Может ли платить ипотеку не собственник квартиры

Обновлено: 19.04.2024

О том, можно ли квартиру оформить на одного человека, а ипотеку на другого, задумываются многие заемщики. Проблема заключается в том, что банки редко так рискуют. Но если оформление такого рода сделки является необходимостью, то следует выяснить все нюансы. В данной статье вы узнаете как оформить квартиру на одного человека, а ипотеку на другого на 2021г.

Общие сведения

Ипотека – это заем у банка под залог. Другими словами, покупатель приобретает недвижимость и отдает ее под залог банка до тех пор, пока не отдаст деньги. Для получения этого вида займа необходимо соответствовать всем требованиям банка. Главное условие – это платежеспособность, то есть наличие постоянной работы и довольно высокий уровень дохода. Без этого оформить заем не удастся.

Учитываются и дополнительные требования. Это может быть возраст (чем моложе заемщик, тем больше период выплат), наличие поручителей и другой собственности. При составлении кредитного соглашения обязательно оформляется закладная.

Справка: залогом может выступать не только приобретаемая собственность, но и любая другая равноценная недвижимость.

Можно получить ипотеку на одного человека, к примеру, на себя, или привлечь созаемщиком. По правилам (и на основании ФЗ «Об ипотеке») люди, получающие такой кредит, всегда становятся собственниками. Ведь после приобретения жилья необходимо зарегистрировать свои права.

Вопрос, можно ли приобретенную квартиру оформить на одного человека, а ипотеку на кого-то другого, возникает очень редко. Для этого у заинтересованных лиц должны быть серьезные основания. В теории заключить кредитное соглашение, а квартиру оформить на другого можно. Но в целом такие сделки оформляются крайне редко.

Причины такого оформления

Оформить кредит на другое лицо, на первый взгляд, кажется плохой идеей, но не редки случаи необходимости таких действий или невозможности оформить на себя.

Это может быть:

Можно получать солидный доход, но не иметь записи в трудовой книжке.

Как вариант — просрочки по уже закрытым обязательствам.

отсутствие регистрации в регионе размещения подразделения банка;

Часть кредиторов лояльно относится к тем, кто живет на Дальнем Востоке, а займ запрашивает в Москве. Другая настаивает, чтобы и приобретаемая недвижимость, и клиент, и место работы размещались не далее 70 км от офиса.

Банки предлагают заемщикам застраховать жизнь на период кредитования. Но есть категории граждан, которых страховые компании не хотят видеть в числе своих клиентов.

Другой хозяин

Банкам невыгодно, когда владелец жилья и плательщик кредита – это разные люди. Поэтому говорить о том, можно ли оформить квартиру на другого человека, довольно сложно. Многое зависит от внутренних правил финансовых учреждений. Но есть случаи, когда заключение такого ипотечного договора возможно.

Вероятность того, что квартира будет оформлена на другое лицо, зависит от предмета залога:

Если им выступает приобретаемая собственность, то оформить на другого человека право собственности можно, только соблюдая определенные условия. Кредитор может дать разрешение, если владелец будет выступать созаемщиком. Желательно также, чтобы он был родственником заемщика.
Предметом залога выступает другая недвижимость. Именно ею заемщик будет рассчитываться, если не может оплатить заем. К приобретенной квартире банк не имеет никакого отношения. Но в данном случае финансовые организации все равно неохотно заключают сделку, так как лицу практически невозможно доказать целевое расходование средств.

Если говорить о том, можно ли взять ипотеку супругам так, чтобы только один из них был хозяином, то эта проблема вполне решаема. Муж и жена выступают созаемщиками общего имущества, поэтому банк может пойти на такое условие. При необходимости супруги могут составить брачный контракт, где будет указано право собственности и другие условия.

Еще один способ, который используется, когда кредит на жилье оформляет один человек, а хозяином становится другой, это переоформление. Для этого заем оформляется по всем правилам, а затем с разрешения кредитора право собственности передается третьему лицу. Но этот способ связан с большими расходами за услуги, поэтому его применяют крайне редко.

Если берете кредит не для себя, нужно просчитать все риски. Даже если финансовая организация согласится на подобные условия, владелец может прекратить платить заем. Выступая созаемщиком, придется самому выполнять все обязательства. Поэтому, если плательщик не хочет по каким-то причинам становиться собственником, лучше получить потребительский кредит. Там нет залога, поэтому кредитору все равно, кто выступает собственником квартиры, а кто платит.

Как можно оформить ипотеку на одного, а квартиру на другого

В наиболее встречаемом случае заемщик и собственник квартиры является одним лицом. Такое обстоятельство выгодно для банков, так как облегчает его работу. Оформление ипотеки на одного, а квартиру на другого возможно, но эти случаи ограничены.

Например, когда созаемщиком выступает один из супругов, а кредит накладывается на основное лицо (заемщику). Банк принимает в залог уже имеющее имущество, а не приобретаемое. Контракт же подписывается сначала одним лицом, а уже потом переоформляется на другое. Данный способ нежелателен для кредиторов, потому что невозможно проверить целевое использование денег. А банк не может видеть предмет покупки.

Для кредитора подойдет такой вариант, когда процесс перевода долга предполагает оценку нового заемщика, его платежеспособности. Для этого нужно отозвать закладную из ЕГРН. Ее нужно оформить заново. Переоформление ипотеки на другое лицо не выгодно для должника, так как будут большие расходы.

Оформление на супругов

В соответствии с действующим законодательством супруг или супруга автоматически становится созаемщиками по кредитному договору. Если один из супругов официально не работает, то придется разграничить права собственности, так как банку нужны работающих мужа и жену. Иначе риск отказа будет высоким.

Как делится ипотека при разводе – важные моменты.

Если супруги решили развестись, то им нужно понимать, что они несут равную обязанность выплачивать кредит банку. Это происходит потому, что право собственности оформляется как общая собственность. Вы можете оформить ипотеку на одного из супруг, но это не станет обстоятельством того, что понесет ответственность кто-то один. В случае развода этот факт остается неизменным.

Риски

Когда вы платите ипотеку, которая оформлена на другое лицо, вы всегда несете определенные риски, о которых мы сейчас расскажем. Эти риски существуют для все сторон:

Первый случай будет невозможность зарегистрироваться на купленных метрах. Данную процедуру может проделать только собственник квартиры и ее владелец. Если же там прописаны дети несовершеннолетние, то в таком случае их невозможно выселить. Даже суд в этом бессилен.
Плательщики сталкиваются с тем, что собственник отказывается передать им жилплощадь после выплаты долга. Если не подписано никаких обязательств по передаче квартиры и не может быть доказано на словах, то в таком случае можно заниматься хоть благотворительностью. В лучшем случае, формальный заемщик и собственник недвижимости будут платить подоходный налог с этой суммы.
Кто подписывал договор с кредитором, тот несет тоже риски. Если деньги не будут выплачивать в срок, то собственнику придется выступать перед судом и рисковать своим имуществом. Кредитная история будет испорчена на ближайшие 15 лет. Также в случае незаконной перепланировки ему придется потратить свое время на подачу заявки в ЕГРН, подписание документов и так далее. Выбирать лицо, на которое будет оформляться ипотека, нужно с осторожностью.

Статью подготовил юрист по семейным и гражданским вопросам Антон Николаевич Щербак

Если статья была полезна — ставьте лайк, добавляйте в закладки.

Если вы не нашли нужную информацию, можете получить на нашем сайте БЕСПЛАТНУЮ юридическую консультацию. Свой вопрос оставляйте в комментариях или обратившись к консультанту сайта.

Читатель Тинькофф Журнала брал квартиру в ипотеку вместе с женой.

С самого начала за кредит платил я. После развода жена уехала из города и на квартиру не претендует. Выплачивать вместе со мной кредит она не собирается.

Отвечает юрист Надежда Шорохова:

«Чтобы вывести бывшую жену-созаемщика из ипотеки, вам необходимо обратиться с заявлением в банк, в котором вы заключали кредитный договор. Но не факт, что банк согласится: ему выгоднее иметь двух созаемщиков, ведь если вдруг вы перестанете платить, то он может обратиться ко второму заемщику. Если банк откажется вывести заемщика, вы можете рефинансировать кредит в другом банке и таким образом попытаться остаться единоличным заемщиком по ипотеке.

Вашей супруге тоже невыгодно оставаться созаемщиком. Если вы, как собственник квартиры, перестанете платить, то банк обратится за долгом к ней. Но квартира ей не нужна, поэтому получится, что она будет вынуждена выплачивать чужой долг и не за свое жилье.

Отказ супруги от квартиры нужно подтвердить документально

Из вашего письма следует, что супруга отказалась от квартиры только на словах. Вы же собираетесь в одиночку платить кредит и уже думаете, как вывести бывшую жену из ипотеки.

Но может случиться так, что вы самостоятельно погасите кредит, а спустя какое-то время супруга потребует долю в квартире.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, вам прежде всего нужно документально подтвердить отказ бывшей жены от квартиры. Для этого заключите соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Это нотариально заверенный документ, в котором указано, о чем договорились стороны по поводу имущества. Брачный договор вы заключить уже не можете, потому что развелись. ст. 38 ГК РФ

Только после того, как вы официально поделите имущество и получите на руки бумагу от нотариуса, можно будет думать, как вывести супругу-созаемщика из ипотеки.

Для чего банку нужны созаемщики

У созаемщика есть такие же права и обязанности по кредиту, что и у основного заемщика. Если в договоре не прописано иное, то созаемщик обязан погашать кредит наравне с основным заемщиком. Такая ответственность созаемщика называется солидарной. ст. 323 ГК РФ

Банк вводит созаемщиков, чтобы минимизировать свои риски. Например, у заемщика небольшой доход, и банк не готов дать ему кредит. Но в паре с созаемщиком совокупный доход гораздо больше, поэтому банк может их кредитовать. Если основной заемщик потеряет работу или станет нетрудоспособным, банк всегда может спросить с созаемщика.

Еще бывает, что кредитная история основного, или титульного, заемщика недостаточно хороша, чтобы ему можно было предоставить кредит на запрашиваемую сумму. В этом случае наличие созаемщика с чистой кредитной историей компенсирует недостатки.

Супруги становятся созаемщиками автоматически. Причем не имеет значения, работают оба супруга или один и кто конкретно платит за кредит, поскольку все нажитое в браке имущество — это совместная собственность. Даже если квартира по документам оформлена только на одного, она на самом деле принадлежит обоим супругам. Если супруги решат развестись, то имущество будет делиться пополам, за исключением случаев, когда между сторонами был заключен брачный договор. ст. 34 , 39 СК РФ

Как вывести созаемщика из ипотеки

Чтобы вывести созаемщика из ипотеки, необходимо обратиться в банк и написать заявление. В нем укажите причину, по которой хотите вывести супругу из созаемщиков. В некоторых банках используют специальные бланки заявлений, поэтому позвоните своему кредитному менеджеру и попросите прислать образец.

Кроме того, понадобятся документы. У каждого банка их перечень свой. Но обычно все кредитные организации в таких случаях просят представить свидетельство о расторжении брака и паспорта обоих заемщиков.

Чтобы у банка не возникло сомнений в том, что ваша жена отказалась от доли в квартире, предъявите соглашение о разделе совместно нажитого имущества.

Возможно, банк захочет заново убедиться в вашей платежеспособности. Он может снова запросить у вас, как у остающегося заемщика, трудовую книжку и справку о доходах.

Вы пишете, что все платежи по кредиту в период брака и после развода вносили единолично. Если доказательства у вас на руках, представьте их банку. Это поможет ему принять положительное решение.

Будьте готовы, что некоторые банки, когда получают подобные заявления, требуют, чтобы к ним явились оба заемщика. И если один заемщик не придет, то это может повлиять на решение. Поэтому, возможно, супруге придется приехать к вам и подтвердить банку, что она не против выйти из ипотеки.

Банк выносит решение об удовлетворении заявления или отказе после того, как изучит все документы. Если он примет положительное решение, вам предложат либо заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, либо подписать новый договор.

Все изменения нужно будет зарегистрировать в ЕГРН. Если будете подписывать новый договор, государственная пошлина составит 1000 ₽. Если дополнительное соглашение, то госпошлина за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке будет всего 200 ₽. пп. 28 и 28.1 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ

Что делать, если банк откажет

Как правило, развод — веская причина для банков, чтобы изменить договор и вывести созаемщика. Но не все идут на это. Если банк видит для себя риски, то может и отказать.

В этом случае можно пойти в суд. Но судебная практика показывает, что суды обычно занимают сторону банков. Положительные решения в пользу заемщиков, к сожалению, мне найти не удалось.

Например, в Красноярском крае супруги взяли ипотеку. Основным заемщиком по договору выступала жена, а муж был созаемщиком. Фактически все платежи вносил муж. Жена обязательства по договору не исполняла и после развода полностью отказалась погашать кредит. Супруг обратился в банк с просьбой исключить бывшую супругу из договора и сделать его основным заемщиком. Ответа из банка он не получил и обратился в суд.

Суд указал , что изменить или расторгнуть договор можно только по соглашению сторон. Если одна из сторон требует расторгнуть его в суде, то это можно сделать, только если одна из сторон существенно нарушила условия договора или есть иные предусмотренные законодательством или договором случаи. Поскольку банк условия договора не нарушал, то и оснований для изменения кредитного договора в судебном порядке нет.

Расторжение брака — не то существенное обстоятельство, после которого необходимо изменить договор.

Причем суды отказывают, даже если созаемщик уже не собственник жилья и сам просит вывести его из состава заемщиков.

Так, в Самарской области супруги заключили кредитный договор и купили земельный участок с домом. В тот же день они заключили брачный договор: если разведутся, земля и дом перейдут в собственность мужа. Спустя четыре года они развелись, и жена обратилась в суд. Она просила вывести ее из состава заемщиков по кредиту, поскольку участок и дом, согласно брачному договору, остались в собственности мужа.

Суд ей отказал. Он указал, что они с мужем — солидарные должники и обязаны исполнить условия кредитного договора полностью. Тот факт, что они заключили брачный договор и разделили имущество, а также развелись, — это не основание, чтобы изменять кредитный договор. Перевести целиком весь долг по кредиту на одного можно только с согласия банка. А банк на это согласия не давал.

Как рефинансировать кредит

Если с банком договориться не удастся, а обращаться в суд не хочется или суд тоже отказал в иске, есть еще один способ вывести бывшую жену из ипотеки — рефинансировать кредит.

Чтобы обратить в другой банк, необходимо соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Именно из него будет понятно, почему перекредитование делаете вы один, без супруги. Также надо будет собрать и другие документы, которые потребует банк.

Если новый банк примет положительное решение, вам на счет поступит сумма рефинансирования. Дальше вы вместе с созаемщиком должны подписать заявление на досрочное погашение в старом банке. После этого бывшая жена — созаемщик освободится от своих обязательств, а вы станете единоличным заемщиком по кредиту в новом банке».

Как взять ипотеку и не прогадать

Мы очень часто слышим, что ипотека — это невероятная кабала и что банки только и ждут повода отобрать квартиру.

С другой стороны, появляются все новые программы господдержки, ставки снижаются и все больше людей задумываются о том, чтобы взять ипотеку. И это объяснимо: для многих это единственный способ купить собственное жилье.

Мы уверены, что ипотечный кредит — это отличный инструмент, если мудро им воспользоваться: трезво оценить свои возможности, понять условия и составить план действий. Мы проходили через все это и хотим помочь вам.

Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.

Курс состоит из девяти уроков по 10–15 минут со схемками, примерами и калькуляторами. Вместо абстрактной теории — пошаговое руководство с практическими советами и расчетами. Все уроки можно проходить в своем темпе в любое удобное время.

Продолжаем отвечать на ваши вопросы. Читатель Т—Ж спрашивает, может ли претендовать на квартиру, если его девушка берет ипотеку на своего отца.

Живу с девушкой в съемной квартире. Не жалуюсь. Но она хочет купить свою и собирается брать ипотеку на папу: так выгоднее. Подразумевается, что мы с ней будем оплачивать ипотеку пополам каждый месяц.

Какие у меня будут права на эту квартиру в случае, если мы не женаты? А если поженимся? И как мне обезопасить свои вложения в случае нашего расставания до или после полной выплаты?

Отвечает юрист Алиса Маркина:

«Нельзя взять ипотеку на кого-то. Даже если сделать это по доверенности, то права и обязанности по кредитному договору появляются именно у человека, указанного в документах, но не у его представителя или у его будущих родственников. То есть никаких прав на эту квартиру у вас и вашей девушки или жены автоматически не появится, квартира будет принадлежать папе вашей девушки или вашей жены.

Теоретически обезопасить ваши вложения в эту ипотечную квартиру возможно, но на практике такая схема представляется мне слишком замороченной и ненадежной. Расскажу подробнее ниже.

Права на квартиру до свадьбы

Эта ипотечная квартира — не ваша и даже не вашей девушки. Кто бы ни платил ежемесячные взносы банку, квартира все равно будет принадлежать папе вашей девушки: так написано в кредитном договоре и такие сведения хранятся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

С юридической точки зрения все выглядит так: квартира папина, но он разрешает своей дочери и ее другу или мужу пользоваться этой квартирой. Папа, дочка и друг могут договориться об условиях использования: полностью бесплатное проживание, оплата коммунальных услуг, ремонт и меблировка в счет проживания, проживание с арендной платой — вариантов много, и все они допустимы по закону.

Если никакого договора нет, папа в любой момент может попросить с вещами на выход и даже через суд потребовать компенсировать арендную плату за последние три года.

Без письменного соглашения о размере арендной платы плата считается по средним расценкам на такие же квартиры. ст. 614 ГК РФ

И тогда регулярные перечисления денег с вашего счета сочтут арендной платой. Вы останетесь ни с чем.

На самом деле даже ваша девушка рискует, оплачивая ипотеку, оформленную на ее отца. Может быть, лет через пять вы погасите ипотеку досрочно, папа станет собственником квартиры без ограничений со стороны банка — и внезапно решит подарить квартиру брату вашей девушки, своей новой жене или вообще продать, чтобы получить деньги на открытие бизнеса, например. Вы ни на что не сможете повлиять, и ваша девушка тоже.

То есть если вы не женаты, то у вас только одно право на квартиру папы вашей девушки: жить в квартире с его согласия, и это согласие он может отозвать в любой момент. Может быть, он вас даже пропишет, а потом в два счета выпишет.

Права на квартиру после свадьбы

Если вы с вашей девушкой поженитесь, квартира все равно будет принадлежать ее отцу. Вы точно так же сможете жить в квартире, за которую платите, только с согласия отца девушки.

Впрочем, небольшой бонус все же появится. По ст. 19.15.1 КоАП РФ штрафуют за постоянное проживание вне региона регистрации. Если вы станете мужем дочери собственника квартиры, вас не оштрафуют. Но вероятность, что вас оштрафуют в результате подобного рейда, и так довольно мала.

Покупки, сделанные во время брака, в равных долях принадлежат обоим супругам, и неважно, кто на самом деле за них заплатил. В брачном договоре супруги могут договориться о других условиях. Вот только безденежные приобретения — подарки, наследство — пополам не делятся и принадлежат тому, кто их получил. ст. 33 СК РФ , ст. 34 СК РФ , ст. 36 СК РФ , ст. 39 СК РФ , ст. 42 СК РФ

Это значит, что папа девушки может подарить ей квартиру, за которую вы вместе платили ипотеку, или ваша будущая жена может унаследовать ипотечный кредит со всеми правами и обязанностями после смерти отца и это будет только ее квартира.

У вас останется только право регистрации и проживания в квартире до развода. И, конечно, ваши совместные дети смогут жить в этой квартире и будут наследниками вашей жены.

Как обезопасить свои вложения

Выход один, но и он достаточно замороченный. Фактически вы и ваша девушка — или жена — будете передавать деньги ее отцу, неважно, наличными или внося их на кредитный счет отца. Передачу денег нужно фиксировать документами.

Оформляйте передачу денег долговыми расписками. Да, придется составлять до 12 расписок в год, но в принципе можно напечатать стандартный бланк, и отец будет только ставить подпись и вписывать в бланки даты и суммы прописью. ст. 807 ГК РФ , ст. 808 ГК РФ

А еще не стоит забывать про три года исковой давности. Если они пройдут, расписка станет бесполезной бумажкой. ст. 196 ГК РФ

В расписке может не быть указан срок возврата денег, тогда исковая давность рассчитывается от даты расписки. Если срок возврата указан, то три года рассчитывается от даты возврата.

Если папа девушки согласится на оформление таких расписок, то, например, раз в два с половиной года надо будет менять стопку старых расписок на одну с новой датой и общей суммой. Старые расписки вы отдаете папе девушки, так что он ничем не рискует, а у вас будет расписка с новым сроком давности, так что в ближайшие три года у вас будет шанс получить обратно свои деньги, если вдруг что.

Расписка подтверждает, что вы не подарили деньги тестю и не отдали их как арендную плату или в счет разбитого телевизора. В расписке тесть подтвердит, что он вернет вам деньги в будущем — наличными или в виде доли в квартире. ст. 810 ГК РФ

Когда вы полностью погасите ипотеку и на квартире не будет обременений, папа сможет оформить квартиру на вас с девушкой или женой, а вы отдадите ему расписку. Правда, понадобится договор дарения одновременно и вам, и вашей жене, потому что подарки, полученные в браке, не считаются совместно нажитым имуществом, которое делится при разводе.

Также нужен будет договор аренды этой квартиры, неважно, возмездный или нет. Он нужен, чтобы не рисковать в случае, если с девушкой вы поругаетесь, а ее папа решит потребовать с вас арендную плату. Сумма по долговой расписке и по расписке в получении арендной платы должна быть равной той сумме, которую вы внесли как платеж по ипотеке.

Устные договоренности не имеют никакой юридической силы. В судах постоянно судятся близкие родственники, бывшие лучшие друзья и соседи, поэтому нужно заранее защищать свои имущественные интересы документами.

Но куча расписок и договор аренды сами по себе никаких прав на квартиру вам не дают. Представим: вы оплатите половину стоимости квартиры, расстанетесь с этой девушкой, и ни она, ни ее отец не будут погашать кредит дальше. Тогда банк квартиру заберет в счет погашения ипотеки, а у тестя не будет никакого имущества, из которого он мог бы вернуть вам долг по распискам. Вас будут ждать суды, длительное общение с судебными приставами и сожаление, что вы несколько лет много работали без отпуска, чтобы погасить чужой кредит, а в результате не получили ничего. Так что, может быть, стоит взять ипотеку на менее выгодных условиях, но на себя».

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала. Задать вопрос

Как взять ипотеку и не прогадать

Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.

Погашение ипотеки растягивается на долгие годы. За это время сложно угадать, что может случиться, и основному заемщику бывает иногда сложно самостоятельно лично посетить отделение банка и сделать платеж. Банки не препятствуют, если платежи будет совершать другое лицо, поскольку ему невыгодно, что случилась просрочка и деньги не поступили на счет. Фактически заплатить сумму ежемесячного платежа может любой другой человек, которому нужно знать сумму, счет и ФИО заемщика.

Отказать ему в этом не должны. Однако, стоит сразу отметить, что никакой информации по договору и пояснений ему могут не дать, так как она является конфиденциальной. Рассмотрим подробнее, кто может погашать ипотеку вместо заемщика, что для этого нужно знать, как могут платить созаемщики, что делать, если нужно оплачивать в другом городе?

Погашение ипотеки за другого человека.

В процессе выплаты ипотеки заемщик продолжает работать, заниматься повседневными делами, ездить отдыхать в отпуск. Иногда работа носит разъездной характер и командировки попадают на даты погашения ипотеки. Конечно, самые предусмотрительные клиенты вносят заранее нужную сумму с запасом, чтобы потом не волноваться по поводу оплаты. Но это, скорее всего, исключительные случаи, поэтому часто возникает проблема оплаты ипотеки, если заемщик не может сделать это физически сам.

В данном случае можно:

Обеспечить сумму на счете дистанционно. Для этого можно воспользоваться услугами интернет-банка. Возможность оплатить ипотеку в личном кабинете предоставляют почти все банки. Достаточно лишь пополнить карту и с нее перевести деньги на кредитный счет. Трудность может возникнуть в том, что нет возможности пополнения карточки из-за отсутствия банкоматов или большой комиссии сторонних банков. Как вариант, можно попросить другого человека перевести деньги на карту.
Попросить другого человека оплатить ипотеку в отделении банка. Чтобы внести деньги на ипотечный счет, достаточно знать номер счета ( или полные реквизиты в зависимости от банка) и иметь нужную сумму. Банки обычно не препятствуют тому, что по кредиту платит не сам заемщик, а стороннее лицо. Каждый платеж обеспечивает возвратный поток выданных денег, поэтому кредитору будет невыгодно, если он прекратиться. Правда, стоит сразу сказать, что никакой финансовой информации ему не скажут, включая остаток долга, данные о заемщике и проч. Сделать частично-досрочное или полное погашение посторонний человек также не сможет.
Оформить доверенность на управление счетом. Генеральная доверенность составляется у нотариуса и за нее нужно внести определенную плату. Выдается она на три года. Доверенность можно оформить на один вид операций, например, внесение ипотечных платежей и получение выписок, подписание заявлений от имени клиента на частичное или полное погашение. По доверенности банки обслуживают более охотно, чем, если человек просто пришел и захотел заплатить за кого-то.

Что нужно для погашения ипотеки за другого человека?

Свой паспорт. Внесение будет осуществляться от имени того человека, который его делает. В квитанции об оплате будет написано, что вносителем является, например, Иванов И.И., а владельцем счета – Петров А.А. Здесь, в принципе, нет ничего страшного, правда, если вноситель от своего имени делает часто платежи, то он может подать в суд и отсудить часть недвижимости, поскольку именно он за нее платил, даже не важно, что не из своих средств. Такое, нечасто, но встречается.
Реквизиты для оплаты. Здесь достаточно бывает только номер счета, номер договора и от какого числа. Последние два необязательны, но специалисту в банке будет легче провести платеж и не ошибиться в счете.
Деньги. Нужная сумма должна поступить на указанный счет.

Погашение ипотеки созаемщиками.

В семейной ипотеке муж и жена автоматически становятся созаемщиками, поэтому несут солидарную ответственность по выплате долга. Банку здесь не важно, кто именно будет оплачивать. Это может делать кто-то один из созаемщиков, или оба могут вносить пропорциональные доли. Главное, чтобы в указанную дату платеж поступил на счет и был списан в счет погашения долга. Банк предоставляет всю информацию по ипотеке любому созаемщику, оформление специальных доверенностей не требуется.

В случае развода, когда супруги начинают делить имущество, может возникнуть спор по платежам (кто больше заплатил и у кого больше будет доля).

Что делать, если ипотеку можно погашать только в другом городе?

Иногда ипотечные центры расположены не во всех городах, например, ипотека оформлялась в Москве, а заемщик сам живет в Саратове, где нет присутствия ипотечного банка. В данном случае есть несколько способов, как оплатить такую ипотеку:

Таким образом, погашать ипотеку, в лучшем случае, должен сам заемщик. Если он этого не может сделать в силу определенных обстоятельств, то можно воспользоваться указанными выше способами. Важно, о таких ситуациях лучше сразу уточнить в банке: кто может погашать, и какие документы понадобятся, поскольку требования кредиторов могут различаться.

Читатель Т—Ж спрашивает, как продать квартиру, которая находится в ипотеке.

У меня такая ситуация: несколько лет назад взял ипотеку и купил квартиру в Москве. Налоговый вычет получил. Ипотеку еще не выплатил.

Отвечает юрист Анастасия Корнилова:

«Если кратко, то продать ипотечную квартиру можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продажи квартиры в ипотеке.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку продать квартиру в ипотеке сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Еще теоретически можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. Можно ли продать ипотечную квартиру по такой схеме в реальности, сказать трудно. Вариант может не сработать, и вот почему.

Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в продаже квартиры, купленной по ипотеке, и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку , открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае, чтобы понять, можно ли продать квартиру в ипотеке таким способом, вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи . Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если квартира в собственности больше пяти лет, налог платить не нужно . Но если квартира принадлежит вам меньше пяти лет, налог на полученный доход платить придется.

Есть способы, как не платить налог с продажи квартиры или уменьшить его. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 ₽ − 2 400 000 ₽ − 450 000 ₽ = 350 000 ₽. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 ₽. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2022 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2022 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 ₽. Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 ₽ × 13% = 351 260 ₽.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 ₽. И если вы за покупку квартиры получили обратно 100 000 ₽, эти 45 500 ₽ вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 000 ₽».

Совет: как взять ипотеку и не прогадать

Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: