Квартира в собственности менее 3 лет риски для покупателя ипотеку если квартира

Обновлено: 27.03.2024

Покупка недвижимости в ипотеку давно является чуть ли не единственной возможностью обзавестись жильем. Но помимо ситуаций, когда кредитор не может расплатиться с банком и теряет квартиру, существует ряд других рисков.

Покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя

Вся процедура осуществляется на основании ФЗ № 102 «Об ипотеке». Даже при покупке жилья в ипотеку могут возникать сложности. Особенно, если служба безопасности кредитного учреждения плохо провела проверку недвижимости.

Выясним, чего опасаться при покупке квартиры при ипотеке:

  1. Выбор банка. Это главное условие для удачной покупки. Если квартира приобретается в новостройке, то лучше оформить договор с банком, который сотрудничает с застройщиком. К тому же это должно быть крупное и хорошо зарекомендовавшее себя кредитное учреждение.
  2. Первый взнос. Не стоит сразу отдавать за ипотеку все свои сбережения. Обязательно нужно учитывать форс-мажорные обстоятельства, оставив небольшую сумму в запасе и уменьшив риски при покупке квартиры по ипотеке.
  3. Потеря задатка. Найдя подходящую квартиру, покупатель обязуется оставить продавцу определенную сумму (около 10%) задатка. Но так как решение банка о предоставление ипотечного кредита пока неизвестно, покупатель рискует потерять эти деньги.

Минимизировать такие риски при покупке квартиры в ипотеку можно внесением в предварительный договор купли-продажи условия о том, что отказ банка не является расторжением сделки по вине покупателя.

Это самый рискованный способ покупки квартиры на вторичном рынке жилья, так как им часто пользуются мошенники.

Вот такие существуют нюансы при покупке квартиры, взятую в ипотеку. И это только основные.

Риски для покупателя недвижимости с обременением

Недвижимость, которая находится в ипотеке, продается довольно часто. Причина проста – владельцу нечем платить кредит, поэтому проще избавиться от своих финансовых обязательств перед банком. Но покупая такую квартиру, следует учитывать, что на сделку требуется согласие залогодержателя, то есть кредитного учреждения.

Приобретение жилья с таким обременением возможно двумя способами – предварительной оплатой кредита и его оплатой после совершения сделки.

В первом случае покупатель может столкнуться со следующими рисками:

  1. Болезнь, смерть или пропажа владельца недвижимости. Если ипотека уже погашена задатком, а продавец исчез, получить деньги обратно очень тяжело. Банк их не вернет, а для истребования средств с продавца придется обращаться в суд. Минимизировать эти риски практически невозможно.
  2. Отказ продавца от сделки. Задаток в этом случае также придется возвращать покупателю самостоятельно. И хотя продавец несет ответственность за срыв сделки, но отдавать их он может очень долго.

Второй способ покупки недвижимости с обременением заключается в том, что покупатель самостоятельно решает финансовые вопросы после приобретения. Но и здесь существуют различные препятствия.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски для покупателя

  1. Квартира может быть заложена несколько раз. В этом случае снять обременение у покупателя не получится. Чтобы не допустить такого развития событий, квартиру нужно как можно тщательней проверить.
  2. Запрет на регистрационные действия. Это происходит, если в отношении продавца был подан иск. Новый собственник просто не сможет зарегистрировать свои права на недвижимость. Поэтому такую информацию также нужно проверять.
  3. Неверный расчет средств. Банк может затребовать гораздо больше денег, чем было оговорено с продавцом. Нередко стороны просто забывают о штрафах и пенях, что приводит к уменьшению суммы, которую получит продавец. Это нередко приводит к срыву сделки. Поэтому покупателю лучше самостоятельно проверить данные по кредиту.

Советы

Приобретая жилье у банка или с обременением, необходимо учитывать различные способы развития этой ситуации. Даже если продавец не совершает мошеннических действий, покупатель все равно может столкнуться с большим количеством проблем.

Поэтому, если планируется покупка квартиры по ипотеке, советы наших специалистов лучше соблюдать:

  1. Рассчитывать сумму платежей. Ипотеку нужно платить, когда есть средства. Это главный залог того, что все выплачено в срок, а квартира перейдет в собственность заемщика.
  2. Еще один важный аспект – это срок. Обычно банки дают ипотеку не больше, чем на 30 лет. Но специалисты рекомендуют не брать на себя обязательства на такой срок. Максимум для человека, который реально может взять недвижимость в ипотеку, составляет 10–15 лет.
  3. Рассчитать процентную ставку. Следует выбирать ту ипотеку, проценты по которой за весь срок не превышают саму сумму кредита. Иначе это настоящий грабеж, а не покупка квартиры.
  4. Для приобретения жилья у банка лучше воспользоваться помощью ипотечного брокера. Несмотря на то, что придется немного потратиться на его услуги, специалист гарантирует безопасность сделки и оформления ипотеки.
  5. Проводить финансовые операции с помощью банковской ячейки. Этот способ очень подходит при покупке квартиры, которая является залогом в банке.
  6. Взять выписку из домовой книги для определения количества прописанных в квартире людей. Да и вообще, лучше собрать как можно больше информации об объекте недвижимости и ее владельцах.

Любая сделка купли-продажи несет некоторые риски для обеих сторон. Но покупатель теряет гораздо больше, так как потраченные деньги иногда вернуть невозможно. Поэтому следует тщательно обдумать свое решение и постараться минимизировать негативные последствия сделки.

Стоит ли брать ипотеку, подводные камни и другое смотрите в видео:

Покупка недвижимости — это серьёзная сделка. Люди тратят на приобретение жилья свои многолетние сбережения, продают собственность, чтобы иметь возможность внести необходимую сумму. К сожалению, бизнес, где заключаются соглашения на несколько миллионов рублей, а именно столько может стоить квартира, привлекает мошенников. Рассмотрим, какие риски существуют для покупателя квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, и как их избежать.

Почему именно 3 года

Откуда взялся этот срок в три года? Дело в том, что недвижимое имущество, которое находится в собственности владельца менее трёх лет, продаётся и покупается по определённым условиям.

Уплата налогов при продаже квартиры

Например, одно из условий — продавец обязуется выплатить НДФЛ в размере 13% с налогооблагаемой базы. Налогооблагаемая база — это разница между расходами на эту квартиру и доходами с продажи от неё. Если же жилье было получено в результате договора дарения или по завещанию, то минимальная сумма, которая не подлежит налогообложению — это 1 млн рублей. Через 3 года после того, как хозяин недвижимости вступил в права собственности, он налог не платит.

Для некоторых сделок в 2016 году, 1 января, срок был увеличен до 5 лет. Это касается договора купли-продажи и инвестирования.

Неудобства, связанные с налогами, существуют и для покупателя. При покупке первого жилья, которое находилось у продавца менее трёх лет, покупающий не может обратиться в ИФНС и получить за него налоговый вычет.

Способы обмана

Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности находится, сопряжена с большими рисками. Существует несколько распространённых схем мошенничества, которыми пользуются недобросовестные продавцы:

Продажа квартиры по доверенности

  1. Продажа по поддельным документам. Чаще всего подделывают доверенности, когда квартиру продаёт не владелец, а его доверенное лицо. Возможен другой вариант — недвижимость находится в общей долевой собственности, продавцом является муж, а доверенность от жены подделана. Но иногда мошенничество достигает огромных масштабов — ненастоящими являются полностью все документы и квартира, а истинные владельцы даже не знают, что их собственность продана.
  2. Признание сделки недействительной. Через некоторое время после того, как было заключено соглашение купли-продажи, бывший владелец обращается в суд для признания договора незаконным. Основания могут быть самыми разными: совладелец был не в курсе продажи, в квартире прописаны несовершеннолетние дети, жилплощадь была подарена предыдущему собственнику и даритель решил отозвать дарственную, дом достался по наследству и появились другие наследники.
  3. Продажа квартиры нескольким покупателям. В то время, пока покупатели будут спорить, кто же теперь считается новым владельцем квартиры, мошенник скрывается с полученными деньгами.

Стоит сказать, что и со стороны покупателей могут совершаться мошеннические действия. Они могут уговорить продавца указать в договоре сумму в 1 млн рублей, чтобы тот не оплачивал подоходный налог. Как все понимают, остатка можно так и не дождаться.

Что должно насторожить

Риски для покупателя квартиры, находящейся в собственности владельца менее 3 лет, можно сократить, если обращать внимание на спорные моменты. Есть несколько тревожных звоночков, на которые следует обращать внимание при приобретении квартиры:

Конечно, наличие одного или нескольких пунктов из этого списка не говорит о том, что продавец мошенник, в жизни бывают разные случаи, когда требуется срочная продажа недвижимости или владелец сам может не знать некоторых нюансов. Но купля-продажа новой квартиры сопряжена с большими денежными рисками, поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.

Проверка квартиры

За такую справку потребуется заплатить государственную пошлину, но её размеры не идут ни в какое сравнение с теми денежными средствами, которыми рискует покупатель.

Обязательно нужно сравнить изначальный план квартиры с имеющимся. Не было ли перепланировки? Если имеются изменения, необходимо проверить, согласованы ли они и внесён ли налог.

Если совладельцами жилья, которое находится в долевой собственности, являются несовершеннолетние, то необходимо проверить, есть ли разрешение органов опеки на продажу. Но даже если такой документ имеется, риск всё равно остаётся.

Конечно же, нужно обратить внимание на заполнение договора. Он должен быть оформлен юридически грамотно, иначе его можно будет оспорить в суде. Договор должен содержать следующую информацию:

  1. Дата и место заключения соглашения.
  2. Полные идентификационные данные сторон, включая ФИО, паспорт, ИНН, регистрацию.
  3. Характеристики объекта недвижимости, включая полный адрес, кадастровый номер, информацию из документов на жильё.
  4. Заверение об отсутствии обременений.
  5. Цена.
  6. Сроки на освобождение жилплощади предыдущими жильцами.

Что делать, если, несмотря на все предосторожности, факт мошенничества всё-таки имел место? Сразу же обращаться с заявлением в суд. Только через суд есть возможность вернуть денежные средства. Однако это может затянуться, если физическое лицо-продавец объявит себя банкротом. К тому же возвращены будут только те деньги, которые тратились на приобретение, расходы на осуществление покупки, ремонт квартиры возмещены не будут.

Сделки на большие суммы денег всегда сопряжены с риском, особенно когда это касается покупки недвижимости. Чтобы всё было оформлено правильно и без лишних волнений, лучшим вариантом будет обращения к квалифицированным юристам, которые смогут проверить и продавца, и квартиру и будут сопровождать сделку.

Перепродажа квартир – доходный бизнес, поэтому с полученного дохода приходится уплачивать соразмерную сумму в счёт государства. Это справедливое положение затрагивает и обычных граждан, которые руководствуются чисто бытовыми целями. Из обозначенных норм проистекают все особенности и нюансы купли-продажи недвижимости, подлежащей налогообложению. О нюансах покупки квартиры менее 3 лет в собственности читайте далее.

С какими рисками можно столкнуться?

Главные риски, сопровождающие сделки с недвижимостью, находящейся менее 3 лет в собственности, связаны с желанием многих продавцов уклониться от уплаты налога. Он относится к налогу на доходы, взимаемые государством с физических лиц (НДФЛ). Размер налога составляет 13% общей стоимости квартиры, указанной в договоре купли продажи, согласно нормам ч.1 статьи 220 НК РФ.

Так как для начисления используется только сумма, превышающая 1 миллион рублей стоимости объекта, продавцу выгодно внести в положения купчей заниженную стоимость. В итоге могут возникнуть следующие риски для покупателя:

  1. Он не сможет получить положенную ему льготу в виде налогового вычета за приобретение квартиры с суммы, не указанной в договоре, что приведёт его к недополученной выгоде.
  2. При расторжении договора по инициативе продавца ему вернут только часть средств, внесённых в договор, остальная сумма останется в незаконном пользовании недобросовестного контрагента.
  3. Его могут привлечь к уголовной ответственности за пособничество в налоговом преступлении.

Так же недавно полученное наследство может оспариваться сонаследниками, претендующими на проданный объект. Покупка унаследованной квартиры повлечёт необходимость участия в длительных судебных разбирательствах. То же касается подаренной недвижимости, так как дарственные наиболее часто оспариваются со стороны родственников, чьи права ущемляются дарителем.

Только через 3 года, согласно нормам статьи 196 ГК РФ, эти формы вступления в собственность приобретают стабильность по истечении срока исковой давности. Кроме недобросовестного отношения контрагента, можно попасть в ловушку, расставленную опытными мошенниками. В этом случае можно потерять всю сумму, уплаченную по сделке.

Мошеннические схемы

По преимуществу мошенники не ожидают, пока объект будет находиться в собственности длительное время, они оперируют недвижимым имуществом сразу же после его незаконного приобретения, стараясь сбыть квартиры и избежать ответственности за противоправное деяние.

Они могут так же воспользоваться позицией продавца, обманным путём завладевшего разницей между реальной оплатой стоимости квартиры по сделке, и ценой покупки, указанной в договоре. А могут применять более сложные и циничные схемы, направленные на незаконное удовлетворение своих корыстных интересов.

Наиболее распространена аренда жилого помещения, при которой обманным путём снимаются копии с правоустанавливающего документа собственника, и оформляется генеральная доверенность. Нередко используется полностью поддельный пакет документации.

Как правило, арендодателями в этом случае выступают наследники, у которых уже имеется недвижимость для собственного проживания, но продавать унаследованную квартиру они не желают до истечения трёх лет, чтобы сэкономить на налогах. Такая сделка проворачивается без ведома собственника. Она изначально является ничтожной и не вступившей в силу.

Но мошенникам хватает времени на то, чтобы завладеть деньгами доверчивого покупателя и скрыться. Часты и продажи квартир нескольким покупателям. Например, полученное в собственность жильё выставляется на торги. Предварительно снимаются копии правоустанавливающих документов и удостоверяются нотариусом. Мошенники оформляют продажу одной квартиры с несколькими покупателями.

Первый покупатель участвует в сделке, согласно нормам законодательства, так как к регистрации может быть представлена только одна купчая. Остальные передают деньги и заключают недействительный договор, который не доходит до регистрационной палаты.

Большинство обманутых уплачивают аванс по предварительному договору, так и не дождавшись наступления сделки. Особенно часты такие случаи, когда квартира приобретена недавно путём безвозмездного получения в дар, что так же может указать на мошенничество или преступное вымогательство. А так же быть получена в наследство по подложному завещанию.

Как себя обезопасить?

В первую очередь нужно убедиться, что продавец не является мошенником. Для этого нужно запросить всю правоустанавливающую, кадастровую и техническую документацию на квартиру. Кроме этого запросить гражданский паспорт продавца и идентифицировать соответствие паспорта документации.

Паспортные данные нужно внимательно рассмотреть и запомнить фамилию предполагаемого владельца. Так же нужно выписать кадастровый номер квартиры. На сайте Росреестра можно идентифицировать объект по кадастровому номеру и узнать – кому он принадлежит. То же самое сделать, обратившись в МФЦ с запросом по квартире.

Сведения о собственнике квартиры находятся в общем доступе и могут предоставляться третьим лицам. Если в качестве правоустанавливающего документа предъявлено свидетельство о наследовании или дарственная, то нужно удостовериться в их правоспособности следующим образом:

  1. Такие документы выдаются и удостоверяются нотариусом, что можно проверить путём подачи запроса нотариусу, о факте совершения нотариального действия.
  2. Сведения о них вносятся в государственный кадастр и могут быть получены через МФЦ.

В свидетельстве о наследовании указывается круг наследников, вступивших в наследство на квартиру, от каждого из них должно быть представлено:

  • нотариально удостоверенное согласие на продажу и доверенность;
  • отказ от недвижимости в пользу продавца, удостоверенный нотариально.

Кроме этих предосторожностей, нужно попросить выписку из ЕГРП, в которую внесены данные о собственнике. Эти данные должны идентифицировать физическое лицо, которым является продавец, и соответствовать паспортным данным. Если фамилия за этот период изменилась, предъявляются документы, констатирующие правомерность замены фамилии.

Например, свидетельство о браке. А главное – ни в коем случае не соглашаться на замену сведений в договоре купли продажи. Цена объекта должна точно соответствовать той сумме, которая была уплачена покупателем по сделке, с учётом выплаты аванса или задатка (о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что лучше для каждой из сторон сделки, мы рассказывали в отдельной статье).

Если вскрылись неправомерные действия со стороны продавца, то даже после передачи договора на регистрацию допустимо приостановить регистрационные действия подачей заявления в МФЦ, до момента завершения регистрации.

На что обратить особое внимание?

Для того чтобы контрагент не смог оспорить сделку на основании допущенных технических ошибок, обязательно нужно проверить весь текст купчей. Однако ряд положений относится к числу существенных, поэтому более пристальное внимание нужно обратить на пункты:

  1. Вводную часть, где даются сведения о сторонах договора, чтобы не было внесено третье лицо, не имеющее отношение к сделке.
  2. Предмет договора, в котором указан адрес квартиры и все её характеристики, чтобы избежать подмены объекта.
  3. Цена объекта, учитывающая сумму выплаченного предварительно аванса или задатка (если заключался предварительный договор). Нужно проследить, чтобы стоимость не была изменена в последний момент.
  4. Условия расторжения договора, где обязательно формулируется положение «о возвращении полученного по сделке в случае её расторжения».

Пошаговая инструкция: как купить жилье которое находится менее 3 лет в собственности?

Как купить квартиру, если она в собственности менее трех лет? Для проведения сделки нужно пошагово следовать указанному алгоритму:

Задачи покупателя на этом этапе считаются выполненными (о том, что делать покупателю после приобретения квартиры и как решить вопросы, связанные с подключением услуг ЖКХ, коммуникации и многого другого, мы подробно рассказывали тут), продавцу же останется уплатить НДФЛ, если стоимость квартиры более одного миллиона.

Случаи оспаривания сделки

Сделку могут оспорить на общих основаниях согласно нормам статьи 450 ГК РФ, если одно (несколько) из положений договора не исполнены контрагентом.

То же – если нарушены права третьих лиц, посягающих на владение квартирой. Так же допускается признание договора оспоримым по ряду оснований, изложенных в статьях 166, 167 ГК РФ. В их числе нарушение норм законодательства при заключении договора:

  • с несовершеннолетним;
  • с недееспособным;
  • в кабальных обстоятельствах;
  • если сделка мнимая или совершена с другими нарушениями.

То есть все случаи нарушения закона допускают аннулирование договора и проведение двусторонней, а при мошенничестве – односторонней реституции.

СПРАВКА: Реституция – возвращение сторонам полученного по сделке, приведение юридических обстоятельств в состояние, существовавшее до заключения договора.

Заключение

Квартира, находящаяся в собственности менее трёх лет – прецедент, который должен насторожить. Особенно, если это сделка наследования или дарения, совершающаяся по представительству. Во избежание рисков и попадания в сети мошенников нужно тщательно проверить правоспособность продавца и квартиры, представленной к сделке.

При наступлении юридических последствий, вызванных недобросовестными действиями контрагента, требуется обратиться в суд. Теперь вы знаете, как быть с покупкой/продажей квартиры, когда она меньше 3 лет в собственности.

Не хотите неприятных сюрпризов, приобретая квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет? Проверьте ее до покупки. Рассказываем, на что обратить внимание и как снизить риски.

риски при покупке квартиры находящейся в собственности менее 3 лет

Чаще всего продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, спешат продать ее по вполне объективным причинам. Например, собственник получил работу в другом городе и всей семьей готов переехать. Или в семье рождается второй ребенок и нужно задуматься о смене жилплощади. Или продавцу просто срочно нужны деньги на решение своих личных проблем. Вариантов развития событий может быть много. Но почему же покупатели не столь охотно идут на такие сделки.

Будет ли налоговый вычет?

Начнем, пожалуй, с самого распространенного страха. Многие покупатели думают, что, если они купят квартиру, которая была в собственности 3 года, они не получат налоговый вычет с ее покупки. Спешим развенчать этот миф. Вернуть свои положенные деньги с НДФЛ можно. Главное, чтобы соблюдались условия:

  • покупатель – гражданин Российской Федерации;
  • получает официальную зарплату и платит налоги;
  • сделка не заключается между взаимозависимыми людьми, проще говоря, муж не покупает у жены, дети – у родителей, подчиненный не покупает у начальника, и наоборот; бюджетных денег и за него не платит работодатель.

Во всех остальных случаях покупатель имеет право на налоговый вычет, даже если квартира, которую он покупает, была у продавца во владении менее трех лет. Так что стоит опасаться других недостатков. Ну, а самому продавцу недвижимости стоит помнить о том, при продаже недвижимости придется заплатить налог.

риски при покупке квартиры в собственности 3 года

Квартира оказалась «котом в мешке»

По закону, если квартира в собственности меньше пяти лет, а человек решил ее продать, ему придется платить налог – 13% с продажи. Тут покупатель имеет право задуматься: какая причина заставляет продавца идти на дополнительные траты и съезжать. Здесь разумно узнать настоящую причину. Например, в квартире оказалось очень холодно или соседи сверху так шумят, что мешают жить. Вполне возможно, что продавец хочет таким образом избавиться по-быстрому от имущественной обузы.

Покупка квартиры без риэлтора . Как не нарваться на мошенников?

Мошенники

Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили. Вы внесете предоплату, а потом окажется, что «собственник-то не настоящий!». Или вы окажетесь не единственным покупателем этой квартиры.

riski-pri-pokupke-kvartiry-nakhodyashcheysya-v-sobstvennosti-menee-3-let

Квартира по завещанию

Обязательно стоит досконально изучить вопрос и проверить документы, если квартира находится в собственности менее 3-х лет и продавец получил ее по завещанию. Дело в том, что наследственный документ можно оспорить в определенный срок. Если наследники считают, что завещание было написано под давлением, тогда они могут обратиться в суд в течение года. А если выявятся ошибки при составлении завещания или окажется, что наследник-продавец недееспособен, тогда оспорить можно на протяжении трех лет.

riski-pri-pokupke-kvartiry-nakhodyashcheysya-v-sobstvennosti-menee-3-let

Продажа квартиры по доверенности

При таких сделках стоит быть внимательным в любом случае. И если возникнут какие-то подозрения, отказаться от покупки. Неважно, сколько лет квартирой пользовался собственник: меньше трех лет или больше. Если сделка проводится через третье лицо, то нужно обратить внимание на следующие моменты. Прежде всего, обязательно попросите контакты продавца и выйдите с ним хотя бы на видеосвязь. Если общению с собственником всячески препятствуют, это серьезный сигнал. Во-вторых, попросите доверенность и тщательно изучите ее. Лучше с юристом. Человек, который называет себя доверенным лицом может быть мошенником, а вам будет показывать фальшивый документ.

riski-pri-pokupke-kvartiry-nakhodyashcheysya-v-sobstvennosti-menee-3-let

Что нужно сделать, чтобы себя обезопасить?

Прежде всего, нужно помнить, любая покупка недвижимости может таить в себе определенные риски и быть к этому готовым. Неважно, сколько лет квартира была в распоряжении у продавца.

Кроме того, не стоит «кидаться» на очень выгодные предложения. За такими схемами могут скрываться мошенники. Например, если цена на квартиру значительно ниже рыночной, либо сразу откажитесь от такой сделки, либо стоит заключать сделку с помощью юриста.

Если ваш продавец в браке или находится в разводе, узнайте, когда он покупал квартиру: до свадьбы или после. Если имущество было приобретено в браке, тогда на него претендует и муж, и жена. В этом случае попросите у продавца согласие второго или бывшего супруга. Документ должен быть заверен у нотариуса.


Обязательно выясните, что вам продает жилье вменяемый и дееспособный человек. Нельзя заключать сделки с алкоголиками, наркоманами или психически больными. Они могут, например, продать жилье без ведома родственников, которые также имеют имущественные права. Если такое произойдет, вас могут затаскать по судам. Это в лучшем случае. А в худшем, вы лишитесь денег.

Обратите внимание на то, есть ли в квартире перепланировки. Все изменения в жилплощади должны быть узаконены. В противном случае, решать проблемы придется через суд.

Какие документы могут понадобиться

Если ваш продавец в браке или находится в разводе, узнайте, когда он покупал квартиру: до свадьбы или после. Если имущество было приобретено в браке, тогда на него претендует и муж, и жена. В этом случае попросите у продавца согласие второго или бывшего супруга. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Убедитесь, чтобы продавец собрал все документы на сделку и тщательно изучите их. Кроме того, один из документов вы можете посмотреть заранее.

Проверка документов при покупке квартиры. Как проверить документы перед покупкой

Это один из самых важных и информативных документов при заключении договора купли-продажи на недвижимость – выписка из ЕГРН. Ее можно заказать, зная адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.

riski-pri-pokupke-kvartiry-nakhodyashcheysya-v-sobstvennosti-menee-3-let

Выписку из ЕГРН лучше заказать сразу же после просмотра понравившейся квартиры, а оповещать об этом собственника не обязательно. Документ поможет вам сэкономить время и не заниматься сбором документов и изучением объекта, если с ним что-то не так.

Документ содержит много полезной информации, которая подтолкнет вас к правильному решению – покупать квартиру или отказаться от покупки. В частности, можно узнать, кто является собственником, есть ли обременения на квартиру (арест, ипотека, наследственный запрет и др.), а также посмотреть, как и когда менялись собственники и на каком основании.

riski-pri-pokupke-kvartiry-nakhodyashcheysya-v-sobstvennosti-menee-3-let

В выписке из ЕГРН содержится информация, полученная из баз данных Росреестра. Чтобы получить документ, можно воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр. В этом случае вам не надо идти в МФЦ, стоять в очереди и подавать запрос очно: достаточно ввести в специальном поле адрес или кадастровый номер объекта, оплатить документ и получить его на адрес электронной почты.

Есть еще один, не менее удобный вариант, – заказать выписку в приложении для смартфона ЕГРН.Реестр. Его можно бесплатно скачать и установить на смартфон, а дальше выполнить те же шаги: ввести данные объекта и оплатить документ.

В большинстве случаев на изготовление справки онлайн или в приложении уходит не более 24 часов, т.е. документ можно получить уже на следующий день. При этом вы сможете убедиться в юридической чистоте сделки и в отсутствии рисков, связанных с покупкой квартиры.

Рынок недвижимости – это большая организованная система со своими правилами, законами и профессиональными участниками. Обычному человеку, выступающему в роли покупателя единоразово, нередко отводится роль жертвы в различных мошеннических операциях. Как избежать ошибок и как не попасть в сети мошенников и недобросовестных продавцов? Об этом читайте далее.

Какие могут быть «подводные камни»?

По ст.220 НК РФ россияне должны уплачивать налог от продажи каждого объекта недвижимости, бывшего в собственности менее 3-х, а в некоторых случаях и 5-ти лет, в размере 13% от полученного дохода. В чём же риски для покупателя?

Дело в том, что суммы до 1 млн рублей налогом не облагаются, поэтому продавцы недвижимости часто настаивают на подлоге. Они просят снизить сумму сделки в договоре до 1 млн руб., и тем самым уйти от налогообложения. При этом большая часть стоимости квартиры нигде не фиксируется, а оставшиеся деньги продавец получает на руки.

Реализация рисков, в сделках, оформленных подобным образом, происходит нечасто. Но если что-то пойдет не так и вам придется обратиться в суд, единственное что вы сможете вернуть, так это сумму, изначально обозначенную в договоре. Избежать такого развития событий можно только путем указания в документах реальной стоимости квартиры. Для большей уверенности и дополнительной страховки, стоит оформить сделку через нотариуса, несмотря на то, что данная мера больше не является обязательной.

Важно. Особое внимание нужно обратить на квартиру, полученную текущим владельцем по договору дарения.

Помните, что такая недвижимость в течение 3 лет с момента подписания дарственной может быть отозвана дарителем обратно.

Чтобы не попасть в эту ловушку, требуйте у продавца документы, на основании которых он вступил в права собственника. Это может быть дарственная, договор купли-продажи, документ о наследовании и другие правоустанавливающие бумаги.

Основные виды мошенничества

По статистике квартирные аферисты чаще всего проворачивают мошеннические операции с объектами, находящимися в собственности менее 3 лет. Именно на такие квартиры проще всего подделать документы. Среди мошенников наиболее популярны следующие схемы:

Реализация имущества по фальшивым документам. Смысл этой аферы заключается в продаже чужого жилья (например, арендованного) по поддельным бумагам. Мошенники снимают квартиру у ничего не подозревающего хозяина, дают объявления о продаже и уверенно показывают жильё и потенциальным покупателям.

Популярные схемы мошенничества при приобретении жилья, мы рассматривали в этой статье.

Общие рекомендации для покупателей

Остаться в стороне от изощренных мошеннических схем, помогут нехитрые правила безопасности:

  1. Всегда выясняйте причины продажи недвижимости. Они должны внушать доверие, быть четкими и понятными.
  2. Проявляйте бдительность относительно стоимости квартиры. Слишком низкая цена (на 15% и более ниже рыночной) не причина для радости, а повод насторожиться. Часто именно этим преступники и заманивают в ловушку свою жертву.
  3. Требуйте у продавца сведения о том, кто был прописан в этой квартире. Обратите внимание на пенсионеров, несовершеннолетних детей и других, защищенных законом лиц. Каждый из них может претендовать на указанную жилплощадь и реализовать свое право в суде. В итоге договор купли-продажи будет расторгнут, а продавца обяжут вернуть вам деньги.

Казалось бы, в этом случае риски и минимальные, однако на деле не всё так просто.

  • Во-первых, сама эта процедура займет довольно длительное время.
  • Во-вторых, нечистый на руку продавец вряд ли сразу отдаст деньги, а долги в нашей стране можно взыскивать годами.
  • Ну а в-третьих, всех этих проблем легко избежать, тщательно проверяя историю объекта недвижимости.

Важные моменты при оформлении договора

Привлечение нотариуса к составлению договора купли-продажи не обязательно, но крайне желательно, если вы приобретаете квартиру впервые. В любом случае документ должен включать в себя следующие обязательные пункты:

Особые случаи и их типичные опасности

Продажа по доверенности

Этот вариант приобретения жилплощади стоит обсудить отдельно. Как правило, сделки по доверенности несут в себе некоторые опасные моменты, например:

  1. Использование фальшивой доверенности.
  2. Заключение договора на основании просроченного или отозванного документа.
  3. Действие поверенного от имени умершего человека – владельца жилья.

Когда события принимают подобный оборот, покупатель должен настаивать на организации личной встречи с собственником недвижимости с целью подтверждения намерений владельца продать имущество.

Справка Если посредник форсирует подписание договора и постоянно откладывает встречу с доверителем, то самым верным решением будет отказ от заключения подозрительной сделки.

Недвижимость, полученная по наследству

При покупке недвижимости, унаследованной собственником менее 3 лет назад, нужно также принять некоторые меры предосторожности. Важно понимать, что полученное наследство может быть обременено долгами или договором залога. В последнем случае наследник не может самостоятельно распоряжаться имуществом.

Кроме этого, после заключения сделки могут возникнуть следующие проблемы:

  • Иск в суд со стороны лиц, претендующих на наследство, с целью расторжения договора купли-продажи. В течение трех лет потенциальные наследники могут отстаивать свои права в судебном порядке. В случае успеха, велика вероятность потерять имущество целиком или частично.
  • Наличие ранее заключенного договора (например, долгосрочной аренды). В данной ситуации смена владельца жилплощади не прекращает действие ранее заключенного контракта.

Чтобы не сталкиваться с подобными проблемами, тщательно проверяйте юридическую чистоту квартиры перед заключением сделки. Для этого достаточно:

  1. Иметь информацию о дате открытия наследства.
  2. Попросить нотариуса, ведущего это дело, оценить вероятность появления других претендентов на имущество.

Можно ли оспорить сделку?

Иногда покупатель квартиры имеет реальные шансы расторгнуть неудовлетворительную сделку в суде. Статья 450 ГК РФ предполагает наличие некоторых условий для расторжения договора купли-продажи. К ним относятся:

  • Серьезные нарушения закона со стороны продавца.
  • Ущемление прав других претендентов на имущество.
  • Обнаружение нарушений или несоответствий в самом документе.

Прекратить действие договора купли-продажи можно и в добровольном порядке, если все стороны сделки согласны решить проблему мирным путем. Однако на практике, такой вариант развития событий встречается нечасто.

Важно! Еще одним популярным способом защиты, позволяющим нивелировать негативные последствия поспешных решений, является страхование рисков. Многие покупатели используют эту услугу в качестве ремня безопасности.

Мелочи, способные испортить радость от нового жилья

  1. Приобретение жилья в летний период. Разумнее всего осматривать квартиру осенью. Такой подход позволяет обнаружить скрытые подводные камни и выявить проблемы с отоплением, а также воочию убедиться, что в доме не протекает крыша и в комнатах не пахнет сыростью.
  2. Панорама. Если открывающийся вид из окна волнует вас особенно сильно, а решающим фактором в пользу покупки именно этой квартиры стал замечательный парк, расположенный неподалеку, советуем вам убедиться, что на месте зелёной зоны не планируется строительство новой многоэтажки.
  3. Вечернее время для осмотра квартиры. Любой специалист по недвижимости скажет, что это неверное решение. Причина этому искусственное освещение, которое помешает вам оценить геометрию стен и потолков, а также скроет некоторые дефекты отделки.
  4. Незаконная перепланировка. Если вы не хотите стать ответчиком по иску управляющей компании и не готовы страдать материально за ошибки прежних владельцев, перед покупкой жилья рекомендуем сверить текущую архитектуру квартиры с планом из БТИ.
  5. Электропроводка. Мало кому известно, что в случае перемещения существующих или добавления новых розеток, должен составляться проект электроснабжения жилого объекта. Если прежние хозяева не озаботились оформлением этого документа, то составлять его придётся новому владельцу.

Чтобы не не стать жертвой обмана и избежать всех рисков при покупке квартиры — нужно повышать свою юридическую грамотность. Человека знающего все аспекты и нюансы сделки не сможет обмануть даже самый опытный мошенник.

Ниже можно ознакомиться с рисками при приобретении жилья:

Также советуем вам прочитать о том, как проверить объект на юридическую чистоту и как получить информацию о недвижимости через Росреестр.

Заключение

Покупка квартиры – мероприятие крайне ответственное, а для многих еще и дорогостоящее, поэтому и требует ответственного подхода. Вряд ли кто-то поспорит с тем, что такие задачи предполагают участие грамотного специалиста-риэлтора с хорошей репутацией.

Однако быстро найти такого в своем городе бывает непросто. Поэтому покупатель должен обладать хотя бы минимальной юридической грамотностью, достаточной для того, чтобы самостоятельно контролировать ситуацию.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: