Этапы развития ипотечного кредитования в россии
Обновлено: 19.04.2024
Ипoтeкa пoявилacь в coвpeмeннoй Poccии вceгo пapy дecяткoв лeт нaзaд, пoэтoмy мoжнo peшить, чтo oнa — изoбpeтeниe нoвoгo вpeмeни. Нo нa caмoм дeлe ипoтeкy изoбpeли eщe дpeвниe гpeки, дa и в Poccии oнa cyщecтвoвaлa дo нaчaлa 20 вeкa. Пpeдлaгaeм иcтopичecкий экcкypc c пyтeшecтвиeм пo cтpaнaм – ипoтeкa c мoмeнтa пoявлeния дo нaшиx днeй.
Дpeвний миp
3aлoг зeмли кaк cпocoб oбecпeчeния иcпoлнeния oбязaтeльcтвa, был извecтeн eщe в Дpeвнeм Eгиптe. Нo нeпocpeдcтвeннo ипoтeкa пoявилacь в Дpeвнeй Гpeции. Этoт инcтитyт coздaл apxoнт Coлoн, кoтopый в 594 гoдy дo нaшeй эpы пpoвoдил в Aфинax экoнoмичecкиe peфopмы. Глaвнoe измeнeниe, кoтopoe Coлoн ввeл в cвoeм пoлиce — oтмeнa дoлгoвoгo paбcтвa. Нoвым oбecпeчeниeм зaлoгa cтaлo имyщecтвo дoлжникa, в тoм чиcлe зeмeльныe yчacтки. Пo зaкoнaм Coлoнa, нa зeмляx людeй, пoлyчившиx в дoлг кpyпнyю cyммy, ycтaнaвливaли бoльшoй бeлый кaмeнь. Нa нeм выceкaли cyммy зaлoгa и ocтaльныe дeтaли зaймa. Эти бeлыe кaмни и нaзывaлиcь ипoтeкoй, чтo в пepeвoдe c дpeвнeгpeчecкoгo oзнaчaeт «ocнoвaниe», «зaлoг», «пpeдyпpeждeниe». B дaльнeйшeм cтoлбы cмeнилиcь ocoбыми ипoтeчными книгaми.
B Дpeвнeм Pимe ипoтeкa дocтиглa нaибoльшeгo coвepшeнcтвa и юpидичecкoгo paзвития. Были двe фopмы зaлoгa – cдeлки «fiducia cum creditore» и pyчнoгo зaклaдa «pignus». Пpи пepвoй дoлжник для oбecпeчeния дoлгa пepeдaвaл вeщь в coбcтвeннocть кpeдитopy, a тoт мoг вoзвpaтить пoлyчeннoe пocлe пoгaшeния дoлгa, a мoг и пpoдaть тpeтьeмy лицy. Toгдa дoлжник был впpaвe пpeтeндoвaть нa вoзмeщeниe yщepбa. Bтopaя фopмa, пoявившaяcя в кoнцe 3 вeкa дo н.э., oзнaчaлa пepeдaчy вeщи дoлжникa кpeдитopy нe в coбcтвeннocть, a вo влaдeниe.
Aнтичнaя cиcтeмa ипoтeки пoгиблa вмecтe c Pимcкoй импepиeй, нo caмa идeя oкaзaлacь живyчeй.
Ипoтeкa в Cpeдниe вeкa и дo 17 вeкa
Кpeдитoвaниe пoд зaлoг нeдвижимocти в тoй или инoй фopмe вcтpeчaeтcя нa пpoтяжeнии вceгo Cpeднeвeкoвья: нa pyбeжe 14 вeкa ипoтeкa пoлyчaeт зaкoнoдaтeльнoe зaкpeплeниe в Гepмaнии, c кoнцa 16 вeкa — вo Фpaнции.
Нa Pycи чacтнaя coбcтвeннocть нa зeмлю и oднoвpeмeннo пepвый вид кpeдитoвaния, пoлyчивший нaзвaниe «зaклaд», пoявилиcь eщe в 13–14 вeкax. B 15 вeкe пoявилcя зaлoг нeдвижимoгo имyщecтвa и пpeждe вceгo вoтчинныx (нacлeдcтвeнныx) зeмeль. Пepвыe yпoминaния o нeм ecть в Пcкoвcкoй cyднoй гpaмoтe – cвoдe зaкoнoв Пcкoвcкoй фeoдaльнoй pecпyблики. Пpaвдa, в тoт пepиoд ycлoвия пoлyчeния ccyды пoд зaлoг нeдвижимocти пoчти нe oтличaлиcь oт дpyгиx фopм кpeдитa.
Ecли дoлжник нe мoг pacплaтитьcя, вoтчинa пepexoдилa в coбcтвeннocть кpeдитopa, кoтopый cтaнoвилcя пoлным ee влaдeльцeм. Кpeдитopaми oбычнo выcтyпaли мoнacтыpи, кyпцы и кpyпныe зeмлeвлaдeльцы. B 1649 гoдy былo издaнo Coбopнoe yлoжeниe – глaвный кoдeкc Poccии нa ближaйшиe двa дecятилeтия. B этoм дoкyмeнтe был зaкoнoдaтeльнo пpeдycмoтpeн бeзycлoвный пepexoд зaлoжeннoгo имyщecтвa в coбcтвeннocть кpeдитopa. Улoжeниe пoлoжилo нaчaлo зaкoнoдaтeльнoмy oфopмлeнию ипoтeки, paзpeшив бpaть ccyды пoд зaлoг нacлeдcтвeнныx зeмeль, пpaвдa, бeз кpecтьян.
B Пpyccии, в 18 вeкe, вo вpeмeнa пpaвлeния Фpидpиxa Bильгeльмa Пepвoгo зapoдилacь идeя opгaнизaции oднoypoвнeвoй cиcтeмы ипoтeчнoгo кpeдитoвaния. Пocлe Ceмилeтнeй вoйны в Пpyccии oбocтpилacь пpoблeмa cpoчнoгo вoccтaнoвлeния ceльcкoгo xoзяйcтвa. 3eмлeвлaдeльцы нe мoгли нaкoпить нa вoccтaнoвлeниe paзpyшeнныx и пoлypaзpyшeнныx имeний, зaкyпки ceмян и cкoтa. Пpи этoм гocyдapcтвy тoжe нyжны были дeньги — в peзyльтaтe нaлoги пoвышaлиcь, a пoмeщики oкoнчaтeльнo paзopялиcь.
Peшить пpoблeмy c пoмoщью пpeжнeй cиcтeмы кpeдитoвaния нe пoлyчaлocь — инвecтopы нe вepили в ocoбyю нaдeжнocть ccyд, выдaвaeмыx пoд зaлoг нeдвижимocти. Кpeдитopы oпacaлиcь дaвaть зaймы дoлжникaм, плaтeжecпocoбнocть кoтopыx oни нe знaли или нe мoгли oцeнить. Eдинcтвeнным нaдeжнeйшим зaлoгoм былa зeмля. 3a пpeдocтaвлeнный зaйм выдaвaлиcь цeнныe ипoтeчныe бyмaги — пpooбpaзы coвpeмeнныx зaклaдныx лиcтoв. B 1767 гoдy был издaн зaкoн, нa ocнoвe кoтopoгo былo пpинятo Пoлoжeниe o coздaнии тaк нaзывaeмыx «Лaндшaфтoв в Cилeзии» — кpeдитныx тoвapищecтв, кoтopыe зaнимaлиcь пpeдocтaвлeниeм ипoтeчныx кpeдитoв.
Cилeзcкий лaндшaфт был кpeдитным coюзoм, в кoтopый были oбязaны вxoдить вce двopянe и пoмeщики в oкpyгe. Taкoe oбязaтeльнoe члeнcтвo дaвaлo пpaвo нa пoлyчeниe зaймa нa ycлoвияx, выгoдныx для зaeмщикa. Пpaвдa, пepвoнaчaльнo кpeдит был нe cyммoй дeнeг, a зaклaдным лиcтoм. Пoмeщик caм иcкaл кpeдитopa и oтдaвaл eмy в зaлoг зaклaднoй лиcт. Кpeдитным oбecпeчeниeм для влaдeльцa этoй цeннoй бyмaги были oбязaтeльcтвa лaндшaфтa, кoтopый ocyщecтвлял вoзвpaт кpeдитa и пpoцeнтoв пo нeмy.
Пepвыe ипoтeчныe бaнки
B 1770 гoдy в Cилeзии был ocнoвaн пepвый гocyдapcтвeнный бaнк, oкaзывaющий финaнcoвyю пoмoщь кpyпным пoмeщичьим xoзяйcтвaм, a c нaчaлa 19 вeкa oн pacпpocтpaнил cвoю дeятeльнocть нa мeлкиe пoмeщичьи влaдeния, a пocлe и нa кpecтьянcкиe xoзяйcтвa. Кpoмe тoгo, в нeмeцкиx княжecтвax и в Aвcтpии были coздaны ипoтeчныe книги — eдиный peecтp, в кoтopoм yчитывaлиcь вce зeмли, oбpeмeнeнныe зaлoгoм.
Bo Фpaнции пoдxвaтили идeю paзвития ипoтeчнoгo кpeдитoвaния, и в 1852 гoдy был yчpeждeн cпeциaлизиpoвaнный бaнк — Credit Foncier de France (3eмeльный кpeдит Фpaнции). Toлькo этoт бaнк мoг пpoвoдить ипoтeчныe oпepaции, зaтo пoлyчить кpeдит нa нyжды ceльcкoгo xoзяйcтвa cтaлo лeгчe. Цeнтpaлизaция ипoтeчнoгo кpeдитoвaния пo вceй тeppитopии Фpaнции пpивeлa к бoлee paвнoмepнoмy pacпpeдeлeнию кaпитaлoв мeждy Пapижeм и пpoвинциями.
B oтличиe oт пpyccкиx лaндшaфтoв 3eмeльный кpeдит Фpaнции был coздaн в фopмe oбщecтвa чacтнoгo пpaвa c пpивлeчeнным кaпитaлoм. Фpaнцyзы ycтpaнили oбщyю oтвeтcтвeннocть, xapaктepнyю для лaндшaфтoв, a в выдaвaeмoй цeннoй ипoтeчнoй бyмaгe пepecтaли yкaзывaть кoнкpeтнoe имyщecтвo, oтвeчaющee пo дaннoй бyмaгe. Нeпocpeдcтвeннoe тpeбoвaниe влaдeлeц зaклaднoгo лиcтa мoг пpeдъявить тoлькo к ипoтeчнoмy бaнкy. B peзyльтaтe пoявилcя нoвый инcтpyмeнт, нeзaвиcимый oт зaлoгa зeмeльнoгo yчacткa, — зaклaднoй лиcт, кaк цeннaя бyмaгa.
B Poccии пepвыe гocyдapcтвeнныe кpeдитныe yчpeждeния – двopянcкиe бaнки, пoявилиcь cтapaниями гpaфa Пeтpa Ивaнoвичa Шyвaлoвa в 1754 гoдy. Oни были coздaны для бopьбы c pocтoвщичecтвoм и для coздaния щaдящиx ycлoвий кpeдитoвaния для двopян-зeмлeвлaдeльцeв. Нo в oтличиe oт дpyгиx cтpaн, гдe зaклaдывaли зeмлю, в Poccии дo oтмeны кpeпocтничecтвa пpeдмeтoм зaлoгa были в ocнoвнoм «дyши». Пpo тopгoвлю «мepтвыми дyшaми» пиcaл Гoгoль, и кaк пиcaл!
B 1786 г. пpи Гocyдapcтвeннoм зaeмнoм бaнкe былa coздaнa Cтpaxoвaя экcпeдиция – пepвoe yчpeждeниe в Poccии, cтpaxyющee кaмeнныe дoмa, кoтopыe пepeдaвaлиcь в зaлoг пpи пoлyчeнии кpeдитa. К дoгoвopy пpиклaдывaлcя cтpaxoвoй пoлиc, в кoтopый oбязaтeльнo включaли плaн oбъeктa зaлoгa, пepeдaвaeмoгo пoд oбecпeчeниe ccyды в Гocyдapcтвeнный зaeмный бaнк.
Предметом исследования научной статьи выступают экономические отношения, возникающие в процессе реализации программ кредитования под залог недвижимого имущества. В статье представлены периоды исторического развития ипотечного кредитования в стране, что позволило выявить некоторые особенности формирования соответствующего рынка, рассматриваются вопросы современного состояния ипотечного кредитования в Российской Федерации, выявляются наиболее важные проблемы дальнейшего развития этого сегмента бизнеса и возможные способы их преодоления с целью повышения эффективности деятельности и качества его функционирования. Проводится анализ динамики отдельных объемных показателей рынка ипотечного кредитования, позволяющих сделать выводы о необходимости и значимости мер, применяемых государством, для поддержания функционирования ипотечных программ на фоне ухудшающейся рыночной конъюнктуры. Выводы авторов подкреплены статистическими данными, представленными в таблицах и рисунке.
3. Заборовская А.Е. Тенденции развития ипотечного кредитования в России [Текст] / А.Е. Заборовская // Финансовая аналитика: проблемы и решения. – 2014. – № 19. – С. 29–35.
4. Заборовский В.Е. Совершенствование управления банковскими рисками в условиях экономической глобализации [Текст] / В.Е. Заборовский // Вестник УрФУ, серия Экономика и управление. – 2014. – № 5. – С. 102–111.
5. Мокеева Н.Н., Харина П.А. Потребительское кредитование в современной России: тенденции и ожидания [Текст] / Н.Н. Мокеева, П.А. Харина // Международный журнал экспериментального образования. – 2014. – № 5–2. – С. 115–117.
6. Родичева В.Б. Тенденции развития системы рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Банка России) [Текст] / В.Б. Родичева // Фундаментальные исследования. – 2014. – № 11–11. – С. 2489–2494.
7. Юзвович Л.И., Заборовский В.Е. Банковский сектор России в современных экономических условиях: анализ и прогноз [Текст] / Л.И. Юзвович, В.Е. Заборовский // сб. науч. трудов «Актуальные проблемы финансовых рынков и финансовых институтов». – Екатеринбург: АМБ, 2013. – С. 141–146.
10. Bell Ailsa. A Mortgage Broker To Make Entire Loan Process Easier For Their Customers [Текст] // Finance-Mortgage. Articlesbase Ltd., Dec 07, 2015. – C. 25–28.
11. Reed David. Mortgage Confidential: What You Need to Know That Your Lender Won’t Tell You [Текст] / Amakom. – New York. 2011. – 242 с.
Ипотечное кредитование (кредитование под залог недвижимого имущества) в современной экономике является одним из актуальных видов кредита. Это обусловлено такими факторами, как его социальная значимость, потребность в жилье, а следовательно, востребованность. Значимость ипотечного кредитования подтверждается и аналитическими данными: до последнего времени наблюдался рост как количества, так и объемов ипотечных кредитов в России.
Получить ипотечный кредит можно практически в любом кредитном учреждении, но условия получения будут серьезно варьироваться в зависимости от типа кредитора и его возможностей.
Для определения тенденций и перспектив развития любого экономического явления необходимо знать и понимать его исторические аспекты. Рассмотрим этапы развития ипотечного кредитования в России, уделяя внимание институтам, реализующим программы и регулирующим деятельность рынка ипотеки.
Ипотечное кредитование впервые в экономике нашей страны появилось в конце XIX в. когда широкое распространение получили первые кредитные организации (банки). С 1895 г. по 1917 г. система ипотеки успешно функционировала, а ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 г. Россия имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом. Уже тогда ипотека являлась важным элементом экономической системы. Особенностью ипотечного кредитования того времени являлось то, что ссуды выдавались не деньгами, а облигациями.
Долговое время (с 1921 г. до начала 1990-х гг.) ипотечное кредитование фактически отсутствовало, поскольку Советская власть отменила собственность на землю и объекты недвижимости, что в итоге прекратило существование такого вида кредита. К сожалению, за это время был утрачен и положительный опыт реализации ипотечного кредитования.
1992 год можно назвать началом возрождения системы ипотечного кредитования. С этого момента начинается формирование ее законодательно-нормативной базы, появляются первые специализированные ипотечные банки, создается Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). То есть происходит формирование инфраструктуры современного ипотечного рынка.
Период 2003–2008 гг. стал периодом стремительного развития ипотечного рынка. Были приняты важный для развития ипотечного рынка закон «Об ипотечных ценных бумагах» и концепция развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Началась активная работа Агентства ипотечного жилищного кредитования, что послужило развитию системы ипотечного кредитования в стране.
На этом этапе развития ипотечного кредитования повышается спрос на услуги ипотечного рынка, растет объем выданных ипотечных кредитов, снижаются процентные ставки по ним, расширяется спрос на недвижимость, увеличивается число банков, работающих по ипотечным программам. То есть созданная на предыдущем этапе инфраструктура рынка начинает работать, исходя из текущей экономической ситуации. В связи с повышенным вниманием государства к ипотеке возрастает роль особого института – АИЖК, в работе которого государство принимает непосредственное финансовое участие, что переводит развитие ипотеки на качественно новый уровень.
В конце 2008 – начале 2009 г., несмотря на поддержку отрасли государством, произошло торможение развития ипотечного кредитования. Наблюдалось заметное сокращение объемов ипотечного кредитования.
С начала 2010 г. возобновилось развитие ипотечного кредитования, рынок стал стремиться к достижению докризисных уровней и объемов. Для снижения рисков деятельности АИЖК и банков, выдающих ипотечные кредиты, создана дочерняя компания – АРИЖК – рефинансирующая кредиты, а также страховая компания агентства. В начале периода вновь снижаются размеры ставок и первоначального взноса, но начиная с середины 2012 г. тенденция меняется на противоположную. С 08 июля 2013 г. было изменено направление деятельности АРИЖК и фирменное наименование – на ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» – АФЖС. Ниже рассмотрим состояние рынка ипотечного кредитования за последние несколько лет.
Одним из негативных моментов, тормозящих развитие ипотечного кредитования в России, является нестабильность развития экономики [4, c. 104], что проявляется в росте процентных ставок по всем видам кредитов, в том числе и по ипотеке (табл. 1, составлена по [3, с. 31; 8, 9]).
Средние процентные ставки по ипотечным кредитам в национальной и иностранной валюте в 2011–2016 гг.
Средняя процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, %
Средняя процентная ставка по кредитам, выданным в валюте, %
В 2015 г. эксперты прогнозировали, что на возвращение к приемлемым для заемщиков условиям ипотечного кредитования понадобится не менее двух лет. Уровень 12–13 % уже достигнут в 2016 г., и если не будет новых внешних негативных воздействий на экономику и продолжающейся нестабильности на финансовых рынках, то снижение ставок продолжится. По опыту предыдущих финансовых кризисов можно предположить, что в случае стабилизации ситуации на рынке кредиторы начнут предлагать заемщикам рефинансировать «дорогие» кредиты, выданные в кризис, снижая таким образом объем выплат.
Рефинансирование – это погашение полученной ссуды за счет нового кредита, взятого в своей или иной кредитной организации [6, c. 2490]. Используя такой инструмент, как рефинансирование, можно сократить плату по кредиту, откорректировать срок, изменить валюту кредита и его сумму. В настоящее время рефинансирование ипотечных кредитов, как правило, связано с ликвидацией проблем с выплатами по ссудам и сокращением нагрузки на заемщика. Из-за резких изменений курса доллара и евро относительно рубля кредиторы нередко предлагают вариант корректировки валюты кредита.
Однако важно уточнить, что чем более длительное время осуществляется выплата кредита, тем менее необходимым с позиции выгоды заемщика становится его рефинансирование. Это связано с тем, что в большинстве случаев основная часть процентов выплачивается заемщиком в первой трети срока кредитования [11, c. 59], таким образом, при перекредитовании проценты придется платить снова.
В России ипотечное кредитование реализуется таким образом, что крупные суммы ипотечных ссуд обеспечиваются в основном путем аккумуляции краткосрочных депозитов и займов. Недостаток финансовых ресурсов, а особенно «длинных» денег, в банковской системе способствует введению многими банками «заградительных» процентных ставок [7, c. 142]. То есть таким образом кредитные институты дают понять, что в текущий момент времени они не готовы заниматься ипотечным кредитованием.
При такой ситуации решение правительства России субсидировать ставки по ипотечным кредитам на достаточно большую сумму нельзя назвать продуманным. Выделенных ресурсов хватит на поддержку около 10–15 % заемщиков на рынке нового строительства. Необходимо отметить и то, что такая схема будет работать непродолжительное время – пока хватит денежных средств на субсидирование заемщиков, если ставка по ипотеке не понизится.
Согласно последним статистическим данным, уже более 50 % банков, реализующих ипотеку с государственной поддержкой, не смогли выполнить условие по нижней границе суммы выдаваемых ипотечных кредитов, установленной программным документом, на протяжении двух месяцев подряд. Соответственно, часть банков от участия в программе Министерство финансов может отстранить, как уже поступило с банком Траст и Приско капитал банком, которые с мая по сентябрь 2015 г. не выдали ни одного ипотечного кредита в рамках программы. При этом лимит, отведенный на исключенных участников, может быть перераспределен между оставшимися кредитными организациями.
Также можно отметить, что в настоящее время почти все участники программы регистрируют сокращение предполагаемых объемов выдаваемых кредитов, несмотря на спрос со стороны клиентов.
Несмотря на показатели, отраженные на рисунке, 2014 г. в настоящее время является рекордным по объемам ипотечного кредитования (табл. 2, составлена по [3, с. 31; 8, 9]) и сделок с недвижимостью.
Динамика выдачи ипотечных кредитов в Российской Федерации
Объем выданных ипотечных кредитов, млрд руб.
Количество выданных кредитов, тыс. шт.
В середине 2015 г. объем ипотечного кредитования был примерно на 40 % ниже, чем в этот же период 2014 г. Избежать более сильного падения рынка (на 60–70 %) удалось только благодаря государственной программе по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой ипотечная ставка при определенных условиях субсидируется.
Что касается средней суммы выдаваемого ипотечного кредита, то ее размер за последние несколько лет не претерпел сильного изменения: в 2013 г. средняя сумма ипотечного кредита составляла 1,64 млн руб., в 2014 г. – 1,74 млн руб, в 2015 г. – 1,66 млн руб. и в 2016 – 1,72 млн руб.
Немаловажным фактом является и тот, что при сокращении объемов ипотечного кредитования в 2015 г. на 40 %, количество выданных ипотечных кредитов сократилось лишь на 20 %, то есть налицо сокращение средней суммы выданной ссуды. Такая ситуация связана со снижением цен на недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынках.
Интересными можно назвать аналитические данные, характеризующие деятельность основных кредиторов на рынке ипотечного кредитования и их участие в госпрограмме (табл. 3 и 4, составлены по [1, 2, 8]).
Так, основной игрок – Сбербанк – за 2013–2015 гг. увеличил долю своего участия на рынке до 66 %, сократив в 2016 г. до 49 %, насыщенность ипотечного рынка в целом высока – по результатам 2014 г. 90 % рынка обеспечивали 15 банков, по итогам 2015 г. – всего лишь 6, 2016 г. – 10 (табл. 3).
Практически все крупные участники ипотечного рынка помимо реализации уже работающих схем ипотечного кредитования включились в работу программы государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам на новостройки (табл. 4).
Для отдельных банков, как видно из таблицы, программа субсидирования способствовала выполнению планов кредитования на значительную долю – свыше 40 % от общего объема выдаваемых кредитов. Также можно отметить значительное увеличение этой доли в тех банках, которые работали по программе в 2016 г.
Современные реалии ипотечного рынка России характеризуются развитием важных социально-ориентированных программ, таких как военная ипотека, ипотека с использованием материнского капитала. Однако, признавая важность и актуальность изучения данных вопросов, в контексте проведенного исследования авторы не рассматривали их как отдельные самостоятельные единицы анализа.
Доля выдачи ипотечных кредитов в 2013–2016 гг. основными банками-кредиторами
Доля выдачи ипотечных кредитов, %
Участие банков в программе субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам в 2015–2016 гг.
Сумма выданных ипотечных кредитов по госпрограмме субсидирования ставок, млн руб.
Доля госпрограммы субсидирования в общей выдаче ипотечных кредитов, %
За время реализации программы субсидирования около трети заемщиков воспользовалось субсидиями. Сейчас из-за снижения регулятором ключевой ставки можно говорить о том, что необходимость в государственном софинансировании сократилась, поэтому в 2017 г. программа не будет реализовываться.
При этом можно констатировать, что условия, предлагаемые кредиторами, являются невыполнимыми для основной массы потенциальных заемщиков, даже с учетом снижения ключевой ставки регулятора (постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ в 2015–2017 гг. позволило банкам – участникам рынка ипотечного кредитования сократить процентные ставки по своим частным программам ипотечного кредитования с 18–20 % до 12–13 % годовых в рублях).
Также в периодической литературе появилась информация, что в Правительстве РФ рассматривают вариант внедрения программы субсидирования ипотечного кредитования по плавающим ставкам, которые будут привязаны к уровню инфляции или ключевой ставке Банка России, но уже сейчас непосредственные участники рынка сомневаются, что подобная программа будет пользоваться интересом у заемщиков. Сомнения связаны с несовершенством предлагаемых индикаторов, которые могут утратить реальную связь со стоимостью и доступностью финансовых ресурсов, и дополнительными рисками для заемщиков.
Одновременно с увеличением процентных ставок многие кредиторы изменили условия выдачи ссуд по ипотечным программам, повысив первоначальный взнос и ужесточив параметры отбора потенциальных заемщиков. В частности, наименее рискованными заемщиками для банков будут те, кто имеет положительную кредитную историю или обслуживаются у кредитора по зарплатным проектам.
Немаловажным для любой кредитной организации выступает обеспечение определенного уровня ликвидности. Учитывая то, что банковские активы обладают более медленной оборачиваемостью, чем пассивы, в текущих условиях увеличения стоимости привлеченных средств нагрузка на доходную часть значительно растет. Таким образом, снижение прибыли – основного источника наращивания капитала для многих банков – обуславливает снижение капитализации, что является серьезным вызовом. Для крупных банков на первом месте будет стоять капитализация, на втором – снижение маржинальности, риск ликвидности по данным кредитным организациям будет находиться на допустимом уровне. Для средних банков на первом месте будет ликвидность, на втором – маржинальность, на третьем – капитализация. Для мелких банков приоритеты распределятся предположительно так: ликвидность, капитализация и маржинальность [10, с. 26].
Авторы уверены, что важным фактором для снижения ставки по кредитам выступает уровень инфляции в стране, уменьшение которого произошло только в 2016 г., при этом реальная заработная плата населения уменьшается, а просроченная задолженность по ипотечным кредитам сокращается, но не сильно (рисунок). Следовательно можно говорить о низком качестве ипотечных кредитов, что повышает риски этого сегмента банковского бизнеса.
При высоком уровне инфляции и снижении доходов населения есть риск серьезного сокращения сбережений, то есть применительно к ипотечному кредитованию можно говорить об отсутствии у потенциальных заемщиков денежных средств на первоначальный взнос по ипотеке, что в свою очередь приведет к снижению общих объемов выдаваемых ссуд на рынке. Однако важно отметить, что по данным Национального бюро кредитных историй доля заемщиков, досрочно погашающих кредиты, серьезно сократившаяся в 2015 г., в 2016 г., наоборот, увеличилась как в целом по рынку, так и по ипотечным кредитам в частности.
Сейчас можно с уверенностью говорить, что работа по формированию первичного рынка ипотечного кредитования в России выполнена [5, c. 115]. Правительство страны с помощью Центрального Банка, региональных и муниципальных органов власти, кредитных организаций и АИЖК сформировало ипотечный рынок, работающий по единым правилам.
Чтобы еще больше оптимизировать работу рынка ипотечного кредитования в России, происходит процесс объединения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС), которые в дальнейшем будут функционировать в качестве единого института поддержки строительной отрасли, рынка недвижимости и ипотечного рынка. Также целями нового агентства является повышение доступности жилья и создание комфортных условий проживания и благоприятной среды жизнедеятельности для граждан РФ, улучшение качества жилищного фонда, привлечение инвестиций в жилищное строительство, строительство инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры и производство строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, а также капитальный ремонт жилищного фонда и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры. Помимо этого, за агентством будут закреплены вопросы обеспечения утилизации и переработки промышленных и бытовых отходов, повышение доступности ипотечного кредитования и иных форм кредитования в жилищной и жилищно-коммунальной сферах, в том числе за счет развития рынка ипотечных ценных бумаг, облигаций с залоговым обеспечением и иных финансовых механизмов.
Итак, в стране сформирован ипотечный рынок, работающий по унифицированным правилам и стандартам. Далее необходимо увеличивать его эффективность, оптимизировать происходящие на нем процессы, сокращать риски, совершенствовать технологии. Совершенной средой для ипотечного кредитования будут условия постоянного роста экономики, стабильность ставок и рыночной стоимости недвижимости.
На старт, внимание… замерли
"Новейшая история" российской ипотеки ведет отсчет с 90-х годов ХХ века. Так, формулировки концепции жилищного финансирования зазвучали летом 1993 года в государственной программе "Жилище". Следом в 1994-1995 годах был принят Гражданский кодекс РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения, вспоминает замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Татьяна Школьная. А в феврале-марте 1996 года президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения, добавляет она.
В те годы в качестве альтернативы ипотеке выступал лизинг: кредитор (банк) покупал на себя квартиру и сдавал клиенту до того момента, пока тот не рассчитывался за нее. До этих пор она находилась на балансе у банка, указывает независимый эксперт Наум Либкинд. Имели место быть также ипотечные схемы расселения нескольких жильцов коммунальных квартир, тут процентные ставки доходили до 40% годовых, добавляет Школьная. Первоначальный же взнос, по ее словам, был не меньше 30%.
Несмотря на усилия государства, в 1996-1997 годах ипотека была не развита, покупателей отталкивали условия ипотечных кредитов. "Ипотека тогда выдавалась по 40% годовых сроком на три года. Естественно, желающих взять такой кредит было мало", — констатирует председатель правления группы компаний "Миэль" Оксана Вражнова.
По ее словам, сделка занимала несколько дней, кредиты в рублях выдавал только Сбербанк. Требовалось обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, которые отменили только в 2005 году. Да и продавцы не слишком приветствовали ипотечных покупателей, сначала за счет того, что первые ипотечные сделки шли очень долго, затем из-за опасения, что сделка может сорваться, и поднимали для ипотечных покупателей цену, обращает внимание собеседница агентства.
Кроме того, сами банки были не особенно заинтересованы в выдаче ипотеки, предпочитая заниматься корпоративными клиентами, нежели кредитованием физических лиц, говорит Вражнова.
Ситуацию осложняло и то, что в то время даже сотрудники Сбербанка получали зарплату в конвертах, да еще и в валюте, в свою очередь вспоминает начальник отдела ипотеки и перспективного развития ООО "ЦПУ "Домостроитель" Елена Собина. "При оформлении кредита все зависело от "безопасника" банка. То есть если отдел безопасности проверил вас и одобрил, то вы кредит получали. Если же нет, то рассмотрение выносилось на кредитный комитет. Здесь все зависело от человеческого фактора. Доходило до абсурда: могли платежеспособного человека запороть, либо совершенно неплатежеспособному выдать", — вспоминает собеседница агентства.
Официальный "старт" ипотеки в России случился после того, как появилась устойчивая банковская система и был принят закон "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" 16 июля 1998 года. Однако случившийся в 1998 году в стране экономический кризис вызвал замедление реализации государственной жилищной политики: новые политические решения не были приняты, а реформы, которые были начаты, реализовывались более медленными темпами. Деятельность на рынке жилья стала значительно менее активной, строительство почти остановилось, отмечают в аналитическом центре АИЖК.
У населения попросту не было денег, чтобы обслуживать эти кредиты. Не было устойчивых операторов и банков, которые могли бы их выдавать, рассуждает руководитель направления "Финансы и экономика" Института современного развития Никита Масленников.
Вставая на ноги
Несмотря на неблагоприятные экономические условия, развитие ипотеки в РФ продолжалось. В 1999 году ставка составляла уже 35%, а срок кредитования увеличился до пяти лет. В 2000 году ставка продолжила сокращаться и достигла 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Только лишь к 2005 году процентная ставка сократилась до 14%. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет, приводит данные эксперт "Миэль".
2001-2002 года можно считать новым началом банковской жизни. Тогда, кстати, прозвучали первые замечания со стороны Российского союза промышленников и предпринимателей, что в стране слишком много банков, более 1,5 тысяч, и что надо выйти на 400 кредитных учреждений, рассказывает Масленников.
В 2002 году АИЖК рефинансировало первые ипотечные кредиты, что было значимым сигналом оживления роста рынка. Ипотека стала выдаваться сначала под 18%, затем под 15%, указывает Школьная.
"Впрочем, это не означало, что ипотека резко двинулась вперед. Банки занимались кредитованием корпоративного сектора, и только 2003-2004 год начался массовый прорыв банковской сферы в потребительском кредитовании. По мере того, как стали подрастать доходы населения, и помимо первоначальных потребностей — одеться, обуться, отдохнуть — возникла потребность в собственном жилье. В этот момент государство начало активно втягиваться в процесс, стимулируя строительный процесс, программы жилищного строительства", — конкретизирует Масленников.
В процессе оформления кредита в начале 2000-х годов много зависело от отдела безопасности банка и кредитного комитета, но в то время уже больше использовались справки 2-НДФЛ, справки по форме банка. Однако 50% документов "рисовали", было много поддельных документов. Даже человек с плохой кредитной историей мог получить кредит, потому что межбанковская система была несовершенна, подчеркивает Собина. И если клиент в каком-то банке был "просрочником", то не все банки это видели. "До абсурда доходило, что человек мог взять кредит, а через пару месяцев заявить о своей неплатежеспособности ", — объясняет она.
В 2003-2005 годах ипотеки было очень много, у застройщиков до 50% сделок шло по ипотечным сделкам. Причем тогда банки рассматривали серые схемы от застройщика, когда он продавал жилье не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи с указанием заниженной цены, рассказывает Собина. Даже Сбербанк практиковал такую схему в отношении коттеджей, дач и таунхаусов.
А в 2006-2007 году, по ее словам, то же самое практиковалось по квартирам. Скажем, если квартира находилась в собственности меньше 3 лет, и продавец хотел уйти от налогов, то сумма указывалась до миллиона. Компания Сбербанка "Аукцион" проводила оценку жилья, и на ее основании заключался кредитный договор "о намерениях купить квартиру" без указания цены, поясняет эксперт. Сейчас это не практикуется, добавляет она. Ситуация начала меняться после принятия в 2004 году 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Начиная с 2005 года инфляция снижалась, доходы населения росли, а вместе с ними — и количество выдаваемых ипотечных кредитов. В борьбе за клиента банки вводили различные ипотечные программы. Так, самыми привлекательными на тот момент были программы с первоначальным взносом в 10% под 10% годовых, говорит Школьная.
Если в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56 миллиардов рублей, то в 2006 году — 270 миллиардов рублей, в 2007 году — 550 миллиардов рублей, приводит данные собеседница агентства. Возможно, цифры бы и росли дальше, если бы не кризис 2008 года.
Кризис 2008 года и последствия
Падение мировых рынков в 2008 году привело к ухудшению экономической ситуации и на российском финансовом рынке. Средние процентные ставки по ипотечным кредитам выросли с 12,9% в 2008 году до 14,3% в 2009 году, а срок кредита сократился с 18 до 16,5 лет соответственно, указывают в аналитическом центре АИЖК.
Рынок ипотечного жилищного кредитования в полной мере ощутил влияние нехватки ликвидности уже во второй половине 2008 года. Одновременно с ухудшением общей финансово-экономической ситуации в России увеличились и объемы просроченных платежей по всем кредитам, выданным физическим лицам, в том числе и по ипотеке.
"Для ряда банков высокий процент стал своего рода заградительным барьером против ненадежных заемщиков, кроме того, часть банков не имела достаточных возможностей для обслуживания ипотеки", — объясняет Вражнова.
Кризис повлиял не только на рынок ипотечного кредитования, но и на рынок жилья. В 2009 году количество сделок на рынке жилья снизилось на 13,3%. Как замечают в аналитическом центре АИЖК, правительство Российской Федерации разработало общий пакет антикризисных мер, который включал в себя меры по поддержке банковского сектора и сектора жилищного строительства. В части реализации мер по поддержке рынка жилищного строительства активное участие принимали и основные государственные компании (АИЖК, Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Внешэкономбанк).
Помогло и то, напоминает Масленников, что в ходе кризиса 2008 года не было обвальной потери реальных доходов населения. Поэтому рынок уже к 2010 году стал приходить в норму.
Итогом кризиса 2008 года стал полный уход человеческого фактора из процесса оформления ипотечного кредита. Сейчас оператор фактически не видит заемщика, обращает внимание Собина. В большинстве банков работает андеррайтинг. Сформировано Бюро кредитных историй. Все делается на основании документов, то есть зависит от их качества и от того, как сработает андеррайтер. Бывает, что отказывают по очень хорошим заявкам, а выдают по сомнительным заявкам. "На мой взгляд, все поставлено на поток. С одной стороны это хорошо, так как значительно уменьшились сроки рассмотрения заявок до суток", — рассказывает эксперт. С другой стороны, существует риск, что клиент в один и тот же день подаст заявку в двух банках. Ведь увидеть его в этом случае банк сможет только на следующий день, замечает собеседница агентства.
После кризиса банки стали тщательнее управлять своими собственными рисками. Они становятся более технологичными — мобильный банк, онлайн-банк. В середине 2000-х такого не было, отмечает Масленников.
От накала до охлаждения
По данным аналитического центра АИЖК, к концу 2012 года рынок ипотеки полностью восстановился после кризиса. Объем выдачи ипотеки увеличился по сравнению с максимальным значением, зафиксированным до кризиса, с 556 миллиардов рублей по состоянию на конец 2007 года до 1,032 триллиона рублей по состоянию на 1 января 2013 года. Доля просроченных платежей по кредитам (90 и более дней) снизилась до 2,52% по сравнению с максимумом в 7,29%, зафиксированным на 1 июня 2010 года.
Для российского рынка ипотечного жилищного кредитования 2014 год стал самым успешным за всю его историю. В целом за год выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 1,762 триллиона рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении, приводят данные в АИЖК.
Однако после периода бурного роста и разогрева в первой половине 2014 года и замедления темпов роста во втором полугодии в конце года на ипотечный рынок повлияло падение цен на нефть и последовавшее за ним снижение курса рубля, рост процентных ставок и сокращение ликвидности в банковской системе. В начале 2015 года глубина падения объемов выдачи ипотеки достигала 50%, объясняют в АИЖК.
Сейчас рынок проваливается достаточно сильно, по прогнозам на конец года снижение по объемам выданных ипотечных кредитов достигнет 30-40%. Это серьезный удар по рынку, говорит Масленников.
Впрочем, в АИЖК обращают внимание, что удержать рынок ипотеки от дальнейшего падения сейчас помогает государственная программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья, которая начала реализовываться в марте 2015 года.
Кроме того, банки и застройщики сейчас борются за каждого клиента. Можно получить дополнительный бонус в виде скидки на квартиры, получить заниженную ставку по какой-то программе между банком и застройщиком, добавляет Собина.
Участники ипотечного рынка России зачастую связывают день рождения ипотеки в нашей стране даже не с принятием в 1998 году закона об ипотеке, а с созданием 5 сентября 1997 года единственного в стране института развития ипотеки – "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию". В день рождения АИЖК ведущие игроки рынка вспоминают, какой путь прошел рынок ипотеки в России, как он развивался, какие трудности преодолевал, что за проблемы стоят перед ним сегодня, а также как будет развиваться ипотека завтра.
Примечательно, что схемы, напоминающие ипотечное кредитование, появились в России еще до создания АИЖК и вступления в силу закона об ипотеке. Банки пытались выдавать квазиипотечные кредиты еще в первой половине 1990-х – это были псевдоипотечные кредиты сроком на один год под 36% годовых в иностранной валюте, вспоминает исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.
"Еще 12 лет назад в России отсутствовал такой финансовый инструмент как ипотека – не было ни законодательной и инфраструктурной базы, ни сформированного спроса у населения", - рассказывает заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк.
Шленов уточняет, что федеральный закон номер 102 "Об ипотеке" был принят в июле 1998 года.
Этот закон должен был подтолкнуть банки к расширению своего бизнеса через выдачу ипотечных кредитов, а граждан – к покупке квартир с привлечением кредитных средств, но в 1998 году ипотека выдавалась под 40% годовых и сроком на три года, поэтому желающих было очень мало, добавляет эксперт.
По словам Семенюка, в начале работы партнерская сеть АИЖК насчитывала всего три банка, а сейчас в ней 136 банков и 200 небанковских организаций.
Фактически агентство запустило рынок российской ипотеки и способствовало его стандартизации, считает замгендиректора АИЖК. Появление этой организации позволило большому количеству средних и небольших кредитных организаций составить конкуренцию крупным банкам и их ипотечным программам.
"С 2003 года начали активно появляться региональные операторы, которые покупали у банков ипотечные кредиты и рефинансировали их у АИЖК, а в дальнейшем и у других участников рынка. Реально АИЖК начало работать с 2004 года по мере развития сети региональных операторов", - в свою очередь утверждает председатель правления банка "ДельтаКредит" Сергей Озеров.
По мнению банкира, АИЖК фактически привнесло в Россию двухуровневую ("американскую") систему кредитования – среди участников рынка были особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых является рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.
"Главными вехами в истории развития российского ипотечного рынка, я бы назвал, изменения, которые были внесены в закон о ценных ипотечных бумагах в связи с принятием пакета законов о строительстве доступного жилья, а также создание АИЖК и АРИЖК", – указывает президент Ассоциации региональных банков России (ассоциация "Россия") Анатолий Аксаков.
А вот руководитель службы ипотечного кредитования компании "Инком-Недвижимость" Лев Плецельман к списку важных этапов становления ипотеки добавляет выход на рынок первого негосударственного банка – в 1998 году им стал "ДельтаКредит".
Кстати, сегодня, как обращает внимание эксперт, ипотечные программы есть более чем у 500 банков, а самыми активными участниками рынка являются Сбербанк, ВТБ 24, "ДельтаКредит" и Росбанк.
Докризисный период
"Лишь к 2005 году ипотека начала поворачиваться лицом к заемщику, а процентная ставка сократилась до 14%. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет. В 1999 году ставка составляла 35%, а срок кредитования – 5 лет. В 2000 году ставка сократилась до 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Но желающих кредитоваться было мало – в 1999-2000 годах в "Миэль" прошло лишь 17 ипотечных сделок", - признается Шленов.
С точки зрения начальника управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Романа Слободяна, активное развитие рынка ипотеки началось примерно с 2005 – 2007 годов, в период начала значительного роста цен на недвижимость.
Семенюк из АИЖК в свою очередь связывает расцвет ипотеки после 2005 года со снижением уровня инфляции и ставки рефинансирования, которые постепенно создавали подходящие условия для развития ипотечного кредитования. В 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, на рынке началась жесткая конкуренция за клиентов, ставки начали снижаться, составив в 2005 году уже 14,9%, напоминает замглавы агентства.
Дальше, по его словам, стали появляться ипотечные продукты без первоначального взноса и без подтвержденного дохода, а банки ввели программы рефинансирования, позволяющие заемщиками улучшать условия кредитования. В 2006 году объем выданных ипотечных кредитов составил уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году - 556,5 миллиарда рублей. Стоимость ипотеки к этому времени снизились до 12-13%.
Кризис и восстановление
Расцвету ипотечного кредитования серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года.
"Кризис 2008 года изменил ситуацию. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие банки либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В течение года движения на рынке ипотеки почти не происходило – кредитов выдавалось крайне мало. После пика в 2008 году - 655,8 миллиарда рублей - в 2009 году было выдано ипотеки всего на 152,5 миллиарда рублей, а ставки поднялись до 14% и выше", - говорит Семенюк.
В этот период, рассказывает он, именно АИЖК пришлось заняться спасением ипотеки, ведь многие банки вообще отказались от кредитования приобретения жилья. В 2009 году до 30% всех ипотечных кредитов было выдано при участии агентства.
Для того, чтобы помочь людям, взявшим перед кризисом рискованные ипотечные кредиты и столкнувшимся с проблемами по их выплате, была создана "дочка" АИЖК – ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК), которое должно было обеспечить разработку и внедрение мероприятий, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.
"За время работы в АРИЖК поступило около 40 тысяч обращений от заемщиков, было реструктурировало более 10 тысяч кредитов. Сейчас требования к заемщикам на российском рынке вполне лояльные. Идти дальше в смягчении их – идти по пути повышения рисков. Кроме того, это может привести к росту цен на рынке жилья – такое случится, если тепы роста ипотеки будут значительно опережать темпы роста предложения на рынке жилья", - отмечает Семенюк.
Как поясняет собеседник агентства, восстановление ипотечного рынка началось в 2010 году, а к 2012 году рынок превзошел докризисные показатели. По данным аналитического центра АИЖК, в настоящее время каждая пятая сделка с жильем в России совершается с помощью ипотеки. Также в стране при участии АИЖК начали появляться ипотечные программы для отдельных категорий заемщиков – военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей и другие.
Согласно данным Росреестра по Москве, количество ипотечных сделок (в силу закона) в первом полугодии 2012 года возросло по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 18% - до 11,276 тысячи транзакций, добавляет Шленов.
При этом, радуются в АИЖК, если в 2006 году доля сделок с ипотекой в России составляла 9,5%, то в 2011 году – уже 17,6%, а в 2012 – около 20%.
К концу 2012 года в агентстве ожидают, по словам Семенюка, рекордного за всю историю ипотеки объема выданных кредитов – до 1 триллиона рублей.
"Основной урок, который, надеюсь, усвоили банки, состоит в том, что соотношение долга к стоимости жилья (LTV) должно быть разумным, нельзя заигрываться с кредитами без первоначального взноса. Также важно понимание, что опасна не секъюритизация нормальных портфелей, а опасна дальнейшая финансовая инженерия - секъюритизация второго порядка, или переупаковка портфелей откровенно плохих кредитов, например, ниндзя-ссуды (акроним от английского "нет дохода, нет работы, нет активов" – ред.), - подводит итоги кризисного периода Озеров.
Сейчас банки тщательнее оценивают платежеспособность заемщиков, и сильно сократилось количество программ с отсутствием или с минимальным первоначальным взносом, добавляет Плецельман из "Инком-Недвижимости".
Кроме того, обращает внимание эксперт, резко снизился объем ипотеки, выдаваемой в долларах: на сегодняшний момент менее 2% кредитов приходится на валютные программы – покупатели не готовы рисковать, даже несмотря на то что ставки по валютным кредитам в среднем на 2-3% ниже рублевых.
Проблемы дня
В настоящее время, как заявляет председатель правления "ДельтаКредит" Озеров, одним из самых негативных моментов на рынке российской ипотеки является популизм политиков в отношении величины процентной ставки по кредитам.
В реальности, настаивает банкир, этот параметр отражает общеэкономические условия в России.
"Величина ставки – это популярная тема, при этом в обсуждениях подчеркивается, что ставки по ипотеке на Западе значительно ниже, чем российские. Однако следует понимать, что стоимость долгосрочного фондирования в США и Европе значительно ниже, чем в России, а инфляция также меньше 3%", - считает Озеров.
Семенюк согласен, что основная проблема российского ипотечного рынка по сравнению с западными – это отсутствие "длинных" денег. Банки, сетует замгендиректора АИЖК, в основном финансируют выдачу ипотечных кредитов за счет вкладов физических и юридических лиц, а это довольно дорогой и не слишком стабильный источник фондирования, поскольку стандартные сроки депозитов гораздо короче, чем длина ипотечных кредитов.
По его мнению, одна из основных задач на сегодня для институтов развития ипотеки в РФ – работа с секьюритизацией ипотечных кредитов, являющейся одним из главных инструментов поддержания конкуренции и устойчивого развития рынка.
В свою очередь, Озеров к отрицательному фону для рынка российской ипотеки относит агрессивность Роспотребнадзора по штрафованию банков за предложения заёмщикам программы страхования при ипотеке.
"Заёмщики должны иметь право застраховать себя на момент получения ипотечного кредита, если они этого желают. Условия или отказ от сопровождающих ипотеку платежей и сборов скорее должна приводить рыночная конкуренция, а не прямое вмешательство государства", - уверен он.
Также эксперт отмечает удорожание ипотеки в связи с законодательным запретом моратория на досрочное погашение кредитов.
В силу специфики ипотечного кредитования существуют определенные параметры для ипотечных портфелей, среди них, например, должен быть предсказуемый уровень досрочных погашений, чтобы кредитор мог предложить наилучшую ставку, рассуждает Озеров.
"Граждане должны иметь право выбрать период моратория по досрочному погашению, если они этого желают и, таким образом, могут получить более низкую процентную ставку", - подчеркивает он.
Как напоминает Семенюк, в США и Европе люди обычно берут ипотечные кредиты на очень долгие сроки и постепенно погашают их в течение всей жизни, а в России средний срок жизни кредита – 5-7 лет, так как основная масса заемщиков гасит кредиты досрочно.
"В других странах, долгосрочные кредиты давно являются нормой, и для заемщиков абсолютно естественно жить в доме и в течение десятилетий постепенно гасить за него кредит. В нашей стране заемщики, по возможности, стараются как можно быстрее рассчитаться с банком. Кроме того, в западных странах досрочное погашение почти всегда связано с определенными ограничениями: действует либо полный мораторий, либо – довольно большие штрафы", - признает он правоту точки зрения главы "ДельтаКредита".
Наконец, Озеров называет в качестве проблемы российской ипотеки и безответственность ряда банков при урегулировании дефолтных ситуаций, а также неготовность программ поддержки и рефинансирования для проблемных заемщиков.
А вот опасения Аксакова из ассоциации "Россия" вызывает закон о банкротстве физических лиц, который сейчас внесен в Госдуму и распространяется на ипотечное кредитование.
"Ипотека – это залог недвижимости, а фактически принятие этого закона отменяет ипотеку, ликвидирует залог жилья. А он для чего существует? Для того чтобы реализовать этот залог в случае невыполнения обязательств заемщиком. Получается, что фактически нет залога и нечего реализовывать. Я опасаюсь, что если в таком виде закон будет принят, то ипотечное кредитования начнет сходить "на нет", - считает эксперт.
Итоги и перспективы
В первом полугодии 2012 года ставки по ипотеке чуть подросли – до 12,1%, однако участники рынка отмечают, что это обусловлено объективной экономической ситуацией.
"Принимая во внимание нестабильность на финансовых рынках и рост стоимости розничного фондирования, мы видим возможность дальнейшей коррекции ставок в сторону повышения - в течение года они могут незначительно вырасти - до 12,5%", - говорит заместитель генерального директора АИЖК, беспокоясь, что российские банки вынуждены больше полагаться на внутренние ресурсы, а они, естественно, дорожают.
Впрочем, в целом у экспертов довольно оптимистичные взгляды на будущее ипотечного рынка, которые не могут поколебать некоторый рост процентной ставки и возможность наступления второй волны финансового кризиса.
"Несмотря на бурное развитие, рынок ипотеки в России пока еще не достиг уровня западных стран. Доля ипотечной задолженности по отношению к ВВП у нас составляет менее 5%, а в Великобритании это соотношение превышает 80%. Поэтому у российской ипотеки имеется огромный потенциал роста", - полагает Озеров.
Слободян добавляет, что в России доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью не превышает порядка 40%, а в США эта доля порядка 80-90%, но отечественный рынок постоянно развивается и демонстрирует стабильный рост.
Аксаков также уверен, что "развитие ипотеки идет в положительном направлении".
Ипотека особенно популярна у молодого поколения в возрасте 30-40 лет, отмечает Плецельман. По его наблюдения, как правило, это наемные работники, но в последнее время растет и число заемщиков среди частных предпринимателей.
При этом, добавляет представитель "Инкома", в 2011-2012 годах наблюдается резкое увеличение числа заемщиков старше 40 и даже 50 лет, которые используют ипотечное кредитование для сбережения накопленных средств, а также с целью покупки дополнительной квартиры для сдачи в аренду с целью обеспечения старости.
Несмотря на достаточно серьезные проблемы, которые возникали у многих людей, взявших до кризиса ипотечный кредит, у населения вновь появилась уверенность в завтрашнем дне, и к ипотеке начали относиться как к надежному инструменту, способному решить жилищные проблемы, уверен Шленов.
"Пока рано сравнивать ипотечные системы в России и на Западе. Стоимость денег разная, инфляционные процессы и стабильность финансовой системы также отличаются. На фоне мировой – наша ипотечная система выглядит как только формирующаяся. Однако и кризис, и опыт последних 12 лет помогает банкам формировать качественную систему кредитования", - резюмирует исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости".
Таким образом, несмотря на то что рынок ипотеки в РФ достаточно сильно отличается от западных аналогов, все эксперты пророчат ему интересное будущее, напоминая, что сделать предстоит еще очень многое. Ведь для многих наших сограждан, особенно тех, кто не попадает под спецпрограммы, ипотека все еще достаточно дорога, а перспективы снижения ставки в российских условиях достаточно туманны.
Автор статьи
Читайте также: