Может ли банк забрать единственное жилье за долги по кредиту в казахстане

Обновлено: 30.04.2024

Иметь крышу над головой – насущная потребность каждого человека в современном мире. Именно поэтому законодательство Республики Казахстан тщательно регламентирует сферу жилищных отношений.

В этой статье расскажем о том, могут ли забрать жилье в пользу погашения долгов в Казахстане и о том, какие факторы могут повлиять на решение суда о принудительном выселении.

Принудительное выселение: могут ли у вас отобрать квартиру?

Принудительное выселение – одна из крайних мер государственно-правового воздействия в сфере жилищных правоотношений.

Обратите внимание. Выселение из квартиры возможно только по решению суда! Это гарантируется ст. 25 Конституции Республики Казахстан.

Согласно п.1, ст. 29 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», принудительное прекращение права собственности на жилье может быть установлено в следующих случаях:

1) при взыскании жилья для погашения долгов собственника;

2) при реквизиции;

3) при конфискации;

4) в случае принудительного отчуждения земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд;

5) в случае сноса аварийного жилья, грозящего обвалом (обрушением).

В случае если принудительное прекращение права собственности на жилье связано с пунктами 2,4,5 – собственник такого жилья может претендовать на следующие виды компенсации (по выбору):

1) денежное возмещение рыночной стоимости жилья и земельного участка, включая компенсацию убытков, причинённых собственнику;

2) обмен жилья на другое благоустроенное жилище (в порядке, оговорённом в ст. 15 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях»);

3) возврат реквизированного жилища после прекращения чрезвычайных ситуаций, вызвавших реквизицию, с полной компенсацией собственнику убытков, причиненных реквизицией.

В случае если право собственности было прекращено по основаниям, указанным в пунктах 1 и 3 (взыскание жилья в связи с долговыми обязательствами или прекращение права собственности на недвижимость в связи с конфискацией имущества) – собственник теряет жилье без права на компенсацию.

Обратите внимание!

Принудительное выселение происходит по решению суда и приводится в исполнение судебным исполнителем.

Наиболее частой причиной, по которой собственник может лишиться единственного жилья в принудительном порядке без предоставления иной жилплощади, является невозможность погашения ипотечного займа, в рамках которого было приобретено указанное жилье.

Также, лишиться недвижимости можно, если вы решили взять кредит под залог дома/квартиры или земельного участка. В этом случае, прежде, чем взыскать с должника залоговую недвижимость, банк скорее всего предложит должнику самостоятельно выкупить залоговое имущество до начала торгов.

Обратите внимание! Согласно п.3 ст.29 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», принудительное выселение из единственного жилья запрещено в отопительный сезон.

Могут ли взыскать единственное жилье в 2021 году из-за неуплаты ипотечного займа?

В сентябре 2021 года был подписан меморандум, приостанавливающий исполнительные производства, предполагающие принудительное выселение, в отношении социально незащищенных слоев населения.

Меморандум будет действовать в течение года с момента его подписания.

Согласно условиям документа, в период урегулирования финансовых сложностей должником из социально уязвимых слоев населения банк приостанавливает:

Вопрос о залоговом имуществе остро волнует не только заемщиков, но и залогодателей. При этом казахстанцы могут ошибочно посчитать, что в некоторых случаях банки не смогут отобрать залоговое жилье. Однако это приводит к дополнительным рискам. Подробнее в материале Нурфин.

В Казахстане был подписан меморандум о взаимопонимании и сотрудничестве, предусматривающий приостановление реализации единственного жилища и выселения из жилища граждан по ипотечным займам заемщиков.

Его действие продлится 12 месяцев с момента его подписания, то есть до сентября 2022 года.

То есть следует понимать, что такие меры направлены именно на тех, кто действительно не в состоянии оплачивать заем и столкнулся с тяжелыми жизненными обстоятельствами.

Другие заемщики, имеющие кредиты, должны помнить, что оплата долга – это обязанность, закрепленная договором о займе.

Иллюстративное фото: Freepik / wayhomestudio

Кого защищает меморандум

К социально-уязвимым слоям населения относятся те граждане, которые оказались в сложных жизненных ситуациях и не могут обеспечивать себя необходимыми.

Согласно 68 статье закона "О жилищных отношениях", под определение СУСН подпадают следующие категории лиц:

ветераны, Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, а также ветераны боевых действий на территории других государств, , имеющие 1 и 2 группы,
семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов, а также неполные и многодетные семьи,
болеющие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний казахстанцы,
достигшие пенсионного возраста,
дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не достигшие двадцати девяти лет, потерявшие родителей до совершеннолетия,
кандасы,
лишившиеся жилья в следствие экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, , имеющие подвески "Алтын алқа", "Күміс алқа" или звание "Мать-героиня", включая ордены "Материнская слава" I и II степени,
семьи погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, при подготовке или осуществлении полета в космическое пространство, при спасании человеческой жизни, при охране правопорядка.

Иллюстративное фото: NUR.KZ/Петр Карандашов

По отношению к этим лицам при решении вопросов о проблемной задолженности выселения из жилья и достижения согласия, а также надлежащего исполнения должником условий достигнутого соглашения, банки приостанавливают:

подачу судебных исков, обращение к нотариусу для совершения исполнительной надписи, для взыскания задолженности, возникшей на основании правоотношений из ипотечных договоров,
реализацию единственного жилища, включая принятое на баланс банка,
выселение заемщиков из жилого имущества, в том числе бывших собственников этого имущества, находящегося на балансе банка.

То есть заемщики, не относящиеся к СУСН, не освобождаются от своих обязанностей по обслуживанию займа. Поэтому всегда следует помнить о том, что кредит – это серьезная ответственность.

У кого жилье могут отнять

Банки или другие кредиторы могут изъять залог за длительную просрочку и отказ от выполнения своих долговых обязанностей, если такой пункт прописан в договоре о займе.

Часто это может затронуть людей, которые оформляли ипотечный заем с привлечением дополнительного залога.

При этом своим имуществом рискует залогодатель, которым может быть как сам заемщик, так и третье лицо.

Иллюстративное фото: Gettyimages / naruecha jenthaisong

Однако следует учитывать, что кредиторы в первую очередь пытаются взыскать долг с банковских счетов должника. Далее идут различные виды имущества, например, автомобиль, и только потом жилье.

То есть казахстанцы, не относящиеся к СУСН и не исполняющие условия договора о займе, могут столкнуться с арестом или изъятием имущества. Все зависит от условий кредита и ответственности заемщика.

При этом урегулировать вопрос о порядке оплаты долга можно до передачи дела в суд.

Напомним, что дополнительный залог используется в тех случаях, когда нет денег на первоначальный взнос.

Также следует помнить о том, что отобранный залог можно вернуть до его реализации на специальных аукционах.

А при нарушении прав заемщика финансовыми организациями (банки МФО и другие) можно обратиться в департамент защиты прав потребителей финансовых услуг.

sud.ua

Действующее казахстанское законодательство не содержит в себе ограничений в части обращения взыскания на единственное жилье.

Если коротко, то да, могут. Точнее, на жилище должника (даже если оно является его единственным) может быть обращено взыскание по его долгам, будь то по кредиту перед банком, по возмещению причиненного вреда, по алиментам или по какому-либо другому обязательству.

Действующее казахстанское законодательство не содержит в себе ограничений в части обращения взыскания на единственное жилье; оно не включено в состав имущества, на которое нельзя обратить взыскание.

Единственная поблажка для должников, относящихся к социально уязвимым слоям населения - их нельзя выселять в отопительный сезон (пункт 3-1 статьи 29 Закона РК “О жилищных отношениях”).

Однако ситуация может измениться. Дело в том, что Минфин разработал законопроект о банкротстве физических лиц - документ, несомненно, нужный и ожидаемый с нетерпением многими должниками. Так вот, одна из норм законопроекта допускает при определенных обстоятельствах обращать взыскание на единственное жилье должника.

Согласно представленной его редакции взыскание не может обращено на единственное жилье должника, если одновременно:

оно не является предметом залога;
размер его полезной площади не превышает установленных нормативов на одного проживающего должника и лиц, находящихся у него на иждивении (сейчас это 18 квадратных метров на одного проживающего);
размер выплаченной суммы основного долга по договору займа составил более 50% на дату открытия процесса восстановления платежеспособности.

К примеру, заемщик купил на кредитные деньги квартиру, оформив ее же в залог банку. По квадратуре квартира небольшая и не превышает норматива. При сумме основного долга 16 млн тенге заемщику достаточно оплатить в банк более 8 млн тенге - и квартиру уже не заберут.

Банковский сектор уже заявил о несогласии с предлагаемым законопроектом в этой части, указав, что его принятие в таком виде неизбежно исключит кредитование под залог небольшого по площади жилища: принимать такой залог станет для них высокорискованным. Банкиры предупреждают, что под угрозой может оказаться ипотечная программа “7-20-25”, нацеленная, в первую очередь, на кредитование такого жилья. Соблюдение такого принципа кредитования, как возвратность займов, ставится под сомнение.

Надо отметить, что вопрос о возможности, грубо говоря, отбирать единственное жилье за долги всегда являлся достаточно спорным и болезненным, причем, не только для нас.

Подход законодателей в разных странах в решении этой проблемы различен. В одних странах закон по умолчанию допускает обращение взыскание на единственное жилье (Великобритания, Франция, Испания, Италия, Швейцария, Эстония, Латвия), в других устанавливает запрет на это, хотя и с некоторыми исключениями (Российская Федерация, Бразилия, Белоруссия, Туркменистан, Узбекистан, Швеция, Португалия), в третьих допускает, но с сохранением права пользования должником жилищем (Австрия, Бельгия, Германия, Лихтенштейн).

Что ж, вопрос, действительно, непростой. Даже если отбросить в сторону эмоциональную риторику, правовой аспект этой проблемы тоже достаточно сложный.

Во-первых, интересы кредитора требуют отсутствия в законе каких-либо препятствий для обращения взыскания на единственное жилье должника. Кредитор резонно вправе требовать полного удовлетворения своего требования с должника. Если последний должен - пусть отвечает перед кредитором всем своим имуществом, включая жилье. Это следует из правовых принципов обеспечения восстановления нарушенных прав и добросовестного исполнения обязательств (статьи 2, 8 Гражданского кодекса).

Во-вторых, невозможность взыскания на единственное жилье фактически означает невозможность полного исполнения судебного акта о взыскании в пользу кредитора по гражданско-правовому обязательству: решение суда о взыскании долга с должника есть, но его нельзя исполнить из-за указанного ограничения. Тем самым, подрываются конституционное право каждого на судебную защиту и конституционный принцип обязательности судебных актов на территории республики (статья 76 Конституции).

В-третьих, подобного рода исключения подрывают стабильность имущественного оборота, поскольку его участники теряют уверенность в надлежащем исполнении контрагентами своих обязательств и возможностях защиты своих нарушенных имущественных прав и интересов. Подобного рода исключения ответственности должников могут служить демотиватором для надлежащего исполнения ими своих обязательств, способствуя недобросовестным должникам в игнорировании законных требований кредиторов.

Однако, с другой стороны, Конституция говорит о том, что “в Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем” (пункт 2 статьи 25). Обратим внимание на то, что наша Конституция, в отличие от российской, не гарантирует право каждого на жилище. Но даже в такой редакции сторонники могут узреть основания конституционного ограничения на лишение единственного жилья: раз государство создает условия для обеспечения граждан жильем, следовательно, оно должно создать условия, не допускающие лишения граждан жилья.

Кроме того, человек является высшей ценностью для государства, его достоинство неприкосновенно (статьи 1, 17 Конституции). Лишение же единственного жилья едва ли согласуется с международно признанным правом каждого на достойный жизненный уровень, провозглашенным статьей 25 Всеобщей декларацией прав человека и статьей 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах.

Как видно, поднятый вопрос с единственным жильем далеко неоднозначен с позиции права. Обе изложенные выше точки зрения имеют свое обоснование. Как всегда, важен поиск баланса, той “золотой середины”, которая позволила бы учесть интересы кредитора и должника с позиции справедливости.

У юристов есть такой тезис: “Собственность обязывает”. Это означает, что право собственности - это не только право каждого на владение, пользование и распоряжение имуществом; это и обязанность (способность) отвечать им по своим обязательствам, в том числе всем своим имуществом. Собственность должна порождать ответственное отношение граждан к осуществлению ими своих гражданских прав и обязанностей. Непонимание этой стороны собственности, потакание избежанию ответственности по своим долгам - все это ведет к взращиванию иждивенческих настроений в обществе, патернализму (веру в то, что государство решит все проблемы гражданина).

Любопытно, что в Российской Федерации, в отличие от нас, поначалу не решились на то, чтобы разрешить обращение взыскания на единственное жилье (исключение - жилье, приобретенное по ипотеке). Почему? Потому что посчитали, что люди не отошли еще от совкового сознания, не готовы отвечать полностью по своим долгам. Но в последнее время российское общество приходит к пониманию того, что так долго продолжаться не может, что нужно приучать людей отвечать по своим долгам. Появляются законопроекты, которые призваны расширить список случаев, когда у должника могут отобрать жилье (даже единственное) за долги (по коммунальным услугам, алиментам и пр.). Сопротивление таким инициативам колоссально. Но, тем не менее, они движутся в этом направлении.

Мы же, собираясь отменить возможность обращения на единственное жилье, движемся, как ни странно, в обратном направлении.

Конечно, помня о необходимости соблюдения баланса интересов кредиторов и должников, можно допустить ситуации, когда не следует лишать должника того или иного имущества. Но следует ли относить к нему жилье - большой вопрос.

Вопрос с единственным жильем далеко неоднозначен с позиции права. Обе изложенные выше точки зрения имеют свое обоснование. Как всегда, важен поиск баланса, который позволил бы учесть интересы кредитора и должника с позиции справедливости.

Действующее казахстанское законодательство не содержит в себе ограничений в части обращения взыскания на единственное жилье, передает Zakon.kz.

Главный юридический советник АО «Народный Банк Казахстана», кандидат юридических наук Даулет Абжанов рассказал о том, как отражен этот вопрос в действующем законодательстве РК.

Единственная поблажка для должников, относящихся к социально уязвимым слоям населения - их нельзя выселять в отопительный сезон (пункт 3-1 статьи 29 Закона РК «О жилищных отношениях»).

оно не является предметом залога;

размер его полезной площади не превышает установленных нормативов на одного проживающего должника и лиц, находящихся у него на иждивении (сейчас это 18 квадратных метров на одного проживающего);

размер выплаченной суммы основного долга по договору займа составил более 50% на дату открытия процесса восстановления платежеспособности.

Банковский сектор уже заявил о несогласии с предлагаемым законопроектом в этой части, указав, что его принятие в таком виде неизбежно исключит кредитование под залог небольшого по площади жилища: принимать такой залог станет для них высокорискованным. Банкиры предупреждают, что под угрозой может оказаться ипотечная программа «7-20-25», нацеленная, в первую очередь, на кредитование такого жилья. Соблюдение такого принципа кредитования, как возвратность займов, ставится под сомнение.

Подход законодателей в разных странах в решении этой проблемы различен. В одних странах закон по умолчанию допускает обращение взыскание на единственное жилье (Великобритания, Франция, Испания, Италия, Швейцария, Эстония, Латвия), в других устанавливает запрет на это, хотя и с некоторыми исключениями (Российская Федерация, Бразилия, Белоруссия, Туркменистан, Узбекистан, Швеция, Португалия), в-третьих, допускает, но с сохранением права пользования должником жилищем (Австрия, Бельгия, Германия, Лихтенштейн).

Однако, с другой стороны, Конституция говорит о том, что «в Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем» (пункт 2 статьи 25). Обратим внимание на то, что наша Конституция, в отличие от российской, не гарантирует право каждого на жилище. Но даже в такой редакции сторонники могут узреть основания конституционного ограничения на лишение единственного жилья: раз государство создает условия для обеспечения граждан жильем, следовательно, оно должно создать условия, не допускающие лишения граждан жилья.

Как видно, поднятый вопрос с единственным жильем далеко неоднозначен с позиции права. Обе изложенные выше точки зрения имеют свое обоснование. Как всегда, важен поиск баланса, той «золотой середины», которая позволила бы учесть интересы кредитора и должника с позиции справедливости.

У юристов есть такой тезис: «Собственность обязывает». Это означает, что право собственности - это не только право каждого на владение, пользование и распоряжение имуществом; это и обязанность (способность) отвечать им по своим обязательствам, в том числе всем своим имуществом. Собственность должна порождать ответственное отношение граждан к осуществлению ими своих гражданских прав и обязанностей. Непонимание этой стороны собственности, потакание избежанию ответственности по своим долгам - все это ведет к взращиванию иждивенческих настроений в обществе, патернализму (веру в то, что государство решит все проблемы гражданина).

Иллюстрация Дины Ли специально для informburo.kz

Разбираемся, в каких случаях в Казахстане можно потерять жильё.

В Казахстане лишиться жилья можно при следующих обстоятельствах:

из-за долгов по налогам;
в результате споров в гражданско-правовом поле (ДТП, долги по алиментам и комуслугам, задолженность перед банком или другим лицом);
по причине изъятия земли для госнужд;
из-за конфискации по решению суда;
если дом признан аварийным.

Долги по налогам

Если человек не платит налоги, то департамент государственных доходов имеет право подать иск в суд, объясняет адвокат Серик Айтбаев. ДГД выносит приказ в упрощённой форме и запускает механизм по принуждению к оплате налога. Суд установит лишь два факта:

В этом случае квартиру или дом могут реализовать, а вырученные средства пустить на погашение долга. Чаще всего неуплаченными остаются налоги за транспорт. Но есть и другие виды налогов, о которых обыватель может не знать.

"Существует налог на выручку, полученную от продажи квартиры. Если в течение года человек купил, а потом продал одну и ту же квартиру, но уже дороже, он должен уплатить налог в размере 10% от разницы в цене. Однако казахстанцы не хотят платить и игнорируют этот закон. В результате сделка совершена, прошёл год-два, человек уже думает, что налоговые органы не заметили сделку. На самом же деле срок давности таких дел – 5 лет. Департамент госдоходов почему-то предъявляет неуплаченный налог только на четвёртый год. Ловушка в том, что уже к сумме от сделки набегает пеня. Это обычно порядка 200-300% от первоначального долга", – рассказывает адвокат.

Дорожно-транспортное происшествие

К примеру, человек совершил ДТП, суд признал его виновным и обязал возместить материальный и/или моральный ущерб другому участнику аварии. Однако виновник не платит по счетам. Вторая сторона имеет право подать иск в суд о принудительном взыскании долга.

Если суд удовлетворит это требование, то всё, что есть у виновника аварии, может быть реализовано в счёт погашения долга. Это может быть и жилая недвижимость.

Для таких случаев как раз и существует автострахование, и пренебрегать им нельзя, говорит адвокат Айтбаев.

Долги по алиментам

В Кодексе РК "О браке (супружестве) и семье" указано, что, если родители (например, после развода) добровольно не обеспечивают содержание своим несовершеннолетним детям, эти средства с них взыскиваются в судебном порядке.

"Один из моих клиентов лишился квартиры в Капшагае из-за долгов по алиментам. Несколько лет папа не платил ребёнку и накопил 5 миллионов тенге. Бывшая жена подала иск в суд, квартира была выставлена на торги и продана", – вспоминает Серик Айтбаев.

Долги за коммунальные услуги

Лишиться квартиры, продолжил адвокат, люди могут и из-за долгов по комуслугам. Даже если новый дом сдан в эксплуатацию, а человек там не проживает, к примеру, делает ремонт, это не значит, что можно игнорировать выставленные счета. Как только был заключён договор с поставщиками комуслуг, человек обязан платить. Причём они могут обратиться в суд при наличии долга в любом размере – будь то 100 тысяч или 1 млн тенге.

Начисления по комуслугам производятся по показаниям счётчиков, поэтому если вы не проживаете в квартире, то и суммы будут небольшими. Это может быть задолженность за отопление, услуги КСК, капитальный ремонт, если дом участвовал в программе по модернизации жилья, и прочее. Другое дело, если вы живёте в квартире и не платите. Но даже если вы и стали злостным неплательщиком, всегда можно договориться: попросите услугодателя о рассрочке либо отсрочке платежа, чтобы, к примеру, за тепло платить летом.

Один из опасных примеров в гражданско-правовом поле – это признание судом договоров купли-продажи, обмена, дарения или приватизации недействительными. Это прямой путь к самому неприятному исходу дела.

Долги перед банком, другим лицом

Квартиру или дом могут выставить на торги за долги перед банком либо другим лицом и так далее. В случае с банком возможна внесудебная реализация залога. Допустим, человек заложил квартиру. Банк в договоре может указать то, что в случае невыплаты займа он имеет право реализовать заложенную недвижимость внесудебным способом. Другими словами, он сам оценит стоимость ваших квадратных метров и проведёт торги. И всё это без привлечения судебного исполнителя.

Хоть банки и нечасто прибегают к несудебной реализации долга, отказывайтесь от подобных условий получения кредита, советует Серик Айтбаев. Если возникли сложности с погашением займа, просите о реструктуризации или отсрочке, поинтересуйтесь другими инструментами, которые помогут облегчить долговую нагрузку.

Как проводятся торги? Суд вынес решение, и в игру вступают судебные исполнители. Они сначала оценят имущество, затем выставят его на торги. Это происходит на специальном сайте Министерства юстиции – "Единая электронная торговая площадка", раздел "Торги".

Сначала квартира продаётся по английскому методу – на повышение цены. Если ничего не получилось, проводится аукцион по голландскому методу – на понижение, причём до 50% от стоимости. Часть денег вернётся владельцу проданной квартиры, если, к примеру, её продали за 10 млн тенге, а должен он был всего 3 млн.

Ясно, что спасти своё жильё до торгов можно, только если полностью погасить долг. Но даже если пропустил все возможные сроки, ещё остаётся шанс.

"Был случай, когда должник попросил поучаствовать на аукционе своего знакомого. Он выкупил выставленную квартиру, а должник постепенно, в течение года, вернул ему деньги за недвижимость", – вспоминает Серик Айтбаев.

Изъятие земли под госнужды

Снос домов ради строительства других объектов или дорог часто практикуется в больших городах. Например, в Алматы под строительство метро решено снести строения на 38 участках в Наурызбайском районе. В 2017 году в Турксибском районе изъяли земли для транспортных развязок на пересечении улиц Сейфуллина – Жансугурова и Рыскулова – Емцова.

В январе 2019 года Нурсултан Назарбаев подписал поправки в закон по вопросам усиления защиты права собственности. Согласно изменениям, владельцы участков будут получать:

равноценное возмещение изымаемой земли;
размер компенсации определяют по рыночной стоимости;
оценку недвижимости будут проводить независимые компании;
владелец земли может отказаться от денег и потребовать выдачи равноценного участка.

Конфискация по решению суда

Человек может лишиться недвижимости, если он осуждён по статье, которая предусматривает конфискацию имущества. Однако с января 2019 года в Казахстане можно конфисковать лишь то, что добыто преступным путём, если такое происхождение имущества докажут в суде.

Суд должен назвать основания, по которым конкретное имущество надо конфисковать. К делу необходимо приобщить сведения, которые подтверждают такие выводы.

После того, как приговор вступил в силу, недвижимость переходит в жилищный фонд города, а затем распределяется между очередниками-бюджетниками, малоимущими и другими гражданами, которые должны получить жильё от государства.

Юристы советуют не оформлять недвижимость на себя, тогда и конфисковать будет нечего.

Аварийное жильё

Дом или квартиру могут официально признать аварийными, и уполномоченные госорганы запретят находиться в таком жилье. Коммунальщики отключат сети, прописка по такому адресу станет невозможной, а представители акимата опечатают двери.

Такие дома идут под снос, а взамен людям предлагают денежную компенсацию либо жильё такой же площади в новом доме. И первое, и второе должен обеспечить акимат. Если стороны не пришли к соглашению, точку в деле, отмечает Серик Айтбаев, поставит суд.

Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Серика Айтбаева, нотариуса-медиатора Алтынай Макешеву, а также юриста Станислава Лопатина.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: