Как зарабатывают банки на ипотеке
Обновлено: 19.04.2024
По его прогнозам, в целом за 2020 год может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн рублей. Средняя ставка в последние месяцы на первичном рынке составляет 5,9%, но на вторичном рынке ставки выше — 8,1%.
Итак, сколько же заработают банки в 2020 году на процентах по кредитам? Берём предполагаемую статистику: сумма кредитов за год 3,7 трлн. рублей, ипотеки на вторичную недвижимость выдаётся больше, ставки по ней выше, поэтому возьмём средний показатель годового процента за пользование кредитом порядка 7 % годовых.
Получаем: 3,7 трлн. *7 % = 259 млрд рублей. По цифрам получается: доход банков в виде процентов по ипотеке в 2020 году составит почти 260 млрд. рублей. Хотя по факту этот доход будет почти в два раза выше, потому что при аннуитентных платежах в первые годы в сумме ежемесячного платежа как минимум 2/3 - это проценты за пользование кредитом.
Кроме того, банки заработают на ипотеке: за организацию денежных расчётов по сделке - либо аккредитив, либо банковский индивидуальный сейф (банковская ячейка). Цена за аккредитив- 2-3 тыс. рублей. Цена за ячейку в среднем порядка 5 тысяч рублей. Аккредитивов сейчас больше, чем ячеек, поэтому возьмём среднюю цену на услугу - 3 тыс. рублей.
Всего будет 1,5 млн сделок, значит банки только на организации денежных расчётов по ипотеке заработают 4,5 млрд. рублей.
Кто ещё заработает на ипотеке?
Страховые компании. Тарифы на страхование по ипотеке в новостройках 0,3-0,5 % от суммы кредита. Страховка при ипотеке по вторичке стоит от 0,7 до 1 % от суммы кредита. Вторички больше. Возьмём для расчета тарифа средний показатель порядка 0,6 % от суммы займа. Всего займов 3,7 трлн * 0,6 %, = 22 млрд. рублей. Такую сумму заработают страховые компании за страхование ипотечных сделок в 2020 году.
Кроме этого, есть оценочные компании, которые делают отчеты по вторичке. Цена одного в среднем 4-5 тысяч рублей.
Госпошлина за регистрацию договоров в Росреестре. Везде ещё миллиарды.
Вот такой он, ипотечный процесс. Реальные доходы участников ипотечного процесса составят около полутриллиона рублей. А платят за все ипотетчики.
Берегите себя!
Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:
Казалось бы, простой вопрос, подразумевающий такой же простой ответ. Банки выдают кредиты, а плата за них и есть их заработок. На самом деле четкое понимание составляющих этого заработка позволит вам впоследствии искать наиболее выгодные варианты ипотечного кредитования.
Комиссионные сборы
Все ипотечные банки «привязывают» к своим программам те или иные комиссии. Какие-то полагают, что не обязаны бесплатно тратить свои ресурсы на рассмотрение заявок. Кто-то считает, что оплата «трудов» по обслуживаю кредитного счета - неотъемлемая часть сделки. В каком-то банке вас попросят оплатить сам факт одобрения ипотеки. Что бы вам не говорили и как бы не назывались комиссионные сборы, помните: они являются чистым банковским заработком. Если итоговая процентная ставка по кредиту включает в себя расходы, риски и пр., то назначение комиссий - принести банку как можно больше денег. В отдельных случаях, когда кредитору хочется выглядеть более привлекательно, он демонстративно снижает процентную ставку, а свое стремление заработать выражает в тех самых комиссиях, которые «доведут» стоимость кредита до нужной величины.
Жажда наживы
В первую очередь процентной ставкой по кредиту ипотечные банки перекрывают свои затраты по привлечению денег и расходы, так или иначе связанные с предоставлением вам кредита. Не думайте, что дело ограничивается оплатой труда банковских клерков или коммунальных услуг, потребленных офисом, в котором вы взяли кредит. Кроме всего, погашая кредит, вы также оплатите рекламу самого банка, его маркетинговые исследования и многое другое, что было затратной частью разработки данной ипотечной программы.
Покрыть расходы - не главное. При этом нужно еще и заработать. Величина чистой прибыли - показатель изменяющийся и будет зависеть, в основном, от размеров банка и, соответственно, его политики. Здесь работают те же принципы, что и в торговле. Чем торговая сеть больше, тем больше у нее покупателей и свою прибыль она «берет» оборотами. Маленькому магазинчику приходится выкручиваться наценками. Именно поэтому ипотека в каком-нибудь гиганте российского банкинга будет дешевле, чем в региональной финансовой организации.
Впрочем, в периоды охлаждения покупателей и спады продаж, некоторые ипотечные банки готовы поступиться, пусть и небольшой, но частью своей прибыли ради привлечения клиентов. Об этом стоит помнить тем, кто только выбирает для себя ипотеку.
Плата за услуги, которые ипотечные банки не оказывают
Основная цель каждого банка - заработать максимально возможную сумму везде, где только можно. Например, на партнерских программах. Часть денег, которые вы оплатите за страховку, скорее всего, тоже окажется в кармане вашего кредитора. Достигается это двумя способами. Либо банк со страховой компанией заключают договор, согласно которому первый обеспечивает своему партнеру приток клиентов, а страховая возвращает банку часть полученной от продажи полисов деньги.
Второй способ более простой - крупные банки просто открывают собственные страховые компании, которые являются их «дочками», и деньги все равно текут на один и тот же счет. О праве выбора заемщика и его интересах все стараются не вспоминать. Неудивительно, что сами заемщики, оплачивая обязательное страхование залога, стараются личного страхования при ипотеке избежать.
Не секрет, что банки стараются получить прибыль даже из воздуха, которым дышат их клиенты. Правда, это пока на уровне желаний. Зато на многих других услугах у финансовых структур зарабатывать получается вполне неплохо. Самый большой доход приносят кредиты разного формата. Некоторые соискатели искренне недоумевают, почему, скажем, по ипотеке ставки самые низкие. Где здесь кроется та самая прибыль, которая является целью существования любого банка?
Основа ипотечного кредита
Важно понимать, что даже если банк использует для выдачи займов собственные средства, вы нигде не встретите предложения занять деньги по ставке ниже, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ. Таким образом они перестраховываются, если что-то измениться и в дальнейшем для долгосрочного кредитования им придется деньги все-таки привлекать на межбанковском рынке.
Следующий этап — покрытие расходов, которые ваш банк несет непосредственно в связи с вашим кредитом. Это и зарплата сотрудникам, и коммунальные услуги, которые потребляет офис, и плата службе безопасности, и обслуживание компьютерных систем. Все эти расходы «делятся» пропорционально между всеми займами, которые выдает кредитор.
Ну, и конечно, запланированная прибыль, которая включается в вашу годовую ставку. Этот показатель банк распределяет, исходя из сроков оформления займа. Несмотря на самую низкую ставку, ипотечный кредит принесет ему наибольшую прибыль за счет длительного срока погашения. К примеру, если в потребительском займе на 3 года процент чистой прибыли заложен в размере 5 пунктов, то общий доход непосредственно от займа составит 15% от выданной в долг суммы. В ипотечном кредите годовая прибыль не превышает 3-4%, но за те 15 лет, что вы будете его выплачивать, вы подарите кредитору 15-20% чистого дохода.
При этом банку не нужно беспокоиться куда в скором времени снова пристраивать свои деньги, чтобы они приносили прибыль, так как они и так долгое время будут успешно работать. Да и залоговое обеспечение сводит риски к минимуму, чего нельзя сказать о потребительском кредитовании. Но и это еще не все.
Банки и страховщики: взаимовыгодный тандем
Казалось бы, причем здесь банки? Страховать залог обязует законодательство. А личное страхование не является обязательным. Но попробуйте откажитесь от последнего, ваши шансы на одобрение ипотечного кредита будут равны нулю. Либо ставка тут же будет поднята до такого уровня, что целесообразнее согласиться на страхование.
Хотя здесь нельзя не спросить, а не все ли равно банку где именно вы застрахуете залог и себя? Почему они так упорно настаивают на каком-то конкретном страховщике либо, если речь идет о большом банке, о группе аккредитованных у него компаний? Ответ до смешного прост. Дело опять-таки в прибыли, которую банк сможет получить с вашего ипотечного кредита.
Компания, которую банк будет предлагать вам как «обязательную», надеясь на то, что вы не знаете об иных вариантах, в 90% случаев окажется просто «дочкой» вашего кредитора, приносящей прибыль одним и тем же владельцам. С остальными страховщиками ипотечные кредиторы заключают партнерские соглашения. И с каждого заемщика, подписавшего договор страхования залога и купившего полис страхования жизни, банк получит дополнительный доход в виде комиссионных. так что ипотечное страхование является неотъемлемой частью прибыли вашего банка.
58% заемщиков, оформивших ипотечные кредиты с 2010 по 2021 г., погасили их за 38 месяцев (см. таблицу), свидетельствуют данные ОКБ (единственное бюро с данными Сбербанка), очищенные от рефинансированных кредитов. Более ранние данные в ОКБ нерелевантны. Средний срок ипотечного кредита в сентябре минувшего года достиг исторического максимума, зафиксировал ЦБ, – 20,6 года. Это срок, на который ипотека оформлялась в течение первых девяти месяцев 2021 г.
Из тех, кто взял ипотеку в 2010–2016 гг., 70% закрыли кредит, на это у них ушло в среднем 48 месяцев. 89% взявших ипотеку в 2010 г. погасили ее досрочно за 52 месяца (4,4 года), из тех, кто брал ипотеку в 2016 г., досрочно выплатили кредит 60,5% – за 33 месяца. Четверть заемщиков, взявших ипотеку в 2017–2021 гг., погасили ее в среднем за 16,4 месяца. Но, к примеру, среди оформивших ипотеку в 2021 г. досрочно выплатили кредиты 4,8% заемщиков – за четыре месяца, а среди взявших ипотеку в 2017 г. досрочно ее погасили 47,8% заемщиков – за 28 месяцев.
Короткие сроки жизни ипотечного кредита не обязательно означают, что заемщик много зарабатывает и быстро гасит, отмечает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский, после улучшения своих жилищных условий гражданин может продать старое или наследственное жилье и погасить большую часть кредита. Другой вариант – на фоне снижения ставок по ипотеке и по депозитам в течение 2020 г., появления госпрограмм люди, копившие ранее на жилье, все-таки решились на ипотеку. При этом первый взнос составлял 50% и более. За счет этого реальный срок кредита сильно сокращался, продолжил Путиловский. По его словам, логично, что кредиты с более низкой ставкой гасятся быстрее, потому что первые годы основная часть выплат – это проценты. Что касается кредитов свыше 12 млн руб. (их гасят обычно быстрее), часто это достаточно дорогие объекты, приобретаемые бизнесменами, для которых выгоднее взять недвижимость в ипотеку под достаточно низкую ставку, чем отвлекать деньги из своего бизнеса.
Ипотечный рекорд
В 2021 г. банки выдали рекордный объем ипотечных кредитов – 5,8 трлн руб. В наступившем году рекорд повторить уже не удастся, уверены эксперты. Банки выдадут кредитов примерно на 4,5 трлн руб., прогнозирует старший кредитный специалист банковской группы Moody’s Ольга Ульянова. По ее словам, причин снижения размеров выдач несколько: исчерпание платежеспособного спроса, увеличение уровня ипотечных ставок с одновременным ростом стоимости недвижимости, а также вероятное сворачивание государственной льготной программы по новостройкам в июле 2022 г., при том что полностью заместить ее семейной ипотекой не удастся.
Досрочное погашение ипотеки обусловлено рыночными ставками, согласен аналитик Fitch Антон Лопатин: в 2017–2020 гг. ставки падали, заемщики стремились скорее закрыть кредиты, выданные по старым ставкам. Сейчас ситуация меняется и в условиях роста доходности по депозитам ипотечные заемщики могут размещать накопления под процент выше, чем по ипотечному кредиту, поэтому средний реальный срок ипотечного кредита будет расти, добавил он.
В будущем россиянам станет труднее выплачивать ипотечные кредиты досрочно, потому что общая долговая нагрузка растет, сроки кредитования удлиняются, а сумма кредита составляет все большую пропорцию от стоимости приобретаемой недвижимости (т. е. снижается размер первоначального взноса), считает старший кредитный специалист банковской группы Moody’s Ольга Ульянова. Выплачивать ипотечный кредит досрочно выгодно, если у заемщика есть альтернативная возможность привлечь заемные средства по более низкой ставке либо если намечаются дополнительные траты, финансирование которых через кредитование окажется более дорогим, чем экономия на процентах при досрочной выплате ипотеки (например, ремонт), считает аналитик.
Лопатин отметил, что большая доля досрочных погашений говорит о том, что банки достаточно консервативны в ипотечном кредитовании, раз у многих заемщиков есть возможность гасить свои обязательства быстрее. За последние два года в ходе ипотечного бума помимо потребности в улучшении жилищных условий ряд покупателей использовали ипотеку в качестве варианта инвестиции, добавляет Бородулин. По его словам, при относительно низкой ставке досрочное погашение не всегда выгодно и с учетом роста стоимости квартир (цены на вторичное жилье в городах-миллионниках выросли за 2021 г. на 12–50%) стоимость уплаченных процентов может быть нивелирована изменением цены залоговой квартиры.
Банкам невыгодно, если заемщики досрочно гасят ипотеку, говорит гендиректор аналитической компании «Бизнесдром» Павел Самиев: кредитные организации несут расходы на выдачу, а также формируют срочность своих пассивов в соответствии с портфелями долгосрочных ссуд. Короткий срок ипотеки отрицательно сказывается на маржинальности, приводя к ее снижению, продолжил аналитик, банкам выгоднее, чтобы хороший заемщик гасил ипотеку согласно графику, что позволит банку прогнозировать маржу.
В 2014 году я взял ипотеку и начал отдавать треть зарплаты на погашение кредита.
За несколько лет я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.
Расскажу по порядку.
Как взять ипотеку правильно
- Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
- Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
- Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
- Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
- Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
- Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
Ошибка №1. Импульсивный выбор
В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.
Как правильно
Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.
Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.
Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:
- где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
- во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
- где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.
То, что вы можете себе позволить квартиру за несколько миллионов рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.
Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете
Ошибка №2. Быстрое заключение сделки
Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.
У застройщика договор с определенным банком. Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)
Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2-НДФЛ, копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В банке сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.
Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.
Как правильно
«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.
Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:
— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?
— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.
— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.
Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.
Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.
Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.
Ошибка №3. Небрежное отношение к документам
Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.
В договоре было написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но переживать не стал. Подумал, что зарплата к тому моменту тоже наверняка вырастет.
Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.
Как правильно
Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.
Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.
Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор.
Ошибка №4. Взять ипотеку, не зная свой бюджет
Ипотечные взносы составили 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.
Как правильно
Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.
Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.
Ошибка №5. Платить сверхипотеку
Как-то мне позвонили из банка. Оказалось, что я просрочил платеж по ипотеке. Поругался, я же всё вносил вовремя, даже немного с запасом. Оказалось, что забыл продлить договор страхования жизни. А в условиях кредита прописано: если нет договора страхования жизни, ставка по кредиту повышается. После этого я должен был платить больше на 1500 рублей в месяц, а еще оплатить пени за просрочку платежа.
Менеджер напомнил: если ситуация повторится еще два раза в году, банк потребует выплатить весь кредит досрочно.
Помимо ипотеки я вносил платежи по кредитной карте — 1000 рублей ежемесячно. Из-за этого мне не удалось отложить денег на отпуск: нужно было оплатить новый договор страхования. Ежедневный бюджет снова пришлось корректировать.
Как правильно
Банки зарабатывают дополнительные деньги на ошибках клиентов, чтобы покрыть свои риски. Поэтому вы платите комиссию за внесение средств на счет через кассу, пени за просрочки платежа, увеличение процентной ставки в случае отсутствия договора страхования.
Каждый месяц сверяйтесь со своим платежным календарем. Желательно настроить автоплатеж, который будет переводить деньги на ипотечный счет до даты списания ежемесячного платежа. Обязательно проверяйте, корректно ли проходят переводы и списания по графику. Обратите внимание на комиссии за перевод: необходимо учесть их в бюджете либо выбрать другой банк, который позволяет делать переводы без комиссий.
Если вы просрочили платеж, постарайтесь как можно быстрее закрыть задолженность. Пересмотрите свой бюджет, чтобы не допускать повторения ситуации.
Запомнить
- Выбирая жильё, оцените свои потребности и возможности. Дешево — не значит выгодно.
- Потратьте время на самостоятельный поиск и сравнение лучших условий по ипотеке.
- Ипотечная сделка происходит не на словах, а на бумаге. Внимательно читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
- Перед ипотекой проведите двухмесячную тренировку: откладывайте сумму, которую вам придется платить каждый месяц. Так вы поймете, можете ли скорректировать свой бюджет, и на 100% проверите, насколько вы готовы к ипотеке.
- Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
Как взять ипотеку и не прогадать
Мы очень часто слышим, что ипотека — это невероятная кабала и что банки только и ждут повода отобрать квартиру.
С другой стороны, появляются все новые программы господдержки, ставки снижаются и все больше людей задумываются о том, чтобы взять ипотеку. И это объяснимо: для многих это единственный способ купить собственное жилье.
Мы уверены, что ипотечный кредит — это отличный инструмент, если мудро им воспользоваться: трезво оценить свои возможности, понять условия и составить план действий. Мы проходили через все это и хотим помочь вам.
Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.
Курс состоит из девяти уроков по 10–15 минут со схемками, примерами и калькуляторами. Вместо абстрактной теории — пошаговое руководство с практическими советами и расчетами. Все уроки можно проходить в своем темпе в любое удобное время.
Автор статьи
Читайте также: