Если стройка заморожена нужно ли платить ипотеку

Обновлено: 24.04.2024

По заявлению дольщика эскроу-счет смогут продлевать на два года, также планируется ввести временный запрет на включение новостроек в список проблемных. Как это скажется на покупателях новостроек — рассказывают эксперты

Правительство уже утвердило два пакета мер поддержки строительной отрасли, часть из них застрагивают непосредственно дольщиков. Например, разрешено продлевать на два года срок действия эскроу-счетов и ввод дома в эксплуатацию.

Спросили у юристов и риелторов, что новые меры поддержки отрасли значат для самих дольщиков.

Продление эскроу-счетов на два года

Банки смогут продлевать действие эскроу-счетов в случае задержки ввода объектов. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования внесенных им денег на эскроу-счет может быть продлен по истечении полугода с указанного застройщиком в проектной декларации срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию еще на два года, но не более. Эта нововведение содержится в антикризисном пакете поддержки строительной отрасли.

Ранее действие эскроу-счета не могло превышать срок ввода объекта в эксплуатацию, указанный в проектной декларации, более чем на шесть месяцев, говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. В такой ситуации возникал вопрос: а что будет, если застройщик не продлит срок, указанный в проектной декларации? Формально после его истечения деньги с эскроу-счета должны вернуться дольщику, и тогда договор участия в долевом строительстве превращается в неоплаченный.

«Следующим шагом в этом случае может стать попытка застройщика отказаться от неоплаченного договора в одностороннем порядке. На рынке были прецеденты, когда строители, чтобы продлить срок передачи объекта долевого строительства, использовали для дольщиков аргумент такого развития событий», — вспоминает Наталия Кузнецова.

Принятое изменение позволит дольщикам самостоятельно продлевать эскроу-счета на срок до двух лет. По мнению управляющего партнера «Легес Бюро», члена Ассоциации юристов России Марии Спиридоновой, на дольщиках такая мера отразится положительно, так как возврат денег не всегда сопоставим со стоимостью имущества. «Важно, что воспользоваться правом на подачу такого заявления могут и те граждане, которые заключили договор с применением эскроу-счетов ранее (действие ФЗ № 58 от 14.03.2022 распространяется на отношения, возникшие до ее введения)», — отметила юрист.

Обратный эффект

Анастасия Шеверева, ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры»:

— Эта мера изначально была направлена на то, чтобы исключить одну из возможных мер давления застройщика на дольщиков. Эскроу-счет открывается на определенный срок, и если застройщик не сдает дом в указанный в договоре срок, то деньги возвращаются дольщикам. При этом застройщик может продать эту площадь новому покупателю по новой более высокой цене, так как объект находится уже на другой стадии строительства. Для того чтобы дольщик мог дождаться сдачи квартиры, а застройщик не мог спекулировать ценами на одну и ту же площадь, предложили данную меру.

Однако это может привести и к обратному эффекту — застройщик будет настаивать на том, чтобы дольщик продлил срок эскроу-счета, и, не лишаясь денежных средств, сможет затягивать срок ввода объекта в эксплуатацию.

Запрет на включение новостроек в список проблемных

В качестве меры поддержки стройотрасли планируется ввести мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Такую возможность рассматривают в правительстве. «Действительно, планируется объявить мораторий (на включение строящихся домов в единый реестр проблемных объектов. — Ред.), [его цель в том, ] чтобы объекты были введены, чтобы ни штрафные санкции, ни разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали компаниям ввести дома и передать ключи гражданам, которые их ждут», — рассказывал замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

На сроки ввода домов могут повлиять нарушения логистических цепочек и поставок оборудования. Однако все объекты находятся на контроле Минстроя совместно с главами регионов, будут приложены все усилия, чтобы подобные вещи не происходили, добавил замминистра.

Такой мораторий может негативно сказаться на дольщиках, считают юристы, поскольку те не смогут получить официальный статус пострадавших и возможные компенсации в течение действия моратория. «Если объект не включают в ЕРПО, то покупатели не будут официально признаны обманутыми дольщиками, а значит, не смогут воспользоваться мерами поддержки и будут разбираться с застройщиками самостоятельно», — отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».

Мораторий на штрафы и пени для застройщиков

Среди обсуждаемых мер поддержки — мораторий на штрафы и пени для застройщика за то, что он не смог вовремя сдать объект в эксплуатацию. В таких случаях дольщики не смогут получить выплаты за просроченную сдачу дома. «В настоящий момент эта мера находится на стадии обсуждения, планируется отмена штрафов при незначительных нарушениях сроков. Однако могут принять мораторий на взыскание неустойки, как это было в период пандемии, когда с апреля 2020 года по январь 2021 года неустойка за просрочку передачи объектов не начислялась и не подлежала взысканию», — говорит Анастасия Шеверева. «В данном случае у дольщика останется право на расторжение договора», — отметила юрист.

Урегулирование порядка передачи новых квартир

В рамках антикризисных поправок правительству предоставлены полномочия по определению порядка передачи объектов долевого строительства — квартир в новостройках. Процедура приема-передачи готовой квартиры слабо урегулирована законом о долевом строительстве (ст. 8, 214-ФЗ), отмечает Наталия Кузнецова. По ее словам, эта процедура прописана в законе очень поверхностно, и основная проблема заключается в выявлении и устранении недостатков передаваемого объекта. «Многие застройщики препятствуют приглашению экспертов по приемке, поскольку их правовой статус в законе не закреплен. Застройщики возражают против использования в процессе приемки специального оборудования (тепловизоров и т. д.)», — указывает эксперт.

Сейчас в законе нет правил, как поступать в случае, если между застройщиком и дольщиком возникают разногласия по поводу недостатков, не прописано право застройщика на составление одностороннего акта. Даже если дефектный акт подписан обеими сторонами, возникает вопрос, как после устранения выявленных недостатков проводить повторную приемку, имеет ли право дольщик предъявить претензии на некачественно выполненные работы или обнаружить новые недостатки и пр. «Пока кардинально ничего не изменилось, однако теперь закон предоставляет правительству право на принятие новых правил, регламентирующих процесс передачи. Благодаря новым изменениям стоит ожидать принятия подзаконного акта правительства, который исправит одну из погрешностей приема-передачи», — надеется глава «Бон Тон».

Антикризисный план

Правительство 1 марта объявило о подготовке антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка. Он включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок стройматериалов и сохранение льготных ипотечных программ.

Сейчас уже введены два пакета мер поддержки стройсектора. Среди них — сокращение сроков предоставления участков под строительство, послабления при оплате штрафов за неоплаченные коммунальные платежи, а также продление договоров аренды государственного и муниципального имущества без торгов. Также для ипотечных заемщиков доступны кредитные каникулы. В ближайшее время власти пообещали назвать новые условия льготной ипотеки.

Участие россиян в долевом строительстве – распространенная практика. На дату заключения договора нет гарантий, что дом будет достроен вовремя, да и будет ли он вообще стоять на участке. Девелоперам часто нечем платить за стройку, поэтому они могут дойти до банкротства.

В итоге строение не возводится, замораживается, а людям приходится погашать квартиру от застройщика-банкрота. По сути дольщик платит за «воздух». Огорчаться не стоит, так как есть альтернативные варианты защиты своих прав, которые работают.

Актуальные предложения

Банк	% и сумма	Заявка
Газпромбанк Ипотека	7,5% До 60 млн. руб.	Прямая заявка
Альфа Банк Ипотека	5,99% До 45 млн. руб.	Прямая заявка
Росбанк Быстрое решение	6,39% до 25 млн. руб.	Прямая заявка
Банк Открытие Большая сумма	6,5% До 150 млн. руб.	Прямая заявка
ЕКапуста А может лучше займ под 0%?	до 30 000 руб 0% первый займ на 21 день	Прямая заявка

Проверьте девелопера в списке банкротов

Если под номером дела есть пометка «Б» красного цвета, значит процесс признания несостоятельности компании уже запущен. На какой все стадии легко определить, если заглянуть в судебные документы, нажав на номер дела.

нажав на опцию «Расширенный поиск» слева в первой половине окошка «Поиск должников»;
выберите значения «Категория – застройщик»;
изучите список компаний-должников.

Вступать в договорные отношения с такими учреждения не стоит, лучше выбрать более надежного девелопера.

Что делать с ипотекой если стройку заморозили

Для начала подойти в отделение, где взяли заем с просьбой пересмотреть условия кредитования. Банк вовсе не должен идти на уступки. Если кредитору будет против реструктуризации, имеет право подать на неплательщика в суд, наложив взыскание на недострой.

Когда жилой комплекс находится на стадии котлована или достроен только до 1-2 этажа, то понятно, что кредиторам ничего не получить на торгах. Есть еще такая процедура, как ипотечная амнистия, но в этой ситуации она не работает. Дело в том, что дольщики по ипотечному соглашению передают в залог не жилье, а права требования до ДДУ.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Неисполнение обязательств перед финансовой компанией чревато ухудшением кредитной истории, описью личного имущества, потерей личной квартиры. Но решая вопрос с банкирами, не забудьте за переговоры с застройками. Нет гарантий, что даже стабильно работающий девелопер не станет когда-нибудь банкротом.

Так что многие строительные фирмы страхуют свое выполнение обязательств перед дольщиками. Когда это именно ваш случай, то обращайтесь к СК, которая и погасит задолженность по займу.

4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты

Сбор документов для включения в реестр обманутых дольщиков

Правительство понимает, что несет некоторую ответственность перед обманутыми девелоперами людьми. Поэтому существует специальный реестр. Это дает шанс людям решить свои проблемы за счет государственного финансирования.

Надумали подавать документы в этот реестр? Проверьте для начала, насколько вы соответствуете этой программе:

9 мес. просрочки по передаче имущества дольщику, при условии, что за последние 2 отчетных срока нет сдвига на строительной площадке. Информация берется из отчетности, которую застройщик передает в госорганы.

В этом списке есть исключения – дома на участках без необходимых согласований, двойные продажи недвижимости, есть нарушение градостроительного плана и т.д.

Оформлен ДДУ.
Дольщик выполняет свои обязательства по договору.
Строительная фирма не передала квадратные метры владельцу.
У компании нет правопреемника, который бы смог выполнить требования по договору перед дольщиком.
Нет страховки ответственности из-за того, что банк или СК обанкротились.
В реестр можно включить только одно прошение от обманутого человека.

Таким образом, попасть в этот список можно только в том случае, если строительная компания ведет свою деятельность без нарушения российского законодательства. Нет шансов и у тех, кто не оформил ДДУ. Документы подают в специальные комитеты, которые есть в каждом регионе.

В Москве – это комитет столицы по обеспечению реализации инвестиционных проектов по строительству и контролю в области долевого строительства. В СПб – это комитет по соцполитике города.

На руки обратившемуся дадут расписку о получении всех бумаг, где будет указан перечень документов, число листов в них. Ответ госорганы дадут в течение двух недель, а еще 5 дней понадобится на передачу ответа пайщику.

Дом «заморозили»: инструкция к действию

Итак, если возведение вашего ЖК стоит на месте, делайте следующее:

Соберите документы, которые говорят о вашем праве требовать от строительной фирмы новое жилье.
Убедитесь в том, кто же нарушил ваши интересы. Это может быть девелопер, генеральный подрядчик, заказчик. Установите их правовой статус – обанкротились они, ликвидированы ли эти юрлица.

Ипотечные кредиты берутся на длительный срок. Практически невозможно спрогнозировать собственное финансовое состояние на 20–30 лет вперед, поэтому не редко возникают ситуации, когда оплата долга начинает вызывать трудности у заемщика. Что делать в таких ситуациях, какие существуют пути решения этой проблемы.

Чем грозит неоплата ипотеки?

Кредиторы принимают в обеспечение ипотечных кредитов хороший залог: приобретаемую недвижимость, рыночная стоимость которой находится на высоком уровне и имеет тенденцию к стабильному росту. Этим банки снижают собственные риски сделки.

Заемщик, оформляя в залог имущество, должен понимать, что неоплата кредита может привести к тому, что недвижимость будет изъята кредитором и реализована в целях погашения задолженности.

Не следует думать, что банки будут изымать залог сразу после наступления первого дня просрочки. Банк не заинтересован в данном исходе сделки, заемщику будут предлагаться различные выходы из ситуации: реструктуризация долга, рефинансирование, кредитные каникулы и т. д. Это будет возможным, если у заемщика действительно объективные причины несвоевременного обслуживания долга, когда он идет на контакт с банком и кредитор видит его желание погасить кредит.

Меры, применяемые банками до реализации обеспечения:

Начисление штрафов, пени, неустоек;
Выставление претензии с требованием погашения долга;
Привлечение к ответственности поручителей и созаемщиков по договору;
Продажа задолженности третьим лицам.

Варианты решения проблемы

Существуют различные способы решения вопроса.

Реструктуризация

Под реструктуризацией задолженности понимается переоформление условий кредитного договора в пользу заемщика. Она производится кредитором. Для реализации данного способа потребуются веские причины: потеря заемщиком работы, затяжная болезнь, в силу которой доходы существенно сократились и т. д. Все причины должны быть документально подтверждены и обоснованы.

Реструктуризация происходит разными способами:

Пролонгирование окончательного срока погашения кредита;
Установление кредитных каникул, когда в определенный промежуток времени клиент платит только проценты за пользование кредитом;
Перенос суммы взноса за 1 месяц на следующий срок;
Для проверенных клиентов возможно снижение процентной ставки.

Иногда банки предлагают реструктуризировать задолженность с открытыми просрочками, но чаще условием реструктуризации является положительная кредитная история.

Поэтому, при необходимости изменения условий договора, заемщику следует заблаговременно обращаться в банк.

Рефинансирование

Рефинансирование ипотеки означает переоформление кредитного договора на новых условиях у этого же или другого кредитора. Рефинансирование производится по схеме выдачи нового кредита: клиент должен доказать свою платежеспособность, у него не должно быть открытых просрочек.
Программы, работающие в банках, ставят своей целью увеличение кредитного портфеля, привлечение новых клиентов с солидным обеспечением. Предлагается снижение процентной ставки и ежемесячного взноса, объединение нескольких договоров в один для удобства обслуживания и т. д.

Продажа имущества

Если заемщик оказался в безвыходной ситуации, погасить задолженность можно, реализовав залог.
Есть несколько вариантов:

Передать права на недвижимость вместе с долгами третьему лицу. Данный вариант в практике встречается редко, т. к. банки не идут на смену заемщика по договору.
Реализация по соглашению сторон. Кредитор и заемщик составляют соглашение по реализации залога, определяют существенные стороны сделки: цена, способ расчетов, сроки и т. д. Проводятся торги. В результате прибыль от продажи распределяется между сторонами сделки: на полное погашение задолженности и процентов, остаток средств передается заемщику.
Передача залога в банк, чтобы кредитор самостоятельно погасил задолженность за счет реализации имущества.

Другие варианты

Можно проанализировать собственные расходы, попробовать их сократить, отказаться от каких-то платных услуг, уменьшить траты на отдых и развлечения. В результате заемщик конечно будет ограничен в своих привычных жизненных условиях на некоторое время, но у него останется в собственности недвижимость.

Заемщик самостоятельно может объявить себя банкротом, если при наличии крупной суммы долга не имеет источников его погашения. Инициировать процедуру банкротства в отношении должника может сам кредитор.

Объявить себя банкротом можно, когда сумма долга превышает 500 тыс. р. и просроченная задолженность длится более 3 месяцев.

Осуществление процедуры производится через суд, залог будет реализован для погашения долга перед банком.

Когда заемщику нечем платить ежемесячный взнос, но он планирует увеличение доходов в будущем, выходом из положения может стать оформление дополнительного потребительского кредита или кредитной карты, для осуществления взноса. Это делается, чтобы кредит не выходил на просрочку и не портил КИ заемщика. Условием оформления станет высокая платежеспособность и положительная кредитная история.

К данному способу следует прибегать, если заемщик уверен в сроке получения дополнительных доходов, иначе он рискует только увеличить собственные долги.

При оформлении ипотечного кредита заемщик может застраховать сделку от разных рисков. Например, риск получения инвалидности, потери работы и т. д. При наступлении страхового случая, задолженность будет погашена страховой компанией.

Соглашение с банком

Для урегулирования вопроса по погашению кредита между банком и заемщиком может быть заключено соглашение о предоставлении взаимных уступок. Например: снижение суммы неустойки, перенос срока очередного платежа, и т. д. со стороны банка.

Соглашение может быть заключено до суда или во время судебного разбирательства.

Заемщик может обратиться к кредитному брокеру. Он сможет помочь решить проблему, предложит возможные варианты в конкретной ситуации, но его услуги стоят не дешево.

Одним из способов является обращение за деньгами к родственникам. Это поможет временно снять с себя долговую нагрузку.

При невозможности обслуживать долг, заемщику следует заранее обратиться в банк для выработки совместного решения вопроса. Самым плохим вариантом является укрывательство от кредитора и нежелание решить проблему.

Участники долевого строительства до конца 2022 года не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства. Соответствующее постановление правительства опубликовано на официальном портале правовой информации и вступило в силу с 29 марта.

Документ устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Согласно постановлению, вплоть до 31 декабря 2022 года не будет начисляться неустойка за нарушение сроков передачи квартир застройщиками.

По общему правилу, если застройщик нарушил предусмотренные в ДДУ сроки сдачи дома, то — по требованию дольщика — обязан выплатить тому неустойку (пеню) (п. 2, ст. 6, ФЗ-214). Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки.

Что касается требований по выплате неустойки, которые были предъявлены к застройщикам до вступления в силу нового постановления правительства, то по ним тоже дана отсрочка — выплаты должны быть произведены после 31 декабря 2022 года.

При этом послабление предусмотрено и для дольщиков. Они при просрочке платежа по ДДУ до конца 2022 года также не должны будут уплачивать пени.

Также вводится мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Сейчас в этот список попадают дома, если срок сдачи задерживается на шесть месяцев и более. Застройщик в этом случае не может привлекать средства дольщиков и регистрировать ДДУ. Согласно документу, внесение объектов в реестр проблемных отложили до 31 декабря 2022 года. Контролирующие органы и местные власти в это время не смогут обращаться в суды и Росреестр, чтобы строительные компании, задерживающие сдачу домов, прекратили продажи и регистрацию ДДУ.

Подобные меры действовали в 2020 году в первую волну пандемии. Сейчас нововведения стали частью антикризисных мер. В свою очередь многие российские застройщики сталкиваются с судебными исками по качеству строительства жилья. Люди жалуются на недоделки в новостройках. Многие из таких исков сами девелоперы считают необоснованными и называют потребительским экстремизмом.

Комментарии юристов

— С момента вступления постановления в силу до 31 декабря 2022 года не начисляются неустойка и штрафы и не взыскиваются убытки за нарушение застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Это правило распространяется в том числе и на договоры долевого участия, заключенные с гражданами, для личных домашних и иных подобных нужд. Кроме того, до 31 декабря 2022 года предоставлена отсрочка по уплате названных процентов, неустойки и возмещению убытков, требования о которых предъявлены застройщику до вступления в силу настоящего постановления. Аналогичное постановление правительства РФ действовало в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года в связи с ограничениями, введенными из-за новой коронавирусной инфекции COVID-19.

Полагаем, что введенные масштабные санкции и связанные с ними экономические факторы потребовали введения мер для поддержки строительной отрасли, уже применявшихся ранее, с целью не допустить массового банкротства застройщиков. Вместе с тем для дольщиков размер выплаченной неустойки и возмещенных убытков при нарушении сроков передачи жилого помещения будет гораздо меньше, так как из расчета выпадает период с момента вступления постановления в силу до 31 декабря 2022 года.

Ирина Калинина, адвокат, управляющий партнер компании Legal World:

— Ранее покупатели квартир в новостройках были более защищены, так как могли потребовать денежные компенсации, и довольно приличные, если застройщик не сдает квартиру в срок, указанный в договоре ДДУ. Однако в связи со сложной ситуацией правительство решило поддержать застройщиков. Но такая мера однозначно скажется на покупателях новостроек, поскольку в соответствии с новым постановлением они не имеют права требовать от застройщика деньги за нарушение сроков сдачи квартиры и должны просто ждать.

С моей точки зрения, не совсем корректно лишать людей компенсации. Они не смогут въехать в свои квартиры и, возможно, должны снимать другое жилье, но эти расходы теперь не смогут предъявить застройщику. Для застройщика это легальный способ без каких-либо финансовых последствий пользоваться деньгами дольщиков и не выполнять свои обязательства в оговоренные сроки.

$Фото: Sam Wordley\shutterstock$

Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного долга россиян (9,5 трлн руб.) на 1 марта 2021 года, по данным Банка России, составила 0,8%. Показатель не меняется с марта 2020 года года, однако по сравнению с январем предыдущего года он вырос на 12,2%, а с январем 2019-го — на 13,7%. Увеличение числа просрочек среди ипотечников объясняется тем, что после начала пандемии COVID-19 и введения связанных с ней ограничений доходы у многих россиян сократились. Однако потеря дохода не отменяет обязанности ежемесячно вносить платеж по кредиту на жилье.

Рассказываем, что делать, если нечем платить за ипотеку.

Страховка

Первый вариант — заранее оформить страховку от потери работы, еще во время получения кредита. Страховая сумма по этой страховке не гасит полностью ипотечный платеж, но обеспечивает ежемесячные выплаты в определенном объеме, как правило, сравнимом со среднемесячной зарплатой (однако не больше оговоренного лимита), рассказал управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.

Выплаты производятся не более нескольких месяцев. За это время застрахованный должен найти работу и восстановить свою платежеспособность. «Страховка от потери работы покрывает не все случаи утери работы, а только те, которые произошли по независящим от страхователя причинам: например, сокращение или ликвидация предприятия. Увольнение по собственному желанию не является страховым случаем. Более подробно нужно изучать каждый страховой продукт, условия могут отличаться», — уточнил Александр Москатов.

Каникулы или отсрочка

Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».

В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:

Каникулами могут воспользоваться и те, чей доход снизился на 30%, так что размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода. Также каникулы смогут получить граждане, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход заемщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.

Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам, пояснил Москатов. Он уточнил, что для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление, которое рассматривается в индивидуальном порядке.

Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам (Фото: chingyunsong\shutterstock)

Реструктуризация

При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита. За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина. Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.

«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии. Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры. Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.

Рефинансирование

Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования. За счет нового кредита этого же или другого банка можно погасить свой проблемный кредит, напомнила руководитель VERBA LEX. Она отметила, что, как правило, кредитные продукты при большой конкуренции на рынке банковских услуг имеют различные условия.

Заемщик может привлечь новый кредит на более выгодных для себя условиях — например, под меньшую процентную ставку, пояснила Бабушкина. Это позволит погасить старый долг, предоставив также свою квартиру в залог новому банку, резюмировала эксперт.

Перевод долга

Еще один вариант для потерявшего доход ипотечника — перевод долга, при котором заемщиком перед банком становится иное лицо. «Для принятия банком решения о переводе долга заемщик может представить в банк согласие нового должника отвечать перед банком по своим обязательствам. В таком случае старый должник освобождается от долга, но и теряет собственность на квартиру. Данный вариант может быть применен при условии, если старый должник доверяет новому должнику и рассчитывает в последующем по договоренности с ним вернуть свою квартиру», — подчеркнула Бабушкина.

Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования (Фото: 89stocker\shutterstock)

Уступка прав

В отличие от перевода долга при уступке прав меняется не должник, а кредитор. Проблемный заемщик будет должен не банку, а иному лицу, который выкупит у банка права требования к должнику. Стоимость прав может быть существенно меньше суммы долга, отметила руководитель VERBA LEX.

«Этот вариант, как и вариант с переводом долга, применим при наличии договоренности между проблемным должником и новым кредитором. Новый кредитор будет иметь возможность изменять условия кредитного договора без привязки к ранее имевшемуся договору, на более льготных условиях для заемщика, поскольку он уже не будет связан банковскими правилами», — объяснила Бабушкина.

Продажа и аренда

Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.

Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.

Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».

Банкротство

Банкротство физического лица — это крайняя мера. «Стоит отметить, что сохранить квартиру в этом случае практически невозможно, даже если в ней прописаны несовершеннолетние. Процедура банкротства поможет заморозить проценты по ипотечному долгу, но в итоге должник останется без крыши над головой и с настолько испорченной кредитной историей, что никогда больше не сможет взять кредит. Поэтому мой совет — если вы чувствуете, что в ближайшие полгода не сможете вернуться в ипотечный график, лучше продавайте квартиру», — рекомендует Бугров. Это позволит сохранить хотя бы какие-то деньги и не закроет для вас двери банков навсегда, резюмировал юрист.

Что нужно знать

Мотивируйте свою позицию

Предлагая банку изменение условий, вы должны мотивировать свою позицию и приложить документальное подтверждение изменения дохода. «Поясните банку, что по не зависящим от вас причинам изменились обстоятельства, от которых напрямую зависело исполнение вами обязательств. Более того, вы исходили из того, что такого рода изменения не произойдут, и в настоящий момент прикладываете все усилия для нормализации ситуации. По возможности попросите знакомого юриста помочь оформить все это грамотно и усилить позицию статьями закона и официальными рекомендациями уполномоченных на то органов», — советует генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Оформите дополнительное соглашение

Далее вы либо получите ответ банка о том, на каких условиях он готов продолжить с вами сотрудничество, и зафиксируете данные изменения дополнительным соглашением к основному договору, либо же получите отказ со всеми вытекающими для вас последствиями в случае неисполнения вами в дальнейшем обязательств по выплате долга, отметил Баранов. Он подчеркнул, что потом можно пытаться изменить условия договора через суд, но эта идея не очень перспективная.

Не рассчитывайте на уступки

Имейте в виду, что банк не обязан идти вам навстречу. «У нас в стране действует принцип свободы договора. Заставить банк вы не можете. Таковы законы нормальной рыночной экономики с присущими ей финансовыми рисками. Однако при этом стоит иметь в виду, что основа маржинальности для банка — это проценты, на которых он наживается и которые вы платите за пользование кредитом. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, даже на каких-то льготных условиях, тем выгоднее банку. Поэтому «рубить сплеча» банку тоже не выгодно. Ну не пойдет он вам навстречу, ну реализует с торгов потом вашу заложенную квартиру. А бизнес-интерес то его где?» — прокомментировал Баранов.

При таком развитии событий банк, скорее, получит убыток или выйдет в ноль, нежели получит прибыль, подчеркнул юрист. По его словам, договориться всегда выгодно обеим сторонам, главное — чтобы эти договоренности были исполнимы и обе стороны видели в них перспективы.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: