Что в 1998 году было с ипотекой
Обновлено: 23.04.2024
Джеймс Кук, тезка известного мореплавателя и первооткрывателя, работает в России уже 15 лет. Для нашей страны он стал первооткрывателем ипотечного кредитования западного образца — именно Джеймс Кук был учредителем, председателем совета директоров и главным управляющим банка "Дельтакредит" — пионера ипотечного кредитования в России. Сейчас Джеймс Кук — председатель совета директоров финансового супермаркета "Кредитмарт", также активно занимающегося ипотекой в России. О перспективах ипотечного кредитования он рассказал корреспонденту "Денег" Юлии Погореловой.
Как начиналась ипотека в нашей стране?
— Когда я только приехал в Россию, многие не верили в возможность развития института ипотеки в этой стране. Первый ипотечный продукт, который банк "Дельтакредит" вывел на рынок, был рассчитан всего на пять лет. И даже когда мы стали предлагать ипотечный кредит на 10 лет, люди воспринимали его с огромным опасением — как можно быть уверенным в том, что будет через 10 лет? Я их переубеждал, говорил, что за эти десять лет ничего не произойдет и вы никогда не пожалеете о ранее принятом решении. Ипотека зарождалась в России очень медленно — более активно она начала развиваться лишь после кризиса 1998 года. Сегодня ипотека составляет лишь 3% ВВП — это очень низкий показатель по сравнению с другими странами.
На каких условиях выдавались первые ипотечные кредиты?
— Первого нашего заемщика я очень хорошо знаю. Кстати, сейчас она сама работает в ипотечном бизнесе. Это был кредит на 5 лет под 22% годовых. Она осталась довольна, потому что стоимость той недвижимости, которая была приобретена в те годы, сегодня выросла в цене в несколько раз. В то время основной нашей задачей было объяснять людям, что такое ипотека, как она работает, хотя даже сегодня не все знают о плюсах кредитования.
Сколько было выдано кредитов до 1998 года? Кто тогда мог себе позволить оформить ипотечный кредит?
— В 1998 году — не более чем на 50 млн рублей. Для сравнения, в 2006 году ипотечных кредитов было выдано на 2 млрд рублей. На тот момент нашей целевой аудиторией был средний класс и клиенты с уровнем дохода выше среднего. Средний доход семьи в Москве тогда был около $2000, в Санкт-Петербурге — $1500. Первоначальный взнос по кредиту составлял как минимум 30% стоимости недвижимости.
В чем отличие ситуации с ипотекой сейчас от ситуации во время кризиса 1998 года?
— В 1998 году заемщиков было мало. На тот момент ипотечные кредиты выдавали только Сбербанк и банк "Дельтакредит". В 2003 году "Дельтакредит" из негосударственных банков по ипотеке был номером один. Все удивлялись, как нам удавалось конкурировать с таким крупным игроком, но я считаю, что самое главное — не бояться и быстро двигаться на рынке. У нас была миссия — создать новую индустрию на рынке. Чем больше нам говорили, что ничего у нас не получится, тем больше мы старались идти вперед.
Сейчас в результате кризиса многие заемщики не в состоянии обслуживать свои ипотечные кредиты. Вы по-прежнему верите, что ипотека — это выгодно?
— Раньше клиентов пугал срок кредита: выплачивать проценты в течение 10-15 лет. Но, судя по статистике, люди полностью выплачивали ипотечный кредит за 4-5 лет. Если вы посмотрите на инфляцию, сегодня она составляет 12,5-13%, если сравните ее с процентными ставками по кредиту и ростом стоимости недвижимости, вы поймете, что ипотечный кредит — очень выгодная сделка. Лично для меня это лучшая инвестиция из всех возможных. А на хорошую квартиру в хорошем месте всегда будет высокий спрос.
Сколько у вас ипотечных кредитов?
— У меня было пять ипотечных кредитов, сейчас осталось три — в России, Париже и Америке. Например, в России я думал, что возьму кредит под 9% годовых в долларах США, а мне дали лишь под 13%. Но я не жалею. Меня устраивает та недвижимость, которую я приобрел в кредит. Это можно сравнить с "бесплатными" деньгами: я получил прибыль намного больше запланированной. Когда берешь кредит, совершаешь покупку не на свои деньги, а инвестируешь деньги банка, в результате получаешь прибыль большую, чем тот же банк, которому ты платишь проценты по кредиту. Именно так люди становятся богатыми. Все миллионеры мира 60% всех своих активов держат в недвижимости.
Как вы оцениваете ситуацию, сложившуюся сейчас на рынке ипотеки?
— Сегодня рынок покупателей. Рынок уже оживает, если еще ждать, то цены начнут снова расти и таких хороших условий уже не будет. В России спрос на жилье очень высокий, и он будет только увеличиваться. В любом случае цены все равно будут расти хотя бы из-за инфляции. Что наблюдалось до прошлого года? Очень активно застраивались пригороды, то есть строилось доступное жилье. Этот тренд необходимо развивать и дальше, так как люди нуждаются именно в хорошем доступном жилье. На Западе сейчас в очередной раз убеждаются, что ипотека — очень хороший бизнес для инвестора. Если посмотреть на результаты второго квартала этого года, есть динамика роста — банки стали больше зарабатывать на ипотеке. Даже в России люди в этом году стали больше интересоваться ипотекой, возросло число клиентов, желающих оформить кредит. Я по-прежнему считаю, что сейчас очень хорошее время покупать.
То есть, несмотря на кризис, сейчас стоит брать ипотечный кредит?
— Уоррен Баффет сказал, что, когда все бегут с рынка, надо, наоборот, не бояться занимать свою нишу. Мы руководствуемся этим принципом, и я советую всем поступать так же. Это очень хороший совет, потому что рынок ипотечного кредитования из России никуда не уйдет. Я уверен, что сейчас время строить, это ровно то, что мы делали и в "Дельтакредите" в 1998 году. Тогда многие считали, что это был катастрофический кризис, но мы сумели доказать, что это хорошее время для начала чего-то нового. И я убежден, что сейчас схожая ситуация.
Что будет со ставками по ипотечным кредитам в 2010 году?
— Ставки уже стали снижаться. Этот тренд, вероятнее всего, сохранится. Но я однозначно не советую людям ждать, пока процентные ставки снизятся еще больше. Потому что, как только начнут активно снижаться процентные ставки, цены на недвижимость будут расти.
Уже сейчас можно найти ипотечные кредиты с низкими ставками. Но банки выдвигают очень жесткие требования к заемщикам. Долго ли сохранится такая ситуация?
— До кризиса банки были открыты и очень активно выдавали кредиты. Конечно, когда случается кризис, все откатываются назад, банки становятся более консервативными. Я думаю, что рынок сейчас начнет оживляться и банки будут постепенно ослаблять требования к заемщикам. Кстати, это уже наблюдается. В первом квартале банки выдавали кредиты только по справке 2-НДФЛ, сегодня уже возможно подтвердить доход и справкой по форме банка.
Многие уверены, что в следующем году возрастет количество просрочек по ипотечным кредитам, а число сделок, напротив, значительно упадет. Каков ваш прогноз?
— Сложно делать предположения. Мы слышим очень много советов, но проще всего быть пессимистом. Совершенно очевидно, что рынок будет расти, так как, повторюсь, спрос в России на жилье огромен. Увеличение количества просрочек, конечно, произойдет. Российская экономика очень зависима от цен на нефть, поэтому никто точно не знает, что будет дальше. Но сейчас мы видим, что ситуация начала стабилизироваться. В конечном итоге все сводится к тому, насколько качественно банк провел андеррайтинг заемщика. Я прогнозирую рост рынка в следующем году. Сейчас много банков с хорошей ликвидностью. Чтобы эти деньги работали, банкам надо выдавать кредиты.
Сейчас все больше банков предлагают продажу залоговых квартир. Разве это не говорит о кризисе ипотечного рынка как идеи в нашей стране?
— Я считаю, что заемщикам надо набраться терпения и не продавать свои квартиры — это невыгодно. Тем более если кредит взят несколько лет назад, стоимость квартиры выросла, и даже сейчас она может быть выше той, по которой ее покупали. Если вспомнить 1998 год, цены на недвижимость вернулись на докризисный уровень уже через полтора года.
То есть массового выброса на рынок залоговых квартир не будет?
— Мы недавно запустили подобную услугу. Сейчас у нас в базе около 2500 объектов, которые можно оформить в кредит на докризисных условиях. Что такое 2000 квартир для российского рынка недвижимости? Это очень мало! Хотя для покупателей это очень выгодное предложение — докризисные ставки, минимальный первоначальный взнос, клиент может не опасаться за юридическую чистоту объекта, поскольку квартира уже прошла проверку в банке.
Какие из ипотечных программ, действующих на Западе, еще не дошли до России?
— Один продукт мог быть особенно интересен для России. Это особый вид страхования ипотеки. Банк страхует клиента, если у него возникает просрочка по ипотеке. Когда выплачено 80% стоимости квартиры, от страховки можно отказаться. В России основная проблема — не размер процентной ставки, а размер первоначального взноса, поскольку нужно собрать значительную сумму. Такая страховка позволила бы уменьшить первоначальный взнос, расширив круг тех, кто может взять ипотеку. Кризис будет способствовать появлению этого продукта на рынке.
Через какое время этот продукт может появиться?
— Я так устал ждать, когда это произойдет, что даже готов сам его предложить. Все сидят и ждут, когда кто-то другой это сделает. Хотя только одна эта вещь может заставить рынок очень быстро расти.
Сейчас нередко звучат заявления, что дно кризиса пройдено, но ситуация существенным образом не меняется. Как, на ваш взгляд, определить, что кризис кончился?
— Процесс восстановления будет напоминать американские горки. К людям должна вернуться уверенность. С моей точки зрения, нынешняя ситуация — это в первую очередь кризис доверия. Мы уже видим, что ситуация начала стабилизироваться. Россия очень интересная страна, здесь всегда могут быть сюрпризы. Посмотрим, что будет происходить в течение следующих двух месяцев. Я оптимист. Недавно мы открыли ипотечный центр — как раз потому, что у нас есть уверенность в том, что ситуация улучшается и надо "бежать" на рынок. Любой кризис открывает новые возможности, умные бизнесмены, безусловно, будут их использовать. Всегда будут происходить кризисы: что я могу точно гарантировать, так это новый кризис лет через десять.
Как вас лично коснулся кризис?
— Очень сложно управлять компанией в кризис. Нужно все правильно рассчитать, чтобы сократить расходы и в то же время нарастить прибыль. Только в кризис можно понять, кто по-настоящему хороший менеджер.
В условиях сложившейся экономической ситуации в стране многих волнует вопрос, что будет, если они не смогут выплачивать ипотеку, а также существует ли возможность списания долга. Вместе с экспертами разбираемся, реально ли это.
Возможно ли списание
Прямых механизмов для списания долга по кредиту под залог недвижимости перед банком российское законодательство не предусматривает, рассказывает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. «При ипотеке недвижимость находится в залоге у банка, поэтому списать или требовать «простить» имеющуюся задолженность не получится», — пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.
Что будет с ипотекой в случае дефолта
В последние недели стало чаще звучать слово «дефолт» из-за введенных против России санкций. В связи с этим у многих возникает вопрос, что в таком случае будет с кредитами и ипотекой. «Если говорить о страновом дефолте, то это означает неисполнение обязательств государства перед своими кредиторами. Поэтому данное событие не имеет отношения к ипотечным кредитам населения и погашать их придется», — пояснил директор по стратегии инвестиционного холдинга «Финам» Ярослав Кабаков. Дефолт не означает прекращения платежей по ипотеке, подтвердил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». «В этом случае банковская система страны остается в работоспособном состоянии, поэтому ранее взятые займы требуется погашать. Вероятно, Центробанк страны наложит определенные ограничения на выдачу новых ипотечных кредитов, их реструктуризацию или рефинансирование», — сказал он.
Аналогичную позицию озвучили в пресс-службе Росбанка. «Дефолт в стране предполагает, что государство не исполняет свои долговые обязательства. Однако кредитором по ипотечному кредиту выступает банк и дефолт в стране не повлияет на обязанность заемщика исполнять свои обязательства по кредиту», — пояснили в пресс-службе.
Страновой дефолт может сопровождаться и дефолтом кредитных организаций, продолжил аналитик «Финама». «В этом случае не исключено, что в порядке, установленном нормативными документами, заемщики могут получить определенные послабления в отношении своих долговых обязательств», — допустил эксперт. В целом при дефолте и девальвации национальной валюты ситуация не скажется благоприятным образом на гражданах. Особенно если допустить, что государство в таком случае может отменить программы помощи ипотечным заемщикам, отметил Владимир Кузнецов.
Банкротство и списание
Списать долг по ипотеке могут при банкротстве, но тогда ипотечная недвижимость будет продана на торгах. Поэтому тем, у кого действующий ипотечный кредит, эксперты не рекомендуют прибегать к банкротству. Сама процедура имеет некоторые нюансы.
Во-первых, хоть единственное жилье и защищается исполнительским иммунитетом (на него не может быть обращено взыскание), ст. 446 ГПК РФ в качестве исключения из общего правила устанавливает обязательства по ипотечным кредитам, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. «Говоря проще, банк все равно сможет обратить взыскание на ипотечную квартиру в рамках процедуры банкротства заемщика для целей удовлетворения своих денежных требований», — пояснил эксперт.
Во-вторых, сама процедура не является простой: требуется сбор документов о должнике, несение расходов на арбитражного управляющего, слежение за ходом дела и подача процессуальных документов, что тоже означает определенные финансовые затраты.
В-третьих, завершение процедуры банкротства может навсегда закрыть для должника возможность получения кредита, так как не в интересах банка связываться с неблагонадежным заемщиком, который уже проходил через процедуру банкротства. «В рамках дела о банкротстве возможно и договориться с банком — согласовать план реструктуризации долгов в процедуре реструктуризации долгов гражданина либо подписать мировое соглашение», — добавил Владимир Кузнецов.
Комментарий пресс-службы Росбанка:
— Сама процедура банкротства применяется в отношении физических лиц нечасто, но с каждым годом становится все более популярной как способ урегулирования задолженности. В случае невозможности исполнения должником обязательств по кредиту должник или кредитор могут обратиться с заявлением в арбитражный суд о введении процедуры банкротства. Суд рассматривает заявление, привлекает финансового управляющего, выносит определение о введении процедуры реструктуризации или реализации в зависимости от обстоятельств дела.
В рамках процедуры реструктуризации долгов финансовый управляющий анализирует активы должника, запрашивает необходимую информацию, при возможности согласовывает план реструктуризации долгов. Затем согласовывается порядок реализации имущества должника, на которое может быть обращено взыскание, в том числе на заложенное по кредиту ипотечное жилье. После продажи всего имущества арбитражным судом принимается решение о завершении процедуры и освобождении должника от обязательств.
Как снизить финансовую нагрузку ипотечному заемщику
Многодетные семьи могут получить от государства помощь в размере 450 тыс. руб. для погашения ипотеки. Важно, чтобы третий или последующий ребенок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года, а кредитный договор был подписан до 1 июля 2023 года. Финансовую нагрузку можно снизить с помощью налоговых вычетов: за покупку жилья (до 260 тыс. руб. на человека) и за уплаченные проценты по ипотеке (до 390 тыс. руб. на человека).
Снизить финансовую нагрузку можно с помощью льготных программ (программы «Льготная», «Семейная», «Дальневосточная», программа выплаты 450 тыс. руб. многодетным семьям). Сейчас программы сохранены и работают на прежних условиях. Ставки по ним пока составляют 2–7% годовых при рыночных 22–25%. Для заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации, доступны кредитные каникулы. Они позволяют взять отсрочку или временно снизить ежемесячные платежи. Подробнее об этом читайте в материале «Как уйти на кредитные каникулы по ипотеке. Новые правила в 2022 году». При возникновении сложностей с оплатой ипотеки эксперты рекомендуют сразу же обращаться в банк и искать совместно решение проблемы.
США с 4 апреля 2022 года запретили России использовать замороженные долларовые резервы для выплат по внешнему долгу. В связи с тем, что иностранный банк-корреспондент отказался принимать платеж Минфина по гособлигациям двух выпусков в долларах, купонный доход по одному из них и средства для погашения долга по второму были перечислены в рублях.
С точки зрения российских властей выплата в рублях по долгу перед нерезидентами является надлежащим исполнением обязательств в соответствии с указом президента от 5 марта о временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами.
Ранее международное рейтинговое агентство Fitch предупредило инвесторов о возможном дефолте по внешним российским обязательствам. По мнению агентства, оплата в рублях считается принудительным переименованием платежных обязательств (реденоминацией), а отсутствие технической возможности оплаты купонов в долларах является признаком технического дефолта.
Условия суверенных еврооблигационных выпусков России предусматривают наступление формального дефолта по истечении 30 календарных дней после неплатежа в соответствии с эмиссионной документацией.
Что такое дефолт
Дефолт — это невыполнение обязательств должника по выплате долга — как процентов по нему, так и основной заемной суммы. В случае объявления дефолта компанией или физическим лицом следует процедура банкротства, в ходе которой устанавливаются процедуры возврата долга, его полного или частичного списания. Дефолт государства возникает, если оно не может вовремя выполнить обязательства перед внутренними или внешними кредиторами. Реструктуризация суверенного долга не имеет стандартизированной процедуры — для каждой отдельно взятой страны составляется индивидуальная программа по выплате, чаще всего она растягивается на несколько лет и не гарантирует кредиторам полного возврата средств со стороны заемщика. Объявление государством дефолта снижает его кредитные рейтинги — стране становится сложно или невозможно привлекать новые займы, как следствие, ограниченность вливания внешних капиталов тормозит развитие экономики.
Когда дефолт был в России
В России технический дефолт по обязательствам страны произошел 17 августа 1998 года. Ему предшествовали экономический кризис — гиперинфляция, дефицит бюджета, деноминация. Для пополнения бюджета правительство выпускало государственные краткосрочные облигации (разновидность облигаций федерального займа), и каждый новый выпуск шел на погашение предыдущих займов, то есть обслуживание долгов проводилось по пирамидальному принципу. Доходность ГКО доходила до 140–150%. К августу 1998 года внешний долг России достиг $200 млрд (44% ВВП). Официально технический дефолт не был объявлен, но являлся им по сути, так как предусматривал реструктуризацию долгов по ГКО лишь с их частичным погашением — от 1% для иностранных держателей облигаций до конвертации 70% долга в новые более долгосрочные облигации. Это запустило цепочку банкротств банков — крупных держателей бумаг, что в свою очередь привело к потере денег населением, так как финансовые организации не смогли расплатиться по вкладам.
По расчетам Московского банковского союза, потери экономики России в 1998 году составили $96 млрд. Из них прямые убытки коммерческих банков — $45 млрд, бизнес потерял более $30 млрд, население — $19 млрд. На момент объявления о замораживании выплат по ГКО-ОФЗ доля нерезидентов в них составляла порядка 30%, а рыночная оценка их портфеля — около $11 млрд.
Кризис привел к сокращению валового внутреннего продукта в два раза — с $404,9 млрд в 1997 году до $195,9 млрд в 1999 году. Инфляция с 11,03% в 1997 году по итогам 1998 года подскочила до 84,44%. Национальная валюта была девальвирована более чем в три раза — 1 января 1998 года доллар стоил ₽5,96 (после деноминации в 1997 году с коэффициентом 1000:1), а 1 января 1999 года — ₽20,65. Доверие населения и иностранных инвесторов к российским банкам и финансовым обязательствам государства, а также к национальной валюте было подорвано.
Виды дефолта
- Технический дефолт — неспособность сейчас погасить обязательства, но возможность их все же выполнить в будущем. Если в рамках технического дефолта, который ограничен конкретными сроками, обязательства не выполняются, то наступает обычный, или простой дефолт.
- Дефолт (обычный, простой или окончательный) — неспособность платить по всем долгам или части своих обязательств.
Различают подвиды дефолтов по объектам, то есть заемщикам: дефолт физического лица, компании, государственный (суверенный) дефолт.
По предмету долгов дефолт может быть объявлен по облигациям (неоплата своевременно процентов или основного долга по долговым обязательствам или по условиям договора о выпуске облигационного займа), векселям, прямым денежным заимствованиям, банковским чекам и т. п.
Дефолт по государственным долгам может быть объявлен по:
- по внешнему долгу — перед другими странами, международными фондами, иностранными корпорациями. Как правило, он заключен в специальных ценных бумагах — государственных облигациях;
- по внутреннему долгу — перед отечественными банками, фондами, инвесторами и населением, в том числе по выплате пенсий, социальных пособий, зарплат госслужащим.
Насколько вероятен дефолт по внешнему долгу в 2022 году?
По итогам 2021 года государственный долг России составляет ₽20,9 трлн — 18,1% от ВВП страны, по данным Счетной палаты. Внутренний долг составил ₽16,5 трлн. Внешний долг в иностранной валюте достиг $59,7 млрд.
Объем внешнего долга Российской Федерации, по оценке Банка России, по состоянию на 1 января 2022 года составил $478,2 млрд. Эта сумма учитывает не только долги государственного сектора, но и частных компаний, которые заимствуют средства на иностранных рынках.
Наложенные на Банк России и другие финансовые институты санкции привели к отсутствию технической возможности расплачиваться по долгам перед иностранными инвесторами. Международные рейтинговые агентства усмотрели в этом событии критический риск объявления дефолта по внешним российским обязательствам.
- Moody's понизило кредитный рейтинг России сразу на шесть ступеней, с Baa3 до B3.
- Агентство Fitch снизило долгосрочный рейтинг дефолта эмитента в иностранной валюте России с ВВВ до В.
- S&P Global Ratings понизило долгосрочный кредитный рейтинг России в иностранной валюте на восемь ступеней, с BB+ до CCC-. Рейтинг в национальной валюте также ухудшился с BBB- до CCC-.
«Понижение рейтинга в текущих беспрецедентных условиях носит уже символический характер и является констатацией факта, поскольку иностранные инвесторы отрезаны от экономики России и локального рынка, а многие активы на офшорном рынке обесценились почти до нуля. Из-за запрета расчетов с нерезидентами они вряд ли способны получать платежи по бондам, несмотря на обслуживание Минфином и компаниями своих обязательств», — говорит Дмитрий Полевой, директор по инвестициям компании «Локо-Инвест Управление активами».
Риск технического дефолта по валютному долгу из-за ограничений платежей возрастает, говорит директор Центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики СКОЛКОВО-РЭШ Олег Шибанов и отмечает, что сам Минфин РФ подобных планов — отказа от обслуживания долга — не озвучивал.
«Но поскольку международные резервы, включая Фонд национального благосостояния (ФНБ), в их долларовой и евро части были заморожены ЕС и США, у России могут быть вопросы о необходимости придерживаться текущего графика платежей. Кроме того, сейчас ограничены выплаты в пользу нерезидентов, и когда будет оформлено решение со стороны Управления по контролю за иностранными активами (OFAC) в возможности использовать международные резервы, выплаты могут быть осуществлены», — добавил эксперт.
В четверг, 3 марта, Минфин США выпустил лицензию, разрешающую инвесторам получать долговые платежи по суверенным еврооблигациям России, но с временными ограничениями — только до 25 мая 2022 года. В частности, в порядке исключения из санкционных мер разрешаются транзакции с Банком России, Фондом национального благосостояния (ФНБ) и Министерством финансов России, необходимые для «получения процентов, дивидендов или выплат в погашение по долгу или акциям» ЦБ, ФНБ или Минфина, говорится в документе. Ближайшие платежи по выплате долларовых купонов на $107 млн по двум выпускам российских евробондов международным держателям должны состояться в марте.
Несмотря на озвученные риски дефолта, инвестбанки США Goldman Sachs и JPMorgan Chase покупают подешевевшие суверенные российские облигации и корпоративные бонды крупных компаний Evraz, «Газпром» и РЖД, срок погашения которых наступает в течение ближайших двух лет.
По данным ICE Data Services, кредитные дефолтные свопы (CDS) на этой неделе сигнализировали о 65% вероятности дефолта по российскому государственному долгу в течение пяти лет и 40% в течение одного года.
Кредитно-дефолтный своп (CDS) — это производный финансовый инструмент, который гарантирует инвестору страховые выплаты в случае дефолта по обязательствам третьей стороны в обмен на регулярные платежи. Чем выше эти платежи, тем рискованнее базовые обязательства.
Последствия дефолта
Если сценарий с объявлением дефолта из-за технических ограничений реализуется, его последствия могут вызвать сложности в доступе к рынку займов в будущем, говорит Олег Шибанов. «Вот только для России это последствие сейчас нерелевантно — все крупнейшие рынки капитала закрыли для России и наших компаний возможность выпускать облигации, и в этой ситуации особого «наказания» для экономики от дефолта нет. Это «наказание» скажется тогда, когда Россия снова вернется к займам на международном рынке», — заключил эксперт.
«Если у страны есть инвестиционный рейтинг, то она может занимать на международных рынках сравнительно недорого. Это приводит к тому, что дешевая ликвидность перетекает на рынки и обеспечивает комфортный уровень доходностей по кредитам для бизнеса и населения. И всем хорошо. Понижение рейтингов предполагает долгосрочное пребывание РФ в текущем состоянии — конфликт на Украине, чудовищные санкции, не менее жесткие ответные меры и т. д. Если страна будет находиться под таким давлением долго — будет очень трудно. Насколько долго? Точно сказать невероятно сложно, но, полагаю, речь идет о нескольких месяцах», — прокомментировал профессор НИУ ВШЭ Евгений Коган в авторском Telegram-канале.
Объявление дефолта сейчас по долговым обязательствам России не принесет существенных потерь ни самой России, ни западным странам, отметил старший экономист консалтинговой компании Macro-Advisory Владимир Тихомиров. «Внешний долг России не такой большой, чтобы оказать существенное влияние на международный рынок, а для России с точки зрения государственного заимствования этот рынок не столь сильно важен — бюджет формируется либо с нулевыми, либо с профицитными показателями в последние годы, при этом поступление иностранного капитала в новые выпуски гособлигаций уже было ограничено санкциями еще в 2018 году. Для частных компаний ситуация будет сложнее — для них из-за суверенного дефолта и низких кредитных рейтингов страны заимствование станет существенно дороже. «Дорогие» кредитные деньги скажутся на росте цен для конечного потребителя», — заключил эксперт.
Следите за новостями компаний в телеграм-канале «Каталог РБК Инвестиций»
Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Дефолт (от французского de fault — по вине) — ситуация, возникшая при неисполнении заемщиком обязательств по уплате или обслуживанию долга. Дефолтом считается неуплата процентов по кредиту или по облигационному займу, а также непогашение займа. Стоит отдельно выделить технический дефолт — ситуацию, когда исполнение обязательств было только временной задержкой платежей, как правило, по независящим от заемщика обстоятельствам. Дефолт служит основанием для предъявления кредитором иска о банкротстве заемщика Долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права. Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании.
Пятнадцать лет назад, 16 июля 1998 года, Государственная Дума РФ приняла федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Ипотека (hypothecate, hypotheca) — термин, который впервые появился в Греции в VI веке до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В древнем римском праве hypotheca была разновидностью залога, ею именовался залог имущества, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника. Позднее под ипотекой понимали исключительно залог недвижимого имущества.
В теории российского права само понятие "ипотека" появилось в 1860-1870‑х годах и было заимствовано из европейского права. Ипотека была синонимом залога, так как под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался закладом).
В советский период российской истории в законе об ипотеке не было нужды. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 года в примечании к статье 21 было указано, что "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".
Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подписанный президентом РФ 16 июля 1998 года, является первым в истории России специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. Также ипотеку в России регулируют Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральный закон от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", федеральный закон от 30 декабря 2004 года "О кредитных историях" и подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011‑2015 годы.
В настоящее время с юридической точки зрения ипотека имущества представляет собой договор залога (статья 334 Гражданского кодекса РФ). По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (статья 1 ФЗ "Об ипотеке"). В жилищной сфере ипотека — это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке.
Схематично ипотечное кредитование выглядит следующим образом: банк заключает с клиентом кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный). По основному договору банк выдает кредит, по дополнительному — берет в залог недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (статья 1 ФЗ "Об ипотеке"). В залог может оформляться любая недвижимость, в том числе и та, на строительство которой выдается кредит, или уже имеющаяся в собственности квартира. При наступлении неплатежеспособности должника банк вправе реализовать заложенное имущество и возместить собственные затраты либо оформить заложенное имущество себе в собственность.
Ипотека в зависимости от ее основания подразделяется на следующие виды: ипотека в силу договора; ипотека в силу закона; ипотека в силу судебного акта. Законом РФ "Об ипотеке" установлено, по существу, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.
Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. По такому договору кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю).
Ипотека в силу закона возникает на основании нормы закона, согласно которой при наступлении того или иного обстоятельства в отношении определенного имущества возникает ипотека. Такое обстоятельство не является договором ипотеки и не направлено непосредственно на ее предоставление. Например, в соответствии с российским законодательством факт приобретения права собственности на жилое помещение с использованием банковского кредита является основанием возникновения ипотеки в силу закона в отношении этого жилого помещения.
Ипотека в силу судебного акта возникает на основании судебного акта и устанавливается в отношении имущества должника по требованию его кредитора. Такой вид ипотеки закреплен, в частности, в законодательстве Франции.
Ипотека в силу договора имеет общий характер, поскольку может возникнуть по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона и ипотека в силу судебного акта, напротив, обладают исключительным характером и возникают только в тех случаях и при наступлении тех обстоятельств, которые предусмотрены действующим законодательством.
Несмотря на разные основания возникновения, все перечисленные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и ту же цель — обеспечить требования кредитора.
Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, и в этом ее основное преимущество. Обычно первоначальный взнос составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры, хотя на рынке представлены и варианты с нулевым первоначальным взносом. Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10‑20 лет. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в полтора и более раз, что является безусловным минусом ипотеки. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности, а это еще 0,5%-2% от общей суммы.
Существует огромное количество видов кредита: банковские и небанковские; постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением согласно особым условиям; кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной процентной ставкой; с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа и так далее. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), а также субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях. Каждый гражданин может подобрать ипотечный кредит под свои нужды.
Ипотека в РФ, несмотря на заметный рост рынка жилищного кредитования, овеяна массой мифов, из‑за которых многие граждане даже не рассматривают кредит как возможное решение своего жилищного вопроса. Чаще всего россияне боятся кабальности ипотеки, потери всего имущества, требований вернуть кредитные средства в один момент, а также утверждают, что заем на экономичную недвижимость получить невозможно, и обвиняют банкиров в сговоре.
Ипотека в России: от агрессивного роста до зрелого рынка за 15 лет
Участники ипотечного рынка России зачастую связывают день рождения ипотеки в нашей стране даже не с принятием в 2008 году закона об ипотеке, а с созданием 5 сентября 1997 года единственного в стране института развития ипотеки - "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию".
Начало начал
Примечательно, что схемы, напоминающие ипотечное кредитование, появились в России еще до создания АИЖК и вступления в силу закона об ипотеке. Банки пытались выдавать квазиипотечные кредиты еще в первой половине 1990-х - это были псевдоипотечные кредиты сроком на один год под 36% годовых в иностранной валюте, вспоминает исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.
"Еще 15 лет назад в России отсутствовал такой финансовый инструмент как ипотека - не было ни законодательной и инфраструктурной базы, ни сформированного спроса у населения", - рассказывает заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк.
Шленов уточняет, что федеральный закон номер 102 "Об ипотеке" был принят в июле 1998 года.
Этот закон должен был подтолкнуть банки к расширению своего бизнеса через выдачу ипотечных кредитов, а граждан - к покупке квартир с привлечением кредитных средств, но в 1998 году ипотека выдавалась под 40% годовых и сроком на три года, поэтому желающих было очень мало, добавляет эксперт.
По словам Семенюка, в начале работы партнерская сеть АИЖК насчитывала всего три банка, а сейчас в ней 136 банков и 200 небанковских организаций.
Фактически агентство запустило рынок российской ипотеки и способствовало его стандартизации, считает замгендиректора АИЖК. Появление этой организации позволило большому количеству средних и небольших кредитных организаций составить конкуренцию крупным банкам и их ипотечным программам.
"С 2003 года начали активно появляться региональные операторы, которые покупали у банков ипотечные кредиты и рефинансировали их у АИЖК, а в дальнейшем и у других участников рынка. Реально АИЖК начало работать с 2004 года по мере развития сети региональных операторов", - в свою очередь утверждает председатель правления банка "ДельтаКредит" Сергей Озеров.
По мнению банкира, АИЖК фактически привнесло в Россию двухуровневую ("американскую") систему кредитования - среди участников рынка были особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых является рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.
"Главными вехами в истории развития российского ипотечного рынка, я бы назвал, изменения, которые были внесены в закон о ценных ипотечных бумагах в связи с принятием пакета законов о строительстве доступного жилья, а также создание АИЖК и АРИЖК", - указывает президент Ассоциации региональных банков России (ассоциация "Россия") Анатолий Аксаков.
А вот руководитель службы ипотечного кредитования компании "Инком-Недвижимость" Лев Плецельман к списку важных этапов становления ипотеки добавляет выход на рынок первого негосударственного банка - в 1998 году им стал "ДельтаКредит".
Кстати, сегодня, как обращает внимание эксперт, ипотечные программы есть более чем у 500 банков, а самыми активными участниками рынка являются Сбербанк, ВТБ 24, "ДельтаКредит" и Росбанк.
Докризисный период
"Лишь к 2005 году ипотека начала поворачиваться лицом к заемщику, а процентная ставка сократилась до 14%. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет. В 1999 году ставка составляла 35%, а срок кредитования - 5 лет. В 2000 году ставка сократилась до 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Но желающих кредитоваться было мало - в 1999-2000 годах в "Миэль" прошло лишь 17 ипотечных сделок", - признается Шленов.
С точки зрения начальника управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Романа Слободяна, активное развитие рынка ипотеки началось примерно с 2005 - 2007 годов, в период начала значительного роста цен на недвижимость.
Автор статьи
Читайте также: