Когда цб понизит ставку по ипотеке
Обновлено: 24.04.2024
Банк России снизил ключевую ставку с 17% до 14%. ЦБ допустил, что может продолжить уменьшать ее и дальше. Рассказываем, почему регулятор снижает ставку и как это отразится на вкладах, кредитах, ипотеке и рубле
Ключевая ставка — это минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам и принимает от них деньги на депозиты. Получив кредит у ЦБ, банки дают кредиты компаниям и розничным потребителям уже под собственный процент, который чуть выше процента ЦБ.
С 29 апреля 2022 года ключевая ставка снизилась на 300 базисных пунктов — с 17% до 14%. Изменение ставки произошло второй раз за месяц — 11 апреля она была понижена с 20% до 17%.
С конца июля 2020 года, ключевая ставка была на историческом минимуме — 4,25% — и держалась на таком уровне по март 2021 года. С 17 марта 2021 года ЦБ начал повышать ставку на каждом заседании. В общей сложности она выросла в 4,7 раза. С 28 февраля 2022 года ставка составляла рекордные 20%. Исторический максимум продержался на таком уровне более месяца.
ЦБ «допускает возможность продолжения снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях». Многое будет зависеть от инфляционных данных и от того, как будут меняться внешние условия.
Зачем ЦБ РФ понижает ключевую ставку
Ключевая ставка — это один из инструментов, который позволяет Центробанку влиять на экономику страны. Основная задача регулятора — найти баланс между всеми участниками рынка и всеми процессами — инфляцией, экономической активностью и финансовой стабильностью.
В первую очередь, цель понижения ставки — наполнить экономику страны дешевыми деньгами, что позволяет развиваться производству, увеличивать налоговые отчисления компаний, государству больше тратить на масштабные проекты и так далее.
Смягчение денежно-кредитной политики предполагает, что рост покупательной способности населения вырастет. Граждане перестанут копить и урезать расходы и начнут тратить, что позволит развиваться экономике. Но эта мера также может вызвать ускорение инфляции:
понижение ключевой ставки → дешевые кредиты + низкие ставки по вкладам → население увеличивает траты + не стремится копить → инфляция ускоряется.
С ноября 2014 года целевой уровень по инфляции — 4%. С тех пор он не менялся. Конкретной нормы инфляции не существует. Для каждой страны комфортным считается тот уровень инфляции, при котором продолжается, а не замедляется экономический рост и при этом сохраняется низкий уровень безработицы.
На конец 22 апреля 2022 года годовая инфляция в целом по России составляет 17,7%. Из-за новых жестких санкций из банков начался массовый отток наличных денег — дефицит ликвидности банковского сектора превысил ₽7,33 трлн. Тогда ЦБ внепланово повысил ключевую ставку с 9,5% до 20%. Из-за этого проценты по банковским вкладам выросли до 25%, что вернуло населению желание копить на депозитах — структурный профицит ликвидности банковского сектора по операциям с ЦБ на начало дня 8 апреля составил ₽1,5 трлн, согласно данным Банка России.
Инфляция в марте росла рекордно высокими темпами, но в годовом выражении оставалась ниже ключевой ставки и ставок по банковским депозитам. Это позволило вкладчикам получить реальную доходность на уровне 3–5% годовых, что случается крайне редко. Обычно уровни инфляции и ключевой ставки приблизительно равны, что позволяет в лучшем случае сохранить покупательную способность денег, но зачастую инфляция опережает ключевую ставку, и тогда накопления на депозитах дают отрицательную доходность.
Последствия снижения ключевой ставки Центробанком
Что будет с кредитами и ипотекой
Изменение ключевой ставки непосредственно влияет на ставки в банках. Когда ключевая ставка снижается, то уменьшаются и проценты по банковским продуктам.
«Срок реагирования банков на изменение ключевой ставки зависит от шага и может составлять от одного дня до месяца. При резких изменениях ставки реакция бывает более быстрой. Банки вынуждены оперативно подстраиваться под изменение рыночной конъюнктуры», — рассказал главный аналитик ПСБ Дмитрий Монастыршин.
Что будет с процентами по вкладам
Изменение ключевой ставки также влияет на проценты по вкладам в коммерческих банках. Если она уменьшается, то снижаются и проценты по вкладам.
По данным Индекса ставок по вкладам от проекта «Финуслуги», с 28 марта по 5 апреля средняя ставка по депозитам на срок три месяца снизилась на 0,55 процентных пункта, до 18,47% годовых. Впоследствии снижение ставок по вкладам продолжилось.
С 6 по 12 апреля оно ускорилось, и больше всего снизились проценты по краткосрочным вкладам на три — шесть месяцев. За неделю средняя ставка по вкладам на три месяца в топ-50 банках уменьшилась на 2,23 п.п., а на шесть месяцев — на 1,73 п.п. По долгосрочным вкладам в ставки уже были заложены ожидания снижения ключевой ставки, поэтому резкого снижения не произошло, отмечали на «Финуслугах».
Затем темпы падения процентов по депозитам замедлились. По данным с 19 по 26 апреля, снижение индексов доходности вкладов составило 0,2–0,5 п.п.
Главный аналитик ПСБ отметил, что ставки по депозитам меняются быстрее, чем по кредитам. По словам управляющего директора проекта «Финуслуги» Мосбиржи Игоря Алутина, банки стараются держать такой уровень процентов по вкладам:
крупные банки — ключевая ставка примерно -1–1,5 п.п.;
небольшие банки — ключевая +0,5–1 п.п.
Алутин отметил, что наибольшее снижение можно прогнозировать по вкладам на три месяца, а по более длинным оно будет менее заметным.
Что будет с курсом рубля
Обычно если Банк России смягчает денежно-кредитную политику, например снижает ключевую ставку, то это ослабляет позиции рубля, рассказал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Михаил Зельцер.
Снижение ставок создает условия для ослабления национальной валюты в открытой финансовой системе. Однако с конца февраля с учетом введения санкций и внутренних мер контроля движения капитала эта система в России фактически перестала быть открытой, отметили экономисты по России и СНГ «Ренессанс Капитала» Софья Донец и Андрей Мелащенко.
С другой стороны, ставка продолжает влиять на потребление и сбережения. «Но масштаб и скорость переноса движения ставки в курс рубля, безусловно, будут существенно меньше, чем прежде», — отметили эксперты.
Главный стратег «Атона» Александр Кудрин также считает, что влияние снижения ставки на курс будет ограниченным, так как сохранится большой дисбаланс между спросом и предложением валюты, в первую очередь из-за проблем с импортом, и продолжают действовать ограничения на движение капитала. Зельцер, наоборот, отмечал, что со снижением ставки рубль теряет фактор крепости от ЦБ.
Рекомендуем наш аккаунт в сети «ВКонтакте» — оперативный контент об инвестициях, много видео и полезных лайфхаков
Основной инструмент денежно-кредитной политики центрального банка страны. Это процентная ставка, которая определяет минимальную стоимость денег в стране, влияет на ставки кредитов, депозитов, размер купона торгуемых облигаций. Центробанк воздействует на инфляцию и валютные курсы, изменяя ключевую ставку. Например, если ключевая ставка повышается, то кредиты и депозиты становятся дороже, а инфляция сдерживается.
Снижение ключевой ставки в первую очередь отразится на вторичном рынке, где нет льготных программ. Однако чтобы восстановить спрос на вторичке, ставки должны опуститься до 10% годовых, считают эксперты. Сейчас они находятся на уровне 14–16%
Банк России в пятницу, 29 апреля, снизил ключевую ставку на 3 п.п. — с 17% до 14% годовых. На аналогичную величину регулятор уже уменьшал ставку 8 апреля. Тогда в ЦБ заявили, что это снижение, вероятно, не последнее.
Как снижение ключевой ставки скажется на рынке ипотеки и ставках по жилищным кредитам — спросили у экспертов.
Что будет со ставками
Ипотечные ставки будут снижаться вслед за ключевой, но с некоторым лагом по времени из-за сохраняющейся неопределенности рыночной конъюнктуры, говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. По его словам, пиковые ставки по кредитам на фоне снижения уровня благосостояния населения существенно ограничили спрос на ипотеку, оставив доступными только льготные программы.
«Понижение ключевой ставки даст толчок росту ипотечного спроса, но не до прежних уровней, поскольку кроме самих ставок, которые будут снижаться постепенно, остается нерешенным вопрос падения реальных доходов населения и потенциального роста уровня безработицы», — отметил Анатолий Перфильев.
По мнению аналитика ГК «Финам» Натальи Пырьевой, решение регулятора положительно скажется прежде всего на вторичном рынке недвижимости. Согласна с ней и заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Такой уровень ключевой ставки приведет к тому, что часть банков в ближайшее время может снизить ипотечные ставки на готовое жилье до уровня 13–15%, считает эксперт. «При этом на специальных условиях уже появилась ипотека на готовое жилье от 12,9%, и это постепенно восстанавливает спрос. Фактически период заградительных ставок подходит к концу и покупка готового жилья постепенно становится более доступной», — сказала Татьяна Решетникова.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что решение ЦБ важно не само по себе, поскольку рыночные ставки и по 20%, и по 14% заградительно высоки, а как тренд ставка довольно быстро снижается. Что касается новостроек, то здесь понижение ипотечных ставок будет не так заметно, как на вторичке. Во-первых, с 1 мая планируется снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки с 12% до 9% годовых. Во-вторых, многие застройщики сейчас уже и дополнительно субсидируют ипотеку. Например, есть ипотека от застройщика под 5% годовых. «Таким образом, решение ЦБ заметнее скажется на девелоперах (им придется меньше тратить на улучшение условий по ставкам), чем на покупателях», — добавил Алексей Попов.
Пока спрос снижается
При этом сам рынок недвижимости достаточно инертен и с отсрочкой реагирует на внешние изменения. Поэтому стремительное повышении ставки ЦБ до 20%, так же как последующее снижение до 17%, а теперь и до 14%, еще не отыграны рынком, отмечает Наталья Пырьева. В марте банки выдали на 9,3% ипотечных кредитов больше, чем в феврале, и на 4% больше, чем в марте 2021 года. А объем ипотечных кредитов в первой квартале 2022 года вырос на 13,9% к первому кварталу 2021 года. Последствия повышения ставок отразятся в статистике позже, уточнила аналитик.
Хотя в апреле эксперты уже зафиксировали снижение спроса. По оценкам ЦИАН, возможное его падение на столичном рынке жилья достигало 50%. «Мы это наблюдаем в метриках поведения нашей аудитории (по ним фиксируется снижение на 40–50%), также сократится и число сделок. Это наш прогноз, основанный на анализе темпов продаж по набору ЖК минус 30% в месячном выражении», — пояснил Алексей Попов.
Что произошло на рынке ипотеки
Ситуация на рынке ипотеки России изменилась 28 февраля, когда ЦБ на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков и выдача кредитов практически прекратилась. Начиная с 8 апреля ключевая ставка планомерно снижается. Вслед за ней дешевеет ипотека, но рыночные ставки все равно еще сохраняются на высоком уровне.
Ставки на вторичке
Сейчас ипотечный рынок остается льготным: спрос приходится в основном на программы с господдержкой, которые распространяются в основном на новостройки. Ставки по таким программам сейчас варьируются от 2% до 12% годовых. Вторичка пока остается недоступной для ипотечников из-за высоких ставок и теряет покупателей.
По мнению аналитиков, баланс будет восстанавливаться по мере снижения ключевой ставки. Согласно оценкам ГК «Финам», учитывающим опыт 2014 года, когда снижение ставки с 17% до 11% длилось порядка шести — восьми месяцев, ЦБ может снизить ставку до 10–12% к концу 2022 года. «Если рассчитывать на такой оптимистичный сценарий, то начиная со второй половины года спрос на вторичное жилье постепенно начнет восстанавливаться», — полагает Наталья Пырьева.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» считает, что реальные покупатели-ипотечники вернутся на рынок, если кредиты на вторичном рынке будут на уровне 11,5–12,5%. По его словам, активизация вторичного рынка важна и для рынка новостроек — на нем довольно много сделок заключается после того, как продается жилье в готовом доме. «Сейчас (что при 20%, что при 14%) эти банковские продукты можно рассматривать лишь как рассрочку — всерьез рассчитывать на обслуживание такого кредита десятки лет было бы неверно», — сказал Алексей Попов.
По его словам, в сложившихся обстоятельствах цифра в кредитном договоре и даже стоимость квартиры не являются единственными факторами, определяющими ситуацию на рынке жилья. «Не менее важно, что будет на рынке труда (каков будет масштаб сокращений, связанный с уходом ряда зарубежных компаний из России) и с общей уверенностью населения в завтрашнем дне», — заключил главный аналитик ЦИАН.
Реакция банков
Одним из первых на решение ЦБ отреагировал ВТБ. С 30 апреля банк снижает ставки по всем рыночным ипотечным программам на 3 п.п. Теперь оформить кредит заемщики смогут по ставке от 13,9% годовых, которая действует как для новостроек, так и для вторичного рынка. Решение регулятора, в первую очередь, поможет сегменту вторичного жилья, на который особенно сильно влияет высокий уровень ставок, прокомментировал заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
ВТБ сейчас проводит по ним лишь 10% сделок. «Но долгая стагнация рынка вторички недопустима. Многие заемщики при продаже нового жилья направляют на первый взнос средства от продажи уже имеющейся квартиры. По нашему опыту, только рыночные ставки ниже 15% могут оживить вторичный рынок ипотеки, увеличив его доступность для населения», — добавил Анатолий Печатников.
За первый год пандемии мы привыкли к дешевой ипотеке. К концу этого года пришлось вспомнить доковидные времена: ставки по жилищным кредитам вернулись на уровень февраля 2020-го. Ипотечный рынок установил несколько рекордов: в том числе по объему выданных кредитов. Что дальше?
— Ключевая ставка сегодня вдвое выше, чем год назад.
— Банки повышают ставки, но осторожно.
— Ставки по ипотеке в 2022 году преодолеют отметку 10%.
— Размер среднего ипотечного кредита растет на протяжении полутора лет. За последний год он увеличился на 1 млн рублей.
— Объем выдачи ипотеки в 2021-м побьет исторический рекорд прошлого года: ожидается, что он составит 5,4–5,5 трлн рублей.
— Средний срок кредитования тоже обновил рекорд — 20 лет и 10 месяцев.
— Льготная ипотека, скорее всего, завершится летом 2022-го.
— В следующем году рынок поддержит ИЖС-ипотека.
Ставки перевалят за 10%
Главный вопрос декабря 2021-го: что будет с ипотечными ставками в 2022-м? Продолжат ли они расти и каких значений достигнут?
В следующем году на рынок будут оказывать влияние ужесточение денежно-кредитной политики, рост ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удорожание стоимости ипотеки, считают в ВТБ. Согласно прогнозам банка, в 2022-м ипотечные ставки точно перешагнут двузначный рубеж.
Подтверждают эти цифры и выводы экспертов Циан. «Я ожидаю, что в первой половине 2022-го мы увидим повторение 2018 года: средняя ставка для “вторички” будет в районе 10%, а для “первички” — 7,5%. Главную роль тут играет выросшая до 8,5% ключевая ставка Центробанка», — говорит Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».
В Промсвязьбанке считают, что в 2022 году тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится, но банки будут пересматривать ставки более плавно. «В зависимости от решения регулятора и конъюнктуры рынка ставки по классическим ипотечным программам могут вырасти на 1,5–2 п. п. Это способно привести к замедлению роста рынка ипотечного кредитования», — отмечает Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка.
Сравните ипотечные предложения от шести ведущих банков и выберите лучшее онлайн с бесплатным сервисом Циан.Ипотека .
Если все пойдет так, как и задумал регулятор, и к концу 2022 года инфляция снизится до целевых 4,0–4,5%, мы увидим плавный возврат к низким ставкам. «Но повторить рекордно низкие ставки 2021-го, вероятно, не успеем из-за силы инерции — думаю, что остановимся на 9,0% на “вторичке” и 6,5% на первичном рынке», — предполагает Михаил Кочеров.
Хроники повышения
В 2020-м регулятор понижал ключевую ставку, пытаясь поддержать первичный рынок жилья: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но разогнавшаяся инфляция заставила Центробанк изменить курс — маятник качнулся в другую сторону. Для замедления роста цен ключевая ставка начала повышаться.
Первое повышение случилось в марте: с исторически минимальной 4,25% ставка осторожно выросла до 4,5%. В мае — до 5%, в июне — до 5,5%. В конце июля она поднялась сразу на 1 п. п, к концу октября — еще на 1 п. п и 17 декабря — снова. Сейчас ключевая ставка равна 8,5% — это ровно вдвое выше, чем год назад. Последний раз мы видели такую ключевую ставку аж в октябре 2017-го.
Но это не предел. Ожидаемая годовая инфляция, по оценке Центробанка, составит 8%, тогда как ориентировочный «потолок» на следующий год — 4%. Следовательно, ключевая ставка может вырасти еще.
«Совет директоров склонен считать, что, скорее всего, мы пока еще не добрали той жесткости денежно-кредитных условий, которая нужна для возвращения инфляции к цели в следующем году. Поэтому допускаем возможность дополнительного повышения ставки на ближайших заседаниях».
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 17 декабря 2021 года
При этом в октябре 2021 года Эльвира Набиуллина заявляла, что в свой долгосрочный нейтральный диапазон (5–6%) ключевая ставка вернется не раньше середины 2023-го. Это означает, что ставки по ипотеке в 2022 году не пойдут вниз.
«Ставки [по ипотеке] выросли намного меньше, чем инфляция за тот же период. Банки понимают, что мы будем возвращать инфляцию к цели, и именно на это ориентируются, формируя свою процентную политику. Поэтому нет никакого противоречия между доступностью ипотеки и ужесточением денежно-кредитной политики, которое сейчас необходимо и которое мы проводим. Наоборот, ужесточение политики сдерживает рост ипотечных ставок».
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 18 ноября 2021 года
Размер кредита постоянно растет
Подскочившие цены на жилье не оставили в стороне и размер ипотечного кредита: он тоже рос. Если еще полгода назад, в июле 2021-го, он составлял чуть больше 3 млн рублей, то в декабре достиг 3,71 млн, сообщает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это рекордный показатель за всю историю российского ипотечного рынка. Для сравнения: год назад размер среднего жилищного кредита был меньше на 1 млн рублей. Рост за год составил 36,6%.
Но это по стране в целом. В регионах картина разная. Максимальный средний размер ипотеки в ноябре 2021 года НБКИ отмечает в Москве — 7,62 млн рублей, в Московской области — чуть менее 6 млн, в Петербурге — почти 5 млн.
«Полтора года средний чек ипотечного кредита растет почти непрерывно. С начала второго полугодия опережающий рост наблюдается в регионах, где стоимость квартир позволяет уложиться в предельную сумму в рамках программы льготной ипотеки — 3 млн рублей. Все бо́льшее значение приобретают собственные ипотечные программы банков, которые пока не торопятся резко повышать стоимость кредита вслед за ключевой ставкой Банка России».
Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ
Это был рекордный год
Активный спрос и растущая сумма кредита вывели рынок ипотеки в 2021-м к новому рекорду. По оценке ВТБ, банки выдадут по ипотеке порядка 5,5 трлн рублей, а жилищные условия смогут улучшить 1,8 млн семей, что сопоставимо с населением крупного города-миллионника. Оценка экспертов Циан чуть скромнее: 5,4 трлн рублей. В любом случае это рекорд для рынка.
«С ростом ставки в 2022 году ипотечный рынок неизбежно сократится, — уверен Михаил Кочеров. — По нашим расчетам, объем ипотеки в 2022-м составит 4,5–4,8 трлн, то есть мы ожидаем сокращения на 11–17%». Впрочем, это все равно больше, чем даже в 2020-м.
Предыдущий рекорд, 4,3 трлн рублей, был поставлен в прошлом году. При этом количество кредитов (1,7 млн) не намного ниже, чем в 2021-м.
Какую ипотеку вам одобрят? Узнайте на Циан.Ипотеке
О своем личном рекорде заявил Сбер: он выдал рекордный объем ипотечных кредитов — 2,9 трлн рублей (в 2020 году — 2 трлн рублей), пишет Regnum. Прирост составил 38%.
Еще один рекорд 2021-го установил средний срок кредитования. Он достиг исторически максимальной цифры — 20 лет и 10 месяцев. За год он вырос, по данным Центробанка, на два с половиной года.
Банки повышают ставки, но осторожно
Действительно, как и ожидала Эльвира Набиуллина, банки повышают ставки очень осторожно и совершенно не теми темпами, которыми растет ключевая ставка. Например, Сбер увеличивал ставки по ипотеке в 2021 году четырежды, но в сумме они выросли не более чем на 1,5 п. п. — до 9,3% как на первичном, так и на вторичном рынке.
Аналогично поступил и банк ВТБ, также повысив ипотечную ставку в начале декабря до 9,3% годовых.
Льготная ипотека сделала свое дело
Первая версия программы льготной ипотеки, действовавшая на рынке с середины 2020-го по середину 2021 года, дала свои плоды: рынок новостроек не просто устоял, а набрал «жирка»: вырос спрос, резко пошли вверх цены. С 1 июля 2021 года спрос снизился, поскольку условия льготной программы изменились.
Теперь максимальная сумма кредита была ограничена 3 млн рублей, а ставка повысилась до 7%. И если второе условие повлияло незначительно, то ограничение суммы ипотеки сделало программу фактически не работающей в Москве и на побережье Краснодарского края, плохо работающей — в Петербурге и других крупных городах.
Льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года, но о ее дальнейшей судьбе уже спорят. Вероятно, больше ее продлевать не будут или как минимум видоизменят, но дальше разгонять цены на жилье ей не позволят.
«Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен программы “6,5%”, мы предлагаем не продлевать. У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка
«Свою задачу льготная ипотека на новостройки выполнила. Она должна была поддержать строительную отрасль в острый ковидный/постковидный период. Теперь правительство перенаправило фокус на более адресную семейную ипотеку, — объясняет Михаил Кочеров. — Думаю, что после 1 июля 2022 года льготная ипотека будет официально завершена».
Таких не берут в космонавты
Отчасти роль ипотечных волшебников перед Новым годом взяли на себя застройщики. Они предложили покупателям акции, в рамках которых самостоятельно субсидировали процентную ставку, причем иногда — даже не на год-два, а на весь срок кредитования. Так застройщикам удалось удержать спрос.
Эксперты Циан.Аналитики называют такие программы настоящим трендом второй половины 2021 года и подчеркивают, что девелоперы платили за уменьшение ставки собственным рублем, получая меньшую выручку, чем указано в прайс-листе.
В Промсвязьбанке говорят, что банки тоже заинтересованы в сохранении доступных условий по ипотеке и удержат низкие ставки по наиболее востребованным ипотечным программам, в том числе за счет партнерства с застройщиками. А льготная ипотека останется актуальна скорее в регионах — не потому, что ее действие продлят не везде, а потому, что в крупных городах просто не осталось недвижимости, подходящей под условия госпрограммы.
В 2022-м ипотечный рынок расширится за счет ипотеки на строительство индивидуальных домов — этот сегмент в пандемию развивается особенно бурно. В ВТБ подчеркивают, что сегодня фокус внимания государства сместился на сегмент ИЖС, и это станет настоящим стимулом для рынка ипотеки.
Гораздо более экзотичный тип заемщиков по сравнению с теми, кто строит собственный коттедж, — это… космонавты. Роскосмос и Промсвязьбанк подписали соглашение о предоставлении льготных условий по ипотеке для космонавтов и кандидатов в космонавты. Они смогут взять кредит по ставке 0,1% годовых. Максимальная сумма ипотеки составляет 12 млн рублей для космонавтов, 7 млн рублей — для кандидатов в космонавты. Первоначальный взнос — 10% суммы кредита, срок кредитования — от 3 до 15 лет. Возможно, стоит пойти в космонавты?
Центробанк поднял ключевую ставку до 20% годовых, это исторический максимум. С ипотекой можно попрощаться? Могут ли повышаться ставки по уже взятым кредитам? Что будет с теми, кто не сможет платить по кредиту? А что с кредитами по госпрограммам? Мы выяснили ответы на самые волнующие заемщиков вопросы.
«Не взял ипотеку в январе — думал, высокие ставки. А сегодня оказалось, что январские ставки были цветочками, — сетует Сергей. — Похоже, ипотеки мне теперь не видать».
Эксперты подтверждают: на рынке паника, говоря экономическим языком — форс-мажор. Какие программы еще работают и стоит ли брать ипотеку прямо сейчас, выяснял Циан.Журнал.
Что делать тем, кто собирался брать ипотеку на покупку жилья?
В ближайшее время турбулентность на финансовом рынке сохранится. Многие аналитики считают, что без острой необходимости с ипотекой лучше подождать — до тех пор, пока ситуация успокоится и станут понятны новые экономические реалии. В первую очередь это касается возможности погашать кредит в долгосрочной перспективе, комментирует вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирина Рудакова.
Если же вы еще успеваете получить кредит на ранее одобренных условиях и уверены, что сможете его выплачивать, то такая сделка, скорее всего, окажется выгодной. При этом и в кризисное, и в спокойное время решать, брать кредит или нет, нужно исходя из разумной необходимости/потребности, возможностей заемщика и его семьи, а также при наличии подушки безопасности, считает эксперт.
Самый приемлемый вариант для каждой семьи — индивидуальный подход. Он определяется не только экономической ситуацией, но и совокупностью других факторов:
- материальным положением;
- регионом проживания;
- планами на будущее;
- возможностью получить льготные условия — например, социальную ипотеку и т. д.
Какие риски у тех, кто берет ипотеку прямо сейчас?
Сейчас ставки растут, когда этот рост прекратится — определить сложно. Поэтому у тех, кто берет кредит в таких условиях, очевидно, есть риск, что его будет очень сложно выплачивать, уточняет Ирина Рудакова.
Но так как государство будет предпринимать меры по стабилизации ситуации, через некоторое время ставки могут снизиться — скорее всего, появится возможность перекредитования/рефинансирования, что позволит снизить финансовую нагрузку — уменьшить ежемесячный платеж по кредиту/займу и как следствие дополнительно снизить расходы по страховым взносам.
Если вы еще не получили ипотеку и собирались сделать это в ближайшее время, не факт, что вам это удастся. Одна из читательниц Циан.Журнала рассказала вот такую историю: «Нам для покупки квартиры не хватает всего 1,5 млн — мы планировали взять их в ипотеку. Но когда сегодня дернулись получать одобрение Сбербанка, получили отказ. Понятное дело, что банк просто не пересчитал ставки: мы подали заявку под 11,3% — такая возможность была с утра на сайте банка. Но отказ пришел сразу же».
Экономическая ситуация меняется ежедневно. Но если сегодня есть возможность взять кредит на прежних условиях, берите.
На руках большая сумма денег, сделка почти готова, но банк отказался давать кредит. Что делать?
В такой ситуации, пожалуй, неплохим решением может оказаться размещение денежных средств на депозитах в надежных банках, полагает Ирина Рудакова. Уместно вспомнить, как развивалась ситуация в 2014–2016 годах. Тогда ставки по депозитам достигали 18% годовых, но в 2016 году в результате действий Банка России ставки опустились до 8–9% годовых.
Вслед за повышением ключевой ставки банки начали поднимать ставки по вкладам. Допустим, ВТБ (ставки по рублевым вкладам и счетам поднялись до 18%), Россельхозбанк (11,1% по рублевым вкладам при размещении на один–два года), Совкомбанк (ставка по вкладу «Оптимальный» на срок три месяца составит 23%, а ставка по валютным вкладам на один год — 8%), «Московский кредитный банк» (до 11% на сумму от 1 тыс. рублей), Уралсиб (до 10,6% по программе «Прибыльный сезон»), МТС-Банк (до 10,2% на сумму от 10 тыс. рублей), Газпромбанк (до 10%). И, видимо, это еще не предел.
А со 2 марта Сбербанк и ВТБ второй раз за несколько дней повысили ставки по вкладам. В ВТБ рублевые ставки повысятся до 21%, по депозитам в долларах — до 8%, в евро — до 7% годовых. В Сбере максимальная ставка по рублевому вкладу «СберВклад Прайм» составит 21% на один–три месяца, «СберВклад» на тот же срок предлагается разместить под 20%, а ставки для вкладов в валюте будут равны 4–6% в зависимости от суммы вклада.
Брать ли ипотеку?
«Если вы только в начале пути, то можно просто расслабиться и забыть эту идею. Если кредит одобрен, выбран объект и есть четкое понимание и план, как обслуживать кредит в кризисной ситуации, то можно и взять. Но, думаю, таких людей будет мало — считаные проценты», — считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Финансы.
А что будут делать банки?
В Райффайзенбанке Циан.Журналу пояснили, что не меняют условия по действующим кредитам. Аналогичной позиции придерживаются и в ВТБ. «Это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны», — уточнили в ВТБ.
Росбанк
«Росбанк продолжает обслуживать клиентов в полном объеме и предоставляет полный доступ ко всем финансовым услугам и сервисам. Мы внимательно следим за развитием рыночной ситуации и на основе ее тщательного анализа будем принимать решения о корректировке условий по финансовым продуктам, при этом мы будем стремиться обеспечить комфортные условия для клиентов. Изменение условий по уже выданным кредитам исключено.
Мы уверены в своей способности обеспечить бесперебойное и качественное клиентское обслуживание и адаптироваться к изменению ситуации там, где это необходимо, при соблюдении всех применимых норм и правил».
Альфа-банк
«Сейчас не самая стабильная экономическая ситуация. Поэтому с 12:00 28 февраля 2022 года выдачи ипотечных кредитов переносятся на неопределенный срок. Сделки по программам "Семейная ипотека" и "Ипотека с господдержкой" выдаются в стандартном режиме».
Сбербанк
«Никаких изменений по действующим потребительским и ипотечным кредитам Сбербанк не вводит ».
«В соцсетях и мессенджерах сейчас распространяется много слухов. В частности, что Сбербанк запретил снимать деньги с инвестиционных счетов в ближайшие 10 дней. Это неправда. Мы продолжаем выполнять свои обязательства перед вами, и ваши брокерские счета доступны вам полностью в любое время ».
Промсвязьбанк (ПСБ)
«Ставки по ранее выданным кредитам не изменятся. ПСБ выполняет и продолжит выполнять все обязательства перед клиентами в полном объеме, включая обслуживание всех вкладов, кредитов, расчетных операций, начисление и выплату процентов, а также прием и выдачу денежных средств.
Ставки по новым кредитам могут быть пересмотрены банком в сторону повышения.
В случае если у заемщика возникают сложности с погашением кредита, в ПСБ действует возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Эта опция позволяет заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, воспользоваться каникулами, сохранив при этом кредитную историю и избежав штрафа за просрочку платежа».
На сколько просядет выдача ипотеки?
Оценки разные, но очевидно — выдача ипотеки сократится в разы.
Чем дольше будут сохраняться заградительные ставки, тем сильнее будет проседать объём выдачи по ипотечным кредитам, уверена Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». Уже в ближайшие дни объем выдачи может снизиться в полтора–два раза. Хотя в компании не исключают, что правительство примет меры по поддержке рынка недвижимости: это способно частично компенсировать просадку.
При ипотечной ставке выше 20% рынок ипотеки сложится по сравнению с прошлым годом в пять раз, а это сокращение на 80%, прогнозирует Михаил Кочеров. Сделки могут встать: покупать и продавать недвижимость люди просто не будут.
Еще более жесткую оценку дает Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека». Его слова приводит «РИА Недвижимость»: «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование сократится до уровня льготных программ. Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз».
Что будет с ипотечными госпрограммами?
Судьба госпрограмм под вопросом. Пока еще есть шанс воспользоваться семейной и субсидированной ипотекой, но уже сейчас большое количество заявок получают отрицательное решение в банках, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.
1 марта во время эфира в Инстаграм глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ставку по льготным ипотечным кредитам может быть увеличена до 12%. По словам депутата, в условиях неопределенности банки взяли паузу, но скоро снова начнут выдавать льготные кредиты. Государство по-прежнему будет субсидировать разницу между ключевой и льготной ставками, но последняя при этом может вырасти до 12%.
Просрочки ипотечных платежей вырастут?
Если люди будут массово терять работу, просрочки по ипотеке вырастут кратно, считает Михаил Кочеров. В этих условиях, чтобы не создавать дополнительного очага напряжения, власти введут послабления. Например, мораторий на взыскание долгов при ипотеке на единственное жилье.
Татьяна Решетникова связывает рост невыплат с падением уровня доходов людей. Чем дольше будет сохраняться напряженность, тем выше эти риски.
Рост числа должников может увеличиться на 50%, по оценкам Катерины Соболевой. Многие люди к сложившейся ситуации были сильно закредитованы, но не создали подушку безопасности.
Какие ставки по ипотеке теперь будут в банках?
Большинство банков меняет ставки прямо сейчас. Так, в Райффайзенбанке нам ответили, что рассчитывают новые тарифы в связи с изменениями ключевой ставки и постараются обновить их максимально оперативно.
Существует ли вероятность, что банки изменят ставки по уже выданным кредитам?
Вероятность очень невысока, но она есть, особенно это касается сельской ипотеки. Подробнее читайте здесь .
Будут ли банки давать ипотечные каникулы?
Банкам выгодно, чтобы выданные кредиты были возвращены, а качество кредитного портфеля оставалось высоким, констатирует Татьяна Решетникова. Им не нужен рост просроченной задолженности. Поэтому с большой вероятностью могут появиться предложения ипотечных каникул, связанные именно с нынешней ситуацией. В банках уже действуют аналогичные каникулы, привязанные к последствиям пандемии. Также не стоит забывать и о возможности договориться с банком о реструктуризации долга на индивидуальных условиях
Подорожает ли ипотечное страхование?
Стоимость ипотечного страхования не зависит от кредитной ставки. Стоимость определяется исходя из вероятности наступления того или иного события, на случай которого предоставляется страховое покрытие, и страховой суммы/лимита ответственности по договору страхования, объясняет Дарья Зуева, директор департамента ипотечного страхования компании «Абсолют Страхование».
Поэтому повышение ставки никак не отразится на стоимости договора комплексного ипотечного страхования для конкретного заемщика, подчеркивает она.
«Договоры комплексного ипотечного страхования не покрывают риски невозврата кредита, если невозможность обслуживать кредит не связана с гибелью или повреждением объекта залога, с проблемами со здоровьем у заемщиков или потерей имущества в результате утраты права собственности», — комментирует эксперт.
Будут ли пользоваться спросом высокие ставки?
Значительный рост ставок по ипотеке снизит спрос на жилищные займы, уверена Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Изменится и сама концепция ипотеки: она будет скорее использоваться как краткосрочный кредит, в том числе при альтернативных сделках, отмечает эксперт.
Еще один тренд — растет востребованность субсидированной государством ипотеки по ставке ниже рыночной. Более того, ипотека с господдержкой в нынешних условиях — де-факто единственный инструмент поддержания спроса на приемлемом уровне.
А вот по силам ли будет новая ипотека заемщикам? Надежда Коркка предлагает рассмотреть такой пример.
В январе 2022 года средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы в старых границах составила 13 млн рублей, ставка по ипотеке — 11% (средний показатель на 20 февраля 2021 года по топ-20 банкам), первоначальный взнос — 20% (2,6 млн рублей), срок кредита — 21 год. Возможность досрочного погашения не предусмотрена.
Ежемесячный платеж составит 106 тыс. рублей, сумма процентов — 16,3 млн рублей, итоговая стоимость квартиры — 29,3 млн рублей, минимальный доход в месяц — 176,6 тыс. рублей.
Как правило, ставки по жилищным займам выше ключевой на 2%. Таким образом, при ипотеке под 22% и иных неизменных вводных ежемесячный платеж составит 192,6 тыс. рублей (+81,7%), сумма процентов — 38,1 млн рублей (рост в 2,3 раза), итоговая стоимость квартиры — 40,7 млн рублей (+38,9%), минимальный доход в месяц должен составлять 321,1 тыс. рублей (+81,8%).
Из-за международных санкций уровень благосостояния населения продолжит снижаться. Вместе с ростом ставок и цен на недвижимость это сделает жилье гораздо менее доступным.
Сэкономить 300–500 тыс. рублей и более при рефинансировании ипотеки вполне реально. В самое ближайшее время ждем снижения ставок и бежим в банк рефинансировать свой кредит. Но сделать это, увы, удастся не всем ипотечникам.
19 июня Центробанк снизил ключевую ставку на 1 процентный пункт (п.п.) — до рекордных 4,5%, такого значения не было никогда. От нее напрямую зависят как ставки по ипотеке, так и ставки рефинансирования. Сегодня они и без того самые низкие за всю историю российского рынка: по данным ЦБ РФ, в апреле средневзвешенная ставка по ипотеке достигла уровня 8,32%. И ожидается, что она станет еще ниже!
«Сейчас мы наблюдаем минимальную за всю новейшую историю банковского рынка стоимость фондирования ипотеки. Все индикаторы на минимальных уровнях — и стоимость пятилетних облигаций федерального займа, и средняя ставка по депозитам. Конечно, снижение ключевой ставки закрепит эту тенденцию, позволит банкам держать ставки по ипотеке на минимальных уровнях».
«Сейчас ставки объективно ниже для множества клиентов, чем те, по которым они оформляли ипотеку полтора или два года назад», — утверждает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. По оценке директора департамента новостроек «Александр-Недвижимость» Сергея Белякова, ставки за последние два года уже снизились на 2–3 п.п.
Счастье не для всех
1. Кому не повезет — всем, кто взял кредит совсем недавно. Кредит, оформленный менее полугода назад, рефинансировать не удастся: банки не предоставляют такую возможность.
2. Самое выгодное рефинансирование — для кредитов, взятых пару-тройку лет назад.
«Рефинансирование ипотеки выгодно на начальных этапах, когда у заемщика высокие проценты и есть шанс их снизить, — объясняет вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — При этом в какой-то момент рефинансирование становится отчасти бессмысленным и даже невыгодным. В первые пять лет долг сокращается минимально, платятся в основном проценты, а не тело кредита».
3. Если срок кредита перевалил за половину, смысла в рефинансировании нет: большая часть процентов уже выплачена, и теперь начинается погашение основного долга. Если же рефинансировать кредит, начинаешь снова платить проценты, а не основной долг.
Необходимое правило грамотного рефинансирования — разница между ставкой по имеющемуся кредиту и новому должна составлять как минимум 2 п. п.
Самым выгодным рефинансирование будет для заемщиков, оформивших ипотеку пару лет назад на срок не менее 10 лет по ставке 10,5–11% годовых.
«Сейчас самая низкая ставка по программе рефинансирования составляет 7,9%, средняя — 8,5–9%», — подчеркивает Сергей Беляков.
Расходы на рефинансирование
Само рефинансирование — процедура не бесплатная. Придется раскошелиться на оценку объекта, документы, оплатить пошлины, страхование жизни и объекта. Но и тут вполне реально сэкономить.
«Если заемщик понимает, что у него очередной год комплексного ипотечного страхования заканчивается, скажем, в июне, то заранее подает заявку на рефинансирование. В июле он уже получает новый ипотечный кредит в другом банке по пониженной ипотечной ставке и уже там оплачивает страховку — ровно так же, как он делал бы это в том банке, где у него ставка выше».
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»
Экономим на кредите
Предположим, семья оформила ипотеку в 2017 году: купила жилье за 5 млн рублей, взяв кредит на 3,7 млн под 11% годовых на 10 лет. Четверть суммы, 1,3 млн рублей, составил первоначальный взнос. Такая ставка уже неактуальна для ипотечного рынка 2020 года, и рефинансирование действительно выгодно. Сейчас семья платит 51 тыс. рублей ежемесячно.
Если в приведенном примере просто снизить процентную ставку с 11 до 7,9% годовых, ежемесячный платеж уменьшится на 4,5 тыс. рублей в месяц — с 51 до 46,5 тыс. рублей. В рамках общей переплаты за семь лет это более 300 тыс. рублей — сумма, точно превышающая расходы на рефинансирование.
«После рефинансирования многие продолжают выплачивать дополнительными платежами разницу, которая образовалась после сокращения платежа, чтобы сократить срок кредита. Банки не очень охотно идут на уменьшение самого срока, но если таким же образом попробовать уменьшить объем платежа, в будущем это облегчит кредитную нагрузку».
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management
Впрочем, ипотеку, взятую год назад, рефинансировать еще выгоднее, даже если ставка по кредиту — еще привлекательные недавно 10% годовых.
Казалось бы, выгодная ипотека: 3,7 млн рублей на 10 лет со ставкой 10% годовых. Ежемесячный взнос составляет почти 49 тыс. рублей. При рефинансировании этого кредита через год под 7,9% платеж составит уже 42,8 тыс. рублей в месяц, а переплата сократится с 2,1 до 1,6 млн рублей.
Маткапитал за первенца
Еще один повод воспользоваться инструментом рефинансирования ипотеки — рождение ребенка и получение маткапитала. С 1 января 2020 года маткапитал дается и за первого ребенка (466 тыс. рублей). Эти средства допустимо потратить не только на погашение имеющегося ипотечного кредита, но и при рефинансировании ипотеки.
Погасив средствами маткапитала часть прежнего кредита, семья уменьшит ежемесячный взнос с 51 до 43 тыс. рублей — на 8 тыс. рублей ежемесячно. Но при одновременном рефинансировании ипотеки хотя бы под 8,5% платеж становится еще на 3,2 тыс. рублей меньше — он будет равен примерно 40 тыс. При этом общая переплата уменьшается почти на 300 тыс. за оставшиеся семь лет.
Лучший вариант — семейная ипотека
Больше всех повезло семьям, в которых за время выплаты ипотеки родились двое детей. Они могут претендовать на семейную ипотеку со ставкой 4,5% годовых. Программа заработала в 2018 году, но была доработана в 2019-м.
Она предполагает льготную ставку для семей, родивших или усыновивших второго и последующих детей с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Минимальный первоначальный взнос — 20%, срок — до 30 лет. На этот кредит получится купить строящееся жилье или квартиру в готовой новостройке.
«Воспользоваться программой семейной ипотеки при рефинансировании можно только при условии, что изначально с помощью ипотеки приобреталась квартира в новостройке и второй (последующий) ребенок родился после 1 января 2018 года», — поясняет Сергей Беляков.
Возьмем все ту же семью с кредитом в 3,7 млн под 11% годовых на 10 лет, который оформлен в 2017 году. Ежемесячный взнос составляет 51 тыс. рублей. Но состав семьи пополнился — теперь она имеет право на семейную ипотеку. Остаток по старому кредиту — 3 млн рублей, а переплата за оставшийся период — 1,4 млн рублей.
Если рефинансировать кредит по программе «Семейная ипотека», то ежемесячный взнос снизится до 42 тыс. рублей, а переплата за оставшийся срок составит всего 500 тыс. рублей. Если семья использует средства маткапитала, то ежемесячный платеж уменьшится до 35 тыс. рублей, а переплата — до 400 тыс. рублей.
Автор статьи
Читайте также: