Как избавиться от ипотеки
Обновлено: 23.04.2024
Покупая жильё в ипотеку, новоиспечённые владельцы недвижимости часто разрываются между воодушевлением от исполнения мечты и страхом перед перспективой однажды остаться без возможности эту самую ипотеку платить. Случиться может что угодно: от сокращения и до тяжёлого течения коронавирусной инфекции. Но несколько просроченных платежей ещё не означают, что с обжитой квартирой или домом обязательно придётся расстаться. Что делать, если прямо сейчас заплатить банку нет никакой возможности, и какие риски нужно иметь в виду, ввязываясь в ипотечную историю?
Как и при любом кредите, пропущенный платёж почти всегда означает штрафные санкции. Пени начисляются за каждый день просрочки и обычно превышают тот процент, под который берётся кредит. В ипотечном соглашении обычно прописаны условия штрафов, пеней и неустоек, и этот пункт надо внимательно изучить ещё до подписания.
Кредиторы вправе также выставить должнику претензию и потребовать срочно погасить задолженность. Если заёмщик откажется, банк обратится в суд.
Здесь возможны два варианта: либо просрочивший заёмщик уплачивает долги добровольно, и тогда сохраняется залог банка на приобретённый им объект недвижимости, либо банк взыскивает штрафные санкции в принудительном порядке через суд. Заёмщика в этом случае могут обязать компенсировать банку его расходы на услуги представителя, если банк прибегнет к услугам нештатных юристов.
К ответственности за просрочку могут привлечь не только самого ипотечника, но и поручителей и созаёмщиков, указанных в договоре.
Надо понимать, что порой в качестве поручителей привлекают совершенно формально, по дружеской договорённости. Это не значит, что поручители действительно отдают себе отчёт, что в случае, если их друг/знакомый/родственник обнищает, платить долг за него придётся им самим. Но именно за этим они и нужны банку.
Если просрочка большая и помимо процентов образовался солидный долг по штрафам, банк может привлечь к решению проблемы коллекторов. В последние годы эту сферу стараются максимально легализовать и отрегулировать, чтобы коллекторов перестали ассоциировать с бандитами.
Но по факту всё ещё сложно предугадать, придут ли к тебе корректные, пусть и настойчивые ребята из аккредитованной конторы или мутные «братки», которые испишут угрозами весь подъезд.
Кроме того, даже если банк работает только с легальными коллекторами, он вполне может продать вашу задолженность третьим лицам, и те уже будут добиваться её погашения теми способами, которые они сочтут адекватными ситуации.
Коллекторы покупают у банка долг заёмщика, как правило, за «бесценок», банк в этой ситуации получает «синицу в руках» (т. е. возврат долга с дисконтом, порой, весьма существенным), а к коллекторам переходит право требования банка к заёмщику по кредитному договору, и в дальнейшем заёмщик становится должным уже коллекторам, а не банку.
Вне зависимости от разрешения ситуации, просрочка по любому кредиту, включая ипотечный, не лучшим образом отражается на кредитной истории должника. Если вопрос не удастся решить быстро, с получением следующих кредитов в дальнейшем могут возникнуть сложности: чтобы заявку одобрили, придётся усиленно доказывать свою финансовую состоятельность и быть готовым к не самым выгодным условиям.
А что будет с квартирой?
Ипотечные кредиты всегда выдают под залог имущества, равноценного сумме долга. Это не обязательно может быть та самая квартира или дом, ради которой человек берёт кредит. Но если он не сможет платить ипотеку, залоговое имущество заёмщик потеряет. Продать его до погашения долга он может только с согласия банка.
Как правило, суд удовлетворяет требования кредиторов, независимо от того, явился ли должник на слушания или нет. Представитель банка получает исполнительный лист и право изъять недвижимость, чтобы погасить всю или часть задолженности.
После этого квартиру выставляют на торги. При этом неважно, проживают ли в квартире несовершеннолетние, старики или инвалиды. Даже если жильё единственное, по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» это не помешает продать его через аукцион.
На жилую недвижимость (в том числе земельный участок, на котором такая недвижимость располагается), являющуюся предметом ипотеки, исполнительский иммунитет не распространяется. Но судебный пристав сначала пытается взыскать с заёмщика долг без обращения взыскания на залог, поскольку эта процедура весьма затратна как по времени, так и по стоимости. При этом пристав сразу налагает на квартиру арест, если этого не сделали в ходе судебного разбирательства. Если квартира обеспечивает возврат кредита или целевого займа на её покупку и/или капитальный ремонт, то в случае его невозврата её могут продать. Почти всегда. Исключения составляют лишь случаи, когда должник нарушил обязательство незначительно (если сумма задолженности по кредиту меньше 5% от стоимости заложенной квартиры и просрочка менее трёх месяцев) или если должник в течение 12 месяцев просрочил оплату по кредиту не более трёх раз.
На залоговом аукционе жильё обычно уходит дешевле рыночной цены. Так происходит, потому что банк стремится как можно скорее вернуть себе свои деньги и пустить их в оборот, а об интересах владельца продаваемой квартиры он думает в последнюю очередь.
По закону на первые торги квартира должна выставляться со снижением в 10%. Если первые торги не состоялись, пристав распорядится снизить цену ещё на 15%.
Более того, есть вероятность остаться должником даже после того, как квартиру, под которую брали ипотеку, продадут.
тВ первую очередь банк пускает вырученные деньги на оплату штрафов и пеней, процентов, 7% списывается как исполнительский сбор судебным приставам, а уж потом — что осталось — идёт в погашение тела долга.
С учётом того, что залоговую недвижимость и без того продают с большой скидкой, на сам долг может и не хватить. В этом случае пристав обращает внимание на банковские счета и другое имущество должника. Если же вырученная сумма с лихвой покрывает все долги, разницу возвращают заёмщику.
Тем не менее не надо думать, что банкиры и работающие на них коллекторы явятся на порог выселять вас уже на второй день просрочки. Банк в подобном исходе не заинтересован, ведь, выдавая кредит, он рассчитывает за ваш счёт не только когда-нибудь вернуть эти деньги, но и заработать за счёт процентов.
Для этого необходимо, чтобы заёмщик продолжал следовать исходным правилам игры и исправно платил ещё долгие-долгие годы. Поэтому, если должник не уклоняется и сам идёт на диалог с банком, велик шанс, что ему пойдут навстречу.
Так что же делать, если платить нечем?
Если продолжать платить банку на прежних условиях — не вариант, заёмщик может взять дело в свои руки и поискать альтернативные способы выбраться из сложной ситуации.
Досрочное погашение ипотеки
Как правило, если у человека нет денег даже чтобы внести ипотечный платёж, ему тем более будет сложно добыть всю сумму, чтобы закрыть долг досрочно. Однако в некоторых ситуациях такой вариант решения проблемы предпочтителен и в перспективе позволяет сэкономить на процентах, которые пришлось бы переплатить банку по исходной схеме.
Для этого, возможно, придётся продать другое имущество и/или занять деньги у друзей и родственников, чтобы потом возвращать его уже им без процентов и на комфортных всем сторонам условиях. Но, увы, далеко не у всех есть друзья, готовые ссудить в долг хотя бы миллион.
Рефинансирование
Если достать всю сумму для досрочного погашения долга не удаётся, можно вновь обратиться к банку, при этом даже не обязательно к тому же, что выдал ипотеку. Сейчас многие кредитные организации предлагают свои клиентам помочь с рефинансированием взятого в другом банке кредита на более выгодных условиях.
На практике это значит, что вы заключаете новый ипотечный договор, получаете нужную сумму, гасите долг по первой ипотеке и продолжаете платить уже по новому графику и новой ставке.
Реструктуризация
Другие варианты реструктуризации подразумевают перенос следующего обязательного платежа на один-два месяца без начисления штрафов или даже отсрочку до двух лет. В этот период можно будет не платить основной долг, но хотя бы частично проценты выплачивать придётся. Минимальный платёж — 1/10 от суммы процентов за месяц.
В некоторых случаях банк может устроить заёмщику кредитные каникулы — предоставить льготный период, в течение которого заёмщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотеки. Обычно он не превышает 6 месяцев.
Для проверенных клиентов банк может даже снизить процентную ставку, но особо на это надеяться не стоит.
Для того чтобы получить от банка подобные поблажки, потребуются веские причины и пакет подтверждающих их документов. В частности, банк может попросить предоставить:
- трудовую книжка с записью о причине увольнения;
- справку из налоговой или от работодателя, которая покажет, что доходы должника в последние месяцы упали;
- медицинскую справку и карту, выписки от врачей с описанием необходимых дорогостоящих лекарств и процедур, а в последнее время — и результаты теста на перенесённую коронавирусную инфекцию;
- чеки, если что-то уже оплачено;
- справки от полиции, спасателей или ЖЭКа, если убытки понесены в результате несчастного случая, акты осмотра, заключения экспертов о размере ущерба;
свидетельство о рождении ребёнка или установлении опекунства.
Если на банк отказывается смягчить условия, заёмщику придётся идти в суд.
Вопрос реструктуризации кредиторской задолженности особенно актуален в нынешней коронавирусной реальности. Банк России в своём Информационном письме рекомендовал банкам, выдавшим ипотечные кредиты, в случае обращения к ним заёмщиков с соответствующими заявлениями в период с 01 ноября по 31 декабря 2021 включительно реструктурировать их задолженность.
Это можно сделать, если у них возникли объективные сложности с погашением кредита в связи со снижением уровня дохода до уровня, не позволяющего исполнять свои обязательства по кредитному договору, и (или) подтверждением наличия COVID-19 у него или совместно проживающих с ним членов семьи. Кроме того, банкам также рекомендовано не начислять заёмщику неустойку (штраф, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитного договора и не учитывать факт реструктуризации задолженности в качестве ухудшающего его кредитную историю.
Таким образом, вопрос о реструктуризации кредиторской задолженности при наличии COVID-19 и сопутствующих ему обстоятельств регламентирован самим регулятором, в связи с чем банки при решении этого вопроса нередко идут навстречу заёмщику.
В жизни заёмщика могут возникнуть и иные, не связанные с COVID-19, факторы и обстоятельства, затрудняющие своевременное погашение кредита (болезнь, потеря работы, обстоятельства непреодолимой силы и т. п.). Они также могут повлиять на принятие решения об изменении графика выплаты. Однако в отсутствие правового регулирования каждый такой случай банк рассматривает индивидуально и зачастую, к сожалению, не в пользу заёмщика.
Господдержка
В некоторых случаях оказавшийся в сложной финансовой ситуации заёмщик может рассчитывать на руку помощи от государства. Власти регулярно выделяют деньги на субсидирование ипотечных кредитов на основании постановлений правительства.
Любой договор предназначается для закрепления в письменном виде достигнутых соглашений между сторонами, в нем участвующими. В этом документе описываются правила поведения в различных ситуациях и ответственность друг перед другом. Ипотечный договор не является исключением из общего правила, он так же как и прочие соглашения должен закреплять финансовые отношения кредитора и заемщика. В определенных случаях этот документ может быть аннулирован, но для этого должны быть веские причины.
- Причины для расторжения ипотечного кредита
- Финансовая неспособность обслуживать кредит
- Проведение операций с ипотечной недвижимостью
- Что потребуется?
- Пошаговые действия
- Этапы прекращения ипотеки
- Банкротство
- Истечение сроков давности
- Ипотека на строящееся жилье
Причины для расторжения ипотечного кредита
Взаимодействие сторон, участвующих в ипотечном кредитовании имеет долгосрочный характер. Логическое завершение данного процесса – выполнение получателем займа своих обязательств, касающихся возврата всех взятых в кредит средств с процентами в соответствии с указанными в договоре сроками. Но в определенных ситуациях ипотечный договор может быть расторгнут. При этом инициировать данный процесс может любая сторона.
Если соглашение разрывает банк, это может являться следствием его недовольства, касающегося действий или бездействия держателя ипотеки. В случае проявления инициативы заемщиком – это выражение его недовольства условиями предоставления займа кредитором, или несогласие с действиями банка в сложившихся обстоятельствах на момент возникновения намерения о расторжении договора.
Если инициатором расторжения является банк, единственной причиной могут являться грубые нарушения заемщиком договорных условий.
Финансовая неспособность обслуживать кредит
Зачастую необходимость в расторжении ипотечного договора вызвана финансовой неспособностью, затруднительным финансовым положением, которое не позволяет клиенту банка возвращать полученную ссуду. Также возможной причиной может быть желание проведения определенной сделки с залоговым предметом. Обычно это стремление продать квартиру, имеющую обременение в виде ипотеки. Если в этом случае лицо, взявшее кредит, имеет вполне нормальное финансовое состояние и может вернуть долг банку полностью, то при финансовой несостоятельности, когда расплачиваться нечем, а потерять квартиру совсем не хочется, дело осложняется.
Заемщик имеет в этом случае две теоретические возможности разрешить проблему:
- предоставить доказательства, что кредитодатель не выполняет обязательства, оговоренные договором ипотеки, то есть нарушает условия соглашения;
- найти факты, которые смогут убедить суд в том, что заемщик не осознавал всех негативных последствий, оговоренных в заключенном договоре о предмете залога.
Именно такой вариант развития событий позволяет в результате переговоров найти взаимовыгодное решение, устраивающее обе стороны.
Проведение операций с ипотечной недвижимостью
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» заемщик должен обеспечить содержание залогового жилья, поддерживать его в нормальном состоянии, и не выполнять действий, которые могут привести к его порче при проведении перепланировки, неумелого ремонта и др.
Также банки прописывают в ипотечных договорах условие запрета на продажу залогового имущества, приобретенного по программе ипотечного кредитования без согласия кредитора. В таком случае банк имеет право разорвать соглашение с заемщиком, подав на него в суд. После вынесения решения суда владелец ипотечного жилья должен будет вернуть залог (квартиру, приобретенную по ипотеке).
Как аннулировать ипотеку?
Заемщик может аннулировать ипотеку по причинам:
- при принятии решения о рефинансировании займа в другой кредитной организации, чтобы сэкономить на процентах;
- при отсутствии возможности погашать долги по ипотеке, и принятии решения о продаже предмета залога для погашения долгов перед банком;
- в случае нарушения кредитором (повышение ставки) договорных условий;
- при желании купить другую квартиру (меньше или больше, чем есть);
- в случае развода, если ни один из супругов не желает брать на себя бремя оплаты ипотеки.
Можно решать вопрос расторжения ипотечного соглашения, как через суд, так и без его участия путем разрешения вопроса напрямую с банком. Кредитные организации не стремятся доводить дело до суда, поэтому идут на переговоры и пытаются решать вопрос без финансовых потерь.
Что потребуется?
Чтобы аннулировать ипотеку, в зависимости от причины нужно собрать все необходимые документы и подать заявление в банк. Если возникли трудности с внесением платежей, нужно своевременно, как можно скорее известить кредитора о сложившейся ситуации, и оговорить процедуру расторжения ипотечного договора, если такое решение принято.
Если возникло желание продать ипотечную квартиру, также следует по этому вопросу обратиться в банк, и выполнить все условия в соответствии с договором.
Пошаговые действия
Не стоит дотягивать дело до суда. Всегда есть возможность договориться с кредитодателем и не портить свою кредитную историю.
Чтобы расторгнуть ипотеку в случае проведения операций с ипотечной недвижимость в случае ее продажи, нужно выполнить следующие шаги:
- обратиться в кредитно-финансовое учреждение, выдавшее ипотечный займ с запросом на разрешение расторжения соглашения;
- получить одобрение банка на расторжение кредитного договора, которое инициировал клиент;
- возможность реализовать квартиру клиент банка получает после выполнения договорных условий по обремененному кредитом жилью. Необходимо погасить задолженность перед кредитором;
- в случае предъявления банком требования выплатить неустойку (если такое условие предусмотрено договором) заемщик должен внести указанную сумму неустойки;
- после выполнения этих условий будет получено разрешение кредитора на продажу квартиры.
Этапы прекращения ипотеки
Основные этапы реализации данного вопроса:
- подача заявления о прекращении договорных условий с банком по ипотеке с указанием причин;
- принятие кредитором решения по вопросу прекращения действия договора;
- в случае одобрения банком заявления о расторжении – выплата клиентом всех задолженностей по займу;
- если кредитная организация приняла отрицательное решение и не желает разрывать договор ипотеки – подавать заявление в суд, если клиент считает, что его права были нарушены банком.
Особые случаи
Расторжение ипотечного договора может быть вызвано особыми причинами, которые не позволяют дальше продолжать кредитные отношения с банком. К ним можно отнести банкротство заемщика или банка. Также причиной прекращения договора ипотеки могут быть сроки давности.
Можно разорвать ипотечный договор, чтобы продать недостроенную квартиру и заработать на этом определенную сумму денег.
Банкротство
В случае банкротства довольно часто приходится расторгать ипотечные соглашения, так как продолжать платить клиент уже не может. Если банкротом становится банк, нужно составлять иск в суд, чтобы приостановить выплаты или вовсе их остановить.
Заемщика
Чтобы не опускаться в долговую яму довольно глубоко, и постараться контролировать ситуацию заемщик может расторгнуть ипотечный договор как банкрот. Сделать это физлицо может, если сумма его долга по кредиту составляет более 500 тыс рублей. При этом банк может подать в суд на неплательщика. Процесс по возврату долга коллекторами будет начат через 90 дней после того как перестанут поступать средства на погашение займа. Тянуться вся эта процедура может 2-3 года, при этом может накопиться серьезная задолженность.
Пока не будет решения суда, никто не имеет права насильно требовать от должника возврата кредита. Заемщик должен предоставить банку подтверждение того, что он стал банкротом. Это могут быть справки о размере зарплаты, о тяжелом заболевании плательщика или его близких родственников, о рождении троих детей и др.
Если физлицо будет объявлено банкротом, есть возможность приостановить изъятие его имущества, начисление штрафных санкций банка и пени. Но уменьшить долг это не поможет, возвращать задолженность придется в полном объеме.
Банка
В случае банкротства кредитной организации отмены кредитных обязательств, которые имеет ее клиент, не будет. Придется выплачивать все долги, иначе неплательщика признают злостным, после чего можно вообще потерять свое жилье.
Спрятаться от своих обязанностей не получится, так как все выданные банком-банкротом займы должны пойти на погашение банковских долгов перед вкладчиками и прочими кредиторами.
Для держателей кредитов изменений в одностороннем порядке также ждать не стоит, закон не допускает таких вариантов разрешения кредитных отношений.
Поэтому придется платить только то, что обусловлено договором ипотеки, переплачивать не предусмотренные соглашением суммы клиент не будет.
Истечение сроков давности
В РФ по кредитам предусмотрен срок исковой давности. Его длительность составляет 3 года. Если должник не выплатил ссуду после окончания действия договора кредитования, в соответствии с законом, такое соглашение должно быть аннулировано.
Но не редко коллекторы и банки продолжают требовать вернуть долги, пугать бывшего заемщика. Независимо от того, когда истек срок исковой давности, банк может подавать в суд на должника через 5,7,10 или 20 лет. Заемщик должен явиться в суд, предоставить заверенное нотариусом заявление об истекшем сроке давности. Иначе суд будет рассматривать заявление банка как при не истекшем сроке давности, и вынесет решение в пользу банка.
Ипотека на строящееся жилье
Расторгнуть ипотечный договор на строящееся жилье можно до его сдачи в эксплуатацию, чтобы продать права на квартиру по переуступке. Еще на стадии возведения фундамента приобретенное на выгодных условиях жилье (по ДДУ) может быть продано перед сдачей его в эксплуатацию по более высокой цене. При этом заемщик может заработать определенную сумму денег.
Стоит ли расторгать соглашение?
Банк не всегда охотно идет на разрыв отношений с заемщиком, и старается предложить ему несколько вариантов решения возникшей проблемы. Не обязательно при этом судиться, тратить силы и деньги на адвоката и судебные издержки. Если же клиент финансово несостоятелен, и не идет на контакт, банк может сам передать дело в суд на злостного неплательщика.
Прекращение ипотечного договора является сложным и длительным процессом, который не приносит материальной пользы заемщику. Поэтому перед оформлением ипотеки нужно взвесить все факторы. Чтобы не остаться на улице, не нужно откладывать решение проблемы на потом, всегда есть возможность договориться с кредитором и выйти с минимальными потерями из навалившихся финансовых проблем, а то и вовсе без них.
![]()
Ипотечный кредит является достаточно обдуманным и серьезным решением, но в жизни возникают ситуации, когда необходимо отказаться от долговых обязательств. Причинами могут послужить потеря высокооплачиваемой работы, развод, а также невозможность платить достаточно весомые обязательства по ипотеке из-за проблем со здоровьем. В данной статье речь пойдет о том, как правильно отказаться от долгового "обременения" по ипотеке с минимальными потерями для заемщика.
- Когда можно отказаться?
- Можно ли отказаться?
- Что потребуется?
- В других банках
Когда можно отказаться?
Особое значение имеет, на какой именно стадии оформления ипотеки заемщик решил отказаться от своего решения брать ипотеку. Если стандартный договор ипотечного кредитования не был заключён с банком, достаточно уведомить финансовую организацию о своем решении не брать ипотечный кредит. Банковские структуры не берут дополнительные штрафы и пени за отказ, кроме того, если клиент обратился вовремя и не допустил просрочки по первому платежу, отказ от ипотеки не отразится на состоянии кредитной истории клиента.
Если договор по ипотечному обязательству уже был заключён, необходимо тщательно продумать способы его расторжения. Можно воспользоваться помощью банковского консультанта, который подскажет возможную схему погашения кредитных обязательств или доступные способы "выхода" из ипотеки. В любом случае потребуется непосредственное обращение в банк с соответствующим заявлением.
![]()
Можно ли отказаться?
Отказаться от кредитных обязательств по ипотеке можно на любом этапе сделки с банком, но следует помнить, что если выплаты по ипотеке уже совершались, заемщик рискует потерять часть финансовых средств. Существует возможность продать залоговую недвижимость при согласовании с банком и погасить сумму ипотечного займа, решив таким способом проблему. Но найти покупателя на залоговое имущество будет достаточно сложно.
Следует помнить, что отказаться от ипотеки возможно, важно лишь вовремя уведомить банк о своем решении. В любом случае необходимо обратиться в банковскую организацию и не допускать ситуации просрочек по основным платежам — в таких случаях заемщик рискует попасть под существенные штрафные санкции.
Что потребуется?
Для процедуры официального отказа по ипотеке обязательно потребуется посетить банковскую организацию и написать заявление по специальной форме. Дополнительно необходимо приложить следующую документацию:
- Заверенную справку, являющуюся удостоверением факта уменьшения заработной платы заемщика (данная справка при необходимости может быть выдана работодателем);
- Если заемщика уволили с работы или он попал под сокращение, следует сделать копию трудовой книжки с соответствующей записью;
- При возникновении семейных обстоятельств необходимо приложить свидетельство о расторжении брака;
- Если отказ от ипотеки связан с изменением состояния здоровья заемщика, важно приложить соответствующее медицинское заключение.
Дополнительно заемщику понадобится наличие паспорта, а также договора, заключенного с банком при оформлении ипотечных обязательств.
![]()
Пошаговые действия
Действия заемщика по оформлению отказа по ипотеке будут зависеть от следующих случаев:
- Если договор ипотечного кредитования ещё не подписан, важно официально уведомить банк об отказе от услуги. В данном случае потребуется навестить финансовое учреждение и при необходимости подписать соответствующее заявление.
- Если договорные обязательства уже наступили и документ официально подписан, но денежные средства банком еще не были перечислены — в данном случае действует статья 807 ГК, на основании которой кредитные обязанности заемщика наступают лишь с момента перечисления денежных средств от банковской организации на его личный счёт. В данном случае необходимо обратиться в кредитное учреждение и расторгнуть договор с банком. Сотрудники финансовой организации могут утверждать, что расторжение договора невозможно — в данном случае всегда важно помнить, что закон находится на стороне заемщика и можно смело обращаться в суд, поскольку банк нарушает обязательства.
- В случае если договор подписан, и денежные средства уже были переведены на счет заемщика, банк вправе отказать клиенту в расторжении договора. В данной ситуации важно договориться с банком или попробовать погасить ипотечный кредит досрочно, реализовав ипотечное имущество. При этом банк может накладывать дополнительные штрафные санкции.
Для официального отказа от ипотеки клиенту важно совершить несколько стандартных пошаговых действий:
- Собрать всю необходимую документацию по кредиту, а также дополнительные справки, подтверждающие наступление обстоятельств, по которым клиент не может далее платить ипотечный кредит;
- Обратиться в банковское учреждение за консультацией;
- Составить официальное заявление на отказ по ипотеке.
При успешном разрешении ситуации залоговая недвижимость будет продана и денежные средства по ипотеке будут погашены.
Как расторгнуть ипотечный договор?
Если договор по ипотечному кредитованию уже был оформлен и подписан отказаться от долговых обязательств получится только в судебном порядке. Бывают случаи, когда отказ от ипотеки связан с тем, что заёмщика не устроило "качество" приобретаемого жилья, имеющего особые нюансы, о которых умолчал продавец. Если причины будут признаны достаточно существенным, ипотечный договор подлежит расторжению, а денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут полностью пойти на досрочное погашение ипотеки. В данном случае кредитная история заемщика не пострадает и ему, возможно, удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса.
В других ситуациях также можно расторгнуть договор ипотечного кредитования, обратившись в суд. При этом важно предъявить доказательства наличия причин, по которым заемщик не может в дальнейшем платить кредит. Расторжение договора в данном случае произойдет в судебном порядке, при этом следует помнить, что финансовых потерь не избежать.
Как вернуть деньги?
В большинстве случае при отказе от ипотеки залоговая квартира выставляется банком на аукцион и продается по заниженной цене. При этом первоначальный взнос может также пойти полностью на погашение недостающей суммы при продаже квартиры.
Вырученные средства при этом не всегда покрывают общую сумму долга, поэтому банк может использовать в качестве "компенсации" средства с первоначального взноса. В данном случае заемщику не удается вернуть денежные средства. Именно поэтому многие банковские консультанты советуют произвести рефинансирование, поскольку отказ от ипотеки ставит заемщиков в невыгодное финансовое положение.
Порядок возврата
При отказе от ипотеки заемщику важно вовремя обратиться в банк с заявлением о прекращении кредитных обязательств. Далее производится реализация недвижимого имущества и только после закрытия основного ипотечного долга клиент получает возможность получить остаточные средства по кредиту.
Таким образом, окончательный возврат денежных средств по ипотечному кредитованию возможен в случае успешной реализации недвижимого имущества, приобретаемого по кредитной программе. После продажи банковская организация производит "перерасчет" кредита, на основании чего устанавливается факт погашения ипотеки, а также высчитывается возможный остаток первоначального взноса.
В данном случае заемщик имеет возможность получить денежные средства, полученные от разницы между общей суммой, полученной от продажи ипотечной недвижимости, и фиксированного остатка по кредитному долгу.
Что вернуть не получится?
Некоторые заемщики вносят достаточно большую сумму первоначального взноса при оформлении ипотеки. Если недвижимость значительно упала в цене или банк выставил залоговую квартиру на аукционе по сниженной стоимости, остаточная часть долга "списывается" с первоначального взноса. Также банк может списывать дополнительные штрафные санкции, поэтому в некоторых случаях вернуть денежный остаток первоначального взноса заемщику достаточно сложно.
Можно ли отказаться от валютной ипотеки?
Если ипотечная недвижимость была приобретена по программе валютной ипотеки банк, скорее всего, посоветует заемщику обратиться к процедуре реструктуризации, поскольку сумма от продажи квартиры вряд ли покроет общую стоимость взятого в валюте кредита. Если сроки выплат по ипотечному обязательству достаточно большие, заемщику в данной ситуации выгоднее объявить себя банкротом — в данном случае после продажи залоговой квартиры он ничего не будет должен банковской организации.
Целесообразность отказа от ипотеки
Заемщику следует основательно подумать, перед тем как решиться отказаться от ипотеки. Всё дело в том, что в дальнейшем получить повторное одобрение на ипотеку будет достаточно сложно. Необходимо подумать об альтернативных вариантах решения проблем с ипотекой в виде рефинансирования в другом банке с более лояльными условиями или возможности сдачи залоговой квартиры в аренду.
Нюансы отказа
Отказываясь от ипотечных обязательств, заемщик может понести некоторые финансовые потери, поскольку денежных средств, вырученных с продажи залоговой квартиры, не всегда хватает на погашение общей задолженности. Всё будет зависеть от общей ситуации на рынке недвижимости — в некоторых случаях для ускорения сделки продавать квартиру приходится по сниженной стоимости. Также важно помнить, что не все банки приостанавливают начисление процентов после расторжения договора. Некоторые финансовые организации приостанавливают начисление пени только после реализации ипотечной недвижимости и погашения основного долга.
Можно ли отказаться от ипотеки в Сбербанке?
Отказ от ипотеки в Сбербанке производится на основании действия Закона об ипотеке (Статья 37). Согласно данному положению заемщик может отказаться от приобретаемого в ипотеку жилища только при предварительном согласии банковской организации. Дополнительно заемщику предоставляется возможность воспользоваться программой реструктуризации или произвести рефинансирование ипотеки в другом банке. Также заемщик всегда может досрочно погасить ипотечный кредит, продав недвижимость, находящуюся в ипотеке при условии согласования всех договорных обязательств с банком.
В других банках
Многие банковские структуры оформляют стандартный ипотечный договор, в котором отсутствует пункт отказа от официального ипотечного кредитования. Банковские организации оформляют лишь отсрочку существующего ипотечного платежа, при этом для одобрения данной процедуры у заемщика должны быть весомые причины. Также можно погасить основной долг при помощи своевременной реализации ипотечной недвижимости. При этом некоторые банки допускают самостоятельную продажу имущества заемщиком, а также могут реализовать недвижимость при помощи организации аукциона.
Многие банковские учреждения стараются решить проблему отказа от ипотеки без привлечения суда. К примеру, банк ВТБ 24 предусматривает возможные ситуации отказов по ипотеке и позволяет произвести продажу недвижимого имущества без дополнительных судебных разбирательств.
![]()
Ипотечные кредиты берутся на длительный срок. Практически невозможно спрогнозировать собственное финансовое состояние на 20–30 лет вперед, поэтому не редко возникают ситуации, когда оплата долга начинает вызывать трудности у заемщика. Что делать в таких ситуациях, какие существуют пути решения этой проблемы.
Чем грозит неоплата ипотеки?
Кредиторы принимают в обеспечение ипотечных кредитов хороший залог: приобретаемую недвижимость, рыночная стоимость которой находится на высоком уровне и имеет тенденцию к стабильному росту. Этим банки снижают собственные риски сделки.
Заемщик, оформляя в залог имущество, должен понимать, что неоплата кредита может привести к тому, что недвижимость будет изъята кредитором и реализована в целях погашения задолженности.
Не следует думать, что банки будут изымать залог сразу после наступления первого дня просрочки. Банк не заинтересован в данном исходе сделки, заемщику будут предлагаться различные выходы из ситуации: реструктуризация долга, рефинансирование, кредитные каникулы и т. д. Это будет возможным, если у заемщика действительно объективные причины несвоевременного обслуживания долга, когда он идет на контакт с банком и кредитор видит его желание погасить кредит.
Меры, применяемые банками до реализации обеспечения:
- Начисление штрафов, пени, неустоек;
- Выставление претензии с требованием погашения долга;
- Привлечение к ответственности поручителей и созаемщиков по договору;
- Продажа задолженности третьим лицам.
Варианты решения проблемы
Существуют различные способы решения вопроса.
Реструктуризация
Под реструктуризацией задолженности понимается переоформление условий кредитного договора в пользу заемщика. Она производится кредитором. Для реализации данного способа потребуются веские причины: потеря заемщиком работы, затяжная болезнь, в силу которой доходы существенно сократились и т. д. Все причины должны быть документально подтверждены и обоснованы.
Реструктуризация происходит разными способами:
- Пролонгирование окончательного срока погашения кредита;
- Установление кредитных каникул, когда в определенный промежуток времени клиент платит только проценты за пользование кредитом;
- Перенос суммы взноса за 1 месяц на следующий срок;
- Для проверенных клиентов возможно снижение процентной ставки.
Иногда банки предлагают реструктуризировать задолженность с открытыми просрочками, но чаще условием реструктуризации является положительная кредитная история.
Поэтому, при необходимости изменения условий договора, заемщику следует заблаговременно обращаться в банк.
Рефинансирование
Рефинансирование ипотеки означает переоформление кредитного договора на новых условиях у этого же или другого кредитора. Рефинансирование производится по схеме выдачи нового кредита: клиент должен доказать свою платежеспособность, у него не должно быть открытых просрочек.
Программы, работающие в банках, ставят своей целью увеличение кредитного портфеля, привлечение новых клиентов с солидным обеспечением. Предлагается снижение процентной ставки и ежемесячного взноса, объединение нескольких договоров в один для удобства обслуживания и т. д.![]()
Продажа имущества
Если заемщик оказался в безвыходной ситуации, погасить задолженность можно, реализовав залог.
Есть несколько вариантов:- Передать права на недвижимость вместе с долгами третьему лицу. Данный вариант в практике встречается редко, т. к. банки не идут на смену заемщика по договору.
- Реализация по соглашению сторон. Кредитор и заемщик составляют соглашение по реализации залога, определяют существенные стороны сделки: цена, способ расчетов, сроки и т. д. Проводятся торги. В результате прибыль от продажи распределяется между сторонами сделки: на полное погашение задолженности и процентов, остаток средств передается заемщику.
- Передача залога в банк, чтобы кредитор самостоятельно погасил задолженность за счет реализации имущества.
Другие варианты
Можно проанализировать собственные расходы, попробовать их сократить, отказаться от каких-то платных услуг, уменьшить траты на отдых и развлечения. В результате заемщик конечно будет ограничен в своих привычных жизненных условиях на некоторое время, но у него останется в собственности недвижимость.
Заемщик самостоятельно может объявить себя банкротом, если при наличии крупной суммы долга не имеет источников его погашения. Инициировать процедуру банкротства в отношении должника может сам кредитор.
Объявить себя банкротом можно, когда сумма долга превышает 500 тыс. р. и просроченная задолженность длится более 3 месяцев.
Осуществление процедуры производится через суд, залог будет реализован для погашения долга перед банком.
Когда заемщику нечем платить ежемесячный взнос, но он планирует увеличение доходов в будущем, выходом из положения может стать оформление дополнительного потребительского кредита или кредитной карты, для осуществления взноса. Это делается, чтобы кредит не выходил на просрочку и не портил КИ заемщика. Условием оформления станет высокая платежеспособность и положительная кредитная история.
К данному способу следует прибегать, если заемщик уверен в сроке получения дополнительных доходов, иначе он рискует только увеличить собственные долги.
При оформлении ипотечного кредита заемщик может застраховать сделку от разных рисков. Например, риск получения инвалидности, потери работы и т. д. При наступлении страхового случая, задолженность будет погашена страховой компанией.
Соглашение с банком
Для урегулирования вопроса по погашению кредита между банком и заемщиком может быть заключено соглашение о предоставлении взаимных уступок. Например: снижение суммы неустойки, перенос срока очередного платежа, и т. д. со стороны банка.
Соглашение может быть заключено до суда или во время судебного разбирательства.
Заемщик может обратиться к кредитному брокеру. Он сможет помочь решить проблему, предложит возможные варианты в конкретной ситуации, но его услуги стоят не дешево.
Одним из способов является обращение за деньгами к родственникам. Это поможет временно снять с себя долговую нагрузку.
При невозможности обслуживать долг, заемщику следует заранее обратиться в банк для выработки совместного решения вопроса. Самым плохим вариантом является укрывательство от кредитора и нежелание решить проблему.
Здравствуйте! У меня настали сложные времена, то есть наступили финансовые трудности. Объяснять подробно не буду - очень долгая история. Но вопрос выплат по долгам стоит остро - "Что будет, если перестать платить ипотеку и какие меры примет банк в таких случаях?". Спасибо.
Кстати, а вы видели сколько уже стоит доллар? Начните зарабатывать на разнице курсов валют здесь! или на криптовалютах (биткоине) тут!
Евгений, 28 лет, Россия, г. Москва.
Здравствуйте. Основными обязанностями заёмщика, который заключил договор ипотеки, является своевременное и полное внесение платежей, а также поддержание предмета залога в надлежащем состоянии.
С последним пунктом обычно проблем не возникает. Однако допущение просрочек или вовсе полный отказ от внесения платежей в нашей стране – явление нередкое. Поэтому зачастую возникает вопрос: какие последствия наступят, если отказаться от внесения платежей по ипотеке .
Ответственность за подобные действия определяется действующим законодательством, а также условиями кредитного договора. На практике каждый банк индивидуализирует меры, принимаемые по отношению к неблагонадёжным заёмщикам.
Применяемые меры воздействия на заёмщика определяются:
- политикой кредитной организации;
- обстоятельствами возникновения просроченной задолженности;
- текущим финансовым положением должника;
- состоянием ипотеки на момент возникновения задолженности.
При этом политика кредитной организации зависит от экономической ситуации, в первую очередь, на рынке ипотеки.
На данный момент в нашей стране правительство приняло решение отказаться от ряда программ поддержки граждан, решивших оформить ипотеку. В то же время ставки постепенно снижаются↓. В таких условиях нет уверенности , что кредитные организации будут лояльны по отношению к заёмщикам.
![Что будет если перестать платить ипотеку - меры банка, последствия]()
1. Что будет делать банк, если должник перестанет платить ипотеку ??
Согласно действующему законодательству, а также стандартным условиям договора ипотеки, банк имеет право принимать следующие меры в отношении должников :
- Начисление неустойки в виде штрафов и пеней. Их размер, а также условия начисления определяются кредитным договором;
- Направление заёмщику требования устранить нарушения в порядке выплат. Если они не будут выполнены, обращение в суд;
- Реструктуризация либо рефинансирование ипотеки;
- Привлечение к ответственности созаёмщиков или поручителей, если они участвовали в процессе оформления ипотеки;
- Обращение взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту, то есть реализация недвижимости, выступающей обеспечением;
- Передача долга с целью взыскания коллекторскому агентству;
- Продажа задолженности с согласия заёмщика третьему лицу либо без получения согласия другому банку. Проведение торгов через аукционы по банкротству.
Рекомендуем также прочитать статью - "Как объявить себя банкротом (физическому лицу или ИП)".
2. Как банк борется с просрочками по ипотеке ?
Несмотря на то, что банк имеет право предпринять достаточно жёсткие меры по отношению к заёмщику, в большинстве случаев на начальном этапе кредитор пытается мирно уладить ситуацию.
Причин предпочтительности мирного урегулирования несколько:
- судебные тяжбы с заёмщиком, поручителем и созаёмщиками – процесс длительный и очень затратный;
- продажа предмета залога либо его обращение в собственность кредитора – процесс достаточно сложный, требующий дополнительных затрат средств и времени;
- коллекторам в случае их привлечения к взысканию придётся платить комиссию, в банке же обычно имеются свои специалисты, которые занимаются урегулированием вопросов с проблемными должниками;
- продавая ипотечный кредит, банк теряет большие деньги, поэтому к такой процедуре прибегают только тогда, когда другими способами взыскать долг уже невозможно или это невыгодно.
На начальном этапе кредитор всегда старается выяснить, в чём кроется причина невыполнения должником своих обязательств. С этой целью для связи могут использоваться телефонные звонки, электронные и заказные письма.
Если станет понятно, что финансовые трудности временные, а от платежей заёмщик отказываться не собирается, ему могут предложить программы реструктуризации долга. Более того, при возникновении сложностей с оплатой есть смысл самостоятельно обратиться в банк. Это поможет решить проблему быстрее с минимальными последствиями. Подробно о том, что такое реструктуризация кредита и как она проводится, мы уже ранее рассказывали в нашей статье.
Процесс взыскания долга запускается, когда стало ясно, что заёмщик не может или не хочет продолжать погашать ипотеку, причём на постоянной основе. В этом случае банк сначала обращается к коллекторам. Если и они не смогут помочь, к взысканию привлекаются судебные органы.
Чаще всего недвижимость, выступающая обеспечением по ипотеке, полностью покрывает задолженность по кредитному договору. Именно поэтому эффективнее всего взыскать долг именно посредством реализации объекта залога. При этом не имеет принципиального значения , является ли предмет залога единственным жильём заёмщика, прописаны ли на этой площади дети.
Исключение из всех описанных выше мер по взысканию возникает, когда заёмщик оформляет страховку. Однако важным условием при этом является то, что в страховом договоре должно быть указано , что в определённых ситуациях страховщик выплачивает за должника ипотечный кредит. Такие варианты возможны, если должник застраховал себя от возможной потери работы, а также на случай болезни.
Если у заёмщика имеется страховой полис, это может стать серьёзной помощью для решения проблем с выплатами по ипотеке. Однако в большинстве случаев страховка предполагает выплаты только в случае смерти заёмщика либо при серьёзной порче залогового имущества.
3. Что делать должнику, если возникли проблемы с выплатой по ипотеке ?
Когда возникли проблемы с выплатами по ипотеке, должник в первую очередь должен определиться, есть ли у него цель сохранить предмет залога. От этого будет зависеть порядок дальнейших действий.
Если заёмщик хочет оставить недвижимость в своей собственности, ему придётся прибегнуть к услугам реструктуризации или рефинансирования.
Реструктуризация оформляется только в банке, оформившем ипотеку. Согласно общим правилам условия этой программы определяются кредитной организацией индивидуально. При этом банк не согласится на реструктуризацию, если ему станет понятно, что финансовые проблемы у должника длительные или даже постоянные.
Однако существует целый ряд ситуаций, когда кредитные организации достаточно легко идут на реструктуризацию:
- временная потеря работы;
- заболевания, которые носят временный характер;
- рождение ребёнка.
Такие обстоятельства кредитная организация воспринимает как достаточно серьёзные причины, которые позволяют предложить должнику отсрочку либо рассрочку платежей, а также пересмотреть условия оплаты за ипотеку с целью снижения финансовой нагрузки.
Рефинансированием специалисты рекомендуют пользоваться, когда ипотека выплачивается уже достаточно длительное время. В последние годы наблюдалась тенденция снижения↓ ставок. Если кредит был взят под высокие↑ проценты, есть смысл обратиться в банк за данной услугой.
Преимущество рефинансирования заключается в том, что оформить его можно в любой кредитной организации. Соответственно, у заёмщика расширяются возможные условия для выбора.
Если у должника нет цели сохранить предмет залога, не стоит оттягивать решение проблемы. Есть смысл выставить банку предложение воспользоваться правом залога. Ещё один вариант – совместно с кредитной организацией заняться реализацией недвижимости. С полученных средств можно будет погасить займ.
В завершение посмотрите видео о том, что делать, если нечем платить кредит:
На самом деле специалисты советуют не прятаться от банка . Как только возникли проблемы с выплатами, необходимо сразу связаться с кредитной организацией, чтобы найти варианты решения сложной ситуации.
Автор статьи: Алексенко Сергей -
Специалист по финансам (рубрика "Финансы", «Вопросы специалисту»). Отвечает на вопросы и публикует ответы на самые интересные из них.Инвестор, развивает свой онлайн-бизнес и является профессиональным коучером. Много путешествует, создав свой источник пассивного дохода. Познакомиться с нами можно по ссылке - «Команда сайта».
Автор статьи
Читайте также:
