Кредит под залог недвижимости можно ли списать

Обновлено: 22.04.2024

Если гражданин взял ипотеку, но по какой-то причине не может погасить долг, он может объявить себя банкротом. Рассмотрим, в чем заключается процедура, какие последствия для заемщика повлечет этот шаг, как заявить о своей несостоятельности, чтобы суд обязал банк списать часть долга. Отдельно коснемся вопроса, есть ли возможность сохранить за собой залоговую квартиру. Перечислим условия процедуры банкротства, ее этапы, документы, которые потребуются для ее прохождения.

Когда гражданин может быть признан банкротом

Если гражданин не может выплатить ипотеку, он начинает процедуру банкротства и обращается для этого в суд. Назначается дата заседания, на котором определяется порядок погашения долга в новых условиях. Суд решает, в каком порядке следует выплачивать долг, можно ли списать его часть.

Важно! Физическое лицо, у которого нет возможности погасить ипотеку, проходит стандартную процедуру банкротства: если у заемщика несколько непогашенных кредитов, гражданин объявляется несостоятельным по каждому из них. Долги физлица суммируются и учитываются судом в совокупности.

Чтобы узнать, можно ли объявить себя банкротом, ознакомьтесь с особенностями этой процедуры.

Признание несостоятельности возможно при наличии нескольких условий:

у заемщика не должно быть непогашенной судимости по статье, относящейся к экономическим преступлениям;
за 8 лет до начала новой процедуры банкротства в отношении заявителя не утверждался график реструктуризации кредитов;
наличие у должника постоянного дохода, который дает возможность постепенно выплачивать долг в соответствии с новым графиком;
заемщик не проходил аналогичную процедуру в течение 5 лет до того момента, когда решил объявить о своей несостоятельности.

Важно! Еще одно необходимое условие банкротства физического лица при ипотеке – общая сумма задолженности по кредитам, включая остаток по ипотеке, должна быть более 500 тысяч рублей (по состоянию на февраль 2020 года).

Порядок действий при несостоятельности по ипотеке

Если заемщик решил объявить себя банкротом, он должен быть готов пройти все этапы процедуры.

Важно! Чтобы учесть нюансы этого процесса и особенности судебной практики, следует тщательно изучить закон «О несостоятельности» или нанять квалифицированного юриста. Также заемщик может обратиться в агентство по ипотечному кредитованию, чтобы с его помощью добиться списания части задолженности. В первую очередь помощь получают семьи с несовершеннолетними детьми, но на поддержку могут рассчитывать и другие клиенты.

Чтобы подготовиться к процедуре банкротства, нужно выполнить следующие действия:

Определить объем задолженности и решить, целесообразно ли будет отказаться от выплаты ипотеки. Если заемщик решил объявить себя банкротом, но не хочет вникать в юридическую специфику дела, уже на этом этапе нелишним будет найти специалиста, который объяснит все тонкости процедуры и ответит на вопросы, интересующие клиента;
Подготовить пакет необходимых документов. В перечень входят договор ипотеки, копии ИНН, паспорта и СНИЛС. Если заемщик состоит в браке, понадобится соответствующее свидетельство, если есть дети – документы об их рождении. Также в пакет входят справка о доходах, трудовая книжка;
Подать заявление в суд по месту постоянной регистрации заемщика. В документе должна быть обязательно указана информация о физическом лице (его ФИО, адрес фактического проживания, серия и номер паспорта и пр.). Также заявка должна содержать наименование судебного органа, его местоположение, суть проблемы и причины, по которым клиент не может погасить долг. Кроме того, нужно указать всех кредиторов, если у заемщика не только ипотека, но и другие займы. В заявлении должны быть перечислены наименования организаций, перед которыми у физического лица есть финансовые обязательства, сумма каждого долга. После того, как клиент указал эти сведения, нужно поставить подпись с расшифровкой и указать дату составления иска;
Когда документы подготовлены, нужно выбрать финансового управляющего, согласовать с ним размер денежного вознаграждения за услуги. Эта сумма будет перечислена на депозит судебного органа, в который обращается заемщик;
Когда суд получит необходимую информацию от заявителя, будет назначена дата заседания. Гражданин должен прийти на него лично или прислать своего официального представителя. На заседании будет определен порядок выплат по кредиту в условиях банкротства. График составляется с участием заемщика и финансового управляющего. Представители кредиторов, участвующие в заседании, одобряют план выплат или отклоняют. Если стороны не могут прийти к согласию, суд может своим решением утвердить тот или иной вариант закрытия долга по ипотеке (и другим кредитам, которые есть у заемщика).

Важно! По закону после начала процедуры банкротства гражданин может жить в залоговой квартире в течение года, и банк не имеет права отсудить жилье и выселить из него должника. В течение этого времени вы можете продумать план дальнейших действий, решить свои финансовые проблемы.

По условиям договора обременение снимается с квартиры в случае выплаты жилищного займа. Отказ погашать ипотеку приводит к тому, что право собственности на недвижимость переходит кредитору. Далее объект недвижимости, который находится в залоге у банка, реализуется на открытых торгах.

Процедура банкротства по ипотеке

Процедура банкротства по ипотеке состоит из следующих этапов:

Выбор финансового управляющего, который будет вести дело о несостоятельности заемщика;
Подача заявления в суд. Вместе с заявлением требуется предоставить и все необходимые документы;
Рассмотрение заявки;
Начало реструктуризации долга заемщика через суд;
Переход права собственности на квартиру банку-кредитору;
Реализация объекта недвижимости на торгах.

Исполнительное производство начинается сразу после признания заявителя банкротом. Если полученных от продажи квартиры средств не хватает, чтобы закрыть долг перед банком, назначается еще одно заседание. На нем решается вопрос о выплате остатков за счет взыскания части заработка физлица.

Обратите внимание! Возможность не потерять ипотечную недвижимость дает рефинансирование. Если заемщик оформляет кредит в другом банке, за счет полученных средств он будет в состоянии расплатиться по ипотеке. Этот вариант помогает в тех случаях, когда остаток задолженности относительно небольшой.

Особенности банкротства по ипотеке при единственной квартире

Рассмотрим, как обстоит дело в том случае, если у заемщика только один объект жилой недвижимости.

Полезная информация. Чтобы заемщик мог решить финансовые проблемы и погасить ипотеку, проводится реструктуризация. График определяется судом, срок выплат составляет 3 года. Средства на закрытие жилищного кредита поступают из всех доходов заемщика (не более 50% от общей суммы заработка). В период реструктуризации ипотеки замораживаются штрафы и пени. Если в течение отведенного времени долг остается не закрытым, право собственности на недвижимость переходит банку и она реализуется на торгах.

Законом определен перечень наименований, которые могут быть описаны по решению суда. Если в результате реструктуризации у заемщика не получилось погасить долг в новых условиях, залоговая недвижимость и иное имущество переходит в собственность банка для дальнейшей реализации на аукционе. К объектам, которые разрешается сохранить за собой при взыскании долга, относится следующее имущество:

предметы первой необходимости;
денежные средства (если оставшаяся сумма меньше установленного в регионе прожиточного минимума);
награды, ценные подарки, призы;
имущество, необходимое для работы;
домашний скот;
продукты питания;
предметы домашнего обихода;
топливо для обогрева.

Также должник может сохранить за собой недвижимость, если это его единственное жилье. Но такая судебная практика относится к случаям, когда объект приобретен не в ипотеку. Если же собственность находится в залоге у банка (а это требование каждого жилищного кредита), она не входит в перечисленный перечень. Таким образом, обремененная квартира все равно будет реализована банком, если должник не сможет погасить долг в рамках назначенной судом реструктуризации.

Обратите внимание! Единственное жилье переходит в собственность банка даже в том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.

Если право собственности на недвижимость в результате банкротства заемщика перейдет банку и она будет реализована на торгах, кредитор получит 70% от стоимости залога. 10 процентов уйдет на покрытие расходов на составление иска и судебные заседания. Еще 20% пойдет на оплату других долгов заемщика. Если средств от реализации жилья не хватает для покрытия финансовых затрат банка, а у должника в наличии нет другого имущества, которое можно продать, оставшаяся сумма долга при прохождении банкротства списывается.

Обратите внимание! По закону муж и жена выступают созаемщиками по жилищному кредиту. Квартира, приобретенная супругами в ипотеку, считается совместно нажитым имуществом (если в брачном договоре не оговорены другие условия). Если один из супругов объявляет себя банкротом, право собственности на имущество переходит банку-кредитору. Квартира реализуется на аукционе. Часть средств от реализации недвижимости возвращается второму супругу (не более 50% от полученной в результате торгов суммы).

Таким образом, ответ на вопрос, можно ли оставить собственность, если это единственное жилье, будет отрицательным. Процедура банкротства при ипотеке не дает должнику возможности сохранить за собой залоговую квартиру.

Последствия процедуры банкротства

Закон «О банкротстве» накладывает следующие ограничения на гражданина, признанного несостоятельным:

Пройти процедуру повторно нельзя в течение пяти лет. Даже если появились новые долги, повторно списать их не получится.
По окончании процедуры гражданин должен сообщать о наличии банкротства той финансовой организации, к которой он обращается за кредитом. В большинстве случаев такие клиенты не могут взять новый заем.
В течение трех лет физлицо не может управлять организацией (даже совместно с другими гражданами).

Полезная информация. Главный минус банкротства при ипотеке – физическое лицо не может сохранить право собственности на залоговую недвижимость. Положительный итог – избавление должника от наличия финансовых обязательств перед кредиторами.

Заключение

Мы рассмотрели особенности такой процедуры, как банкротство физического лица при ипотеке. Негативное последствие этого шага для заемщика – в потере залоговой недвижимости, за которую ранее были внесены платежи.

Перед объявлением о своей финансовой несостоятельности следует взвесить все за и против.

Процедурой банкротства могут воспользоваться не только компании, но и обычные люди. Причем с прошлого года граждане могут признать себя банкротом во внесудебном порядке — подав заявление в МФЦ. Для многих такая процедура — единственный легальный способ освобождения от долгов, включая ипотечные. Но что в таком случае будет с долгом по ипотеке и квартирой, взятой в кредит?

Банкротство и долги

Банкротство физического лица — это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним. Основное требование к гражданину — сумма задолженности не менее 500 тыс. руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены. Заявление о признании гражданина банкротом можно подать при просроченной ипотеке и других финансовых обязательствах (кредитах и займах, долгах по коммунальным услугам или налогам), перечисляет член Ассоциации юристов России (АЮР) Вита Завацкая.

Но недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье), отметила юрист. Оно будет включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, а залоговый кредитор (банк) первым получит выплаты. Остаток суммы погасит выплаты вознаграждения конкурсному управляющему, судебные расходы и остальные задолженности.

Что такое конкурсная масса

Конкурсная масса — все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства. Исключение составляет только то имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Например, под реализацию имущества банкрота не подпадают предметы домашнего обихода, единственное жилье, за исключением взятого в ипотеку жилья, по которому не погашен кредит, одежда, личные вещи.

После завершения процедуры банкротства происходит погашение всей задолженности банкрота, включая штрафные санкции и пени. «Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи. Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — говорит арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.

«Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — пояснил он.

Недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье) (Фото: Семен Лиходеев/ТАСС )

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Весьма популярное заблуждение о том, что «обанкротиться» можно только по части кредитных обязательств. Даже если физическое лицо исправно платит по ипотечным обязательствам, но при этом у него есть другие кредитные обязательства, которые он не исполняет надлежащим образом, избавиться только от них через процедуру банкротства не удастся.

Процедура банкротства физического лица затрагивает все его долговые обязательства, за исключением специфических требований: субсидиарной ответственности и обязательств, возникших вследствие причинения вреда и убытков. 80% от реализации залогового имущества будет отправлено залогодержателю, остальное уйдет в счет погашения других обязательств. При этом, если финансовые требования кредитной организации не будут удовлетворены в полном объеме, кредитная организация вправе получить оставшуюся часть от реализации другого имущества должника в составе кредиторов третьей очереди.

Возможно ли сохранить залоговую квартиру

Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов. «Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях. План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист.

Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина. Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами. Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах.

По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве. При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости. Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей».

Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья. Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы

Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:

— Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов. В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.).

Не исключено, что банк пойдет вам навстречу и пересмотрит график платежей, так как кредитору тоже не нужны в отчетности «плохие» цифры по росту просроченной или безнадежной задолженности (последнее может привести к снижению рейтингов банка, увеличению требований по формированию резервов по выданным ссудам и т. д.)

В условиях сложившейся экономической ситуации в стране многих волнует вопрос, что будет, если они не смогут выплачивать ипотеку, а также существует ли возможность списания долга. Вместе с экспертами разбираемся, реально ли это.

Возможно ли списание

Прямых механизмов для списания долга по кредиту под залог недвижимости перед банком российское законодательство не предусматривает, рассказывает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. «При ипотеке недвижимость находится в залоге у банка, поэтому списать или требовать «простить» имеющуюся задолженность не получится», — пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.

Что будет с ипотекой в случае дефолта

В последние недели стало чаще звучать слово «дефолт» из-за введенных против России санкций. В связи с этим у многих возникает вопрос, что в таком случае будет с кредитами и ипотекой. «Если говорить о страновом дефолте, то это означает неисполнение обязательств государства перед своими кредиторами. Поэтому данное событие не имеет отношения к ипотечным кредитам населения и погашать их придется», — пояснил директор по стратегии инвестиционного холдинга «Финам» Ярослав Кабаков. Дефолт не означает прекращения платежей по ипотеке, подтвердил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». «В этом случае банковская система страны остается в работоспособном состоянии, поэтому ранее взятые займы требуется погашать. Вероятно, Центробанк страны наложит определенные ограничения на выдачу новых ипотечных кредитов, их реструктуризацию или рефинансирование», — сказал он.

Аналогичную позицию озвучили в пресс-службе Росбанка. «Дефолт в стране предполагает, что государство не исполняет свои долговые обязательства. Однако кредитором по ипотечному кредиту выступает банк и дефолт в стране не повлияет на обязанность заемщика исполнять свои обязательства по кредиту», — пояснили в пресс-службе.

Страновой дефолт может сопровождаться и дефолтом кредитных организаций, продолжил аналитик «Финама». «В этом случае не исключено, что в порядке, установленном нормативными документами, заемщики могут получить определенные послабления в отношении своих долговых обязательств», — допустил эксперт. В целом при дефолте и девальвации национальной валюты ситуация не скажется благоприятным образом на гражданах. Особенно если допустить, что государство в таком случае может отменить программы помощи ипотечным заемщикам, отметил Владимир Кузнецов.

Банкротство и списание

Списать долг по ипотеке могут при банкротстве, но тогда ипотечная недвижимость будет продана на торгах. Поэтому тем, у кого действующий ипотечный кредит, эксперты не рекомендуют прибегать к банкротству. Сама процедура имеет некоторые нюансы.

Во-первых, хоть единственное жилье и защищается исполнительским иммунитетом (на него не может быть обращено взыскание), ст. 446 ГПК РФ в качестве исключения из общего правила устанавливает обязательства по ипотечным кредитам, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. «Говоря проще, банк все равно сможет обратить взыскание на ипотечную квартиру в рамках процедуры банкротства заемщика для целей удовлетворения своих денежных требований», — пояснил эксперт.

Во-вторых, сама процедура не является простой: требуется сбор документов о должнике, несение расходов на арбитражного управляющего, слежение за ходом дела и подача процессуальных документов, что тоже означает определенные финансовые затраты.

В-третьих, завершение процедуры банкротства может навсегда закрыть для должника возможность получения кредита, так как не в интересах банка связываться с неблагонадежным заемщиком, который уже проходил через процедуру банкротства. «В рамках дела о банкротстве возможно и договориться с банком — согласовать план реструктуризации долгов в процедуре реструктуризации долгов гражданина либо подписать мировое соглашение», — добавил Владимир Кузнецов.

Комментарий пресс-службы Росбанка:

— Сама процедура банкротства применяется в отношении физических лиц нечасто, но с каждым годом становится все более популярной как способ урегулирования задолженности. В случае невозможности исполнения должником обязательств по кредиту должник или кредитор могут обратиться с заявлением в арбитражный суд о введении процедуры банкротства. Суд рассматривает заявление, привлекает финансового управляющего, выносит определение о введении процедуры реструктуризации или реализации в зависимости от обстоятельств дела.

В рамках процедуры реструктуризации долгов финансовый управляющий анализирует активы должника, запрашивает необходимую информацию, при возможности согласовывает план реструктуризации долгов. Затем согласовывается порядок реализации имущества должника, на которое может быть обращено взыскание, в том числе на заложенное по кредиту ипотечное жилье. После продажи всего имущества арбитражным судом принимается решение о завершении процедуры и освобождении должника от обязательств.

Как снизить финансовую нагрузку ипотечному заемщику

Многодетные семьи могут получить от государства помощь в размере 450 тыс. руб. для погашения ипотеки. Важно, чтобы третий или последующий ребенок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года, а кредитный договор был подписан до 1 июля 2023 года. Финансовую нагрузку можно снизить с помощью налоговых вычетов: за покупку жилья (до 260 тыс. руб. на человека) и за уплаченные проценты по ипотеке (до 390 тыс. руб. на человека).

Снизить финансовую нагрузку можно с помощью льготных программ (программы «Льготная», «Семейная», «Дальневосточная», программа выплаты 450 тыс. руб. многодетным семьям). Сейчас программы сохранены и работают на прежних условиях. Ставки по ним пока составляют 2–7% годовых при рыночных 22–25%. Для заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации, доступны кредитные каникулы. Они позволяют взять отсрочку или временно снизить ежемесячные платежи. Подробнее об этом читайте в материале «Как уйти на кредитные каникулы по ипотеке. Новые правила в 2022 году». При возникновении сложностей с оплатой ипотеки эксперты рекомендуют сразу же обращаться в банк и искать совместно решение проблемы.

Из-за тяжелой жизненной ситуации не можете расплатиться по кредиту или ипотеке? Бизнес оказался не рентабельным и прогорел, а долги остались? Организация терпит убытки и не в состоянии обеспечить свои долговые обязательства?

Выход есть. Законный способ списать все долги – провести процедуру признания несостоятельности.

Боитесь, что банки отберут залоговое имущество при банкротстве – обращайтесь в ООО «Главбанкрот». Грамотная стратегия обеспечит полное списание долга и сохранность залога.

Стоимость процедуры

Залоговое имущество в деле о банкротстве может реализоваться двумя способами:

Для проведения этих мероприятий арбитражный суд назначает конкурсного управляющего, который:

занимается формированием конкурсной массы;

проводит оценку имущества;

публикует объявления о торгах и их результатах.

Оплата за услуги производится за счет средств должника, размер зависит от общей стоимости залогового имущества должника и составляет:

при балансовой стоимости активов до 250 тыс. руб. конкурсному управляющему отчисляют не более 10 %;

до 1 млн. руб. – 25 000 рублей и 8 % от стоимости имущества в размере, превышающем 250 000 рублей;

1 млн.-3 млн. руб. – до 80 000 рублей и 5 % от суммы, превышающей стоимость в 1 млн.;

до 10 млн. рублей – фиксированная ставка составляет 185 тысяч руб. и 3 % от суммы превышения стоимости залогового имущества над 3 млн.;

от 100 до 300 миллионов – 1 295 000 рублей и 0,5 % суммы, превышающей 10 млн.;

до 1 млрд. руб. – 2 295 000 и 0,1 %;

при стоимости активов более 3 миллиардов рублей, управляющему отчисляется 2 995 000 рублей и 0,01 % от разницы между стоимостью имущества и 1 миллиардом рублей.

Также в расходы включают стоимость публикаций объявлений в Едином Федеральном Реестре Сведений о банкротстве и в «Коммерсанте».

Если вы не согласны с привлечением каких-либо лиц для проведения процедуры и считаете размер оплаты их услуг необоснованными, можно подать обжалование в арбитражный суд.

Правильно избранная тактика поможет сохранить залоговое имущество или свести к минимуму дополнительные расходы.

Порядок реализации залогового имущества при банкротстве

После признания должника банкротом, следует процедура реализации конкурсной массы. Судья утверждает конкурсного управляющего.

Подготовительный этап . Управляющий составляет опись имущества, для юридических лиц проводят инвентаризацию, оценивают активы. Составляет отчет, в котором указывает рыночную стоимость залогового имущества (определенную оценщиком), условия, способы и сроки реализации залогового имущества при банкротстве. Финансовый управляющий на имя должника открывает специальный счет, на который будут поступать вырученные от торгов деньги.

Уведомление . Суд направляет залогодателю или должнику извещение о том, что имущество будет выставлено на торги. В извещении указывают полную информацию о должнике, залогодателе, виде имущества, его стоимости, месте нахождения, а также о дате и времени проведения торгов.

Публикация . Управляющий публикует в открытых источниках объявления о предстоящих торгах, заинтересованные лица должны внести авансовый платеж в размере 5 % от стоимости имущества.

Торги . Реализация проходит в три стадии: первичные, вторичные, публичные торги. На каждой стадии первоначальная стоимость снижается. Процедура регламентируется ст. 110, 111 Закона № 127-ФЗ.

Покрытие долговых обязательств . 70 % от стоимости залогового имущества перечисляется в счет задолженности залогодержателю. Остальные 20 % суд разделяет между другими кредиторами в порядке очереди. 10 % на покрытие судебных издержек и расходов на организацию торгов. Если после уплаты всех долгов, на специальном счете остаются деньги, их отдают должнику. Если денег, вырученных от продажи квартиры, машины гражданина не хватает на покрытие всех долгов, то суд все равно признает обязательства выполненными. Но в случае с индивидуальным предпринимателем, не покрытые долги перейдут к нему, как к физическому лицу.

Заключение любого кредитного договора всегда может нести определенные последствия для заемщика. Тем более, когда вы планируете взять кредит под залог собственного жилья. Доля сомнений закрадывается в голову: какие риски несут за собой кредиты под залог квартир? Экономисты утверждают, что если договор займа будет составлен грамотно, без подводных камней, а погашение будет добросовестным, то опасности не будет. Так ли это?

Основные риски, или чем опасны кредиты под залог квартир?

Сомнения можно отбросить: да, кредит наличными под залог квартиры или доли в ней может нести негативные последствия, как и любой кредит. Прежде всего, в нем уже заложены ограничения по действиям с объектом недвижимости без ведома кредитора. Разумеется, нужно осознавать то, что опасным срочный кредит наличными под залог квартиры в Москве станет лишь тогда, когда заемщик перестает выполнять свои обязательства, то есть вносить необходимые платежи в банк.

Механизм прост: когда заемщик оформил договор займа, на его недвижимость накладывается ограничение: квартиру нельзя продать без ведома банка, подарить и даже сдать в аренду без согласия банка (по кредитному договору, однако банковские сотрудники сразу предупреждают, что фактически это никто не проверяет и в основном те кто закладывает не основное жилье сдают в аренду без проблем). Когда кредит будет выплачен и погашен, обременение снимут, и все риски уйдут.

Как строить отношения с кредитором

В случае трудностей с доходами у заемщика и первых просрочек по платежам сначала с должником будет работать банковская служба, специализирующая на проблемных договорах. Изначально выясняются причины этих сложностей, с чем они связаны и относятся ли они к страховым (потеря трудоспособности и т.д.). Если сложности с доходами не удается решить, при подтверждении соответствующими документами возникших проблем вполне реально подписать соглашение о кредитных каникулах или оформить реструктуризацию кредита. Если у клиента проблемы с наличными, но из поля зрения он не исчезает, банк вполне может пойти навстречу.

Вашей ошибкой будет думать, что все обойдется, если

Будем говорить откровенно: ни ваши дети, ни отсутствие у вас другого жилья не остановят банк от судебных процессов и продажи залога. Решать вопросы с банком нужно сразу, как появились проблемы, предоставляя подтверждение независящих от вас обстоятельств (документы об увольнении, болезни, сокращении штатов, ликвидации предприятия) не доводя дело до суда.

Как минимизировать опасность потерять квартиру

Мы разобрались, чем опасны кредиты под залог квартиры. Теперь стоит подумать, что можно сделать, чтобы снизить риск в случае изменения уровня дохода заемщика. Самое важное для человека, отдавшего в опасный залог свое жилье – не допускать просрочек по платежам. Крупный и выгодный кредит предполагает длительный срок погашения, за годы случиться может всякое, потому имеет смысл сформировать некую подушку безопасности: неприкосновенный запас наличных в сумме нескольких банковских платежей.

Стоит внимательно присмотреться к организации, где вы планируете взять кредит. Существует опасный вариант нарваться на мошеннические финансовые "организации", которые привлекают потенциальных заемщиков низкими процентными ставками, а в результате хитро составленными договорами лишают людей собственных квартир. Кстати, это может быть заведомо невыполнимый кредитный договор, нарушение которого неизбежно, и тогда процесс изъятия залога по суду происходит молниеносно.

Любые вопросы вы можете задать нашим сотрудникам. Оставьте заявку на обратный звонок и в удобное для вас время обсудите с представителем «Бинкор» все нюансы.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: