Функции ипотечного банка с примерами

Обновлено: 17.04.2024

Ипотечный банк может предоставить населению долгосрочный кредит, который обеспечивается записью про ипотеку или ипотечный долг, на землевладение, под что клиенту банка выдается ссуда. Когда ипотечный банк применяет лишь ипотечные долги, то в сфере бизнеса остаются понятия « ипотечный кредит» и «ипотечный банк».

Ипотечные кредиты отличаются долгосрочностью (двадцать – тридцать лет), благодаря которой они особенно популярны и удобны для финансирования с выплатой процентов. Погасить подобный кредит возможно даже из невысокого текущего дохода малыми взносами. Это удобно для тех людей, чьи месячные доходы ниже среднего.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, которая предоставляется банком под залог недвижимости. В рыночной экономике данный вид кредита особенно широко используется. В традиционном понимании ипотекой является не только лишь непосредственная выдача необходимого кредита, но и привлечение средств, которые связаны с эмиссией ценных бумаг. Объектами ипотечного кредитования являются жилые помещения, а также земельные участки.

Необходимость ипотечного банка в экономике

В последнее время потребность в развитии ипотечного кредитования заметно возросла. Банк стремится расширить круг собственных операций. При увеличении благосостояния населения растёт спрос на жильё, отчего возрастает потребность в долгосрочном займе денежных средств на приобретение жилья. Таким образом, почти каждый русский ипотечный банк востребован. Банковские системы ипотечного кредитования позволяют в полной мере удовлетворить данную потребность. В настоящее время ипотечное кредитование является важным инструментом воздействия на государственную экономику. Ипотека последовательно набирает необходимые темпы, однако до этого развитие ипотеки происходило не совсем синхронно.

Для предоставления кредита ипотечный банк получает финансовые средства от продажи долговых обязательств. Закладные листы являются надёжными обязательствами и приносят твёрдые проценты. Документ о залоге обеспечивается ипотечным банком и ссудой, но не каждый земельный участок становится непосредственным объектом ипотеки. Безопасность займа, который обеспечивает покрытие, определяет цена закладного объекта.

В экономике ипотечный банк обладает двойным значением. Являясь социальным институтом, банк обеспечивает долгосрочные земельные кредиты. Как эмитент закладного листа ипотечный банк защищён средствами вложений, которые приносят проценты.

Ипотечный банк является посредником между конкретным кредитом и вложением денежных масс. Финансовый капитал держателя документов о залоге обеспечивает не один объект, а совокупность банковских объектов, которые гарантируют кредиты. Подобным способом происходит рассеивание рисков. Частное лицо всегда предоставляет кредит под один объект. В отличие от него, банк назначает низкую ставку погашения – многочисленные кредитополучатели приносят больше средств, которые используются в новых кредитах.

Функции ипотечных банков

Ипотечные банки возникли в конце восемнадцатого века и особо развились на территории Германии. Самый первый ипотечный банк занимался залоговой недвижимостью во Франкфурте.

Сегодня ипотечный банк предоставляет коммунальные кредиты, для которых источником средств являются закладные листы. Кроме основного направления, банк занимается вкладыванием средств в различные ценные бумаги под определённые проценты. Залоговое право является основанием деятельности банка. Его значение заключено в принудительной продаже залогового объекта и в том, что при продаже у кредиторов есть привилегированные права перед остальными кредиторами.

Различия между ипотекой и ипотечным долгом

Предпосылками для возникновения ипотечного кредита являются внесение записи в поземельную книгу. При наличии ипотечного долга подобный документ не требуется. Его независимость обеспечивает залоговое право. Поскольку ипотечный суд обеспечивается ценными бумагами, которые выпускает банк, то при выборе залогового объекта банк руководствуется определёнными правилами:

выдача ссуд осуществляется под земельные участки, которые приносят стабильный доход;
денежные средства для ипотечного кредита финансовая организация получает от продажи закладных листов;
продажа закладных листов осуществляется через коммерческий банк;
ипотечный банк платит за посредничество бонификацию;
банк обязуется выплачивать по закладным листам прочные проценты во время всего периода эмиссии.

Закладной лист – это долговое обязательство банка перед держателем с выплатами прочных процентов, которые обеспечиваются привилегированной ипотекой и привилегированным ипотечным долгом.

Баланс ипотечного банка

Баланс ипотечного банка заключается в активе и пассиве.

долгосрочный займ;
коммунальные закладные;
переходящий кредит;
собственные денежные средства.

долгосрочный кредит;
ценные бумаги;
счета в банках;
переходящий кредит.

На развитие ипотечной банковской системы значительное негативное воздействие оказали военные действия в мире и послевоенная инфляция. В процессе войн процесс развития ипотечной системы замедлялся, и понижалось привлечение денежных масс. При подобной ситуации не возврат кредитов только увеличивался. В США операции выполняются ссудо-сберегательными операциями, страховыми компаниями, федеральными банками по кредитованию. В Италии ипотечное кредитование выполняется как государственными структурами, так и частными.

Банк – финансово-кредитная организация, изначально созданная для безопасного хранения денег клиентов (вкладчиков) на протяжении оговоренного соглашением срока. Современные функции банков гораздо шире. Так, сегодня банковские организации выдают населению кредиты (при этом формируется дополнительная денежная масса), проводят безналичные расчёты между частными лицами и организациями, предоставляют сопутствующие финансовые услуги. При этом такие кредитно-финансовые компании не имеют права осуществлять страховую, торговую, а также производственную деятельность.

Функции Центрального банка
Функции коммерческих банков
Функции, выполняемые банком
Основные функции банка
Кредитная функция банков
Функции банка в экономике
Функции управления банком

Функции Центрального банка

Центробанк – главная (регулирующая) кредитная структура государства. В России функции Центрального банка (ЦБ РФ) заключаются в следующем:

формирование и реализация внутригосударственной кредитной политики;
выпуск в свободное обращение (эмиссия) национальной валюты – бумажных банкнот и металлических монет;
рефинансирование банковских институтов;
управление золотовалютным резервом;
разработка и реализация валютной политики.

Кроме этого, Центробанк играет роль главного расчётного центра банковской системы и всесторонне контролирует деятельность коммерческих организаций.

Функции коммерческих банков

Частные кредитные организации считаются основным звеном финансово-кредитной системы государства и предоставляют клиентам – вкладчикам и заёмщикам – широкий спектр услуг. Главные функции коммерческих банков – привлечение, плановое накопление и распределение средств, реализуемые в следующих видах операций:

регулирование денежного оборота;
посредничество в кредитовании граждан (в т.ч. предоставление ипотеки) и организаций-юрлиц,
перевод денежной массы между клиентами в форме безналичных расчётов, (посредничество в платежах);
консультирование, предоставление актуальной информации, повышение финансовой грамотности населения.

Функции, выполняемые банком

Всё многообразие функций, выполняемых банком, можно кратко сформулировать в трёх пунктах.

Аккумуляция денежных средств. При этом нужно понимать, что если некоторые финансовые структуры (например, инвестфонды) аккумулируют деньги для их дальнейшего инвестирования, то банковские компании привлекают и накапливают такие ресурсы для собственных целей.
Регулирование денежного оборота в государстве. Банковскую компанию можно назвать своеобразным центром, пропускающим через себя платежеоборот между субъектами (клиентами).
Посредничество, под которым традиционно понимается непосредственная деятельность посредника в переводах, платежах и любых других видах расчётов.

Основные функции банка

В числе основных функций банка особого упоминания заслуживает деятельность по накоплению временно свободной денежной массы. Как правило, привлечение основной части средств осуществляется за счёт размещения вкладов клиентов (вкладчиков) на депозитных и сберегательных счетах. При этом владелец денег получает выгоду в виде процентного дохода (если речь идёт о депозите), а сама компания – ссудный капитал, который в дальнейшем пополняет резерв и частично используется для кредитования, играя роль основного источника кредитных ресурсов компании.

Кредитная функция банков

Ещё одна важнейшая составляющая современной банковской деятельности – предоставление кредитов частным и юридическим лицам. Кредитная функция банков заключается в том, что предоставляя заёмщикам ссудные средства, организация тем самым создаёт так называемую массу кредитных денег. При этом их главной особенностью можно назвать то, что подобные денежные ресурсы не имеют физического выражения – то есть, они существуют не в реальном «осязаемом» виде, а в виде записей на счетах. Подобный механизм контролируется и регулируется Центробанком при помощи ряда законодательных нормативов.

Функции банка в экономике

Все процессы, связанные с накоплением и перемещением денег, имеют важнейшее значение для экономической системы государства. Однако функции банка в экономике не ограничиваются аккумуляцией и перераспределением. Помимо них, такие компании также стимулируют финансовые накопления в хозяйственной сфере, что напрямую отражается на состоянии экономики страны. Не менее значимым компонентом можно назвать рынок ценных бумаг (фондовый рынок), также тесно связанный с банковской деятельностью по посредничеству в операциях, осуществляемых с акциями, облигациями и прочими бумагами.

Функции управления банком

Ключевые функции управления банком возложены на особый орган – общее собрание акционеров. В него входят участники-акционеры, владеющие именными акциями компании. В некоторых случаях состав органа также включает владельцев так называемых привилегированных акций. Собранию подчиняются две другие управляющие структуры: ревизионная комиссия и совет директоров, формулирующий и воплощающий в жизнь внутреннюю политику. Роль основного исполнительного органа играет правление, в подавляющем большинстве случаев формируемое из числа ключевых акционеров организации.

Ипотечный банк – это финансово-кредитная структура, специализирующаяся в сфере недвижимости и ориентированная на развитие именно в этой области. В круг задач ипотечного банка входит:

Ипотечные кредиты банка
Ипотечные ставки банков
Клиент банк ипотечный
Ипотечная программа банка
Ипотечные договора банков
Ипотечные условия банков
Рейтинг ипотечных банков
Русский Ипотечный банк
Необходимость ипотечного банка в экономике
Функции ипотечных банков
Баланс ипотечного банка

предоставление ссуд и кредитов на приобретение жилья, зданий, земельных участков под залог недвижимости
продажа и вторичная продажа ипотечных акций и ценных бумаг
предоставление займов государственным и частным строительным компаниям, а также коммерческим хозяйствам агро-промышленного комплекса под объекты нежилой недвижимости

Ипотечные ссуды в большинстве стран – это прерогатива государственных учреждений.

Ипотечные кредиты банка

Ипотечные кредиты банка – это ссуды, предоставляемые под залог недвижимого имущества. Правовыми нормами, регулирующими взаимоотношения заемщика и кредитора, является договор о залоге и кредитный договор. В первом документе прописывается размер, форма и порядок обеспечения залоговой ссуды. Во втором – определены цели получения кредита, размер, сроки погашения, порядок предоставления, условия, процентные ставки, страхование, а также санкции за нецелевое использование денег и несоблюдение договорных обязательств.
Например, при выдаче ссуды на покупку квартиры, залогом может служить сама квартира.

Ипотечные ставки банков

Ипотечные ставки банков – это ключевой момент при выборе ипотечного продукта. На текущий момент, разброс ставок в рублях составляет 7,5 – 15% и 6,5 – 14% в валюте. При том, что показатели существенно снижены относительно других периодов, они все еще достаточно высоки и приводят к серьезным переплатам за жилье. Скажем, за средний период кредитования в 12-20 лет, человек выплачивает две-три цены приобретенного объекта недвижимости.

Есть два типа ставок по ипотеке – фиксированная - не меняющаяся в период всего срока кредитования, и плавающая, относительно среднего значения на межбанковском рынке.

Клиент банк ипотечный

Простыми словами, ипотечный банк занимается тем, что выдает ссуды под залог недвижимости. Прежде чем обратиться за займом в кредитное учреждение, нужно подготовить грамотную заявку и обстоятельно изложить цели, намерения и размер суммы, которую вы хотите просить в долг. И если руководство решит, что вы надежный клиент, банк ипотечный обязательно предоставит вам кредит для улучшения жилищных условий.

Таким образом, являясь клиентом ипотечного банка, вы закладываете под залог свою будущую квартиру, земельный участок, на котором будете строить дом, либо другую недвижимость, которая у вас уже есть.

Ипотечная программа банка

Ипотечная программа банка – это совокупность факторов, определяющих выбор предстоящей сделки. Большое значение имеет авторитетность кредитного учреждения и его рейтинг.

Следует учесть, что ипотечные продукты меняются в соответствии с изменениями экономической конъюнктуры. Поэтому при выборе программы необходимо внимательно ознакомиться с ее пунктами и условиями. Основные критерии, требующие внимания:

максимальный срок кредита
минимальная ставка
максимальная сумма ссуды
минимальный первоначальный взнос
условия погашения кредита
условия предоставления ссуды.

Ипотечные договора банков

Ипотечные договора банков – это, по сути, предметы правовой основы финансовой сделки, поскольку они регистрируются государством. Главный пункт договора обозначает имущественное обеспечение ссуды, то есть залог. Документ подписывают обе стороны соглашения. Заемщики должны быть дееспособными и правоспособными, старше 18 лет.

Тщательное изучение пунктов договора обязательно, во избежание финансовой кабалы. Особое внимание нужно уделить оценочной стоимости предмета сделки, порядку предоставления и графику погашения кредита, страхованию, условиям изменения пунктов документа.

Ипотечные условия банков

Любой кредит характерен суммой, процентной ставкой и периодом кредитования. В этом отношении ипотечные условия банков отличаются тем, что итоговая сумма кредита представляет собой определенный процент от общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Остаточная доля стоимости должна быть выплачена заемщиком в качестве первоначального взноса.

Серьезным условием ипотечной ссуды выступает расчет выплат, определяющий конечную сумму, которую заемщик обязуется вернуть. Нужно учесть и такие пункты, как дополнительные расходы, наличие или отсутствие регистрации по месту заявки на ипотеку.

Рейтинг ипотечных банков

Определить рейтинг ипотечных банков не сложно, если заглянуть на специализированные ресурсы в Интернете. По оценкам специалистов, наиболее успешными в сфере ипотечного кредитования на 2016 год считаются:

Сбербанк РФ
Газпромбанк
ВТБ24
Россельхозбанк
Дельтакредит
Уралсиб
Связь-банк
Раффайзенбанк
ХМБ Открытие

Перечисленные банки разрабатывают привлекательные ипотечные продукты, отвечающие запроса потребителей в непростых условиях экономического кризиса. Например, банк «Уралсиб» кредитовал более 100 млн. рублей на улучшение жилищных условий своих клиентов.

Русский Ипотечный банк

Русский Ипотечный Банк основан в 1992 году и до 2009 года, занимался обеспечением населения ипотечными кредитами. Далее банк нашел развитие в обслуживании физических лиц, а также в инвестиционных и корпоративных программах.

«РИБ» установил партнерское сотрудничество с крупными фигурантами промышленно-финансовой сферы и продолжает наращивать рейтинг в национальной банковской среде. С 2005 года участвует в системе обязательного страхования.

Финансовая прозрачность банка:

Активы 12 567 636 руб.
Капитализация 1 773 941 руб.
Кредитный портфель 8 376 097 руб.
Вклады 5 833 569 руб.

Необходимость ипотечного банка в экономике

Здоровое состояние экономики государства заключается в активном использовании кредитов и займов. В этой связи необходимость ипотечного банка в экономике очевидна. Он предоставляет долгосрочные земельные кредиты и является держателем закладных документов.

Ипотечное кредитование наиболее стабильная и материально обеспеченная ниша в банковской среде, менее всего подверженная риску банкротства. Это связано с залоговым имуществом, стоимость которого только растет. Риск потерять это имущество является основным стимулом для погашения долга заемщиком.

Отсюда постоянный приток капитала и инвестиции в экономику.

Функции ипотечных банков

Функции ипотечных банков заключаются в предоставлении займов общественным коммунальным структурам. Эти ссуды обеспечены средствами, поступающими от налогов. Помимо этого, они инвестируют средства в ценные бумаги под проценты, выдают кредиты под залог ценных бумаг.

Ипотечным банкам запрещено осуществлять деятельность, связанную с финансовыми рисками. Например, они не могут спекулировать объектами недвижимости или земельными участками. Ограничения, установленные в законодательном порядке, автоматически присваивают ипотечным банкам статус специального института, в отличие от универсального банка.

Баланс ипотечного банка

Баланс ипотечного банка обусловлен наличием активных и пассивных счетов и операций по ним. Активные:

примерно 85% долгосрочных займов, выделенных на гражданское и промышленное строительство
наличность в кассах, вклады,
переходящие кредиты, в которых ценные бумаги составляют 0,5%, гос.средства – 3% и прочие активы и средства – 1,5%

примерно 50% эмиссии в виде долгосрочных ценных бумаг
долгосрочные ссуды
собственные средства - резервный фонд и акционерный капитал
переходящие кредиты

Пассивные счета – это ресурс банка для кредитно-финансовых операций. Задолженность на активных счетах показывает использование этих ресурсов.

Принятие решения об ипотеке всегда сопровождается чередой сомнений, анализом выгодных предложений и поиском наиболее благоприятного варианта.

Тем не менее человек, обдумывая все варианты, буквально «тонет». Поэтому большая часть заемщиков не знает что такое ипотечные банки: что это значит для них? Разберем в статье.

Что такое ипотечные банки

В случае же, если человек узнал о подобной организации, необходимо разобраться: ипотечные банки — что это такое? Основа деятельности таких банков выступает в предоставлении кредитов на долгосрочной основе. Обычно такое кредитование обеспечивается ипотечными займами на землевладение.

Важно также отметить тот факт, что подобные долгосрочные кредиты выдаются на срок от двадцати до тридцати лет. Выплаты на столь продолжительное позволяют людям с низким доходом «потянуть» периодические выплаты, которые также снижаются. Тем не менее думать, что банку от этого нет выгоды — неправильно. Банк получает свои деньги обратно посредством продажи пакетов закладных листов. Они фактически единственный надежный источник получения финансов из долговой обязанности, вытекающей из деятельности банка по отношению к заемщику.

Закладные листы — выплата банком определенных процентов владельцу листов. Это устанавливается в прямые обязанности банка, потому как они обеспечивают их ипотечные долги.

Непосредственным объектом может стать не любой участок, несмотря на то, что благодаря им происходит обеспечения банка ссудами. Аргументировано подобное положение дел тем, что безопасность не может формироваться без зависимости от стоимости закладываемого участка.

Что касается экономики, то в ней у банка две роли:

Социальный институт, способный предоставить займ на продолжительный срок.
Организацию, выпускающую закладные листы. Это гарантирует безопасность инвестирования капитала и дальнейшую прибыль с него.

Такие банки также выступают в роли посредника между вложенным капиталом и существующим кредитом. Стоит отметить капитал человека, что владеет закладными листами — он обеспечен комплексом всех объектов, что находятся во владении банка. Собственно, именно это и формирует ключевую разницу между банком и физическим лицом, владения которого зачастую ограничены одним объектом. Благодаря этому банк назначает низкие ставки, а те деньги, что приходят от кредиторов — используются для выдачи новых кредитов.

Какие банки специализируются на ипотеке

На 2018 год в России банки специализирующиеся на ипотеке представляют собой большую часть финансового сектора. В их число входит:

ВТБ24.
Абсолют Банк.
Газпромбанк.
Россельхоз.
Юникредит.

Тем не менее стоит понимать, что во всех присутствует первоначальный платеж, размер которого может изменяться. Именно поэтому при выборе банка должен встать вопрос суммы первоначального взноса.

Функции и операции ипотечных банков

Правильнее всего начать с основной деятельности ипотечных банков, их функциях и операциях. Она представляет собой привлечение финансовых средств и дальнейшее управление ими. В основном все деньги уходят на кредиты.

Помимо частных лиц, банки также выдают кредиты коммунальным организациям, которые обеспечивают налоговые выплаты. Источниками финансов, позволяющими выдавать коммунальные кредиты, выступают закладные листы (общественные).

Тем не менее деятельность банка гораздо разнообразнее. Помимо выдачи займов, банк также способен инвестировать деньги в ценные бумаги, производить выдачу ссуд, а также предоставлять различные финансовые услуги юридическим лицам.

Контроль за деятельностью таких финансовых организаций закреплен за залоговым правом. В нем также оговорено, что кредиторы ипотек получают преимущество, если происходит принудительная продажа объекта посредством аукциона. Оно заключается в привилегированной возможности выплатить часть долга средствами, полученными от продажи.

Помимо основных нюансов деятельности, важно растолковать различие между ипотекой и ипотечным долгом. Ключевой особенностью ипотеки выступает то, что для ее появления необходима регистрация в поземельную книгу. Для ипотечного долга подобные условия не требуются, потому как он независим все по тому же залоговому праву.

Не менее важным нюансом выступают формально определенные правила, соблюдение которых является прямой обязанностью банка. Это вытекает из того, обеспечение ипотечных ссуд происходит посредством ценных бумаг, выпускаемых банком.

Стабильный доход банку может приносить ссуда, что выдается под земельные участки. Однако размер такого дохода не может быть выше 70% от стоимости земли. Также часть денег, предназначенная для выдачи кредитов, приходит в банк с продажи закладных листов. Она происходит через коммерческие банки и облагается определенной пошлиной — бонификацией.

Обязанность банка, при выпуске закладных листов, — оплата четко установленных процентов на протяжении всего срока действия эмиссии.

Стоит также уделить внимание балансу ипотечного банка. Его структура характеризуется двумя типами:

Пассивным. К нему относится:

займы на продолжительный срок;
государственные и личные средства.

Активным. К этому типу относят:

все счета и наличные деньги в банке;
кредиты на продолжительный срок;
ценные бумаги;
государственные средства.

Все это формирует финансовую состоятельность организации.

Программы поддержки

Большая часть кредитов на недвижимость берется на новостройки либо дома, что находятся в процессе строительства. Государство это понимает и всячески поддерживает подобную инициативу граждан. Это помогает не столько решить жилищную проблему всей страны, сколько снизить социальную напряженность ввиду того, что строительство стимулирует развитие промышленности.

Прямая же зависимость подобных кредитов и постройки заключается в появлении новых рабочих мест. Производство материалов, их транспортировка, дальнейшее применение и другие рабочие процессы — все это комплекс конкретной деятельности, который развивает экономику страны. Именно поэтому государство создает специальные программы. В их число входит:

Военная ипотека — особая накопительная система кредитования, большую часть долга которой выплачивается государством;
Молодая семья — представляет собой выдачу сертификатов с определенной суммой, на которые в банках существует специально созданные программы. В результате данного мероприятия пара отдает всего лишь одну треть полной стоимости квартиры;
Социальное жилье — государством в банк поставляются денежные средства, которые представляют собой ипотечный займ. Эти деньги отдаются застройщику и после того, как он сдает дом, нуждающимся гражданам выдают эти квартиры. Важно учесть то, что предварительно необходимо стоять на учете на улучшение жилищных условий.

Также стоит сказать, что государство инвестирует в ипотечный займ из всех возможных фондов: пенсионных, местного развития, жилого и т. д. Их реализация происходит исключительно с привлечением банковского сектора.

Загородная недвижимость и накопление с помощью закладных билетов

Что касается недвижимости в пригороде, то она также может участвовать в кредитовании. Ипотечные банки в этом случае имеют три основных программы:

Займ под залог земельного участка (уже купленного), на котором только планируется строительство.
Программа для покупки построенного дома.
Займ под залог квартиры, цель которого — приобретение участка.

После получения этого кредита необходимо строить недвижимость. Сделать это можно двумя способами: самостоятельно и с помощью подрядчика. Тем не менее сумма долга формируется не из сметы, а из фактического дохода заемщика и его возможности выплаты.

Если говорить о накоплении, то делать это можно с помощью закладных билетов. Они используются ипотечными банками и также могут быть применены в пользование обычными гражданами. В том случае, если у человека есть свободные деньги — их можно вложить в закладные билеты. Подобная система накопления гарантирует защиту от инфляции.

Только грамотное и тщательное изучение всех нюансов ипотечных банков позволит правильно взять ипотеку. В некоторых случаях также рекомендуется обращаться к юристу для толкования определенных частей договора.

Вся суть ипотеки и кредита в следующем видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Ипотечное кредитование, на сегодняшний день, остается одной из основных направлений в деятельности банковских организаций. В нашей статье мы расскажем о том, что такое ипотека, кто может получить этот кредитный продукт, можно ли получить ипотеку под материнский капитал, какие документы нужны для оформления ипотеки и как получить налоговый вычет при покупке новостройки по ипотеке.

Ипотечные кредиты – один из основных сегментов доходных программ банков. И даже несмотря на тот факт, что длительный срок кредита предполагает существенную переплату суммы основного долга (более чем в 2 раза), спрос на такой кредитный продукт, как ипотека, остается довольно высоким.

Что такое ипотечное жилищное кредитование?

Ипотека представляет собой кредитную программу, предоставляемую банком под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья. Условия для получения такого кредита зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от наличия у него дополнительного ликвидного имущества для обращения взыскания в случае кредитной задолженности. Стоит отметить, что банковские организации предъявляют очень жесткие требования к такому виду объектов жилой недвижимости, в частности, на них не должно быть никакие обременений (раннее оформленных залогов, наложение ареста на имущество должника и т.д.). Кроме того, тщательно проверяется платежеспособность и благонадежность заемщика, наличие у последнего ранее полученных и невыплаченных кредитов, а также иных неисполненных долговых обязательств. Информацию по данным вопросам банки, как правило, запрашивают в БКИ (бюро кредитных историй). Вместе с тем, ипотека относится к кредитным программам с обременением, зачастую требующим существенных гарантий для исполнения (например, участия созаемщика или поручителя, которые также будут нести ответственность по кредиту).

Какими правовыми актами контролируется ипотечное жилищное кредитование

Порядок оформления и получения ипотеки регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Правовой акт раскрывает подробно права и обязанности банковских организаций, условия и требования для оформления кредитного ипотечного договора. Стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности». Порядок и условия оформления ипотеки регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о договоре, залоге недвижимости, праве собственности и титульном владении. Порядок взыскания на объект недвижимости, в случае неисполнения обязательств заемщиком, регулируется нормами ГПК РФ и Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

Ипотечные программы, условия получения, процентные ставки, погашение

Программы ипотечного кредитования являются сугубо индивидуальными в каждой отдельной банковской организации и разрабатываются для заемщиков с учетом статуса приобретаемого жилья и его рыночной стоимости. Так, банки предлагают следующие виды ипотечных продуктов:

ипотека для покупки жилья в новостройке;
ипотека для покупки недвижимости на рынке вторичного жилья;
ипотека для приобретения загородной недвижимости;
ипотека для строительства собственного дома.

Условия кредитования в каждом отдельном случае различны, поэтому, перед тем, как начинать сбор необходимых документов для ипотеки, потенциальному заемщику следует тщательно ознакомиться с условиями кредитования, предложенными банком. В ряде основных и обязательных требований, как правило, являются:

платежеспособность заемщика;
наличие у заемщика постоянного дохода;
подтверждение у заемщика трудового стажа не менее 6 месяцев на последнем месте работы, и общего стажа не менее 3-х лет;
возраст заемщика должен быть, как правило, не менее 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита;
недвижимость, приобретаемая по ипотеке, оформляется в качестве залога в банке до полного погашения ипотечного займа;
в отдельных случаях требуется участие созаемщика или поручителя;
страхование приобретаемого объекта недвижимости;
страхование жизни и здоровья заемщика.

Отметим, что страхование приобретаемого жилья, а также жизни и здоровья заемщика может существенно повлиять на снижение процентной ставки по кредиту.

Размер процентных ставок по ипотеке на квартиру зависит от суммы первоначального взноса и срока кредита по ипотеке. Проценты начисляются в соответствии с условиями кредитной программы, так, например, средняя процентная ставка по ипотеке составляет в 2018 году 11-13%, если жилье приобретается в новостройке или на вторичном рынке, чуть выше, если кредит берется на строительство или покупку частного дома. Ипотечный кредитный договор предполагает фиксированную процентную ставку, которая не меняется в течение всего срока ипотеки. Однако, некоторые банковские организации предоставляют ипотечные программы с так называемой «плавающей» процентной ставкой, особенно, если речь идет о займе в иностранной валюте. Ипотечное кредитование предлагает лояльные условия для клиента, например: банковские организации вправе допустить рефинансирование ипотеки и предоставление отсрочки платежа, разрешает воспользоваться услугами ипотечного брокера, а также допускает поиск жилищного объекта для приобретения заемщиком самостоятельно. Срок для погашения ипотеки составляет до 30 лет. Если в ипотеку оформляется приобретение коммерческой недвижимости, в роли заемщика может выступать только юридическое лицо.

Льготы по ипотечному кредиту, военная ипотека

Льготная военная ипотека является доступным кредитным продуктом, которым могут воспользоваться участники НИС и получить жилищный сертификат после 3-5 лет службы. Преимуществом такого кредита являются: срок погашения ипотеки – до 25 лет, пониженная процентная ставка. Кроме военнослужащих лиц, закон предусматривает льготную ипотеку под материнский капитал, который принимается от заемщика в счет первоначального взноса за квартиру, при этом приобретаемая недвижимость будет оформлена в долевую собственность всех членов семьи заемщика. Также ипотечное кредитование предоставляется молодым семьям в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой». Основное преимущество данной программы – возможность отсрочки платежа сроком до 3-х лет, размер государственной субсидии составляет 25% от стоимости приобретаемого жилого объекта.

Залоговое обязательство при оформлении ипотеки

Важным условием при ипотечном кредитовании является передача приобретаемой недвижимости в залог. Данное требование предусматривает любой ипотечный кредитный договор, действуя на основании ст. 6 ФЗ № 102. Закладная на предмет залога, в частности, объект жилой недвижимости, передается банку и находится там до полного погашения кредита. В случае просрочки платежей, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру путем продажи объекта недвижимости через публичные торги.

Основной порядок оформления ипотеки

Оформление ипотечного кредитного займа для покупки недвижимости включает в себя несколько основных этапов:

Обращение в банковскую организацию и получение полной консультации по условиям получения кредитного продукта.
Сбор и предоставление в банк необходимых документов для оформления заявки.
Срок рассмотрения заявки может составлять от 2-х до 10 дней.
После получения положительного решения по кредиту, заемщиком осуществляется поиск жилого объекта.
Предоставление документов по объекту жилой недвижимости в банк на рассмотрение.
Принятие банком жилого объекта в залог, подписание кредитного договора.
Выдача кредитных средств заемщику.

Важным моментом при покупке жилья по ипотеке, в том числе и в счет материнского капитала, является согласие продавца объекта жилой недвижимости на продажу квартиры по заданным условиям, поскольку получение им на руки всей суммы будет возможно только после регистрации ипотеки и подтверждения права покупателя на приобретение данной квартиры.

Напомним, что с 15 июля 2016 г. в России вступил в силу новый закон, отменяющий выдачу свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Какие документы нужны для ипотеки:

оригинал паспорта заемщика, созаемщика и поручителей;
справка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
документ, подтверждающий трудовой стаж на одном месте работы не менее 6 месяцев (трудовая книжка, трудовой договор);
свидетельство о браке, так как супруг заемщика автоматически становится созаемщиком ипотечного кредита (исключением являются случаи наличия брачного договора, в котором одним из условий является отказ супруга заемщика от недвижимости, приобретаемой по ипотеке).

Кредитный ипотечный договор подписывается после оформления страховки на приобретаемый объект недвижимости. В документе обязательно обозначаются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон при нарушении условий кредитования. Все условия кредитного договора должны быть тщательно изучены до момента его подписания. Сделка по приобретению ипотечной недвижимости регистрируется в Росреестре. Банк допускает погашение ипотечного кредита двумя видами платежей:

аннуитетными платежами – когда займ погашается равными суммами на протяжении всего срока ипотеки;
дифференцированными платежами – когда изначально идет выплата процентов по кредиту, а затем суммы основного долга.

К ипотечному договору прилагается обязательный график платежей с указанием полной стоимости кредитного займа.

Важно! Кредитный договор может предусматривать оплату комиссии и дополнительных процентов в случае просрочки платежей.

Возможен ли налоговый вычет по ипотеке

Налоговое законодательство РФ предусматривает имущественный вычет по ипотеке для тех, кто приобрел недвижимость в кредит, стоимость жилого объекта должна составлять при этом не менее 2 млн рублей и дополнительно вычет на начисленные проценты по кредиту на общую сумму переплаты 3 млн рублей. Срок давности налогового вычета по ипотеке не ограничен временем. Выплата льготы возможна путем исключения подоходного налога размером 13% из заработной платы или единой выплатой на банковский счет заявителя через ФНС РФ.

Ипотечное жилищное кредитование: плюсы и минусы

Подводя итог вышесказанному отметим, что основными преимуществами ипотечного кредитования, несомненно, являются возможность быстрого приобретения собственного жилья и при наличии постоянного высокого дохода – постепенная выплата кредита, не в ущерб жизненным интересам семьи. Главный же недостаток покупки квартиры по ипотеке – риск потерять постоянный доход, вследствие чего возможны просрочки обязательных платежей. Большому риску подвержены те, кто купил квартиру по ипотеке в иностранной валюте – нестабильность на валютном рынке может повлечь за собой выплаты кредитного долга в повышенном размере, в зависимости от курса.

В случае длительной просрочки банк вправе обратиться в суд с требованиями о выселении должника и его семьи из квартиры и выставить данное жилье на продажу. Ипотека – это, несомненно, важный шаг в жизни каждого заемщика, желающего приобрести собственную квартиру, однако, прежде, чем принять это решение, необходимо тщательно просчитать все возможные риски, создать резерв средств, благодаря которому обязательные платежи будут вноситься даже при потере постоянного заработка.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: