Ипотека как ограниченное вещное право

Обновлено: 18.04.2024

Как-то за моим авторством вышла статья «Залог в системе имущественных прав» (Арбитражные споры, 2007, N 3). В ней я писал о том, что залоговое право не укладывается в прокрустово ложе дихотомии вещные/обязательственные права и определил его в качестве права секундарного.

В связи с изменениями нашего залогового права, в рамках которого ипотека определена как вещное право, в то время как остальные залоги описаны, как и прежде, в Разделе III ГК (я отдаю себе отчет в том, что сама по себе локализация нормы не определяет природу института, однако определенный осадок остается), хотелось бы к этому вопросу в двух словах вернуться.

Что касается моей позиции, выраженной в упомянутой статье, то я не отказываюсь от высказанных там соображений – за исключением, пожалуй, атрибутации залогового права как секундарного. Возражения, высказанные Д.В. Дождевым в его статье «Вещный момент в залоговом праве: отечественная доктрина и исторические уроки» (Гражданское право. 2015. N 2), в которой он, в частности, полемизирует с В.А. Беловым, также относящим залоговое право к секундарным, меня не убедили, но разбор pro et contra целью этой заметки не является. Относительно секундарности залогового права хотел бы отметить, что по-прежнему придерживаюсь всех соображений, приведших меня к такому выводу, однако сейчас использовал бы другой, «хоффельдовский», термин.

В общем, вещно-правовая характеристика залога мне по-прежнему представляется неверной. При этом еще более неверной мне кажется обязательственная атрибутация.

Помимо уже высказанных соображений хотел бы поделиться следующим подозрением (возможно, оно высказывалось В.А. Беловым; к сожалению, под рукой нет источника, на который ссылается Д.В. Дождев - Белов В.А. Гражданское право: Учебник. Т. III. Особенная часть. Абсолютные гражданско-правовые формы. М., 2012).

Подозрение основывается на том, что вещное право в моем понимании представляет собой право на вещь, а не право на стоимость этой вещи или на часть ее стоимости. В случае же с залогом залогодержатель права на саму вещь не имеет. У него есть лишь право относительно приоритетного удовлетворения за ее счет. Именно относительность этого приоритета и смущает более всего. Вспомним об удовлетворении залогового кредитора в рамках банкротства, где приоритет залогодержателя отступает перед более приоритетными кредиторами. Безусловно, кредиторы первых двух очередей не имеют прав на стоимость этой конкретной вещи – предмета залога. Но право залогодержателя на стоимость этой конкретной вещи все же проигрывает правам других кредиторов, также претендующим на ее стоимость. Как мне кажется, последовательное проведение вещной концепции должно означать переживание прав залогодержателя конечного разорения собственника вещи. Раз уж право залогодержателя объявляется вещным, то есть абсолютным, все остальные субъекты (в том числе и собственник вещи) сливаются по отношению к нему в безликую массу неуправомоченных лиц, и банкротство одного из этих субъектов на правах залогодержателя не должно сказываться никоим образом.

Таково было бы, пожалуй, единственно практически значимое отнесение залогового права к вещным. Свойство следования может быть присуще и не вещным правам, а вещные иски предоставляются для защиты владения/пользования, которых у залогодержателя может и не быть, а потому не являются для залога сущностными характеристиками (возможность отобрания вещи у любого лица для обращения взыскания и т.п. не является восстановлением нарушенного права и значимо для движимого имущества).

Построение непротиворечивой системы вещных прав не состоялось. Логические недостатки предлагаемой системы лежат на поверхности.

Определение вещного права сформулировано в Проекте (п. 1 ст. 221) следующим образом: вещное право предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в пределах, установленных настоящим Кодексом. Вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью.

Это довольно типичное определение, к нему самому претензий быть не может. Например, в ст. 1882 Гражданского и торгового кодекса Аргентины дается похожее определение: «Вещное право есть юридическая власть, самостоятельно осуществляемая непосредственно над объектом и предоставляющая правообладателю правомочия преимущества и следования за вещью, а также иные, предусмотренные Кодексом».

Однако подобное определение, если следовать привычной для отечественной цивилистике классификации субъективных прав, означает, что вещные права признаются Проектом абсолютными правами – ведь декларируемое «непосредственное господство» означает прежде всего возможность управомоченного лица самостоятельно извлекать пользу из вещи, не прибегая к помощи обязанных лиц (т.е. прежде всего владеть и пользоваться, как и предлагается Проектом).

Однако все ли права, названные в Проекте вещными, соответствуют этому критерию? Нет! Например, право вещной выдачи (Глава 206) предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление, а в случае неполучения такого предоставления – обратить на нее взыскание в порядке, предусмотренном для ипотеки; право приобретения чужой недвижимой вещи (Глава 205) предоставляет лицу исключительное перед другими лицами право на приобретение этой вещи в свою собственность. Эти права не соответствуют признакам абсолютного права, поскольку они всегда направлены против конкретного субъекта (собственника определенной вещи), и не могут (в регулятивном своем виде) быть реализованы правообладателем самостоятельно. Например, право вещных выдач – это просто реальное обязательство, обеспеченное ипотекой. Ипотека же, которая Проектом также отнесена к ограниченным вещным правам (и поминается в связи с вещными выдачами) – лишь частный случай залога, общие положения о котором находятся в разделе, посвященном обязательствам. Залог «в общем виде», конечно, не является обязательством, несмотря на свою локализацию в тексте Кодекса, однако возможность залога требований, например, со всей очевидностью свидетельствует, что «залог вообще» вещным правом не является. Странная получается система, в рамках которой вид одного рода оказывается отнесенным к другому роду.

Таким образом, предлагаемое общее легальное определение не охватывает указанные в том же Проекте конкретные случаи.

Какой выигрыш от этого смешения? Неужели для того, чтобы придать свойство следования названным выше неабсолютным правам? Но для этого не нужно называть их вещными. Нашему праву прекрасно известны и обязательства, которые следуют за вещью. Например, никем не оспаривается свойство следования требования об уплате рентных платежей. Более того, частному праву хорошо известна и категория реальных обязательств, следующих за вещью (о них позже).

Кроме того, зачем вообще эта попытка дать легальное определение вещных прав? С учетом предлагаемого Проектом строгого следования принципу «numerus clausus» это не несет никакой смысловой нагрузки: все вещные права и так перечислены в законе, для практического применения легальное определение вещных прав избыточно.

Остается выразить робкую надежду на то, что попытка сформулировать определение вещного права свидетельствует о том, что среди разработчиков Проекта тайно действует сторонник открытого перечня, которому удалось закрепить абстрактное определение, что в будущем поможет судам признавать новые вещные права.

Евгений Суханов: "Это советский фундамент с английской крышей"

Так охарактеризовал действующее регулирование гражданского оборота заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова Евгений Суханов. Он пояснил, что нормы ГК РФ о правовом регулировании вещных прав и недвижимости сегодня выстроены по советским образцам, а ряд норм, касающихся непосредственно гражданского оборота, заимствован даже из английского права.

Такое разрозненное регулирование приводит к неопределенности, как в теории, так и на практике. В частности, по оценке Евгения Суханова, само понятие недвижимой вещи получилось своеобразным. С одной стороны, он напомнил, что недвижимость предполагает тесную связь объекта с земельным участком, поскольку "дом не может висеть в воздухе". То есть определенные права на землю должны иметь собственники квартиры в многоквартирном доме, вне зависимости от того, на каком этаже она находится. Но с другой стороны, как обратил внимание эксперт, идея единого объекта не нашла удачного отражения в гражданском праве. То есть, пояснил он, когда регистрируется право собственности сначала на землю, а затем на дом, находящийся на ней, неясно, о каком числе объектов идет речь – об одном или нескольких. Эксперт также заметил, что такой подход приводит к абсурдной ситуации, когда дом или здание юридически не существуют, вместо них есть совокупность комнат, помещений и общего имущества и еще какого-либо титула на землю.

II ВСЕРОССИЙСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

20 сентября 2017 года

"Реформа гражданского
законодательства: ожидания и реальность"

Кроме того, "советским наследием" Евгений Суханов назвал объекты незавершенного строительства, которые признаются самостоятельным объектом недвижимости. Так, в частности, Верховный Суд Российской Федерации указал, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью – объектом незавершенного строительства необходимо установить, что на нем полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Такая позиция, по оценке эксперта, приведет к тому, что собственники участка, предоставившие его в аренду под застройку, могут остаться ни с чем. Речь идет о ситуациях, когда на арендованном участке возведен объект незавершенного строительства, причем даже в низкой степени готовности, например, до уровня первого этажа. ВС РФ, рассматривая подобное дело, когда на арендованном участке возводился детский сад, указал, что поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, исковые требования о возврате участка не подлежат удовлетворению (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773).

Что интересно, причина сложившейся ситуации кроется, по мнению экспертов, опять же в историческом прошлом. Как отметил член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ Василий Витрянский, у рабочей группы, которая готовила проект действующего ГК РФ, просто не было другого выхода. Он пояснил, что на тот момент вся земля находилась в государственной собственности, и в то же время масса зданий, строений, сооружений была в собственности граждан. Соответственно, требовалось запустить недвижимость в оборот, чтобы указанные объекты можно было, например, продавать или передавать в аренду. А чтобы обеспечить оборот, пришлось "оторвать" объекты от земли и установить принцип следования земельного участка за зданием, пояснил Витрянский. Он добавил, что тогда была написана переходная версия ГК РФ, которая действовала бы до момента, пока не появятся частные собственники земельных участков.

Таким образом, эксперты полагают, что сегодня для устранения существующей неопределенности нужно значительно реформировать систему вещных прав.

Как в развитых правопорядках: каким должен быть хороший "дом"

Василий Витрянский, с учетом того, что основной законопроект вносился в Госдуму уже более пяти лет назад, рассказал о ключевых особенностях реформы. Так, раздел ГК РФ "Право собственности и иные вещные права" планируется заменить новым под названием "Вещное право". В него войдут такие подразделы, как владение, общие положения о вещных правах, право собственности и ограниченные вещные права.

Такой порядок расположения подразделов неслучаен – первый раздел посвящен владению, поскольку это, как пояснил Витрянский, традиция российского дореволюционного и германского права, позволяющая обеспечить введение в законодательство защиты владения. Он добавил, что с защиты владения надо начинать наведение всякого порядка в имущественном обороте.

Владение

Сегодня в российском праве, по оценке экспертов, владение как фактическое господство над вещью никак не защищается. В соответствии же с проектом документа всякое владение считается законным и добросовестным, пока судом не будет установлено иное. Более того, право на защиту владения будет иметь как законный, так и незаконный владелец. Защита станет возможна в формах самозащиты, обращения к уполномоченным органам либо обращения в суд с особым иском, который так и называется – иск о защите владения. При этом суд должен будет удовлетворить такой иск, если установит, что вещь выбыла из владения в результате хищения, самоуправства или иным путем помимо воли владельца. Срок исковой давности по такому требованию планируется установить равным одному году.

Что интересно, в соответствии с законопроектом ответчик, к которому предъявлено требование о защите владения, не будет вправе в качестве возражения ссылаться на то, что ему принадлежит право на объект владения, даже если является собственником. В то же время он сможет заявить встречное требование о защите вещного права.

Общие положения о вещных правах

Как отметил Василий Витрянский, в действующем ГК РФ отсутствует общая часть, посвященная вещным правам, подробно в кодексе регулируется лишь право собственности, а иные вещные права – по остаточному принципу. Поэтому в проекте предлагается как бы вынести за скобки общие правила, которые распространяются на всякое вещное право. Это касается понятия вещного права, объектов и видов таких прав, а также их защиты. Такое расположение позволит относить одни и те же нормы ко всем вещным правам, а не только к праву собственности.

Право собственности

Общие положения о праве собственности, как ожидается, не претерпят концептуальных изменений – оно, как и сегодня, будет соответствовать принципу господства лица над вещью, которое дает ему право совершать над ней любые действия, лишь бы это не противоречило закону и не нарушало права третьих лиц. Не будут скорректированы также полномочия собственника и другие привычные положения ГК РФ в этой сфере.

В то же время в кодексе может появиться отдельная статья, посвященная новому способу приобретения права собственности – это приобретение вещи добросовестным приобретателем. В отношении движимого и недвижимого имущества станет действовать одно и то же правило – собственником приобретенной по сделке вещи может стать добросовестный приобретатель, если она не может быть у него истребована по виндикационному иску либо как у добросовестного приобретателя (сегодня такой порядок регулируется по ст. 302 ГК РФ). Право собственности при этом возникнет с момента приобретения движимой вещи либо с момента госрегистрации недвижимости.

Что важно, правило о приобретательной давности, если законопроект примут, будет продолжать действовать параллельно с указанной нормой, то есть применяться по сути к недобросовестным владельцам. В случае с недвижимостью срок составит 15 лет открытого и непрерывного владения, а с движимыми вещами – 5 лет. Также для всех вещей в проекте установлен общий срок – 30 лет приобретательной давности, если они выбыли из владения собственника помимо его воли.

Также, как пояснил Василий Витрянский, планируется изменить подход к самовольным постройкам – на них можно будет признать право собственности, причем как за собственником участка, так и за застройщиком. Снос предполагается только в случаях, если постройка создана с нарушением строительных правил и непосредственно угрожает жизни и здоровью граждан.

Принцип единого объекта недвижимости

Для устранения существующей неопределенности, о которой говорил Евгений Суханов – когда объект недвижимости по сути отделен от земельного участка, в новой редакции кодекса предложено частично воспроизвести принцип единого объекта. Как рассказал Василий Витрянский, если в одном лице совпадут собственник земельного участка и собственник здания или сооружения на нем, будет считаться, что возник единый объект недвижимости. С этого момента в обороте этот объект будет выступать как единая недвижимая вещь без дальнейшего разделения. Эксперт выразил уверенность, что рано или поздно в обороте возникнут единые объекты благодаря механизму преимущественных прав. То есть если собственник здания продаст его, преимущественное право на приобретение получит собственник участка, и наоборот, а значит, объекты воссоединятся у одного собственника.

Ограниченные вещные права

Сегодня выделяется пять видов ограниченных вещных прав: сервитут, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного (бессрочного) пользования им же (ч. 1 ст. 216 ГК РФ). Из них законопроектом предлагается оставить только два – сервитут и право оперативного управления. Последнее, по оценке экспертов, будет гораздо богаче по содержанию, чем сегодня, а сервитутов станет несколько видов. Например, появятся строительный сервитут, когда строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или сооружения невозможны без использования чужого земельного участка, и горный сервитут – в отношении земельного участка, расположенного над площадями залегания полезных ископаемых, а также ряд других. Василий Витрянский пояснил, что это станет реализацией классического подхода к ограниченным вещным правам.

При этом в законопроекте предложены новые виды ограниченных вещных права. В их числе – право постоянного землевладения и право застройки. Как отметил Евгений Суханов, право застройки существует в большинстве европейских континентальных правопорядков.

Почему "строительство" затягивается

Нетрудно заметить, что изменения планируются масштабные и в отдельных случаях весьма существенные. Евгений Суханов высказал мнение, что часть законопроекта, посвященная вещному праву, оказалась невостребованной законодателем именно из-за ее фундаментальности, серьезности и сложности.

Как рассказал Василий Витрянский, в 2012 году по поводу данного законопроекта шли дискуссии с представителями бизнеса. Их опасения, по его оценке, понятны – серьезные изменения в законодательстве чреваты рисками для уже устоявшегося оборота. Однако он отметил, что переходные положения законопроекта как раз позволяют "успокоить" бизнес. Например, те, кто сегодня имеет права, которые в соответствии с новой редакцией ГК РФ исчезнут, например право постоянного бессрочного пользования или право пожизненного наследуемого владения, получат право постоянного землевладения – надежное и стабильное вещное право. А те, кто имел право на постоянное бессрочное пользование с разрешением на строительство, смогут продолжать строительство, без дополнительного оформления прав. Эксперт отметил, что такой подход устранил большинство возражений бизнеса.

Нужно ли менять "фундамент" построенного "дома"

Имеющиеся сложности в реализации изменений наводит некоторых экспертов на мысль, нужна ли реформа вообще. С одной стороны, действительно, предлагаемый проект изменений ГК РФ с точки зрения теории права можно посчитать удачным и качественным. Но с другой стороны, проекту предстоит изменить исторически сложившийся, устоявшийся гражданский оборот.

В частности, как обратил внимание заведующий кафедрой гражданского права Уральского государственного юридического университета Бронислав Гонгало, гражданам будет нелегко воспринять какое-то "иное", непривычное право собственности. "Право должно служить людям, а не теоретическим конструкциям", – также заметил он.

Таким образом можно сделать вывод, что изменения, которые профессионалы могут посчитать неудачными, находят живой отклик у граждан – как это произошло с машино-местами. И наоборот – то, что экспертное сообщество называет верным направлением развития, способно вызвать неприятие у тех, кого соответствующие изменения непосредственно затронут – так может произойти с реформой вещных прав.

Трудно прогнозировать дальнейшее развитие реформы гражданского законодательства, особенно когда речь идет об изменениях его фундаментальных основ. Более того, позитивное отношение к реформе рискует смениться настороженностью, если взглянуть на нее с позиции собственника. Однако можно ожидать, что реформа действительно продолжится и успешно завершится, если будет найден разумный баланс между желаемым и действительным, а изменения в ГК РФ будут вноситься постепенно, с учетом устоявшегося оборота, а также интересов граждан и бизнеса.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой "в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)".

В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке").

В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации).

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.

Ипотека в силу закона встречается в случае, если:

– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);

– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);

– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);

– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);

– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);

– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:

– заявление владельца закладной;

– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.

Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.

Официальный сайт Администрации Ударниковского сельского поселения Красносулинского района Ростовской области

Нормативно-правовые акты
Порядок поступления на муниципальную службу
Квалификационные требования
Ограничения и запреты, связанные с прохождением муниципальной службы
Резерв кадров
Информация о конкурсах
Качественный и количественный состав ОМСУ
О персональных данных
Вакансии
Сведения о муниципальных служащих
Кодекс этики и служебного поведения муниципальных служащих.

График приема граждан
Работа с обращениями
Ответы на обращения, затрагивающие интересы неопределенного круга лиц
Интернет-приемная
Формы заявлений
Рассмотрение обращений

Муниципальные программы 2019
Муниципальные программы
Документы
Отчеты об исполнении планов реализации
Отчеты о реализации программ
Планы реализации муниципальных программ
Сводный годовой доклад о ходе реализации и об оценке эффективности муниципальных программ

Распоряжения 2022
Распоряжения 2021
Распоряжения 2020
Распоряжения 2019
Распоряжения 2018
Распоряжения 2016
Распоряжения 2014
Распоряжения 2013
Распоряжения 2012
Распоряжения 2011
Распоряжения 2010
Распоряжения 2009

Постановления 2022
Постановления 2021
Постановления 2020
Постановления 2019
Постановления 2018
Постановления 2017
Постановления 2016
Постановления 2015
Постановления 2014
Постановления 2013
Постановления 2012
Постановления 2011
Постановления 2010
Постановления 2009

Нормативные правовые и иные акты
Комиссия по противодействию коррупции
Антикоррупционная экспертиза
Методические метариалы
Формы документов связанных с противодействием коррупции, для заполнения
Сведения о доходах муниципальных служащих
сведения о доходах депутатов
Сообщить о факте коррупции
Антикоррупционное правовое просвещение
Комиссия по соблюдению требований и урегулированию конфликта интересов
Телефон горячей линии противодействия коррупции
Отчеты и доклады

Вы здесь: Архив новостей Ограничения (обременения) прав на объекты недвижимого имущества

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: