Гарантия обеспечения возврата ипотечного кредита обеспечивается

Обновлено: 18.05.2024

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

С изменениями и дополнениями от:

9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня, 4 декабря 2007 г., 13 мая, 22, 30 декабря 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28 июня, 1 июля, 6 декабря 2011 г., 7 мая, 21 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля, 29, 31 декабря 2014 г., 6 апреля, 5 октября 2015 г., 23 июня, 3 июля 2016 г., 1, 26, 29 июля, 25 ноября, 5, 31 декабря 2017 г., 28 ноября 2018 г., 1 мая, 6 июня, 2 августа, 27 декабря 2019 г., 3 апреля, 13 июля, 22, 30 декабря 2020 г., 30 апреля, 30 декабря 2021 г., 26 марта 2022 г.

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

ГАРАНТ:

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

О некоторых вопросах применения законодательства о залоге см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10

Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, См. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90

Президент Российской Федерации

В соответствии с Законом ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Предметом ипотеки могут быть земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Запрещена ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Кроме того, запрещена ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Устанавливается, что закладная является ценной бумагой. Закон вводит специальные нормы ипотеки жилых домов и квартир. Устанавливается, что договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, когда собственником является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Также устанавливается, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Выселить жильцов можно, только если жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; и проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. Закон вводится в действие со дня его официального опубликования. Нормы Закона РФ "О залоге" с этого дня подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Настоящий Федеральный закон введен в действие со дня официального опубликования

Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 22 июля 1998 г. N 137, в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 26 марта 2022 г. N 71-ФЗ

Изменения вступают в силу с 26 марта 2022 г.

Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 444-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 мая 2022 г.

Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ

Изменения вступают в силу с 28 октября 2021 г.

Изменения вступают в силу с 30 апреля 2021 г.

Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 514-ФЗ

Изменения вступают в силу с 10 января 2021 г.

Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 декабря 2020 г.

Федеральный закон от 22 декабря 2020 г. N 447-ФЗ

Изменения вступают в силу с 21 июня 2021 г.

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ

Изменения вступают в силу с 13 июля 2020 г.

Федеральный закон от 3 апреля 2020 г. N 106-ФЗ

Изменения вступают в силу с 3 апреля 2020 г. и распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), которые заключены с заемщиками, указанными в статьях 6 и 7 Федерального закона от 3 апреля 2020 г. N 106-ФЗ, до 3 апреля 2020 г.

Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 483-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 сентября 2020 г. и применяются к правоотношениям, возникшим из договоров страхования, заключенных после 1 сентября 2020 г.

Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 261-ФЗ

Изменения вступают в силу с 2 августа 2019 г.

Изменения вступают в силу с 18 июня 2019 г.

Федеральный закон от 1 мая 2019 г. N 76-ФЗ

Изменения вступают в силу с 31 июля 2019 г.

Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 451-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 октября 2019 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 486-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 февраля 2018 г.

Изменения вступают в силу с 24 июня 2018 г.

Изменения вступают в силу с 25 ноября 2017 г., за исключением изменений, внесенных пунктами 6 - 12, 14 - 16, 22, 23, подпунктом "б" пункта 25 статьи 1 названного Федерального закона, вступающих в силу с 1 июля 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2019 г.

Федеральный закон от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июня 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 23 июня 2016 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 октября 2015 г. N 286-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 6 апреля 2015 г. N 82-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2015 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. N 476-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ

Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 363-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2014 г.

Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 101-ФЗ

Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2011 г.

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 166-ФЗ

Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и применяются к правоотношениям, возникшим с момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу названного Федерального закона

Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2008 г.

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2007 г.

Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2005 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев со дня официального опубликования названного Федерального закона

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Статья 33. Обеспечение возвратности кредитов

Кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами или договором.

При нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.

Кредитная организация обязана:

предусматривать во внутренних документах способы содействия в получении уполномоченными представителями (служащими) Банка России документов и информации о предмете залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, резервы по которой формируются в соответствии со статьей 69 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", и о деятельности заемщика - юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя - юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, необходимых для осмотра такого предмета залога по месту его хранения (нахождения) и ознакомления с деятельностью заемщика - юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя - юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, непосредственно на месте при проведении указанных осмотра предмета залога и ознакомления с деятельностью заемщика - юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя - юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде;

закреплять в кредитных договорах и договорах залога, за исключением договора залога жилого помещения, гаража, машино-места, принадлежащих (предоставленных) физическому лицу, автомобилей легковых, мотоциклов и мотороллеров, принадлежащих физическому лицу и не используемых для целей предпринимательской деятельности, и договора залога земельного участка, предоставленного физическому лицу для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке, обязанности заемщика проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, по предоставлению кредитной организации соответствующих документов (информации) и выполнению иных действий, необходимых для осмотра уполномоченными представителями (служащими) Банка России предмета залога по месту его хранения (нахождения) и ознакомления с деятельностью заемщика - юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя - юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, непосредственно на месте.

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но с обременением (под залог приобретаемой недвижимости), широко используется среди населения (п. 1 ст. 1, пп. 3 п. 1 ст. 5, п. п. 1, 2 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

1. Оформление приобретения жилья в ипотеку

При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности.

1.1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора - кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).

На первой странице кредитного договора также должна быть размещена информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения заемщиком обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период) (ч. 6 ст. 6.1, ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ; ч. 1, 3 ст. 6 Закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ).

размер кредита по указанному кредитному договору не превышает 15 млн руб.;
условия договора (либо первоначального кредитного договора, прекращенного в связи с заключением нового кредитного договора, обязательства по которому обеспечены тем же предметом ипотеки) ранее не изменялись по требованию заемщика;
предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика, или право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения, которое будет являться единственным пригодным для постоянного проживания заемщика жилым помещением, вытекающее из договора участия в долевом строительстве;
заемщик на день направления требования находится в трудной жизненной ситуации.

Кроме того, начиная с первой страницы, в договоре четким, хорошо читаемым шрифтом в табличной форме отражаются индивидуальные условия кредитного договора, в частности сумма кредита, срок, процентная ставка, размер и периодичность платежей, способы исполнения денежных обязательств, ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение договора (п. 6 ч. 2 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):

ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

Обратите внимание! По 30.09.2022 заемщик, заключивший кредитный договор (договор займа) до 01.03.2022, при определенных условиях, одним из которых является снижение доходов заемщика более чем на 30% по сравнению с предшествующим дате обращения годом, вправе обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения своих обязательств (ст. 6 Закона от 03.04.2020 N 106-ФЗ).

1.2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений

связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности (кроме договоров об отчуждении долей, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве);
с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия (ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

Заявление залогодателя или залогодержателя.
Документ, удостоверяющий личность заявителя.
Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.
Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставляемого собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, осуществляется без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона N 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

1.4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

2. Обременение объекта недвижимости

Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.

2.1. Особенности использования имущества, обремененного ипотекой

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

2.2. Особенности снятия обременения

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ):

а) если закладная выдавалась:

заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;
или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);

б) если закладная не выдавалась:

совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество - одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).

При этом Банк России рекомендовал кредитным и микрофинансовым организациям, кредитным потребительским кооперативам, сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативам, жилищным накопительным кооперативам приостановить до 31.12.2022 процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание (п. 4 Информации Банка России).

Став собственником жилья, вы обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

"Электронный журнал "Азбука права", актуально на 22.03.2022

Другие материалы журнала "Азбука права" ищите в системе КонсультантПлюс.

Наиболее популярные материалы "Азбуки права" доступны в мобильном приложении КонсультантПлюс: Студент.

Ипотека популярна даже в период кризиса: острая необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов.

Правовое регулирование:

Сфера ипотечного кредитования регулируется в первую очередь ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ФЗ Об ипотеке).

В связи с тем, что договоры о выдаче ипотечных кредитов следует рассматривать в качестве особой разновидности кредитных договоров, то к ним применяются только отдельные положения ФЗ от 21.12.2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее ФЗ №353) ( статья 9.1 ФЗ об ипотеке, ч.2 ст.1 ФЗ №353).

В частности, статьей 9.1 ФЗ об ипотеке установлено, что к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются отдельные требования ФЗ №353, а именно:

о необходимости определения полной стоимости кредита (займа), обеспеченного ипотекой;

о размещении информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;

о запрете на взимание кредитором вознаграждения за исполнение (оказание) отдельных обязанностей и услуг;

о размещении информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа), предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа;

о предоставлении заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа.

В отношении регулирования сферы ипотечного кредитования Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» необходимо отметить, что из п.2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Таким образом, вышеизложенное еще не говорит о том, что ипотечные кредиты нельзя рассматривать в качестве потребительских. В данном случае речь идет лишь о том, что для регулирования ипотечных кредитов применяются другие правовые средства и методы. Поэтому представляется, что с экономической и теоретико-юридической точек зрения указанные ипотечные кредиты можно рассматривать как вид потребительских, однако с практической точки зрения с учетом специфики их правового регулирования и применения особого юридического инструментария и правовых средств (в том числе иных договорных моделей) такие кредиты необходимо выделять в отдельную группу и рассматривать их обособленно от потребительских кредитов.

Что такое ипотека и ипотечное кредитование?

В переводе с греческого ипотека (hypotheke) значит «залог».

Ипотека – это одна из форм залога, где закладывается исключительно недвижимое имущество.

Предметом ипотеки могут быть: земельные участки; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также другие объекты, указанные в ст.5 ФЗ Об ипотеке.

В большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей.

Самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка физическим лицом квартиры в кредит.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя (заемщик по ипотечному кредитному договору) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Для ознакомления с типовой формой Договора об ипотеке перейдите по ссылке /ссылка/.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование , при котором выдаётся кредит банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении ипотечного кредита недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит.

При ипотечном кредитовании закладываемое недвижимое имущество (например, квартира) остается в собственности должника (в его владении и пользовании), а кредитор (банк) в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Банк — кредитор по ипотечному кредитному договору является одновременно и залогодержателем по договору ипотеки. Залогодателем может быть как сам должник по кредитному договору, так и третье лицо (например, родственник должника, который предоставляет в залог свое жилье).

Советы потребителю!

Следует внимательно отнестись к выбору кредитора (банка) и кредитной программы. Рынок ипотечных кредитов уже достаточно развит. Есть масса ипотечных программ, предоставляемых разными достойными банками. При этом банки борются за клиентов, предлагая все более выгодные условия.

Как ранее отмечалось, ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, поэтому брать его следует в валюте получаемого гражданином дохода, то есть если доход гражданина выражается в рублях, то брать кредит в иностранной валюте нецелесообразно во избежание возможных рисков, связанных с ростом курса валют.

Следует помнить, что в силу закона заемщик отвечает перед кредитором (банком) всем своим имуществом, и банк сможет забрать, например, квартиру потребителя как предмет залога (даже если она единственная у потребителя). Поэтому прежде чем взять ипотечный кредит необходимо правильно оценить свои финансовые возможности ежемесячно погашать кредит на протяжении всего срока договора, а также будущие расходы.

Необходимо внимательно изучить условия кредитного договора, особенно изложенные «мелким шрифтом».

Для выбора выгодного ипотечного кредита нужно сравнить предложения разных банков по таким параметрам как: надежность банка, процентная ставка, полная стоимость кредита, суммы дополнительных платежей.

Следует знать, что потребитель имеет право требовать предоставления образцов всех документов по сделке, которые он должен будет подписать, для предварительного ознакомления и изучения.

Заключаем договор:

Условиями ипотечного кредита, как правило, предусмотрен первоначальный взнос - сумма, которую заемщик уплачивает из собственных средств при заключении договора. Например, кредит выдается в размере до 70% стоимости квартиры, а 30% стоимости квартиры заемщик оплачивает самостоятельно.

Внесение первоначального взноса снижает долговую нагрузку и облегчает исполнение обязательств по договору.

Как правило, процесс ипотечного кредитования сопровождается оформлением следующих документов:

Договор купли-продажи квартиры или договор участия в долевом строительстве жилья (в случае приобретения нового жилья);

Договор об ипотеке (закладная);

Возможно включение соглашения об ипотеке в кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство. То есть договор об ипотеке может быть как самостоятельным договором, так и частью ипотечного кредитного договора. При этом в любом случае ипотечный кредитный договор должен содержать все положения об ипотеке согласно ФЗ Об ипотеке (описание предмета ипотеки, его оценку, срок исполнения обязательств, данные о регистрации ипотеки и пр.).

В настоящее время банки широко используют закладную, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней.

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая право залогодержателя на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств.

В данном случае закладная составляется одновременно с кредитным договором и договором об ипотеке, в котором содержится указание на то, что права банка удостоверяются закладной. Важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору .

Для ознакомления с типовой формой Закладной перейдите по ссылке /ссылка/.

Государственная регистрация ипотеки:

Договор об ипотеке (закладная) подлежит государственной регистрации в федеральных органах исполнительной власти, осуществляющих функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)) (ст.10 ФЗ об ипотеке).

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В том случае, если соглашение об ипотеке включено в кредитный договор, то этот кредитный договор также подлежит государственной регистрации.

Необходимо помнить, что подписав все документы, заемщик по ипотечному кредиту становится собственником жилья, на которое наложено обременение в виде ипотеки. Таким образом, заемщик платит деньги банку за собственное жилье. Однако в данном случае заемщик не может переоформить, продать или подарить заложенную недвижимость без согласия банка на совершение сделок с предметом залога, вплоть до тех пор, пока полностью не расплатится по кредиту.

Страхование при ипотечном кредитовании.

При получении ипотечного кредита вопрос о страховании ряда рисков встанет для заемщика обязательно.

В частности, в данном виде кредитования встречается четыре различных вида страхования, в зависимости от того, какие риски учтены:

страхование предмета залога (квартиры, жилого дома и т.д.);

страхование права собственности (титула);

страхование ответственности заемщика;

страхование жизни и здоровья клиента банка (потеря трудоспособности).

Из всех вышеуказанных видов страхования обязательным является страхование предмета залога (например, квартиры) в полной стоимости от повреждения и полного уничтожения в силу положений статьи 31 ФЗ Об ипотеке.

Все остальные виды страхования являются добровольными.

Титульное страхование недвижимости – это вид страхования, который обеспечивает компенсацию убытков при утрате права собственности на купленную недвижимость. В отличие от страхования имущества данный вид страховой защиты снижает риск утраты недвижимости не от событий, которые возможны в будущем, а от возможных неприятных последствий, уже произошедших, но неизвестных страхователю. Эти события на момент заключения договора со страховщиком еще не проявились и не были известны, однако в будущем они могут стать причиной утраты прав на недвижимость и, следовательно, наступления страхового случая. Как показывает российская практика, признание сделок с помещениями незаконными по причине событий, неизвестных приобретателю недвижимости на момент заключения соглашения и совершения сделки – совсем нередкое явление. Сделка может быть признана недействительной, например, при незаконности прошлых сделок с помещением по наследованию, приватизации, продаже, при ошибках в процессе составления юридической документации и в других случаях.

Таким образом, потребителю следует быть особенно бдительным и терпеливым во время проверки «чистоты» приобретаемой недвижимости, особенно при покупке вторичного жилья.

Заемщик, являющееся должником по ипотечному кредиту, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором (банком) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика).

На практике потребитель может столкнуться с устным требованием банка застраховать
свою жизнь и здоровье.

Как указывалось ранее, страхование жизни и здоровья (потери трудоспособности) при ипотеке, не является обязательным и принудить клиента заключить данный договор ни один банк не вправе, и тем более отказать в получении ипотеки из-за этого. Однако на практике отказ от комплексной страховки негласно ведет к увеличению процентной ставки по кредиту (займу).

Обращение взыскания на заложенное имущество:

В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по ипотечному кредиту (неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга и процентов по кредиту полностью или частично) залогодержатель (банк) вправе обратить взыскание на жилье, заложенное по договору об ипотеке.

Взыскание на заложенное жилое помещение, находящееся в собственности граждан, может быть обращено только в судебном порядке, за исключением, если внесудебный порядок взыскания прямо предусмотрен договором об ипотеке или если права залогодержателя (банка) удостоверены закладной (ст.51 ФЗ об ипотеке).

Взыскание может быть прекращено в случае погашения должником всех обязательств по возврату ипотечного кредита в любое время до момента продажи заложенного имущества либо оставления залогодержателем имущества за собой.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими (все проживающие в нем люди подлежат выселению).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов.

Сумма, вырученная от реализации заложенного по ипотеке жилья путем продажи с публичных торгов, направляется на погашение требований залогодержателя.

При недостаточности вырученной суммы судебное производство в отношении должника по недостающей сумме продолжается (взыскание может быть обращено на его другое имущество, не являющееся предметом ипотеки).

Претензия либо направляется почтой России заказным письмом с уведомлением и описью вложения, либо вручается лично в отделении банка с получением отметки о принятии документа.

В случае неудовлетворения требования потребителя, изложенного в претензии, он имеет право обратиться с исковым заявлением в суд (в соответствии со ст.11 Гражданского кодекса РФ и ст. 17 Закона о защите прав потребителей).

Куда обращаться потребителю в случае нарушения его прав и законных интересов?

Полиция (совершение мошеннических действий);

Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (непредоставление или предоставление неполной и недостоверной информации об услуге; включение в договор условий, ущемляющих права потребителя).

Обеспечение кредита это один из принципов кредитования, при котором банк снижает риск невозврата кредита. Программы с обеспечением предлагают многие банки. На практике такие предложения доступны под небольшой процент. Рассмотрим, какие виды обеспечения бывают в банке. Отдельное внимание уделим ответам на часто задаваемые вопросы.

Что такое обеспечение по кредитному договору

Обеспечение по кредиту это вид взаимоотношений между банком и клиентом, при котором оформляется договор с привлечением поручителя или залогового обеспечения. Для кредитора обеспечение - это гарантия того, что заемные средства будут возвращены с учетом процентов.

В рамках действующего законодательства банк устанавливает виды обеспечения кредита. Это может быть залоговое кредитование или с привлечением поручителя.

Изучая предложения банков можно заметить, что он разделяет программы и предлагает конкретный продукт: с поручителем, под залог квартиры или транспортного средства.

Чем может являться обеспечение по договору кредитования

Для привлечения клиентов финансовые учреждения предлагают виды кредитов по обеспечению. Такие программы отличаются сниженной ставкой. Рассмотрим, каким требованиям должен соответствовать залог и поручитель.

Залог

Под залог понимается ликвидное имущество, принадлежащее заемщику на праве собственности. Есть исключения, когда кредиторы готовы принимать имущество третьих лиц или находящееся в долевой собственности.

Если клиент перестанет вносить платежи по графику, банк имеет право изъять предмет залога, с целью продажи и погашения задолженности по договору.

Важно учитывать, что банк выставляет требования к залогу. Стандартные:

Ликвидное, т.е. в любой момент с легкостью будет продано.
В хорошем состоянии.
Не выступать залогом по другому кредиту.

На практике в качестве залога выступает транспортное средство или квартира. Несомненное преимущество залогового кредитования заключается в том, что банк готов выдать в долг до 80% от рыночной цены предмета обеспечения.

Важно! Дополнительно банки просят застраховать залог на весь срок действия договора. Пока кредит не будет погашен, выгодоприобретателем обеспечения будет выступать банк. При этом клиент имеет право продолжать им пользоваться как ранее.

Поручитель

Что значит кредит с обеспечением под поручительство? Это вид взаимоотношений, когда кроме заемщика обязательства по возврату кредита берет на себя третье лицо. Поручителем может стать человек, который соответствует требованиям банка и даст согласие в письменной форме.

Требования к поручителю:

с официальной работой и стабильным доходом;
имеющий положительную кредитную историю.

Как правило, получить одобрение в банке можно при условии привлечения поручителя, который не имеет действующих кредитов. В качестве исключения банк может одобрить поручителя, который не имеет официального дохода, но имеет положительный рейтинг и имущество для передачи в качестве залога.

Если кандидат подходит, при оформлении договора он подписывает соглашение, согласно которому обязуется вносить оплату по кредиту, если заемщик не сможет.

Важно! По некоторым договорам банк разрешает привлекать до трех поручителей. В этом случае гарантии возврата долга увеличиваются, и финансовая компания может выдать деньги на выгодных условиях.

Что гарантирует обеспечение?

Что значит кредит с обеспечением? Это означает, что кредитное учреждение может получить выданные деньги в долг с учетом запланированной прибыли (процентами). Если клиент не будет вносить оплату, банк сможет компенсировать ее за счет обеспечения.

При наличии залога банк, при длительной неоплате задолженности, обратиться в суд и получит разрешение на изъятие и продажу имущества. После выставит его на торги. Как правило, стоимость имущества занижена, поскольку кредитору нужно быстро вернуть свое. К примеру, при наличии долга в 300 000 рублей банк может изъять машину стоимостью в три раза больше и продать ее за сумму задолженности.

С поручителем все иначе. Если заемщик перестает вносить взносы, то специалист службы взыскания обращается к поручителю. Если поручитель отказывается выполнять условия договора, то дело передается в суд.

В судебном порядке приставы:

наложат арест на имущество;
арестую счета;
наложат арест на выезд из России.

Санкции будут одновременно применены как к заемщику, так и к поручителю.

Вывод

Получается, банки заинтересованы в привлечение клиентов, которые оформляют договоры с гарантией возврата. В качестве гарантий возврата денег можно предоставить имущество в собственности или привлечь поручителя. Главное, чтобы залог или поручитель соответствовали требованиям финансовой компании.

Может ли поручителем являться человек с плохой КИ?

Нет, банки ставят обязательное условие – это наличие положительной кредитной истории.

Как фиксируется соглашение с поручителем?

При выдаче кредита поручитель предъявляет полный пакет документов, подписывает соглашение и график погашения.

Выдают ли кредиты без обеспечения?

Да, банки предлагают потребительские кредиты. На практике ставка по таким продуктам выше.

Чему равна общая сумма кредитных средств, выдаваемая под залог имущества?

Кредиторы выдают до 80% от рыночной стоимости имущества, которое передается в залог. Проценты они закладывают в оставшиеся проценты, размер которых составляет от 20%.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: