Исламская ипотека в россии какие банки дают кредит
Обновлено: 19.04.2024
Ислам запрещает ростовщичество, поэтому суть исламского финансирования в следующем: по кредитам не должны начисляться проценты, сколько взял столько и возвращаешь в течение всего срока. Исламская ипотека предполагает, что в основе ипотечной сделки не договор покупки и кредитный договор, а договор приобретения в рассрочку.
Исламскую ипотеку сейчас в России предлагает один банк — Ак Барс банк.
▪️Клиент — выбирает жилье и подает онлайн-заявку в Ак Барс Банк;
▪️Банк принимает заявку и проверяет платежеспособность клиента;
▪️ООО «Ипотечный партнер» — покупает квартиру и с наценкой продает ее клиенту в рассрочку (оплата равными платежами). Предварительно клиент вносит обеспечительный взнос на счет ООО.
▪️Клиент становится собственником жилья сразу после покупки, а квартира находится в обременении у ООО «Ипотечный партнер».
Условия Исламской ипотеки:
Размер наценки на объект определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Стоимость жилья с наценкой фиксируется на весь срок договора.
Первоначальный взнос — от 10% на квартиры, от 20% на дома и земельные участки.
Срок рассрочки — до 30 лет.
Нет пени за просрочку. По канонам Шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Если у клиента образовалась просрочка, с ним начинает работать взыскатели банка — долг не передается коллекторам и подобным организациям.
Отсутствие страховки. Клиент не оформляет никакие страховки. Таких требований нет, в договоре, соответственно, условий тоже.
Кто может обратиться за Исламской ипотекой — мусульманин, который подходит под требования банка.
Если сравнивать с обычным ипотечным кредитом:
При стоимости квартиры 5 млн рублей пусть ПВ будет 20%, т.е. 1 млн руб, а долг 4 млн р. Срок кредита берем 20 лет.
При исламской ипотеке ежемесячный платеж составит 43,4 тыс руб.
При классической ипотеке при тех же условиях платеж — 39,6 тыс руб.
Но не забываем, что в классической ипотеке есть еще расходы на страховку, похоже, аналог все-таки включен в цену жилья.
Ислам запрещает ростовщичество, поэтому вместо традиционного кредита ПАО «АК БАРС» БАНК предлагает Исламскую ипотеку — жилищное финансирование посредством продажи жилья с наценкой. Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях при участии ДУМ РТ. Рассказываем, что это за ипотека, кто ее может взять и как оформить.
В чем суть Исламской ипотеки
Ак Барс Банк запустил новый проект «Исламская ипотека», в основе которого лежат не кредитные отношения и денежный заем, а договор купли-продажи. Объясняем, как работает новый продукт.
Исламская ипотека — это рассрочка, в которой взаимодействуют три стороны:
- клиент — выбирает жилье и подает онлайн-заявку в Ак Барс Банк;
- Ак Барс Банк — принимает заявку и проверяет платежеспособность клиента;
- ООО «Ипотечный партнер» — покупает квартиру и с наценкой продает ее клиенту в рассрочку.
Садриев М. М., руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка
Размер наценки на квартиру определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Наценка сопоставима с переплатой по стандартной ипотеке на вторичную недвижимость»
Для клиента стоимость жилья с наценкой остается фиксированной на весь срок договора. А договор не предусматривает комиссий, пени и изменения стоимости.
Пока Исламскую ипотеку можно оформить на квартиры в Казани и Уфе
Особенности Исламской ипотеки
У проекта «Исламская ипотека» есть неоспоримые преимущества.
Нет пени за просрочку. По канонам Шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи жилья.
Отсутствие страховки. Сопутствующие продукты — страхование жизни или жилья — клиент не оформляет. В договоре Исламской ипотеки нет условий об обязательной страховке.
Минимальный первоначальный взнос. Чтобы оформить Исламскую ипотеку, достаточно предоставить первоначальный взнос — от 10% от стоимости жилья.
На каких условиях можно оформить Исламскую ипотеку
Есть требования к недвижимости: квартира расположена в пределах Казани или Уфы, здание не старше 1960 года, помещение находится не в подвале и не в доме барачного или деревянного типа.
Кто может обратиться за Исламской ипотекой
Исламская ипотека не означает, что оформить ее может только мусульманин — подать заявку может любой гражданин, который подходит под требования банка:
- возраст на момент заключения договора — старше 18 лет;
- возраст на момент окончания договора — меньше 70 лет;
- гражданин РФ;
- постоянная либо временная регистрация на территории РФ;
- трудовой стаж по последнему месту работы не менее 3 месяцев, для ИП — деятельность должна вестись не менее 12 месяцев.
Если несколько покупателей оформляют рассрочку в долях, каждый из них должен соответствовать перечисленным требованиям.
Как работает Исламская ипотека
Клиент подает заявку в Ак Барс Банк
Банк оценивает платежеспособность клиента и озвучивает решение
Клиент вносит обеспечительный платеж на расчетный счет ООО «Ипотечный партнер»
«Ипотечный партнер» выкупает квартиру у продавца
«Ипотечный партнер» продает клиенту выкупленную квартиру с наценкой и в рассрочку по Договору купли-продажи
Клиент становится собственником жилья сразу после покупки, а квартира находится в обременении у ООО «Ипотечный партнер». Ежемесячные платежи покупатель выплачивает «Ипотечному партнеру» согласно графику платежей.
Если у клиента образовалась просрочка, с ним начинает работать управление по взысканию просроченной задолженности — банк не передает долг коллекторам и иным организациям по взысканию долгов
На что только не идут маркетологи, чтобы «зацепить» нового клиента и расширить целевую аудиторию! Вот сейчас, к примеру, в Казани вовсю тест-драйвят новый нишевый продукт – ипотеку для мусульман . А что, Россия – многоконфессиональная страна, и логично, что такая услуга появилась на рынке.
Впрочем, слово «ипотека» здесь не совсем подходит. Ведь, согласно законам шариата, истинно верующий не имеет права ни брать деньги под проценты, ни давать их . А как тогда быть, если квартира ну очень нужна, но денег на нее катастрофически не хватает? Не жить же на улице возле городского фонтана. Ну или жить, но недолго: зима уже скоро. А занять никак нельзя – это страшный грех.
И вот он, выход: как бы ипотека, но по сути – рассрочка , выданная на долгий срок. И никакого ростовщичества!
Рабочая схема выглядит следующим образом: банк выкупает у застройщика квартиру и перепродает клиенту по более высокой цене, в которую уже включены все возможные «накрутки». Довольны остаются все: банк имеет выгоду, а клиент – недвижимость, и при этом не нарушает канонов своего вероисповедания.
Собственно, сама исламская ипотека известна и практикуется по всему миру не первый год.
Она имеет три формы :
1. Мушарака . Это, грубо говоря, долёвка с тремя собственниками: покупатель, банк, продавец. Покупатель постепенно выкупает у продавца его часть, которую ему же и сдают в аренду.
2. Иджара. Простая аренда имущества с дальнейшим выкупом.
3. Мурабаха . Именно эта схема «обкатывается» в России ПАО «АК БАРС» Банк» в Казани: когда банк приобретает лот у застройщика и с наценкой его перепродает. Причем, программа была разработана не просто так «от балды». Над ней бились специалисты, даже принимал участие эксперт, да не простой, а одобренный Духовным управлением мусульман в Татарстане.
Но самое удивительное, что воспользоваться данным предложением может кто угодно! Хоть буддист, хоть христианин, а не только мусульманин. Никаких запретов (по крайней мере, на данном этапе) не предусмотрено.
Условия ипотеки по законам шариата следующие:
1. Первоначальный взнос: 10-80% от суммы финансирования.
2. Срок ипотеки: 1 год – 25 лет.
3. Ежемесячные выплаты строго фиксированными и равными платежами.
4. Сумма кредита: минимум 500 тысяч, максимум – на усмотрение банка.
5. НЕТ комиссий, штрафов и пени. Можно просрочить и не боятся расплаты!
6. Можно закрыть ипотеку раньше – в любой момент. И внести любую сумму.
7. До окончания срока выплаты квартира находится в залоге у банка.
Согласитесь, что все условия выглядят более чем привлекательными. Приходи и бери хоть завтра.
Но, конечно, тут есть и свои минусы тоже. И заключаются они в том, что получить налоговый вычет с такой ипотекой не удастся. По крайней мере, на данном этапе. Прощайте, максимально возможные 390 тысяч! А всё потому, что процентов никаких нет. Значит, и сформировать вычет попросту не из чего.
Впрочем, всё еще возможно. Ведь исламская ипотека – совсем новый для нашего рынка и пока не до конца изученный продукт. Наверняка его будут дорабатывать и дополнять. Возможно, скоро он станет совсем привычным, и будет действовать на территории всей России. Поживем – увидим!
Банк Ак Барс представил на ипотечном рынке России специальную программу — так называемую «исламскую ипотеку» . Главное отличие такой ипотеки от традиционной — денежный кредит не выдается, недвижимость реализуется в форме рассрочки с наценкой.
Новый продукт был разработан в рамках исламского контракта «Мурабаха» в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI) при участии сертифицированного шариатского эксперта, согласованного с Духовным управлением мусульман Республики Татарстан.
Поскольку нормы шариата НЕ разрешают брать или давать деньги под проценты, исламская ипотека по сути представляет собой покупку квартиры у структуры банка (в случае Ак Барс это ООО «Ипотечный кредит») в рассрочку на длительный срок.
Жилье при этом продается не по рыночной стоимости, а с существенной наценкой.
Покупатель квартиры каждый месяц вносит фиксированный платеж. Также у покупателя есть право на досрочную выплату.
Продукт пока что реализуется в качестве пилота только в Казани. В банке отмечают, что массовый запуск «исламской ипотеки» планируется после получения положительных разъяснений от министерства финансов.
Пока же масштабировать продукт не разрешает законодательство. Вопросы вызывают налоговые вычеты — их нельзя полноценно использовать, поскольку вычетам подлежат проценты, а продажа в рассрочку никаких процентов не предполагает.
Исламский банкинг подразумевает ведение банковской деятельности по нормам ислама. Эти нормы, в частности, запрещают ссудные проценты и финансовые спекуляции.
Мусульманам нельзя заниматься ростовщичеством (это большой грех), поэтому исламские банки не выдают классические займы под проценты, а используют такие формы как рассрочка, долевое финансирование, лизинг.
Кроме того, такие банки не выплачивают клиентам доходы по вкладам, только процент инфляции, который устанавливает государство.
- мурабаха (отсроченные платежи — кредитор приобретает недвижимость и продает клиенту по более высокой цене с выплатой по частям. Именно эту схему использует Ак Барс);
- мушарака (нисходящая доля. Заключается договор между банком, продавцом и покупателем, прибыль делится между участниками. При этом продавец сдает свою долю заемщику, а тот постепенно ее выкупает. Чем больше он выкупил — тем меньше платит за аренду).
Подобный опыт имеется, например, в Великобритании. Описываются те самые три халяльные (разрешенные) ипотечные схемы, о которых мы рассказали чуть выше.
Исламская ипотека пользуется спросом и у британцев, не исповедующих ислам.
Дело в том, что ипотечные кредиты в Англии выдаются под плавающую ставку. В конце 80-х годов прошлого века ее колебания привели к массовым дефолтам заемщиков. А клиентам исламских организаций проще предвидеть изменения в выплатах.
Возможно ли будет в России воспользоваться исламской ипотекой , не будучи мусульманином, — ответ на этот вопрос мы пока не нашли. Целевая аудитория этого продукта банка Ак Барс — люди, которые не могут воспользоваться процентным кредитом по религиозным убеждениям.
Есть мнение, что исламская ипотека дороже, чем обычная. Для многих эта разница не существенна, потому что они выбирают эту ипотеку из религиозных или этических принципов, а не из принципов экономии. В банке считают, что спрос на такой ипотечный продукт будет — в России проживает около 20 млн мусульман.
В рамках KazanSummit-2022 прошла панельная сессия, посвященная вопросам жилищного финансирования в соответствии с нормами шариата. В ней приняли участие депутат Государственной Думы Российской Федерации, член комиссии по здравоохранению «Единой России» Айрат Фаррахов, руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка Марат Садриев, директор финансового дома «Амаль» Рустам Сагдеев, депутат Госдумы Федерального собрания РФ VIII созыва, член комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Руслан Гаджиев и координатор проекта ЖНК «Жилищные традиции» Рамиль Батыршин.
Садриев рассказал, что в 2011 году банк провел первую в России сделку по привлечению исламского финансирования на сумму 60 млн долларов. Вторая сделка на сумму 100 млн долларов по привлечению исламского финансирования прошла в 2013 году.
«На сегодняшний день наша деятельность на рынке исламских финансов ведется в двух основных направлениях: жилищное финансирование и создание новых банковских продуктов, соответствующих нормам шариата. В этом направлении у нас есть два продукта. Первый продукт нацелен на приобретение квартир в многоквартирных домах, а второй – на приобретение земельных участков и жилых домов. Данный проект развивается высокими темпами. В прошлом году мы увеличили объем финансирования в шесть раз по сравнению с 2020 годом. Раньше мы работали только на территории Татарстана и в Уфе, а с этого года начали работу в Москве и Санкт-Петербурге. Считаем, что есть потребность в данном продукте», — сказал он, отметив, что согласно результатам исследования, интерес со стороны клиентов к данному продукту существует.
Изменение законодательства
При этом, по словам Садриева, в процессе создания банковских услуг, соответствующих нормам шариата, есть некоторые ограничения. Основной проблемой является отсутствие законодательства в сфере исламских финансов.
«Я сейчас не говорю о том, что законодательство не позволяет нам работать, это не так. Мы работаем, наши коллеги работают, но отсутствие законодательства создает определенные ограничения в развитии таких инструментов», — сказал он.
Среди ограничений: отсутствие нормативно-правовой базы для развития исламского банкинга, налоговый диспаритет, невозможность использовать субсидии, предоставляемые государством для поддержки многодетных семей и программ поддержки ипотечного кредитования.
«В пример хочу привести наш продукт «Исламская ипотека». Из-за ограничений в законодательстве банк напрямую не может заниматься торговыми операциями. Таким образом, пришлось создать дополнительную дочернюю структуру, чтобы эти операции проводить. А дополнительные структуры – это дополнительные издержки себестоимости продукта», — рассказал Садриев.
Некоторым даже поднимут зарплату: краткосрочный прогноз для рынка труда
Как изменились условия покупки ВНЖ за границей из-за санкций: обзор
Развитие «без помех»: что говорили аналитики о кризисе 2008 года
Почему обвалились продажи NFT
Компания переезжает на новое место, а сотрудник отказывается. Что делать
Почему инвесторы бегут из крипты: две причины и одна теория заговора
Экономика РФ вступила в период изменений. Как это сказывается на банках
Какие секреты Google и Apple прячут в отчетности
Депутат Государственной Думы Российской Федерации, член комиссии по здравоохранению «Единой России» Айрат Фаррахов в беседе с РБК Татарстан рассказал, что законодательного запрета, как и законодательной возможности реализовать принципы исламского банкинга сейчас нет.
«Мы об этом говорим примерно четыре года. Все, что сегодня происходит с беспрецедентными санкциями многих развитых стран по отношению к России, должны, я абсолютно в этом уверен, усилить наше желание и движение в сторону изменений законодательства. Это нужно для того, чтобы принципы исламского банкинга могли бы быть реализованы на территории Российской Федерации», — считает Фаррахов.
По его словам, на сегодняшний день реализация данных принципов требует существенных изменений законодательства РФ и гражданского кодекса. В пример он привел законодательство Великобритании, которое адаптировано под исламский банкинг и дает возможность его развивается.
«В целом, ипотека – это важнейший людей инструмент, который позволяет изменить условия жилья, но и экономика в ней очень сильно нуждается, так как это главный драйвер ее развития. Это место, где занято огромное количество людей. Если исламские принципы и исламские финансы позволят делать ипотеку более доступной для граждан, то конечно же их нужно внедрять. Самый главный принцип – она была более доступна и более справедлива для граждан», — рассказал депутат.
По словам Фаррахова, если исламский банкинг позволит сделать ипотеку более доступной и стабильной, то необходимо принимать все необходимые законы для того, чтобы помогать ее развитию на законной основе.
«В нынешней геополитической ситуации я могу сказать, что то, что мы обсуждали три-четыре года назад в рамках саммита вызывает особый интерес сейчас. Тогда мы не нашли поддержки со стороны банка России. Сегодня эта поддержка есть и мне кажется, что мы должны вместе посвятить эту отдельные форумы и конференции. Наши коллеги уже несколько лет говорят о необходимости менять законодательство и внесения изменений для эффективной работы», — добавил он.
В ходе пленарной дискуссии директор финансового дома «Амаль» Рустам Сагдеев отметил, что российское законодательство позволяет структурировать большинство сделок, являющихся традиционными для партнерского банкинга.
«Одна из проблем – это невозможность использования материнского капитала в части использования жилищного финансирования до трех лет, что серьезно сказывается на наших клиентах, которые имели планы использовать эти средства для погашения рассрочки. Это боль нашего сегмента», — сказал Сагдеев.
Автор статьи
Читайте также: