Когда отдают ключи при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Обновлено: 03.05.2024

Итак, дом, в котором вы когда-то купили квартиру, наконец построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать, если вы приобрели объект в ипотеку.
Давайте по порядку.

Оформите отчет об оценке

Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость объекта. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.

Вы можете заказать отчет об оценке на ДомКлик. Для этого зайдите в раздел «Услуги», далее — «Список оценочных компаний», введите в поисковую строку адрес объекта недвижимости, после чего из выпадающего списка выберите любую оценочную компанию и закажите звонок. Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на ДомКлик самостоятельно.

Также вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании. Их список можно найти на сайте банка .

Оформите квартиру в собственность

Оформить право собственности вы сможете после того, как дом, в котором вы купили квартиру, будет поставлен на кадастровый учет. Этот процесс может занять до полугода, но, как правило, проходит быстрее. При подписании акта приема-передачи поинтересуйтесь у застройщика о примерных сроках постановки дома на кадастровый учет. После того, как это случится, вы можете оформить право собственности.
И тут может быть два варианта. И зависят они от того, что указано у вас в кредитном договоре.

Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной

В этом случае вам необходимо будет обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору — о том, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:

Паспорт
Кредитный договор
Договор долевого участия или договор уступки права требования

Вы можете просто прийти в любой центр ипотечного кредитования в удобное для вас время — допсоглашение при вас подготовит менеджер банка.
Также вы можете обратиться к менеджеру в чате в вашем личном кабинете сопровождения на ДомКлик — он составит допсоглашение заранее, вам нужно будет просто прийти и подписать его.

Обратите внимание: если заемщиков по кредитному договору несколько, подойти в банк необходимо будет всем. Если кого-то из них нет в городе, можно оформить у нотариуса доверенность. Как правило, нотариус может помочь с верной формулировкой.

В кредитном договоре нет отметки об оформлении закладной

В этом случае дополнительное соглашение оформлять не нужно. Просто сдайте документы из списка ниже в Росреестр или МФЦ.

Для оформления права собственности вам понадобятся:

Договор основания (например, договор долевого участия или договор уступки права требования)
Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдаёт их заранее в нужном количестве. Однако, если у вас их меньше, чем нужно, получить дополнительный оригинал можно у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
Кредитный договор и его копия
Паспорта всех дольщиков
Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.

Сколько времени займет оформление права собственности

Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.

Какие документы я получу

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о произведенной регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

Предоставьте в банк выписку из ЕГРН

В течение трех месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.

Как передать выписку в банк

Для этого не нужно никуда ходить. Просто зайдите в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки на ДомКлик и загрузите скан или фото выписки, а также договора в чат.

Предоставьте в банк полис страхования недвижимости

По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона 102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Но есть еще как минимум несколько причин сделать это. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Страховка недвижимости, жизни и здоровья: зачем оформлять и продлевать полис» .

Как застраховать квартиру

Купить полис страхования залогового имущества также можно на ДомКлик, в разделе «Услуги» — «Страхование» . А можно самостоятельно, в любой страховой компании, аккредитованной банком. Их список можно найти здесь .
Страховой полис, приобретенный на сайте ДомКлик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно. А вот если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета сопровождения ДомКлик.

Просто загрузите сам полис страхования залога и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса. Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.

Верните часть потраченных на квартиру денег

Напоминаем, что вы можете подать документы на налоговый вычет уже сейчас, если акт приема-передачи подписали в 2019 году. О том, как это сделать, подробно рассказали в статье «Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку» . Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не нужно дожидаться оформления права собственности.

Это не всё

Если это жилье — единственное, вам необходимо будет зарегистрироваться по месту жительства. Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги .

Подробнее об этом рассказали в нашей статье «Как прописаться в квартире» .

Если остались вопросы

После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на ДомКлик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн» .

Если коротко: мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения и многое другое. А кроме того, клиенты могут получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.

С 1998 года в Российской Федерации действует закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», позволяющий гражданам получать недвижимость в кредит – мгновенно решать свои жилищные проблемы, выплачивая стоимость полученного жилья на протяжении нескольких лет. Для финансовых организаций ипотека считается рискованным предприятием – сумма заемщику выдается крупная, да и сроки выплаты оказываются существенными.

Банки делают все возможное, чтобы перестраховаться. Сколько времени занимает сделка купли-продажи жилья по ипотечному кредиту и когда заемщику передаются ключи? Ответы далее.

Сколько времени занимает процедура и из каких этапов состоит?

Процесс получения ипотеки включает в себя несколько этапов, они идут друг за другом и являются обязательными. Многие заемщики считают, что после одобрения заявки на кредит – дело в шляпе и можно праздновать получение ипотеки.

Однако впереди не менее важный момент – согласование недвижимости, на которую финансовая организация выдаст деньги. А еще проведение оценки, заключение страхового договора. Выдохнуть россиянин, решивший взять ипотеку, сможет только после регистрации в Росреестре.

Подготовка документов для кредита

Каждый банк предъявляет разные требования к заемщикам:

одни предлагают кредит только при предоставлении справки о доходах;
для других решающее значение имеет кредитная история;
третьи реализуют большие или меньшие процентные ставки для заемщиков с различным уровнем дохода и уровнем надежности.

В среднем на подготовку документов уходит одна неделя. Пакет документов, необходимый на первой этапе, состоит из обязательных бумаг, справок, предоставляемых при наличии и тех, которые передаются по желанию.

Обязательные документы:

Заполненная анкета-заявление на оформление кредита.
Паспорт гражданина России.
Заверенная копия трудовой книжки.
Справка о доходах (2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка из зарплатного счета).
Свидетельство государственного пенсионного страхования.

Справку о доходах, например, работодатель обязуется предоставить работнику в течение трех рабочих дней после письменного заявления, выписки с банковских счетов передаются в течение пяти рабочих дней.

Дополнительно предоставляются:

свидетельство о браке;
военный билет;
брачный контракт;
водительское удостоверение;
свидетельство о рождении детей – если есть.

Важно! К третьей группе документов относятся справки, которые банк может запросить для дополнительной проверки платежеспособности, например, свидетельства о недвижимости в собственности, выписки с банковских счетов.

Рассмотрение заявки

Может длиться от двух рабочих дней до недели. Сначала банк рассматривает кандидатуру самого заемщика, соответствует ли она требованиям. Во время встречи с потенциальным заемщиком агент банка снимает копии с его документов, предоставляет анкету для заполнения. Заявка на кредит утверждается и отправляется на рассмотрение.

Если к кандидатуре заемщика вопросов не возникает, банк согласовывает с ним выбранную недвижимость. Иногда процедура растягивается на срок до двух недель.

Проведение независимой оценки недвижимости

Дата проведения оценки зависит от самого заемщика, если он уже провел переговоры с собственником жилья, то оценщик может приехать в течение трех дней после утверждения кредитной заявки. Оценка нужна финансовой организации, чтобы знать, сколько на самом деле стоит покупаемое жилье – оно станет залоговым имуществом.

От заемщика требуется присутствовать в назначенное время, чтобы пустить оценщика в квартиру или договориться об этом с хозяином. Крупные компании готовят отчет по оценке в срок от трех дней до недели. Можно заказать ускоренный вариант (от одного до двух рабочих дней), но он обойдется заемщику гораздо дороже.

Рассмотрение предоставленных бумаг

Основной пакет документов может быть собран за один день при наличии предварительной договоренности с продавцом. Наиболее длительным может быть ожидание справки от органов опеки и попечительства. Максимальный срок достигает 30 дней, однако редко родители ждут так долго. Вердикт может быть дан уже через 5-10 дней.

Если заявитель согласен с предложенной суммой, банку потребуются документы на выбранную недвижимость для проверки юридической чистоты квартиры. Дело в том, что финансовая организация рискует не меньше заемщика, если окажется, что у недвижимости есть законный владелец, она может лишиться как кредитных средств, так и самого залога.

Обязательными бумагами для кредитора являются следующие:

Правоустанавливающие документы.
Техническая документация.
Ксерокопии всех паспортов недвижимости.
Выписка из домовой книги.

Несовершеннолетние владельцы квартиры могут участвовать в сделке только после получения согласия от органов опеки и попечительства. Сама процедура отнюдь не формальная – если правительство в лице органа выяснит, что в результате продажи квартиры жилищные условия ребенка ухудшатся – то разрешение никто не даст.

Страховка жизни и здоровья заемщика

Страховка является обязательной, даже если в кредитном договоре она указана в качестве рекомендательной опции – по факту без нее заемщик не сможет получить кредит или оформить его под ранее согласованную процентную ставку. Цена полиса варьируется в зависимости от суммы кредита, возраста получателя денег и региона его проживания, но, как правило, не превышает 50 тысяч рублей.

Справка! Иногда представители страховой компании находятся в самом офисе банка, на заполнение и подписание документ уходит не более 1 часа, полис начинает действовать сразу.

Сначала заемщик и продавец недвижимости собирают документацию для Росреестра:

паспорта;
договор купли-продажи;
заявления о разрешении на продажу от супруги/супруга или органов опеки.

Заявка рассматривает в течение семи рабочих дней в самом Росреестре либо в течение девяти рабочих дней, если документы подавались через МФЦ.

Сроки приобретения жилья для военных

Военная ипотека также оформляется в несколько этапов:

Сначала желающий поучаствовать в программе подает и подписывает у командира части соответствующий рапорт.
Документ регистрируется в Центре военной ипотеки, после чего потенциальный заемщик получает свидетельство о праве покупки жилья по военной ипотеке, весь процесс занимает не более 30 дней.
Действие данного удостоверения ограничено 6 месяцами, за это время россиянин должен найти квартиру, выбрать кредитную организацию. Срок рассмотрения заявки не превышает 5 рабочих дней.
После одобрения заключается договор займа, а также договор между «Росвоенипотека» и военнослужащим.
До регистрации права собственности стороны подписывают договор купли-продажи на недвижимость и оформляют закладную, теперь можно подавать документы в Росреестр и, после недели ожидания, получить ключи.

Когда отдают ключи?

Ключи должны передаваться в момент подписания передаточного акта, данная норма закреплена в статье 556 ГК РФ. Тут у покупателя и продавца есть два варианта как поступить, впрочем, они не особо отличаются друг от друга. Мы расскажем о каждом.

Прописать в договоре купли-продажи пункт, в котором указать, что данный документ является одновременно и передаточным актом – закон позволяет. В этом случае ключи бывший собственник квартиры передаст вам сразу после получения денег в банке. А деньги продавец сможет получить, когда покупатель станет полноценным владельцем квартиры с Росреестра.
Подписать отдельный передаточный акт к договору купли-продажи квартиры. Чтобы не было задержек, желательно заняться его составлением за несколько дней до предположительного получения справки из Росреестра. В остальном – процедура идентична пункту №1. Подписание передаточного акта происходит в банке, куда покупатель приходит с выданной в Росреестре справкой, продавец получает деньги и выдает ключи.

Внимание! Любые личные договоренности, если они предусматривают передачу ключей заранее, должны быть согласованы с банком, поскольку он является полноценной стороной сделки.

Как видите, покупка квартиры в ипотеку состоит из нескольких этапов. Первым делом финансовая организация должна утвердить самого претендента, тут главное внимание уделяется платежеспособности и надежности потенциального заемщика.

Затем проверяется недвижимость, чтобы исключить возможность третьих лиц с правом собственности. После заключения кредитного договора банк не передает деньги продавцу – а закладывает их в ячейку (или пользуется другим удобным способом).

Закрытие сделки происходит только после регистрации нового права собственности в Росреестре. В среднем с момента подачи кредитного договора до получения ключей проходит 1-2 месяца.

Для того чтобы взять ипотечный кредит нужно обладать желанием, приличным уровнем доходов и хорошей кредитной историей.

Но главное нужно рассчитать свои силы, ведь выплата кредита может длиться до 15-30 лет и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий кредитные платежи.

В данной статье подробно рассмотрено, как покупается жильё на вторичке с помощью ипотечного кредита.

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Чем дольше срок ипотеки, тем больше переплачивает заемщик. При оформлении кредита на 5 лет размер переплаты может быть на уровне 35%, а вот если растянуть его на 25 лет, то переплата уже превысит 240%.

Важно знать, что существует 2 вида платежей по кредиту или ипотеке: аннуитетный и дифференцированный платежи по кредиту, и в чем разница между ними.

Почему банк может отказать?

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

возраст от 21 года;
регистрация в РФ;
официальное трудоустройство;
стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

Одновременно нужно подать документы в банк, чтобы получить предварительное согласие на кредит на нужную сумму. Если этого не сделать сразу, вы можете зря потратить время на поиски квартиры.

На этапе согласования кредита нужно определиться:

с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
с удобной вам схемой выплаты кредита;
с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

Пошаговая инструкция

На покупку квартиры в ипотеку уходит 2-3 недели. Если жилье уже найдено, а предварительное согласие банка получено, то сам процесс оформления документов для покупки квартиры это дело времени.

До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора. Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

Выбор банка-кредитора

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

Сбербанк РФ.
ВТБ24.
Тинькофф банк.
Альфа банк.

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.

Основные условия ипотеки:

ставка 9,5-13% годовых;
первоначальный взнос минимум 10-15%;
срок кредитования до 15-30 лет.

Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.

Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.

Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:

Оценка недвижимости

Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

На цену квартиры влияет:

район расположения и его престижность;
площадь и количество комнат;
возраст дома и состояние ремонта;
близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

При оценке учитываются самые разные факторы, включая ситуацию на рынке недвижимости, возможной арендной платы в случае сдачи и прогнозов по росту или увеличению цены.

Сбор документов и их предоставление

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

В пакет документов также входит:

справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
копия трудовой книжки;
подтверждение дополнительных доходов (если есть);
отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
расширенную выписку из ЕГРН;
техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.

Заключение кредитного договора

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

В кредитном договоре важно проверить:

точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
все реквизиты сторон;
какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
условия повышения кредитной ставки;
что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Только уточнив все условия кредитования можно подписывать договор. Если что-то не устраивает лучше оформить ипотеку в другом месте. Обращайте внимание на размер штрафов за просрочку, запрет на досрочное погашение, возможность передачи дела коллекторам в случае неуплаты и другие нюансы договора.

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.

Оформление договора купли-продажи

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).

Основные пункты договора купли-продажи:

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.

Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры. Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы. Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья. Только после изучения всех документов, в том числе на покупаемую квартиру, банк выдаст кредит, и можно будет подписывать договор купли-продажи.

Каждого человека, кто покупает или продает квартиру, однозначно будет интересовать вопрос о передаче ключей.

Как и когда это делается нашим законодательством не регламентируется, всегда данный вопрос решается индивидуально между сторонами сделки.

Еси продавец еще не успел купить себе новое жилье, или не успел перед сделкой освободить помещение, то покупатель ждет когда продавец сможет это сделать. Ключи могут передать когда произойдет полный расчет за квартиру, а может и такое случится, как в моем случае, когда продавец отдал ключи и запустил в квартиру покупателя сразу при подписании и передачи в Росреестр договора, продавец даже деньги не получил в полном объеме. Но это оказалось катастрофической ошибкой.

Я подобрал клиенту квартиру на вторичном рынке с использованием ипотечных средств, с квартирой на момент проверки было все в порядке: старый, но хороший ремонт, жить в квартире и постепенно делать свой ремонт можно, с документами было все в порядке, даже у банка не возникло вопросов.

В назначенный день подписали кредитный договор и договор купли-продажи, передали первоначальный взнос, сходили в МФЦ, а на выходе продавец отдал ключи, со словами, что уже все от туда вывез, его присутствие больше не нужно, деньги потом банк перечислит на счет. Я и риэлтор продавца немного опешили от такого, до этого обсуждали передачу ключей после регистрации, опешил и сам покупатель, но не был против, можно начать ремонт.

Все эти действия были в четверг, а в пятницу с утра покупатель сделал замеры балкона и в субботу начал его остекление и обшивку, в воскресенье еще какие-то работы провел. А в понедельник вечером нас ждал сюрприз…

Это было как гром среди ясного неба, часть денег отдана, пошлина оплачена, сделка состоялась, начат ремонт в квартире, продавца нет не то, что в городе, а даже в нашем регионе (он уже уехал на ПМЖ в южные края).

Продавец об этом штрафе просто забыл, но как только мы ему сказали, что это серьезная проблема, тот сразу оплатил, но с нами пристав разговаривать отказался, мы для него никто, сказал, чтоб приходил сам должник или надо ждать до 10 рабочих дней пока к нему придут документы об уплате штрафи, только тогда он напишет в Росреестр.

На этом вроде можно успокоиться и тупо ждать, все оплачено, ограничения снимут в срок, но продавец заявил, что раз сделка приостановлена на 3 месяца, то он денег не получит раньше, а через 3 месяца квартира будет стоить дороже. Потом заявил, что отдаст первоначальный взнос и пусть риэлтор продолжает искать нового покупателя, но цена квартиры будет на 300 т.р. выше. Вроде намечается скандал, но покупатель согласился отказаться от этой квартиры, но поставил встречное условие — продавец должен вернуть на 150 т.р. больше, т. к. в квартире уже сделано остекление и обшивка балкона, закуплены плитка и клей для санузла. Вот это точно скандал.

Скандал длился 2 дня, один хочет отдать деньги, другой хочет их забрать, но в большем объеме, сделка приостановлена и никто никуда не двигается.

Мораль сей истории такова: ключи надо передавать только тогда, когда проведены все регистрационные действия и проведены все расчеты, а если ключи отдают заранее, то надо договариваться (и придерживаться договоренностей) о том, что в квартире ничего нельзя делать до окончания сделки.

После этой истории я буду всегда стоять на своем — ключи после регистрации, вне зависимости от того на стороне продавца или покупателя я буду.

Купить квартиру в ипотеку довольно сложное мероприятие. Но помните, главное начать, а там все пойдет по протоптанной дорожке. И все же сколько бы не было написано про ипотеку, как, что и когда - как правило узнать из одной статьи не удается. Поэтому сегодня я на собственном опыте расскажу обо всех шагах, которые вам предстоит пройти, чтобы взять квартиру в ипотеку. А так же поделюсь секретами, в каком случае процентная ставка для среднестатистической семьи будет пониженной и сколько пройдет времени, чтобы получить свою новую квартиру.

Заявление на ипотеку

Самый первый шаг - подать заявление на получение ипотечного кредита. Для этого можно подать заявление в банк онлайн, но лучше все же обратиться в отделении - так как не нужно будет самостоятельно сканировать всевозможные документы, а также можно будет задать сразу все вопросы, которые у вас возникли.

Для подачи заявления вам потребуется выбрать банк, взять паспорт, прикинуть стоимость имеющегося имущества, а также подумать о примерной стоимости квартиры и необходимого кредита.

В банке ВТБ сейчас идет самая маленькая процентная ставка 7,4%, если первоначальный взнос будет 50% или больше. Если меньше - 8,4%. При этом можно воспользоваться опцией банка, чтобы только указать свой доход, но при этом не подтверждать его на работе.

После подачи заявления пройдет около 8 рабочих дней. Вам придет или отказ, или одобрение, в котором будет указана максимально возможная сумма предоставления кредита и время, в течение которого вы должны будете совершать сделку. Кстати, данное время весьма условно. Если по каким то причинам вы не успеете уложиться в сроки, но будете активно сотрудничать с банком и своим кредитным менеджером - сроки вам продлят.

Выбор квартиры

Когда вы получили одобрение от банка, или же еще не получили (но точно уверены что по требованиям проходите), можно начинать искать квартиру. Квартиру стоит искать самостоятельно на Циане или Домклике и других подобных сервисах.

Далее звоним, договариваемся о просмотре, смотрим квартиру, спрашиваем, какая остается мебель, кто прописан, была ли квартира ипотечная, использовался ли мат капитал.

Нанимать агента на покупку квартиры нету никакого смысла, так как все основные действия будет совершать продавец, с вас только несколько действий и деньги, для оплаты этих действий.

Авансовое соглашение

Если квартира вам понравилась, значит вы сообщаете об этом продавцу и вносите аванс за квартиру (аванс при сделке будет включен в стоимость в квартиры). Аванс будет означать, что вы застолбили квартиру за собой.

Аванс как правило составляет от 20 до 100 тыс руб на квартиру среднего ценового сегмента. Заключается авансовое соглашение в квартире, которая продается или в агентстве, если продавец работает через риэлтора агентства.

Во время авансового соглашения вам должны предоставить свежую выписку из рос реестра, с подтверждением собственности квартиры продавцы, договор купли-продажи (каким образом получена квартира) и другие документы, которые могут быть вам интересны. К примеру, документы, подтверждающие представительства продавца через агентства, его паспорт, снятие обременение с ипотечной квартиры и так далее.

Если вас все устраивает - с указанием паспортных данных, объекта недвижимость пишется расписка на сумму авансового платежа и подписывается обоими сторонами.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: