Есть ли ипотека в черногории
Обновлено: 25.04.2024
2) Каковы особенности покупки и эксплуатации автомобиля в Черногории?
- Стоимость бензина в Черногории 1 ЕВРО за 1 литр бензина или 0,9 ЕВРО за 1 литр дизельного топлива, то есть цены вполне европейские.
Ежегодно требуется прохождение техосмотра, что обходится вместе со страховкой около 350 ЕВРО.
Приобрести и зарегистрировать автомобиль возможно при наличии вида на жительство в Черногории.
В плане автосервиса и продажи автомобилей Черногорию можно назвать пока малоразвитой страной. Автосалоны имеются только в Подгорице, полноценные станции сервиса отсутствуют – это широкое поле для бизнеса, так как без машины в Черногории существовать практически нельзя.
- В последнее время черногорские автосалоны стали находить способы обхода проблемы регистрации авто только при наличии Вида на жительство в Черногории. При автосалонах и в компаниях -официальных дилерах ведущих западных марок создаются специальные УПРАВЛЯЮЩИЕ юридические лица, которые являются номинальными собственниками автопарка нерезидентов. Данные юридические лица выдают максимально широкие доверенности реальным покупателям автомобилей. Обращайтесь к нам за справками по данному вопросу.
Если Вы все же получили ВНЖ в Черногории, но для регистрации машины Вам потребуются следующие документы: копия прежнего свидетельства о регистрации машины, официальный Договор купли-продажи траспортного средства, оригинал загранпаспорта и копия страниц с фото и с отметкой о получении ВНЖ, документ о присвоении идентификационного номера в Черногории (матичного броя).
3) Возможно ли приобретение одного объекта недвижимости в Черногории в совместную собственность нескольких лиц?
- Да, возможно. В договоре купли-продажи недвижимости в Черногориии в обязательном порядке указываются все совместные собственники. В случаи, если доли совместных собственников не равны, то доли устанавливаются отдельным пунктом в договоре купли-продажи недвижимости. В Черногории доли совместных собственников имеют дробный вид (к примеру, 1/2, 2/3 и т.п.). В настоящий момент упоминание в Листе непокретности нескольких собственников дает всем им возможность получения ВНЖ в Черногории, однако в ближайшем будущем порядок изменится.
- К сожалению, может. Если Покупатель покупает объект, построенный без разрешения на строительство, имя нового собственника будет внесено в List Nepokretnosti (аналог Свидетельства о праве собственности).
5) Как передать объект недвижимости в Черногории по наследству?
- Процедура вступления в наследство в РФ будет достаточно долгой, затем она переносится на черногорскую почву. Рекомендуется составить завещание в отношении объектов недвижимости, находящихся в Черногории, в самой Черногории в офисе черногорского нотариуса.
6) Что делать, если Продавец апартаментов или дома в Черногории требует внесения суммы сразу, а мы хотели бы оформить покупку на черногорское юридическое лицо, которое еще не оформлено?
- Есть возможность последующего внесения объекта недвижимости в уставный капитал юридического лица (по факту оценки). При этом налог 2% не взимается.
7) Если объект недвижимости в Черногории возведен без Разрешения на строительство или параметры Разрешения на строительство превышены - возможен ли его снос?
- К сожалению, да. Уже имеется практика сноса "лишних" этажей объектов в Бечичах.
8) Начал ли функционировать в Черногории институт нотариата?
Да . Теперь все сделки по купле-продаже недвижимости заверяются в офисе нотариуса.
Институт нотариата официально действует в Черногории с 2011 года.
9) Каковы общие тенденции приобретения недвижимости в Черногории ? Что пользуется наибольшим спросом?
- Наибольшим спросом продолжают пользоваться апартаменты, которые приобретают как для целей инвестирования средств, так и для собственного проживания.
10) Возможно ли оформить право собственности на апартаменты, дом, виллу в Черногории на имя ребенка?
- Нет. Право собственности на объекты недвижимости в Черногории могут получить лица старше 18 лет.
11) Возможно ли направление доверенного лица для оформления недвижимости в Черногории по доверенности?
- В случаи невозможности личного присутствия покупателя в момент заверения договора купли-продажи для оформления сделки требуется нотариально заверенная доверенность, оформленная в РФ российским нотариусом, и обычная копия заграничного паспорта покупателя. Доверенность необходимо будет перевести у судебного переводчика с русского языка на черногорский (сербский). Это можно сделать уже в Черногории. Альтернативно подготовленная доверенность может быть заверена в Посольстве Черногории сразу на сербском языке.
12) Требуется ли для российских документов, предъявляемых в Черногории, апостиль?
- Для документов российского происхождения в Черногории апостиль не требуется. Таким образом доверенности, оформленные в РФ, выписки из ЕГРЮЛ (при создании дочернего черногорского предприятия) принимаются в Черногории без апостиля. Однако требуется заверенный сертифицированным переводчиком перевод на сербский язык.
13) Предоставляется ли рассрочка при покупке недвижимости в Черногории?
- Стандартная рассрочка предоставляется в 100% случаев и составляет 1-3 месяца по договоренности сторон. Условия рассрочки целесообразно оговорить в Предварительном Договоре. Некоторые застройщики в настоящее время предлагают более длительную рассрочку платежа. Популярным способом рассрочки является поэтапная оплата: 10-20% при подписании Предварительного договора, 20-30% при подведении объекта под крышу, остаток - при подписании Основного договора. Схемы поэтапной оплаты могут быть самыми разными и могут обсуждаться с застройщиком в индивидуальном порядке.
14) На каком языке подписывается договор купли-продажи недвижимости в Черногории? Как исключить возможность непонимания условий договора?
- В 100% случаев случаев договор составляется на черногорском (сербском) языке. Однако помимо заверения договора на черногорском (сербском) языке есть возможность сделать судебный перевод на русский или английский языки. Этот перевод выполняется официальным сертифицированным переводчиком. Однако не исключается возможность подписания и заверки двуязычных договоров. Нередко договор проходит длительный период согласования и в этом случае предпочтительным вариантом являются двуязычные договоры.
15) Практикуются ли в Черногории "банковские ячейки"?
- Нет, практики "банковских ячеек" в Черногории нет.
16) В какой момент происходит переход право собственности к покупателю по законодательству Черногории?
- Законодательство Черногории принципиально отличается от российского. В РФ переход права собственности по закону связывается с моментом государственной регистрации права. До есть имеется некоторый период времени от момента подписания договора купли-продажидо момента получения Свидетельства о праве собственности нового собственника, и именно в этот период средства принято помещать в "банковскую ячейку". В Черногории переход права собственности происходит при заверении подписей под договором купли-продажи в суде при условии оплаты суммы по договору Покупателем в полном объеме. После оплаты покупателем полной суммы по договору купли-продажи продавец выдает расписку в получении средств и ключи от объекта недвижимости.
После этого перерегистрация права собственности в земельном реестре является чисто технической процедурой.
17) Можно ли добраться до Черногории на поезде?
18) Каков потенциальный доход от сдачи объектов в Черногории в аренду?
- Ежегодный доход от сдачи объектов в аренду в 2009 года составлял 6-8% годовых брутто и 3-4% нетто за вычетом коммунальных платежей и налогов. Однако рассчитывая на получение дохода необходимо принимать во внимание расположение конкретного объекта. В Черногории имеются районы, где недвижимость может сдаваться в аренду только в высокий туристический сезон с мая по сентябрь, простаивая в остальной период времени.
19) Возможно ли в Черногории получить образование по русским стандартам и по российской программе?
20) Можно ли получить в Черногории образование европейского уровня?
21) Возможно ли получить высшее образование в Черногории и где?
По нашему мнению высшее образование в Черногории находится на весьма среднем уровне.
22) Каков уровень медицины в Черногории?
23) Как найти работу в Черногории
- Если у Вас нет идей собственного бизнеса в Черногории, рекомендуем Вам посетить следующие ресурсы по поиску работы в Черногории:
24) Где можно купить компьютер в Черногории ?
25) Может ли иностранец сам вести бухгалтерию своей черногорской фирмы ?
26) Где купить мебель в Черногории для обустройства своей новой квартиры ?
27) Какой налог подлежит оплате в Черногории при продаже объекта недвижимости в Черногории ?
- В Черногории нерезидент при продаже своего объекта не заплатит никакого налога.
Налогообложение возникает по месту его налоговой резидентности. То есть если он гражданин РФ, то должен заплатить в РФ налог 13% на разницу между стоимостью покупки и продажи объекта.
Лояльное законодательство некоторых государств, в число которых входит эта страна, позволяет иностранным гражданам приобретать в ней недвижимость или квартиру. О том, как купить квартиру в Черногории, что для этого потребуется и как правильно оформить документы на покупку, можно будет узнать из данной статьи.
Как выбрать недвижимость?
Для покупки квартиры или дома в Черногории иностранцами установлены следующие ограничения – им запрещено приобретать:
- сельскохозяйственные угодья, леса, участки парков, памятники национальной культуры;
- земли, расположенные вблизи государственной границы (менее 1 километра);
- объекты стратегического назначения и на островах.
Для выбора доступны земельные угодья площадью не более 5 тысяч квадратных метров, если на приобретаемой территории находятся какие-либо постройки, они также входят в покупку. Здесь существует маленький, но очень важный нюанс: купить просто участок, без каких-либо строений, нерезидент Черногории может в том случае, если он включен в детальный урбанизационный план.
Дома, квартиры или апартаменты для приобретения предлагают многочисленные риэлторские конторы. В данном случае допускается заказ жилья, даже не пребывая на территории страны. Можно приобрести домик на берегу моря, готовый или вновь сооружаемый. Агенты располагают каталогами с видами черногорской недвижимости, по которым и будут выбирать себе жилье будущие хозяева.
Как открыть банковский счет?
Основные расчеты осуществляются безналично, но для этого потребуется открытый счет в банке РФ или любом отделении черногорского финансового ведомства. В последнем случае процедура заведения счета отнимет всего несколько минут, из документов будет нужен только действующий загранпаспорт.
За осуществление безналичной транзакции взимается комиссия, она редко превышает сумму в 100 евро. ФНС России необходимо будет уведомить об открытии зарубежного счета, а также взять у них письмо в подтверждение данного факта. Максимальный размер комиссии за перевод денег из российского в местный банк составит до 2 % от суммы платежа (хотя на практике редко достигает порога в 200 евро).
Чаще всего, если все сделано правильно и законно, осуществление переноса средств на свой же счет (или напрямую на счет контрагента) в Черногорию проходит без проблем. Он не вызовет лишних вопросов (и каких-то дополнительных подтверждений, справок).
Как добраться
Существует несколько оптимальных способов добраться до любого места Черногории. Это путешествие на своей собственной машине, доступное в любое время года, переезд по железной дороге, на автобусе или авиаперелет. Для автотуристов обязательным условием является наличие открытой Шенгенской визы, ее нужно иметь обязательно. Удобных маршрутов несколько – большинство из них для россиян пролегают через территории Беларуси и Польши.
Жители Питера имеют возможность воспользоваться паромной переправой, по которой они попадут в Росток, а уже оттуда смогут, продвигаясь в течение 3-4 дней к югу, достигнуть конечной точки маршрута. Поездка по железной дороге окажется более комфортной, по продолжительности она сопоставима с автомобильным путем (примерно 60 часов).
Из Москвы постоянно курсирует поезд в Бар, альтернативный вариант - добраться до Белграда, где совершить пересадку на прямой рейс до Подгородицы (или Бара). Приблизительная стоимость путешествия по железке в оба конца составит около 300 евро, поэтому есть смысл подумать, не проще ли ограничиться переводом средств в черногорский банк без посещения страны.
Хотите найти что-то новое в поездке, получить массу эмоций и адреналина – поезжайте на автобусе. Стандартные маршруты (сезонные и круглогодичные) курсируют из Украины и Беларуси. А также соседей Черногории по Европе – Сербии, Хорватии, Боснии, Герцеговины, но туда тоже как-то надо попасть.
Самый короткий путь – перелет на самолете. Регулярные рейсы, чартеры курсируют из Москвы и Петербурга в Тиват, находящийся непосредственно на морском побережье, Подгородицу. Основные перевозки осуществляют Аэрофлот и Montenegro Airline, но можно поймать и выгодные предложения от других компаний. Цена билета на человека примерно 300 евро (из Москвы, с учетом обратного перелета).
Обратите внимание!
Практически для любого выбранного способа поездки по земле потребуется действующая Шенген виза, так как вы пересекаете границы других стран. В саму Черногорию виза не нужна, 30 дней в ней можно провести без визы.
Заключение предварительного договора
При оформлении документов на квартиру на месте первым делом понадобится заключение предварительного договора. По стандартной процедуре на данном этапе покупатель обязан внести задаток (он будет учтен в сумме оплаты) в размере 10 % полной стоимости приобретаемой недвижимости.
Обязательно необходимо взвесить все «за» и «против», убедится в реальном существовании покупаемого дома или квартиры, а также в репутации своего контрагента. Велика вероятность того, что оптимальным вариантом все же будет поездка на место и заключение соглашения об оформлении сделки уже там – данный вопрос должен решить сам покупатель.
Достаточно безопасным представляется вариант с делегированием полномочий своему доверенному лицу на территории страны. Для этого потребуется нотариально заверить его право распоряжаться деньгами клиента, после чего переслать документ по почте. На финальной стадии доверенность должна быть переведена с русского на сербский, это обойдется не так уж дорого – около 20 евро за одну страницу стандартного формата А4.
Договор купли-продажи
Законодательством Республики установлены следующие правила заключения договоров на операции с покупкой недвижимости (как предварительных, так и основных): все документы должны оформляться на территории Черногории, в присутствии непосредственных участников сделки или их доверенных лиц. Обязательным является заверение подписей сторон нотариусом.
Продаже квартиры предшествует подтверждение права продавца на передаваемый объект в местном органе власти, также уточняется его стоимость. Последняя может немного отличаться от рыночной, обычно в незначительных пределах. Покупатель должен уплатить налог на свое приобретение, его размер примерно равен 3 % стоимости объекта, указанной в договоре. Сделать это лучше всего в отделении налоговой инспекции Черногории, там же можно уточнить цену недвижимости (при необходимости).
Сопутствующие расходы
Основной вид расхода средств при совершении сделки по приобретению недвижимости – уплата 3 % налога. Несмотря на небольшой размер суммы, перечислить ее следует в течение 15 дней, иначе будет начислена пеня в размере 0,03 % за каждый просроченный день (начиная с 60 дневного срока). Если потребуются услуги адвоката, в среднем, это будет стоить 100-500 евро (многие компании предоставляют консультацию и проведение сделки бесплатно).
Стоимость нотариального заверения невысока – около 0,5 % от оценочной цены недвижимости по договору. Могут понадобиться также регистрация в Кадастровом реестре и другие мелкие расходы, но они весьма незначительны в сравнении с прочими.
Статья дает ответ на вопрос, как купить недвижимость в Черногории с минимальными неудобствами для покупателя, как осуществить сделку, какие документы могут понадобиться. А что выбрать – аренду квартиры или ее приобретение, решать непосредственно вам.
Приобрести недвижимость в Черногории желают многие иностранцы. Вполне понятно желание взять ипотечный кредит.
Если подобное намерение есть и у вас, запомните, ипотека в Черногории – дело непростое, но не невозможное. Прежде чем черногорский банк примет решение о кредитовании иностранного гражданина, ему потребуется оценка его платежеспособности. Не все финансовые учреждения располагают доступом к кредитной истории потенциального заемщика, к достоверным сведениям о его доходах, а, следовательно, и подобную проверку данных осуществить не могут.
Если говорить конкретно, есть всего один банк в Черногории – «ErsteBank», который на территории страны работает с иностранными гражданами, включая россиян. Но взять у него заем на покупку недвижимости сможет лишь мигрант с ВНЖ, основанием для получения которого стала занятость по бессрочному трудовому договору в крупной черногорской фирме. А это не так-то просто – получить из этой страны приглашение от работодателя или открыть филиал международной компании.
Но на территории страны имеются другие финансовые учреждения, получить заем в которых иностранцу вполне по силам.
Особенности займа на покупку недвижимости в Черногории
Довольно непросто купить в этой стране, которую чаще называют Монтенегро, квартиру и воспользоваться кредитом для этой цели.
Важно! Гражданам предпенсионного возраста ипотечный кредит не оформят. Может не рассчитывать на него и тот, кто покупает жилье на вторичном рынке (квартира, приобретаемая в комплексе застройщика, который аккредитован банком, составляет исключение).
Совсем недавно ипотечный кредит в Монтенегро стал реальностью для россиян и граждан стран СНГ, но брать его все равно сложно.
Есть важные критерии, которые могут повлиять на принятие финансовым учреждением положительного решения:
- заемщик должен располагать стабильным доходом и подтвердить его документально;
- размер дохода таков, что ежемесячный платеж по кредиту не превышает его половины (идеально – 30 % и меньше);
- документы по объекту должны быть «чистыми»;
- оценка недвижимости выполнена грамотно.
Необходимая документация
Ипотека на недвижимость в республике потребует от подданного другого государства представления комплекта документов:
- загранпаспорт;
- справка с места работы в родной стране (2-НДФЛ) и о других постоянных доходах;
- выписки со счетов из банка, где видно движение средств.
Список может быть дополнен, к примеру, требованием представить военный билет или свидетельство об образовании и др.
В банке Черногории, где оформляется кредитный договор, заемщику придется открыть счет.
Придется также выполнить перевод всех документов на черногорский язык.
Заявка будет рассматриваться несколько недель.
Требования банкиров к заемщикам
Условия ипотечного кредитования, выдвигаемые банковскими и финансовыми организациями Черногории, иногда отличаются, но есть требования, единые для всех:
Процентные ставки
Местные жители могут рассчитывать на 4-5 % годовых, но нерезидентам страны кредит взять непросто, а процентная ставка может быть выше – 7-8 % годовых.
Важно! Не удастся взять заем тому, у кого плохая кредитная история, кто имеет в своей стране неофициальные доходы, кто судим, кто предоставил о себе неправдивые, даже фиктивные, сведения.
Условия ипотеки для российских граждан
Россияне, желающие купить жилье в Монтенегро по ипотеке, могут обращаться в Crnogorska Komercijalna Banka (работает совместно с ОТП Банком). Здесь действует целая программа ипотечного кредитования российских граждан.
Процентные ставки
В Будве, равно как в Москве, заем может быть выдан конкретному лицу на условиях:
Заемщик при приобретении недвижимости в Черногории предоставляет на ипотеку стандартный пакет документов.
Инструкция по оформлению ипотеки
Хотите купить квартиру? Порядок действий такой:
- лично обращаетесь в банк с уже знакомым комплектом бумаг, а также прикладываете договор купли-продажи жилья, выписку из Кадастра недвижимости, полученную не позднее месяца;
- заполняете анкету-заявление на получение займа;
- подписываете согласие на проверку кредитной истории и платежеспособности.
Плюсы и минусы
Плюсом можно считать главное – вы оформите ипотечный кредит на покупку квартиры в Черногории, если удовлетворяете всем требованиям банка.
Несомненными минусами является:
- ограниченное число банковских учреждений, куда может обратиться россиянин для получения денежных средств;
- покупка недвижимости в этой стране не станет достаточным основанием, чтобы получить ВНЖ, но при оформлении разрешения на проживание с прицелом на ПМЖ это обстоятельство учтется.
Прежде чем озадачиться поисками подходящего жилья в Монтенегро, взвесьте все «за» и «против», а также соотнесите свои финансовые возможности. Если сомнений нет, пусть мечта становится реальностью.
Ипотечные ставки в России сейчас находятся на минимальных значениях за всю историю заимствований. Этому способствовала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка (на последнем заседании регулятор взял паузу в понижении ставок) и льготные кредитные программы. Например, квартиру в новостройке сейчас можно купить по ставке от 5,9% годовых.
Несмотря на это, пока российская ипотека остается дорогой по сравнению с европейскими странами. Ставки по жилищным кредитам в Европе в среднем составляют 2–3%. В России по такой ставке действует пока только дальневосточная ипотека.
Вместе с экспертами рассказываем, в каких странах самая дешевая ипотека и доступна ли она иностранцам, в частности россиянам.
Ипотека в Европе: ставки и условия
Многие жилищные кредиты в Европе выдаются с плавающими ставками, привязанными к Euribor — это европейская межбанковская ставка предложения. Она в последнее время постоянно снижалась, что сделало ипотеку дешевле. При этом ипотечная ставка может существенно отличаться для разных получателей и разных объектов — каждый случай изучается индивидуально. Но в целом они не превышают 3%.
Условия по ипотеке в европейских банках схожи с российскими. Например, для получения такого кредита потребуется первоначальный взнос. Его размер варьируется от 20% до 50% стоимости жилья и зависит от качества объекта и надежности заемщика. Европейские банки тщательно проверяют кредитную историю заемщиков, текущие доходы, наличие залога, а также сам объект недвижимости — его ликвидность, рыночную стоимость и перспективность.
«Например, в Германии и Словении проще взять в кредит сравнительно крупную сумму, например €500 тыс., на покупку доходного объекта коммерческой недвижимости с заключенным на десять лет договором аренды, чем €50 тыс. на приобретение вторичного жилья в небольшом городе. Кстати, многие инвесторы используют оценку банка в качестве своеобразного сигнала: если банк предлагает условия по кредиту хуже среднего (выше первый взнос или процентная ставка), значит он нашел в объекте серьезные риски», — отметила Анастасия Фалей.
Также при оформлении ипотеки есть дополнительные расходы — открытие кредитной линии, дополнительные сборы и страховки. Банки снижают свои риски с помощью обязательного страхования и комиссий за выдачу займов. В результате при использовании ипотеки расходы покупателя увеличиваются на 1–2% от цены недвижимости.
Могут ли россияне получить ипотеку в Европе
Граждане России наравне с местными жителями могут воспользоваться ипотечными программами при покупке жилья за рубежом. Россияне часто используют кредиты при покупке недвижимости в Германии, Чехии, Испании. Местные банки работают с нерезидентами, но требования к ним выше, а условия хуже. Ставки для россиян, как правило, на 1–2% выше, чем для местных или иностранцев с ВНЖ, а собственного капитала требуют больше.
Также могут возникнуть сложности с подтверждением платежеспособности. Даже «белые», но нестабильные (например, доход сильно меняется в зависимости от нерегулярных премий) зарплаты могут вызывать вопросы. Например, в Италии или Греции иностранец без официальных доходов, полученных в еврозоне, кредит не получит.
Какие нужны документы
Екатерина Шабалина, юрист Tranio:
— Ситуация индивидуальна и зависит и от того, кто заемщик (например, россиянин, но проживающий в Европе, или россиянин, живущий в России), и от внутренней политики каждого отдельного банка.
Если систематизировать, то обычно от иностранца практически все банки запрашивают:
1. Личные документы:
- паспорт; брачный договор (если имеется);
- налоговые номера (иногда даже надо специально становиться на учет в налоговой того государства, где планируется ипотека);
- подтверждение адреса проживания;
- можно предоставить резюме (чтобы потенциальный заемщик был более понятен банку) и рекомендательные письма из иных банков, где заемщик «зарекомендовал себя надежным клиентом».
2. Данные о финансовом положении:
- сведения о доходах с подтверждением (например, налоговые декларации, справки о доходах, информация о процентах по депозитам и т. д.);
- сведения об имуществе (иных активах — например, депозитах) с подтверждением; идеально, если у заемщика есть активы / бизнес в стране банка — это повышает доверие банка;
- ведения о долгах, иных кредитах и займах.
Могут попросить доказательства уплаты налогов в стране налогового резидентства потенциального заемщика.
3. Сведения об объекте, который потенциально рассматривается под ипотеку, и документация, относящаяся к объекту.
Примеры стран с низкими ставками
Ипотека в Испании — один из самых популярных финансовых инструментов. Заемными средствами при покупке жилья здесь пользуются не только местные жители, но и иностранцы. По оценкам Tranio, ипотеку в Испании оформляет каждый второй покупатель жилья. Ставки находятся на уровне 2–3%. Они бывают фиксированные, плавающие или смешанные. Ипотека оформляется с максимальным сроком на 30 лет, сумма первоначального взноса варьируется от 20% до 50%. Ограничения по возрасту заемщика — 80 лет на момент возврата кредита.
«Иностранцы в Испании могут без проблем получить ипотеку, условия почти такие же, как и у местных. Единственное, первоначальный взнос для нерезидентов будет выше. Только местным разрешено делать первоначальный платеж в 20% в отличие от иностранцев», — отметила аналитик Tranio Саглара Оконова.
Ипотека на 110%
Ипотека в немецких банках является одной из самых дешевых в Европе. Для граждан Германии ставки составляют 1–2%. Для иностранцев ставки по кредитам выше, в среднем от 3% годовых. Но каждый заемщик рассматривается в индивидуальном порядке. В первую очередь банки проверяют кредитную историю и платежеспособность потенциального заемщика. По немецким законом заемщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше трети от общего ежемесячного дохода. Важным фактором является наличие первоначального взноса, сумма сделки и ликвидность самой недвижимости. Заемщик должен внести первоначальный взнос для иностранных покупателей, как правило, это 40–50% от стоимости объекта.
По данным Tranio, ставки на ипотеку в Великобритании варьируются от 1,95% до 3,5%. Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в Великобритании почти на тех же условиях, что и граждане страны. До кризиса банки выдавали ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом — от 10%. Сейчас необходимо внести первую сумму в размере от 15–25%. Ипотека выдается сроком на 25–30 лет. «Что касается востребованности среди иностранцев, то ипотеку спрашивают довольно часто, но сегодня получить ее не так просто. Банки требуют много документов, и новичку сделать это сложнее, если нет предыдущей истории хотя бы в Европе. Но все равно это по-прежнему реально и возможно», — отметила аналитик Tranio.
В Финляндии ставки по ипотеке находятся на уровне 2% годовых. Оформить жилищный кредит может и иностранец, ставки для него будут немного выше — от 3%. Иностранцу проще получить ипотеку при наличии доходов или банковского счета в стране, а также вида на жительство. Зарубежные претенденты могут столкнуться с дополнительными сложностями. Некоторые банки требуют дополнительные документы у заемщика: вид на жительство или поручителя — гражданина Финляндии. Иностранных заемщиков проверяют скрупулезнее.
Первоначальный взнос — 25–50% от стоимости недвижимости. Ипотека выдается сроком до 35 лет. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 30% от месячного дохода заемщика.
Когда в России будет ипотека под 2%
Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»:
— Динамика ипотечных ставок в России зависит в том числе от стоимости фондирования для банков и ключевой ставки. В свою очередь, Банк России устанавливает ключевую ставку, ориентируясь в том числе на целевые значения инфляции. В Европе в течение длительного времени наблюдаются низкая инфляция (а в отдельных странах и дефляция) и околонулевые или отрицательные процентные ставки. Соответственно, и ипотечные ставки находятся на низком уровне.
Для достижения в России ставок по ипотеки на уровне 2–3% по массовым продуктам необходим длительный период стабильного развития и низкой инфляции, что пока представляется маловероятным. Однако и сейчас у заемщика есть возможность получить низкую ставку по ипотеке в размере 2–3% при использовании ряда госпрограмм субсидирования ставок (дальневосточная ипотека, сельская ипотека).
Во многих странах отношение к ипотечным заемщикам-иностранцам, в том числе россиянам, вполне лояльное. В большинстве случаев размер кредита для них будет меньше, чем для собственных граждан, но можно рассчитывать на вполне удобные условия.
«РБК-Недвижимость» разбиралась, где россияне могут получить ипотечный кредит, на каких условиях купить жилье и какие страны для покупки предпочитают.
Часто в странах с недорогим жильем, в которых предпочитают отдыхать и к которым присматриваются российские граждане, не самые выгодные условия по ипотеке либо кредит трудно получить, отмечает эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.
Например, по данным Tranio, относительно невысокие цены на недвижимость (от €40–50 тыс.) в Болгарии, Латвии, Турции и Черногории, но диапазон ставок по ипотеке — от 6% до 9,5%. В Черногории ставки составляют 4–5%, но иностранцам трудно получить кредит: с зарубежными покупателями работает только Erste Bank, но для получения кредита в нем нужно обзавестись видом на жительство в стране.
В то же время в странах, где недвижимость стоит дороже (от €100 тыс.), условия по ипотеке выгоднее. Например, в Германии можно рассчитывать на 50% от стоимости жилья под 1,5–2% годовых, в Испании — на 70% под 2,5% годовых, в Португалии — на 50–60% под 2,5–4% годовых, пояснила Кожевникова.
Какие нужны документы
Во всех странах требуется стандартный пакет документов: паспорт, анкета с личными данными, документы, подтверждающие платежеспособность (НДФЛ, отчетность компании), документы о происхождении средств, документы на недвижимость (предварительный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из реестра, фото, описание, договор аренды, если объект сдан в аренду, и т. д.). Документы нужно перевести на местный язык. Поручители обычно не являются обязательным требованием.
Что касается условий, то для зарубежного банка не имеет значения национальная принадлежность будущего ипотечного заемщика, важны лишь понятия «резидент» и «нерезидент», отмечает Игорь Индриксонс.
«Пакет запрашиваемых документов абсолютно одинаков как для резидента, так и для нерезидента. Но в конце концов банку плевать на все это, потому что, в принципе, он не сможет проверить все эти документы: ни китайские, ни российские, ни какие-либо другие. Просто для нерезидента первоначальный взнос больше, чем для резидента. И именно сумма первоначального взноса будет являться подстраховкой для банка за невозможность проверить документы».
Ипотека в популярных странах у российских покупателей
В Германии не самые доступные цены на недвижимость — минимально €100 тыс. (в Берлине — от €290 тыс.) за квартиру. Однако, по данным консалтинговой компании Knight Frank, там довольно выгодные условия ипотеки: 50% от стоимости объекта на срок до 20 лет по ставкам 2–2,5% годовых. Получить кредит вполне реально, спрос на недвижимость со стороны россиян высокий: жилье покупают и для себя, и в качестве инвестиции, поскольку рынок активно растет.
«Ипотечные кредиты в Германии пользуются спросом, особенно у покупателей доходной недвижимости. Ипотека снижает размер подоходного налога: расходы по процентам вычитаются из дохода инвестора и тем самым уменьшают налогооблагаемую базу», — подтвердила Юлия Кожевникова.
По данным Tranio, в Германии банки охотнее финансируют покупку новостроек, а к недвижимости на вторичном рынке относятся требовательнее — тщательнее оценивают состояние объекта и учитывают год постройки. «Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если объект сдан или будет сдаваться в аренду. Так он может оценить доходность и быть уверенным, что собственник покроет ипотеку арендными платежами», — говорит Кожевникова.
Доходная недвижимость часто продается с пометкой о том, что она уже сдана. В Германии просто так расторгнуть договор об аренде и освободить квартиру можно, уплатив штраф. Но для ипотечных покупателей наличие арендатора — только плюс, поскольку арендными платежами можно гасить ипотечный кредит.
Испания — одна из самых популярных и привлекательных стран для российских покупателей. Никаких сложностей при купле-продаже недвижимости в Испании не возникает. Единственная сложность заключается в том, что необходимо зарегистрироваться в полиции и требуется постоянное присутствие переводчика во всех операциях с недвижимостью, отмечают эксперты «Миэль-Франчайзинг».
Многие российские покупатели предпочитают покупать недвижимость недалеко от Барселоны, куда чаще всего приезжают на отдых. В основном покупают только в тех районах, где есть вся необходимая инфраструктура, рядом с морем или с хорошими международными школами.
По данным испанской Ассоциации инспекторов по регистрации недвижимости (Colegio de Registradores), доля российских покупателей в четвертом квартале 2017 года составляла 3% (десятое место среди иностранцев).
В Испании ставка в разных банках варьируется от 2% до 6% годовых, сумма первоначального взноса — от 20% до 50% стоимости объекта. Заем может выдаваться на 20–30 лет. При покупке жилья на сумму от €500 тыс. можно рассчитывать на ВНЖ, отмечают в Tranio.
В Болгарии основной спрос и предложение со стороны застройщиков сосредоточены вокруг курортных жилых комплексов на побережье Черного моря. По данным компании «Миэль-Франчайзинг», здесь представлены самые разные объекты: от небольших студий площадью 25 кв. м до больших пентхаусов и даже домов площадью 200-300 кв. м. Стоимость зависит от площади, удаленности от береговой линии, уровня комплекса, его инфраструктуры: объекты стоят от €950 до €3,5 тыс. (примерно от 68 тыс. до 250 тыс. руб.) за 1 кв. м.
Иностранцы могут получить кредит в размере до 60–70% от стоимости недвижимости, но ставки высокие (8,5–9,5% годовых), рассказала Юлия Кожевникова.
При покупке недвижимости в Болгарии можно получить вид на жительство, но порог входа довольно высокий — если сумма покупки составляет не менее 600 тыс. левов (примерно €300 тыс.), рассказала эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.
Однако в покупке болгарской недвижимости есть свои плюсы. По данным «Миэль-Франчайзинг», при оформлении недвижимости на юридическое лицо можно получить документ, фактически предоставляющий вид на жительство в стране. Согласно этому документу, на территории Болгарии можно находиться более 180 дней в году (срок, которым ограничено пребывание на территории Болгарии в соответствии с визовым режимом).
В Греции цены на жилье почти достигли дна, жилье стоит недорого по сравнению с другими европейскими странами, к тому же есть потенциал роста цен в будущем. Но сейчас выгода очевидна в основном для тех, кто обладает полной суммой для покупки жилья.
«Банкам в Греции не запрещено выдавать ипотечные кредиты иностранцам, но на практике их получить непросто. Общие условия: до 90% от стоимости недвижимости, ставки от 3,5% до 7% годовых», — пояснила Юлия Кожевникова.
Автор статьи
Читайте также: