражданства.

Если и отец умрет или будет лишен родительских прав, право на материнский капитал перейдет к несовершеннолетним детям: они смогут получить деньги до 18 лет, а при очном обучении — до 23 лет. Жилье должно находиться в России, при этом родители и дети могут проживать в другой стране.

Документы. С 15 апреля 2020 все необходимые для господдержки документы собирает Пенсионный фонд РФ по факту получения сведений о регистрации рождения ребенка.

Как получить по шагам. У нас уже есть подробные разборы об этом.

Сумма господдержки. Размер материнского капитала в 2022 году — 524 527,90 Р . Право на получение сертификата на материнский капитал появится, если второй или последующий ребенок родился после 1 января 2007, если право на господдержку ранее не использовано.

размер маткапитала в 2022 году

Но если ребенок родился после 1 января 2020 года, то размер материнского капитала будет больше. Если это первый ребенок, семья получит 524 27,90 Р . Если второй ребенок или последующий, но материнский капитал ранее не использовался, — семья получит сразу 693 144,1 Р . Если использовался — доплатят 168 616,2 Р .

Куда обращаться. Если есть регистрация на сайте госуслуг или ПФР, а также СНИЛС, то электронный сертификат на материнский капитал будет направлен в личный кабинет. Если такой регистрации нет или нужен бумажный сертификат, с заявлением о выдаче сертификата на материнский капитал можно обратиться в Пенсионный фонд или МФЦ — лично, через госуслуги или через личный кабинет застрахованного лица на сайте ПФР. Срок рассмотрения — 5 дней.

Семейная ипотека под 6%

Регулирующий документ — Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу „ Дом-рф “ на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей».

Общие условия получения ипотеки с господдержкой. Ипотека 6% годовых действует не только для счастливчиков, отстоявших очередь за субсидией. Ставка 6% действует:

  1. Для семей, в которых ребенок родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года и ипотеку оформили или рефинансировали в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года.
  2. Для семей с ребенком-инвалидом.

Требований к возрасту родителей нет, но есть требования к приобретаемому жилью. Субсидированную ипотеку под 6% можно оформить:

  1. На покупку у застройщика готового нового или строящегося жилья или дома с земельным участком. Вторичку у граждан или организаций по этой программе господдержки можно купить только в сельских поселениях на Дальнем Востоке.
  2. Для рефинансирования уже оформленной ипотеки на новостройку от юрлица. С момента участия в программе господдержки и до полного возврата кредита будет действовать ставка 6%.

Для Дальнего Востока ипотека еще дешевле — под 5% годовых на весь срок кредита. Ставка действует, если заемщик оформил две страховки: приобретаемого жилья и своей жизни и здоровья. Первый взнос по ипотеке должен составить хотя бы 15% стоимости жилья. На первоначальный взнос можно использовать материнский капитал.

На самом деле банк будет получать столько же процентов, на сколько он изначально договорился с покупателем жилья, но сумму свыше 6% доплатит государство. На это выделено 830 млрд рублей.

Срок действия господдержки. Соципотека работает с 2018 года и уже несколько раз менялась — всегда в пользу заемщиков:

Действует программа господдержки до 31 декабря 2023 года, а при установлении ребенку инвалидности после 2022 года — до 2027.

Требования к заемщику. В отличие от материнского капитала, право распоряжаться которым изначально имеет мать, заемщиком по льготной ипотеке может быть и отец ребенка, родившегося в 2018—2022 годах. Созаемщиками по льготному кредиту могут быть любые граждане России, даже без детей.

Документы. В постановлении правительства РФ сказано только, по каким документам сам банк может получить деньги от государства. Значит, конкретный перечень документов от заемщика будет определять банк — главное, чтобы они подтверждали право на участие в программе льготной ипотеки. То есть это будут:

  1. Свидетельства о рождении детей.
  2. Документы на приобретаемую недвижимость — это должна быть новостройка от застройщика-организации.
  3. Подтверждение возможности уплатить 15% стоимости жилья, которое семья берет в ипотеку.

Как получить по шагам. Про новые условия семейной ипотеки под 6% мы уже писали.

Сумма господдержки. Еще одно ограничение — по сумме, которую можно будет вернуть банку с пониженным процентом: это 6 млн рублей, а для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн рублей. При этом 15% стоимости жилья заемщик должен уплатить самостоятельно до участия в программе семейной ипотеки.

от стоимости жилья нужно уплатить самостоятельно до участия в программе семейной ипотеки

Куда обращаться. Сниженную процентную ставку по ипотеке нужно просить в банке. У всех банков разные условия кредитования и рефинансирования ипотеки, и для заемщика итоговая ставка будет 6% или меньше — за счет внутренних программ застройщиков и банков. Банк может и отказать в заключении договора, если заемщик не производит впечатление платежеспособного.

К тому же в программе участвуют не все банки. Всего их 51, перечень есть на сайте «Дом-рф» — это оператор программы, он управляет процессами распределения субсидий. Каждому банку из бюджета выделена ограниченная сумма субсидий — денег хватит не всем. Поэтому если один банк не хочет давать ипотеку, нужно идти в другой банк.

450 000 Р на погашение ипотеки для многодетных семей

Регулирующий документ — Федеральный закон от 03.07.2019 № 157-ФЗ «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам)».

Общие условия. Если в семье с 1 января 2019 по 31 декабря 2022 родился третий или последующий ребенок с российским гражданством, семья получит 450 000 Р кредита на покупку квартиры в новостройке, на вторичном рынке, а также на покупку или строительство дома. Если долг меньше этой суммы, он будет погашен полностью и остаток семье не вернут. Воспользоваться программой можно только один раз.

Срок действия. Ипотека должна быть оформлена до 1 июля 2023, даты рождения ребенка и оформления ипотеки не связаны. Иной срок действия программы в нормативно-правовых актах не указан.

Требования к заемщику: многодетные мать или отец с российским гражданством, не лишенные родительских прав, с ипотекой на дом, квартиру или земельный участок.

Документы. Российский паспорт родителя, российские свидетельства о рождении детей, ипотечный договор со справкой об остатке по кредиту, документы о праве собственности на недвижимость.

Как получить по шагам. Мы уже писали про сроки и порядок получения 450 000 Р на погашение ипотеки.

Сумма господдержки. Остаток по ипотечному кредиту, но не более 450 000 Р .

Куда обращаться. В банк, в котором оформлена ипотека.

Льготная ипотека до 9%

Регулирующий документ — Постановление Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020—2022 годах».

Общие условия. Банки по своему решению и по согласованию с АО « Дом-рф » смогут выдавать ипотеку на покупку квартир у застройщиков. Это могут быть дома на этапе строительства или уже введенные в эксплуатацию. Ставку повысили с 7 до 12% в марте 2022 года на совещании с членами Правительства РФ. С 1 мая ставку снизили до 9%. В 2022 году государство выделило на льготную ипотеку 5,5 млрд рублей.

Программа не действует для заемщиков, которые получили кредит по программам дальневосточной или сельской ипотеки.

Срок действия. Программа начала действовать с 2 мая 2020 года и продлится до конца 2022 года.

Требования к заемщику. Необходимо иметь российское гражданство. Иных требований, например по семейному статусу или доходу, нет. Но, поскольку деньги выдаются не заемщикам, а в виде субсидий банкам, будут действовать стандартные требования к платежеспособности заемщиков, которые каждый банк определяет самостоятельно.

Документы. По требованию банка.

Сумма господдержки. Ограничение по суммам касается не стоимости квартиры, а суммы кредита. В кредит можно взять до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а в других регионах — до 6 млн рублей. При этом минимум 15% стоимости жилья заемщики должны уплатить самостоятельно или с использованием других программ господдержки.

Куда обращаться. В банки, аккредитованные для участия в этой программе. Сейчас в списке 70 кредитных организаций.

Дальневосточная ипотека под 2%

Регулирующий документ — Постановление Правительства РФ от 07.12.2019 № 1609 «Об утверждении условий программы „Дальневосточная ипотека“».

Общие условия. Программа предназначена для заселения Дальневосточных регионов на длительный срок и субсидирования до 85% стоимости покупки вторичного жилья в селе, строительства дома или покупки квартиры в новостройке у организации. С октября 2021 года этой программой можно воспользоваться для покупки жилья в моногородах на территории Дальневосточного федерального округа.

Срок действия. Кредит может быть получен с 1 декабря 2019 по 31 декабря 2024 на срок до 20 лет.

Документы. Каждый банк самостоятельно определяет комплект документов для ипотечной программы, но наверняка потребуются российские паспорта и свидетельства о рождении детей, сведения об источнике постоянного дохода заемщиков, документы на недвижимость и оценка ее стоимости.

Как получить по шагам. Об этом мы рассказали в статье «Как взять ипотеку под 2% на Дальнем Востоке».

Сумма господдержки. Ипотечный кредит до 6 млн рублей выдается под 2% годовых, а остальные проценты банку компенсирует государство. Процент может вырасти при отсутствии регистрации в жилье или договоров страхования жизни и недвижимости, а также если кто-то из родителей получает или получал компенсацию процентов по другой программе господдержки. Но ставка может быть и ниже 2%.

Куда обращаться. В банк, для которого действует эта программа господдержки.

Сельская ипотека под 3%

Сейчас программа не работает, потому что закончились выделенные на нее деньги, но ее могут возобновить.

Регулирующий документ — Постановление Правительства РФ от 30.11.2019 № 1567 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу „Дом-рф“ на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)».

Общие условия. Государство предложило банкам выдавать российским гражданам кредиты на льготных условиях для покупки или строительства жилья в сельской местности. К сельской местности в любом случае не относятся Москва, Санкт-Петербург и населенные пункты Московской области, но конкретный перечень сельских территорий определяют региональные власти.

Жилье должно быть пригодным для постоянного проживания и по площади соответствовать региональным нормативам. Большую часть процентов по кредиту заплатит государство. Подробнее мы писали об этом в статье про сельскую ипотеку.

Срок действия: ипотеку на таких условиях дают с 1 января 2020. Срок окончания программы пока неизвестен. Оформить ипотеку можно на срок до 25 лет.

Требования к заемщику со стороны банка:

В ипотечном жилье заемщик должен зарегистрироваться и в течение полугода после оформления права собственности сообщить об этом банку, иначе ставка может быть увеличена.

Документы. Каждый банк самостоятельно определяет комплект документов для ипотечной программы, но наверняка потребуются российские удостоверения личности членов семьи, сведения об источнике постоянного дохода заемщиков, документы на недвижимость и оценка ее стоимости.

Как получить по шагам. Как обычный кредит в банке — на тех условиях, которые предложит банк.

Сумма господдержки. Заемщик будет платить от 0,1 до 3% годовых на сумму до 5 млн рублей в Ленинградской области, на Дальнем Востоке и в Ямало-Ненецком автономном округе, в остальных регионах — до 3 млн рублей.

Из бюджета банк будет получать субсидию в размере ключевой ставки ЦБ РФ.

Куда обращаться: в банки, которые выберет Министерство сельского хозяйства. Отбор проводится ежегодно. Как правило, в этом списке есть Россельхозбанк и Сбербанк. В феврале 2022 года в списке — 11 банков.

Господдержка военных

Регулирующие документы — Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и Приказ Министра обороны РФ от 24.04.2017 № 245 «Об утверждении Порядка реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в Вооруженных Силах Российской Федерации».

Общие условия. Военнослужащие могут стать участниками НИС — накопительно-ипотечной системы, — когда государство перечисляет из федерального бюджета взносы на именные счета. В 2022 году ежегодный накопительный взнос равен 311 044,5 Р , эта сумма ежегодно индексируется с учетом инфляции.

В первые 20 лет эти деньги можно потратить только на приобретение жилья, а позже — по своему усмотрению. Через три года после вступления в НИС военнослужащий может потратить накопленные средства на первый взнос по ипотеке или на покупку жилья.

С помощью военной госипотеки можно купить квартиру на первичном или вторичном рынке, дом или его часть с земельным участком. Приобретаемая в ипотеку жилплощадь может находиться в любом регионе России, без привязки к месту прохождения службы.

Военнослужащий заключает договор целевого жилищного займа с Росвоенипотекой. По этому договору военный обязан вернуть часть денег, если не прослужит 20 лет. Пока он их не вернул и продолжает служить, квартира находится в ипотеке у государства. При этом жилье может быть в двойном залоге — у банка и у страны, пропорционально невозвращенным деньгам. Продать или подарить квартиру без согласия России и Росвоенипотеки военнослужащий не сможет, но сможет жить, прописываться и прописывать других людей.

Срок военной госипотеки зависит от предельного срока пребывания на военной службе, возраста заемщика, размера первоначального взноса с учетом собственных и уже накопленных средств, нужной суммы господдержки кредита и банковской ипотечной программы.

Сам военнослужащий не выбирает срок возврата ипотеки, и каждый год этот срок уменьшается из-за увеличения размера взноса.

В военной ипотеке тоже может образоваться задолженность по кредиту

Нюанс, о котором рассказывают военнослужащие: государство может перечислять деньги банку с опозданием и из месяца в месяц образуется неустойка, в результате которой в последний месяц кредит остается непогашенным и обременение не снимается. Сумма небольшая, но на то, чтобы устранить долг по ипотеке, уходит время.

Кому положена господдержка по ипотеке. Получить военную ипотеку могут не все военнослужащие, но многие:

  1. Офицеры, получившие высшее и среднее профессиональное образование или поступившие на военную службу из запаса после 1 января 2005.
  2. Прапорщики и мичманы, отслужившие 3 года после 1 января 2005.
  3. Сержанты, старшины, солдаты, матросы, заключившие второй контракт после 1 января 2005 и до 1 января 2020 или отслужившие больше 3 лет.

В случае смерти военнослужащего ипотеку с господдержкой может оформить его супруга, несовершеннолетние дети, дети — инвалиды с детства старше 18 лет, очно обучающиеся дети младше 23 лет и другие иждивенцы. Деньги банку вернет государство или страховая компания, если жизнь заемщика была застрахована.

Документы. Для включения в НИС нужна личная карточка, копии контракта о прохождении службы и паспорта военнослужащего, а для тех, кто начал служить до 2005 года, — дополнительно копия рапорта на имя командира воинской части.

Как получить господдержку по ипотеке. Мы уже писали подробно, как взять военную ипотеку.

Сумма господдержки по ипотеке. Предельный размер займа равен накоплениям на счете за 20 лет, поэтому, если военный не дослужит без уважительной причины, неотработанную часть денег нужно будет вернуть государству.

Выплату на покупку жилья, кратную накопленной за 20 лет, военный сможет получить, если прошло больше 10 лет службы. Через 20 лет службы он сможет забрать накопленные деньги, не отчитываясь о том, куда их потратит.

В следующие 5 дней заявитель получит ответ: его поставят в очередь на господдержку ипотеки, дадут еще 20 дней на сбор дополнительных документов или совсем откажут.


Альтернативы ипотечных схем практиковались в России еще в XIX веке. В то время группа энтузиастов организовывала так называемый «кооператив», и своими силами выкупала или строила для каждого своего члена квартиру в определенном доме. Именно оттуда пошло такое понятие как «кооперативный дом», то есть тот, который построен на коллективные деньги. Как правило, в дальнейшем кооператив брал на себя функции обслуживания дома – создавалась собственная жилконтора. Последние три десятилетия кооперативные дома сначала были весьма популярны, потом с приходом ипотеки интерес к такому виду получения жилья стал затухать. И сегодня, когда ипотечные кредиты выглядят не совсем выгодными, некоторые начинают искать альтернативные способы рассрочки выплат по желанным квадратным метрам.

Схема накоплений

Одной из распространенных сегодня альтернатив ипотечному кредиту является жилищный накопительный кооператив (ЖНК). Это некоммерческая организация, которая занимается сбором паевых взносов со своих членов и даёт возможность каждому из них купить жилое помещение. Зачастую это квартиры на вторичном рынке. Расцвет появления в России жилищных накопительных кооперативов пришёлся в 2005 году, после принятия федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Схема ЖНК такова. Желающий получить квадратные метры вступает в ряды кооператива – для этого необходим только паспорт, вносит минимальный первоначальный взнос и берёт на себя обязательство вносить фиксированные ежемесячные паевые взносы, оговоренные для каждого ЖНК заранее. Эти средства кооператив тратит на приобретение или строительство жилого помещения. Также деньги уходят на страхование, содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг, обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов, уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Когда общая сумма вложенных средств составит порядка 50% от стоимости жилья и завершится необходимый период накопления (минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Оставшиеся деньги он возвращает в течение 10-15 лет. Как только он полностью рассчитался с кооперативом, жилье переходит ему в собственность. Квартира остаётся в собственности кооператива до того периода пока заёмщик не выплатит полную стоимость жилья.

Популярность ЖНК, по крайней мере, на два порядка ниже, чем у рынка ипотеки. В условиях высокой инфляции величина необходимых для получения жилья взносов растёт на 20-30% в год, а риски, связанные с функционированием самих таких кооперативов, высоки. Это, по сути, аналоги малых предприятий, контролировать которые государству сложнее, чем крупные банки, заинтересованные в установлении долгосрочных надёжных контактов с финансовыми властями.

Преимущества и недостатки

Несмотря ни на что, существует ряд преимуществ ЖНК перед ипотекой. Прежде всего, это низкие проценты по заёмным средствам. Ставка по рублёвому кредиту в кооперативе составляет 5-7% годовых против 12-19% в коммерческих банках. Также значительно дешевле вам обойдутся дополнительные расходы при получении займа. Например, первоначальный взнос в банке – это 15-20% от стоимости квартиры, а в ЖНК вам требуется внести не более 15-20 тыс. рублей. Кроме того, при вступлении в кооператив вам не требуется собирать стопки документов на кредит и подтверждать свои доходы – этого по закону ЖНК не имеет права требовать. Есть ещё один приятный бонус. У членов ЖНК есть возможность зачесть имеющееся жилье или, к примеру, жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив.

Из минусов ЖНК можно отметить ограниченный срок займа. Например, чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,5 года, на 15 лет – 10 лет и т.д. Данное ограничение лишает членов получения нового жилья сразу, заплатив только часть его стоимости. В коммерческих банках срок выплаты кредита может достигать до 30 лет. Кроме того, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья.

Риски и альтернативы

Коллективная ответственность за возможные убытки не позволяет предъявить претензии непосредственно к организаторам ЖНК, инфляционные и собственно финансовые риски не контролируются, при этом пайщиком. Такая система работает при низком уровне инфляции, низких темпах роста цен на жилье и в условиях стабильной системы контроля инвестиционных рисков, выстроенной, к примеру, в Германии. Но и там, риски ускорения инфляции, в ближайшие годы, вероятно, снизят привлекательность подобных структур.

Существуют и другие альтернативы ипотеке, например, кредитный потребительский кооператив граждан или потребительский кредит. Эксперты рекомендуют обратить внимание на безрисковые способы получения жилищных займов. Например, накопление средств на счёте в банке, инвестиции этих средств согласно своим знаниям и умениям в различные финансовые инструменты или в реальный бизнес.

Совет Сравни.ру: Если у вас нет возможности вступить в кооператив, то оформите ипотеку. Найти предложения с минимальной переплатой с помощью этого ипотечного калькулятора.

Квартиры покупают как для проживания, так и для инвестиций.

За последний год цены на недвижимость выросли в средней на 17-18% за год.

На рост цен повлияло снижение процентной ставки по ипотеке.

Квартиру можно приобрести как в ипотеку, так же можно приобрести в рассрочку у застройщика и через потребительский кооператив.

Сравним 2 варианта приобретения недвижимости:

Для примера рассмотрим Межрегиональный потребительский кооператив по улучшению качества жизни «Best Way».

Приобретаем квартиру на вторичном рынке стоимостью 5 000 000 рублей, первоначальный взнос 35% - 1750 000 рублей, срок кредита 10 лет.

Покупаем квартиру в ипотеку.

Оформляем кредит в Сбербанке.

Первоначальный взнос 35%- 1 750 000 рублей, срок 10 лет, ставка по кредиту – 8,1% годовых.

Дополнительные затраты на страхование жизни и недвижимости в размере 15 000 рублей.

Ежемесячный взнос составит 39 603 рубля, переплата по кредиту 1 502 743 рубля.

Итоговая стоимость квартиры включая проценты и страховки составит:

5 000 000 + 1 502 743 + 150 000 = 6 652 743 рубля.

Квартира оформляется сразу в собственность заемщика.

Можно оформить имущественный налоговый вычет:

- 260 000 рублей – на недвижимость

- 195 356,59 рублей – на проценты, уплаченные по ипотеке.

Итого: 455 356,59 рублей – размер налогового вычета.

Имущественным налоговым вычетом можно воспользоваться если платите НДФЛ 13%, кроме дивидендов, выигрышей и доходов от купли-продажи ценных бумаг.

Так как квартира оформляется сразу в собственность, то необходимо ежегодно платить имущественный налог. Его примерный размер – 3 000 рублей в год .

Покупаем квартиру через потребительский кооператив.

Вступительный взнос 2 040€ в рублях на сегодня – 177 039 рублей.

Первоначальный взнос 35% - 1 750 000 рублей .

После внесения этих сумм вас ставят в очередь на приобретения жилья. Срок этой очереди 1 год.

Ежемесячно необходимо платить членские взносы – 2 000 рублей в месяц

На накопительный счет вносить минимальную сумму – 15 000 рублей в месяц .

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы

70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья. Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы. К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.

Внимание. Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.

Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект. Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме. Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:

  • малоимущие слои населения;
  • лица, признанные нуждающимися в жилплощади.

Как вступить в кооператив?

  • Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
  • оплачиваете вступительный взнос;
  • оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.

Правила оформления квартиры в собственность

  • Право регистрируется в реестре;
  • сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
  • к списку подаваемых документов относится устав;
  • конечная информация отражается в протоколе.

Жилищный кооператив или ипотека?

Оценим риски участия в программе кооператива:

  • Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
  • Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
  • Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.

Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.

Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку.

Сравним плюсы и минусы.

  1. Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
  2. Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
  3. Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
  4. Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
  5. Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.

Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.

Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?

Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет. Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место. Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.

Краткий список плюсов приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив

  • Не нужна справка 2НДФЛ и положительная кредитная история. В случае с ипотекой — это необходимо;
  • Сумма взноса колеблется от 10 до 20 тысяч;
  • Низкие проценты больше похожие на рассрочку через жилищный кооператив;
  • Сумма расходов не превалирует над порогом в 50%.

Краткий список минусов

  • Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
  • просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
  • ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
  • продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
  • договора не имеют государственной регистрации;
  • если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
  • жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
  • отстоять права в суде — проблематично.

Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: