Как продать квартиру в ипотеку в казахстане
Обновлено: 24.04.2024
Krisha.kz выяснила у банковского омбудсмана РК Ерсерика Сийрбаева, как продать ипотечную квартиру или дом.
Рассмотрим ситуацию, когда заёмщик не имеет просроченной задолженности по кредиту, но решил самостоятельно реализовать жильё, приобретённое в кредит (изменились планы, предстоит отъезд на ПМЖ и т. д.).
Что нужно сделать:
1. Обратитесь в банк за письменным разрешением.
Первое, что нужно сделать, — это обратиться в БВУ за консультацией по способам реализации.
— Без согласия финансовой организации нельзя продать, подарить, предоставить в залог или провести любые действия, связанные с изменением статуса заложенного имущества, — отметил эксперт.
При положительном ответе в банке нужно узнать:
— о способах реализации жилья;
— выяснить остаток долга;
— рассчитать примерную рыночную стоимость залогового имущества и понять, будет ли её достаточно, чтобы закрыть долг перед банком;
— согласовать цену реализации.
2. Выберите способ продажи.
Существует несколько схем:
— Досрочное погашение ипотеки.
Это самый простой способ. Применяется при наличии средств для полного погашения займа.
Заёмщик после письменного обращения в банк и получения от него данных о необходимой сумме вносит средства в кассу финорганизации, например, залог от покупателя. Затем получает оригиналы правоустанавливающих документов на жильё, снимает с него залоговые обременения в ЦОНе и заключает сделку с покупателем.
— Трёхсторонняя сделка.
Означает погашение ипотеки с участием банка.
Банк готовит полный пакет документов для сделки, в которой участвуют представители финансовой организации, заёмщик и покупатель. Далее покупатель вносит средства в кассу банка. Через несколько дней новый владелец получает правоустанавливающие документы на жильё.
— Уступка прав.
Продажа с ипотечным долгом. Используется, когда покупатель готов принять обязательства по кредиту.
Он должен:
— написать в банк заявление о готовности принять обязательства по кредиту с переходом прав на залоговую недвижимость и стать залогодателем;
— подтвердить платёжеспособность;
— получить решение банка по этому вопросу.
Если решение положительное, проводится сделка купли-продажи на основе письменного согласия от банка. После этого подписываются соответствующие договоры займа и залога.
Плюсы и минусы продажи залоговой недвижимости
Из минусов — длительность процесса.
По закону банк может рассматривать заявление на реализацию порядка 15–30 дней. Соответственно, за это время потенциальный покупатель может отказаться от сделки.
Из плюсов — юридическая чистота сделки. В ней особенно заинтересован покупатель. При приёме недвижимости в залог банк проводит юридический анализ правоустанавливающих документов, проверяет их подлинность. При обнаружении расхождений (по кадастровому номеру, площади и др.) недвижимость не принимают в залог до полного устранения замечаний.
— Варианты самостоятельной реализации залоговой недвижимости подходят, когда кредит погашается своевременно и без просрочек. Если у вас нет проблем с погашением кредита, то и не должно возникнуть проблем с продажей залога, а уж тем более если стоимость реализации покрывает долг в полном объёме, — разъяснил Ерсерик Сийрбаев.
Помните:
1. Любое изменение или расторжение ипотечного договора должно происходить только с согласия двух сторон: банка и заёмщика.
Договор может быть прекращён, если стоимость продажи полностью закрывает долг. В документ можно внести изменения в части остатка долга, когда заёмщик продаёт один из залогов и погашает большую часть кредита. Ситуаций может быть много, как и путей их решения.
2. В ипотечных договорах БВУ РК нет каких-либо специальных условий по продаже залогового имущества, за исключением тех, когда кредит не может быть обслужен надлежащим образом.
Если платежи вносились регулярно, проблем с реализацией не будет.
3. Если возникли трудности с банком или кредит признан проблемным и начинается процедура принудительной реализации залога, нужно обратиться к банковскому омбудсману.
О видах принудительной реализации заложенной недвижимости мы расскажем в ближайшее время.
Продать жилье сейчас, кроме как под ипотеку, сложно. Покупателей с «живыми» деньгами становится всё меньше. Однако подобный способ многим кажется чересчур сложным и опасным. Давайте разберемся, так ли это.
О том, как обстоят дела с ипотекой в Казахстане, читайте здесь.
Покупатели редко приходят с наличными
Если у покупателя есть хоть какой-то выбор, то у продавца условия продажи часто сводятся к двум вариантам — упорно ждать месяцами, пока найдется покупатель с наличными, или уже сдаться на милость и продать недвижимость через ипотечный кредит.
Сейчас почти невозможно найти человека, который приобретет квартиру за «живые» деньги — в стране кризис, да и жилищный вопрос никогда не был для людей простым. Но, несмотря на тенденцию, наши продавцы с упорством Cизифа продолжают избегать «ипотечников». Почему?
Причины нелюбви к «ипотечникам»
По мнению людей, продавать квартиру в ипотеку и долго, и как-то это ненадежно — договор заключен, подписан, а денег все еще нет. Вдруг, покупатель обманет? Но ощущение опасности в данном случае — не более чем психологический барьер.
На самом деле, продажа квартиры в ипотеку — это намного более верный вариант, чем продажа её «наличнику». Как поясняет директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна: «Честно сказать, на практике ни разу не сталкивалась с тем, чтобы банк, после того как состоялась сделка, отказывал в выдаче денег. Само письмо банка является гарантией того, что деньги будут выплачены продавцу. Схема достаточно простая. Покупатель и продавец у нотариуса оформляют договор купли-продажи. В договоре нотариус указывает, что оставшуюся сумму покупатель обязуется оплатить после банковского займа. Затем покупатель и продавец едут в банк, где на основании заключенного договора купли-продажи продавцу банк выдает деньги. После чего надо также у нотариуса оформить заявление о полном расчете. Вот и все. Никаких рисков».
Как жить с плохой кредитной историей в Казахстане и можно ли её почистить? Подробности по ссылке.
Этапы продажи квартиры в ипотеку
Этап 1. Переговоры с покупателем
Итак, вы нашли покупателя, который предлагает покупку посредством кредита. Первое, что вы должны выяснить — был ли вообще человек в банке и оценил ли банк его как платежеспособного.
Конечно, будьте внимательны, и если покупатель кажется вам «странным», то лучше поискать кого-то другого. Лучше работать через риелтора: агентство проверит покупателя еще на стадии обращения к ним — есть ли у него вообще возможность взять ипотечный кредит.
В банк идите с покупателем вдвоем.
С собой возьмите правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, завещание и т.д.) и их копии, удостоверение личности, техпаспорт, кадастровую справку об отсутствии обременений, долгов по квартире.
Кадастровую справку вы должны взять в ЦОНе или же посредством сайта электронного правительства egov.kz.
Этап 2. Проверка квартиры
Банк должен проверить жилье на юридическую чистоту, также провести оценку. Вам нужно предусмотреть заранее, что кредит не дадут на квартиру, которая:
- имеет задолженность по коммунальным, налоговым и другим платежам;
- находится в залоге, аресте;
- старое жилье (чаще всего, это постройки старше 50 лет), в «коммуналках», без коммуникаций и т.д.
Не любят банки и приватизированные квартиры, а жилье также с правом собственности несовершеннолетних и недееспособных граждан — с продажей здесь часто бывают «проволочки», а после продажи — нередки судебные тяжбы.
Если имеются незаконные перепланировки, то необходимо их узаконить, зафиксировав изменения в техническом паспорте. Как правило, и банки, и покупатели идут навстречу и готовы подождать, пока продавец оформит перепланировку.
Другой нюанс, который вы должны учитывать, это оценка жилья. Порядок действий — выбирается фирма по собственному желанию, какая больше внушает доверие, проводится оценка, отчет отдается в банк.
Бывали ситуации, что банк отправляет покупателя в определенную оценочную компанию, он оплачивает оценку, а после фирма не выдает ему сведений по результатам оценки, а направляет их кредитному менеджеру. При этом могут отказать в информации вообще, аргументируя тем, что банк «велел» отчет пересылать сразу в отделение.
Это незаконные действия — возможны искажения и намеренно заниженная стоимость. Например, из реальной стоимости жилья в 70 тыс. долл. вам поставят цену в 50 тыс. долл.
Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна рассказывает: «Раньше такие случаи, к сожалению, возникали. Сейчас иная ситуация. Сговор между оценщиком и банком можно исключить, поскольку оценку жилья покупатель имеет право заказать у любой организации. Что касается сговора между оценщиком и покупателем, то продавец вправе отказать от сделки, если его не устраивает цена, или провести свою оценку».
В целом вам как продавцу суетиться по поводу оценки необязательно. Однако не все покупатели вооружены знаниями, и, узнав о том, что на вашу сделку пытаются уменьшить кредит, вы можете помочь — просто пойти вместе с покупателем к другому оценщику.
Готовый отчет по оценке предоставляется в банк. И пока банк рассматривает возможность кредитования, вы можете подыскивать и другого покупателя. А вот если вас просят приостановить сделки (попридержать квартиру), то потребуйте обязательств.
Этап 3. Соглашение о задатке
Для этого составляется соглашение о задатке (у риелторов есть фирменный бланк), в котором указывается срок, в течение которого он будет действовать. Как правило, это 2-3 недели — то время, которое необходимо на выдачу ипотеки. Как раз к этому времени покупатель получит от банка деньги и оплатит сделку.
После того, как вы взяли предоплату, то все сделки с недвижимостью приостанавливаются на указанный в соглашении о задатке срок. Теперь вы, равно как и покупатель, связаны обязательствами и дальше «рекламировать» свою продающуюся жилплощадь не можете.
Если задаток вами не оформлялся, то вы можете выставлять квартиру на продажу, не дожидаясь пока заемщику дадут кредит. После принятия положительного решения банк должен предоставить вам гарантийное письмо с печатью и подтверждение, что займ будет выдан.
О том, как правильно оформить залог квартиры в Казахстане, чтобы не остаться без крыши над головой читайте здесь.
Этап 4. Заключение договора купли-продажи
Теперь вы заключаете у нотариуса договор купли-продажи. Сначала составляется предварительный договор — вам оплачивают первоначальный взнос.
Очень часто вся сделка происходит одномоментно — т.е. покупатель отдает первоначальный взнос в присутствии нотариуса, тут же оформляется договор купли-продажи. Затем обе стороны сделки направляются в банк, отдают копию договора, после чего кредитный менеджер производит выдачу кредита.
Для этого между банком и заемщиком заключается договор банковского займа, тогда же покупатель окончательно с вами рассчитывается. При этом продавец должен написать подтверждающий документ — расписку о получении всей суммы. Лучше всего ее составить еще у нотариуса, но отдать нужно только после получения всей оставшейся суммы.
Вы как продавец можете в целях безопасности просто пригласить нотариуса с собой в банк, чтобы заверить расписку уже на месте.
Когда деньги переданы в полном объеме продавцу, а договор купли-продажи и расписка — покупателю, то права регистрируются. Этим занимаются, как правило, сотрудники банка или же новый владелец жилья. Расписку нужно предоставить в органы юстиции — только тогда банк накладывает на нового владельца обременение.
Банк может задержать выдачу ипотеки
Вернее было бы сказать, что банки могут не сделать. Не исполняют они чаще всего свои обязательства по срокам. Так, если заявлено, что кредит выдадут за 2-3 дня, то в соглашении о задатке все же укажите 2-3 недели. Потому что такие задержки — отнюдь нередки.
Другой «поведенческий нюанс» — это выдача кредита только после совершения сделки и регистрации договора-купли продажи. Именно такой ситуации и боятся продавцы и за это не любят «ипотечников» — по сути, квартира продана, а денег еще нет.
Как законно уменьшить выплаты по кредиту, читайте в специальном материале.
Гарантии, которые даёт продажа квартиры под ипотеку
Подведем итоги, почему при ипотеке вы не несете большие риски и ее можно рассмотреть как вариант продажи.
- Гарантия № 1 — банки заинтересованы в добросовестности сделки и платежеспособности покупателя, поэтому будут тщательно все проверять.
- Гарантия № 2 — без предоставления в органы юстиции вашей расписки о полном получении суммы за квартиру обременение на нее не налагаются.
- Гарантия № 3 — вы можете сами найти оценщика, который выставит справедливую стоимость жилья.
Любой человек, взявший ипотеку, может столкнуться с форс-мажорными ситуациями, когда не сможет выплачивать долг банку. Что делать тем, кто взял ипотеку в долларах и "прогорел" из-за обесценивания тенге?
Как обезопасить себя от мошенников
Банки очень щепетильны в отношении своей прибыли и не станут давать кредит лицу неплатежеспособному, подозрительному. Однако и в такой прозрачной сделке нужна определенная бдительность.
Продавать квартиру с помощью ипотеки долго и хлопотно - это один из самых устоявшихся мифов о кредите. Специалистам банков приходится убеждать потенциальных продавцов: у них не возникнет проблем ни с получением денег, ни с оформлением документов.
«Люди, проконсультируйте, какие подвохи, проблемы могут быть, если покупатель хочет мою квартиру купить через ипотеку? Смущает то, что договор купли-продажи я подпишу, право собственности уйдёт, а денег-то ещё не будет. Покупатель что-то говорил про задаток (но очень небольшой по сравнению со стоимостью всей квартиры)», — пишет на сайте yk.kz некто Шахим.
«Вот-вот. Мне было бы страшновато так продавать несколько лет назад. Люди столкнулись с такой проблемой, что договор подписали, квартира уже не их, а банк деньги в установленные сроки не перечислял!» — отвечает Шахиму участница форума Medvedeva.
Получить отзывы тех, кто прошел через ипотеку, конечно, полезно. Но первое, что стоит сделать продавцам, — проконсультироваться с профессионалами: сотрудниками банка или риэлторами. И те, и другие говорят, что ипотека — надежный инструмент для продажи.
Об особенностях получения ипотеки в Казахстане вы можете узнать здесь.
Гораздо проще продать квартиру в ипотеку
Директор карагандинского агентства недвижимости «Комфорт» Анастасия Санникова признается, что для риэлторов удобней сделка с наличностью. Но, как показывает практика, примерно две квартиры из трех сегодня приобретаются с помощью ипотеки. Особенно нуждаются в жилье молодые семьи. Вместо того чтобы арендовать квартиру и платить в чужой карман, граждане предпочитают вкладываться в собственное жилье. Поэтому и берут кредит в банке на 15-20 лет.
Многие из тех, кто собирается продать квартиру, мало что знают об ипотеке. Поэтому реагируют негативно на предложения риэлторов заключить подобную сделку.
— Часто нам клиенты говорят: «Хочу продать за наличные. Давай попытаемся», — рассказывает директор Анастасия Санникова. — Проходит месяц, появляются покупатели, готовые приобрести за наличные, уверенные, что смогут значительно снизить цену. Допустим, владелец планирует получить 40 тысяч долларов, а его ходят и уговаривают продать за 32 тысячи. По прошествии нескольких месяцев наш клиент начинает понимать, что реализовать имущество за наличность не так-то просто. За это время можно было уже три раза найти покупателя с банковским займом. Владелец в таких случаях говорит: «Ладно уже, давай. Только объясни мне еще раз, как это продать по ипотеке?».
Так же дела обстоят и в других городах Казахстана. Один из экс-руководителей алматинского агентства недвижимости «Абсолют» Роман Костенко подтверждает: продавцы не любят, когда на осмотр квартиры приводят ипотечника. Владельцы жилья уверены, что лишь впустую потратят время.
Начальник отдела кредитования филиала «Альянс Банка» Гульнара Бакирова говорит, что сейчас практически во всех банках можно оформить ипотеку.
— Кредитование на приобретение недвижимости пользуется спросом. Так что, если бы не ипотека, я бы сама себе не смогла купить квартиру.
Получается, что продажа своих квадратных метров через банковский кредит — это один из самых доступных вариантов.
Продажа квартир под ипотеку проходит быстрее и безопаснее
Эти две составляющие больше всего беспокоят владельцев недвижимости, когда они решаются «проехаться» по всем этапам сделки. Специалисты рынка заверяют, что безопасность с ипотекой самая высокая. Скорость не такая быстрая, как хотелось бы большинству продавцов, но все-таки намного выше, чем ожидание покупателя с наличным расчетом (колеблется в пределах от 5 дней до одного месяца).
Шаг 1. Консультации
Его еще можно назвать этапом сбора информации. Если вы самостоятельно ищете покупателя, то выглядит это следующим образом:
— Показываете свою квартиру покупателю, и к вашей радости он сообщает, что она ему нравится, и он готов ее приобрести, — описывает процесс Роман Костенко. — В этот момент, как правило, ваш покупатель и сообщает, что всей суммы у него нет, и он намерен недостающие деньги оформить через ипотечный кредит. Сразу же будет уместно поинтересоваться у покупателя: был ли он хоть в каком-нибудь банке, делал ли предварительный расчет у кредитного менеджера, и как его оценили в качестве заемщика. Если покупатель в банке не был, предложите ему для начала сходить на встречу с менеджером по ипотеке. Именно банк для начала должен одобрить его, как потенциального заёмщика. Если же ваш покупатель заявляет, что в банке уже был и получил от менеджеров подтверждение своей кредитоспособности, то имеет смысл вступать с ним в переговоры по условиям сделки.
При самостоятельном способе продажи недвижимости владелец должен быть готов к общению с «мечтателями» — людьми, которые планируют купить жилье, и уверены, что легко это сделают. На поверку оказывается: они ничего не знают об ипотеке и не имеют соответствующих доходов.
— Некоторые даже не в курсе, что такое первоначальный взнос, — комментирует специалист по недвижимости Анастасия Санникова. — Выясняется, что человек ни в один банк не ходил и зарплата у него 30 тысяч тенге. К ипотеке его и близко не подпустят. От общего количества клиентов таких к нам на фирму звонит процентов тридцать. Мы их консультируем, но в нашу клиентскую базу не вносим.
Риэлторы стараются приводить к владельцам уже «проверенных» покупателей. Так что этап поиска подходящего клиента можно сократить, если подключить к процессу грамотного специалиста. Они обычно знают о сроках оформления займов в разных банках, знакомы с требованиями к кредитозаемщикам и с этапами заключения сделки.
Роман Костенко предупреждает: если покупатель просит документы на квартиру для предъявления их в банке, никаких оригиналов отдавать не нужно. Для проведения всех предварительных мероприятий банкам и оценщикам достаточно копии техпаспорта.
Когда стороны договорились о сделке и ударили по рукам, самое время поднять вопрос о задатке (если вы работаете с риэлторами, они будут на этом настаивать).
— Вы должны объяснить покупателю, что только после получения от него задатка все договорённости по цене, срокам и другим условиям сделки будут иметь юридическое подтверждение, — объясняет алматинский специалист по работе с недвижимостью Роман Костенко. — В противном случае вы вправе искать других покупателей на свою квартиру, не дожидаясь получения покупателем кредита в банке. Если вы получили задаток от покупателя, вы обязаны прекратить поиск новых клиентов на весь срок действия соглашения о задатке (как правило, 2-3 недели, этого срока достаточно для оформления кредита). После получения покупателем положительного решения кредитного комитета назначается время и место проведения нотариальной сделки.
Договор задатка может составляться в произвольной форме, желательно в присутствии двух свидетелей. Если вы работаете с риэлтором, договор оформляется на фирменном бланке агентства. Залог может быть незначительным, карагандинский риэлтор Анастасия Санникова говорит, что суммы начинаются от 200 долларов. «Задаток закрепляет намерения обеих сторон, — говорит директор АН «Комфорт». — Если покупатели ничего не оставляют, значит они ничего не хотят от этой квартиры».
Кстати, в банках выдают кредит под конкретную жилую недвижимость. Так что продавец на этом этапе защищен: покупатель не сможет оформить ипотеку и приобрести жилье по другому адресу.
Шаг 2. Проверка документов
Этот этап можно совместить с консультацией в банке. Хозяину жилья нужно принести с собой документы на квартиру, удостоверение личности, а также кадастровую справку с ЦОНа. Последний документ подтверждает факт вашего владения и показывает, что на квартиру нет обременений, приостановлений и арестов. Такую справку выдают бесплатно любому желающему при предъявлении удостоверения личности.
По словам специалиста, некоторые банки (те, кто специализируется на ипотеке) идут на уступки клиентам. Например, если перепланировка не узаконена, они готовы подождать, пока вы приведете документы в порядок.
Банки также не берут квартиры, которые расположены в домах старше 50 лет. Но это общие требования. В каждом случае решение принимается индивидуально. Например, если квартира находится в престижном районе, финансисты могут принять в залог даже 60-летнюю недвижимость.
Экс-директор алматинской фирмы «Абсолют» говорит, что банки очень неохотно идут на кредитование объектов, где правоустанавливающими документами являются решения судов и органов опеки.
Шаг 3. Оценка
Как правило, рыночной оценкой квартиры занимается покупатель. Так что продавцу делать ничего не нужно. Разве только находиться дома в момент, когда приедет оценщик. Для этого приглашают частную фирму. По словам представителя «Альянс Банка» Гульнары Бакировой, их сотрудники выезжают на место, только если есть сомнения в правильности предоставленного отчета.
— У нас есть сетка, по которой мы смотрим: соответствует ли квадратный метр банковским критериям. Если стоимость завышена или занижена, наши оценщики сразу выезжают по адресу и дают свое заключение. Мы редко сталкиваемся с тем, что цена указана неверно.
Клиенты (как продавцы, так и покупатели) выбирают оценщика самостоятельно: того, кому больше доверяют. Компетентную оценочную компанию могут порекомендовать знакомые, уже имеющие подобный опыт, или риэлторы. Как объясняет директор филиала компании «Global Capital» Эльмира Смаилова, при определении стоимости жилья чаще всего применяется сравнительный подход. Стоимость конкретной квартиры определяется через анализ рыночных цен аналогичных объектов недвижимости и фактически совершенных сделок купли-продажи по данному типу жилья.
— На стоимость квартиры влияет ее месторасположение, этажность, техническое состояние, условия продажи, срок эксплуатации, тип конструкции, дополнительные улучшения. Владельцы ориентируются на текущую стоимость квартир, а она, как правило, завышена. Поэтому мы производим корректировку на торг от 10 до 20 процентов.
Отчет по квартире составляется за сутки. По оценке дома — чуть дольше, в течение двух дней.
— Загруженность оценочных компаний зависит от того, как банки выдают кредиты, — говорит Эльмира Смаилова. — Хотя кредитование в банках производится весь год, самые активные продажи кредитов происходят в осенние месяцы. Пик приходится на предновогодний период. Всем обязательно нужно успеть получить кредит 31 декабря, — смеется директор.
Эльмира Смаилова подчеркивает, что договориться с сотрудниками компании и завысить рыночную стоимость жилья не получится. Важный момент: компании и банки оценивают квартиры по-разному.
— Дополнительные улучшения увеличивают стоимость квадратного метра, — объясняет специалист по оценке. — Например, кондиционер, джакузи, наличие евроремонта.
Для банков значение имеет сама «коробка» без всяких усовершенствований. Так что, если вы предполагаете, что квартира может быть продана в ипотеку, лучше не тратиться на глобальный ремонт.
— Для нас имеет значение район, состояние дома, этажность, площадь, — говорит банкир Гульнара Бакирова. — У нас даже был случай, когда в квартире пуленепробиваемая дверь стояла. Для нас это не имеет значения. Конечно, в банке дадут какой-то процент за ремонт, но будет учтено не все. Как правило, продавцы с нами соглашаются, потому что цена «срезается» немного.
Для решения такого конфликта интересов есть и другой выход: принять оценку банка, но договориться с покупателем, чтобы он доплатил до указанной вами цены.
— Недавно в одном из банков оценили квартиру в 65 тысяч долларов, — вспоминает директор «Комфорта» Анастасия Санникова. — Очень хорошая, с ремонтом и обстановкой. Хозяин хотел ее продать за 75 тысяч. Договориться даже с частным оценщиком, чтобы он поставил такую цену, просто нереально. Ей и так определили максимальную стоимость. Но нашелся-таки покупатель, который оформил ипотеку под 65 тысяч и еще обязался в течение года отдать бывшему владельцу 10 тысяч долларов в рассрочку. Настолько понравилась ему квартира.
Анастасия Санникова говорит, что покупатели, как правило, хотят слишком много за свои квадратные метры. Это не банки занижают, а продавцы завышают стоимость жилья. Оценщики и финансисты видят более объективную картину.
Алматинец Роман Костенко считает, что процесс оценки продавца вообще волновать не должен. И даже если специалисты занизили стоимость квартиры, покупатель вправе обратиться к другим оценщикам, либо требовать с продавца учесть разницу.
Шаг 4. Рассмотрение заявки
Рассмотрение заявки может длиться от трех рабочих дней до двух недель. Срок зависит от загруженности сотрудника банка и от уровня рассмотрения кредитной заявки. Например, некоторые банки принимают решения о предоставлении кредита на филиальном уровне, либо вопрос выносится в головной офис банка, находящийся в Алматы. Рекордный срок по оформлению ипотеки, по данным агентства «Комфорт», от приема документов до выдачи денег в одном из банков занял всего 5 дней.
Шаг 5. Первоначальный взнос
Первоначальный взнос — это сумма, которую заемщик оплачивает из собственного кармана, то есть банки не кредитуют на 100% от стоимости недвижимости. «Хотя всегда бывают исключения, — уточняет Анастасия Санникова. Сумма первоначального взноса в банках колеблется от 10 до 20 процентов. В «Альянс Банке», например, практикуется наличие первоначального взноса 15% на счету клиента в период рассмотрения заявки. Таким образом банк оценивает платежеспособность клиента и подстраховывается.
Шаг 6. Завершение сделки
Когда имеется положительное решение о кредитовании, между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос. Основной договор купли-продажи составляется при получении займа в банке. В некоторых банках практикуется оформление одного, основного, договора купли-продажи. То есть покупатель отдает первоначальный взнос за квартиру в присутствии нотариуса, здесь же оформляется договор купли-продажи, затем обе стороны (покупатель и продавец) едут в банк. Покупатель подписывает договор банковского займа и полностью рассчитывается с продавцом в банке. При этом подтверждающим документом об окончании сделки является расписка о получении всей суммы продавцом. Для экономии времени и безопасности обеих сторон рекомендуется составить расписку у нотариуса вместе с договором купли-продажи. «Но продавец ни под каким предлогом не должен отдавать расписку о полном расчете до тех пор, пока не получит все деньги», — предупреждает риэлтор Анастасия Санникова.
После чего все документы, удостоверенные нотариально, регистрируются в уполномоченных государственных органах. Оформлением занимаются либо представители банка, либо сам покупатель. Это займет 5 дней, если не заплатить за ускоренное оформление. В период переоформления недвижимости на нового хозяина сразу накладывается обременение банка. Для того чтобы проверить переоформлена ли квартира на покупателя и стоит ли обременение, нужно прийти в ЦОН с удостоверением личности и заказать кадастровую справку, в которой будет отражена информация о собственнике недвижимости и об арестах, приостановлениях и обременениях. Еще раз напомним, что такая справка выдается сразу и бесплатно.
К минусам ипотеки один из экс-руководителей агентства по недвижимости «Абсолют» Роман Костенко относит то, что банки часто не выдерживают заявленных сроков.
— Например, говорят, что оформляют кредит за 2-3 дня, а в реальности процесс затягивается на 2-3 недели. Это нужно учитывать при составлении соглашения о задатке. Также в некоторых банках производят выдачу денег только после договора купли-продажи в органах юстиции и регистрации договора залога, а не в день проведения нотариальной сделки. Эта ситуация очень «напрягает» продавца: квартиру продал, а расчет получил только через неделю.
Еще раз подчеркнем, что свое обременение на квартиру банк сможет наложить только после предоставления в органах юстиции расписки о полном расчете с владельцем (что является страховкой для продавца).
Даже с учетом указанных недостатков Роман Костенко считает, что никаких страхов у продавцов недвижимости по поводу ипотеки быть не должно. «Это техническая процедура, — говорит специалист, — которая может повлиять только на сроки сделки. На мой взгляд, если продаешь квартиру, то должно быть все равно, откуда у покупателя появились средства. Ведь основная задача владельца — продать жилье по приемлемой для себя цене!
По словам директора агентства недвижимости Анастасии Санниковой, ни она, ни ее сотрудники ни разу не сталкивались со схемами мошенничества по ипотеке. «Она безопасна, — уверена специалист. — Есть гарантии чистоты сделки, потому что в этом заинтересованы сами банки».
— Я даже не могу понять, почему владельцы боятся ипотеки, — удивляется начальник отдела кредитования Г. Бакирова. — Служба безопасности проверяет личность заемщика и недвижимость. Наши продавцы потом очень положительно реагируют: «Мы опасались, а оказывается все правомерно».
Что будет, если заемщик не сможет выплачивать кредит (например, уволится с работы или заболеет)? Можно ли в квартире, купленной в кредит, делать ремонт или перепланировку? Нужно ли платить налог на имущество, если квартира находится в залоге? За ответом на эти и другие вопросы мы обратились к кредитным менеджерам нескольких банков г. Алматы.
– Что будет, если заемщик не может выплачивать кредит (например, уволится с работы или заболеет)?
В случае, когда заемщик по какой-либо причине (болезнь, увольнение с постоянного места работы) не может вносить ежемесячный платеж по кредиту, ему необходимо обратиться с заявлением в банк и предупредить кредитного менеджера о временной неплатежеспособности. В большинстве банков для таких случаев предусмотрены специальные отсрочки по выплате, но с начислением пени.
Если же платежи не осуществляются в течение долгого срока (срок оговаривается в кредитном соглашении), банк выставляет залоговое имущество на торги. После продажи залогового имущества банк вычитает из суммы, за которую было продано имущество, остаток кредитного долга со всеми причитающимися процентами, а оставшуюся сумму перечисляет на счет заемщика.
В случае, если у заемщика есть созаемщик, то погашать оставшуюся сумму кредитного долга должен будет созаемщик. Кроме того, обязательным условием при оформлении ипотечного кредита является страхование потери трудоспособности заемщика (например, недееспособность, инвалидность I, II, III группы). В случае возникновения страхового случая остаток суммы по кредиту банку, как правило, будет выплачивать страховая компания.
– Можно ли продать квартиру, купленную в кредит?
Продажа квартиры, находящейся в залоговом обременении, возможна только после того, как в банк поступит вся сумма кредита с причитающимися на дату совершения операции процентами, а также комиссией за досрочное погашение кредита, если таковая была предусмотрена договором залога. Для этого заемщик должен или сам погасить кредит, или найти покупателя, который полностью погасит задолженность по кредиту перед банком.
– Можно ли в квартире, купленной в кредит, делать ремонт или перепланировку?
Как правило, возможность проведения ремонта и перепланировки оговаривается в условиях кредитного соглашения между банком и заемщиком. Как пояснили кредитные менеджеры нескольких банков г. Алматы, обычно заемщик имеет полное право производить в купленной по ипотечному кредиту квартире ремонт, не требующий переоборудования помещения. Например, белить, красить, наклеивать обои, менять полы, окна, двери, отопительную систему и сантехнику, устанавливать или разбирать встроенную мебель, шкафы, антресоли, менять (без перестановки!) инженерное оборудование на аналогичное по параметрам и техническому устройству.
Но на осуществление перепланировки, в результате которой будет произведен снос внутрикомнатных перегородок, необходимо обязательно получить согласие банка. Однако некоторые банки г. Алматы вообще не выдают разрешение на производство переоборудования и перепланировку в квартире, находящейся в залоговом обременении, до полного погашения кредита.
– Нужно ли платить налог на имущество, если квартира находится в залоге?
Да, налог на квартиру, находящуюся в залоговом обременении, уплачивается собственником.
– Может ли учитываться как официальный доход плата за сдачу квартиры в аренду?
Плата за сдачу квартиры в аренду будет учитываться только в том случае, если у заемщика имеется договор аренды с арендатором. Если договор не составлен, то такой вид доходов считается неофициальным и не учитывается при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита. В целом же при оформлении ипотечного кредита на покупку недвижимости учитываются следующие виды доходов заемщика: доходы от предпринимательской деятельности, авторские гонорары, премии, бонусы, пенсии, пособия, алименты на несовершеннолетних детей, дивиденды, процентные выплаты по депозитам. Также может учитываться совокупный доход семьи или доходы созаемщика.
– Кто является собственником квартиры, купленной по ипотечному кредиту и находящейся в залоге у банка: заемщик или банк?
При оформлении ипотечного кредита под залог недвижимости собственником квартиры является заемщик. Банк является лишь залогодержателем до полного погашения кредита.
– Официально я женат, но с женой мы уже около 5 лет не общаемся. Нужно ли ее согласие для получения ипотечного кредита в банке?
Да. Если заемщик состоит в официальном браке, то ему в обязательном порядке кроме основного пакета документов необходимо предоставить в банк нотариально заверенное согласие супруги на оформление ипотечного займа, а также копии удостоверения личности, РНН и СИК супруги.
– Может ли получить ипотечный кредит пенсионер?
Как правило, гражданам, достигшим пенсионного возраста, ипотечные кредиты не выдаются. В целом же, по словам кредитных менеджеров нескольких банков города, ипотечный кредит может получить гражданин Республики Казахстан в возрасте от 21 года и старше, при этом на дату полного погашения кредита заемщику должно быть не более 65 лет.
– Я – гражданка России, являюсь резиденткой Казахстана. Могу ли я взять ипотечный кредит?
Как правило, в большинстве банков г. Алматы ипотечные кредиты гражданам других государств не выдаются. Однако в некоторых банках граждане других государств ипотечные кредиты получить могут. При этом обязательным условием является наличие у заемщика вида на жительство в г. Алматы. При этом срок кредита будет зависеть от срока действия вида на жительство. Также заемщику необходимо будет внести в банк первоначальный взнос в размере не менее 50% от суммы кредита.
Вы планируете приобрести жилье, но не знаете, как лучше это сделать? В данном разделе представлена информация о том, как выбрать жилье, оформить сделку купли – продажи, зарегистрировать права на имущество.
Здесь вы найдете информацию о том, что такое ипотека и какие ставки на ипотечное кредитование предлагают различные банки. А также перечни и формы документов, необходимых для приобретения недвижимого имущества.
Выбор жилья
Существуют различные способы выбора квартиры или дома. Можно воспользоваться предложениями через специализированные газеты и журналы по недвижимости, тем самым, приобретая квартиру «напрямую» у собственников жилья. Это менее затратный путь, хотя, при этом можно упустить некоторые нюансы. Второй способ – это обратиться в риэлторские компании. Профессионалы в области недвижимости займутся за вас поиском и подбором жилья по заданным параметрам, что сэкономит Ваше время. Но придется заплатить за посреднические услуги – от 1 до 5 % от стоимости приобретаемой недвижимости.
Покупка жилья – это очень непростой вопрос. Необходимо учесть все тонкости, чтобы не попасть впросак. Рекомендации, как правильно выбрать риэлторское агентство, кто такие «черные» риэлторы, и как правильно выбрать квартиру, - в наших полезных ссылках.
Полезные ссылки:
Оформление кредита
Итак, квартира выбрана, и вы решили приобрести ее в кредит. Чтобы определиться со сроком и суммой кредита, можно заранее сделать анализ Вашей платежеспособности на основе данных о доходах и расходов семьи с помощь специального калькулятора.
Сегодня многие коммерческие банки предлагают свои программы ипотечного кредитования. Если вы определились с условиями ипотечной программы, которая Вам подходит, можно начинать оформлять документы.
Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления на получение кредита:
– документ, удостоверяющий личность заемщика/созаемщика;
– справка о доходах и месте работы / выписка с НПФ за последние 6 месяцев.
В случае необходимости Банк может запросить дополнительные документы.
Доступные услуги:
Полезные ссылки:
Оформление сделки купли-продажи
Перед тем, как начать процесс оформления сделки купли продажи, вы должны убедиться, что у Вас не возникнет никаких проблем после его приобретения.
Данная справка подтверждает тот факт, что недвижимость не состоит под залогом, запретом, арестом, поэтому собственник имеет законное право распорядиться своим имуществом
– Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации; свидетельство о праве на наследство; свидетельство о праве собственности; акт о приобретении с публичных торгов; копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности.
Обязательно убедитесь, что на документе стоит штамп регистрирующего органа, за исключением электронной регистрации. После нотариального удостоверения сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности государственная регистрация прав на недвижимое имущество, осуществляется на основании электронной копии правоустанавливающего документа, поступающего в информационную систему правового кадастра из единой нотариальной информационной системы автоматически. При электронной регистрации штамп на документ не проставляется.
– Технический план на квартиру.
Фактическая планировка должна совпадать с планировкой, указанной в данном плане. Иначе вы не сможете зарегистрировать право собственности на квартиру до того, как не узаконите перепланировку.
После этого можно приступать к оформлению сделки. В некоторых случаях заключается соглашение о задатке, если на выплату всей стоимости требуется дополнительное время.
Около 90% всех сделок, связанных с недвижимым имуществом заключаются через нотариальные конторы. Хотя, по Закону это необязательно, достаточно лишь письменной формы сделки. После заключения сделки производится расчет между продавцом и покупателем. Расчеты лучше производить в банках, где можно рассчитаться наличными деньгами или оформить безналичный перевод.
Полезные ссылки:
- Заявление о государственной регистрации прав (обременений прав) на недвижимое имущество по форме, согласно приложению 1 и (или) 2 к настоящим Правилам.
При государственной регистрации возникновения, изменения или прекращения права общей совместной собственности заявление о регистрации может быть подано всеми участниками либо одним из них с представлением согласия остальных участников, удостоверенного в нотариальном порядке.
При государственной регистрации возникновения, изменения, прекращения права общей долевой собственности (иного общего права) заявление о государственной регистрации должно быть подано всеми участниками (уполномоченными представителями).
- Правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации.
В случае регистрации права (обременения) на земельный участок представляется идентификационный документ на земельный участок.
При уступке прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества представляется договор об уступке прав (требований) (договор об одновременной передаче активов и обязательств);
- Документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
В тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки.
Заявление на регистрацию возникновения и изменения залога, предоставленного в обеспечение договора банковского займа, подается залогодателем и (или) залогодержателем. В случае подачи заявления залогодержателем требуется нотариально удостоверенное согласие залогодателя на такую регистрацию.
При уступке прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества заявление на регистрацию возникновения и изменения залога подается залогодержателем, которому уступлены права (требования), без согласия залогодателя на такую регистрацию.
При наличии брачного договора, данный договор представляется в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией.
Для регистрации прав другого супруга, данные о котором не содержатся в правоустанавливающем документе, заявитель, достигший брачного возраста в соответствии с Кодексом Республики Казахстан "О браке (супружестве) и семье", в заявлении на регистрацию должен указать сведения об отсутствии факта состояния в брачных отношениях либо сведения о своем супруге с приложением копии документа, подтверждающего наличие брачных отношений.
При изменении фамилии, имени, отчества, даты рождения физического лица или наименования, регистрационного номера юридического лица заявление о регистрации изменений подается правообладателем, к которому относятся такие изменения.
Электронная регистрация осуществляется без заявления участников сделки.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (обременений таких прав) проводится в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган. Электронная регистрация проводится не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления в информационную систему правового кадастра подтверждения об оплате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество или освобождении от оплаты.
Юридические лица помимо вышеуказанных документов, представляют учредительные документы. Заявителем предоставляются протоколы собраний (выписки из них) учредителей (участников, совета директоров, совета акционеров) на приобретение или отчуждение объектов недвижимости, в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан либо учредительными документами.
Иностранные юридические лица представляют легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на государственный и русский языки.
В случае, если в заявлении на регистрацию содержатся сведения, что совокупная балансовая стоимость приобретаемых или продаваемых активов превышает размеры, установленные антимонопольным законодательством Республики Казахстан, то представляется предварительное письменное согласие антимонопольного органа.
Автор статьи
Читайте также: