Когда упадет ставка по ипотеке

Обновлено: 19.04.2024

Снижение ключевой ставки в первую очередь отразится на вторичном рынке, где нет льготных программ. Однако чтобы восстановить спрос на вторичке, ставки должны опуститься до 10% годовых, считают эксперты. Сейчас они находятся на уровне 14–16%

Банк России в пятницу, 29 апреля, снизил ключевую ставку на 3 п.п. — с 17% до 14% годовых. На аналогичную величину регулятор уже уменьшал ставку 8 апреля. Тогда в ЦБ заявили, что это снижение, вероятно, не последнее.

Как снижение ключевой ставки скажется на рынке ипотеки и ставках по жилищным кредитам — спросили у экспертов.

Что будет со ставками

Ипотечные ставки будут снижаться вслед за ключевой, но с некоторым лагом по времени из-за сохраняющейся неопределенности рыночной конъюнктуры, говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. По его словам, пиковые ставки по кредитам на фоне снижения уровня благосостояния населения существенно ограничили спрос на ипотеку, оставив доступными только льготные программы.

«Понижение ключевой ставки даст толчок росту ипотечного спроса, но не до прежних уровней, поскольку кроме самих ставок, которые будут снижаться постепенно, остается нерешенным вопрос падения реальных доходов населения и потенциального роста уровня безработицы», — отметил Анатолий Перфильев.

По мнению аналитика ГК «Финам» Натальи Пырьевой, решение регулятора положительно скажется прежде всего на вторичном рынке недвижимости. Согласна с ней и заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Такой уровень ключевой ставки приведет к тому, что часть банков в ближайшее время может снизить ипотечные ставки на готовое жилье до уровня 13–15%, считает эксперт. «При этом на специальных условиях уже появилась ипотека на готовое жилье от 12,9%, и это постепенно восстанавливает спрос. Фактически период заградительных ставок подходит к концу и покупка готового жилья постепенно становится более доступной», — сказала Татьяна Решетникова.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что решение ЦБ важно не само по себе, поскольку рыночные ставки и по 20%, и по 14% заградительно высоки, а как тренд ставка довольно быстро снижается. Что касается новостроек, то здесь понижение ипотечных ставок будет не так заметно, как на вторичке. Во-первых, с 1 мая планируется снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки с 12% до 9% годовых. Во-вторых, многие застройщики сейчас уже и дополнительно субсидируют ипотеку. Например, есть ипотека от застройщика под 5% годовых. «Таким образом, решение ЦБ заметнее скажется на девелоперах (им придется меньше тратить на улучшение условий по ставкам), чем на покупателях», — добавил Алексей Попов.

Пока спрос снижается

При этом сам рынок недвижимости достаточно инертен и с отсрочкой реагирует на внешние изменения. Поэтому стремительное повышении ставки ЦБ до 20%, так же как последующее снижение до 17%, а теперь и до 14%, еще не отыграны рынком, отмечает Наталья Пырьева. В марте банки выдали на 9,3% ипотечных кредитов больше, чем в феврале, и на 4% больше, чем в марте 2021 года. А объем ипотечных кредитов в первой квартале 2022 года вырос на 13,9% к первому кварталу 2021 года. Последствия повышения ставок отразятся в статистике позже, уточнила аналитик.

Хотя в апреле эксперты уже зафиксировали снижение спроса. По оценкам ЦИАН, возможное его падение на столичном рынке жилья достигало 50%. «Мы это наблюдаем в метриках поведения нашей аудитории (по ним фиксируется снижение на 40–50%), также сократится и число сделок. Это наш прогноз, основанный на анализе темпов продаж по набору ЖК минус 30% в месячном выражении», — пояснил Алексей Попов.

Что произошло на рынке ипотеки

Ситуация на рынке ипотеки России изменилась 28 февраля, когда ЦБ на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков и выдача кредитов практически прекратилась. Начиная с 8 апреля ключевая ставка планомерно снижается. Вслед за ней дешевеет ипотека, но рыночные ставки все равно еще сохраняются на высоком уровне.

Ставки на вторичке

Сейчас ипотечный рынок остается льготным: спрос приходится в основном на программы с господдержкой, которые распространяются в основном на новостройки. Ставки по таким программам сейчас варьируются от 2% до 12% годовых. Вторичка пока остается недоступной для ипотечников из-за высоких ставок и теряет покупателей.

По мнению аналитиков, баланс будет восстанавливаться по мере снижения ключевой ставки. Согласно оценкам ГК «Финам», учитывающим опыт 2014 года, когда снижение ставки с 17% до 11% длилось порядка шести — восьми месяцев, ЦБ может снизить ставку до 10–12% к концу 2022 года. «Если рассчитывать на такой оптимистичный сценарий, то начиная со второй половины года спрос на вторичное жилье постепенно начнет восстанавливаться», — полагает Наталья Пырьева.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» считает, что реальные покупатели-ипотечники вернутся на рынок, если кредиты на вторичном рынке будут на уровне 11,5–12,5%. По его словам, активизация вторичного рынка важна и для рынка новостроек — на нем довольно много сделок заключается после того, как продается жилье в готовом доме. «Сейчас (что при 20%, что при 14%) эти банковские продукты можно рассматривать лишь как рассрочку — всерьез рассчитывать на обслуживание такого кредита десятки лет было бы неверно», — сказал Алексей Попов.

По его словам, в сложившихся обстоятельствах цифра в кредитном договоре и даже стоимость квартиры не являются единственными факторами, определяющими ситуацию на рынке жилья. «Не менее важно, что будет на рынке труда (каков будет масштаб сокращений, связанный с уходом ряда зарубежных компаний из России) и с общей уверенностью населения в завтрашнем дне», — заключил главный аналитик ЦИАН.

Реакция банков

Одним из первых на решение ЦБ отреагировал ВТБ. С 30 апреля банк снижает ставки по всем рыночным ипотечным программам на 3 п.п. Теперь оформить кредит заемщики смогут по ставке от 13,9% годовых, которая действует как для новостроек, так и для вторичного рынка. Решение регулятора, в первую очередь, поможет сегменту вторичного жилья, на который особенно сильно влияет высокий уровень ставок, прокомментировал заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

ВТБ сейчас проводит по ним лишь 10% сделок. «Но долгая стагнация рынка вторички недопустима. Многие заемщики при продаже нового жилья направляют на первый взнос средства от продажи уже имеющейся квартиры. По нашему опыту, только рыночные ставки ниже 15% могут оживить вторичный рынок ипотеки, увеличив его доступность для населения», — добавил Анатолий Печатников.

Высокие ипотечные ставки, рекордная с 2015 года инфляция, неопределенность в экономике затронули и рынок жилья. Покупатели рассчитывают на снижение цен, инвесторы оценивают новые уровни доходности недвижимости

В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье продолжают расти. Высокая инфляция, повышение ключевой ставки, а вместе с ней и ставок по ипотечным кредитам поставили перед инвесторами вопрос, сохранит ли недвижимость статус защитного от обесценивания денег актива, а перед теми, кто собирался покупать жилье для жизни, — ждать ли падения цен.

Какие цены на недвижимость в начале 2022 года?

За последний год 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с ₽251,8 тыс. до ₽315,5 тыс., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с ₽266,0 тыс. до ₽305,4 тыс. В регионах России жилье дорожало в два и три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир (с ₽97,5 тыс. до ₽141 тыс. за 1 кв. м), а на вторичном рынке — на 46,1% (с ₽81,1 тыс. до ₽118,5 тыс.). Такую динамику зафиксировали в сервисе «ЦИАН.Аналитика» с апреля 2021 года по апрель 2022 года.

Согласно данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России выросла на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив ₽132,9 тыс. При этом в Москве новостройки за тот же период подешевели на 3%, до ₽267,6 тыс. за 1 кв. м.

Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышения цен на стройматериалы, которое ожидалось еще выше после отмены запрета на экспорт металла с начала 2022 года, роста инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса.

Что будет с ценами на жилье в 2022 году?

Среди ключевых факторов, которые будут влиять на стоимость квадратных метров в 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос.

Как инфляция повлияет на цены на недвижимость в 2022 году

Санкционное давление, с которым столкнулась российская экономика весной 2022 года, вызвало резкое ослабление рубля, а вслед за ним — скачок инфляции, в годовом выражении она составляет 17,62%, строительные материалы с начала 2022 года подорожали на 9,95%, по данным Минэкономразвития на 15 апреля.

После мартовского резкого всплеска цен (на 7,61%, с 9,16% в феврале до 16,7% в марте в годовом выражении) темпы инфляции хоть и начали замедляться, но по-прежнему значительно превышают уровень предыдущих лет. «Это указывает на дальнейший рост годовой инфляции в ближайшее время», — отмечают аналитики ЦБ в докладе «О чем говорят тренды. Макроэкономика и рынки». Согласно апрельскому опросу профессиональных аналитиков, они ожидают инфляцию к концу года на уровне 22% (вместо 20%, которые прогнозировали в марте).

Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — рост номинальных цен на уровне инфляции, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это будет сильнее выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но скажется и на вторичном. Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек — проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому собственники вторичного жилья продолжат наращивать цены на фоне роста цен в новостройках. Снижение номинальных цен (в рублях) пока представляется маловероятным. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на строительные материалы, сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий сохранения роста цен. Правда, на фоне сжатия спроса он будет ниже, чем за последние два года», — уверен эксперт.

Как ставки по ипотеке повлияют на цены на жилье в 2022 году?

Повышение Центробанком в феврале ключевой ставки до рекордных 20% повлекло за собой повышение ипотечных ставок. На пике ставки в Сбербанке поднимались выше 18%, в ВТБ — выше 23%.

Средняя ставка по ипотеке на первичное жилье на 1 апреля составляла 21,41% годовых (от 13,8% до 27,7%), на вторичном рынке — 21,22% (от 13,8% до 24,5%), согласно данным Frank RG, который оценивает ипотечные программы около 30 банков.

После понижения ключевой ставки до 17% в Сбербанке и ВТБ ставки по ипотеке понизили до 16,9% (данные на 22 апреля 2022 года).

«С такими ставками — более 15% — никто брать ипотеку не будет, поэтому необходимо делать ипотеку доступной для поддержания спроса и предложения, для поддержки строительной отрасли. Этот вопрос понимают и обсуждают в правительстве, решения будут приниматься», — рассказал председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.

Ставки по льготной ипотеке были пересмотрены в сторону повышения: с 7% до 12%, при этом сумму лимита снова увеличили для регионов до ₽6 млн, а для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до ₽12 млн (ранее сумма составляла ₽3 млн для всех российских регионов, что практически лишало москвичей, петербуржцев и жителей крупных городов возможности воспользоваться программой, так как квартиры стоят в них дороже). По трем разновидностям льготных ипотечных программ ставки остались на прежнем уровне: семейной — 6%, сельской — 3% и дальневосточной — 2%.

В марте выдача ипотечных кредитов стала единственным выросшим сегментом в розничном кредитном портфеле банков благодаря льготным программам. Аналитики ЦБ ожидают значительное по сравнению с 2021 годом изменение спроса и структуры выдач ипотечных кредитов в сторону субсидируемых кредитов на первичном рынке недвижимости.

На льготную ипотеку делают ставку и застройщики, которые совместно с банками тоже субсидируют ипотечные ставки. Так, системообразующие застройщики — группы компаний «ПИК» и «Самолет» — предлагают клиентам ставки 6,99% и 5,99% соответственно на весь срок кредитования. «Подобные программы поддержат спрос со стороны покупателей, так как для заметной их части они становятся единственным способом купить новое жилье. Предпосылок для падения цен нет», — считает директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский.

Каким будет спрос на недвижимость и как он повлияет на цены?

Доходность недвижимости в Москве как объекта инвестирования — самая низкая в России (Фото: Sutterstock)

Еще один фактор, который оказывает влияние на цены, это спрос. Отложенный из-за локдауна во время пандемии спрос внес существенный вклад в раскручивание маховика цен на жилье.

Экономику и, соответственно, спрос и предложение на рынке недвижимости будет определять геополитика, считает Дмитрий Лебедев. «Цену в первую очередь будет определять платежеспособный спрос — он сейчас находится в зоне риска. Как экономика перенесет санкции и удастся ли людям успешно зарабатывать — увидим в скором будущем. Пока перспектива кажется неплохой: цены на сырье высоки, денег в страну приходит больше, чем выходит, и больше, чем раньше, часть денег доходит до кошельков людей, поэтому спрос на жилье существует. В случае серьезных проблем в экономике цены поползут вниз, потому что обвалится спрос. Сейчас причин для роста стоимости жилья нет. Похоже, наиболее вероятный сюжет — небольшие колебания стоимости около сегодняшних значений», — объяснил свое мнение эксперт.

«Спрос будет расти, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут вне зависимости от экономической ситуации и каких-либо других внешних факторов», — уверены в ГК «ПИК».

Илья Витковский говорит, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, благодаря чему удастся избежать избыточного предложения.

Сжатие спроса не приведет к кардинальному изменению цен на рынке, отмечает Алексей Попов, потому что с переходом строителей на проектное финансирование за счет поступления средств от банков, а не от дольщиков, ценообразование в новостройках перестало напрямую зависеть от количества сделок в проекте. «Сейчас девелоперы делают прямой дисконт только на отдельные наименее ликвидные лоты, чаще же происходит предоставление скидок через дополнительное субсидирование льготной ипотеки при сохранении или увеличении цен», — уверен Попов.

Насколько выгодно инвестировать в жилье в 2022 году?

В Нижнем Тагиле выгоднее всего покупать квартиру в качестве объекта инвестирования (Фото: Sutterstock)

Средняя доходность от сдачи квартир в аренду в российских городах в последние годы снижается: в 2020 году средний по стране показатель составлял 6%, в 2021-м — 5,5%, по данным на конец апреля 2022 года она опустилась до 4,9% годовых. Для того чтобы окупить покупку квартиры благодаря сдаче в аренду, потребуется не меньше 20,3 года. Такие данные получили аналитики портала «Мир квартир», которые сравнили цены на недвижимость в 70 крупных российских городах. Причиной падения доходности стало то, что цены на вторичном рынке жилья росли быстрее, чем арендная плата.

Топ-5 городов с низкой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Москва — доходность 3,5%, средняя цена квартиры составляет ₽17,7 млн, арендная ставка — ₽51,9 тыс./мес., окупаемость 28,4 года;
Курск — доходность 3,6%, средняя цена квартиры составляет ₽4,4 млн, арендная ставка — ₽13,4 тыс./мес., окупаемость 27,5 года;
Санкт-Петербург — доходность 3,8%, средняя цена квартиры составляет ₽11,9 млн, арендная ставка — ₽37,6 тыс./мес., окупаемость 26,3 года;
Белгород — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽5,6 млн, арендная ставка — ₽18,1 тыс./мес., окупаемость 25,5 года;
Владивосток — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽8,3 млн, арендная ставка — ₽27,3 тыс./мес., окупаемость 25,3 года.

В нынешних условиях приобретать квартиру с целью ее перепродажи или сдачи в аренду невыгодно, считает Владимир Попов. «Спрос на вторичном рынке сжимается, на нем не действует льготная программа (как в сегменте новостроек), поэтому найти покупателя будет сложнее. Сдача квартиры в аренду также не принесет большой доход — в марте и апреле конкуренция на рынке аренды значительно усилилась, а ставки аренды снизились. Учитывая, что стоимость жилья увеличивается, а ставки аренды нет, доходность и дальше будет снижаться», — уверен эксперт.

По данным «ЦИАН.Аналитики», в апреле 2022 года средняя ставка аренды однушки в Москве — ₽45,8 тыс. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке столицы составляет ₽16,7 млн. «Только для того чтобы возвратить потраченные на покупку квартиры средства (предположим, что квартира куплена на «живые» деньги без ипотеки), потребуется более 12 лет (при условии, что квартира будет сдаваться без простоев). Доходность составляет всего 3% (год назад — 4,5%)», — привел расчеты Попов.

Топ-5 городов с высокой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Нижний Тагил — 8,3% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽2,3 млн, арендная ставка — ₽15,6 тыс./мес., окупаемость 12 лет;
Астрахань — доходность 8%, средняя цена квартиры составляет ₽3,7 млн, арендная ставка — ₽24,7 тыс./мес., окупаемость 12,5 года;
Якутск — доходность 7,2%, средняя цена квартиры составляет ₽6,1 млн, арендная ставка — ₽36,3 тыс./мес., окупаемость 13,9 года;
Мурманск — доходность 7%, средняя цена квартиры составляет ₽4,7 млн, арендная ставка — ₽27,5 тыс./мес., окупаемость 14,3 года;
Грозный — доходность 6,9%, средняя цена квартиры составляет ₽4,5 млн, арендная ставка — ₽25,9 тыс./мес., окупаемость 14,4 года.

Дмитрий Лебедев обращает внимание на то, что в условиях кризиса надо помнить: главное — это денежный поток. «В этом и состоит основная ценность недвижимости, этим она и выручает в период турбулентности. Я бы предлагал инвесторам поумерить аппетит, довольствоваться даже малым и ценить недвижимость за надежность — сейчас фактически отсутствуют альтернативные способы инвестирования и сохранения средств, учитывая, что сейчас происходит с зарубежными счетами и ценными бумагами. А рост стоимости недвижимости всегда обгоняет инфляцию, хотя и видно это только на длительном промежутке времени. Я считаю, что инвестировать в недвижимость надо, исходя из горизонта планирования более десяти лет — тогда вы получите гарантированно успешный результат. Даже если инфляция будет высокой, а стоимость недвижимости не расти или опускаться, то это будет временно, надо этот период просто переждать», — заключил эксперт.

Рекомендуем наш аккаунт в сети «ВКонтакте» — оперативный контент об инвестициях, много видео и полезных лайфхаков

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее

Банк России ожидает замедления роста ипотеки в России до 10–15% по итогам 2022 года. Такой прогноз содержится в материалах регулятора (.pdf). В среднесрочном прогнозе от 11 февраля речь шла о росте ипотечного портфеля банков на 15–19% в 2022 году по сравнению с 26,7% в 2021 году (.pdf).

«С учетом планируемого завершения льготной ипотеки к 1 июля можно ожидать заметного замедления роста ипотеки уже во втором полугодии, тем не менее поддержку окажет семейная ипотека, лимит по которой будет достаточен для обеспечения спроса в этом году. В результате в целом за 2022 год можно ожидать замедления темпов роста ипотеки до 10–15%», — говорится в исследовании.

Несмотря на рост ставок, ипотека пока практически не снижает темпов, отмечается в материалах Центробанка. По предварительным данным ЦБ, в марте ее рост составил 2,1% (в феврале — 2,2%). Этого удалось достичь благодаря резкому росту выдач по двум основным госпрограммам — ипотеки на новостройки с господдержкой и семейной ипотеки. Выдачи по ним в марте выросли до 211 млрд руб. против 127 млрд руб. в феврале. На мартовских ипотечных показателях также сказалась выдача кредитов по одобренным ранее заявкам, отмечают в ЦБ. Выдачи рыночной (вне льготных программ) ипотеки в марте пока сократились незначительно — приблизительно на 10–15% — и составили около 300 млрд руб., говорится в исследовании.

Вместе с тем существенно выросли выдачи по госпрограммам. По семейной ипотеке выдача за месяц выросла с 76 млрд до 112 млрд руб., а по льготной ипотеке почти удвоилась — с 51 млрд до 99 млрд руб. Повышенный спрос на льготные программы регулятор связывает с ожиданиями дальнейшего ужесточения условий программ поддержки ипотечного кредитования. В материалах отмечается, что такие настроения в марте были свойственны как заемщикам, так и самим банкам.

Однако условия по семейной, сельской и дальневосточной ипотекам были сохранены. По льготной программе на новостройки с 1 апреля ставка была повышена с 7% до 12%, а сумма кредита увеличена, что может оказать «нейтральное воздействие на ежемесячный объем выдач», считают в ЦБ.

На прошлой неделе ЦБ сообщил о росте ставки по нельготной ипотеке до 21% в марте. За месяц рост составил 10 п.п. Кредиты по таким условиям в основном выдавались с возможностью снижения ставки — в том случае, если ЦБ снизит ключевую.

Ипотечный рекорд — 2021

В 2021 году россияне оформили 1,9 млн жилищных кредитов на общую сумму 5,7 трлн руб. Это стало рекордным показателем за всю историю наблюдений ипотечного рынка. По сравнению с показателями 2020 года выдача ипотеки выросла на 7% в количественном выражении и на 28% в денежном. Рекордную выдачу ипотеки эксперты объясняют влиянием двух основных факторов — низкими ставками по ипотеке в первой половине прошлого года и действием льготных программ (льготная ипотека, семейная, дальневосточная и другие).

Государство будет субсидировать ипотечные ставки до 9% годовых, но застройщики и банкиры уже предлагают кредиты значительно дешевле. Стройка не останется без денег в ближайшее время, но объемы ипотеки скорее всего упадут.

Ипотека перешла в наступление: ставки снижены до 0,1%, но есть нюансы

Строительная отрасль уже немыслима без кредитования – без ипотеки таких поразительных результатов за последние годы добиться было бы невозможно. Именно поэтому государственные чиновники всеми силами стараются поддержать ипотечные ставки, а после роста их до 20% годовых логичным ходом стало очередное субсидирование. Причем вторичный рынок поддерживать никто не спешит, главная задача – не дать задохнуться стройке. Эффективность такого субсидирования не вызывает сомнения. Жаль, что других инструментов стимулирования строительства не придумано. В результате недвижимость продолжает дорожать при снижении доходов населения, что влияет на доступность.

Государство – в помощь

«Пересмотр условий льготной программы в марте не повлиял на решение москвичей приобретать квартиры в кредит как в новостройках, так и на вторичном рынке», — прокомментировал данные своего ведомства Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. В общем рекорды по всем фронтам. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина оптимистично заявила, что по льготным программам банки в этом году выдадут до 2 трлн рублей. В прошлом году было выдано 1,6 трлн рублей по льготным программам.

Не столь оптимистичны застройщики, которым приходится в новых условиях жить. «Спрос на ипотеку начал снижаться еще осенью, когда изменились условия выдачи ипотеки с господдержкой, - комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. - Сейчас ставка по льготной ипотеке составляет 12% годовых, что почти вдвое выше, чем было год назад. Естественно, спрос на ипотечный продукт несколько снизился. В компании «Л1» на некоторые объекты ставки по ипотеке с господдержкой начинаются от 9,99%. Востребована семейная ипотека, по ней ставки начинаются от 4,2% годовых».

Субсидии до нуля

Кроме государства, ипотечным программам помогают и сами девелоперы. Совместные с банками программы становятся явлением повсеместным – мало найдется жилых комплексов, где нет субсидируемой застройщиком ипотеки.

Схема субсидирования понятна: за нее все равно платит дольщик, но несмотря на это сумма переплаты за квартиру получается значительно меньше. «Застройщикам, находящимся на проектном финансировании, банк предлагает различные программы, выгодные всем участникам, – рассказывает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие». - Так, например, продукт «Новостройка с эскроу» предполагает гибридную модель, предусматривающую скидку на проектное финансирование застройщика и на ипотечные кредиты клиентам. Дисконт к процентной ставке по ипотеке устанавливается в размере до 4% на льготный период – это срок условного депонирования средств на счете эскроу (в среднем 2 – 2,5 года), далее процентная ставка становится стандартной».

Вот как это выглядит на практике (напомним, что государство субсидирует ставку до 12% годовых). «Петербургская Недвижимость» и «Сбербанк» запустили совместную ипотечную программу со сниженными ставками. При покупке квартир в жилых комплексах от Setl Group процентная ставка на первый год кредитования составит от 0,1%, после льготного периода – от 5,7%. Первый взнос для приобретения жилья от 15 %. Максимальный срок предоставления кредита до 30 лет.

Есть субсидируемая ипотека и на весь срок. «ПИК» совместно в банком ВТБ запустил акцию – 0,1% на весь срок (до 30 лет). В акции участвуют 1000 квартир от крупнейшего российского застройщика по всей территории РФ. Компания не скрывает, что по таким условиям квартира обойдется дороже. В ЖК «Ютаново» «трешка» ценой 16 млн рублей в ипотеку по ставке 0,1% дорожает до 19,7 млн.

Как правило, ставки субсидируются значительно меньше. «В наших комплексах «Юнтолово» и «Северная долина» ставки начинаются от 6,2% на весь срок кредита», — комментирует Ольга Кузнецова, заместитель гендиректора АН «Главстрой» .

Другой политики придерживаются в компании «БФА-Девелопмент». «Мы выбрали иную стратегию и не практикуем субсидирование ипотечной ставки, – комментирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Предпочитаем работать с предоставлением скидки на определенные квартиры – мы считаем это более гибким поведением по отношению к клиентам. Программа субсидирования ставки предполагает какой-то один банк, но наш покупатель может почему-то не пройти как заемщик внутри этого банка (но оказаться надлежащим заемщиком в другом банке). Заемщику, зачастую, выгоднее вместо субсидированной ставки получать от застройщика скидку на конкретный тип квартиры, на который распространяется акция. И при этом иметь большой выбор ипотечных банков, с которыми мы работаем».

Новая реальность

Безусловно, застройщики и банки будут использовать любые «варианты» ипотеки, чтобы стимулировать продажи. 25 апреля Президент РФ Владимир Путин порекомендовал уменьшить ставку по госипотеке с 12 до 9% годовых и продлить ее как минимум до конца года. Для новостроек шаг важный, но вот «вторичке», которая не попадает в программу субсидированной, льготной ипотеки, конкурировать с «первичкой» становится еще сложнее. Скорее всего, ипотечный обвал случится именно на вторичном рынке, а кредиты на готовое жилье – это более половины ипотечного рынка (в прошлом году, по данным Frank RG, доля кредитов на готовое жилье составила 59% в количественном выражении и 54% - в денежном).

Но и «первичке» будет непросто из-за выросших цен. «Льготная ипотека в действующих параметрах сопоставима с предложением с июля 2021 года после отмены ипотеки с господдержкой. Однако, цены на первичном рынке продолжали расти (и даже с начала нынешнего года выросли на 13-15%) и по соотношению параметров ипотеки и уровня цен предложение стало менее привлекательным, – комментирует Светлана Денисова. – Из-за того, что вырос чек покупки, некоторые клиенты, имеющие тот же уровень доходов, что и в июле 2021 года, могут уже не пройти как заемщики на желаемую квартиру».

«Говорить о том, что нынешняя программа позволит повторить рекорды 2020 года, нельзя. Все-таки 12% – это довольно высокая ставка, и ежемесячный платеж получается большой. Да и итоговая переплата за квартиру будет существенной. А на фоне снижения уровня доходов населения это критично», – отмечает Надежда Калашникова. Она добавляет, что и рассрочка тоже не может быть полноценной альтернативой ипотеке: этот продукт рассчитан, в первую очередь, на людей с довольно высокими доходами, или на тех, кто ожидает крупных денежных поступлений в ближайшем будущем. Например, вступление в наследство или получение большого гонорара. «Да, рассрочка позволяет не переплачивать проценты банку и выплатить взносы за квартиру в короткие сроки, но при этом каждый платеж здесь очень существенный», – заключает эксперт.

Думается, что ставка и под 9%, о которой заявил президент Владимир Путин, кардинально ситуацию не изменит, хотя, если такими темпами руководство страны будет снижать ставку, к концу года она может опуститься до нуля. А такие предложения уже есть (читайте выше).

Ипотека дорожает. В следующем году ставка, скорее всего, вырастет как минимум до 10% годовых. Можно ли сэкономить на ипотеке? Как снизить платежи?

Ставки по ипотеке снизятся только к 2023 году, прогнозирует директор по розничному бизнесу «Росбанка» Алексей Лола. Тогда, по его словам, грядет всплеск спроса на рефинансирование кредитов, оформленных сегодня. Эксперты подтверждают, предпосылок для улучшения ситуации в ближайшее время пока нет.

Экономика переживает инфляционный шок: ипотека будет дорогой вплоть до 2023-го, уверены аналитики

«Перспективы понижательной коррекции ключевой ставки зависят от общемировой и внутренней ситуации с уровнем инфляции. Сегодня, в условиях пандемии, все экономики испытывают инфляционный шок, в частности, Россия вышла за пределы своего таргета почти на 4%. Поэтому главный финансовый регулятор страны — ЦБ РФ — дает сигналы рынку об очередном повышении ключевой ставки на следующем заседании — в пределах 1%, до 8,5%. Это, безусловно, скажется на значениях ипотечных ставок. Понижения ключевой ставки и ставок по ипотеке можно будет ожидать только при условии стабилизации уровня инфляции, причем не только внутри экономики нашей страны, но и в глобальном масштабе. Рост ипотечных ставок можно скорректировать только при использовании программ субсидированной ипотеки от застройщиков совместно с банками-партнерами», — комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

«В случае стабилизации и замедления инфляции ЦБ может снизить ключевую ставку, чтобы способствовать экономическому росту. В ближайшие полгода-год будет наблюдаться обратная ситуация, но при благоприятном сценарии к 2023 году ситуация может улучшиться. Ставки по ипотеке уменьшатся в случае снижения ключевой ставки ЦБ. Мы наблюдали постепенное снижение ставок в 2017-2019 годах, что благоприятно сказывалось на объеме спроса. А в 2020 году льготная ипотека вызвала рекордный бум покупательской активности. Так что проценты по ипотечным кредитам, то есть их доступность, являются одним из ключевых факторов спроса на рынке жилой недвижимости», — дополняют аналитики агентства «Азбука Жилья».

В октябре спрос на вторичное жилье был выше на 10%, чем в сентябре. Однако, говорят аналитики, события на рынке не способствовали повышению числа сделок: удорожание ипотеки, высокие цены, дефицит ликвидного предложения должны были снизить спрос. Но, полагают эксперты, покупатели больше бояться инфляции, чем опасности переплатить.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: