Ипотека в силу договора и в силу закона разница

Обновлено: 04.02.2023

Окунёмся немного в историю. Сам термин ипотека появился намного раньше, чем многие могут представить, а именно в VI веке до н.э. в Древней Греции. Этот термин (др. греч. ὑποθήκη – ипотека) обозначал ответственность должника перед кредитором, в отношении земельного участка, где должник занимался земледелием. Как правило, это обозначалось табличками с надписью «ипотека» по периметру этого участка.

Сейчас ипотека – это один из самых популярных видов залога недвижимости, а для её регистрации недостаточно расставить таблички по периметру объекта.

Есть несколько оснований для образования (наложения) ипотеки:

В чём их разница и в каком случае их применяют? Давайте разбираться.

  • Ипотека в силу закона накладывается вместе с регистрацией договора купли-продажи по объекту недвижимости (квартира или жилой дом). Как правило, это многим знакомая процедура покупки недвижимости с одновременным наложением обременения в виде ипотеки на этот же объект недвижимости.
  • Ипотека в силу договора может возникнуть только в случае достижения договорённости между сторонами сделки (заёмщик и банк-кредитор), с последующим заключением договора ипотеки. После чего договор ипотеки регистрируется в Росреестре и накладывается обременение на объект недвижимости. Такой вид возникновения ипотеки может быть, как у физических лиц, так и у юридических. Обращаем Ваше внимание, что предметом займа может быть даже гарантия на оплату услуг исполнителей, где заёмщик разместил заказ. Подробнее о подобном виде наложения ипотеки мы писали ранее .

Основные отличия:
Форма возникновения ипотеки :
в силу закона ипотека возникает автоматически, вместе с регистрацией договора купли-продажи.
А в силу договора ипотека возникает только при составлении отдельного договора (договор ипотеки) и регистрацией его в Росреестре.

Предмет залога при ипотеке :
в силу закона ипотека может накладываться только на недвижимость, которая будет куплена в результате сделки.
В случае ипотеки в силу договора обременения могут накладываться на любой объект, который находится в собственности у заёмщика.

Государственная пошлина
взимается только с регистрации ипотеки в силу договора.
На основании подпункта №6, пункта 3 статьи 333.35 Налогового Кодекса РФ: Государственная пошлина по ипотеке, которая возникла в силу закона не уплачивается.

Покупали когда-нибудь недвижимость в ипотеку? Были сложности с регистрацией?

Сегодня ипотека стала популярным и востребованным видом кредитования. Обеспечением по сделке выступает залог приобретаемого имущества. Оформляется договор ипотеки в силу закона. Заемщику необходимо точно знать, что обозначает данный термин, какие ограничения накладывает договор залога на распоряжение заложенным имуществом, что может быть предметом ипотеки.

Что такое ипотека в силу закона?

Ипотека является сделкой, которая совершается по требованиям законодательства, независимо от того, какие условия выдвигают стороны. Ее основное отличие от обыкновенных договоров залога, заключаемых банками, в том, что она подлежит обязательной государственной регистрации.

При данном виде обеспечения, кредитор имеет право на удовлетворение своих требований, возникающих к должнику, из стоимости заложенного имущества. Залогодателем может выступать как сам заемщик, так и третье лицо.

Наложение обременения на залоговую недвижимость снижает риск банка, поэтому кредитные организации применяют только этот вид залога объектов недвижимости.

Порядок оформления ипотеки регламентируется ФЗ № 102 "Об ипотеке" (залоге недвижимости):

  1. Закон определяет требования к заключению ипотечного договора, к государственной регистрации сделки по передачи в залог имущества, порядок обращения взыскания на заложенное имущество и т. д.
  2. Ипотека в силу закона возникает на следующее имущество: производственные объекты недвижимости, здания, сооружения, квартиры, частные домовладения, земельные участки, гаражи, дачи, и т. д. В залог может быть предоставлен объект целиком или его часть.

Схематично процесс возникновения обязательства выглядит следующим образом:

  1. Клиент выбирает банк для оформления ипотеки.
  2. Собирает необходимые документы и оформляет анкету-заявку на кредит.
  3. При положительном решении банка, заемщик ищет недвижимость, которую планирует приобрести.
  4. Согласовывает с банком приобретаемое имущество, назначается день подписания договоров.
  5. После подписания договора залога он передается на регистрацию в Росреестр.
  6. Только после прохождения регистрации, ипотека в силу закона считается вступившей в силу. В выписке из ЕГРН регистрируется информация о наличии обременения на объект.
  7. Кредит предоставляется на счет продавца или заемщика.

В каких случаях возникает?

Ипотека в силу закона возникает при оформлении в залог приобретаемой недвижимости за счет кредитных средств. Денежные средства, полученные по договору, направляются на приобретение объекта недвижимости в собственность заемщика.

Не следует путать ипотеку в силу закона и ипотеку в силу договора, которая возникает при оформлении нецелевых ипотечных кредитов банков, обеспечением которых является залог имеющейся в собственности недвижимости. При этом те объекты, которые в этом случае приобретаются за счет кредита не являются предметом залога.

Что обеспечивает?

Согласно закону, ипотекой обеспечиваются обязательства, связанные с уплатой основной суммой долга, процентов, возмещение штрафов, пени, неустойки при несвоевременном возврате долга, возмещение судебных издержек, которые возникли в связи обращением взыскания на заложенное имущество, возмещение расходов по реализации залога.


Если договором не предусмотрено иное, то требования удовлетворяются в той сумме, которая возникла на момент обращения взыскания. В договоре может быть оговорена конкретная сумма удовлетворения требований. Тогда величина задолженности перед кредитором, которая превышает данную сумму, считается не обеспеченной ипотекой.


Несмотря на частое и практически повсеместное использование термина «ипотека», далеко не все россияне понимают его значение в полной мере. В качестве подтверждения этого тезиса достаточно привести две разновидности этого понятия: ипотека в силу договора и ипотеку в силу закона. С высокой степенью вероятности можно сказать, что мало кто, за исключением специалистов финансового рынка, способен указать разницу между ними. Поэтому имеет смысл рассмотреть подробнее основания возникновения, порядок прекращения и другие особенности каждой из двух разновидностей ипотеки.

  1. Ипотека в силу закона и договора - что это значит
  2. Нормативная база - что говорит закон
  3. Залогодержатель
  4. Когда возникает и основания для прекращения
  5. Риски и сложности ипотеки в силу закона
  6. FAQ
    1. Чем отличаются два вида ипотеки?
    2. Каким Федеральным законом регламентируются взаимоотношения сторон при оформлении ипотечного договора?
    3. Каковы основные риски участников сделки в рамках ипотеки в силу закона?

    Ипотека в силу закона и договора - что это значит

    Нормативная база - что говорит закон

    Основания возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования регламентируются положениями №102-ФЗ (датируется 16.07.1998) «Об ипотеке». Базовый для рассматриваемой сферы деятельности Федеральный закон постоянно корректируется, а потому актуальная на сегодня редакция принята совсем недавно – 30 апреля 2021 года.

    Залогодержатель

    В подавляющем большинстве случаев залогодержателем становится банк, выдающий кредит. Намного реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации – между покупателем и продавцом, оба из которых выступают в статусе физических лиц. В этом случае залогодержателем становится продавец жилья.

    Когда возникает и основания для прекращения

    Ипотека в силу закона возникает при выполнении условий, которые установлены №102-ФЗ. Основанием для прекращения выступает подача заявления залогодержателя о необходимости снятия обременения в следствие исполнения залогодателем взятых на себя финансовых обязательств.

    Вторая разновидность рассматриваемого понятия возникает после подписания договора ипотеки. А основанием для ее прекращения становится расторжение или истечение срока действия договорных отношений.

    Риски и сложности ипотеки в силу закона

    Именно такой формат сделки используется для приобретения жилья особенно часто. Его характерной особенностью становится сравнительно невысокий уровень риска для банка. Фактически он сводится к минимуму наличием ликвидного и ценного залога, который при возникновении финансовых проблем у заемщика реализуется на рынке, что позволяет вернуть заемные средства банковского учреждения. Дополнительным рычагом снижения рисков становится обязательная страховка заложенного имущества. Еще одним аналогичным механизмом выступает страхование жизни и здоровья заемщика, которое не относится к обязательным, но часто применяется на практике.

    Риски клиента финансовой организации заметно выше. Главный из них – возникновение проблем с обслуживанием и погашением ипотечного кредита. В подобной ситуации вполне реальна ситуация, когда заемщик теряет и жилье, и деньги, уплаченные ранее в качестве первоначального и всех последующих взносов. Тем более – они первым делом направляются на погашение процентов, что выгодно банку, но ни в коем случае – его клиенту.

    Сформировавшаяся за много лет практика наглядно демонстрирует, что нередко заемщиков попросту выселяют из ипотечного жилья, за которое они не в состоянии больше платить. В завершении нужно отметить еще один негативный для клиентов банка юридический нюанс. Он заключается в том, что на квартиру в ипотеке не распространяется запрет на реализацию за долги, актуальный для единственного жилья.

    Чем отличаются два вида ипотеки?

    Ипотека в силу закона предусматривает предоставление в залог приобретаемого в рамках кредитного договора объекта недвижимости. Ипотека в силу договора предполагает, что финансовые обязательства заемщика обеспечиваются оформлением залога на любое недвижимое имущество, включая уже имеющееся в собственности залогодателя.

    Каким Федеральным законом регламентируются взаимоотношения сторон при оформлении ипотечного договора?

    Базовым законом в этой сфере выступает №102-ФЗ, принятый еще 16 июля 1998 года. Актуальная редакция документа утверждена в апреле текущего года.

    Каковы основные риски участников сделки в рамках ипотеки в силу закона?

    Наибольшему риску в рамках рассматриваемой сделки подвергается заемщик. Главная опасность связана с возникновением финансовых проблем. Если клиент банка не в состоянии обслуживать кредитный долг, велика вероятность ареста ипотечной квартиры с последующим выставлением на торги. Сказанное в полной мере касается единственного жилья, если оно оформлено в залог. В этом случае запрет на его продажу в рамках исполнительного производства не распространяется.

    Вместо вывода

    Оба вариант ипотеки – и в силу договора, и в силу закона – имеют как общие свойства, так и достаточно заметные различия. Первый вариант обычно используется в рамках потребительского кредитования и при заключении сделки без банка – между двумя физлицами. Вторая схема особенно часто применяется при оформлении стандартной ипотеки между банком и клиентом, а потому справедливо считается наиболее распространенной и востребованной.

    Подборка наиболее важных документов по запросу Отличие ипотеки в силу закона и договора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

    Судебная практика: Отличие ипотеки в силу закона и договора

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2021 по делу N 33-43915/2021
    Категория спора: Банковский вклад.
    Требование вкладчика: 1) Об установлении состава и размера требований, подлежащих включению в реестр обязательств банка перед вкладчиками; 2) О взыскании страхового возмещения.
    Обстоятельства: Истец указал, что заявление о несогласии с размером возмещения по вкладу оставлено без удовлетворения.
    Решение: 1) Отказано; 2) Отказано. Доводы истца о том, что деньги в размере сумма имелись у нее в наличии после продажи квартиры в Норильске, о чем представлена копия договора купли-продажи квартиры с ипотекой в силу закона от 16.04.2018, суд не признал бесспорным доказательством, поскольку суммы и время получения денег существенно отличаются от операции по внесению денежных средств. Кроме того, в тот период времени у истца существовали кредитные обязательства перед Банком ВТБ (ПАО).

    Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Отличие ипотеки в силу закона и договора

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Статья: Ипотека в силу закона
    (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022) В отличие от ипотеки в силу закона, ипотека в силу договора - это залог недвижимости, возникающий на основании заключенного сторонами договора.

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Готовое решение: Что предшествующему залогодержателю нужно знать о последующем залоге
    (КонсультантПлюс, 2022) В договоре залога движимого имущества такой запрет предусмотреть нельзя. Дело в том, что последующий залог допускается, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 342 ГК РФ). В отличие от ипотеки, закон не предусматривает возможности включать подобные условия в договоры залога движимого имущества.

    Нормативные акты: Отличие ипотеки в силу закона и договора

    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
    Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли.

    Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

    Судебная практика: Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

    Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Статья: Ипотека в силу закона
    (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022) В отличие от ипотеки в силу закона, ипотека в силу договора - это залог недвижимости, возникающий на основании заключенного сторонами договора.

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    "Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств в российском гражданском праве: Монография"
    (Акинфиева В.В.)
    ("Статут", 2019) В соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

    Нормативные акты: Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

    "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)"
    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) В соответствии с пп. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон о залоге недвижимости) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

    "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)"
    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)
    (ред. от 26.04.2017) Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

    Автор статьи

    Куприянов Денис Юрьевич

    Куприянов Денис Юрьевич

    Юрист частного права

    Страница автора

    Читайте также: