Ипотека от самолета в чем подвох

Обновлено: 06.05.2024

По радио и в СМИ можно услышать и увидеть практически уникальное предложение – ГК «Самолет» предлагает купить у нее квартиру в ипотеку всего под 2,55% годовых. И, в отличие от других акций от застройщиков, тут ставка фиксируется на весь год. Мы вчитались в условия программы, все пересчитали и готовы ответить – действительно ли все так хорошо и какие у этой программы есть подводные камни.

О программе ипотеки «Меньше переплат»

Процентные ставки по ипотечным кредитам к 2021 году достигли исторических минимумов (конечно, для России) – до 1 июля еще можно оформить кредит по ставке около 5,5-5,7% годовых, причем без дополнительных условий. Госпрограмма уже с июля будет серьезно урезана по сумме и по ставке. Тем не менее, как считают отдельные банки и компании, даже такую низкую процентную ставку можно опустить еще ниже.

Один из крупнейших московских застройщиков – Группа компаний «Самолет» – предлагает купить квартиру в одном из проектов ГК в Москве и Московской области по уникальной ставке в 2,55% годовых. И, что самое главное, ставка фиксируется на весь срок кредита – даже если это 20 лет.

Более подробно условия такие:

ставка 2,55% годовых действует только на квартиры, если покупать апартаменты от ГК «Самолет», ставка будет от 4,99% годовых;
ставка указана даже без условия «от…» – соответственно, это окончательная ставка;
сумма кредита – до 12 миллионов рублей, работает программа только в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
программа ограничена по времени – она действует с 8 апреля по 1 июля 2021 года включительно.

Как пишет ГК «Самолет» на своем сайте, 95% заявок в итоге одобряются, ежемесячный платеж будет ниже на 27%, а переплата – на 61% по сравнению со стандартными программами ипотечного кредитования.

На сайте размещен обратный таймер, который отсчитывает время до 1 июля 2021 года – так клиенты понимают, что времени осталось мало и нужно поскорее оформить ипотеку.

Также приведен ипотечный калькулятор, который рассчитывает сумму ежемесячного платежа. Например, если купить квартиру за 5 миллионов, из которых 1,5 миллиона внести сразу, то на 20 лет сумма ежемесячного платежа составит 20 123 рубля – в отличие от 24 175 рублей при обычных условиях госпрограммы.

Подробный разбор условий

Что это за компания

Группа компаний «Самолет» – один из самых крупных застройщиков России, в списке топ-10 девелоперов ГК занимает 5 место. За свою историю с 2014 года «Самолет» построил 8 жилых кварталов на 2,3 миллиона квадратных метров жилья (это то, что уже введено в эксплуатацию), а еще компания располагает земельным банком на более чем 19 миллионов квадратных метров (крупнейший в России).

В прошлом году в ГК «Самолет» вошла компания «СПб Реновация», которая стала оператором проекта по реновации 22 городских кварталов Санкт-Петербурга общей площадью в 8,3 миллиона квадратных метров жилья.

Структура собственности группы достаточно запутанная – основными владельцами называют бизнесменов Игоря Евтушевского, Максима Кенина, Павла Голубкова и других.

Стратегия деятельности ГК «Самолет» достаточно интересная:

компания начинала свою работу, предлагая жилье намного дешевле , чем у конкурентов – например, при средней себестоимости квадратного метра у конкурентов в 65 тысяч рублей, «Самолет» строил жилье по 50 тысяч;
вместо выкупа участков под строительство , «Самолет» обещает их владельцам часть от построенных квартир;
несмотря на низкую себестоимость, компания остается прибыльной и не забывает строить социальную инфраструктуру, а еще не строит дома выше 17 этажей;
в октябре прошлого года «Самолет» вышел на IPO на Московской бирже . Стартовав с 984 рублей, сейчас акции торгуются по 1650 рублей.

Другими словами, это крупный и достаточно надежный застройщик, так что риск, что стройка станет проблемной, небольшой.

Условия акции

Акционное предложение «Меньше переплат» – ипотечная программа, но застройщик формально не может выдавать ипотечные кредиты. Соответственно, более подробные условия программы таковы:

кредитор – Сбербанк (хотя напрямую это не указано – только номер лицензии);
есть ставка в 2,55% годовых, а есть – от 4,4% годовых . Судя по всему, ставка зависит от конкретного жилого комплекса (подробно причины не раскрываются);
кредитная программа работает внутри госпрограммы-2020 – то есть, часть ставки покрывает государство, а часть – «Самолет»;
срок кредитования – от 12 до 20 лет;
первоначальный взнос – от 15% от стоимости жилья;
ставка действует, если заемщик оформляет недвижимость через услугу «Электронная регистрация права собственности», в противном случае ставка увеличивается на 0,3%;
нужно оформить добровольное страхование жизни и здоровья заемщика в одной из аккредитованных страховых компаний (иначе ставка вырастет на 1%).

Отметим, что условия «мелким шрифтом» прописаны крайне непонятно – там упоминаются сразу 2 процентные ставки, а снизу пишется, что ипотеку на апартаменты под 4,99% годовых и на квартиры по господдержке выдает «Альфа-Банк» (на его сайте найти эту программу не удалось).

Кроме того, на сайте Сбербанка этой программы тоже нет – но при этом есть другие, где ставка снижается до 0,1% годовых в первый год, а потом поднимается до стандартной.

Ограничения по объектам

На данный момент на странице с условиями акции размещены предложения по 13 разным жилым комплексам. При этом часть из них – это апартаменты со ставкой от 4,99% годовых, другие – квартиры. Всего удалось найти 10 комплексов в Москве и Московской области, которые подпадают под условия. В Санкт-Петербурге доступно 6 ЖК, и во всех предлагаются именно квартиры.

Соответственно, потенциальный клиент будет ограничен в выборе конкретной квартиры – он может выбирать лишь из того, что строит ГК «Самолет» (что в целом логично – ведь этот застройщик и субсидирует процентную ставку).

Другие предложения

Сотрудничество со Сбербанком – не единственная программа у ГК «Самолет» – застройщик открыл точно такую же программу с «Альфа-Банком», правда, там процентная ставка начинается от 2,99% годовых.

Кроме того, у застройщика есть программы с банком «Открытие» (кредит без первоначального взноса под 6%/8,5% годовых), с Промсвязьбанком (ипотека под 2,7% годовых) и с некоторыми другими банками (ВТБ, и т.д.).

Правда, в некоторых случаях ставка снижается до акционной только на первый год, а в других – на весь срок кредитования.

Подводные камни – скрытые минусы программы

Достаточно серьезный минус программы – в открытом доступе не удалось найти ее подробные условия (на сайте ГК «Самолет» есть только мелкий шрифт с непонятными условиями, на сайте Сбербанка именно по этой программе условия тоже не найти).

Однако стоит понимать, что все условия прописываются в кредитном договоре – и если заемщик получит договор с графиком платежей, где все они будут рассчитываться по обещанной ставке, то никаких дополнительных рисков у клиента нет. Другими словами, если банк действительно выдаст ему ипотечный кредит под 2,55% годовых на все 20 лет – то клиент именно столько и будет платить.

Отметим, что кредитный калькулятор на сайте ГК «Самолет» немного ошибается в сторону банка, например, при стоимости квартиры в 5 миллионов рублей, с первоначальным взносом в 1,5 миллиона на 20 лет выходит так:

по ставке 2,55% на сайте застройщика сумма платежа – 20 123 рубля;
если пересчитать то же самое в стороннем кредитном калькуляторе, сумма будет меньше – 18 632 рубля.

При этом по «конкурирующей» программе застройщик дает действительно правильные данные.

Если подобрать ставку по сумме платежа, то выйдет, что ГК «Самолет» подсчитывает платеж по реальной ставке в 3,41% годовых. Почему реальная ставка почти на 1% выше – неизвестно, и это стоит учитывать.

Кроме того, после рассмотрения заявки клиенту могут отказать выдать кредит по заданным условиям – банк может это делать без объяснения причин.

А еще банк может предложить клиенту какую-то другую программу вместо разрекламированной застройщиком – например, ту, где ставка снижается только на первый год. И разница в сумме платежа и общей переплате будет огромной.

В остальном же «подводных камней» не видно – скорее всего, ГК «Самолет» планирует субсидировать банку часть процентной ставки весь срок кредитования (что для застройщика весьма дорого). Вероятно, часть этой субсидии уже включена в стоимость жилья – сравнить не с чем, так как в разных ЖК разная стоимость квартир и разные условия.

Условия касательно страховки и электронной регистрации сделки – стандартные, а процентные надбавки за отсутствие этого даже ниже, чем у других банков.

И все же, стоит ли оформлять?

До конца срока действия льготной ипотечной госпрограммы осталось не так много времени – судя по всему, в Москве и других городах-миллионниках такой дешевой ипотеки уже не будет, и ставки постепенно приходят в норму. Поэтому эти недели – буквально последняя возможность оформить ипотек семье, которая планирует поселиться в одной из столиц или в столичном регионе.

А если еще и банк вместе с застройщиком предложат сниженную процентную ставку – это еще выгоднее.

Правда, стоит учитывать следующее:

проверить, не подменил ли банк программу под 2,55% годовых на стандартную программу (0,1% в первый год и 5,75% дальше);
просчитать плюсы и минусы оформления страховки жизни (то есть, понять, выгодно ее оформить или заплатить ставку выше);
проверить, не будет ли жилье от другого застройщика дешевле при базовой ставке . Возможно, «Самолет» включил в цену квартир компенсацию процентов банку, а в другом ЖК сумма ежемесячного платежа по ипотеке будет ниже даже по обычной ипотечной программе.

Если же договор без «сюрпризов», а квартира действительно не очень дорогая – то можно смело оформлять ипотеку под 2,55% (а, точнее, под 3,41% годовых).

В обоих случаях речь идет о минимальной ставке по кредиту, тогда как банк вправе применять любую ставку индивидуально для каждого клиента.

По мере снижения ключевой ставки Центробанком, кредитные организации постепенно улучшают условия потребительского кредитования. Вчера как минимум два банка объявили о возможности оформить кредит по ставке от 9,9% годовых – при том, что они же предлагают до 13% годовых и выше по вкладам и накопительным счетам. Так как ни один банк не будет работать себе в убыток, в предложениях явно есть дополнительные условия.

Банк «Ренессанс Кредит» за последний месяц снизил процентные ставки более чем на 10 процентных пунктов, говорится в пресс-релизе банка, и теперь предлагает кредиты по ставке от 9,9% годовых. Полные же условия такие:

сумма кредита – от 30 тысяч до 1,5 миллионов рублей;
срок кредита – от 1 до 5 лет%
процентная ставка – от 9,9% до 34,8% годовых, определяется индивидуально;
требования к заемщику стандартные – возраст от 20 до 70 лет, наличие гражданства РФ, постоянной регистрации, постоянного дохода и стажа минимум в 3 месяца.

Из преимуществ этого кредита – отсутствие связи между процентной ставкой и наличием полиса личного страхования. В отличие от большинства конкурентов, банк не повысит ставку тем, кто откажется от страховки (или же это условие попросту не вписано в документ с тарифами). Но главное – в том, что процентная ставка в 9,9% годовых является минимальной, тогда как банк вправе устанавливать ставки по своему усмотрению из заявленного диапазона до 34,8% годовых.

Также получить кредит под 9,9% годовых можно в Газпромбанке. Там объявили об акции – процентную ставку по кредиту на сумму менее 5 миллионов рублей можно снизить на 3 процентных пункта, а кредиты на 5 миллионов выдаются по фиксированной ставке в 9,9% годовых.

Однако полные условия кредитования иные. Процентная ставка зависит от суммы кредита и категории клиента:

на сумму от 100 до 299 тысяч рублей – 14,9% годовых для зарплатных клиентов;
от 300 до 999 тысяч рублей – 15,9% и 17,9% годовых (для зарплатных и обычных клиентов соответственно);
от 1 до 1,499 миллионов рублей – соответственно 14,9% и 15,9% годовых;
от 1,5 до 4,999 миллионов рублей – 12,9% и 13,9% годовых;
на сумму в 5 миллионов рублей – 9,9% годовых.

Для сотрудников бюджетных учреждений предусмотрена скидка в 0,4%, но только если сумма кредита менее 5 миллионов рублей. А если клиент откажется от страхования, ставка вырастет на 10% (при сумме в 5 миллионов – на 12%).

Что касается акции со скидкой в 3%, для этого с 18 мая по 30 июня 2022 года нужно оформить кредит на сумму от 300 тысяч рублей (но менее 5 миллионов), выплачивать его без единой просрочки в течение минимум 12 месяцев (то есть, не гасить полностью досрочно в первый год). За это Газпромбанк снизит процентную ставку на 3% с 13-го месяца выплаты кредита. То есть, скидка будет применяться не на весь срок, а только со второго года.

Соответственно, при базовой ставке на кредит от 13,9% годовых, клиент даже со скидкой будет платить 10,9% по кредиту со второго года.

Аналогичные предложения есть и в других банках, но это выгодно только если отказаться от досрочного погашения.

Альфа-Банк вчера опубликовал пресс-релиз, в котором сообщил – теперь клиенты могут оформить ипотечный кредит на вторичное жилье или новостройку по сниженной ставке. Ставка составляет от 7,9% годовых – это даже ниже, чем по госпрограмме льготной ипотеки (не более 9% годовых в настоящее время).

Сниженная процентная ставка актуальна по кредитам на жилье в новостройке и на готовые квартиры при условии, что клиент подключит опцию «Хочу ниже». Основные условия по кредиту без госпрограммы такие:

базовые процентные ставки – 14,9% годовых на новостройки и вторичное жилье;
скидки от базовой процентной ставки – от 0,3% до 0,4% в зависимости от продавца недвижимости и категории клиента. Скидки не суммируются;
дополнительная скидка по опции «Хочу ниже» – от 2% до 7%, предоставляется после одобрения и по согласованию с персональным менеджером;
надбавки к ставке – от 0,5% до 4% (максимальная – за отказ от страхования жизни и титула), надбавки могут суммироваться.

По данным банка, подключение опции «Хочу ниже» позволит платить по кредиту каждый месяц со скидкой до 30%. Однако проблема в том, что полные условия акции банк вообще не раскрывает.

На сайте указано лишь следующее:

опция позволяет отнять от ставки от 2% до 7%;
снижение ставки может быть временным (на год или два) или на весь срок кредитования;
опция платная – ее стоимость включается в сумму кредита, или по желанию клиента может быть оплачена из его собственных средств в момент заключения договора;
плата за услугу зависит от того, какую скидку выбрал клиент и на какой срок.

Главное – размер платы за услугу – банк в открытом доступе не разместил. Нам не удалось найти данные об этом в разделе «Тарифы» на сайте Альфа-Банка и на странице с описанием опции «Хочу ниже».

При этом программа Альфа-Банка выглядит интересной – в ней можно оплатить снижение ставки только на определенный период, а также включить этот платеж в сумму кредита. Это удобно тем, кто планирует через 3-4 года досрочно выплатить кредит – в этом случае клиент не заплатит комиссии за услугу больше, чем выгадает от ее подключения. Судя по заявлениям банка, экономия должна составить до 30% от суммы платежа – скорее всего, это максимальная экономия при выплате кредита в течение всего срока договора.

Александр Мартышин запись закреплена

Подвох в том, чтобы люди раскупили квартиры за большие деньги, но под меньшую процентную ставку, которые резко подорожали из-за льготной ипотеки и по сути жилье стало вообще не доступно и людей просто загоняют в кабалу

Сидоров, не согласна. Цены на квартиры повысились, а ставка уменьшилась. По сути ничего не изменилось. Вот если льготную отменят, а цены останутся, то тогда да, жилье станет недоступным

Сидоров, а кабала только в том случае, если Вы не рассчитали свои силы и взяли то, что потянуть не сможете

Ксения, а как насчёт людей у которых есть наличка и им ипотека не нужна? Да и ставка на ипотеку все равно не перекрывает этот бешеный рост, который произошёл в 2020 году

Сидоров, какая конкретно квартира? В каком жк? На каком этапе строительства? Какого года дом? Когда она стоила 3 миллиона, когда 5? Учитываете ли Вы инфляцию при сравнении цен? Пока что Вы просто предоставили цифры без какой-либо конкретики

Ксения, конкретно жк внуково 2017, которую я покупал у того же самолёта на старте продаж в 2017 году за за 2,8млн руб в ипотеку под 9,1% годовых и которая стоила ещё в 2019 году 4,5млн уже готовая на циан, только вот 2020году после появления льготной ипотеке и так называемых эскроу счетов ,она стала стоить 6.7млн руб, вот и посчитайте разницу более чем в три раза и я не уверен, что льготная ипотека её перекроет

Ксения, вы можете даже открыть сайт самолета, там есть расчёт ипотеки, где видно, что за квартиру в 4,4млн вы за 30 лет переплатие 1,2 млн, но это за 30 лет. Остаётся узнать куда ещё делось ещё 1.5млн

Ксения, а если подумать. Если раньше у человека было условно 5млн и он квартиру мог купить за 5ть. То теперь она стоит 7-8 и значит что?! Правильно 2-3 млн он будет брать в ипотеку под процент! Понятно!

Вся правда про недвижку в СПб - Блог риелтора запись закреплена

В ЧЕМ ПОДВОХ В СТАВКЕ ПО ИПОТЕКЕ 2.99%

Некоторые застройщики совместно с альфа-банком запустили программу по субсидированию % ставки. И вроде все выглядит шоколадно:
ставка в 2.99% распространяется на весь срок кредитования, т.е. до 20 лет
первый взнос 20%

Давайте разберем на примере, выгодность и риски такой ипотеки.
Возьмем семью, которая накопила 1.7 млн и планировала купить 2к квартиру в новостройке. Была выбрана 2к квартира в строящемся доме со сроком получения ключей 2кв 23 года. Стоимость квартиры при 100% оплате или по обычной льготной ипотеке составляет 7650 т.р. Но так семья гонялась за низкими ставками и хотела воспользоваться ипотекой под 2.99%, то цена квартиры для них возросла до 8370 т.р. (разница 720 тыс )

Сравниваем 2 варианта ипотеки:
цена квартиры 7650
ПВ 1700
срок 20 лет
ставка 5.9%
ежемесячный платеж 42 300руб
переплата за 20 лет - 4200 т.р.

цена квартиры 8370
ПВ 1700
срок 20 лет
ставка 2.99%
ежемесячный платеж 37000руб
переплата за 20 лет - 2200 т.р.

Вы скорее всего подумаете: ну и что ты нам тут рассказываешь, выгода ведь налицо - ежемесячный платеж на 5тыс меньше.
Но первая ваша ошибка здесь будет в том, что никто не думает про будущее. Вот только представьте, что через 5 лет вы захотите эту квартиру продать, чтобы, например, переехать в другой район или купить квартиру больше.
К этому времени у покупателей первого варианта долг по ипотеке останется 5000т.р, а у покупателей второго варианта 5300 т.р., т.е. 300 тыс от своего первого взноса вы уже потеряли. Ну и не понятно, конечно, куда качнутся цены, хорошо если в плюс. А вообще здесь есть психологический момент - людям сложно продавать квартиру дешевле, чем они ее покупали (помните, что во 2 случае квартира продавалась дороже рыночной цены)

К слову остаток долга сравняется только через 10 лет

Но самый главный минус такой ипотеки, что к вам через год придет налоговая, потому что:

Все ставки, которые ниже 2/3 от ключевой ставки, облагаются налогом на материальную выгоду в размере 35%

Считаем:
не буду грузить сложными расчетами, напишу только суммы.
Так как на данный момент ключевая ставка равняется 4.5%, то сумма налога за месяц составит 20руб

Смешно? Но не торопитесь смеяться, ведь если ключевую ставку повысят хотя бы до 9%, то за каждый месяц будет начислен налог в размере 5850руб.

К слову в 2015 году ЦБ повысил ключевую ставку до 17%

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: