Что представляла собой афинская ипотека и какие преимущества она давала сторонам договора
Обновлено: 04.05.2024
Окунёмся немного в историю. Сам термин ипотека появился намного раньше, чем многие могут представить, а именно в VI веке до н.э. в Древней Греции. Этот термин (др. греч. ὑποθήκη – ипотека) обозначал ответственность должника перед кредитором, в отношении земельного участка, где должник занимался земледелием. Как правило, это обозначалось табличками с надписью «ипотека» по периметру этого участка.
Сейчас ипотека – это один из самых популярных видов залога недвижимости, а для её регистрации недостаточно расставить таблички по периметру объекта.
Есть несколько оснований для образования (наложения) ипотеки:
В чём их разница и в каком случае их применяют? Давайте разбираться.
- Ипотека в силу закона накладывается вместе с регистрацией договора купли-продажи по объекту недвижимости (квартира или жилой дом). Как правило, это многим знакомая процедура покупки недвижимости с одновременным наложением обременения в виде ипотеки на этот же объект недвижимости.
- Ипотека в силу договора может возникнуть только в случае достижения договорённости между сторонами сделки (заёмщик и банк-кредитор), с последующим заключением договора ипотеки. После чего договор ипотеки регистрируется в Росреестре и накладывается обременение на объект недвижимости. Такой вид возникновения ипотеки может быть, как у физических лиц, так и у юридических. Обращаем Ваше внимание, что предметом займа может быть даже гарантия на оплату услуг исполнителей, где заёмщик разместил заказ. Подробнее о подобном виде наложения ипотеки мы писали ранее .
Основные отличия:
Форма возникновения ипотеки :
в силу закона ипотека возникает автоматически, вместе с регистрацией договора купли-продажи.
А в силу договора ипотека возникает только при составлении отдельного договора (договор ипотеки) и регистрацией его в Росреестре.
Предмет залога при ипотеке :
в силу закона ипотека может накладываться только на недвижимость, которая будет куплена в результате сделки.
В случае ипотеки в силу договора обременения могут накладываться на любой объект, который находится в собственности у заёмщика.
Государственная пошлина
взимается только с регистрации ипотеки в силу договора.
На основании подпункта №6, пункта 3 статьи 333.35 Налогового Кодекса РФ: Государственная пошлина по ипотеке, которая возникла в силу закона не уплачивается.
Покупали когда-нибудь недвижимость в ипотеку? Были сложности с регистрацией?
ИПОТЕКА В ДРЕВНОСТИ И СРЕДНЕВЕКОВЬЕ
Мало кто задумывается о том, что ипотека – вовсе не современное изобретение. Этому явлению (только представьте себе!) более двух с половиной тысяч лет. Понятие «ипотека» появилось в Древней Греции еще в VI веке до нашей эры. Благодарить за это нужно правителя-реформатора Солона.
Древняя Греция
Солон
638 — 558
до н.э.
А благодарить есть за что: ипотека фактически спасала людей от рабства. До реформ Солона человек, который не мог выплатить долг, становился рабом, то есть расплачивался своей свободой.
Солон же постановил заменить личную ответственность имущественной. Кредитор устанавливал на земле должника столб с надписью о том, что этот участок является обеспечением по кредиту. Столб называли hypotheka (по-гречески – «подставка»), отсюда и название хорошо известного нам сейчас явления. Такая публичность и прозрачность играла на руку всем. Кредитор получал гарантии того, что заложенную землю не продадут без его ведома. Потенциальный покупатель сразу понимал: эта земля обременена долгами. Ну а владелец участка (он же должник), как уже было сказано, получал гарантии того, что он не попадет в рабство. Позже, уже в Новое время, столбы заменят на ипотечные книги, и проверить финансовое состояние хозяина участка сможет уже лишь тот, кто собирался заключать с ним сделку, а не любой зевака, проходивший мимо участка.
Древний Рим
Дальнейшее развитие ипотека получила в Древнем Риме. Если греки занимались в основном торговлей и мореплаванием, то римляне в первую очередь развивали, как сказали бы сейчас, аграрный сектор. А значит, земля имела в империи повышенную ценность и сделки с ней стали более частыми, чем в Греции. К III-II векам до нашей эры ипотека уже прошла три стадии развития. Первая – fiducia, по сути сделка на доверии. Должник получал от кредитора деньги, отдавал ему участок и надеялся после выплаты долга получить его обратно: кредитор мог и обмануть, поскольку его обязанность вернуть землю в сделке не прописывалась. Вторая стадия называлась pingus: кредитор получал уже не право собственности на имущество должника, а лишь право владения этой собственностью. Он не имел права пользоваться землей, но мог рассчитывать, допустим, на полученный с нее урожай (он шел в счет уплаты долга и процентов). Ну а в начале II века до н.э. появляется новый вид залога, уже напоминающий современную ипотеку - hypotheca legalis. Заложенная земля (или дом, или квартира) оставалась в полном распоряжении должника. И лишь если он не мог расплатиться по контракту, кредитор получал право истребовать залог вещь с последующей его продажей с торгов, чтобы компенсировать свои убытки.
Как ни странно, древнеримская система ипотеки сделала шаг назад в сравнении с древнегреческой.
В Древнем Риме не было ипотечных книг, ни греческих «столбов», то есть принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, не соблюдался. Так что ипотечные сделки часто сопровождались махинациями: скажем, должник мог заложить землю сразу у нескольких кредиторов, каждый из которых даже не подозревал, что он – не единственный.
Средневековая Европа
С падением Римской империи в V-VI веках нашей эры институт ипотеки практически сошел не нет, возродившись лишь в Высокое Средневековье (XII-XIII века). Зато вернулась она уже практически в том виде, в каком мы знаем ее сегодня. Заимствовав у римлян и адаптировав принципы ипотеки к новым условиям, ее «внедрили» в западноевропейское законодательство, прежде всего германское.
Германцы исправили главный недостаток римской ипотеки – ее непрозрачность как почву для разного рода афер.
Гласность при оформлении сделок стала обязательной, процедура стала проводиться по четким стандартам, защищенным законодательством. Ну а к XVI – XIX векам появились и те самые ипотечные книги, куда вносилась информация обо всей заложенной недвижимости. Вслед за Германией по тому же пути пошли другие развитые страны Европы, такие как Австрия и Швейцария – и ипотека окончательно приобрела знакомый нам вид.
Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н. э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка» . В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.
В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную его форму. Самая древняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов) ; при получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.
Ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение получила несколько позже - в IV веке до н. э. Залог земли в большей степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей, большая часть из которых приходится на IV век до н. э.
Залоговые надписи на закладных камнях представляли собой древний аналог ипотечных книг, сложившихся в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества и, прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.
Ипотекой в Древней Греции назывался столб, вбитый в землю на участке должника, и указывающий на то, что эта земля заложена.
Ипотеку подарили миру греки. В VI до н. э. жители Балканского полуострова придумали новую систему кредитования, когда в качестве залога выступали земельные владения. На границе заложенных земель ставили столб, на котором указывали, что данный участок является обеспечением по кредиту. По-гречески, подставка или столб звучат как «hypotheka». От столба и пошло название новой системы – ипотека. До этого в Афинах обеспечением по кредиту служила личность заемщика. Должники могли легко потерять свободу и стать рабами. Спустя несколько веков в I в. н. э. ипотеку переняли у греков римляне. При императоре Траяне ипотечные кредиты выдавали под 5% в год. Но прошли годы, перестала существовать Древняя Греция, исчезла Римская империя… . Но ипотека, как сказочная птица Феникс, возродилась.
В XIV веке зачатки ипотечной системы появились в Германии, в конце XVI века – во Франции. В царской России ипотека начала развиваться в середине XVIII века. Однако воспользоваться ею могли исключительно дворяне – представители высшего слоя общества. Для них в 1754 году открыли Государственный банк для дворянства, который позже преобразовали в Государственный заемный банк. В первой половине XIX века работал вспомогательный для дворянства банк. И только спустя сто лет ипотечными кредитами смогли воспользоваться крестьяне – самый многочисленные слой общества в то время. В 1883 году открылся Крестьянский поземельный банк, выдававший кредиты для выкупа земли. В царской России срок ипотечного кредита достигал 66 лет, а процентная ставка составляла всего 8% годовых.
В советской России квартиры давали бесплатно. Но получить жилье могли далеко не все. За квартирами люди выстраивались в огромные очереди, которые постепенно растягивались на много лет. Впрочем, желающие могли купить кооперативную квартиру. За «двушку» в 70-80-х годах надо было отдать около 5 тысяч рублей (автомобиль «Жигули») , «трешку» – 7 тысяч (половина «Волги») . Граждане могли взять ипотечный кредит сроком на 25 лет под 2% годовых. Правда, желающих купить кооперативную квартиру было немного. При средней зарплате служащего 150-200 рублей в месяц накопить несколько тысяч на первоначальный взнос было непросто.
После распада Советского Союза россиянам пришлось забыть о бесплатных квартирах и кредитах с низкими процентными ставками. В современной России ипотека появилась в 1998 году одновременно с принятием нового федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) » (№102-ФЗ от 16 июля 1998г.) . Но грянул кризис, и россиянам стало не до покупки недвижимости.
До 2002 года квартиры покупали без привлечения кредитных средств. А после… начался кредитный бум. Доходы населения выросли, ставки по кредитам, наоборот, снизились. И россияне начали активно пользоваться кредитами. Доля сделок на рынке недвижимости с привлечением заемных средств увеличилась практически с нуля в 2002 году до 15% в 2006 году. По прогнозам, в 2010 году треть квартир россияне будут покупать в кредит. Ипотека снова к нам вернулась.
Сегодня десятки банков предлагают сотни различных ипотечных программ. Чтобы разобраться в финансовых премудростях, нередко требуется помощь специалистов. Оформление сделок с ипотекой также требует внимания профессионалов. ИБК Столица-М предлагает своим клиентам полный комплекс услуг, связанных с приобретением недвижимости в кредит. Мы помогаем нашим клиентам максимально использовать все преимущества ипотеки.
На сегодняшний день ипотекой можно назвать только то, что предлагают в РНКБ. Отличные условия и первоначальный взнос только 15%. Выплачивать можно хоть до 25 лет.
Идеи сдачи в аренду земли и кредитования древние греки, скорее всего, почерпнули у иудеев Вавилона и Месопотамии. Первые упоминания о таком финансовом инструменте мы находим в талмудических текстах. Вавилонские храмы и фамильные дома активно передавали свои земельные угодья в аренду иногда с правом последующего выкупа.
Кредитование быстро распространилось в Древней Греции. Получение процентного дохода скоро стало привычным источником прибыли для граждан и привело к появлению профессиональных ростовщиков. Греки считали нормальным использование кредитных денег в бизнесе и получение премии за риск, а особым уважением пользовались те, кто вкладывал в такие рискованные предприятия, как морские экспедиции. Греческие ораторы произносили речи в защиту кредитов как инструментов развития торговли, а суды очень жёстко наказывали мошенников и неплательщиков вплоть до продажи в рабство.
Античное кредитование разделялось на сделки на суше и на сделки, связанные с морской торговлей. Одним из видов кредитных сделок на суше как раз и был прообраз нынешней «ипотеки».
Обычно, первое, что приходит на ум, когда говорят об ипотеке в Древней Греции, — это «хорой» или «хорос». поля древней Греции были буквально усеяны этими каменными столбами, утверждающими право владения неким участком или домом.
Стандартный «хорой» или «хорос» представлял из себя стелу из мрамора или известняка, не больше метра в высоту, прямоугольную и грубо обтесанную, за исключением верхней лицевой стороны предназначенной для начертанных букв. На начальном этапе развития древнегреческого общества хоросы были скорее материальным подтверждением договора аренды земли между крестьянином и аристократом на условиях передачи 1/6 дохода владельцу и получению взамен земли и защиты. Согласно археологическим данным, полученным из раскопок в Маруси, северном пригороде Афин, заемщик мог получить не одну ипотеку, а несколько и у одного кредитора, и даже перезаложить участок.
На хоросах ставились отметки о выплатах — указывалась новая сумма задолженности в убывающем порядке — ведь они могли быть предъявлены в суд в случае возникновения имущественного спора. Хорос играл еще одну важную роль — проходящие мимо дома или участка граждане (или соседи) видели записи и могли позже свидетельствовать в судах, если вдруг заемщик решил обмануть кредитора или убрать хорос.
Из истории нам известно и об одном ипотечном кризисе Античной Греции: афинская аристократия слишком увлеклась выдачей кредитов и ужесточением мер наказания неплательщиков. На определенном этапе это привело к тому, что крестьяне стали отдавать до 5/6 своего дохода в уплату долгов и процентов, что существенно тормозило развитие и хозяйства, и Афин. Более того, сильно росла социальная напряженность в обществе: неплательщиков продавали в рабство, причем не только внутри Афин, но и в другие города и царства.
Надежную ипотеку, без хоросов и долгового рабства, предлагает банк — подробности на официальном сайте банка.
В древних Афинах только очень богатые люди платили налоги и эти деньги шли на финансирование самых важных расходов : содержание флота и воздаяние богам. Хотя сегодня это может показаться удивительным, большинство из крупнейших налогоплательщиков не только исправно платили, но и хвастались тем, сколько они отдали в казну.
Деньги были так же важны для древних афинян, как и для большинства людей сегодня, так чем же объясняется такая восторженная реакция на необходимость платить налоги? Афинская финансовая элита получала взамен бесценное общественное уважение со стороны других граждан.
Древние Афины
Картина Leo von Klenze (1846) / Wikipedia
Потребности Афин
Население Афин веков до нашей эры состояло из свободных людей и рабов общей численностью более 300 000 человек. Экономика, в основном, была ориентирована на международную торговлю и Афинам приходилось тратить много денег на поддержание жизни: от содержания армии до бесчисленных общественных фонтанов, разливающих питьевую воду по всему городу.
Большая часть дохода поступала от государственных сельскохозяйственных угодий и серебряных рудников, которые сдавались в аренду. Также Афины облагали налогом импорт и экспорт и взимали подати с иммигрантов и проституток, кроме того, на проигравших в суде налагались крупные штрафы.
По мере того, как Древняя Греция превращалась в международную державу, она построила большой дорогостоящий флот из нескольких сотен деревянных военных кораблей, называемых триерами. Постройка, оснащение и содержание экипажа триеры стоили огромных денег, которые платила в виде налогов афинская финансовая элита (при том, что прямого налога на богатство в Афинах не было).
Потребности богов
Для древних афинян военная мощь была лишь частью системы безопасности государства. Афиняне были уверены, что защитить их от всех невзгод под силу только богам, а значит, следует заручиться их благосклонностью.
Учитывая, сколь вздорными и непостоянными характерами обладали древнегреческие боги, их расположение обходилось недёшево. Афиняне строили тщательно спроектированные храмы, приносили большие жертвы, проводили масштабные религиозные празднования. Эти грандиозные зрелища включали в себя музыкальные феерии и театральные представления и привлекали десятки тысяч людей. И стоили бешеных денег, которые также взымались из кармана наиболее обеспеченных горожан.
Гордость
В современном мире никто не хочет платить налоги. Крупные корпорации и долларовые миллиардеры делают всё возможное, чтобы утаить от налоговых органов как можно больше прибыли, а порой и вовсе меняют гражданство, исходя из размеров экономии на налогах. Древние греки высмеяли бы такое поведение.
Ни одному богачу древних Афин не пришло бы в голову смошенничать с налогами. Наоборот: их финансовые обязательства перед обществом были предметом их гордости. Нередко они даже платили больше налогов, чем с них спрашивали. Они рассчитывали получить отдачу в виде уважения со стороны сограждан и благодарность за инвестиции в сообщество.
Этот социальный капитал был куда дороже денег. Афинская культура высоко ценила гражданский долг. Если богатый афинянин не желал делиться своим богатством, над ним смеялись, называя жадным, и осуждали как человека, который «берёт плату с гостей в своём доме» и «продавая вино другу, продаёт его разбавленным!»
Заработать титул почётного гражданина в наше время может показаться сомнительной целью в жизни, но для древнегреческих богачей это было важнее всего на свете. Вложив в государство достаточно денег в виде налоговых сборов, гражданин получал право воздвигнуть монумент в честь себя на видном месте города, чтобы и последующие поколения горожан помнили его щедрость. Звучит заносчиво, но обратной стороной подобной «заносчивости» было процветающее крепкое сообщество людей, гордившихся своим государством и, в том числе, своими богачами.
Автор статьи
Читайте также: