Какие налоги платят застройщики при продаже дома с земельным участком в ипотеку

Обновлено: 24.04.2024

Для большинства россиян покупка собственного дома в ипотеку — один из возможных вариантов решения жилищного вопроса. Выбирая долгосрочное кредитование, заемщики обязуются вовремя погашать заем в течение всего срока выплаты долга банку. Но жизненные обстоятельства собственника недвижимости за это время могут кардинально измениться. Например, поменяется семейное положение, родятся дети, потребуется смена жилплощади из-за переезда, изменения места работы или снижения дохода.

В такой момент заемщик задумывается, можно ли продать дом, который был куплен через ипотеку, до полной выплаты долга и снятия обременения? Как повлияет сделка на полученный от государства налоговый вычет? Можно ли продать целый дом или часть его, взятую по сельской и военной ипотеке? Рассмотрим подробнее пошаговую инструкцию, как правильно оформить договор купли-продажи, чтобы снизить риски для продавца и покупателя недвижимости с обременением.

Какие существуют варианты продажи

Купленный в ипотеку дом на законных основаниях принадлежит собственнику. Это подтверждается документом, получаемым после завершения сделки в «Росреестре». Но в свидетельстве о праве собственности указывается, что недвижимость находится в залоге у банка. Без разрешения кредитно-финансовой организации собственник не может проводить сделки — продавать, обменивать или дарить дом в ипотеке. Такие ограничения действуют до тех пор, пока долг перед банком не будет полностью выплачен. Поэтому при решении вопроса продажи дома в ипотеке стоит обратиться в финансовое учреждение, где был оформлен заем, и подать соответствующее заявление.

При получении разрешения от банка проблем с оформлением документов чаще всего не возникает. В назначенный день участникам сделки необходимо посетить офис кредитно-финансового учреждения, подписать договор купли-продажи и дополнительное соглашение, в котором текущий заемщик передает будущему владельцу долговые обязательства по выплатам. При этом важно подтвердить, что только после передачи прав собственности покупателю необходимо будет продолжить выплаты по кредиту.

В том случае, если банк не дает разрешения на продажу дома, находящегося под ипотекой, можно воспользоваться одним из следующих вариантов:

Взять потребительский кредит . Перед принятием такого решения стоит оценить плюсы и минусы дополнительного обременения, собственные финансовые возможности.

Досрочно погасить заем . Обычно этот способ выбирают при получении от покупателя предварительного залога, с помощью которого выплачивается долг по ипотеке за дом. Такой вариант нежелателен для нового владельца, поскольку после внесения аванса ему придется ждать возврата закладной банком. Только после получения подтверждения о снятии обременения участники могут продолжить процедуру купли-продажи недвижимости.

Передать права собственности другому лицу с оформлением нового займа . При этом сделка проводится также путем досрочного погашения ссуды за счет денег, которые будут предоставлены покупателю по кредитному договору. Предпочтителен вариант, когда операции проводятся в одном банке, но будущий собственник дома может выбрать другую финансовую организацию с подходящими условиями по ипотеке. Покупатель, который становится заемщиком с переданными долговыми обязательствами, должен подходить под требования кредитора. Уточните, как получить ипотеку на покупку дома в «Росбанк Дом».

Продать недвижимость за наличный расчет . Такой способ продажи выгоден всем участникам сделки. Покупатель вносит полную сумму оставшейся задолженности, остаток зачисляется на счет бывшего владельца. Продавцы реже соглашаются на торг, стремясь получить больше выгоды от купли-продажи. О снижении суммы возможно договориться в случае, если собственник дома не в состоянии оплачивать ипотеку.

В частных случаях при накоплении просрочек по платежам банк вправе продать залоговое имущество в счет долга клиента. В этом случае финансовая организация берет на себя полностью заботы по оформлению документов и поиску потенциальных покупателей. Как правило, у загородной недвижимости и частных домов низкая ликвидность, поэтому вероятность получить выгоду от такого вида сделки для продавца крайне мала.

Можно ли продать дом в сельской ипотеке

Льготная государственная программа ипотечного кредитования направлена на поддержку граждан, решивших купить частный дом в сельской местности. Заемщику, который подходит под требования банка, выдается одобрение на приобретение недвижимости: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, коттеджа, участка под ИЖС.

В условиях льготной программы поддержки жителей небольших населенных пунктов до 30 тысяч человек есть существенное ограничение для собственников жилья. Продажа частного дома или другого вида недвижимости, который купили под сельскую ипотеку, невозможно в течение пяти лет с момента подписания договора кредитования. Даже если за это время задолженность была полностью погашена.

Можно ли продать дом по военной ипотеке

Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.

Для того чтобы продать дом, находящийся в военной ипотеке, стоит выполнить следующие действия:

Обратиться в банк и ФГКУ «Росвоенипотека» с оповещением о досрочном погашении займа с целью реализации недвижимости.

Подать заявку на оформление свидетельства участника программы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Получить расчет остатка долга по займу в банке.

Пройти процедуру снятия обременения с дома.

Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

После этого можно продать дом, купленный по военной ипотеке, по стандартной схеме. Кроме перечисленных условий действует требование, что в коттеджах и таунхаусах должны быть установлены санузлы, проведено водоснабжение, электричество и отопление. Отказ в продаже недвижимости можно получить при проведении незаконных перепланировок и при аварийном или ветхом состоянии жилья.

Как продать дом с ипотекой и материнским капиталом

Если дом был куплен в ипотеку и при покупке задействовались денежные средства материнского капитала, то на каждого члена семьи, в том числе на несовершеннолетнего ребенка, должны быть выделены доли после погашения кредита и снятия обременения. По закону для продажи такой недвижимости необходимо дополнительно запросить разрешение у органов опеки и попечительства.

После получения выписок из «Росреестра» можно оформить сделку купли-продажи дома. При этом в новом жилье на детей должны быть выделены доли, а площадь приобретаемой недвижимости — равна или больше предыдущей. Также органами опеки учитываются санитарно-техническое состояние помещения, благоустройство и наличие коммуникаций.

Список документов

Для оформления основного договора купли-продажи дома, находящегося в ипотеке, необходимо собрать пакет следующих документов:

выписка из ЕГРН;

копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;

согласие второго супруга на проведение сделки тем лицам, которые состоят в браке;

разрешение от органов опеки и попечительства, если в семье есть дети и на них выделены доли;

информация об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

кадастровый паспорт на земельный участок и жилое строение.

Также потребуется предоставить справку, которая подтверждает причины продажи. Список дополнительных документов можно узнать в банке, в котором был оформлен заем на жилье.

Договор купли-продажи дома в ипотеке

Найти платежеспособного покупателя, который будет готов приобрести недвижимость с ипотекой, — основная трудность для продавца. Если желающий находится, то с ним подписывается предварительный договор о деталях сделки, который фиксирует следующую информацию:

кому принадлежит закладная;

сумму остатка долга;

контактные данные и реквизиты участников сделки;

сроки исполнения обязательств.

Для того чтобы избежать возможных проблем с юридической стороны решения вопроса, составленное соглашение заверяют у нотариуса. Ознакомьтесь с общими условиями кредитного договора от «Росбанк Дом» перед началом процесса покупки дома, находящегося в ипотеке.

Как уплачивается налог с продажи

При покупке недвижимости граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет с суммы сделки и с процентов, выплаченных по ипотеке. При продаже дома, который находится в обременении, полученная компенсация остается у собственника жилья.

Доход со сделки необходимо задекларировать и заплатить НДФЛ. Если дом был в собственности менее 5 лет, цена продажи равна или меньше покупки, то подоходный налог составит 13% от разницы суммы сделки. При расчете учитывается стоимость без учета процентов ипотеки.

Какие существуют риски

При покупке дома, находящегося в ипотеке, продавец и покупатель имеют различные риски, которые могут существенно осложнить ход сделки купли-продажи. Человеку, приобретающему загородную недвижимость с обременением, приходиться ждать, когда возможно получить закладную из банка. При этом он уже внес задаток, требующийся для погашения остатка займа. Длительный ответ банка и усложненное оформление документов затягивает процесс перехода непосредственно к передаче прав владения недвижимостью. За этот период человек может передумать продавать дом, так что покупатель рискует оказаться в невыгодном положении.

Сделка нередко растягивается по времени на несколько месяцев, поэтому собственнику придется платить по ипотеке, от которой он уже хотел отказаться. Кроме этого, для продавца существует риск не перекрыть долг по займу. Такие ситуации встречаются, когда стоимость объекта была изначально искусственно завышена для получения одобрения банка.

В заключении, процесс продажи дома, взятого в ипотеку, требует точного соблюдения пошаговой инструкции банка-кредитора и рекомендаций специалистов по недвижимости. От того, насколько правильно будут подготовлены документы и выполнены условия договора, зависят сроки завершения и юридическая чистота сделки.

До 30 апреля россияне обязаны подать декларацию по налогу на доходы физических лиц. Одна из существенных статей таких доходов — прибыль от операций с недвижимостью. Циан.Журнал рассказывает, как можно легально избежать платежей или уменьшить их и как в этом году изменилось налоговое законодательство.

Кому нужно платить налог с продажи недвижимости

Налог с продажи квартиры или дома уплачивает именно продавец — как тот, кто получает налогооблагаемый доход. Ставка налога — 13% цены продажи. Для нерезидентов РФ сумма увеличивается до 30%.

Однако есть условия, при которых ничего платить не нужно:

• если вы приобрели квартиру более пяти лет назад;
• если вы получили квартиру по наследству, в результате приватизации, по договору ренты или в дар от членов семьи и близких родственников (в таком случае достаточный срок владения — три года);
• если проданная квартира была вашим единственным жильем на момент регистрации сделки в Росреестре или продажи;
• если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн рублей (важно учитывать кадастровую стоимость);
• если вы продали квартиру по цене приобретения (важно учитывать кадастровую стоимость);
• независимо от срока владения (но при некоторых дополнительных условиях) — если квартиру продала семья с двумя и более несовершеннолетними детьми (либо студенты очной формы обучения до 24 лет).

Тем, кто соответствует одному из вышеприведенных условий, не нужно подавать налоговую декларацию.

Как платить налог с продажи унаследованной вами квартиры

Если квартира получена в наследство от члена семьи или близкого родственника, без уплаты налога ее можно продать по истечении трех лет со дня смерти наследодателя.

Если квартира получена, например, от гражданского мужа, минимальный срок владения для продажи без налога — три года. До его истечения придется заплатить 13% «продажной» стоимости квартиры, говорит Наталья Бунина, адвокат КА Pen & Paper.

Однако сумму дохода от сделки с такой квартирой можно уменьшить на 1 млн рублей либо на расходы умершего на приобретение имущества, которые ранее не были учтены при налогообложении (это нужно документально подтвердить).

Как платить налог с продажи подаренной вам квартиры

В случае с квартирой, полученной в дар, действуют другие правила. Подаренную членами семьи или близкими родственниками квартиру можно продать без уплаты налогов спустя три года.

Близкими родственниками признаются:

• родители, дети, дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры.

Если же даритель — посторонний человек, придется ждать дольше — пять лет. В противном случае продавец должен будет отдать в казну 13% цены продажи квартиры.

При этом доход от сделки можно уменьшить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении недвижимости, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не учли при налогообложении.

Что изменилось в законодательстве с 2022 года

В этом году в силу вступил ряд изменений в налоговый кодекс России.

2. Право на налоговый вычет при новом строительстве возникает после того, как застройщик передает квартиру. В таком случае минимальный пятилетний срок владения начинается раньше — с момента оплаты полной стоимости ДДУ. Раньше срок владения построенной квартирой считался от даты регистрации права собственности.

Новое правило распространяется на жилые помещения, доход с которых физлица получили начиная с 2019 года. Если налоговая требует подать декларацию, так как по сведениям из Росреестра прошло менее пяти лет владения, следует ответить, что физлицо не должно отчитываться, и приложить подтверждающие документы.

3. Родители (усыновители) двух и более несовершеннолетних детей (или студентов очной формы обучения до 24 лет) и сами такие дети при отсутствии реальных прав на другое жилье теперь могут без налогов продать старую и купить новую квартиру, не дожидаясь, пока истечет пятилетний срок.

В последнем случае следует соблюсти несколько условий, отмечает Наталья Пенькова, налоговый консультант по сделкам с недвижимостью:

• обязательно наличие двух и более несовершеннолетних детей;
• квартиру нужно купить в том же году, когда ее продали, либо до 30 апреля следующего года;
• купленная квартира должна быть больше либо по кадастровой стоимости, либо по жилплощади, чем старая;
• кадастровая стоимость новой купленной квартиры должна быть менее 50 млн рублей;
• у семьи не должно быть доли более 50% в другой квартире.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

1. Дождаться истечения минимального срока владения — пяти лет (по общему правилу).

2. Получить имущественный налоговый вычет, который составляет 1 млн рублей в год (не более 1 млн рублей для жилой недвижимости и земельных участков).

3. Получить вычет на расходы по приобретению проданной квартиры.

4. Если квартира была куплена в ипотеку, то можно добавить в расходы сумму уплаченных процентов.

5. Представить документы о наличии права на вычет для семьи, у которой двое и более несовершеннолетних детей (или очно обучающиеся студенты до 24 лет).

«Имущественный вычет, как и право на вычет расходов, предоставляются в сумме, которая не превышает размера дохода, полученного лицом. Если недвижимость унаследована или подарена близким родственником, то в случае ее продажи ранее чем через три года налог рассчитают в общем порядке. При этом могут учесть расходы наследодателя (дарителя) на ее приобретение», — говорит Екатерина Цепова, руководитель Агентства налогового консалтинга.

Доходы от продажи квартиры можно также уменьшить на размер стандартных, социальных и имущественных налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья. Для этого необходимо предоставить в ИФНС подтверждающие документы.

Не стоит искусственно занижать «продажную» стоимость в договоре. Если она составит менее 70% кадастровой стоимости, налог придется уплатить исходя из этого процента.

«Однажды ко мне пришла женщина, которой год назад по наследству от мужа досталась дорогая квартира, — рассказывает Наталья Пенькова. — Она готовилась продать ее за 25 млн. Из этой суммы женщина могла вычесть только 1 млн, а для остального полагалась базовая ставка налога.

Мы выяснили, что муж покупал квартиру в браке, и имущество было оформлено только на него. Даже если брачный договор не был заключен, жена все равно имеет право владеть долей в этой квартире. Срок считался с даты покупки — прошло 15 лет. Мы написали пояснительную записку, и налоговая подтвердила, что ничего платить не нужно.

Иногда бывает, что для мужа квартира — это единственное жилье, а у жены есть доля в другой квартире. В таком случае можно перераспределить доходы так, что у жены не будет налога к уплате. Либо можно уменьшить его, распределив между супругами прибыль и расходы на приобретение квартиры. Поскольку мужу отчитываться не надо, можно немного увеличить расходы жены при покупке, чтобы вычесть большую сумму, и прибыль от продажи тоже разделить не поровну».

Как уплатить налог

1. Подготовить документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод, выписку из ЕГРН и другие необходимые документы.

2. Подать декларацию 3-НДФЛ в отделение налоговой службы по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика.

3. После проверки документов будет начислен налог. Его можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика.

Что произойдет, если не платить

Если налогоплательщик не подаст декларацию до 30 апреля следующего за отчетным года, штраф составит 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Это не освобождает от обязанности сдать декларацию и уплатить налог после получения штрафа.

Если долг не погасить до 15 июля, штраф составит 20% неуплаченной суммы налога или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. Кроме того, налогоплательщику начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Например, вы продаете квартиру. Или дом. Или гараж. Или только одну комнату. Какой налог придется заплатить с продажи? В разных случаях и налог будет разным, или его не будет вообще — давайте разбираться.

Если вы решили продать свою квартиру, которой владеете больше минимального предельного срока — то налог платить не нужно. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенного с 01 января 2016 года, составляет 5 лет. Это регламентировано Налоговым кодексом РФ (ч. 4 ст. 217.1.)

На недвижимость, купленную до 01 января 2016 года, минимальный период владения имуществом составляет 3 года (3 ст. 217.1 НК РФ).

Однако и тут есть исключения.

Минимальный 3-х летний срок владения недвижимостью устанавливается только для имущества, которое соответствует хотя бы одному из этих условий.

1) Право собственности получено гражданином в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. Согласно ст. 14 СК РФ, близкими родственниками являются: родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры).

2) Право собственности получено налогоплательщиком в результате приватизации.

3) Право получено гражданином — плательщиком ренты после передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Например: мама подарила вам квартиру, а вы решили ее продать. Но она находится у вас в собственности менее 3-х лет — поэтому продажа будет облагаться налогом. А вот если вы владеете квартирой больше 3-х лет, то сделка от налога освобождается.

С какой суммы все-таки уплачивается налог?

При продаже недвижимости (жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в одном из таких объектов), которая находится у вас в собственности меньше минимальных сроков владения — налогом не облагается сумма в 1 000 000. Остаток суммы от стоимости квартиры будет уже облагаться налогом в 13% (ч. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Например: вы продаете квартиру за 2 200 000 рублей. Вы купили ее в 2017 году, и она находится у вас в собственности всего 2 года. То есть, меньше минимального предельного срока владения. В этом случае не облагаться налогом будет только 1 000 000 рублей от общей стоимости квартиры. А все, что свыше — а именно 1 200 000 рублей — будет облагаться налогом по ставке 13%. Сумма налога на эту сумму составит 156 000 руб.

От продажи другой недвижимости, которой вы владеете меньше минимального предельного срока владения, налогом не облагается сумма в 250 000 рублей.

Например: вы продаете гараж, и он не относится к тому списку недвижимости, который мы указали выше. Поэтому вся остаточная стоимость гаража, которая превышает порог в 250 000 рублей, будет облагаться налогом в 13%.

Важно! Если за один налоговый период (1 календарный год) вы продаете несколько объектов недвижимости, которые находятся у вас в собственности меньше максимального предельного срока, то освобожденные от налога части стоимости не суммируются.

Пример: вы продали квартиру и гараж за один календарный год. Необлагаемая налогом сумма будет составлять всего 1000 000 рублей, а не 1250 000 рублей. Если Вы продали 2 гаража — то 250 000 рублей, а не 500 000.

Зато можно уменьшить сумму своих доходов, облагаемых налогом. Для этого нужно документально подтвердить расходы, которые связаны с приобретением имущества (ч2 п. 2 ст. 220 НК РФ ).

Например: вы приобрели квартиру за 2 200 000 рублей и продаете ее по этой же стоимости. Если есть нужные документы об оплате — сделка не будет облагаться налогом.

Если вы продаете квартиру, которая находится в строящемся жилом доме и которую вы приобрели по договору долевого участия, то вы также имеете право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов (с помощью документально подтвержденных расходов на квартиру).

Однако с 01 января 2016 года при продаже недвижимости, которую вы приобрели уже после этой даты, нужно обращать внимание еще и на кадастровую стоимость объекта. И вот, почему.

Вы продаете квартиру. При этом вы получили с продажи доход, и его сумма меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7. В этом случае налогооблагаемая база при продаже квартиры будет рассчитываться из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Это правило действует, если стоимость вашей квартиры меньше кадастровой стоимости на начало того года, в течение которого вы продали квартиру (ч. 5 ст. 217.1 НК РФ).

В случае, если кадастровая стоимость не определена в начале того года, когда вы продали квартиру — это правило не применяется.

Например: вы продали квартиру за 2 500 000 рублей, а кадастровая стоимость объекта на 1 января года совершения сделки составляла 4 000 000 руб. Вот, как рассчитывается налог:

4000000*0,7=2 800 000
2 800 000 руб. – налоговая база 13%
(2800 000-1000 000)*13%=234 000 руб.
В данном случае 1 000 000 – это необлагаемая сумма налога (в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ)
Итоговая сумма налога: 234000 руб.

Еще пример: вы купили квартиру за 2 000 000 рублей и продали за столько же. Кадастровая стоимость — 5 000 000.руб. Несмотря на то, что вы продал иквартиру за столько же, за сколько и купили, для налогообложения доходом от продажи будет считаться 0,7 от кадастровой стоимости.

5000000*0,7=3 500 000
3500000 - 2000000 (затраты на покупку) = 1 500 000
1500000 х 13% = 195 000
Итоговая сумма налога: 195000 руб.

А вот если цена объекта больше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то налогооблагаемый доход исчисляется только из суммы, указанной в договоре. В этом случае кадастровая стоимость ни на что не влияет.

Например: вы купили квартиру за 3 000 000 руб., кадастровая стоимость – 3000 000 руб. Вы продаете квартиру за 4 000 000 руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре:

4000000 – 3000000 (цена покупки) = 1000 000*13% = 130 000 руб.

В этой статье мы разобрали только ту недвижимость, которая находится в собственности менее предельного максимального срока владения имуществом.

2022 год привнес в уплату налогов по недвижимости несколько перемен. В первую очередь для семей с детьми. С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости. Причем не имеет значения, сколько родители владели имуществом. А вот для остальных время владения собственностью имеет значение. ИА «Уральский меридиан» разобрало этот момент подробнее с экспертами.

«Нововведение относится к тем, кто купил квартиру по ДДУ, переуступке прав требования по ДДУ или стал участником ЖСК, начиная с 2019 года. Так, например, вы купили квартиру в строящемся доме в ипотеку в 2021 году. Это ваше единственное жилье. Значит, продать его без уплаты налогов можно будет уже в 2024 году. Ведь срок владения начал отсчитываться после оплаты. », — сообщили в «ПСК Медиа».

Но если это уже вторая ваша квартира, то продать ее можно будет без уплаты налогов только в 2026 году.

Фото: Лидия Аникина © ИА «Уральский меридиан»

Теперь в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех (ранее – пяти) лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 миллиона рублей. Подробнее об этом рассказал генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин:

«При продаже квартиры собственник по закону обязан выплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной суммы в размере 13%. Есть ряд условий, при которых налог не взимается. Для этого квартира должна находиться в собственности более 3 лет (ранее этот срок составлял 5 лет) и перейти к владельцу по наследству или договору дарения от родственника, через приватизацию, договору пожизненного содержания с иждивением. Также не нужно платить налог, если проданная квартира (или доля в квартире) считается единственным жильем (на момент продажи в собственности нет другой квартиры) либо если ее стоимость составляет менее 1 миллиона рублей или продана за ту же или меньшую цену, поскольку доход в этом случае не возникает».

Как объяснили в УГМК, если квартира была в собственности менее 3 лет, избежать уплаты налога не получится, однако его размер можно уменьшить двумя способами. Первый — оформление налогового вычета, на который может быть уменьшен полученный в результате сделки доход. Размер вычета составляет 1 000 000 руб.

Предположим, квартира в ЖК «Нагорный» куплена в 2020 году за 7 500 000. В 2021 году собственник продает ее за 9 500 000. В таком случае НДФЛ будет рассчитан по следующей формуле:

• 9 500 000 – 1 000 0000 = 8 500 000
• Налог в 13% от суммы 8 500 000 составит 1 105 000. Такую сумму собственнику придется уплатить государству, если он владел квартирой менее 3 лет.

Второй способ — оформление налогового вычета в размере фактически понесенных расходов, связанных с покупкой новой квартиры. НДФЛ будет начислен не на всю сумму сделки, а только на разницу между ценой покупки и продажи.

«Теперь минимальный срок владения квартирой (3 года) отсчитывается не с момента вступления в право собственности, а с момента оплаты всей стоимости нового жилья. Отдельно отмечу, что, например, в ‘‘Башне Исеть’’ апартамент можно оформить на юридическое лицо, а значит вернуть НДС (20% от стоимости апартамента)», – объяснил Евгений Мордовин.

Фото: Лидия Аникина © ИА «Уральский меридиан»

Какие нужны документы

Сначала необходимо собрать все документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, выписку из ЕГРН, документы, которые бы подтверждали факт приобретения квартиры. Далее подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Стоит добавить про налоговый вычет, поскольку там сократили список документов. В 2022 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ.

Изменила ли ипотечная ставка налог на квартиру

В Сети распространяется информация о том, что при получении кредита по льготным ставкам, например, под 2%, клиент обязан будет платить налог — 35%. В Сбербанке ее назвали недостоверной.

«Материальная выгода возникает только у сотрудников банка, которые оформили ипотеку в этом же банке. Поэтому если вы не являетесь сотрудником банка, никаких налогов за сниженные проценты по ипотеке в Сбербанке вам платить не нужно», — рассказали в Сбере.

Фото: Лидия Аникина © ИА «Уральский меридиан»

Как мы теперь платим налоги за квартиру?

Все владельцы недвижимости по закону обязаны уплaтить нaлoг зa пpeдыдyщий гoд дo 1 дeкaбpя текущего года. Для yплaты нaлoгa coбcтвeнникy oбязaны пpиcлaть нaлoгoвoe yвeдoмлeниe дo 1 нoябpя.

«C 2021 гoдa нaлoг нa нeдвижимocть cчитaют пo кaдacтpoвoй cтoимocти. Пo cyти, этo cтoимocть, пo кoтopoй гocyдapcтвo oцeнивaeт нeдвижимocть. Kpoмe плoщaди oбъeктa, гoдa пocтpoйки и мaтepиaлoв cтeн, yчитывaют мecтopacпoлoжeниe, инфpacтpyктypy, дocтyпнocть тpaнcпopтa. Oтличиe кaдacтpoвoй cтoимocти oт инвeнтapизaциoннoй — в cyммe нaлoгa. Taк, нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти тeпepь вышe, чeм был пpи pacчeтe oт инвeнтapизaциoннoй», — рассказали в федеральной риэлторской компании «Этажи».

По закону гepoи CCCP и PФ, инвaлиды пepвoй и втopoй гpyппы, yчacтники BOB, вoeннocлyжaщие и иx poдcтвeнники, а также пeнcиoнepы освобождены от налогов на недвижимость полностью. Пoлyчить льгoтy мoжнo тoлькo нa oдин oбъeкт нeдвижимocти.

Рассчитать стоимость налога можно здесь

Региональные льгoты можно проверить тут

Узнaть кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa по ссылке в разделе «стоимость и начисления»

Как вы видите, налоги — это тема нюансов и нововведений. Перед тем как совершать сделку с недвижимостью, получите консультацию в ФНС либо используйте приложения банков — они помогают с расчетом вычетов и нюансов по ипотеке, помочь может и юридический отдел в риэлторской компании. Проверяйте личный кабинет на сайте налоговой службы, особенно смотрите уведомления. Не забывайте, что за просрочку оплаты налогов пойдут пени. Также не забудьте проверить, положены ли вам какие-то льготы. И напоследок закрепим:

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества и не взимается в следующих случаях:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Следите за новостями ИА «Уральский меридиан» в нашем ТГ-канале.

Фото превью: Ольга Аникина © ИА «Уральский меридиан».

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Лучший вариант повысить качество жилищных условий – приобрести частный дом. Причем покупать его в ипотеку, поскольку хороший коттедж в пригороде определенно дороже городской квартиры.

Внешне все просто: выбраны загородный дом и ипотечный банк, есть средства под первоначальный взнос и подтвержденный доход, аккуратная кредитная история и платежеспособные созаемщики. Но банк ипотечного кредита не дает. Разберемся, почему отказывают в ипотеке на дом и что делать, чтобы получить кредитный заем.

Почему банки слабо кредитуют «загородку»

В сравнении с городской недвижимостью, ипотеку на загородные дома с участками банки предоставляют гораздо реже. И личных мотивов у представителей финансового учреждения здесь нет, лишь практический расчет.

Предмет ипотеки (объект залога) обязан быть ликвидным. Ведь если заемщик утратит платежеспособность, то банку нужно продать ипотечную недвижимость и возвратить денежные средства. Кредитным отделам банков более интересны городские квартиры со стандартной планировкой и средней ценой, поскольку они легко продаваемы.

Что касается дома за городом, выстроенного по индивидуальному проекту и под потребности определенной семьи – с позиции банка это рискованный объект залога, поскольку быстро продать такой дом затруднительно. Поэтому доля частных домов на рынке ипотечного кредитования в России не превышает 2%.

Требования банка к частному дому под ипотеку

Банковские кредитные отделы анализируют предлагаемые под объект ипотеки дома по нескольким показателям:

• завершенный объект капитального строительства (большинство банков с недостроями не связываются);
• допустимость круглогодичного проживания;
• отсутствие признаков ветхого, либо аварийного жилья;
• надежный фундамент (бетонный, кирпичный, каменный);
• надежные стены (кирпич, камень, ж/б панель, монолит, бетонный блок). Деревянные и каркасные дома рассматриваются по году постройки;
• свободный подъезд к дому (земельному участку);
• внешнее электроснабжение;
• оснащенность отопительной системой, канализацией и санузлом (полная комплектность оборудования);
• не выше трех этажей;
• не далее 100 км от крупного города.

К сведению: для домовой ипотеки обязательно страхование от наводнения, пожара, стихийных бедствий. В среднем взнос по ней – 25%. Дома в военных городках и ЗАТО ипотеке не подлежат.

Техническое состояние загородного дома

Недвижимый объект залога будет обязательно проверен на износ конструкционных элементов, который не должен превысить 50%. Т.е. на дом, построенный более полувека назад, ипотеку банк определенно не даст.

Часто банки отказывают из-за деревянных домовых перекрытий – риск распространения пожара, что угрожает значительной потерей стоимости недвижимости.

Инфраструктура и коммуникации

Размытая по весне дорога к загородному участку, превращающая подъездной путь в грязевое болото – такой вариант банку не понравится.

Пристальное внимание финансовая организация уделяет подведенным коммуникациям. Газ, электроэнергия и вода должны быть обязательно. Санузел должен находиться внутри дома, это важно – удобства «во дворе» кредитный отдел не устроят.

Правоустанавливающие документы

Земельный участок под рассматриваемым банком объектом залога должен принадлежать владельцу дома, ведь в ипотеку приобрести коттедж без земли, на которой возведено здание – невозможно (ст.69 закона «Об ипотеке»).

Целевое назначение участка под домом должно быть документально отмечено, как «для дачного строительства» или «для ИЖС». Коттедж на сельскохозяйственной земле банк в качестве залога не примет.

Также важно, чтобы планировка дома соответствовала документам. Максимально допускаются переделки, не затрагивающие основных коммуникаций и несущих конструкционных элементов. При наличии более глубоких реконструкций требуется прежде их узаконить, лишь после заниматься оформлением ипотеки.

Если рассматривается ипотека на строительство жилого дома, то помимо отмеченных выше требований банки обычно спрашивают договор подряда со стройкомпанией, либо предварительный договор купли-продажи с застройщиком. А также проект дома, строительные сметы и т.п.

Для ипотечного кредитования строительства жилого дома банк (в частности, Сбербанк) потребует дополнительное обеспечение – залог на другую недвижимость, состоящую в собственности заемщика, либо поручительство физлиц (платежеспособных). Подтверждением целей кредита станут договор-основание строительства, договор подведения внешних коммуникаций, строительная смета по коттеджу и подводимым коммуникациям с указанием стоимости материалов, разрешение на строительство.

Банковские программы загородной ипотеки

Сбербанк предлагается ипотека как на покупку готового коттеджа-вторички, так и на постройку индивидуального дома, либо дачи. На кредитование строительства условия Сбербанка следующие: первоначальный взнос 25% и более; срок погашения до 30 лет; ставка по кредиту от 9,7%. Временно, пока кредитуемый дом-вторичка с земельным участком будет проходить залоговое оформление, банку потребуется обеспечение в другой форме (залог другого помещения, поручительство физлиц).

Госпрограммы ипотеки на дом

В регионах РФ действует государственная программа «сельской» ипотеки, направленная на развитие сельских территорий. Первоначальный взнос по ней от 10%, ставка не выше 3%. Предельный срок погашения «сельской» ипотеки – 25 лет. Для Ленинградской области максимальная сумма кредита составляет 5 млн. руб., а для сельских территорий Дальнего Востока 3 млн. руб.

Дом по «сельской» ипотеке допустимо возводить в сельских населенных пунктах, заселенных не более чем 30 тысячами жителей. Эта программа не действует в Московской области, а также во внутригородских муниципалитетах Москвы и Санкт-Петербурга.

Еще одной госпрограммой льготного кредитования малого жилищного строительства является «деревянная» ипотека. Цель программы – увеличить объемы выпуска домокомплектов заводского производства, развить в стране деревянное домостроение.

Хотя условия госпрограммы базируются на обеспечении потребительских кредитов гражданам, ставка по ним на 5% ниже, чем в схожих банковских программах. Фактическая ставка будет в среднем равна 10-12%, т.е. сравнима с обычными ипотечными ставками.

Дом в ипотеку с материнским капиталом

В случае согласования жилой недвижимости с банком, допускается ее приобретение на средства семейной госсубсидии (маткапитала). При этом лишь крупнейшие ипотечные банки, в частности Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк, принимают материнский капитал (именной сертификат) в качестве первоначального 10% взноса.

Ипотека на дом без первоначального взноса

Добиться оформления ипотечного кредита без внесения первоначального взноса невозможно – вложение собственных денежных средств или хотя бы маткапитала здесь обязательно.

По статистике банков, не вносившие изначально своих денег заемщики чаще других позволяют себе просрочку или полное прекращение погашения кредита, поскольку обращаясь за ипотекой переоценили свои финансовые возможности.

Другая, более практичная причина – дешевизна залоговой недвижимости в сравнении с необремененными залогом вариантами по рынку, минимум на 10-15%. Если заемщик прекратит выплаты, то банку придется реализовывать дом с молотка, предварительно добившись этой возможности в суде.

Поэтому банк заранее предусматривает компенсацию по возможным судебным издержкам и организации продажи недвижимого залога. Это и есть 10% минимум первоначального взноса от суммы, требующейся заемщику ипотеки.

Без первоначального взноса можно получить лишь потребительский кредит. Но размеры кредитуемой суммы и сроки ее восполнения финансовой организации, предоставившей потребкредит, будут значительно меньше банковских ипотечных продуктов.

Если дом не соответствует требованиям банка

Вы выбрали коттедж и обратились за ипотекой, но банк отказывается принимать эту недвижимость в качестве объекта залога. Добиться кредита в этой ситуации возможно иначе – предложить банку другой залоговый объект, состоящий в вашей собственности.

К примеру, залогом под загородно-домовую ипотеку может стать более ликвидная недвижимость – ваша городская квартира. Однако учитывайте, что в случае финансовых затруднений с погашением ипотечного займа отдавать банку придется именно ее.

Для подбора дома вашей мечты, который подойдет ипотечному банку в качестве залога, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.

Вопрос-ответ (22)

Добрый день, условие: "дом не старше 5 лет" принято не так давно? Выбрали замечательный, кирпичный дом, 20 км от города. Но 2010 г.п. - все можно забыть про сельскую ипотеку?

Здравствуйте, хочу в ипотеку(сельская ипотека) взять квартиру в двухквартирном доме но участок не в собственности дом на два хозяина в селе , можно ли будет оформить землю в собственность есть ли какие способы приватизации у прежних хозяет ?что бы я смог оформить сельскую ипотеку?

Добрый вечер!
Покупал вторичку в ипотеку с первоначальным взносом в 2014г. Ипотеку еще не выплатил.На налоговый вычет не подавал. Надо ли будет мне платить налог, если продавая в ближайшее время квартиру,в ДКП укажу сумму больше, чем при покупке? Жилье не единственное в собственности.

В собственности у вас жилье с 2014 года. При любой сумме продажи - налог вы не платите.

Добрый день
Подскажите, пожалуйста, можем ли мы оформить семейную ипотеку, если дом мы приобретаем у юр.лица , а земельный участок оформлен на физ.лицо? Может есть варианты как можно оформить такую сделку? Спасибо

Здравствуйте! Хотим купить дом,подходит по всем параметрам. Но банк ВТБ запросил,чтобы мы доказали,что стены сделаны из бруса. В доках просто прописаноо деревянные

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как посчитать налог. Квартира куплена в ипотеку 20.11.2018 за 6 400 000 рублей (1,5 млн. Первоначальный взнос и 4,9 млн. ипотека), сейчас решили продавать, остаток долга 4,5 млн, продаём за 10,7 млн

Добрый день.
Хотим продать квартиру и купить дом в другом городе.
Квартиру купили 2 года назад по жилищному кредиту, который закрыли мат капиталом с доплатой. Подскажите придется ли нам платить гос-ву 13% от продажи квартиры?

Если вы использовали в квартире Маткапитал, то прежде всего вам требуется выделить доли детям.
Если на дату продажи не пройдет трех лет (если это единственное жилье), то вы с супругом заплатите налог, в соответствии со своими долями, и за минусом затрат на покупку. Что касается детских долей - то детям полагается вычет (с налогооблагаемой базы), пропорционально их долям.
В любом случае, чтобы по налогам все сделать оптимально и понимать их ожидаемый размер, вам потребуется обратиться к платному консультанту по оформлению налоговых деклараций (лучше заранее и до продажи квартиры).
При этом у вас и супруга остается и вариант взаимозачета налога, с суммы покупки дома. Это если покупка и продажа произойдут в одном календарном году.

Выставили на продажу часть дома(выделенная собственность), участок долевая собственность Дом жилой новый кирпичный, в черте города, со всеми коммуникациями,есть желающие купить ,но им не одобряют ипотеку.Есть ли возможность получить ипотеку на такой объект?

К моему вопросу от 18.10.2021.Я читала,что при разводе если квартира переходит в собственность (после оформления развода)одного из супругов,то считается,что он получил прибыль и должен заплатить налог на прибыль.Но у меня квартира в ипотеку,и вместе с собственностью на эту квартиру мне перешла и ипотека.Поэтому мне не понятно считается ли данный случай,что я получила прибыль?

Здравствуйте!Покупали квартиру с супругом в ипотеку в 2014 году(на 15 лет).Квартира была оформлена на супруга,ипотека-он заёмщик,я-созаемщик.В 2019 развелись,а в 2020 оформили договор о разделе имущества так,что мне переходит квартира+ипотека( примерно 9 лет),а я ему сплачиваю 500 тр.Должна ли я оплачивать доход на прибыль?прибыли по факту я не получала,квартира в ипотеке так и есть.И если должна,то как ее рассчитать? Спасибо

Вы не продали квартиру и НЕ получили доход с продажи. О каком налоге речь? Налога нет, если вы об этом.

В данный момент оформили ипотеку на дом в Сбербанке под 9,2% , т.к нет сельской ипотеки. Если появится опять акция на сельскую ипотеку, смогу ли я переоформить эту ипотеку не сельскую. За ранее спасибо!

Сейчас 18 октября, и у Сбербанка нет лимитов на Сельскую ипотеку. У Россельхозбанка - появились лимиты. Возможно ли в Россельхозе сделать рефинансирование вашего дома - уточняйте. А также, каков для рефинансирования минимальный обязательный срок проведенных платежей через Сбер, ведь вы только недавно оформили ипотеку на дом.

В июле 2021 г была подана заявка на сельскую ипотеку ответа не было в сентябре программа уже закрыта.Будет ли она рассмотрена и одобрена?

Лимиты на Сельскую ипотеку в России исчерпаны на данный момент. Информации о сроках возобновления этой программы в Банках нет.

Здравствуйте! Сбербанк одобрил сельскую ипотеку и отправил документы 19.06.2021 в Минсельхоз. Сбербанк информацией из Минсельхоза не владеет. Наш продавец квартиры из-за нас не может купить себе другое выбранное жилье. Как можно узнать, одобрил ли Минсельхоз нашу заявку, чтобы не сорвать сделку.

Дом деревянный 1958 года постройки. Подходит ли он под сельскую ипотеку ?

Обратитесь в банк с документами на покупаемый дом, там много нюансов

Выбрали дом под сельскую ипотеку. Но дом двухквартирный, рассчитан на 2 хозяина. Подходит ли данное жильё под сельскую ипотеку?

Это зависит от того что написано в документах на дом. Обратитесь с документами в банк

Обязательна ли прописка в квартире купленой по сельхозипотеке квартире или достаточно регистрации по месту пребывания

17.04.2018 купили в браке квартиру за 2.75 в ипотеку (1.75). В конце 18 развелись, бывшая супруга проживает в квартире, были поданы бумаги на возмещение НДФЛ, в марте 21 года хочет переписать ипотечный договор полностью на себя, до этого я был заёмщиком она созаемщиком, доли 50/50. Как правильнее оформить передачу в собственность квартиры чтобы налоговая не запросила обратно возместить ранее возмущенный НДФЛ? По соглашению сторон свою часть я отписываю дочери.

Во-первых, право на получение вами вычета в полном объеме остается за вами даже после отчуждаения квартиры (или доли). В вашем случае - налоговый вопрос решит либо налоговая, либо налоговый адвокат, для консультации.
Во-вторых, насчет способа передачи своей доли. Квартира в обременении банка. И любые ходы о перемене лиц в обязательстве (Кредитном договоре, Договоре КП), (как и смена собственников путем дарения жене и т.д) - Банк определяет, какой способ возможен для вас.

Если я подала запрос на сельскую ипотеку в Сбербанк и в данный момент жду одобрения от Минсельхоза, но параллельно подала заявку в Россельхозбанк, т.к условия выгоднее для меня. Он одобрил собираю документы. Одобрят ли мне в РСХБ Минсельхоз, т.к. повторное обращение? Недвижимость одна и та же.

У нас в семье 2 ипотечные квартиры, купленные до брака. Одна квартира, купленная женой в ипотеку в июне 2016 года, вторая квартира, купленная в ипотеку мной в 2017 году. В брак вступили в 2019. В 2020 году жена погасила свою ипотеку. Собираемся продать квартиру жены в феврале 2021 года. Считается ли квартира единственным жильем? Будет ли взыматься налог на продажу? Сумма сделки превышает сумму покупки.

Если у нее больше нет собственности,( доли, дома) то срок 3 года с даты ее покупки. Если есть иная собственности, то по формуле: налогооблагаемая сумма = доход минус расход.

Банк одобрит сельскую ипотеку, если дом приобретается у родителей?

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Похожие статьи

Рассмотрим, как может быть поделена квартире в ипотеке при разводе, происходящем по соглашению супругов или по судебному решению

Чтобы помочь молодым семьям быстрее приобрести отдельное жилье, была разработана государственная программа, по которой можно компенсировать часть стоимости недвижимости, взятой в ипотеку.

Как можно обойтись без первоначального взноса, чем заменить первоначальную выплату по ипотеке, как найти деньги на первоначальный ипотечный взнос, зачем ипотечному банку первоначальная выплата.

Другие статьи раздела

Как посчитать налог, какие налоговые вычеты положены, какую цену выгоднее указывать в ДКП, как платить налог со сдачи ипотечной квартиры, примеры расчета налога и вычета

Одной из мер, направленных на повышение рождаемости и поддержку многодетных семей, является государственная помощь в приобретении жилплощади. С этой целью 3 июля 2019 года был принят закон №157-ФЗ, (с января 2021 г внесены изменения в закон, но еще не подписаны Президентом) согласно которому семьи с тремя и более детьми получают возможность погасить часть ипотечного долга. Однако чтобы воспользоваться государственной поддержкой, необходимо соответствовать ряду условий.

Рассмотрены условия, при которых банк-кредитор имеет право изымать недвижимость у заемщика, а также условия, не позволяющие этого сделать. Предложены решения проблем ипотечной квартиры

Читайте также:

  
• Какие кредиты лучше брать для кредитной истории
  
• Можно ли студенту взять кредитную карту сбербанка
  
• Что такое закрытая ипотека
  
• Где чаще всего одобряют кредит на карту
  
• Кому принадлежит банк хоум кредит