Как и почему случился ипотечный кризис

Обновлено: 24.04.2024

Без сомнения можно сказать, что тема ипотечного и мирового финансовых кризисов — живая классика из мира финансов, памяти которой посвящены не один фильм, не одна книга, ну и, конечно же, не одно исследование: научное, научно-популярное и т.д. Живой она является потому, что вряд ли найдется человек, который бы взялся утверждать, что последствия этого «цунами» — пройденный для всех стран этап.

Пора учиться на собственных ошибках. Падение Lehman было не концом. Для Джона Мака из Morgan Stanley, людей Wachovia, даже Ллойда Бланкфейна из великого и ужасного Goldman Sachs и Джейми «Спасителя банков» Даймона из крепкого JP Morgan Chase это во многом было только началом.

Слева направо: Ллойд Бланкфейн (Goldman Sachs), Джейми Даймон (JP Morgan Chase), Джон Мак (Morgan Stanley)

Как было это началом для Тима Гайтнера, тогда еще Президента Федерального резервного банка Нью-Йорка, а после министра финансов, организовавшего крупнейшую за всю историю финансов цепочку процедур сливания банков, где не было места возражениям относительно грошовых цен поглощаемых фирм, когда в той же Wachovia были счастливы, что Wells Fargo покупает их за $7/акцию.

Еще большим испытанием это стало для Генри Полсона, бывшего главы все того же вездесущего Goldman, взвалившего на себя полномочия министров финансов тогда еще при Буше и, при минимальной способности последнего серьезным образом влиять на ситуацию, ставшего де-факто главным человеком в Вашингтоне, и Бена Бернанке, профессора экономики Стэнфордского и Принстонского университетов и Председателя ФРС с 2006 по 2014 гг.

Забегая вперед, стоит отметить, что то сливание банков коммерческих с банками инвестиционными было действием противоположным другому, имевшему место быть еще в 30-х годах ХХ века, когда после великой депрессии был принят довольно известный закон Гласса-Стиголла, который запрещал коммерческим банкам заниматься более рискованной инвестиционной деятельностью, ставившей под угрозу средства вкладчиков. Собственно, так из JP Morgan вышел другой не менее известный банк Morgan Stanley, который забрал функционал IB.

Еще одна похожая ситуация из мира финансов с образованием независимой и успешной дочки относится к миру прямых инвестиций, когда от Blackstone все того же Стива Шварцмана и его партнера Питера Петерсона отпочковался фонд с феноменальной на сегодняшний день стоимостью активов под управлением ($6,3 трлн) — BlackRock Ларри Финка. Прочтите книгу «Король Капитала». Однако мы отвлеклись.

Предисловие №2. Инвестиционный банк или банк, о котором вряд ли слышала ваша бабушка

Банки бывают разные, и их очень много. Я не шучу. Для простоты и краткости мы разделим их на банки, выдающие кредиты и принимающие депозиты (коммерческие), и банки инвестиционные .

Последние не выдают кредиты и не принимают депозиты, не берут на работу после колледжа, да и вообще их названия больше смахивают на названия пятизвездочных отелей , как когда-то выразился один человек. Зачем они тогда нужны?

Одна из главных статей доходов таких банков — андеррайтинг. Если коротко, то допустим, вы решили стать ПАО (ОАО отсталого человека) и выйти на IPO, для чего вам нужно подготовить кучу документов с последующим размещением бумаг на бирже, что, однако, собственными усилиями сделать очень непросто.

Банк-андеррайтер — помощник эмитента, выкупающий его акции с дальнейшей перепродажей инвесторам, их размещением на рынке, что, в таком случае, гарантирует эмитенту размещение его акций.

Короче говоря, инвест-банкир знает, где затаились толстые инвесторы для того, чтобы взять у них деньги для эмитента, разрабатывает план размещения, дотошно интересуясь стратегией и намерениями компании-клиента, а также консультирует его по процедурным и финансовым вопросам. Покупают акции задешево, продают дороже, ну и себе денежку в карман кладут за счет, так называемого, ценового спреда.

Так же инвест-банки проводят повторное размещение акций, размещение облигаций, а также выкуп акций компании с их последующей выгодной перепродажей. Помимо этого инвест-банки выступают консультантами в сделках M&A (mergers and acquisitions).

Циклы: исторические и финансовые

Как показывает время, финансовые кризисы — явления повторяющиеся. Самые крупные из них происходят около одного раза в 80-100 лет, как это было с Великой Депрессией 30-х в США, начало которой во многих параметрах было очень схоже с тем, что потом происходило 2007-2008 гг.

Однако еще до Депрессии, на всем протяжении 20-х, в южных штатах ( их еще называют «sand states»), таких, как Флорида, образовался пузырь на рынке жилья, последствия которого не распространились на всю страну, однако в историю вошли.

Итак, все началось с автомобиля. Доступный транспорт Генри Форда позволил жителям северных штатов менять свою дислокацию в пользу более «загорательных» мест проживания… Хотя нет, не с автомобиля. Все началось еще раньше, после Первой мировой, когда послевоенная инфляция заставила Англию отойти от системы золотого стандарта, так как страна не могла больше фиксировать цену золота в фунтах, что привело к колебаниям между фунтом и долларом.

В США Президент федерального банка Нью-Йорка Бенджамин Стронг (в 2008 на его месте был Тим Гайтнер) высказал свое опасение относительно будущего стабильной торговли межу странами и призвал сосредоточить внимание на помощи Англии в возвращении ее к золотому стандарту путем установления в США низких процентных ставок.

В результате этого шага (в Англии ставки были выше) капитал должен был поплыть в Лондон, что позволило бы британцам накопить необходимые резервы для возвращения к золоту и вернуть обменный курс с долларом к прежним показателям. Да, в США вели финансовую политику, отталкиваясь от внешних связей, что, в итоге, им очень сильно аукнулось.

В конце войны на рынке недвижимости накопился большой спрос, что вылилось в существенный приток новых жителей, подогреваемый низкими процентными ставками. Так, в период с ноября 1924 по май 1925 один из крупнейших дельцов на это рынке зафиксировал объем продаж земли на сумму $4 млн/месяц.

Годом ранее, в 1923, флоридские законодатели предложили внести поправку в конституцию штата, отменяющую налоги на доходы и наследство, тем самым еще больше стимулируя волну притока переселенцев с Севера. Однако дальше интереснее.

На рынке все больше и больше формировались признаки ни чем не оправданного роста, выраженного в довольно смешной схеме. Владельцы земельных участков нанимали молодых людей, привлекавших новых покупателей путем первоначального взноса в 10% от стоимости недвижимости. На пике бума эти авансовые квитанции использовались в качестве денежных эквивалентов. Их принимали в пабах, борделях и тд. Авансовые мальчики получали фиксированный процент от аванса, поэтому их мало волновала кредитоспособность клиента. Главным стало не качество, а количество.

В итоге эти сомнительные контрагенты переквалифицировались в самых настоящих спекулянтов, перепродавая друг другу свои авансовые квитанции, которые , в итоге сбывали конечному потребителю по ценам намного превышающим начальную.

Джесси Ливермор. Возможно, самый известный спекулянт, сыгравший на понижение американского рынка во время Великой депрессии и сделавший на этом приличное состояние, чем заслужил себе репутацию чуть ли не врага народа. Застрелился.

Без сомнений, этот движ был бы невозможен без помощи банков, активно финансировавших застройку за счет своих депозитов и ресурсов, будучи прикрепленными к той или иной строительной компании. Неудивительно, что на поздних стадиях их деятельность не всегда помещалась в рамки закона.

Затем к ним присоединились строительно-сберегательные кассы, которые так же выдавали кредиты членам строительных организаций, однако источником кредитов были не депозиты, а доли, что мешало их владельцам в случае чего незамедлительно забрать свои деньги. К тому же, как и в 2008, кредитные организации считали, что выдаваемые ими средства обеспечены постоянно растущей в цене (за счет подогреваемым спросом) недвижимостью. Что это значит, опишу в следующем разделе. К тому же строительно-сберегательные кассы было легче образовать, что амбициозные застройщики и делали.

Но, возможно, главной фишкой в методах финансирования строительства стали те самые облигации, обеспеченные ипотечными обязательствами, процесс создания которых носит название «секьюритизация».

Если коротко, процесс секьюритизации представляет собой процедуру, когда вы даете человеку кредит, и продаете право на денежные потоки по нему третьему лицу.

Конечно, в случае с банками одна ипотечная облигация состояла не из одного десятка, если не из сотен, тысяч подобных кредитов, обеспеченных, как уже стало понятно в случае с флоридскими и прочими кредиторами, далеко не самыми надежными cash flow. Во времена, когда ставки по государственным бондам были низкими, подобная бумага:

3. Выпускалась при содействии авторитетных заслуживающих доверия инвестиционных банков.1. Имела более высокий купон (процент, выплачиваемый держателю облигаций)
2. Обеспечивалась «надежными» потоками платежей по кредиту

Поэтому, она, без сомнений, обрела большую популярность у инвесторов.

Теперь уже строительные фирмы не ограничивали свою деятельность жилой недвижимостью, они стали строить офисные здания и небоскребы с целью инвестирования в них путем сдачи помещений в аренду Благо, на это пока что были деньги.

Стоимость жилья в Майами выросла с $63 млн в 1922 (Barry Eichengreen «Hall of Mirrors») до $412 млн в 1926 году. Таким образом, прирост в цене составил 554%! Очевидцы вспоминали, что из-за толп риелторов по улицам города иногда было трудно пройти. Однако США и, в данном случае, Майами не резиновый.

Сначала стали заканчиваться стройматериалы, затем встали поезда, не в состоянии перевезти тонны груза. С поездов переключились на море, в результате чего уже доки были забиты настолько, что разгрузка судов не представлялась возможной. В результате этого пароходные компании наложили эмбарго на поставки мебели и стройматериалов.

Ко всему прочему, та зима в Майами выдалась на редкость холодной, что в купе с сильными штормами поставило под вопрос климатическую конкурентоспособность южных штатов.

Возможно одним из последних ударов по пузырю стало то, что банкиры северных штатов, наблюдая повышенный интерес своих держателей депозитов к Югу, опасаясь оттока ликвидности ( в Массачусетсе вкладчики сняли $20 млн), развернули серьезную пропаганду против своих коллег, начиная от запрета на продажу секьюритизированных облигаций в своих штатах, доходя до слухов о непригодности проживания в тех землях.

В конце концов пузырь на рынке недвижимости лопнул, в результате чего обанкротилось 150 банков, а вкладчики потеряли $30 млн. Данный катаклизм не распространился дальше Флориды и Джорджии, но все когда то случается в первый раз.

Ипотека

Типичный ипотечный кредит в США представляет собой следующее: заемщику выдаются некоторая сумма с фиксированным процентом обычно на 30 лет, который он выплачивает, одновременно погашая основную часть долга, другими словами, процент + амортизация, и так каждый год.

Со временем популярность набрали другие формы кредитов с так называемой «плавающей ставкой» (adjustable rate mortage) и следующей структурой: 5/25, 2/28 и тд.Однако это, как вы уже поняли, не единственный вариант.

Это значит, что первые 5 лет заемщик платит небольшой фиксированный процент, скажем, 3%, однако затем ставка привязывается к определенному показателю, чаще всего им бывает LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения), то есть, средневзвешенная ставка по кредитам. Таким образом, да, сначала вы платите меньшую ставку по рынку, однако берете на себя дополнительный риск в будущем и платите, например, LIBOR+2%.

Помимо этого существуют и другие виды платежей с разными соотношениями плавающих и фиксированных ставок, а также, так называемые «ballon payments», когда вместо амортизации в начальные периоды по прошествии некоторого промежутка времени вы выплачиваете более существенную основную часть долга.

Ипотека ненадежным заемщикам, не имеющим кредитной истории или не желающим раскрывать источники своих доходов или таковых не имеющих.Считаю, что было бы правильно указать следующие детали: ипотечные кредиты можно разделить по следующим видам:

1. Prime mortage

Данный вид ипотечного кредита выдается надежным должникам, предоставляющим соответственную документацию. Помимо этого на него накладываются ограничения по размеру и тд, не будем в это углубляться. Важно, что такая ипотека гарантирована государством, то есть, в случае невыполнения должником своих обязательств ипотеку покрое государство.

2. Subprime

Данный вид ипотечного кредита не имеет четкого определения, однако наиболее точное можно выразить как ипотечный кредит, выдаваемый лицу, имеющему сомнительную кредитную историю и не имеющему в распоряжении сбережений, достаточных для гарантированных погашений задолженности. Он не гарантирован государством.

3. Alt-A mortage

Ипотека ненадежным заемщикам, не имеющим кредитной истории или не желающим раскрывать источники своих доходов или таковых не имеющих.

1. Риск = более высокая доходность. Банк, понимая, что у него есть риск не получить свои деньги обратно, сразу же обрекает должника на более высокий процент. Ясно, что это не вариант. Почему банки выдавали ипотечные кредиты сомнительны должникам, разберемся позже.

Сначала же ответим на вопрос: почему человек вообще соглашался этот кредит брать?

Какие у нас есть варианты:

2. Низкая ставка сначала, но более высокая по прошествии нескольких лет. Опять же, в чем смысл брать ипотеку, если ты понимаешь, что не сможешь по ней расплачиваться? Как оказалось, смысл есть.Почему банки выдавали ипотечные кредиты сомнительны должникам, разберемся позже.

Итак, давайте возьмем как должное, что цена на недвижимость растет, не всегда, но сейчас растет. Спрос превышает предложение и тд. Что это значит?

Таким образом, заемщик понимает, что по истечении периода с низкой ставкой, когда недвижимость вырастет в цене, он сможет рефинансировать задолженность, беря уже большую сумму, обеспеченную более дорогой недвижимостью. С помощью нового долга он погашает старый кредит + платит штраф за рефинансирование да еще и получает прибыль от своих инвестиций.

Банк, в свою очередь, понимает, что в случае невыполнения обязательств со стороны должника он может продать недвижимость на рынке по возросшей цене или же сбросить долг с баланса и продать его инвест-банку вместе со всеми рисками, что собственно, эти ипотечные кредиторы и стали делать, мало (если вообще) волнуясь за будущее: свое и всей системы в целом.

Конец эпохи Гласса-Стиголла

После краха в 1929 в США был принят закон Гласса-Стиголла, заставивший банки разграничить виды своей деятельности и, в частности, запрещавший коммерческим банкам заниматься инвестиционной деятельностью, а также андеррайтингом.

За ним последовало «Правило Q», запрещавшее банкам выплачивать проценты по вкладам до востребования и устанавливающее верхние границы допустимых ставок по рыночным и сберегательным счетам.

Эра с середины 40-х до 70-х была очень спокойной. Однако со временем у коммерческих банков появились новые конкуренты, такие как фонды денежного рынка, на которые данное правило не действовало, и которые могли предлагать своим вкладчикам более выгодные проценты. Рост инфляции и конкурентов заставили банки лоббировать отмену Правила, что в итоге и было сделано.

Данное решение повлекло за собой целую цепочку принятия других законов, так как конкуренция между финансовыми организациями все росла и никому не хотелось оставаться позади. Так был принят закон Гарна-Сен-Жермена, разрешавший жилищным кооперативам совершать сделки с потребительским кредитованием, а не только принятием депозитов и выдачи ипотеки.

В то же время рынок ценных бумаг давно оправился от краха и крупные организации начали выпускать облигации, в результате чего их зависимость от коммерческих банков (напомню, коммерческий банк — банк, занимающийся кредитованием юр и физ лиц) снизилась, в то время как они сами не могли выступить андеррайтерами в процессе размещения ценных бумаг на рынке, то есть выполнить функцию инвестиционного банка.

Когда на смену Волкеру (см. совместное фото выше) пришел Алан Гринспен, процент был увеличен до 25.В декабре 1986 ФРС ослабила закон Гласса-Стиголла, позволив получать 5% от инвестиционно-банковской деятельности.

В 1998 году Citicorp, даже при невозможности это сделать из-за закона Гласса-Стиголла, объединилась со страховщиком Travelers Insurance Group, а председатели объединенной компании продолжили добивать отмену Закона, что с подачи ФРС и было сделано.

Ипотечный кризис в США стал началом финансово-экономического кризиса во всем мире, и коснулся практически каждой страны. Что же явилось причиной краха? Каковы оказались его реальные последствия? Разберем подробнее ответы на эти и некоторые другие вопросы.

Что это был за кризис

Ипотечный кризис в США – обвал экономики и рынка недвижимости, проявившийся в форме резкого увеличения невыплат по ипотечным займам с повышенными рисками. Сопровождался изъятием жилой и коммерческой недвижимости кредиторами (банками и кредитными организациями).

По уровню падения ипотечный кризис сравнивают с Великой американской депрессией 30-х годов. Схожие черты действительно есть: чрезмерные спекуляции на бирже и отсутствие соответствующей реакции контролирующих и государственных органов власти на существующие факты кризисные явления.

Сама суть кризиса в общих чертах сводится к следующему:

Рост цен на квартиры и дома существенно превышал уровень инфляции в стране, что привело к появлению искусственного спроса (в США царил «жилищный бум»).
Финансировался этот бум с помощью «дешевых денег» или ипотеки с минимальными процентными ставками, а также посредством оформления вторичных ипотечных займов (повторный кредит под уже заложенную недвижимость).
В экономике включился механизм неконтролируемого роста цен на жилье и объема продаж, что явилось ключевой причиной «раздувания мыльного пузыря» на рынке недвижимости.

В итоге рынок перенасытился и, как следствие, цены на недвижимость начали падать. В результате американские банки повысили ставки по действующим ипотечным займам с плавающими процентами. Таки условия стали причиной невозможности исполнения своих обязательств перед кредиторами существенной долей заемщиков (особенно находящейся в зоне повышенных рисков). Клиенты становились должниками, а имущество выставлялось на торги по стоимости ниже начальной.

В сентябре 2008 года уровень цен на жилье упал более, чем на 20%.

Вывод: Все эти факторы привели к серии крупнейших в истории банкротств банков, страховых, инвестиционных и иных финансовых институтов США и послужили причиной глобальной рецессии мировой экономики.

Хронология событий

Во временном интервале ипотечный кризис в США 2008 г. наступил не в один день и даже не в один год. Хронологически события, приведшие к нему, можно представить следующим образом:

В этот период рынок недвижимости Америки переживал невиданный подъем строительства. Фактически за 7 лет цены взлетели практически в 7 раз. Также во время президентства Буша был принят ряд законодательных мер, предоставляющих налоговые льготы и рабочие места в строительных корпорациях. Налог на прибыль с продажи жилья был снижен, что также поспособствовало росту спроса на новое строительство.

Устойчивый рост рынка недвижимости сопровождался увеличением объемов выдачи нестандартных ипотечных займов или субстандартных кредитов, когда была существенно снижена планка обязательных требований к заемщикам. То есть займы получали лица с высоким уровнем риска, уже имеющие негативную кредитную историю. Виновата здесь жадность банкиров, стремившихся любым путем увеличить свои доходы.

Кроме того, рынок недвижимости на своем пике привлек инвесторов и спекулянтов, главной целью которых было извлечение максимальной прибыли. В Америку хлынул азиатский и западный капитал, чьи инвесторы вкладывали деньги в относительно безопасные инструменты – ценные бумаги под залог недвижимости (CDO).

В середине 2006 г. рост рынка недвижимости остановился, произошло перенасыщение. Все больше и больше заемщиков были не в состоянии обслуживать свои ипотечные займы. К концу 2006 г. данный показатель составлял около 10% от общего числа кредитов, выданных на приобретение жилья. Рефинансирования займов добиться было невозможно – банки больше не выдавали дешевые кредиты. Начались массовые отчуждения банками залогового жилья.

В 2007 году ипотечный пузырь лопнул. Падение цен на недвижимость стало критичным, что стало следствием длинной цепочки банкротств крупнейших американских банков, хедж-фондов, страховых и инвестиционных компаний, потерявших огромные суммы. За 2007 г. около 25 банков объявили о своем банкротстве. Рынок CDO также рухнул.

Все дальнейшие события являются уже фактами начала общеэкономического кризиса в США, распространившегося затем и по всему миру в силу неотъемлемой глобализации.

Причины ипотечного кризиса в США

Причин, способствовавших разрастанию ипотечного кризиса в США, можно перечислить много. Однако многие эксперты сходятся во мнении, что основными из них являются рост внешних инвестиций в экономику и изменение законодательного регулирования банковской системы. Рассмотрим их подробнее.

Рост внешних инвестиций и их влияние

Период 2002-2005 гг. характеризуется резким ростом объемов иностранного инвестирования – главным образом за счет Китая. Связано это с ростом цен на нефть и сопутствующие углеводороды. Здесь существует 2 теории, объясняющие связь влияния внешних инвестиций на кризис:

По данным на 2004 г. дефицит платежного баланса Америки составлял около 6% от ВВП, то есть американцы потребляли больше, чем производили, и одновременно – больше тратили, чем зарабатывали. Логичным способом уравновешивания такого баланса является привлечение внешних инвестиций.
Привлечение внешнего капитала производилось за счет увеличения уровня потребления в США. Если экспорт упадет, то привлечь инвестиции можно с помощью займов у иностранных производителей.

Первая теория основывается на положении о том, что из-за непомерного массового потребления в страну хлынули иностранные инвестиции и породили ипотечный кризис. Вторая же гласит, что внешний капитал появился и достиг таких масштабов по причине чрезмерного потребления.

Вывод: Обе теории винят в американском ипотечном кризисе третьи страны, а не внутренние причины и действия органов власти и контроля.

Изменения в законодательном регулировании банковской системы

Еще в 1982 г. был принят закон «О паритете в альтернативном ипотечном кредитовании», который разрешил кредиторам, не относящимся к федеральным банкам, выдавать ипотеку с плавающей ставкой.

В этот период появились новые разновидности ипотечных займов: с плавающим процентом, с возможностью выбора размера ежемесячного платежа, с погашением задолженности в конце срока кредитования крупной суммой, с выплатой только процентов в начале срока кредитования и т.д. Все они постепенно потеснили обычную ипотеку с фиксированной процентной ставкой и рассрочку.

Использование новых видов ипотеки привело к злоупотреблению ими ввиду отсутствия соответствующего правового регулирования.

В дальнейшем банки пролоббировали закон, получивший название «Гремма-Лича-Блайли» или по-другому «Закон о модернизации», который предоставил им право создавать коммерческие холдинги и одновременно заниматься инвестиционной, коммерческой и страховой деятельностью.

На практике банки привлекали средства населения и тут же вкладывали их в инструменты с повышенным риском, страхуя при этом сами себя. Была предоставлена практически полная свобода действий.

Субстандартное кредитование, его виды и влияние

Бум строительства в США и стабильный рост цен на жилье породили огромную конкуренцию между банками. Среди ключевых инструментов в борьбе за клиентов и увеличение объемов кредитования они использование снижение процентных ставок и выдачу субстандартных кредитов.

Субстандартное кредитование предусматривает существенное снижение требований к потенциальным заемщикам. Кредиты начали выдавать клиентам из высокорисковых групп. Кроме того, клиент мог выбрать наиболее подходящий способ расчета с банком:

займ с плавающей процентной ставкой (ставка фиксируется на первые несколько лет, а затем банк имеет право ее повысить);
выбор конкретного варианта оплаты (например, заемщик сам мог установить посильную сумму для ежемесячной оплаты с последующим переносом неоплаченных процентов к телу кредита);
оплата большей части задолженности перед банком в конце срока кредитования.

То есть, фактически любой американец без доходов и каких-либо активов мог оформить в ипотеку дорогую недвижимость, стоимость которой не сопоставима с его кредитоспособностью. Такие кредиты сами банки прозвали «мусорными», так как все понимали, что их не вернут. Главная задача стояла в их выдаче, ведь банки получали огромную прибыль от реализации долговых бумаг.

Спекуляция на деривативах

Благодаря резкому увеличению объемов ипотечного кредитования был сформирован новый механизм секьюритизации или снятия рисков по невозврату таких займов, или попросту их финансирование. Суть заключается в превращении долговых обязательств в ценные бумаги или деривативы.

Наибольшее распространение среди деривативов в США в период начала ипотечного кризиса получили свопы. Обороты торговли такими инструментами были колоссальными – только по данным за лето 2008 г. объем операций составлял около 600 триллионов долларов США.

Сами деривативы обеспечивались новыми ценными бумагами, под них же выпускались другие. Таким образом, создание производных, синтетических ценных бумаг, бесконечная эмиссия, их рост в геометрической прогрессии спровоцировали закономерный крах – пузырь, не имеющий под собой ровным счетом ничего, лопнул.

В целях получения максимальной прибыли крупнейшие хедж-фонды и инвестиционные компании сговорились с ведущими рейтинговыми агенствами, которые осознанно присваивали завышенные рейтинги и инвестиционную привлекательность даже «мусорных» ценных бумаг.

Каковы его последствия и влияние на мировую экономику

Ипотечный кризис в США 2007-2008 гг. стал маховиком дальнейших экономических событий, коснувшихся всю мировую экономику. Ключевыми последствиями для Америки стали:

отчуждение и выставление на торги более 1 миллиона объектов недвижимости, выступавших залогом по договорам об ипотеке (к середине 2011 г.);
банкротство и огромные убытки крупнейших банков страны, хедж-фондов, страховых и инвестиционных компаний (банкротство Lehman Brothers, Bear Stearns, покупка Bank of America инвестиционного банка Merrill Lynch, прекращение инвестиционной деятельность гигантами Goldman Sachs и Morgan Stanley);
снижение стоимости производственных активов более, чем на 20% (2007-2008 гг.);
потери рынка недвижимости по приближенным оценкам составили более 5 триллионов $ (рынок не растет и по сей день);
уменьшение пенсионных накоплений и личных сбережений американцев в общей сумме свыше 8 триллионов $.

Кризис сработал по принципу «домино» и потянул за собой строительный сектор, машиностроение, сферу услуги и т.д.

Тысячи семей были больше не в состоянии обслуживать ипотечные кредиты и оставили свои дома банкам. Вымерли целые улицы и кварталы.

Последствия для России

Наша страна не испытала на себе таких масштабных последствий, как в США. Однако кризис все-таки коснулся и Россию. Основной удар пришелся не на сферу ипотечного кредитования, который на тот момент находился на стадии своего развития, а преимущественно на финансовый сектор.

Многие ведущие банки оказались в удручающем положении и обратились к государству за помощью. Среди них Связь-банк, ВТБ, КИТ-Финанс и другие.

Капитализация крупнейших компаний упала за осень 2008 г. на ¾, а золотовалютные резервы на 25%. Банки снова столкнулись с недоверием населения и оттоком вкладов. Бегство вкладчиков стало дополнительной стимуляцией существенного снижения финансовой устойчивости многих банков в РФ и их банкротства.

Также финансовый кризис спровоцировал закономерное снижение цен на нефть и сопровождающие продукты. Возникли серьезные проблемы с привлечением инвестиций в этот сектор и завершением уже начатых проектов.

Темпы роста экономики РФ существенно сократились – примерно на 4 п.п. за 9 месяцев 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Практически во всех сферах экономики прослеживался спад.

Выводы по итогам кризиса для мировой экономики и экономики России

По прошествии некоторого времени можно сделать основные выводы по итогам общемирового и российского кризиса 2008 г.:

Ипотечный кризис в США и последовавшая за ним экономическая рецессия во всем мире – это результат человеческих действий. Именно люди игнорировали сигналы об опасности, не учитывали риски и гнались за сверхдоходами. Государственные и финансовые регуляторы также не предпринимали должных действий, а лишь способствовали формированию некачественного ипотечного портфеля и раздуванию рынка деривативов.
Кризис выявил слабые места и дыры в законодательстве многих стран. Многие проекты жилищных и налоговых реформ и стимулов находятся еще в стадии разработки и согласования.
Активные действия госорганов США были предприняты только в сентябре 2008 года, когда кризис уже был в разгаре. Время для смягчения негативных последствий было упущено. Расходы Правительства на преодоление последствий кризиса по данным на конец 2009 г. оцениваются в 11 триллионов $.

Что касается ситуации в России, то несмотря на общемировую интеграцию, она уникальна. У нас кризис начался с кризиса частного сектора, который был спровоцирован чрезмерными заимствованиями в шоковых условиях, а именно со стороны оттока капитала, внешней торговли и существенного ужесточения условий внешнего кредитования.

Полная зависимость РФ от цен на нефть и иные углеводороды при их падении и объема экспорта привел к сильнейшему удару глобального кризиса по нашей стране. Ключевые меры Правительства РФ для выхода из кризиса были направлены на укрепление финансовой системы, включая вливания в капитал банковской системы и предоставление ликвидности в виде субординированных кредитов.

Ужесточилась политика Центробанка, начиная с 2009 г. начались массовые чистки в банковском секторе на предмет несоответствия кредитных и финансовых учреждений заявленным показателям и качества проводимой политики.

Ипотечный кризис в США 2008 г. привел к краху рынка недвижимости, обвалу фондового рынка и стал началом общеэкономической рецессии. Банкротство крупнейших банков, инвестиционных компаний и хедж-фондов, резкое сокращение благосостояния обычного населения, изъятие миллиона объектов залоговой недвижимости, а также проникание кризиса во все сферы экономики стали ключевыми его последствиями.

Причин здесь множество, однако главные две – это резкий рост внешних инвестиций в американскую экономику и законодательные акты, способствовавшие раздуванию спекулятивного пузыря. Все это и привело к тому, что в один момент он лопнул.

Ждем ваших вопросов. Напишите в комментариях, как вас затронул американский ипотечный кризис? Что вы думаете по поводу возможного ипотечного кризиса в России в связи с тотальным снижением ставок и бумом строительства?

Включим машину времени и перенесемся в штаты, 2008 год. Рухнул рынок ипотечных облигаций. Триггером катастрофы назначили биржевой инструмент CDO.

Раскручивая цепочку, нужно вкратце рассказать, что CDO — это некий пакет ипотечных облигаций, от людей с разными рейтингами, уровнями доходов и т.д.

Обеспечение в случае банкротства одного из ипотечников, упакованных в наш CDO, было обеспечено недвижимостью. А недвижимость, как известно, всегда растет, поэтому банки не парились и выдавали ипотеки с условно низкими процентами кому попало.

Наряду с этим происходили следующие 3 процесса:

1) Большой приток мигрантов в страну , 90% из которых работали на птичьих правах и могли потерять работу в любой момент.

В таких условиях любой мексиканский мигрант, назовем его Хулио, в 70% случаев принимал решение взять квартиру в ипотеку, а не в аренду.

Думал он так потому, что даже если он потеряет работу и не будет денег, то он сможет рассчитаться с банком, продав недвижимость.

2) Вследствие наплыва мигрантов на протяжении 6 лет подряд, у низших слоев населения начала снижаться зарплата , т.к. мигранту можно платить меньше, а работать он будет больше, чтобы не вылететь из страны. Так что наши Хулио не только завоевывали рынок труда, но и демпинговали зарплаты обычных Джонов.

3) Активно работала система льготного кредитования от Fannie Mae и FreddieMac (это такие полугосударственные банки были в Штатах).

Они де факто не страховали риски по выданным ипотекам.

Итого мы имеем 3 основные причины, которые можно сформулировать примерно так: людей больше, зарплата меньше, ипотеку каждому! Прямо коммунизм в кредит.

Спичку поджог, скорее всего, один из Хулио или Джонов, который не смог продать свой дом или квартиру (в непрестижном районе) по той цене, которой бы ему хватило, чтобы разойтись с банком.

Но дело в том, что и банк не смог продать эту недвижимость по цене, чтобы просто выйти в 0, потому, что дома в этих районах и за бесплатно никому не были нужны. Т.е. банки начали терпеть убытки, и в итоге наш производный фининструмент CDO чуть не утащил ко дну вотчину первого чернокожего парня, который смог.

Так запустилась цепная реакция.

Назревала эта ситуация в Штатах с уменьшением реальных доходов у граждан примерно с 2000 го года. Т.е. США понадобилось 8 лет для того, чтобы мина взорвалась.

Переносимся в РФ в 2020 год. Какие удары после пандемии мы почувствовали на себе?

1) Нерабочие дни (все же мы понимаем, что если ты не бюджетник, то нет работы — нет зарплаты).

2) Льготная ставка по ипотеке (давалась не всем, и тем не менее очень много простых людей ей воспользовалось).

3) Разгоном инфляции и рост цен (на вообще все).

Что происходит в 2021-м в стране.

Темп роста цен на недвигу бьет все рекорды.

Риелторы счастливы, инвесторы счастливы , и ничего как бы не предвещает беды, т.к. в РФ существует механизм страхования вкладов, стабфонд и прочие государственные механизмы, чтобы не допустить ситуации штатов 2008 года.

Но как всегда есть одно «но» .

Если мы сейчас взглянем на рынок вторичной недвижимости, то мы увидим картину примерно такую.

Купленные в льготную ипотеку квартиры продают по оооочень дорогой цене (в сравнение даже с той, что брали).

И скидывают её не только инвесторы.

Дело в том, что порядка 40% людей, продающих вышеописанную недвижимость, покупали её в ипотеку на последние деньги. Многие брали кредит на первый взнос.

А как известно, любой кризис, который больше локальной потасовки, влечет за собой перераспределение ресурсов. Человеческих, в том числе.

Если сформулировать коротко, то люди с ипотеками, попавшие под сокращения или потерявшие по тем или иным причинам работу, устраиваются на работу с меньшей зарплатой (относительно инфляции и стоимости денег). Согласитесь, 50 т.р сейчас и 50 т.р 5-7 лет назад (особенно до 2014) — это совершенно разные деньги.

Из этого вытекает фактор снижения реальных доходов населения, который влечет за собой неспособность обслуживать свой долг.

Но! Россия же это страна возможностей! И любой гражданин (назовем его Иван) может совершенно спокойно пройти процедуру банкротства и не париться по поводу. Дело в том, что де факто процедура банкротства позволяет не париться только нашему Ивану. Для банка, выдавшего ипотеку, — это однозначный убыток. И банки вынуждены просить эти деньги у государства.

Госпожа Набиуллина с удовольствием печатает новые рубли и повышает ключевую ставку в расчете на то, что инфляцию удастся затормозить. Конечно, стоит отдать ей должное за то, что она все же предупреждала наше правительство о таком варианте развития событий. Но эффект пока оставляет желать лучшего.

Что по итогу мы имеем. В красном углу ринга Банкроты с упавшими доходами во главе с нашим простым парнем Иваном.

В синем углу ринга АСВ, стабфонд, Минфин и ЦБ.

В нашей стране также есть огромный ресурс в виде газа, нефти, ФНБ и Сбера с Яндексами.

И тут возникает вопрос — кто кого?

Очень не хочется, чтобы победил Иван.

Так и что с этим всем делать, спросите вы?

Отвечу просто — позаботиться о себе и своей компании. По статистике более образованные кадры больше зарабатывают . А компании, которые повышают квалификацию персонала, более привлекательны на рынке для квалифицированных кадров. А, как известно, «Кадры решают все!».

Выход один — быстро адаптироваться под постоянно изменяющиеся условия ведения бизнеса. Конечно, это невозможно с сотрудниками, получившими раз и навсегда диплом в вышке. Они должны постоянно обновлять свои знания и навыки, а кадровики и руководители — отслеживать их компетенции. То есть создать систему внутрикорпоративного обучения. Создавать ее самому — долго и дорого. Да и не за чем — на рынке уже все давно придумали, миллион предложений. Важно выбрать оптимальное по соотношению цена/качество.

Мы в «Клерке» создали такую систему. Сейчас она доступна в рамках корпоративной подписки на закрытую часть «Клерка» .

Мы изучили основные потребности бухгалтеров в их ежедневной работе. Продумали способы, как эту работу облегчить, структурировать. Разработали дополнительные сервисы.

В итоге, вот, что на целый год получит бухгалтерия в корпоративной подписке:

— программу обучения из 30 онлайн-курсов по точно подобранным темам. Никакой теории, воды или повторений азов. Только новые алгоритмы решения практических задач.

— вспомогательные материалы из 350 видео с вебинаров и лекций. Записывали лучших лекторов страны, когда они разбирали конкретные рабочие вопросы.

— персональный круглогодичный консультант на «Клерке». Бухгалтеры не останутся в растерянности со своими вопросами. Эксперты «Клерка» будут 24/7 с ними на связи весь год.

— моментальные компетентные разборы новых законов с практической инструкцией. Чего бы ни придумали законодатели, бухгалтер за минуту разберется с нашей подсказкой.

— больше 40 полезных инструментов для работы. Топчик — Проверка контрагентов и Мониторинг Росстата.

Оставляйте заявку в форме ниже , я лично расскажу вам про эту систему. Не стесняйтесь! Жду!

Разговоры про «ипотечный пузырь» и его возможные последствия ведутся постоянно. Особенно в последние пару месяцев, когда стало известно, что за 10 месяцев текущего года россияне взяли ипотеку на 3,2 трлн рублей. И эта цифра больше, чем общие показатели за весь 2019 год.

Эксперты опасаются, что россияне, чьи доходы уже давно не только не растут, но даже снижаются, не справятся с долговой нагрузкой и перестанут платить по кредитам . Если таких неплательщиков немного, то рынок этого практически не заметит. Но как только образуется некая критическая масса неплатежей , возникает опасность крушения всей системы. Банки потянут за собой на дно строительную отрасль, а вслед за этим в стране начнутся глобальные экономические проблемы.

Такая ситуация уже была в Америке, в 2007 году. Чем она закончилась, все прекрасно помнят: случился мировой экономический кризис.

В России сейчас наблюдаются похожие «симптомы». Так стоит ли всерьез ждать катастрофы?

Спешим вас успокоить: подобный сценарий развития событий маловероятен. И вот почему:

1. В составе ВВП ипотеки в целом немного

Как бы ни развивался ипотечный рынок в последние годы, он все еще очень мал. Далеко не каждый россиянин способен ввязаться в долгосрочный кредит с большими платежами, потому доля ипотеки в глобальной экономике страны составляет порядка 8,5% .

Или, если переводить в рубли, общий объем ВВП РФ на сегодня – 110 трлн рублей, а задолженность граждан перед банками – чуть больше 9 трлн рублей.

Это довольно незначительные показатели. Если даже рухнет ипотечный сектор, экономика выстоит. Когда случился крах рынка США, доля суммарного долга по жилищному кредитованию достигла там 73% . У россиян пока еще есть запас прочности.

2. Надежные заемщики

Сегодня всех потенциальных заемщиков банки тщательно проверяют, и без раздумий «отсеивают» сомнительных кандидатов. Около 40% граждан не могут в принципе получить ипотеку . Столь жесткий отбор дает свои результаты: лишь 1,4% ипотечников задерживают платежи или не платят совсем .

Таким образом, задолженность по ипотеке составляет чуть больше, чем 71 млрд рублей. Значительно больше просрочка по тем же потребкредитам – 8,5%.

По-настоящему опасная ситуация была в 2008 году, когда многие брали кредит в иностранной валюте и потом не смогли платить за ипотеку. Но сегодня массовый дефолт невозможен, ведь подавляющее большинство жилищных займов выдается в рублях.

3. Качественные кредиты

Большинство заемщиков не берут кредит, если не уверены в своих силах. Оформлять такой платеж, чтобы потом семье едва хватало на еду, почти никто не готов.

Кроме того, у граждан есть возможность выбрать длительный срок кредита, на 20-30 лет, чтобы было проще «гасить» ипотеку.

Прикинуть свои силы и посчитать, в каких новостройках вы сможете купить квартиру в ипотеку с комфортным ежемесячным платежом,можно здесь.

А еще в России существует «традиционный» первый взнос – 20% от стоимости квартиры . И порядка 55% заемщиков вносят даже больше, что свидетельствует об обдуманности принятого решения. В таких случаях риск личного дефолта значительно снижается.

4. Небольшой рынок ценных бумаг

Финансовый кризис 2008 года спровоцировал в том числе обвал рынка ипотечных облигаций. Люди брали кредиты с плавающей процентной ставкой и рассчитывали их рефинансировать на более выгодных условиях, попутно заработав на росте стоимости жилья . Однако в какой-то момент ставки резко пошли вверх, и многие не смогли платить по своим обязательствам, что привело к массовым дефолтам и падению цен на недвижимость .

Банки же выпускали долговые облигации под залог выданных ипотечных кредитов, чтобы привлечь дополнительные средства. Поэтому частные игроки рынка были готовы выдавать ипотеку кому угодно. В результате ипотечных облигаций в обращении становилось все больше, а когда рынок обвалился, «досталось» и фондовым биржам. В итоге случился кризис.

Сценарий, конечно, пугает. Однако, есть один нюанс: в США объем «виртуальных» бумаг превышал реальный объем выданных кредитов почти в 5 раз. Он составлял 350% ВВП. В России рынок ценных бумаг – всего 2% от общего рынка кредитования (500 млрд рублей), а в доле ВВП –это совсем крохи. Так что данный пункт можно смело пока не принимать в расчет.

5. Комфортная нагрузка на бюджет

При нынешних процентных ставках усредненный ежемесячный платеж получается вполне посильным для большинства граждан: 21,4 тысячи рублей (если оформить ипотеку на 2,5 миллиона рублей на 18 лет при ставке 7,3%).

Исследования Росстата показывают, что средняя заплата по стране составляет 49 тысяч рублей. Если кредит берет семья, то общий платеж на двух человек достигает 22% от числа их общих доходов. Это считается вполне щадящей цифрой, которая позволяет вести более-менее комфортную жизнь, даже несмотря на ипотеку.

Судя по всем перечисленным моментам, «ипотечный пузырь» лопнет еще не скоро . А если и лопнет, то почти не забрызгает никого вокруг.

Коллеги просвещаемся в истории и схемы ипотечных кризисов… опыт стран.
Такой опыт нужно запомнить на всю жизнь, чтоб не попасть в кабалу такого масштаба.

Доступность ипотеки, рост процентных ставок и падение доходов — мировой опыт говорит, что это три основных индикатора того, что ипотечный кризис может начаться в любой момент.

В России определенный запас прочности обеспечивает малая доступность ипотеки, но уже в 2017 году проблемы заемщиков могут резко обостриться.

Американская мечта

Американская ипотека ХХ века была относительно консервативным банковским продуктом. Первый взнос редко когда был ниже 20%, а часто — 50%. Банки тщательно проверяли платежеспособность клиента. Реальная ставка (номинал минус инфляция) по ипотеке с 1971 по 2000 год колебалась на уровне 4%.

После рецессии 2001 года в США началось снижение ставки ФРС, в 2004-м она достигла уровня 1%. Деньги оказались дешевы, а с ними удешевились и ипотечные займы (номинальные ставки уменьшились с 8% в 2000 году до 5,2% в 2004-м, а реальные — до 2,5%). Несмотря на рост цен на недвижимость, платежи по ипотеке упали.

На рынок пришли покупатели, которые при более высоких ставках и не помышляли бы о покупке. А дополнительный спрос вызвал рост цен. Параллельно шла дерегуляция рынка. Стало появляться все больше субстандартных кредитов (subprime loans), ссуд ненадежным плательщикам. Ситуация дошла до абсурда: человек был не в состоянии платить арендную плату за дом, но мог купить его в кредит. На банкирском жаргоне такие ипотечные кредиты назывались ninja loans (ninja — no income, no job and assets) или liar loans — займы лжеца (заемщик мог легко исказить информацию о работе и доходах).

Были и другие инновации. Кроме беспрецедентного упрощения условий выдачи кредита банки разработали множество привлекательных для клиента (на первый взгляд) финансовых продуктов с поблажками по платежам в первые годы обслуживания кредита. Например, кредиты с варьирующейся ставкой ARM (adjustable rate mortgage). Наиболее популярными были займы с небольшими выплатами в первые два года (2/28 loan).

В банкиров вселилась уверенность, что даже при дефолте по ипотечному платежу они всегда смогут продать заложенную недвижимость без убытка. По принципу положительной обратной связи это повлекло за собой еще большее упрощение условий выдачи ипотеки. Плюс распространилась практика переупаковки банками ипотечных долгов в ценные бумаги (MBS — mortgage based securities) и перепродажи их сторонним инвесторам (секьюритизация).

Платежеспособность заемщиков начала ухудшаться вместе с ростом учетной ставки ФРС (цикл ужесточения стартовал в 2004 году). В 2007-м она выросла до 5,25%. Ипотечный кризис начался почти синхронно, в 2006-м цены на недвижимость в среднем снизились на 6%, а просрочка резко выросла (с 1% в 2006 году до 6,2% к концу 2007-го).

Буму и последующему кризису способствовала особая структура ипотечных займов. Когда стоимость залога снижается, часть заемщиков сталкивается с ситуацией, когда оставшиеся платежи превышают стоимость самой недвижимости (negative equity). У большинства американских ипотечников была возможность отказаться от выплат и просто оставить ключи банку. Последние не имели права рассчитывать на имущество заемщика, кроме заложенного дома (так называемые non-recourse loans). Большинство займов в США имели именно такую юридическую форму, поэтому и рост ипотечного рынка, и последующее число дефолтов были очень большими. Заемщики не рисковали всем своим имуществом и поэтому с легкостью брали на себя значительные риски, а в случае невозможности расплатиться с той же легкостью сбрасывали дома. Практически во всем остальном мире, в том числе в России, такие типы ипотечных займов — редкость.

Японский марафон

В Японии пузырь недвижимости и ипотечный кризис также были связаны с дерегуляцией рынка и динамикой реальной ставки. В 1985 году Япония поддалась уговорам США и Европы, обеспокоенных потоком дешевого японского экспорта и согласилась ревальвировать иену к доллару («соглашение Plaza»). Пытаясь компенсировать негативный эффект от роста иены (с Ґ250/$ в 1975 году до Ґ130/$ в 1989-м), Токио пошел по пути расширения инвестиций, кредитования и снижения ставок (с 5% в 1985-м до 2,25% в 1989-м). Балансы банков разбухали, оптимизм зашкаливал, реальные ставки по кредитам стали очень низкими.

Пик бума пришелся на конец 1980-х. Кредитная накачка привела к спекуляциям на активах и недвижимости. В 1989 году в токийском районе Гинза недвижимость предлагалась из расчета $1 млн за метр площади. Цены вздулись до небес, простые японцы не могли позволить себе купить квартиру. Многие вынуждены были селиться за сотни километров от города и ездить на работу оттуда.

На выручку опять пришла доступная ипотека. Проблема высоких ежемесячных платежей была решена творчески — повышением срока кредита. Именно в Японии впервые в истории появились ипотечные кредиты на 99 и 100 лет (такой продукт предлагали кредиторы Nippon Mortgage и Japan Housing Loan). Глава семьи брал кредит, должен был всю жизнь расплачиваться, потом эстафетную палочку принимали дети и внуки.

Падение цен началось во второй половине 1991 года вместе с падением инфляции и ростом реальной ставки до 4,8%. С тех пор цены упали почти вдвое. Разорившиеся ипотечники денег у других не выпрашивали и в основном винили себя — в Японии очень сильна «культура стыда» и персональной ответственности за свои действия. Впрочем, и условия ипотечного займа подразумевали полную ответственность по долгу (как и в России).

Таксист-пять квартир

Если японский кризис был рекордным по продолжительности, то латвийский — по глубине падения показателей. В начале 2000 годов многие экономисты полагали, что прибалтийские страны скоро догонят западноевропейских соседей. «Мы ближе, чем Швейцария» — таким был рекламный слоган латвийского банка Parex. В начале 2000-х в Латвию пришли скандинавские банки и залили страну доступными и дешевыми кредитами. То же в несколько более сглаженной форме происходило в России: граждане открыли для себя ранее незнакомые банковские продукты, такие как ипотека и потребкредитование.

В 2004-м Латвия вступила в ЕС, и лавина скандинавских денег стала еще больше. Буквально вся страна спекулировала недвижимостью, цены росли как на дрожжах. В пользу заемщиков играла разница ставок между евро и латом. В евро ставка была очень низкая (в среднем плавающая ставка LIBOR + 0,7%). А лат был привязан к евро, несмотря на значительно более высокую инфляцию. Комбинация высокой инфляции, роста реальных доходов в латах (в начале 2000-х — по 20% в год) и привязки лата к евро создавала для заемщиков ситуацию, аналогичную кредитованию под сильно отрицательную реальную ставку.

Банки смотрели на кредитоспособность заемщиков сквозь пальцы — не требовалось даже справки о доходах (в России процедура получения ипотеки в 2000-е и сейчас гораздо строже). В пирамиду были вовлечены все слои общества — от таксистов (выражение «таксист--пять квартир» стало мемом) до политиков. Это было экономически оправдано: зачем заниматься чем-то реальным, если маржа на недвижимости — 15-20% в год?

Экономика почти сразу свалилась в дефляцию — привязку лата к евро решено было удержать любыми средствами. Для этого правительство пошло на так называемую внутреннюю девальвацию. Резко, на 30-40%, снизились бюджетные расходы, сократились зарплаты, а официальный курс лата остался неизменным. Реальная ставка по кредитам, которая была отрицательной (минус 5% в 2004 году), резко стала положительной (15% в 2009-м). В итоге масса заемщиков, лишившись дохода (падение реальных располагаемых доходов идет в России уже второй год, правда куда более низкими темпами, чем тогда в Латвии), объявили дефолт. Многие прошли процедуру персонального банкротства — реализуется все имущество и три года вся зарплата за исключением прожиточного минимума (около €200) идет на уплату долгов.

Падение цен на недвижимость было одним из самых сильных в истории — за два года они снизились в среднем на 70%. Например, цена метра рижской хрущевки в период бума зашкаливала за €2 тыс., обвалилась до €400 и только в последние годы подросла до €500-600.

У многих банков, в основном скандинавских, в результате обесценивания недвижимости и ухудшения качества кредитного портфеля капитал фактически был потерян. Убытки привели к необходимости создания резервов, больших по сумме, нежели заработанная этими банками прибыль за все предыдущие годы с момента прихода в Латвию. Тогда система была спасена политическим решением о полной рекапитализации латвийских «дочек», которое приняли их материнские структуры.

Валютная ипотека по-европейски

В некоторых восточноевропейских странах кризис развивался более мягко. Но злую шутку там сыграл валютный курс.

В начале 2000-х в Польшу и Венгрию пришли крупнейшие европейские банки (в Венгрию в основном австрийские, в Польшу — итальянские). И предложили гражданам кучу кредитов (в основном ипотечных) в швейцарских франках. Экзотическая валюта привлекала низкими ставками (в 2003-2004 годах ставка ЦБ Швейцарии была на уровне 0,25%, ставка ЕЦБ — 2%). При этом национальные валюты по отношению к франку до 2008 года были стабильны и даже росли. В этот период, как и в случае с латом, ситуация была аналогична кредитованию под сильно отрицательную реальную ставку. В итоге к 2008 году более половины всех ипотечных кредитов в Польше были выданы во франках, в Венгрии — три четверти. В России доля валютной ипотеки достигла пика в 35% в феврале 2009-го (в основном доллары и евро) и с тех пор неуклонно снижалась; сейчас — всего 3,3%.

Приблизительно такая же ситуация была в Венгрии. Там президент Виктор Орбан в 2011 году обязал банки предоставить заемщикам возможность конвертировать франковые кредиты в форинтовые по льготному курсу (на 25% ниже текущего). Впрочем, разница между обычным и льготным курсом заемщику не прощалась. На нее оформлялся новый кредит в форинтах, который ипотечник должен выплатить после выплаты основного ипотечного кредита, но гарантию по которому предоставляло государство. При этом половину процентных платежей по второму кредиту банку выплачивало государство, а вторую половину банк заемщику прощал. Таким образом, для ипотечника второй кредит оказывался беспроцентным.

Впрочем, поблажка была не так уж велика — на порядок меньше, чем было бы при выполнении рекомендации ЦБ РФ по переводу долга российских валютных ипотечников в рубли по курсу на 1 октября 2014 года (39,38 руб. за доллар). Более того, по результатам реализации этой схемы правительство пришло к выводу, что выиграли наиболее обеспеченные ипотечники, имеющие возможность обслуживать кредит. К 2014 году схему заменили на простую возможность рефинансировать валютный кредит по рыночному курсу.

В отличие от Венгрии, в Польше заемщик перед заключением договора был обязан подписать уведомление о валютных рисках. Поэтому государство не торопилось помогать рисковым гражданам за счет налогоплательщиков. Тем не менее в начале 2016 года в Польше разработали законопроект, напоминающий венгерскую схему. Пока его судьба неясна — глава ЦБ Польши предупредил парламент о возможном ударе по банковскому сектору в случае выхода закона.

Что в России?

Некоторые особенности российского ипотечного рынка говорят о том, что кризис пока маловероятен. Так, российская ипотека остается относительно консервативным продуктом — дерегуляции по образцу американской subprime-ипотеки пока не произошло, и это делает ее устойчивой. Также России удалось относительно безболезненно пережить увлечение ипотекой в иностранной валюте в конце 2000-х.

С другой стороны, текущий рост просрочки тревожит. По информации ЦБ, в феврале 2016 года (самые свежие данные) просрочка по ипотеке выросла во всех категориях задолженности. Наиболее заметно она увеличилась по платежам с просрочкой до 30 дней — за месяц на 70%, до 129,6 млрд руб. При этом доля непросроченной ипотеки в феврале снизилась на 1,4 п. п., до 92,7%, или 3,77 трлн руб.— до минимального уровня с 2011 года.

Кроме того, ипотечные кризисы часто сопровождаются падением реальных доходов, и здесь устойчивость России за два года кризиса ухудшилась. Другой фактор риска — возможное снижение инфляции до 4% в 2017 году. В этом случае реальная ставка для нынешних заемщиков может подняться до 10% и выше (в 2008 году ипотечная ставка была ниже инфляции), что снизит их платежеспособность. Даже «льготная» ипотека с господдержкой по ставкам 11-12% годовых через год-полтора может оказаться вызывающе дорогой.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: