Ипотека на испытательном сроке

Обновлено: 28.03.2024

Работники ИТ-компаний смогут взять льготную ипотеку по ставке 5%. Это даже ниже, чем семейная ипотека, и гораздо выгоднее рыночных условий. Всего планируется выдать кредитов на 240 млрд рублей. Но их дадут не всем программистам, разработчикам, аналитикам и проектировщикам.

Вот условия ипотеки с господдержкой для тех, кто работает в сфере ИТ.

Основные условия ИТ-ипотеки

  1. Заемщиками могут быть работники аккредитованных ИТ-компаний. Нужно иметь гражданство РФ и быть не старше 45 лет.
  2. Зарплата — от 150 000 Р для компаний из регионов-миллионников, от 100 000 Р для остальных.
  3. Ставка — до 5%.
  4. Первоначальный взнос — от 15%.
  5. Сумма кредита — до 18 000 000 Р для регионов-миллионников, до 9 000 000 Р для остальных.
  6. Срок действия программы — до конца 2024 года.
  7. Можно купить новостройку или дом у юрлица или ИП. Вторичное жилье не подойдет.
  8. Кредит по этой программе можно взять один раз.

Кто сможет взять льготную ипотеку

Заемщик должен соответствовать следующим условиям:

  1. Гражданство РФ.
  2. Возраст — от 22 до 44 лет включительно.
  3. Основное место работы — аккредитованная ИТ-компания , которая минимум один налоговый или расчетный период пользовалась налоговыми льготами: пониженными тарифами страховых взносов или нулевым налогом на прибыль.
  4. Средняя зарплата за три предыдущих месяца — от 150 000 Р для регионов с населением от 1 млн человек, от 100 000 Р в других регионах. Регион определяется не по месту жительства работника, а по месту нахождения организации. Если программист работает на московскую компанию удаленно, а живет в Костроме и хочет купить там жилье, он должен иметь зарплату как для Москвы — от 150 000 Р .
  5. Заемщик не пользовался другими программами ипотеки с господдержкой для того же объекта: семейной, сельской, дальневосточной или льготной на новостройки.

В правилах нет указания на должности или образование заемщиков. При соблюдении всех условий обратиться за такой ипотекой может и бухгалтер ИТ-компании , и маркетолог, и копирайтер, и сотрудник службы безопасности.

На каких условиях нужно заключать кредитный договор

Основные условия программы:

  1. Валюта кредита — рубли.
  2. Ставка — до 5%. В некоторых случаях — на 4,5 процентного пункта выше. Например, если работник уволился и в течение 3 месяцев не устроился в другую аккредитованную ИТ-компанию.
  3. Срок кредита правилами не установлен.
  4. Период заключения — с 12 мая 2022 года до 31 декабря 2024 года.
  5. Жилье находится в залоге у банка или предоставлено дополнительное обеспечение.
  6. В течение всего срока ипотеки заемщик числится собственником приобретенного жилья.

Сколько денег можно взять в кредит

Лимиты кредита для ИТ-специалистов:

  • 18 000 000 Р — для покупки жилья в регионах с населением от 1 млн человек;
  • 9 000 000 Р — для покупки жилья в других регионах.

Первоначальный взнос — от 15%.

Какое жилье можно купить по этой программе

Жилье можно купить только в России.

Требования к новостройкам:

  1. Заемщик покупает жилье у юрлица — застройщика или подрядчика.
  2. Дом находится на этапе строительства. Подходит и блокированная застройка с земельным участком.
  3. Заключается договор участия в долевом строительстве или уступки права требования.

Требования к готовому жилью:

  1. Заемщик покупает его у юрлица или ИП, которые являются первыми собственниками, по договору купли-продажи.
  2. Есть разрешение на ввод жилья в эксплуатацию.

Купить вторичное жилье у физлица по этой программе нельзя.

Требования к частным домам в жилых комплексах:

  1. Дом находится в малоэтажном жилом комплексе.
  2. Заемщик заключает договор купли-продажи с юрлицом или ИП — первым собственником. Или ДДУ и уступки права требования с юрлицом.

Требования к частным домам не в жилых комплексах:

  1. Заемщик заключает договор купли-продажи дома на земельном участке.
  2. Продавец — юрлицо или ИП, которые обязуются в будущем передать построенный дом и землю в собственность.

Требования к строящимся частным домам:

  1. Заемщик заключил договор подряда на строительство дома. Или покупает участок с оплатой строительных работ.
  2. Подрядчик — юрлицо или ИП.

В сумму договора может входить не только стоимость жилья, но и ремонт, перепланировка, покупка мебели, оборудования и предметов интерьера.

Как взять льготную ИТ-ипотеку

Нужно обратиться в банк, который участвует в программе. Но пока их перечня нет. Его скоро опубликует оператор программы — « Дом-рф ».

Предварительные заявки на льготную ипотеку уже принимают « Альфа-банк », «Открытие», Сбер, « Дом-рф », ВТБ, « Абсолют-банк ».

Екатерина Мирошкина

Загрузка

Eleonora Art

Больше похоже на поддержку застройщиков, а не айтишников. Поддержка - это когда тебе помогают приобрести то, что ты хочешь, а не купить дешевле, чем другие то, что тебе на фиг не нужно.

Artem

Eleonora, тоже самое было с льготной ипотекой: банки получили гарантию частичного возврата заемных средств, строительные компании - высокий спрос. Покупатели получили высокие цены под низкий процент (на вторичку это тоже оказало влияние 🤡)

Екатерина Юзефович

Eleonora, полностью соглашусь. Раздражает ограничение новостройками. Обычно их ещё ждать пару лет, стройки на окраинах, а в центре лишь нелепые точечники. Это не выбор - а навязывание неликвида. Выбрать интересный мне дом в интересном районе я не могу. Что ж.. в топку. Пусть сами поддерживают застройщиков.

Wintermute

Екатерина, более того, новостройки сейчас дороже вторички в том же районе.

Смотрела в Москве - квартиры в уже построенных домах продаются дешевле, чем предлагает застройщик.

ivan petrov

Eleonora, в смысле "больше похоже"? )

неужели кто-то когда-то думал что любая льготная ипотека поддерживает покупателей?

Eleonora Art

ivan, я наивная, у меня была призрачная, слабая надежда) Обидно 2 раза подряд обломаться с такой долгожданной и желанной покупкой, первый раз в конце февраля и теперь.

Eleonora, именно так и есть. Новостройки сейчас нафиг никому не сдались, а с учетом текущей геополитической ситуации еще неизвестно, будут ли они достроены в принципе

Когда ещё только анонсировали такую программу, была все же небольшая надежда на то, что дадут брать квартиры на вторичке. Теперь получается, что либо живи в кукуево, либо плати громадные суммы за квартиру, которая также даже близко к центру не будет. Что ж, скорее стоило назвать программу как "помощь застройщикам за счёт айтишников", т.к. для вторых удовольствием и не пахнет (по крайней мере в мск)

ivan petrov

CornPony, схема называется "получи ипотеку под 5 (4,3,1,0 - нужное подчеркнуть) % годовых переплата по которой дважды заложена в стоимость новостройки застройщиком"

либо купи просто вторичку того же метража и в том же районе по обычной ипотеке 12-14-16% но со скидкой к цене в треть от новостройки

очевидное и невероятное же, сто раз уже обмусолили

ivan petrov

Вот так неожиданно мы и пришли к кастовому обществу )

ivan petrov

Вячеслав, потому что с зп 18к ипотеку 18 млн не взять (

Это же поддержка застройщиков а не покупателей, а застройщикам такие "покупатели" с 18к не нужны

Снимите розовые очки

Следующая льготная ипотека будет для госслужащих которые не могут доходы легализовать )

Павел Васильев

Только подвох в том, что ИТ-компаниями половину не признали) Даже Сбертех якобы не ИТ-компания, а телекоммуникационная (wot?)
Короче, государство опять накуканило

Денис Суховерхов

Павел, в списке аккредитованных IT-компаний имеется запись - Закрытое акционерное общество «Сбербанк-Технологии» - это ваш сбертех. С чего вы взяли что его не признали?

Никита Попков

Павел, сбертех несколько лет назад разукомплектовали. Там от бывших 14 тысяч осталось от силы пара тысяч.
Все основные сберовские айтишники теперь в самом сбере, который банк.

Unknown woman

Павел, это почему, Сбертех аккредитован

Павел Басистов

Unknown, если: Сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив «Черкасофф Сбережения» есть, то уж Сбертех точно.

Gil,
Ну бывают же простые ситуации когда в компании много собственного большого сильного ИТ, но основной бизнес и основная выручка, к примеру, розничная торговля или услуги не связанные с ИТ.
Тогда компания теоретически в этот реестр может встать формально выполнив процедуру соответствия по ОКВЭД, но ценой прямого нарушения.
Я думаю очень скоро мы увидим парад суверенитетов(зачёркнуто) выделений ИТ-подразделений в отдельные юрлица.
И головной компании хорошо(замена ФОТ на услуги, причём, скорее всего "с НДС" и к тому же, эти затраты вроде бы капитализируются уменьшая налог на прибыль) и отпочковавшейся (сниженные ставки социалки и всего остального что там насыпали).

Alexander, уже видим :). Сама в такой работаю. С другой стороны, и до текущего момента компании приходили к мысли выделить ИТ. ЗП в ИТ раздражают другие подразделения, со строны ИТ напротив желание получать компенсацию за то, что от тебя требуют за твою зп фактически поддержку 24/7. Выделение в отдельное юр.лицо и установка тарифов на услуги снимает эти взаимные вопросы.

Ольга,
>> . снимает эти взаимные вопросы
и поднимает другие конечно же, топ3:
1) зачем покупать у своих вот эту услугу "дорого", если можно купить у других "дёшево вот коммерческое предложение пришло"
2) перевод на сдельную оплату (если центр принятия решения оставить в головной компании, то достаточно создать конкуренцию между исполнителями и они будут сами занижать человекочасы)
3) 24/7 дорого, давайте оплачивать только 5/2 и оплачивать только переработки (как страховка только наоборот)

. и прочая муть от "свидетелей ITSM".

уже 4 такой процесс за 10 лет вижу, всё повторяется всегда 1-в-1 и со временем, ценой потери части коллектива и иногда клиентов возвращается к "давайте просто управление ФОТ передадим в отдельную компанию + часть бюджета на услуги а остальное будет как раньше, отличаться будет только юрлицо в трудовом договоре".

Собираемся с мужем брать ипотеку. Официально трудоустроены оба. У него серая зарплата, стаж полтора года на этом месте. Меня формально увольняли в январе этого года, а с февраля приняли в другую нашу организацию. В предыдущей организации мой стаж — два с половиной года.

Теряются ли для банка мои годы работы из-за перехода в другую организацию? Я могу документально подтвердить, что у этих двух компаний одинаковый юридический адрес и один генеральный директор. Налицо аффилированность юридических лиц.

Как еще можно претендовать на более выгодные условия ипотеки от банка? Не с одной же справкой с работы мужа подавать на ипотеку. Я же тоже продолжаю работать и зарабатывать деньги.

С уважением,
Елена Г.

Елена, банку важны несколько моментов: стаж, стабильность дохода за последнее время и уверенность, что вы сможете выплачивать кредит в будущем. Если вы сменили работу только по документам, это не повлияет на решение банка. Поясню подробнее.

На общий стаж увольнение не повлияет

Доход обычно подтверждают справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Банк запрашивает справку за последние шесть месяцев. Если вас фиктивно уволили и сразу приняли на работу в другую фирму, на общем доходе это не скажется. Только у вас будет две справки о доходах — из старой и новой организации.

На общий стаж ваше фиктивное увольнение тоже не повлияет. Скорее всего, вас уволят по документам и сразу же примут на работу в новую организацию на следующий день. То есть общий стаж у вас тоже не прервется. Для банка главное, чтобы стаж был больше года, но у вас с этим все в порядке.

Но банку также важен стаж работы на текущем месте

Увольнение скажется на стаже на текущем месте работы. Обычно для ипотеки требуется стаж не меньше трех месяцев на последнем месте, а в большинстве банков — шесть. Когда человек устраивается на новую работу, первое время он работает на испытательном сроке. Его продолжительность устанавливает работодатель. По закону испытательный срок не может быть больше трех месяцев, кроме случаев, прямо оговоренных в законе. Например, для главных бухгалтеров испытательный срок шесть месяцев.

Для банка давать кредит человеку, который работает еще на испытательном сроке, — большой риск. Вдруг он не выдержит испытаний, потеряет работу и не сможет потом выплачивать деньги.

Чтобы подтвердить текущий стаж, банк просит представить копию трудовой книжки. Ее заверяет сотрудник отдела кадров: ставит печать и пишет, что сотрудник работает по настоящее время. По вашей трудовой будет видно, что стаж на текущем месте работы у вас меньше положенного.

Что делать с аффилированными организациями

Но здесь есть нюанс: у вас аффилированные организации. Скорее всего, суть и характер вашей работы остались прежними. Если в вашем новом трудовом контракте нет упоминаний об испытательном сроке, значит, вас приняли без него.

Поэтому представьте в банке вместе с копией трудовой книжки справку о том, что должность и характер работы у вас не изменились, а на новое место работы вас приняли без испытательного срока. Справку пишут в свободной форме и заверяют той же печатью, что и копию трудовой книжки.

Банк учтет это и, скорее всего, пойдет вам навстречу. Вы с мужем сможете получить максимальную сумму возможного кредита по вашим доходам.

Как получить более выгодные условия

Прежде всего посчитайте на калькуляторе, сколько банк даст в кредит, если заемщиком будет только муж или только вы.

В некоторых банках имеет значение, как вы подтверждаете доход. Со справкой по форме 2-НДФЛ ставка обычно ниже, чем со справкой по форме банка. Если один из супругов подтверждает доход справкой по форме 2-НДФЛ, а второй — справкой по форме банка, ставку рассчитают по второму варианту. Поэтому, если ваш доход позволяет одобрить нужную сумму и у вас справка по форме 2-НДФЛ, выгоднее супруга сделать нефинансовым созаемщиком и не портить ставку. А доход второго супруга затем пустить на погашение кредита.

Если вы подтверждаете доход справкой 2-НДФЛ, узнайте в своем зарплатном банке, есть ли скидки к ставкам. Очень часто банки предлагают зарплатным клиентам льготные условия, например скидку 0,5% к ставке.

В некоторых банках есть программы, по которым можно «купить ставку». Заемщик при заключении сделки выплачивает банку фиксированную сумму, а банк за это снижает ему ставку по кредиту на весь срок. Размер суммы для покупки зависит от суммы кредита. Обычно такие программы окупаются уже через 3—4 года , и дальше вы экономите в сравнении с обычной программой. Если планируете выплатить ипотеку за два года, такая программа не подойдет. Но если берете кредит на срок от пяти лет, стоит ее рассмотреть.

Если вы покупаете новостройку, узнайте в банках-партнерах застройщика о скидках на понравившийся комплекс. Некоторые банки дают скидку к ставкам за электронную регистрацию сделки. Спросите об этом, когда будете подавать документы на ипотеку.

Также не бойтесь подавать заявку в небольшие банки. Иногда они предлагают условия, сопоставимые со ставками крупных игроков на рынке. Но при этом у них могут быть дополнительные программы погашения или более лояльные требования к недвижимости и документам. Например, они рассматривают квартиры с перепланировками или проводят сделки с занижением стоимости квартиры по документам. Такие квартиры иногда стоят на рынке дешевле, что тоже позволяет сэкономить.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Я устроилась в компанию по трудовому договору. Спустя три месяца нас перевели на гражданско-правовые договоры и попросили написать заявление на отпуск без сохранения заработной платы сроком на шесть месяцев. Я прочитала, что стаж в этом случае не засчитывается.

Возникнут ли у меня проблемы при попытке получить ипотеку от банка? Мой стаж — три месяца. Будет ли законно положить трудовую в другую организацию для формального исчисления стажа? Как к этому отнесется банк?

Стажа в три месяца на последнем месте работы достаточно, чтобы получить одобрение по ипотеке во многих банках. Однако ваш стаж прервался, а еще это далеко не все, что будет учитывать банк.

Что влияет на одобрение ипотеки

Ипотека выдается под залог недвижимости, но это не означает, что у банка меньше требований к возможным заемщикам, чем при выдаче других кредитов. Банку проще заранее убедиться, что человек может платить, чем потом мучиться с продажей залоговой квартиры через суд и судебных приставов.

Вот три главных фактора, которые важны при одобрении ипотеки:

  1. Юридическая чистота квартиры.
  2. Платежеспособность заемщика.

Я не буду останавливаться на первых двух факторах, так как ваша ситуация связана только с третьим — платежеспособностью.

Официальное место работы — хороший признак платежеспособности. Это означает, что у потенциального заемщика есть стабильный доход и он, скорее всего, будет вовремя вносить платежи.

Банк может проверить, есть ли официальное место работы, несколькими способами.

Через пенсионный фонд. Если вы работаете официально, работодатель каждый месяц отчисляет за вас страховые взносы. Банк с вашего согласия может запросить информацию в ПФР по этим взносам. Согласие предоставляют при подаче заявки на кредит — обычно такой пункт есть либо в самой заявке, либо в согласии на обработку персональных данных. Еще банк попросит СНИЛС: без него ничего не проверить.

Позвонить работодателю. Такие проверки используют до сих пор. Сотрудник банка может позвонить в отдел кадров, бухгалтерию или вашему начальнику и спросить, действительно ли вы работаете там, где указали в заявке, и на какой должности.

Запросить у потенциального заемщика документы о зарплате. Банк может попросить у вас справку о доходах и суммах налога физического лица, распечатку со счета, куда поступает зарплата, или выписку с лицевого счета ПФР по форме СЗИ-6. Скорее всего, попросят заверенную копию трудовой книжки — правда, некоторые банки уже научились пользоваться электронной трудовой.

Есть банки, которые могут запросить выписку о стаже с портала госуслуг — так называемую форму СТД-ПФР.

Проверить поступления на счет. Если зарплата вам приходит на счет в том же банке, где вы берете ипотеку, он попросит указать это в кредитной заявке. После этого банк просто проверит поступления на ваш счет — зарплата будет видна по кодам транзакций.

В вашем случае работодатель перевел сотрудников на гражданско-правовые договоры и отправил в отпуск за свой счет. В этой ситуации стаж не идет, отчислений в ПФР и фонд соцстраха организация не делает. Получается, у вас нет работы — ни фактически, ни по документам.

Другое дело, если бы вас просто перевели на договор ГПХ, но не отправляли в отпуск. По договорам ГПХ работодатель все равно обязан делать страховые отчисления, а вы бы получали зарплату. Однако и здесь могли бы возникнуть проблемы: банки в целом скептически смотрят на договоры ГПХ, так как работник при таком формате меньше защищен с точки зрения трудового кодекса. Например, человека гораздо проще уволить.

Какой стаж нужен для одобрения ипотеки

Как видите, стаж работы — скорее формальный критерий при выдаче ипотеки. Стажа в три месяца на последнем месте работы для ипотечного кредита обычно достаточно. Даже Сбербанк, который всегда требовал от заемщиков стажа на последнем месте от шести месяцев, упростил требования и снизил лимит до трех. Консервативный «Россельхозбанк» пошел по такому же пути: снизил требования к минимальному стажу до трех месяцев не только для зарплатных клиентов, но и для всех остальных.

Однако в вашем случае есть проблема: формально ваш стаж прервался в момент, когда вы перешли на гражданско-правовой договор, и если вы не успели подать ипотечную заявку до увольнения, то банк может посчитать, что вы не подходите под требования о стаже.

Нет ничего незаконного в том, что вы устроитесь в другую компанию по трудовой книжке. У вас может быть несколько мест работы. В таком случае для банка работа по трудовой будет считаться основной, даже если вам там платят меньше, а работа по гражданско-правовому договору — подработкой, которую вы сможете подтвердить самим договором.

Для банка важно, чтобы все ваши работы были реальными. Возможно, никто не будет проверять, действительно ли вы трудитесь на второй работе официально или устроились фиктивно, лишь бы одобрили кредит, но за платежи по ипотеке в любом случае отвечать вам. И если вскроется, что банку предоставили ложную информацию и имел место подлог при трудоустройстве, это может грозить уголовной ответственностью, в том числе для руководителя фирмы, который принял в штат «мертвую душу» и платил зарплату.

Что делать в вашем случае

В вашей ситуации есть две ключевые проблемы:

  1. Ваш стаж прервался, и, возможно, банк сразу откажет в ипотеке по формальному основанию: у вас нет трех месяцев стажа на последнем месте работы.
  2. У вас нет регулярных денежных поступлений по гражданско-правовому договору, так как вас отправили в неоплачиваемый отпуск. Работодатель не сможет выдать вам справку о доходах, так как их нет. Отчислений в ПФР во время вашего отпуска компания тоже не делает. Если банк захочет проверить вашу ипотечную заявку телефонным звонком на работу, там тоже обязаны сказать правду, что сотрудник находится в неоплачиваемом отпуске.

Даже если у вас отличная кредитная история, сейчас есть серьезные основания сомневаться в вашей платежеспособности.

Вы можете решить проблему двумя способами:

  1. найти другую работу и устроиться туда по трудовой. Это позволит возобновить стаж, также вы начнете получать официальную зарплату. Через три месяца сможете подать заявку на ипотеку, и проблем со стажем точно не будет;
  2. подать заявку на программу «Ипотека по паспорту». Некоторые банки в рамках таких программ не проверяют доходы или подходят к этому вопросу не так жестко.

Но я рекомендую все же дважды подумать, как вы будете выплачивать ипотеку. Если у вас действительно нет стабильного дохода, а ситуация у вашего работодателя непонятная и неоплачиваемый отпуск могут продлить, сможете ли вы ежемесячно вносить платежи?

В 2022 году дополнительные сложности могут возникнуть у потенциальных заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки. В зоне риска также претенденты на жилищный кредит из наиболее пострадавших от пандемии отраслей — сферы услуг, ресторанного бизнеса

Фото: Andrii Yalanskyi/shutterstock.com

Хотя точных результатов по выдаче ипотеки в 2021 году еще нет, с высокой вероятностью можно говорить, что показатель обновит исторический рекорд и превысит 5,8 трлн руб. Именно поэтому банки тщательно оценивают заемщиков. По данным БКИ «Эквифакс», на протяжении всего 2021 года уровень одобрения ипотеки не рос, а снижался. Если в конце 2020 года он находился на уровне 71–72%, то к концу ноября снизился почти на 10 п.п. — до 63%.

«Основными причинами снижения являются изменение программы льготной ипотеки и рост процентных ставок, негативно сказавшийся на спросе на ипотечные кредиты», — пояснил гендиректор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин. По мнению эксперта, данная тенденция сохранится в 2022 году и уровень одобрения по ипотеке может опуститься ниже 60%.

Рассказываем, каким категориям заемщиков будет сложно получить ипотеку в 2022 году.

Высокая долговая нагрузка

При выдаче ипотечных кредитов банки прежде всего оценивают уровень платежеспособности и кредитную историю потенциального заемщика. Также рассматриваются дополнительные условия, обусловленные кредитной политикой конкретного банка. Например, возраст заемщика, стаж работы на последнем месте, наличие созаемщиков или поручителей.

«В 2022 году дополнительные сложности могут возникнуть у заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки, поскольку банки обращают на это все больше внимания. Как и ранее, сложнее будет получить кредит тем, у кого в прошлом были просрочки по другим кредитам», — рассказала младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Поэтому очень важно оценить кредитную нагрузку на заемщика — насколько для него будет посильной выплата еще одного кредита с учетом кредитной истории и доходов. «Всем заемщикам, у которых, по банковским методикам расчета, этот показатель выше 0,5–0,6, будет сложно получить ипотечный кредит», — отметил Олег Лагуткин.

Показатель долговой нагрузки (ПДН, payment-to-income) — это соотношение всех платежей по кредитным обязательствам к доходам. Он рассчитывается как отношение суммы ежемесячных платежей по кредитам и займам к сумме ежемесячных доходов.

Для Москвы — доход около ₽150 тысяч

Один из важных показателей, который оценивают банки при выдаче ипотеки, — уровень и стабильность дохода будущего заемщика. По оценкам экспертов, хороший доход для получения ипотеки в понимании банков — в среднем 80–100 тыс. руб. и выше для крупных городов. Поскольку ипотека выдается на длительный срок, а выдаваемая сумма весьма крупная, зарплата заемщика должна быть такой, чтобы ее хватило не только на ежемесячные платежи, но и для поддержания нормального образа жизни, говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Банк может одобрить ипотеку, если на ее обслуживание будет уходить не более 50% дохода семьи. Но считается комфортным, если платеж по ипотеке не превышает 30% дохода», — добавил он.

Для расчета оптимального уровня заработной платы необходимо учитывать два основных параметра — стоимость квартиры, на которую клиент берет ипотечный кредит, и сумму первоначального взноса в банке, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Поэтому чем больше сумма кредита, тем выше должен быть доход. «Если посмотреть статистику, то сейчас средняя сумма кредита в Московском регионе составляет около 8 млн руб. При кредите на 20 лет и сумме платежа примерно 81 тыс. руб. доход должен составлять около 150 тыс. руб.», — привел расчеты эксперт.

При кредите на 20 лет и сумме платежа примерно 81 тыс. руб. доход в Москве должен составлять около 150 тыс. руб.

Профессии

Наряду с доходом ипотечника банки учитывают и то, в какой сфере работает человек, какую должность он занимает, насколько востребована его профессия и какой у него трудовой стаж. Например, в «Сбере» для получения ипотеки заемщик должен иметь стаж не менее трех месяцев на текущем месте работы, в ВТБ — не менее полугода. Если вы недавно устроились, дождитесь окончания испытательного срока, рекомендуют эксперты.

Кредитные организации также смотрят, надежна ли компания-работодатель. При выдаче ипотеки банку важно, чтобы заемщик мог без проблем ее обслуживать в течение длительного срока. В этой связи на профессию заемщика банки смотрят с точки зрения того, насколько она сможет обеспечить долгосрочный стабильный доход, пояснил Игорь Додонов. «Так что людям, работающим в IT, финансовой сфере, энергетическом или сырьевом секторе, вероятно, в 2022 году получить ипотеку будет проще, чем сотрудникам ресторанов, ЧОПов, автомастерских и курьерам», — считает финансовый аналитик.

Согласна с коллегой ипотечный менеджер Анна Соломенцева из компании «Азбука жилья». По ее словам, наиболее высокий процент одобрения у госслужащих, медицинских работников, работников сферы образования и науки, а также работающих в сфере финансов, энергетики, нефтегазового сектора и промышленности. В этот список эксперт также включает маркетологов, HR-специалистов, представителей СМИ и рекламной сферы. «Меньше всего доверяют сотрудникам ресторанного бизнеса, ЧОПов, салонов красоты и ремонтных мастерских», — добавила эксперт.

Сложно будет получить ипотеку предпринимателям, особенно если они занимаются бизнесом недавно и не получают стабильный доход. В то время как самозанятым, наоборот, в 2022 году будет проще получить ипотеку. «Многие банки в этом году запустили специальные предложения для этой категории клиентов и настроили свои скоринговые модели», — пояснила Екатерина Щурихина.

Олег Лагуткин, гендиректор БКИ «Эквифакс»:

— Как правило, у кредитора действует разветвленный механизм принятия решения о предоставлении ипотечного кредита. Профессия в данном случае может участвовать в качестве одного из десятков параметров и занимать незначительную (считаные проценты) долю в общем влиянии на положительное решение о кредитовании. В большинстве случаев кредиторы смотрят на стабильность дохода, историю трудовой деятельности, логичность изменения анкетных показателей и т. п. Большее предпочтение кредиторы могут отдать клиентам с высшим образованием, работающим по специальности длительное время, чем недавним выпускникам вузов, несмотря на наличие места работы и дохода.

Возраст имеет значение

Банки устанавливают требования по минимальному и максимальному возрасту на момент погашения ипотеки. У каждой кредитной организации есть минимальный и максимальный возрастной ценз. «Возраст заемщика влияет на срок кредита и платежеспособность клиента, поэтому банки учитывают этот показатель. У молодых заемщиков еще небольшой трудовой стаж, а у людей пожилого возраста — приближение выхода на пенсию, снижение дохода и риск потери трудоспособности», — пояснил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

Большинство банков предоставляет кредит заемщикам в возрасте от 21 года, но есть и предложения для тех, кто только достиг совершеннолетия — например, у Сбербанка. Также банк увеличил возраст заемщиков по программе «Жилищный кредит по двум документам» с 65 до 75 лет. Тем не менее возраст заемщика в 2022 году будет играть роль при для получения ипотеки. В зоне риска здесь — слишком молодые и слишком пожилые претенденты.

Наиболее высокий процент одобрения — у заемщиков в возрасте от 26 до 35 лет, говорит Анна Соломенцева из «Азбуки жилья». «В 2022 году возможно понижение нижней возрастной планки до 22 лет. Заемщики же в возрастной категории от 50 лет и старше могут оказаться в зоне риска в связи с плановыми повышениями ставок», — считает эксперт. Обычно банки не дают ипотеку людям в возрасте от 18 до 23 лет, поскольку их финансовое положение еще, как правило, нестабильно. Шансы получить кредит снижаются и после 50, добавил аналитик «Финама».

Наиболее высокий процент одобрения — у заемщиков в возрасте от 26 до 35 лет 

Первый взнос потребкредитом

Первоначальный взнос в 2022 году, как и в предыдущие годы, будет иметь первостепенное значение: чем меньше его сумма, тем выше шансы получить отказ на ипотеку. По словам экспертов, оптимальный первоначальный взнос — от 20%. В таком случае нагрузка на заемщика будет ниже, а вероятность получить кредит — выше.

«Если первоначальный взнос состоит только из маткапитала или взят в виде другого кредита, вероятность получения ипотеки будет ниже», — отметил аналитик «Финам». Табу для большинства банков — первоначальный взнос, сформированный за счет потребительского кредита, добавил Олег Лагуткин. Банки строго следят за этим. К примеру, если перед оформлением ипотеки или параллельно со сделкой потенциальный заемщик оформил еще и потребкредит, шансы на одобрение минимальны. Эта тенденция сохранится и в 2022 году.

Помимо долгов и просрочек по кредитам, банки будут тщательно проверять наличие у заемщика других задолженностей. Это могут быть долги по алиментам или штрафы ГИБДД. Если долг большой и идет судебное производство, то шансы получить ипотеку сходят на нет. «Причиной отказа могут стать возможные проблемы с работодателем, задолженности по уплате штрафов, налогов, алиментов, просрочка оплаты коммунальных платежей. Это надо учитывать», — добавил Алексей Новиков.

Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Когда потенциальный заемщик не может подтвердить доходы стандартной справкой и копией трудовой книжки, у него есть возможность получить ипотеку по двум документам. Жилищный кредит при таких условиях банки предоставляют как на новостройки, так и на вторичку. Как правило, ипотеку по двум документам выдают по более высокой процентной ставке и с бóльшим первоначальным взносом.

Вместе с экспертами рассказываем, как и на каких условиях можно получить ипотеку по двум документам.

Cодержание:

Документы

Оба необходимых документа, прилагаемых к заявке, подтверждают личность клиента:

  • первый — паспорт гражданина России;
  • второй — дополнительное подтверждение личности (обычно — СНИЛС).

В некоторых банках вместо СНИЛС можно предоставить водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего или сотрудника федеральных органов власти, военный билет или загранпаспорт. Иногда требуются дополнительные документы.

«Помимо двух документов, во всех случаях заемщик заполняет анкету, в которой указывает свой доход, свои данные, данные организации, в которой трудится, и т. д., и банк проверяет отчисления в Налоговую службу, данные о заемщике в бюро кредитных историй, информацию в Сети (в том числе и в соцсетях), некоторые банки звонят работодателю для уточнения информации о месте работы и доходе заемщика», — рассказала глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.

Условия

Для ипотеки без подтверждения дохода в банках нередко действует более высокая ставка — по данным компании Frank RG, в среднем она выше на 0,5 п.п. В Сбербанке общая процентная ставка жилищного кредита по двум документам увеличивается в среднем на 0,6 п.п. В Альфа-банке и ВТБ ставка не повышается. Однако все зависит от программы, по который заемщик берет кредит.

Также при ипотеке по двум документам зачастую увеличивается сумма первоначального взноса. В ВТБ для любого варианта ипотеки сумма первоначального взноса сейчас составляет не менее 20% от стоимости недвижимости. В Сбербанке и Альфа-банке процент первоначального взноса при ипотеке без подтверждения дохода также не изменяется.

В ряде случаев действуют особые условия по сумме кредита. Например, в ВТБ максимальная сумма сокращается в два раза — с 60 млн до 30 млн руб. В Альфа-банке и Сбербанке сумма кредита не отличается в зависимости от того, какой вариант ипотеки выбрать.

«Как правило, банки, предоставляющие ипотеку по двум документам, не принимают в качестве первоначального взноса материнский капитал, но при этом погасить часть долга по ипотечному кредиту после оформления залога можно смело, так как ограничений по этому пункту у кредитных организаций обычно нет», — рассказала Митрошина.

Требования к заемщику

Требования к заемщику также обычно более серьезные в сравнении с получением ипотеки с подтверждением дохода. В Сбербанке ипотека иностранцам не предоставляется в принципе, поэтому действуют другие дополнительные требования — заемщик на момент возврата кредита по договору должен быть не старше 65 лет, тогда как при ипотеке по общим правилам — не старше 75 лет.

Отличаются также требования к стажу работы. Так, в Сбербанке требуемый стаж увеличивается в два раза — с трех месяцев до шести. При этом добавляется необходимость работы не менее одного года за последние пять лет. В ВТБ нет требований по трудоустройству и стажу, тогда как по общим правилам требуется место работы на территории России или (только для граждан РФ) в филиалах транснациональных компаний за рубежом. В Альфа-банке особые требования к заемщикам при оформлении ипотеки по двум документам отсутствуют, перечислил юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.

Преимущества и недостатки

Главным недостатком ипотеки по двум документам является то, что процентная ставка в большинстве банков будет выше, а сумма первоначального взноса существенно больше, чем при стандартных условиях, говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим. Она отметила, что в некоторых банках возможно уменьшение максимальной суммы и срока, на который вы можете получить кредит, соответственно, увеличивается сумма ежемесячного платежа.

Также шансы получить отказ по ипотеке по документам выше, чем обычно, рассказал Илья Бахилин. Особенно это касается заемщиков, у которых есть даже небольшие проблемы с качеством кредитной истории. «Если заемщик не может подтвердить свои доходы, значение качества его кредитной истории возрастает. В первые месяцы 2021 года доля отказов по всем заявкам на предоставление ипотеки растет. Прежде всего, это следствие реализации программы льготной ипотеки, а также общего снижения ставки по рынку, приведшее к росту популярности жилищного кредитования, а значит, и увеличению общего количества заявок на ипотеку», — подтвердил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.

При этом в последние месяцы на ипотечные кредиты стали претендовать заемщики не очень высокого кредитного качества со сравнительно низким значением персонального кредитного рейтинга. Банки сохраняют низкий аппетит к риску и не склонны одобрять заявки граждан с низким персональным кредитным рейтингом, что, в свою очередь, снижает и общий уровень одобрения ипотеки, резюмировал Волков.

Основным преимуществом ипотеки без подтверждения дохода является экономия времени, уточнила Ольга Сулим. Она подчеркнула, что заемщикам не нужно тратить время на сбор объемного пакета бумаг, заявки при таких условиях чаще всего банки подтверждают быстрее. «Ипотека по двум документам выгодна, если у вас на руках уже есть половина стоимости квартиры, — тогда ставка и сроки не станут проблемой. К тому же такие условия спасают тех, чей офис находится за границей, или неофициально трудоустроенных граждан», — рассказала юрист.

Банки

Какой же все-таки будет процентная ставка и условия — нужно узнавать у конкретного банка, так как данные разнятся и зависят от личной ситуации каждого заемщика. В 2021 году ипотеку по двум документам можно получить, например, в следующих кредитных организациях:

Рассмотрим условия и программы в некоторых из них:

Сбербанк

  • Максимальная сумма кредита для объектов Москвы и Санкт-Петербурга — 15 млн руб., для остальных городов — 8 млн руб.
  • Минимальная сумма кредита — от 300 тыс. руб.
  • Минимальный первоначальный взнос — 30% (при покупке залогового объекта — 50%).
  • Срок кредита — до 30 лет.
  • Кредит предоставляется по месту регистрации заемщика или недвижимости.
  • Возраст созаемщиков, которые не подтверждают доход, должен быть от 21 до 65 лет на дату погашения кредита.
  • Из документов потребуется предоставить паспорт гражданина РФ, а также один из нижеперечисленных документов: водительское удостоверение, СНИЛС, удостоверение личности военнослужащего, удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти, военный билет или загранпаспорт.
  • Минимальная сумма кредита — 500 тыс. руб.
  • Максимальная сумма сумма кредита — 30 млн руб.
  • Минимальный первоначальный взнос — 20%.
  • При первоначальном взносе более 50% от стоимости квартиры ставка по кредиту снижается до минимального значения 7,4% годовых.
  • Предложение позволяет оформить ипотеку в рамках программы «Больше метров — ниже ставка» на готовый объект, квартиру на первичном или вторичном рынке недвижимости площадью от 100 кв. м по ставке от 7,6%. Кроме того, воспользоваться программой могут и заемщики, получающие ипотеку в рамках госсубсидирования: ставка по программе «Ипотека с господдержкой 2020» — 6,1%, для семей с детьми — 5%, по программе «Дальневосточная ипотека» — 1%.
  • Для получения ипотеки по двум документам в ВТБ необходимо предоставить паспорт гражданина РФ, а также на выбор — СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании) или ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) для лиц, которые в соответствии с законодательством РФ не обязаны иметь СНИЛС (например, военнослужащие).
  • Минимальная сумма кредита — 500 тыс. руб.
  • Максимальная сумма кредита — 50 млн руб.
  • Минимальный первоначальный взнос — 35%.
  • Возраст заемщика — от 21 до 65 лет.
  • Кредит по двум документам в рамках программы «Семейная ипотека» можно получить по ставке от 4,7%, по льготной ипотеке на новостройки — от 5,7%, по программе «Сельская ипотека» — от 2,3%, рефинансировать взятую в другом банке ипотеку — от 7,2%, оформить кредит на покупку готового жилья — от 7,3%. Использование материнского капитала без подтверждения дохода не предусмотрено.
  • Для получения ипотеки необходимо предоставить паспорт и второй удостоверяющий личность документ, например СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт или военный билет.

Альфа-банк

  • Минимальная сумма кредита — 600 тыс. руб.
  • Максимальная сумма кредита — 50 млн руб.
  • Минимальный первоначальный взнос — от 10%.
  • Срок кредитования — до 30 лет.
  • Процентная ставка зависит от суммы кредита.
  • При использовании программы по двум документам банк повышает базовую ставку по программе на 0,5%.
  • Помимо паспорта и еще одного документа на выбор, в «Альфа-банке» для мужчин призывного возраста необходимо предоставить военный билет.

Металлинвестбанк

  • Максимальная сумма в Москве — 25 млн руб.
  • Максимальная сумма в регионах — 12 млн руб.
  • Минимальный первоначальный взнос — от 10%.
  • Процентная ставка — от 8,1%.
  • При минимальном первоначальном взносе процентная ставка по кредиту увеличивается на 1%.
  • При первоначальном взносе от 30% процентная ставка не увеличивается.
  • Максимальный срок кредитования — до 30 лет.

Как повысить шансы

Банки, прежде чем выдать ипотечный кредит, ищут все слабые места заемщика. «Поводом для отказа может стать наличие просрочек за последние десять лет. Проверяются даже социальные сети — вдруг на вашей странице есть сомнительные репосты (о возможных махинациях с финансами или о том, как обмануть банк)», — рассказала юрист Ольга Сулим. По ее словам, чтобы повысить шансы на одобрение:

  1. Первым делом убедитесь, что вы подходите по возрасту (есть 21 год).
  2. Расплатитесь по всем имеющимся долгам и штрафам.
  3. Просмотрите свои социальные сети, чтобы не было никакой подозрительной информации.
  4. Накопите необходимый первоначальный взнос.
  5. Внимательно заполните все документы (правильно написанные Ф. И. О., контактный телефон и так далее).
  6. Не сообщайте недостоверные и ложные сведения.
  7. Не стоит подавать заявку только в один банк, рассматривайте сразу несколько — это сэкономит время и силы.
  8. Привлеките созаемщика с хорошим официальным доходом.
  9. Используйте для залога имеющееся имущество, например автомобиль.
  10. Подтвердите дополнительные источники заработка — пособия, дивиденды, доход от сдачи недвижимости.

«Перед подачей заявки стоит внимательно ознакомиться со своей кредитной историей, чтобы целенаправленно поработать над повышением персонального кредитного рейтинга. Затем надо собрать как можно больше косвенных документов, подтверждающих доходы и расходы, это могут быть справки о движении средств на банковских счетах, крупных депозитах. Важно и наличие собственности, которая может послужить дополнительным обеспечением (недвижимость или автомобиль). Также имеет смысл подчистить от нежелательного контента страницы в социальных сетях — некоторые банки обращают на них внимание перед принятием решения», — посоветовал глава НБКИ.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: